群力区域市场调研报告及意向地块市场初判2013-9-30一群力新区发展规划要点目录二群力土地市场分析总结三群力房地产市场分析总结及意向地块初步判断群力区位群力位于哈尔滨市西部，松花江沿江带上，属于政府重点打造的居住新区，与哈西新区相比，城市距离稍远发展速度受限，商业氛围尚不成熟，自然环境更加优越的居住区域；松北新区：以行政办公、教育科研，旅游和高新技术为一体的生态型综合新城区。群力新区：群力新区将建设成为具有区域性竞争力、影响力的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区。哈西新区：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。哈南新城：以行政办公、教育科研，旅游和高新技术为一体的生态型综合新城区。利民开发区：工业经济区，产业新城将引入医药、食品等企业，建设大学城。中心组团（南岗、道里为主）：城市核心区，为哈市政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，配套设施完善，发展成熟。香坊区：哈尔滨市重要的工业区，农业科研区及物流区，目前正在进行旧城改造及新区建设。认知度：较低利好规划：无重大利好支撑n认可度：从认知角度上看，城市中心、哈西、群力认知度相对较高，香坊、平房、利民城市居民认可度相对较低。n规划利好：目前城市主要发展方向在哈西群力地区，利好措施较多，发展刺激力度较大，吸引了大批外来置业客群，香坊属于城市老城区之一，利好刺激较弱，支撑不足，外来置业人群很少。城市背景规划发展区域背景群里发展历史背景p群力新区隶属道里区，这里曾是城市大型棚户区之一，1999年，随国务院批准实施的哈尔滨市城市总体规划（19992010年）和哈市“十五”规划，群力新区被正式定位为居住新区，并多次列入市政府确定的重点工作目标。东区西区群力新区规划p群力新区总占地规模27.33平方公里，总建筑面积约3200万平方米，规划总人口约32万人，总体规划时间15年左右。首期开发东区p东区总占地16.3平方公里，总建筑规模1800万平米，公共绿地169公顷，规划六个湖泊，体育公园、雨阳公园、金河公园、春水公园、丁香公园、书香公园、内河公园、音乐主题公园等八大主题公园陆续建成市政配套集中区域群力新区目前属于生态居住区，首期开发东区，西区待开发。区域环境资源优越，居住环境较好，市政配套多集中于群力东区东侧。教育、医疗东区主要配套区域医院主要有哈医大一院分院及黑龙江第五医院，教育配套主要包括兆麟小学及新三中（高中），教育配套相对薄弱，均已投入使用区域大型商业配套多在建设中，远大近期营业，中低体量综合体，银泰城大规模商业建成尚需时日，目前区域主要商业仅为关东古巷，体量偏小，群力东区现阶段整体商业氛围较弱；商业配套东区主要配套文娱配套东区主要配套区域文化配套主要以公园为主，数量较多并均已投入使用，整体环境优越，华谊影院13年6月已开始投入使用，区域资源条件优异，文化娱乐配套尚不完善；区域背景总结群力位于哈尔滨市西部，松花江沿江带上，属于政府重点打造的居住新区，与哈西新区相比，城市距离稍远发展速度受限，商业氛围尚不成熟，自然环境更加优越的居住区域；以三环路为界，首先开发群力东区；区域概况教育医疗配套区域医院主要有哈医大一院分院及黑龙江第五医院，教育配套主要包括兆麟小学及新三中（高中），教育配套相对薄弱，均已投入使用；商业配套区域大型商业配套多在建设中，远大近期营业，中低体量综合体，银泰城大规模商业建成尚需时日，目前区域主要商业仅为关东古巷，体量偏小，群力东区现阶段整体商业氛围较弱；文娱配套区域大型商业配套多在建设中，远大近期营业，中低体量综合体，银泰城大规模商业建成尚需时日，目前区域主要商业仅为关东古巷，体量偏小，群力东区现阶段整体商业氛围较弱；群力新区配套情况一群力新区发展规划要点目录二群力土地市场分析总结三群力房地产市场分析总结及意向地块初步判断道里道外南岗松北香坊平房0501001502002503009.5458.9847.709.4921.27102.262010-20122010-2012年哈市各区土地成交情况年哈市各区土地成交情况2010年2011年2012年2010年2011年2012年0100200300400500600700800900658.93808.08562.31479.95708.38565.802010-20122010-2012年哈市土地供应成交情况年哈市土地供应成交情况公告土地面积成交土地面积p2011年哈市房地产市场表现较好，开发企业拿地热情高涨，2012年哈市土地的供应量相较前两年有明显下降，供应与成交趋于平稳。p2010年道里区土地成交表现明显优于其他区域，主要是因为道里群力新区的土地供应量较大，外加区域政策的利好，使土地成交表现较好。2011年松北区、道里区、平房区的土地成交量均较高。12年受调控及新增土地有限的影响，成交量萎缩。整体土地市场宏观市场哈市12年土地成交量较11年呈下滑趋势。道理区土地成交主要集中在群力新区，12年道理去土地成交大幅缩水，一方面由于市场调控，一方面由于群力新区新增土地放量有限导致；在售项目待售项目远大广场皇家花园上和园著海富第五大道百年俪景海富御景海富锦园盛世天地人和翠湖天地售罄项目04512010年成交土地市场情况2010年群力新区共成交8宗项目地块，成交区域较为分散，多占据良好环境资源，土地价格随资源及区位差异较大，楼面地价集中在1100、2300元左右/平米，容积率多在2.32.9；10年土地成交情况跟踪地块1跟踪地块2群力大道阶段 序号地块用地性质土地面积（万平米）建筑面积（万平米）容积率土地价格（万元）每亩单价（万元）楼面地价（元）在售1翠湖天地住宅、商业39.2152.53.89 163976278.810762佰年俪景住宅、商业7.5719.52.5719660173.110103上和园著住宅、商业28.2770.42.49 15900037522574恒盛皇家花园住宅、商业7.7817.92.35199144529025远大购物广场住宅、商业7.0326.73.833640319.112346海富地产项目住宅、商业49142.22.9182610248.21286.2待售7盛世天地人和住宅、商业11.526.42.362648363.423708理想0451住宅、商业3.915.59435040599.52248总计471.19跟踪地块32011年成交土地市场情况2013年成交汇智广场观复国际宝融地块恒大帝景在售项目待售项目售罄项目阶段 序号地块用地性质土地面积（万平米）建筑面积（万平米）容积率土地价格（万元）每亩单价（万元）楼面地价（元）溢价率在售1银泰城商业5.1216.543.234527 449.620880%待售2恒大帝景住宅、商业10.2120.42241140 268.720150%未上市3宝融房地产住宅、商业8.5319.632.370000 546.9356672.41%11年至今土地成交情况跟踪地块1跟踪地块2群力大道跟踪地块3阶段序号地块用地性质土地面积（万平米）建筑面积（万平米）容积率土地价格（万元）每亩单价（万元）楼面地价（元）在售1汇智广场住宅、商业2.438.033.312447340.91550待售2观复国际住宅、商业10.511.91.1335300223.9297213年成交宝融地块楼面地价3566元/平米，与银泰城及星光耀商业一道之隔，溢价率72%，恒大地块楼面地价2015元/平米，跟踪地块1、2价值感位于二者之间，区域容易率多在22.3之间，产品有一定可塑性；潜在供应群力东区序号未上市地块名称土地面积（万平米）建筑面积（万平米）容积率1宝融地块项目8.5319.632.32恒祥空间项目21492.33海富御景项目28.384.734红树湾15.25跟踪地块16.514.952.36跟踪地块218.336.627跟踪地块313.139.22.24259.28盛和天下盛和天下已上市地块未上市地块盛和世纪观江国际恒盛豪庭天鹅湾汇智广场远大广场皇家花园天鹅湾赫郡上和园著漫步巴黎玫瑰湾一期海富第五大道金安向日葵红树湾丽水丁香园观复国际百年俪景海富御景海富锦园玫瑰湾二期汇锦庄园天地人和跟踪地块2恒祥空间地块1恒祥空间地块2翠湖天地宝融地块银泰城星光耀雨阳名居跟踪地块1跟踪地块3恒大帝景跟踪地块潜在竞争体量：p群力东区潜在供应约259万平米，体量较大，容积率多在2.3左右，产品可塑性强，竞争较为激烈。土地供应趋势：p群力东区地块已基本全部放出，未来群力将以三环外的西区供地为主未上上7块宗地总建面约259万平米，体量较大，容积率在2.3左右可塑性较强，正在跟踪地块1、2周边未来潜在供应地块较多，竞争较激烈，群力东区地块已基本全部放出，东部发展态势已基本成型，未来群力将以三环外西区供地为主；土地市场总结土地成交情况潜在供应情况土地供应趋势目前跟踪地块1、2附近，13年成交地块楼面地价为3566元/平米（溢价率较高），该地块与星光耀及银泰城商业一道相隔，南侧恒大地块资源条件相对较差楼面地价为2015元/平米，跟踪地块价值感位于二者之间，两成交地块容积率分别为2及2.3相对较低；未上上7块宗地总建面约259万平米，体量较大，容积率在2.3左右可塑性较强，正在跟踪地块1、2周边未来潜在供应地块较多，竞争较激烈，跟踪地块3临近远大广场，价值感稍好；目前群力东区土地已基本全部放出，区域发展态势已基本成型，未来放地区域将主要集中在三环路以西的群力新区西部；一群力新区发展规划要点目录二群力土地市场分析总结三群力房地产市场分析总结及意向地块初步判断房地产市场宏观市场n哈尔滨市整体房地产市场随11年市场遇冷后，销售量缩水，12年市场逐渐趋暖消化11年市场供应存量， 12年成交量为615.84万平米，13年整体供销情况趋于平缓，成交量较11年有所下降，前五个月成交228.31万平米。道里区2013年上半年供应项目51个，市场成交量7828套房源，成交面积约93万平米。群力区域成交商品房6983套，成交面积82.26万平方米，道里区每个项目月均销售约3000平米，25.5套，套均面积118平米（建面）；1月2月3月4月5月6月05000010000015000020000025000002004006008001000120014001600180020002013年年1-6月道理区月道理区域商品房成交情况域商品房成交情况成交面积成交套数n2013年上半年道里区成交商品房7828套，成交面积92.84万平方米。群力区域成交商品房6983套，成交面积82.26万平方米。注：统计包括道理所有住宅项目，商品房各项目平均销售情况比平均值要低房地产市场群力市场情况盛和天下高层：12500元/公寓：12000元/（2000元/装修标准）联排：36000元/双拼：60000元/观江国际普宅：9300元/天鹅湾赫郡联排、双拼：22000-24000元/上和园著高层：8500元/漫步巴黎高层：8000元/佰年俪景高层：7600元/盛和世纪高层：10500元/洋房：16500元/玫瑰湾高层：8500元/洋房：9000元/海富锦园高层：6800元/洋房：7800元/（待售）恒大帝景（待售）高层：8000元/（报价）1500元/平米装修标准盛世人和（待售）高层、洋房待定汇锦庄园高层：8800元/、联排：18000元/双拼：20000元/、类独栋：17500元/金安向日葵高层：9300元/翠湖天地高层：8500元/洋房：14000元/联排：24000元/宝融卡罗国际（待售）星光耀高层：9000元/LOFT：10500元/公寓：7500元/银泰城高层：7500元/图例：红色区域：相对成熟多为成品现房绿色区域：多处于建设阶段片区名称：现阶段相对成熟区域（东部）区域特征：市政配套多集中在此区域，项目开发较早，占据区域有利资源景观，项目多为现房，即买即住；平台价格： 8500元/平米片区名称：正处于开发阶段区域特征：项目均处于建设阶段，整体生活氛围及环境资源相对较弱，依托自身品质打造；平台价格： 8000元/平米项目名称建筑面积容积率存量楼栋主力产品（使用面积）产品配比（套数比）13年消化速度盛和天下 52.78万1.2公寓：31-55平米二居：79平米 三居：99-127平米 四居：140、161平米 联排：220-284地上（地下赠送100-110平米）双拼：300-301平米（地下赠送160平米）普宅：二居：10%三居：70%四居：20%公寓12套/月左右高层极少量尾盘别墅1.2套/月左右盛和世纪70万2二居：75、84平米三居：92、100-130平米洋房三居：132-162平米顶层复式：213平米二居：30%三居：70%17套/月左右观江国际61.663.19二居：71-85平米三居：88-123平米四居：124-166平米二居：40%三居：35%四居：25%12套/月左右天鹅湾142联排：300-380平米（地上）地下二层及阁楼赠送300平米2套/月左右金安向日葵28.562二居：67平米三居：88-123平米二居：38%三居：62%70套/月左右漫步巴黎39.22.25二居：61-75平米三居：90-115平米公寓：一居35平米、公寓：二居45平米二居：65%三居：35%公寓一居：30%公寓二居：70%60套/月左右上和园著262.25一居：33、52、57平米二居：80、86平米三居：118-122平米一居仅一栋楼二居：60%三居：40%50套/月左右佰年俪景18.62.2二居：56-81平米三居：94、104、108平米四居：118-152平米二居：25%三居：65%四居：10%10套/月左右玫瑰湾1.8542一居：53平米 二居：72-80平米三居：85-107平米四居：120、168平米一居：5%二居：15%三居：60%四居：20%50套/月左右跟踪地块3成熟建成区群力市场情况区域以改善项目占绝对主力，多以舒适两居、三居改善产品作为主力户型，产品同质化竞争激烈，各项目凭借自身资源占有情况及自身产品力打造吸引市区改善客群，项目均有较好的产品品质；友谊路上江路盛和天下别墅普宅普宅公寓松花江盛和天下区域项目项目整体规划：（经纬中小学校区房)项目由202套联排产品（4联为主）、200套双拼产品组成，15栋高层（1160套），两栋公寓（760套）联排：220-284平米（地上三层）、100-110平米（地下一层赠送）双拼：300-301平米（地上三层）、160平米（地下一层赠送）庭院面积：60-400平米存量特征：别墅：剩余约30套联排及双拼产品。公寓：共760套目前一栋楼待售共380套房源普宅：共计1160套产品，目前剩余约20套产品客户情况：普宅客户关注点：江景资源（观江）、低密居住小区、项目品质感、景观资源、区域位置较好；高层入住率：40%左右别墅客户关注点：内部水系景观、占据良好的景观资源、良好的品质感及区域位置特征表现：项目资源条件优势明显，客户多看重项目位置及景观资源，公寓产品置业客户基本为自住需求，销售速度较慢，普宅高层整体入住率不高（北向观江），别墅存量位置总价较高，销售速度较慢。核心价值实现（强势资源带动）：江景+区域位置+公园资源+园林景观友谊路盛和世纪景江西路盛和世纪区域项目11#12#13#14#15#16#17#18#19#20#21#一期基本售罄项目整体规划：（经纬中小学校区房)项目由盛和世纪由24栋观江高层、24栋洋房组成。规划总套数3350套，其中高层2870套，18-32F，2T2户为主二居：75、84平米（30%）、三居：92、100-130平米（70%）洋房总套数480套，产品以130-162平米三居为主、213平米四居（顶层复式）洋房Y14-23#楼特征表现：承接自身盛和天下的下游客户，区域主流改善产品为主，项目占据良好的景观资源，剩余多为三居，产品总价较高，现阶段较难走量，销售缓慢，一期目前入住率约20%，配套支撑弱，人气不足；核心价值实现（强势资源带动）：江景+区域位置+公园资源+经纬校区存量特征：目前洋房剩余约150套房源；高层一期剩余约200套房源，二期剩余约1000套房源客户情况：客户关注点：江景资源（观江）、项目品质感、区域位置较好、自然景观资源（两个公园）；整体入住率：20%左右（一期入住部分）9#5#4#8#3#7#6#2#1#10#24#25#26#27#28#11#12#13#14#18#20#17#23#16#15#21#观江国际观江国际区域项目群里大道景江西路项目整体规划：项目共28栋住宅楼，全部在售，26F、28F、30F，均为2T2户产品，总计约3500套房源。二居：71-85平米（40%），三居：88-123平米（35%）四居：124-166平米（25%）存量特征：目前共剩余1600余套产品，90%剩余为三居及四居大户型产品。客户情况：客户关注点：临近远大、项目品质感（现房）、区域位置较好、自然景观资源（公园）；青年置业者约占40%，老年60%，青年置业者主要看重项目整体入住率：20%左右（目前入住率）特征表现：项目走量产品基本靠两居产品，大户型产品受总价影响销售缓慢，且大户型产品区域同质化竞争较为激烈，项目区位较好，成交客户约40%为青年置业者（经纬小学校区房），但项目入住率仅为20%，商业及生活氛围不成熟；核心价值实现：区域位置+远大商圈+经纬校区+园林景观玫瑰湾区域项目4#1#5#3#1#2#6#5#7#10#12#16#14#15#11#13#2#1#3#G7G96#5#8#4#19#一期二期在售项目整体规划：项目一期由9栋高层小高层及7栋多层组成，共计约800余套房源。在售二期由10栋高层所组成，18、22、26F，2T2户为主，2T32T4为小户型，共计约1400套房源。一居：53（5%）、二居（15%）：72-80、三居：85-107（60%）、四居：120、168平米（20%）存量特征：目前一期剩余100套三居及四居大户型产品，二期剩余约400套房源。客户情况：客户关注点：项目整体品质感，园林景观，现房，多为改善型居住客户入住率：项目一期入市较早，整体入住率在70%左右第七大道灵江路玫瑰湾特征表现：项目自身品质感及园林打造均较好，洋房楼栋居住率较高，带动了一定人气，项目整体销售情况良好。核心价值实现：项目整体产品力吸引客户，里面品质及成本园林展示，现房金安向日葵区域项目1#5#2#7#3#6#4#二期待售项目整体规划：项目一期已基本售罄，共7栋小高及高层，11、18、30F、2T2为主，共计约800套房源。二居：67平米（38%）、三居：88-123平米（62%）二期由9栋高层4栋洋房组成，共计房源约1200套。产品将以三居及以上改善产品为主。存量特征：目前一期816套房源剩余72套顶底房源，已基本售罄，二期待售1200套房源客户情况：客户关注点：项目客户多为互相介绍及路过购买，被项目强势景观资源所吸引，北侧体育公园，南侧湿地公园，暂无遮挡，视野好第五大道丽江路金安向日葵特征表现：项目开发时间较早且属于兆麟小学校区房，较其他项目入住率高，别墅产品以高性价比（300平米的赠送）为主要核心竞争力。核心价值实现：强势景观资源南北双公园上和园著区域项目6#5#4#3#1#2#9#8#10#7#11#12#14#13#15#16#17#18#19#20#21#22#23#24#已售罄区域项目整体规划：项目由5栋高层31F，18#为小高层，1424#为洋房。11#为公寓楼4T15户，其余均为1T1户。一居：33、52、57平米（仅11#楼）、二居：80、86平米（60%）三居：118-122平米（40%）存量特征：目前仅剩余高层在售，共计1000套房源，目前剩余约400套房源客户情况：客户关注点：项目品质（干挂石材立面），兆麟小学学区、现房项目入住率约为50%工农大街上江路上和园著特征表现：项目偏首改客群，产品总价相对较低，销售速度良好但整体社区入住率偏低，整体生活氛围弱，依靠现房即成品园林。核心价值实现：总价比，品质感、现房、成品园林漫步巴黎区域项目41#33#34#37#35#40#38#39#36#公寓公寓二期一期项目整体规划：项目一期规划总用地70258.3平米，总建筑面积143892.86平米，共建18栋（1-11、14-18、24、25栋）小高层和高层。漫步巴黎二期规划总用地64243.7平米，总建筑面积113370.30平米，容积率共建14栋（12、13、19-23、26-32栋）小高层和高层。2T22T3为主，26F。存量特征：一二期一共3000多套，目前剩余约1000套房源，三期共1428套，目前剩余400余套。客户情况：客户关注点：价格相对较低，产品面积相对较小，总价有优势，规模社区、均为现房可直接入住。入住率：项目入住率约为30%景江东路工农大街漫步巴黎特征表现：项目偏首改客群，产品总价相对较低，销售速度良好但整体社区入住率偏低，整体生活氛围弱，依靠现房即成品园林。核心价值实现：现房，成品园林天鹅湾赫郡区域项目售罄部分在售别墅项目整体规划：项目为天鹅湾四期，也是最后一期，目前存量仅剩于联排产品，四期赫郡共计17栋联排，共70套，4栋共8套双拼。别墅产品面积：300-380平米（地上三层），地下二层+阁楼赠送300平米。庭院面积（60-80平米）存量特征：目前剩余共剩余40余套联排产品客户情况：普宅客户关注点：看中项目区位，学区房及良好的园林景观，整体的品质感。别墅客户关注点：项目区位、园林景观及高性价比别墅产品；天鹅湾赫郡第七大道上江路特征表现：项目开发时间较早且属于兆麟小学校区房，较其他项目入住率高，别墅产品以高性价比（300平米的赠送）为主要核心竞争力。核心价值实现：兆麟小学校区+高性价比别墅产品+园林景观佰年俪景区域项目特征表现：项目无良好展示，处于施工阶段，所处区位与自身改善产品不对位，仅依靠低总价小户型产品走量，销售情况不理想。G#D#C#H#E#A#B#F#项目整体规划：项目由7栋高层组成，C#1T2户，H#2T3户，其余均为2T2户。共计856套房源。二居：56-81平米（25%）、三居：94、104、108平米（65%）、四居：118-152平米（10%）存量特征：目前剩余约400套房源，主要以小户型产品走量，项目无良好展示。客户情况：客户关注点：目前项目无良好展示，所处区域较偏，与自身改善产品不对位，仅依靠小户型产品吸引刚需客群，看中小户型低总价第七大道丽江路百年俪景20142015年以后.2013盛和天下盛和世纪观江国际金安向日葵上和园著玫瑰湾漫步巴黎百年俪景目前剩余380套观江公寓及20余套高层产品当前存量后期存量区域项目存量竞争天鹅湾盛和天下别墅存量普宅存量目前洋房剩余约150套房源；一期剩余约200套高层房源，二期剩余约1000套高层房源项目共剩余约1600套大户型产品一期剩余约70套顶底房源二期项目1200套房源待售目前剩余约400套房源项目总体剩余约500套房源项目整体剩余约1400套房源项目剩余约400套房源项目共剩余40套联排别墅项目剩余30套联排及别墅产品按照13年项目的市场顺销销售速度计算，15后区域项目竞争将较为缓解，新增供应量有限，均为老盘持续销售，15年之前区域市场竞争压力仍较大；成熟区域总结市场特征表现市场产品表现区域项目均有良好的景观资源，项目自身均有较高品质，多为高端改善居住社区，项目间竞争激烈，多为现房产品，整体居住环境优越，但整体商业氛围较弱，区域项目入住率均不高，区域整体人气不高，置业客群目前多不在此区域居住；高层产品：项目均有良好的品质打造（立面、公共空间精装修、园林景观），多为舒适两居及三居改善产品，同质化竞争激烈，多依托各项目周边环境及景观资源。高层产品实现良好销售特征：如高品质项目（上和园著）、强势景观资源项目（金安向日葵）、现房及成本园林良好的整体打造（玫瑰湾、漫步巴黎）洋房产品：市场稀缺物业类型，销售较好，盛和世纪、上和园著、玫瑰湾洋房产品均销售较好，且客户居住率较高，对洋房产品形式认可。别墅产品：依托景观资源（盛和天下）、产品附赠性价比（天鹅湾），市场整体去化速度缓慢，市场热度较低。跟踪地块3市场判断跟踪地块3：占地13.1万平米，建筑面积39.2万平米、容积率2.241、区位情况：紧邻远大及经纬中小学，周边无市政公园，周边项目除公务员小区全部为现房，居住氛围良好；2、产品可行性：地块3容积率为2.24，地块较规则，可尽量排布户型尺度舒适的类洋房产品，此类型产品市场机会较大，价值稀缺，市场需求较高，高层产品尽量避免主流改善市场竞争，且地块不具备优异的景观资源，应控制总价以实用型产品为主；3、市场风险：（1）目前区域市场多为现房，但项目入住率较低，空置率较高，人气不足，对区域房地产市场良性发展支撑力度弱。（2）竞争项目均有较高产品品质，开发成本较高，投入成本大。（3）区域发展已基本成型，提升空间有限，市场因素不可控性较强，区域房地产市场发展存在一定的市场风险；成熟区域项目名称建筑面积容积率存量楼栋主力产品（使用面积）产品配比（套数比）13年消化速度星光耀148万3.75LOFT：37-57平米（平层）二居：76、86平米三居：94、108、138平米四居：190平米SOHO整层出售1200平米二居：10%、二改三30%三居：55%四居：5%普宅含1500-2500元/平米精装，开盘月均200套/月左右银泰城232万公寓：28-70平米一居：45、52、54平米二居：70平米一居：75%二居：25%待售、200套一期商铺基本售罄（2-4万/平米）翠湖天地142万1.24洋房三居：137、154平米 四居：170平米 五居：261平米联排：235、275、307（地上）地下赠送150平米洋房配比三居：66%四居：16%五居：18%尾盘洋房15套/月左右、别墅2套/月左右汇锦庄园21.8万1.5二居：70-80平米三居：100-120平米四居：140、220平米联排：430平米（地下赠送120平米）双拼540-560平米（地下二层赠送160平米）大双拼：1300平米二居：7%三居：63%四居：30%高层约16套/月左右；联排1.5套/月左右双拼3套/月左右恒大帝景（待售）20.4万2二居：57-64平米三居：64-89平米四居：89-100平米二居：18%三居：76%四居：6%海富锦园12.9万2.18一居：28、40平米二居：40、49、54-72平米三居：73、77平米二居：10%三居：80%四居：10%60套/月左右盛世人和（待售）26万2.3一居：38-43平米二居：48-79平米三居：89-132平米四居：89-132平米洋房：90-150平米高层配比一居：18%二居：60%三居：19%四居：3%待售建设发展区群力市场情况区域项目产品类型多样，高端项目均占据良好景观资源，星光耀银泰城凭借自身大盘优势实现良好销售，相对实用户型偏首置首改产品出现于此区域（恒大帝景、银泰城）；一期尾盘二期在售三、四、五期待售星光耀区域项目项目整体规划：项目总建面148万，一期25万平米，二期35万平米。一期共9栋楼（2T42T31T1）31F，5栋住宅，3栋LOFT（5.4米层高），1栋SOHO（3.3米层高）一期住宅约1700套房源普宅均未算赠送面积（项目户型多送一间房或景观阳台）LOFT楼栋共计1200套房源，6T20户，18FSOHO公寓40层，7T22户，单层1200平米（整层出售）二期共15栋住宅，3000余套房源。两栋SOHO公寓存量特征：目前前两期剩余普宅约150套房源，LOFT产品剩余约20套房源，3栋SOHO公寓较难出售，三四五期待建约78万平米客户情况：客户关注点：紧邻银泰商业、项目精装修性价比高，规模体量，看好未来升值潜力群力大道三环路星光耀特征表现：项目精装修普宅及LOFT产品性价比较高，均实现良好销售，公寓目前投资属性较弱，较难销售。项目主要依托自身配套及银泰城体量商业，规模大盘及良好的示范区打造吸引改善客群置业；核心价值实现：规模大盘+区域发展潜力+性价比产品银泰城区域项目一期待售5A写字楼风情酒吧街亲水别墅东南亚风情商街银泰百货商贸中心项目整体规划：项目总建面160万平米，其中商业60万平米（集中商业、公寓、写字楼、酒店、商业街），住宅约100万平米，40余栋高层。一期由4栋高层（30F、3T8户）约960套房源、15年入住，2栋公寓（规划待定）及底层商街所组成（商铺30-500平米，4000元/平米精装标准，远大松雷一般15002000元/平米）。后期规划除普宅外，包括银行总部，酒吧街，别墅等产品。存量特征：项目住宅总建面约100万平米，物业类型包括普宅，别墅。一期共4栋高层，960套房源待售，后期剩余约36栋高层客户情况：项目主要承接区域刚需客群，依托自身商业配套吸引客群置业，商铺整体打造成本较高加之银泰城商业品牌，销售良好。特征表现：主打小户型产品，以自身商业配套为依托，吸引来外刚需客群来此置业，项目未来将成为群力区域新型商业中心；核心价值实现：规模大盘+银泰商业+现阶段低总价刚需产品群力大道三环路银泰城二期待售9#1#3#8#4#7#2#5#6#10#1&10&洋房别墅高层重新规划项目整体规划：项目共分二期开发，总建面80万平米，目前在售一期洋房及别墅产品。高层共12栋，总计房源约1500套，产品规划待定。洋房共12栋、140套房源，46层，1T2户别墅产品均为三联排，共26栋，78户联排产品。联排235、275、307平米（地上三层）地下二层赠送150平米。庭院面积中间户70平米，边户160平米翠湖天地区域项目存量特征：一期洋房剩余约20套，走量较好；一期联排剩余约40套。一期高层调整阶段，1500套待售；二期剩余约50万建面客户情况：客户基本均为改善需求，自住为主，看中项目周边公园资源、内部景观水系及自身产品品质，楼间距较大居住舒适，外墙均干挂石材立面。客户关注点：品质感、景观资源、舒适度（楼间距）、高端改善社区特征表现：项目整体品质感较高，大户型产品为主，属于区域高档社区，项目居住舒适度高，楼间距大，周边公园资源丰富，洋房产品客户接受度高，取得良好销售表现；核心价值实现：景观资源+自身产品力+大楼间距+稀缺物业类型群力大道翠湖天地丽江路汇锦庄园区域项目9#1#3#8#4#7#2#5#6#办公楼项目整体规划：项目由10栋高层（31、34F，2T2与3T2为主），14栋42套联排、25栋50套双拼，6栋12套类独栋（大双拼）所组成。联排：430平米（赠送120平米地下及30平米阁楼、边庭院赠送200平米，中庭院90平米）双拼：540-560平米（赠送地下二层160平米，庭院面积300-600平米）类独栋（大双拼）：1300平米，赠送500平米地下，庭院面积300-600平米存量特征：高层目前剩余约500套房源；联排待售27套；双拼剩余13套；类独栋剩余8套；客户情况：高层客户多为高端改善客群，产品总价较高。别墅客群多看重项目水系及良好的景观打造客户关注点：水系资源景观、高端居住社区、特征表现：项目正处于建设阶段，产品力体现受限，客户多看重项目高端社区及水系资源，亲水别墅销售情况良好，高层产品区域同质化竞争激烈，区位不占优势，销售较慢；核心价值实现：水系景观资源+低密度居住社区群力第五大道丽江路汇锦庄园恒大帝景区域项目（建筑面积）、恒大哈尔滨项目建筑系数1.4特征表现：整体品质略高于松北恒大项目，产品户型面积偏小，主要吸引首置及首改客群，自身1500元/平米精装修，紧邻新三中学校，产品性价比较高；核心价值实现：恒大精装性价比产品+恒大品牌+实用型产品群力第六大道朗江路恒大帝景2014年2015年以后.2013年星光耀银泰城翠湖天地汇锦庄园恒大帝景海富锦园盛世人和当前存量后期存量区域项目存量竞争翠湖天地汇锦庄园别墅存量普宅存量项目整体约40栋高层，100万平米建筑面积，一期5栋楼960套房源区域14年均处于项目主要销售阶段，市场竞争较为激烈，存量较大，跟踪地块入市时，将面临区域各类型项目的竞争压力；目前前两期剩余150套普宅产品、20套LOFT产品三、四、五期剩余总建面约70万平米二期5栋高层待规划项目一期待售1500套高层产品，及20套洋房产品项目剩余约500套高层房源，销售速度较慢项目总计1699套房源待售，均为高层项目剩余约970套房源待售项目共13栋洋房，高层约2000套房源二期约300余套别墅产品项目一期剩余约40套联排产品联排待售27套；双拼剩余13套；类独栋剩余8套；建设开发区域市场特征表现市场产品表现区域项目产品类型多样，高端项目均占据良好景观资源，户型尺度以舒适产品为主，刚需项目主要供应集中在银泰城（依托自身商业配套）和恒大帝景（区位较差，依托项目自身价值感），区域项目多属于开发及待开发阶段，星光耀及银泰城产品覆盖全面，体量大且优势明显，未来区域项目同质化竞争较为激烈；高层产品：市场竞争激烈，市场产品线覆盖全面，项目类型多样，银泰城及星光耀项均为目大体量项目且覆盖产品线全面，恒大帝景为低总价性价比产品，加之未来新地块入市，竞争形势严峻。洋房产品：市场稀缺物业类型，翠湖天地洋房产品销售较好，供应有限，此物业类型市场机会较大。别墅产品：汇锦庄园及翠湖天地均具备良好的景观资源及较好的品质感，有一定稀缺性，但整体市场别墅产品热度不高，在有较好品质及景观条件的基础下，项目销售速度仍较为缓慢。跟踪地块1、2市场判断开发建设区域跟踪地块1：占地6.5万平米，建筑面积14.95万平米、容积率2.31、区位情况：两地块位置较接近，临近新三中，周边均为待建项目居住氛围尚未形成，环境及景观资源较弱，处于开发区域；2、产品可行性：两地块容积率相差不大，具备一定产品可塑性，区域市场高层产品竞争激烈，产品线覆盖全面，银泰城、星光耀、恒大帝景均是主要竞争项目，此区域同样洋房产品区域市场机会较大，风险性相对较低，可以保证项目销售速度，应尽量排布，高层产品规避大户型改善产品，与成熟区域相比此地块改善产品不占区位及资源优势（如汇锦庄园），风险较大，但将面临区域银泰城及恒大帝景的同质化产品竞争；3、市场风险：1、此区域跟踪地块区位及景观资源均不占优势，区域多为开发项目，成熟尚需时日。2、在销售端高层普宅产品将面临群力整体市场的竞争压力（竞品产品覆盖全面），未来发展因素不可控（仅依靠银泰城商业带动人气，需要较长时间），群力整体市场居住人气不高，此地块区位较远，整体风险性更大于群力成熟区域；跟踪地块2：占地18.3万平米，建筑面积36.6万平米、容积率2Thanks