合肥万科森林公园案例简报世茂集团睿智营销产品研究部2014年4月万科万科森林公园森林公园基本项目指标项目位置庐阳区四里河路与北二环交叉口西南角售楼处位置四里河路与固镇路交口处东南角辰龙大厦（临时）占地面积/总建面51.6万/约140万容积率/绿化率2.7/40%物业类别高层、别墅、洋房开发商合肥万科瑞翔地产有限公司营销顾问世联、合富辉煌、思源三家连带140万方中央公园生活万方中央公园生活区区 城市里唯一的森林，二环内最后的中心城市里唯一的森林，二环内最后的中心周边区位、配套设施周边区位、配套设施北二环路北二环路临泉临泉路路北一环路北一环路蒙蒙城城路路四四里里河河路路长江西路长江西路本案本案明发商业广场明发商业广场淮河路商圈淮河路商圈三里庵商圈三里庵商圈北一环商圈北一环商圈董铺水董铺水库库大房郢水库大房郢水库森林公园森林公园项目紧邻北二环和四里河路，环绕临泉路、一环路主干道，项目紧邻北二环和四里河路，环绕临泉路、一环路主干道，交通网络贯通，出行便捷交通网络贯通，出行便捷，15分钟内可达市中心；分钟内可达市中心；项目项目本身十万方商业本身十万方商业（包含四万方商业综合体）、周边明发商业广场与北一环、三里庵、淮河路三大商圈相呼应；（包含四万方商业综合体）、周边明发商业广场与北一环、三里庵、淮河路三大商圈相呼应；二大水库、森林公园环伺三面，二大水库、森林公园环伺三面，绝佳的环境景观资源绝佳的环境景观资源；南门小学、四十五中南门小学、四十五中优质的学区资源优质的学区资源。华孚城隍庙广场华孚城隍庙广场明发商业广场明发商业广场明发国际酒店明发国际酒店永辉超市永辉超市合肥南门小学合肥南门小学董铺水库董铺水库森林公园规划图森林公园规划图项目商业综合体效果图项目商业综合体效果图项目商业街区体效果图项目商业街区体效果图三里庵商圈三里庵商圈规划规划分析分析分期分期规划规划一期一期郎庭郎庭一期朗庭123456已售罄已售罄即将推出即将推出项目总体量超项目总体量超140万方，物业类型分为：高层、别墅、洋房、十万方商业（街铺万方，物业类型分为：高层、别墅、洋房、十万方商业（街铺+四万方综合体）。四万方综合体）。分四期开发，首期为分四期开发，首期为17栋高层，首次开盘栋高层，首次开盘1-6栋已售完，下半年剩余栋已售完，下半年剩余11栋约栋约1600套预计全部推完。套预计全部推完。在售信息：在售信息：项目1期朗庭6月22日首次开盘1-6栋，面积为93和110二种，现已售罄。7-8栋预计7-8月份开盘。一期一期朗庭：朗庭：17栋高层，共24万方、1万方商业（沿街商铺）、6000平方幼儿园，1043个车位（地上186+地下857），预计下半年剩余11栋大约1600套全部推完。剩余11栋大约1600套预计下半年推完商业综合商业综合体体45中中南门小学南门小学别墅、洋房区墅、洋房区1778即将建成的售楼处即将建成的售楼处临时售楼临时售楼处处园林景观园林景观住宅区人车分流，车位分布在小区周围和地下，小区内部无车行道，保证园林绿化和生活品质。别墅、洋房、高层栉次鳞比，由低到高排列面朝中央森林公园，保证景观资源合理分享利用。以规划的中央公园为幕，着力打造以规划的中央公园为幕，着力打造“居于公园居于公园”的居住氛围，看露天电影式的由低到高向外辐射的建的居住氛围，看露天电影式的由低到高向外辐射的建筑景观体现，保证各种物业对核心景观资源的分享利用。筑景观体现，保证各种物业对核心景观资源的分享利用。中央公园（规划中）中央公园（规划中）社区景观轴社区主入口社区主入口高高层层别墅别墅中央中央公园公园洋房洋房建筑风格建筑风格海派海派建筑风格建筑风格，建筑样式灵活多变，时尚、个性。，建筑样式灵活多变，时尚、个性。建筑低窗户大开间采光，最大可能地引入景观，将城市稀缺景观资源与建筑融为一体。建筑低窗户大开间采光，最大可能地引入景观，将城市稀缺景观资源与建筑融为一体。物业类型、户型统计物业类型户型栋数面积总套数高层3+1室二厅一卫1#、2#、3#、6#934963+1室二厅一卫4#90-91204三室二厅二卫5#110136总计836（售罄）项目项目2013年年6月首次月首次开盘开盘6栋高层，共栋高层，共836套。套。以目前以目前市场上稀缺的市场上稀缺的93四房的户型为主打，成功走出市场红海四房的户型为主打，成功走出市场红海，开盘三小时售罄。，开盘三小时售罄。户型为户型为93左右和左右和110二种面积，二种面积，93左右的为左右的为3+1户型户型700套，套，110为宽敞型三室户为宽敞型三室户136套。套。户型分析933+1室933+1室户型全部南北通透，户型全部南北通透，933+1独特户型，阳台和多功能空间各赠送一半面积。独特户型，阳台和多功能空间各赠送一半面积。独特的93，3+1房型设计，空间利用率高，房间布置灵活多变；阳台和多功能空间各赠送一半面积。多功多功能空能空间间多功多功能空能空间间厨房L型平台设计，节省空间，传统型布局；主卧和客厅朝南，宽大阳台设计，客厅空间宽敞。厨房U型平台设计，方便操作；主次卧、客厅均朝南，充分阳光享受；相同点差异点户型分析110三室二厅二卫110三室二厅二卫户型全部南北通透，户户有赠送。户型全部南北通透，户户有赠送。客厅宽阔外接大阳台，充分光照环境；阳台和入户花园各赠送一半面积。三室相邻，户型方正；阳台赠送一半面积，主次卧都朝南，充分阳光，健康生活。宽敞型大三居；三居室都预留衣帽收纳柜空间，充分考虑居家舒适性。相同点差异点赠送一赠送一半面积半面积赠送一半面积赠送一半面积赠送一半面积赠送一半面积样板房展示样板房展示样板房展示极注重细节，体现产品高端品质，样板房设计刻意增添迎合年轻客户群体的元素。样板房展示极注重细节，体现产品高端品质，样板房设计刻意增添迎合年轻客户群体的元素。一期朗庭在售的6栋（售完）123456价格分析全部装修房，均价全部装修房，均价8500元元/，总价在，总价在72万万-88万。万。5#楼位于小区核心位置，景观资源优越，户型全部为110舒适性三室户，户型较好，价格也最高；1#、2#、3#、6#楼户型全部是933+1户型，价格差异较小；4#楼为二梯六户（其余5栋为二梯四户），户型面积90-91，3+1户型，整栋价格相对较低；同栋中，靠东边的户型价格比中间和西边户型价格稍高；整体单价的区间为7800-9600元/。整栋价格：宣传媒介宣传推广以中央森林公园和周边水库等宣传推广以中央森林公园和周边水库等城市稀缺景观资源+万科品牌为重点，学区、物业、地段区位配套也是项目对外宣传优势点。，学区、物业、地段区位配套也是项目对外宣传优势点。项目营销宣传方式有传统的大牌、海报、媒体、网络、短信、团购；万科特色的有高频次全城CLL客、拓客、覆盖全城社区商超的外展示宣传点。此外在项目工地用草坪做成的巨大的二维码，在高空可以用手机扫进入本项目相关介绍以及音乐的页面，在年轻客户群体中反响很大。足球场大的高空草坪二维码项目周围围墙海报项目大牌广告突出自身品牌景观区位等优势，以传统+万科特色的推广方式为手段，万科楼盘联动、短时间内密集的call客、拓客、外展。针对年轻群体独创的“空中二维码”创意炒作，深受年轻客户群体的追捧。推广节奏2013年年6月月22日日首次开盘首次开盘1-6栋栋836套三小时售罄套三小时售罄2012年年9月月6日日 万科拿地万科拿地2013年年4月月12日日临时售楼中心开放临时售楼中心开放2013年年4月月27日日样板间开放样板间开放2013年年5月月6日日 开始预约开始预约2013年年5月月22日日学区签约仪式学区签约仪式2013年年6月月1日日新品说明会新品说明会2013年年6月月10日日开始认筹开始认筹项目推广时间轴：项目推广节奏紧凑，从拿地到首次火爆开盘仅用10个月。工程、活动密集推进，营销宣传推广活动气势宏大、周期短促，短时间内达到引爆地区市场的效果。2013年年7月底月底（预计）（预计）7-8栋开盘栋开盘临时售楼中心临时售楼中心竞拍拿地竞拍拿地学区签约仪式学区签约仪式首次开盘首次开盘客户来源客户刚需型购房客户大约占客户刚需型购房客户大约占70%。主要以市区企事业单位人员以及城市白领为主要客户群体，。主要以市区企事业单位人员以及城市白领为主要客户群体，客户大约一半左右来自蜀山区和庐阳区。客户大约一半左右来自蜀山区和庐阳区。核心核心客客户补充客户补充客户边缘客户边缘客户来自安徽其他地区，在合肥置业落户人员，少部分投资型客户，年纪在25-35。城市改善居住群体和部分投资客户，年纪在35岁以上，包括部分退休人员。来自区域附近的蜀山区和庐阳区，年龄在25-30岁，企事业单位城市白领。地区精英阶层，“迁入省城”的思维驱使，看重学区教学资源和升值空间。区域内的城市精英，事业有成，三代人家庭，注重居住品质，看重本案景观资源和品牌物业配套设施。城市新兴阶层，购置房产用作婚房使用；事业处于上升阶段，思想开放，追求个性时尚的都市生活，告别与父母同居或者租房居住。客户来源客户来源客户描摹客户描摹客户语录：这边房子，环境好，学区不错，以后孩子上学方便，93的四个房间设计好，买来是用作婚房的，觉得比较合适。 售楼处门口拦截的贺先生森林公园周边环境好，交通也方便，万科牌子也不错，万科的小区物业都比较好。后面据说有洋房，到时候过去看看。现在住的多层习惯了，不习惯住高层电梯房。亳州路畅园新村王先生万科森林公园销售人员：从客户来电来访登记看，客户大部分是庐阳区和蜀山区的，大概超过一半左右，多为公司白领阶层。我们93的房型占多数，年轻客户置办婚房占很大部分。改善居住的客户也有，买110的三房多。外地客户在这边上班的，买套房子落户这边也有。少部分是买了做投资用的。我们的首次开盘836套，三小时就售罄了。 万科森林公园销售人员案例小结p万科品牌在合肥具有强大号召力，项目在设计宣传思路中，将品牌作为重点推广；p配套设施完善、社区商业综合体、幼儿园；引进合肥名校，打造高端学区；p中央森林公园和周边水库等稀缺城市景观资源与品牌优势集合成为本项目核心卖点；p项目整体设计以中央公园为幕墙，由低到高向外扩散，看露天电影式的全盘观景；p户型设计沿用滨湖区热卖的万科蓝山的畅销户型，独特的3+1设计和全装修成为万科标识性户型，备受年轻客户青睐；p宣传方面，传统方式+万科特色的call客和外展以及创意十足的高空二维码宣传赢得年轻客户的关注，成功为项目造势；p推售方面，首先推出高层，刚需主打，引爆合肥市场，后期近景观洋房和别墅顺势推出。