金条线资产类产品培训金条线资产类产品培训 个人金融部个人金融部 2009.11 1 个个人人住住房房贷贷款款 消消费费类类汽汽车车贷贷款款 商商业业助助学学贷贷款款 商商业业用用房房贷贷款款 抵抵质质押押贷贷款款额额度度 项项目目准准入入2我行零售贷款的基本原则我行零售贷款的基本原则 部分自筹 有效担保 专款专用 按期偿还3个人住房贷款个人住房贷款一手住房贷款（一手住房贷款（PLAA）二手住房贷款（二手住房贷款（PLAB）易居宝易居宝安居宝安居宝4 一手住房贷款（一手住房贷款（PLAA） 贷款对象贷款对象具有完全民事行为能力的自然人。具有完全民事行为能力的自然人。5 借款人条件借款人条件在中国境内具有常住户口或有效居留身份；在中国境内具有常住户口或有效居留身份；年满年满1818周岁，具有稳定的职业和经济收入，信周岁，具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；用良好，有偿还贷款本息的能力；已经签署购买住房的合同或协议；已经签署购买住房的合同或协议；已支付首付款已支付首付款; ;提供经贷款人认可的有效担保；提供经贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他条件。贷款人规定的其他条件。 6 贷款期限、成数贷款期限、成数（以人民币贷款为例）（以人民币贷款为例）贷款期限：贷款期限：最长期限不得超过最长期限不得超过3030年，且男性借款人年，且男性借款人贷款期限加年龄不超过贷款期限加年龄不超过6565周岁，女性借款人贷款期限周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过加年龄不超过6060周岁。周岁。贷款成数：贷款成数：最高不得超过房价的最高不得超过房价的8080根据央行政策，家根据央行政策，家庭第二套房首付不庭第二套房首付不低于低于40%7 贷款利率、还款方式贷款利率、还款方式（以人民币贷款为例）（以人民币贷款为例）贷款利率：贷款利率：执行人行规定的同档次商业贷款利率，执行人行规定的同档次商业贷款利率，并可在规定范围内并可在规定范围内浮动浮动。 还款方式：一年以上还款方式：一年以上按月还本付息按月还本付息，一，一年以内可一次性还本付息。年以内可一次性还本付息。根据央行最新政策，根据央行最新政策，家庭第二套房贷款家庭第二套房贷款利率不低于基准利利率不低于基准利率的率的110%等额本息还款法和等额本息还款法和等额本金还款法等额本金还款法8 借款人申请贷款时应提供的资料借款人申请贷款时应提供的资料 借款申请书；借款申请书；具有法律效力的具有法律效力的身份证件身份证件;婚姻状况证明；婚姻状况证明；收入证明收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户；借款人在中国银行开立的还款账户；购房合同、协议或其他有效文件；购房合同、协议或其他有效文件；首期款收据等首期款收据等;其他资料。其他资料。月收入月收入8000元以上需佐证：纳元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资税证明、银行对帐单、金融资产等产等居民身份证、居民身份证、户口本、军户口本、军官证等官证等9 贷款资料初审贷款资料初审u 借款人资格审查借款人资格审查u 借款人还款能力审查借款人还款能力审查 u 借款用途审查借款用途审查u 担保条件审查担保条件审查 抵押物情况、抵押率等抵押物情况、抵押率等还贷比（还贷比（50%和和55%）、）、收入证明及佐证等收入证明及佐证等对项目、购房对项目、购房合同、房价、合同、房价、首付款、关联首付款、关联关系等关系等身份证明、年身份证明、年龄、信用记录龄、信用记录等等10 贷款担保贷款担保 抵押担保抵押担保质押担保质押担保保证担保保证担保其它贷款人认可的担保方式其它贷款人认可的担保方式 11 抵押权的设立抵押权的设立n抵押双方以书面形式订立抵押合同，抵押物和抵押双方以书面形式订立抵押合同，抵押物和抵押合同应当符合抵押合同应当符合中华人民共和国担保法中华人民共和国担保法的规定。的规定。n以以期房抵押期房抵押的，抵押双方办理的，抵押双方办理预抵押登记备案预抵押登记备案手续；同时需落实期间担保，待该期房竣工交手续；同时需落实期间担保，待该期房竣工交付使用后办理正式抵押登记，取得房屋他项权付使用后办理正式抵押登记，取得房屋他项权证明文件。证明文件。n以现房抵押的，抵押人双方办理抵押登记，取以现房抵押的，抵押人双方办理抵押登记，取得房屋他项权证明文件。得房屋他项权证明文件。物权法：预告登记物权法：预告登记后，自能够进行不后，自能够进行不动产登记之日起三动产登记之日起三个月内未申请登记个月内未申请登记的，预告登记失效的，预告登记失效 12 抵押权的设立抵押权的设立n以土地使用权抵押，抵押双方办理抵押登记，取得以土地使用权抵押，抵押双方办理抵押登记，取得土地土地他项权利证明书他项权利证明书。n抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）等，均由抵押权人执管。件）等，均由抵押权人执管。n抵押物由抵押人占管的，贷款本息未清偿前，未经抵押权抵押物由抵押人占管的，贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、变卖、赠予或以其他方式处置。其他方式处置。n抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。切未履行的责任。n以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办物登记之日起生效；以其它有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。13港澳台及外籍人士港澳台及外籍人士有效身份证明：港澳台人士提供身份证件和通行证或台有效身份证明：港澳台人士提供身份证件和通行证或台胞证，外籍人士提供护照和在华居住证明胞证，外籍人士提供护照和在华居住证明婚姻证明：港澳人士由当地的民政事务所出具，由外籍婚姻证明：港澳人士由当地的民政事务所出具，由外籍人士出具的国外婚姻证明，应由驻该国的中国大使馆或人士出具的国外婚姻证明，应由驻该国的中国大使馆或领事馆出具证实书。未婚的签未婚承诺函领事馆出具证实书。未婚的签未婚承诺函贷款成数：原则上应比同档次国内居民贷款成数贷款成数：原则上应比同档次国内居民贷款成数低一成低一成贷款期限：外籍人士贷款期限最少贷款期限：外籍人士贷款期限最少6 6个月，最长不超过个月，最长不超过2020年，港澳台人士可放宽至年，港澳台人士可放宽至3030年。贷款期末男性借款人年。贷款期末男性借款人年龄不得超过年龄不得超过6565岁，女性借款人年龄不得超过岁，女性借款人年龄不得超过6060岁岁贷款利率：原则上应比较同档次国内居民购房贷款利率贷款利率：原则上应比较同档次国内居民购房贷款利率上浮上浮5 5以上以上重点地区内个重点地区内个别优质楼盘和别优质楼盘和重点客户的贷重点客户的贷款成数款成数,可参照可参照国内居民国内居民14常见问题常见问题资料录入：资料录入：产品码错、利率周期错产品码错、利率周期错，借款人基，借款人基础资料、第二担保方式、抵押物面积、贷款金础资料、第二担保方式、抵押物面积、贷款金额录入不完整或错误等额录入不完整或错误等资料提供：无影像件或资料扫描不全，提供无资料提供：无影像件或资料扫描不全，提供无效身份证件，收入证明无公章或公章不清晰等效身份证件，收入证明无公章或公章不清晰等风风险险防防范范：提提供供虚虚假假收收入入证证明明或或收收入入证证明明涂涂改改、贷贷款款首首付付不不足足、月月还还款款超超比比例例、所所购购房房产产非非我我行行按按揭揭支支持持类类型型（纯纯阁阁楼楼）、买买卖卖契契约约无无买买房房人人签签名名和和日日期期、无无销销售售备备案案或或备备案案有有涂涂改改、借借款人逾期记录较多而无款人逾期记录较多而无说明等。说明等。如：二手房错用如：二手房错用PLAA、一年以内、一年以内周期错为周期错为115案例案例u借款人，男，借款人，男，3030岁，私营业主，月收入岁，私营业主，月收入1 1万元，万元，配偶在同间公司工作，月收入配偶在同间公司工作，月收入50005000元。元。u借款人公司成立于借款人公司成立于20002000年，注册资金年，注册资金100100万元，万元，股东为借款人夫妇。股东为借款人夫妇。u借款人为购买一套借款人为购买一套150150平方米住房向中行贷款，平方米住房向中行贷款，期限期限2020年，首付年，首付30%30%。u信用报告显示，借款人名下无住房贷款，配偶信用报告显示，借款人名下无住房贷款，配偶名下已有一笔房贷尚未结清，月还款名下已有一笔房贷尚未结清，月还款30003000元。元。16如何审查如何审查借款人资格：包括身份证件、户口本、婚姻证借款人资格：包括身份证件、户口本、婚姻证明等是否真实有效，信用记录是否有逾期记录，明等是否真实有效，信用记录是否有逾期记录，如有需调查分析是否为恶意。如有需调查分析是否为恶意。还款能力：判断贷款成数是否合规，期限及月还款能力：判断贷款成数是否合规，期限及月还款额是否合理，并结合已有负债，判断还贷还款额是否合理，并结合已有负债，判断还贷比是否合规。另外还需根据借款人经营情况、比是否合规。另外还需根据借款人经营情况、佐证材料，分析其收入是否真实。佐证材料，分析其收入是否真实。贷款用途审查：确认项目是否准入，如否，需贷款用途审查：确认项目是否准入，如否，需分析该项目是否存在完工风险等，价格是否合分析该项目是否存在完工风险等，价格是否合理、借款人与开发商是否存在关联关系等。理、借款人与开发商是否存在关联关系等。担保分析：贷款是否可落实有效的担保担保分析：贷款是否可落实有效的担保17 二手住房贷款（二手住房贷款（PLAB） 借款人条件借款人条件1 1、所购房屋具备进入房地产二级市场、所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件交易条件, ,产权明晰。产权明晰。2 2、其他同一手住房贷款借款人条件。、其他同一手住房贷款借款人条件。 18 贷款期限、成数、利率、还款方式贷款期限、成数、利率、还款方式 （以人民币贷款为例）（以人民币贷款为例）贷款限额：按所购住房评估价值或交易价贷款限额：按所购住房评估价值或交易价格孰低原则，最高不得超过其格孰低原则，最高不得超过其8080贷款期限：贷款期限：最长期限为最长期限为3 30 0年，且房龄与贷年，且房龄与贷款期限之和不得超过款期限之和不得超过3030年，同时男性借款年，同时男性借款人贷款期限加年龄不超过人贷款期限加年龄不超过6565周岁，女性借周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过款人贷款期限加年龄不超过6060周岁。周岁。贷款利率、还款方式同一手住房贷款。贷款利率、还款方式同一手住房贷款。也适用央也适用央行新政行新政19 借款人申请贷款时应提供的资料借款人申请贷款时应提供的资料借款人资料同一手住房贷款借款人资料同一手住房贷款; ;拟出售房屋的所有权有效证件及复印件；拟出售房屋的所有权有效证件及复印件； 售房人（含共有人）身份证明及复印件；售房人（含共有人）身份证明及复印件；房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文件；房屋共有权人签字同意出售房屋的书面文件；已出租的房屋须提供租赁合同变更的证明文件；已出租的房屋须提供租赁合同变更的证明文件；贷款人要求提供的其他文件或资料。贷款人要求提供的其他文件或资料。20 贷款资料初审贷款资料初审借款申请人资格审查借款申请人资格审查（同一手住房贷款）（同一手住房贷款） 借款人还款能力审查借款人还款能力审查（同一手住房贷款）（同一手住房贷款） 贷款成数、期限和利率、还款方式审查贷款成数、期限和利率、还款方式审查抵押物审查抵押物审查 可上市交易、具备权证，可上市交易、具备权证，面积不少于面积不少于60平米平米(重点重点地区除外地区除外,但需定位中高但需定位中高端客户）。端客户）。21还需关注的问题还需关注的问题交易的真实性、合法性：交易的真实性、合法性： 所购房屋必须具备进入房地产二级市场交易条件，产所购房屋必须具备进入房地产二级市场交易条件，产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议。权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议。注意买卖双方姓名在有关交易资料中与房产证姓名前后注意买卖双方姓名在有关交易资料中与房产证姓名前后手是否一致，借款人与房屋出售方是否存在有损我行权手是否一致，借款人与房屋出售方是否存在有损我行权益的关联性交易益的关联性交易 。交易时间的确认交易时间的确认 以契税交纳日为准，一般要求在交税后三个月内申以契税交纳日为准，一般要求在交税后三个月内申请按揭贷款。请按揭贷款。抵押物抵押物 注意抵押物价值虚高，房产性质是否为住房，结构注意抵押物价值虚高，房产性质是否为住房，结构不能为砖木、简易，土地性质是否为出让或划拨，过户不能为砖木、简易，土地性质是否为出让或划拨，过户和抵押是否有障碍，土地年限是否超出贷款年限。和抵押是否有障碍，土地年限是否超出贷款年限。22易居宝易居宝“理想之家理想之家. .易居宝易居宝” ” 住房贷款产品，住房贷款产品，即一手散户按揭，产品政策、贷款审查即一手散户按揭，产品政策、贷款审查等与一手住房贷款基本相同等与一手住房贷款基本相同 。对借款人进行必要的审查同时，还须对对借款人进行必要的审查同时，还须对所购房产的项目情况及开发商进行调查。所购房产的项目情况及开发商进行调查。我行只对原则上无完工风险的楼盘叙做我行只对原则上无完工风险的楼盘叙做“易居宝易居宝”业务。业务。 23 对项目及开发商的调查对项目及开发商的调查 各行需对项目的完工风险、合规风险、销售风险、开发各行需对项目的完工风险、合规风险、销售风险、开发商情况等问题进行调查评估并出具调查报告，也可引进商情况等问题进行调查评估并出具调查报告，也可引进专业的具有一定资质的中介机构进行评估。专业的具有一定资质的中介机构进行评估。对单笔贷款金额达到尽职标准的贷款，客户经理需出具对单笔贷款金额达到尽职标准的贷款，客户经理需出具调查报告。调查报告。对凭对凭“购房意向书购房意向书”申请易居宝贷款的，客户经理须逐申请易居宝贷款的，客户经理须逐笔出具调查报告。笔出具调查报告。对优质开发商开发的楼盘、我行认可的优质客户购买的对优质开发商开发的楼盘、我行认可的优质客户购买的楼盘、我行有开发贷款的楼盘、已通过省行准入的楼盘楼盘、我行有开发贷款的楼盘、已通过省行准入的楼盘及与我行签订及与我行签订“理想之家理想之家”合作协议的楼盘，客户合作协议的楼盘，客户经理可不出具对项目的调查报告。经理可不出具对项目的调查报告。24 阶段性担保阶段性担保 保证方式保证方式抵押方式抵押方式信用方式信用方式质押方式质押方式开发商、我行认可的中介开发商、我行认可的中介公司、担保公司、客户分公司、担保公司、客户分层前二类自然人担保层前二类自然人担保借款人自有物产借款人自有物产具体操作待具体操作待总行规定总行规定动产或权利质押动产或权利质押25 阶段性担保的期限阶段性担保的期限所购房产为现房：取得房屋他项权证明文件或所购房产为现房：取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，解除阶段性担保。其他相关权利证明后，解除阶段性担保。所购房产为期房并能办理预抵押登记：对优质所购房产为期房并能办理预抵押登记：对优质客户，以及购买总行级、省行级优质开发商开客户，以及购买总行级、省行级优质开发商开发的楼盘的客户，阶段性担保至办妥预抵押登发的楼盘的客户，阶段性担保至办妥预抵押登记为止；对一般客户购买非优质开发商开发的记为止；对一般客户购买非优质开发商开发的楼盘，必须取得房屋他项权证明文件或其他相楼盘，必须取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，方能解除阶段性担保。关权利证明后，方能解除阶段性担保。所购房产为期房并只能办理合同备案：必须取所购房产为期房并只能办理合同备案：必须取得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，得房屋他项权证明文件或其他相关权利证明后，方能解除阶段性担保。方能解除阶段性担保。26安居宝安居宝 “理想之家理想之家. .安居宝安居宝” ” 住房贷款产住房贷款产品，产品政策、贷款审查等与二手住房品，产品政策、贷款审查等与二手住房贷款基本相同贷款基本相同 。27 个个人人住住房房贷贷款款 消消费费类类汽汽车车贷贷款款 商商业业助助学学贷贷款款 商商业业用用房房贷贷款款 抵抵质质押押贷贷款款额额度度 项项目目准准入入28 消费类汽车贷款（消费类汽车贷款（PLBA） 贷款对象贷款对象具有完全民事行为能力的自然人。具有完全民事行为能力的自然人。车型定位在车型定位在8-408-40万元万元满足我行中高满足我行中高端客户和目标端客户和目标客户贷款需求客户贷款需求。中高档高用经济型、中高档高用经济型、休闲型、运动型、休闲型、运动型、小型商务车小型商务车29 借款人条件借款人条件在中国境内具有常住户口或有效居留身在中国境内具有常住户口或有效居留身份；份；具有稳定的职业和经济收入，信用良好，具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有偿还贷款本息的能力；已经签署购买汽车的合同或协议；已经签署购买汽车的合同或协议；必须支付首付款；必须支付首付款；提供经贷款人认可的有效担保；提供经贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他条件。贷款人规定的其他条件。 30 贷款期限贷款期限贷款期限：原则上不应超过贷款期限：原则上不应超过3 3年年，最长不，最长不超过超过5 5年年。31 贷款成数、担保方式贷款成数、担保方式 担保方式担保方式最高成数最高成数最长期限最长期限房产抵押房产抵押80%80%5 5车辆抵押车辆抵押+ +保证担保保证担保70%70%5 5车辆抵押车辆抵押前三类客户前三类客户70%,70%,其其他他60%60%前三类客户前三类客户5 5年年, ,其其他他3 3年年32 借款人申请贷款时应提供的资料借款人申请贷款时应提供的资料 借款申请书；借款申请书；具有法律效力的具有法律效力的身份证件；身份证件；婚姻状况证明；婚姻状况证明；收入证明收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户；借款人在中国银行开立的还款账户；购车合同或协议；购车合同或协议；首期款收据等；首期款收据等；其他资料。其他资料。月收入月收入8000元以上需佐证：元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金纳税证明、银行对帐单、金融资产等融资产等居民身份居民身份证、户口证、户口本、军官本、军官证等证等33 贷款资料初审贷款资料初审u 借款人资格审查借款人资格审查u 借款人还款能力审查借款人还款能力审查 u 借款用途审查借款用途审查u 担保条件审查担保条件审查 抵押物情况、抵押率、抵押物情况、抵押率、担保人及担保能力等担保人及担保能力等还贷比、收入证明及佐证还贷比、收入证明及佐证等等对购车合同、对购车合同、车价、首付款、车价、首付款、关联关系等关联关系等身份证明、年身份证明、年龄、信用记录龄、信用记录等等34银行卡分期购车银行卡分期购车 申请人条件同车贷申请人条件同车贷车辆购置价原则上不低于车辆购置价原则上不低于5 5万元，私车上公牌万元，私车上公牌车辆购置价不低于车辆购置价不低于1515万元万元以所购汽车为抵押以所购汽车为抵押, ,并可追加房产抵押、存单并可追加房产抵押、存单质押、保证金质押、自然人保证等方式质押、保证金质押、自然人保证等方式分期期数最长不超过分期期数最长不超过3636期期额度最高不超过购车总价的额度最高不超过购车总价的70% 70% 手续费率不低于手续费率不低于1 1年年3%3%、2 2年年6%6%、3 3年年9%9%35案例案例 申请人王申请人王XXXX因购买因购买22.322.3万元的万元的PASSATPASSAT轿车向我行轿车向我行申请申请1313万元贷款，期限万元贷款，期限3 3年，抵押率年，抵押率58%58%，担保方式，担保方式采用车辆抵押与自然人保证。采用车辆抵押与自然人保证。调查情况：调查情况： 1 1、信用报告显示借款申请人已有贷款，月还款、信用报告显示借款申请人已有贷款，月还款10001000元，还款记录正常。元，还款记录正常。 2 2、借款人为大学教授，家庭月收入约、借款人为大学教授，家庭月收入约1.21.2万元，同万元，同时借款人提供了所得税纳税证明。时借款人提供了所得税纳税证明。 3 3、担保人为教育局工作人员，月收入、担保人为教育局工作人员，月收入60006000元，信用元，信用报告显示无贷款。报告显示无贷款。审批结果：通过审批结果：通过36 个个人人住住房房贷贷款款 消消费费类类汽汽车车贷贷款款 商商业业助助学学贷贷款款 商商业业用用房房贷贷款款 抵抵质质押押贷贷款款额额度度 项项目目准准入入37 商业助学贷款（商业助学贷款（PLDA） 贷款对象贷款对象 年满年满1818周岁，具有完全民事行为周岁，具有完全民事行为能力的自然人。能力的自然人。用于就读国内中学、高用于就读国内中学、高校、境外接受高等教育校、境外接受高等教育所需学杂费和生活费用所需学杂费和生活费用等（包括出国路费）等（包括出国路费）38 借款人条件借款人条件具有当地常住户口或有效居留身份，就读境外学具有当地常住户口或有效居留身份，就读境外学校的，还须提供受教育人的护照（通行证）；校的，还须提供受教育人的护照（通行证）；受教育人需具有就读学校的录取通知书（接收函）受教育人需具有就读学校的录取通知书（接收函）或学生证以及就读学校开出的学习期内所需学杂或学生证以及就读学校开出的学习期内所需学杂费和生活费用的证明材料；费和生活费用的证明材料；须提供中国银行认可的财产抵（质）押或第三方须提供中国银行认可的财产抵（质）押或第三方保证；保证；已拥有一定比例（不少于已拥有一定比例（不少于20%20%）的自有资金的证）的自有资金的证明；明；贷款人规定的其他条件。贷款人规定的其他条件。39 贷款期限、成数贷款期限、成数贷款期限：贷款期限：一般为一般为1 1至至6 6年，最长不超过年，最长不超过1010年（含年（含1010年）年） 。贷款成数：贷款成数：原则上不超过受教育人所需学原则上不超过受教育人所需学杂费、生活费等总金额杂费、生活费等总金额80%80%； 还款方式：还款方式：1 1年以上只能采用按月还本付年以上只能采用按月还本付息，息，1 1年以内的还可采用灵活还款方式年以内的还可采用灵活还款方式40 贷款担保贷款担保抵押担保抵押担保质押担保质押担保保证担保保证担保其它贷款人认可的担保方式其它贷款人认可的担保方式 41 借款人申请贷款时应提供的资料借款人申请贷款时应提供的资料 借款申请书；借款申请书；具有法律效力的具有法律效力的身份证件；身份证件；婚姻状况证明；婚姻状况证明；收入证明收入证明借款人在中国银行开立的还款账户；借款人在中国银行开立的还款账户；受教育人就读学校的录取通知书（接收函）及就读学校开出受教育人就读学校的录取通知书（接收函）及就读学校开出的学生学习期间所需学杂费和生活费用的证明材料；若受教的学生学习期间所需学杂费和生活费用的证明材料；若受教育人需出境读书，还需提供受教育人的护照；育人需出境读书，还需提供受教育人的护照；借款人如系受教育人的直系亲属、法定监护人，须提供中国借款人如系受教育人的直系亲属、法定监护人，须提供中国银行认可的借款人与受教育人的关系证明；银行认可的借款人与受教育人的关系证明；担保所需的证明或文件；担保所需的证明或文件；有一定比例自有资金的证明材料；有一定比例自有资金的证明材料；中国银行要求提供的其他资料。中国银行要求提供的其他资料。月收入月收入8000元以上需佐证：纳税证元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金融资产等明、银行对帐单、金融资产等居民身份证、户口居民身份证、户口本、军官证等本、军官证等42 贷款资料初审贷款资料初审u 借款人资格审查借款人资格审查u 借款人还款能力审查借款人还款能力审查 u 借款用途审查借款用途审查u 担保条件审查担保条件审查 抵（质）押物、抵抵（质）押物、抵（质）押率、担保（质）押率、担保人及担保能力等人及担保能力等身份证明、年身份证明、年龄、信用记录龄、信用记录等等43案例案例 申请人李申请人李XXXX，因其儿子赴澳大利亚留学，向我行，因其儿子赴澳大利亚留学，向我行申请贷款申请贷款3030万元，以存单万元，以存单3434万元作为质押担保。万元作为质押担保。调查情况：调查情况： 1 1、信用报告显示借款人及配偶没有贷款记录。、信用报告显示借款人及配偶没有贷款记录。 2 2、借款人提供了澳大利亚学校的录取通知书及其他、借款人提供了澳大利亚学校的录取通知书及其他贷款所需材料。贷款所需材料。 3 3、借款人提供了存单质押担保，质押率、借款人提供了存单质押担保，质押率88%88%。审批结果：通过审批结果：通过44 个个人人住住房房贷贷款款 消消费费类类汽汽车车贷贷款款 商商业业助助学学贷贷款款 商商业业用用房房贷贷款款 抵抵质质押押贷贷款款额额度度项项目目准准入入45 个人商业用房贷款个人商业用房贷款一手商业用房贷款（一手商业用房贷款（PLCB）二手商业用房贷款（二手商业用房贷款（PLCB）一手办公用房贷款（一手办公用房贷款（PLCB）商业用房指有独商业用房指有独立门面、具有经立门面、具有经营性收入的营业营性收入的营业场所。场所。 46 贷款对象贷款对象具有完全民事行为能力的自然人。具有完全民事行为能力的自然人。47 借款人条件借款人条件具有当地常住户口或有效居留身份；具有当地常住户口或有效居留身份；年满年满1818周岁，有稳定的职业和收入，信用良好，周岁，有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有偿还贷款本息的能力；申请贷款购买或租赁的商业用房，仅限位于大中申请贷款购买或租赁的商业用房，仅限位于大中城市中心区和次中心区，具有优良的发展前景，城市中心区和次中心区，具有优良的发展前景，并且属于永久性建筑的商业用房；并且属于永久性建筑的商业用房；与签订房合同或协议；与签订房合同或协议；已交纳首付款；已交纳首付款；提供经贷款人认可的有效担保；提供经贷款人认可的有效担保；贷款人规定的其他条件。贷款人规定的其他条件。48 贷款期限、成数贷款期限、成数（以人民币贷款为例）（以人民币贷款为例）贷款期限：贷款期限：最长期限不得超过最长期限不得超过1010年年，且男性借款人，且男性借款人贷款期限加年龄不超过贷款期限加年龄不超过6565周岁，女性借款人贷款期限周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过加年龄不超过6060周岁。周岁。贷款成数：贷款成数：最高不得超过最高不得超过房价或交易价格房价或交易价格的的5 50%0%二手商铺以评估值或交易价二手商铺以评估值或交易价二者孰低确定，如价格明显二者孰低确定，如价格明显高于周边同类房产均价高于周边同类房产均价20%，则贷款成数至少降一成。，则贷款成数至少降一成。二手商铺房龄与贷款期限之和不得超过二手商铺房龄与贷款期限之和不得超过房屋土地使用年限。房屋土地使用年限。49 贷款利率、还款方式贷款利率、还款方式（以人民币贷款为例）（以人民币贷款为例）贷款利率：贷款利率：执行人行规定的同档次商业贷款利率上执行人行规定的同档次商业贷款利率上浮浮10%10%。 还款方式：一年以上还款方式：一年以上按月还本付息按月还本付息，一，一年以内可一次性还本付息。年以内可一次性还本付息。等额本息还等额本息还款法、等额款法、等额本金还款法本金还款法50 借款人申请贷款时应提供的资料借款人申请贷款时应提供的资料 借款申请书；借款申请书；有效身份证件；有效身份证件；婚姻证明；婚姻证明；收入证明收入证明；首付款证明；首付款证明；借款人在中国银行开立的还款账户；借款人在中国银行开立的还款账户；购买房合同；购买房合同；保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；贷款人要求提供的其他证明文件或资料。贷款人要求提供的其他证明文件或资料。51 贷款资料初审贷款资料初审u 借款人资格审查借款人资格审查u 借款人还款能力审查借款人还款能力审查 u 借款用途审查借款用途审查u 担保条件审查担保条件审查 商铺地段、商业氛围、商铺地段、商业氛围、质量状况、抵押物情况、质量状况、抵押物情况、抵押率等抵押率等还贷比、收入证明及佐证还贷比、收入证明及佐证等等对项目、购对项目、购房合同、房房合同、房价、首付款、价、首付款、关联关系等关联关系等身份证明、年身份证明、年龄、信用记录龄、信用记录等等52 贷款担保贷款担保 抵押担保抵押担保质押担保质押担保保证担保保证担保其它贷款人认可的担保方式其它贷款人认可的担保方式 53一手商铺应注意以下问题：一手商铺应注意以下问题：叙做纯二层及以上商铺、底层面积远小于二层叙做纯二层及以上商铺、底层面积远小于二层面积的商铺、专业市场内铺；楼盘未经省行准面积的商铺、专业市场内铺；楼盘未经省行准入、或叙做不在准入范围内的商铺贷款；入、或叙做不在准入范围内的商铺贷款；开发商关联交易，或为套取银行资金，采取售开发商关联交易，或为套取银行资金，采取售后包租、返租等形式变相提高商铺价格；后包租、返租等形式变相提高商铺价格；未对开发商期间担保能力、所购房的位置、结未对开发商期间担保能力、所购房的位置、结构、用途、商业氛围、变现能力及等进行深入构、用途、商业氛围、变现能力及等进行深入调查和提供报告；调查和提供报告；虚拟商铺楼盘未提供销售许可证、竣工验收报虚拟商铺楼盘未提供销售许可证、竣工验收报告的商铺按揭贷款；告的商铺按揭贷款；54二手商铺应注意以下问题二手商铺应注意以下问题缺少前手资料（原产权人身份证、户口簿、原两证）缺少前手资料（原产权人身份证、户口簿、原两证）。交易双方或中介机构高估二手商铺价格，套取资金。交易双方或中介机构高估二手商铺价格，套取资金。 叙做叙做“划拨划拨”土地性质的二手商铺；土地性质的二手商铺；二手商铺未经评估，仅以购置价测算贷款金额；二手商铺未经评估，仅以购置价测算贷款金额； 大额首付款未提供首付款进帐单或支付首付款证大额首付款未提供首付款进帐单或支付首付款证明材料；明材料； 未对二手商铺使用和租金情况进行调查核实，产未对二手商铺使用和租金情况进行调查核实，产生空铺、弃铺。生空铺、弃铺。 55案例案例 某人购买某人购买“XX“XX花园花园”5#”5#楼楼1-61-6层整栋商业用房，层整栋商业用房，总价总价14801480万元，建筑面积万元，建筑面积6112.226112.22平方米，贷平方米，贷款款700700万元，期限万元，期限1010年，贷款成数为年，贷款成数为47%47%。审批。审批人员通过电话与借款人核实过程中发现下述现人员通过电话与借款人核实过程中发现下述现象：象：1 1、借款人在开发公司中占有股份，属关联人购、借款人在开发公司中占有股份，属关联人购房，客户经理未在调查报告中说明此点；房，客户经理未在调查报告中说明此点；2 2、借款人对所购房屋总价不清楚；、借款人对所购房屋总价不清楚；3 3、借款人不清楚首付款的支付时间。、借款人不清楚首付款的支付时间。 56分析分析1、贷前调查不详细贷前调查不详细；对借款人购房行为的；对借款人购房行为的真实性未能够进行充分核实真实性未能够进行充分核实2 2、风险意识薄弱、风险意识薄弱 ，目前部分经办行对于，目前部分经办行对于关联人购房的判断、虚假按揭的基本特关联人购房的判断、虚假按揭的基本特征了解甚少。征了解甚少。3 3、抵押物、抵押物61126112平方米，并且是平方米，并且是1-61-6层整栋层整栋楼，抵押物变现能力明显较差，不宜叙楼，抵押物变现能力明显较差，不宜叙做按揭贷款。做按揭贷款。57 个个人人住住房房贷贷款款 消消费费类类汽汽车车贷贷款款 商商业业助助学学贷贷款款 商商业业用用房房贷贷款款 抵抵质质押押贷贷款款额额度度项项目目准准入入58个人房屋抵押循环贷款额度个人房屋抵押循环贷款额度(融资宝融资宝)贷款额度（贷款额度（PLGA）额度提款（额度提款（PLFA）59 借款人条件借款人条件1 1、申请人为中华人民共和国公民，且借款人年龄与额度期限之和、申请人为中华人民共和国公民，且借款人年龄与额度期限之和不超过不超过6565岁；岁；2 2、具有稳定、合法的职业和经济收入，信用良好，有按期偿还贷、具有稳定、合法的职业和经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；款本息的能力；3 3、提供我行认可的房产进行抵押；、提供我行认可的房产进行抵押；4 4、在我行开立与贷款币种相同的个人结算账户并保持正常往来；、在我行开立与贷款币种相同的个人结算账户并保持正常往来；5 5、“期房融资宝期房融资宝”业务的申请人仅限于经我行业务的申请人仅限于经我行CRMCRM系统确认的系统确认的VIPVIP客户和客户分层前两类的客户；客户和客户分层前两类的客户；“现房融资宝现房融资宝”的申请人仅限于的申请人仅限于我行客户分层前三类客户和我行客户分层前三类客户和“理想之家会员卡理想之家会员卡”的持卡人；额度的持卡人；额度提款用于资金周转使用的，其客户定位为：经我行提款用于资金周转使用的，其客户定位为：经我行CRMCRM系统确认的系统确认的VIPVIP客户、我行客户分层前两类的客户以及对我行综合贡献明显的客户、我行客户分层前两类的客户以及对我行综合贡献明显的重点客户。重点客户。6 6、符合我行规定的其他条件。、符合我行规定的其他条件。60 抵押物条件抵押物条件可以接受借款人本人、配偶、成年子女可以接受借款人本人、配偶、成年子女或父母名下以及借款人与他人共有的住或父母名下以及借款人与他人共有的住房、商铺作为抵押物；如抵押物为借款房、商铺作为抵押物；如抵押物为借款人与他人共有，则要求增加抵押物共有人与他人共有，则要求增加抵押物共有人为共同还款人，并要求全部共有人共人为共同还款人，并要求全部共有人共同签署抵押合同以及同意抵押承诺函。同签署抵押合同以及同意抵押承诺函。61 抵押率的确定抵押率的确定抵押物楼龄在5年以内的，抵押率均不超过70%；抵押物楼龄在5-10年之间的，抵押率一般不超过60%，对满足我行客户分层前两类的客户、经我行CRM系统确认的VIP客户、对我行综合贡献明显的重点客户可仍享受抵押率最高70%的优惠政策。抵押物楼龄在10年以上的，抵押率在上述同等条件下应各下降一成。62 贷款用途、额度贷款用途、额度贷款用途：贷款用途：一切合法个人消费支出和正常一切合法个人消费支出和正常生产经营活动，但不得用于国家法律和金融法生产经营活动，但不得用于国家法律和金融法规明确规明确禁止的项目禁止的项目，不得用于无指定用途的个，不得用于无指定用途的个人支出。人支出。 额度：额度：单笔金额不超过单笔金额不超过15001500万元，单一客户万元，单一客户家庭（含直系亲属）累计金额不超过家庭（含直系亲属）累计金额不超过20002000万元。万元。 63 期限期限额度期限与房龄之合最长不得超过额度期限与房龄之合最长不得超过3030年年 借款人提款明确用于购置住房时，期限借款人提款明确用于购置住房时，期限最长不超过最长不超过3030年；用于购置商业性用房年；用于购置商业性用房不超过不超过1010年；用于购车不超过年；用于购车不超过5 5年；其他年；其他消费类用途在保证真实性的前提下，最消费类用途在保证真实性的前提下，最长不超过为长不超过为1515年；经营类用途最长用款年；经营类用途最长用款期限为期限为1010年，以上用款期限均得不超过年，以上用款期限均得不超过额度到期日。额度到期日。 64 借款人申请贷款时应提供的资料借款人申请贷款时应提供的资料 借款申请书；借款申请书；具有法律效力的具有法律效力的身份证件身份证件婚姻状况证明；婚姻状况证明；收入证明收入证明；借款人在中国银行开立的还款账户；借款人在中国银行开立的还款账户；抵质押物权属证明及抵质押物权属证明及估值文件估值文件 ；贷款贷款用途材料用途材料其他资料。其他资料。月收入月收入8000元以上需佐证：元以上需佐证：纳税证明、银行对帐单、金纳税证明、银行对帐单、金融资产等融资产等居民身份居民身份证、户口证、户口本、军官本、军官证等证等发票等发票等消费或经营合同消费或经营合同等等65 贷款资料初审贷款资料初审u 借款人资格审查借款人资格审查u 借款人还款能力审查借款人还款能力审查 u 借款用途审查借款用途审查u 担保条件审查担保条件审查 抵押物情况、抵押率等抵押物情况、抵押率等收入及佐证、是否与用收入及佐证、是否与用途匹配等途匹配等是否真实、是否真实、合法合规合法合规等等身份证明、年身份证明、年龄、信用记录龄、信用记录等等66还需关注的问题还需关注的问题核定额度时应当坚持第一还款来源和第二还款核定额度时应当坚持第一还款来源和第二还款来源并重的原则，确保贷款投入与还款能力相来源并重的原则，确保贷款投入与还款能力相匹配。匹配。借款人有多个抵质押物时，可以合并申请一个借款人有多个抵质押物时，可以合并申请一个抵（质）押循环贷款额度，也可以分别申请多抵（质）押循环贷款额度，也可以分别申请多个抵（质）押循环贷款额度，但是多个抵（质）个抵（质）押循环贷款额度，但是多个抵（质）押循环贷款额度不能共用同一抵质押物。押循环贷款额度不能共用同一抵质押物。不得发放不得发放“零首付零首付”贷款，贷款用于借款人消贷款，贷款用于借款人消费支出时，贷款金额不得超过借款人单笔消费费支出时，贷款金额不得超过借款人单笔消费总金额的总金额的80%80%。67案例案例 申请人王申请人王XXXX为满足消费需要，以其自有住宅为抵为满足消费需要，以其自有住宅为抵押向中行申请抵押贷款额度押向中行申请抵押贷款额度5050万元。根据房产证显万元。根据房产证显示，住宅建筑面积示，住宅建筑面积138138平方米，建成于平方米，建成于20042004年，发票年，发票金额金额8383万元。万元。调查情况：调查情况： 1 1、信用报告显示借款人及配偶曾有贷款，目前已、信用报告显示借款人及配偶曾有贷款，目前已经结清，还款记录正常。经结清，还款记录正常。 2 2、本次贷款用途是用于购买汽车。、本次贷款用途是用于购买汽车。 3 3、抵押房产的产权人为借款人及配偶，房产抵押、抵押房产的产权人为借款人及配偶，房产抵押率为率为60%60%。 4 4、借款人贷款三年，月还款额不超过月收入的、借款人贷款三年，月还款额不超过月收入的50%50%。审批结果：额度审批通过，在落实他项权证后可提款。审批结果：额度审批通过，在落实他项权证后可提款。68 个个人人住住房房贷贷款款 消消费费类类汽汽车车贷贷款款 商商业业助助学学贷贷款款 商商业业用用房房贷贷款款项项目目准准入入融融资资宝宝69项目准入的条件项目准入的条件立项批复立项批复国有土地使用权证国有土地使用权证用地规划许可证用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证预售许可证预售许可证至少具备前四证至少具备前四证70项目准入的程序项目准入的程序简易程序简易程序一般程序一般程序71适用简易程序的条件适用简易程序的条件（1 1）我行已发放开发贷款的个人房屋贷款合作项目；）我行已发放开发贷款的个人房屋贷款合作项目；（2 2）同一开发商分期开发的住房项目（含配套商铺），）同一开发商分期开发的住房项目（含配套商铺），前期项目经审查已同意进行个人房屋贷款合作，并且前期项目经审查已同意进行个人房屋贷款合作，并且项目运行情况良好的后继个人房屋贷款合作项目；项目运行情况良好的后继个人房屋贷款合作项目；（3 3）多层主体已封顶、或高层主体施工进度达到）多层主体已封顶、或高层主体施工进度达到2/32/3以上的项目；以上的项目；（4 4）取得公积金审核单的项目（仅对纯住房准入）；）取得公积金审核单的项目（仅对纯住房准入）；（5 5）具有暂定三级及以上开发资质的开发商所开发的）具有暂定三级及以上开发资质的开发商所开发的纯住房项目。纯住房项目。72适用简易程序需提供的资料适用简易程序需提供的资料（1 1）项目四证或五证、立项批复（对于）项目四证或五证、立项批复（对于取得公积金审核单的项目可不提供该项取得公积金审核单的项目可不提供该项资料）；资料）；（2 2）楼盘准入贷前调查表。）楼盘准入贷前调查表。73一般程序一般程序 对于不符合简易程序条件的项目，适用一般程对于不符合简易程序条件的项目，适用一般程序，须提供以下资料并由评审会评审：序，须提供以下资料并由评审会评审：1、营业执照、资质证书、公司章程（仅在该开发、营业执照、资质证书、公司章程（仅在该开发商首次上报项目时上报，以后上报的项目除非上述商首次上报项目时上报，以后上报的项目除非上述资料有变动，均不需再次上报）；资料有变动，均不需再次上报）；2、项目四证或五证、立项批复；、项目四证或五证、立项批复；3、近一年的财务报表（经审计）及最近一个月的、近一年的财务报表（经审计）及最近一个月的财务报表；财务报表；4、贷款卡查询资料；、贷款卡查询资料；5、楼盘准入贷前调查表或贷前调查报告、楼盘准入贷前调查表或贷前调查报告。74特别说明1、原则上一手综合/专业市场商铺和开发商以返租、包租形式销售的商业用房项目不予准入；严禁叙做产权式商铺项目。对商业内铺项目应谨慎准入；办公用房仅接受南京、无锡和南通地区核心商业区的项目申报（省行另有批复除外）。2、对于各分行上报的二层及以上单独销售的商业用房、内铺、办公房、纯商铺、专业市场项目等只能按照一般审批流程发起，不适用于简易审批流程。75谢谢 谢！谢！76