世联地产世联地产2011.92011.9谨呈：馥豪地产谨呈：馥豪地产馥豪后海项目前期策划报告 Shenzhen City-community“生而高贵璀璨生而高贵璀璨”集后海之大成集后海之大成项目位于后海深圳湾，继华侨城、香蜜湖之后的纯粹、高尚滨海豪宅居住区商业商业中心中心国际金国际金融商务融商务区区体育体育中心中心区区高尚高尚滨海滨海居住居住区区深圳深圳湾口湾口岸区岸区文化文化中心中心片区规划：片区规划：国际港湾规国际港湾规划标准划标准，政府倾注过千千亿资金打造，亿资金打造，集商业、文化、金融、体育、生活于一体的，环境更纯粹、规划起点更高、功能更科学强大的新中心新中心区。区。“生而至珍至稀生而至珍至稀”城市豪宅稀缺之下的绝版地块城市豪宅稀缺之下的绝版地块深圳市场新增供应逐年递减，关内豪宅供应进一步稀缺化，后海放量趋缓。侨城馨苑待售在售兰溪谷泛海拉菲2期名居绿海湾铭筑淘金山二期德弘天下华府岸芷汀兰兰亭国际澳城二期荔海春城四季山水二期天健W阳基天御山阳光海滨和黄都会轩鼎太风华奥斯卡招商雍景湾首地容御新世界莲塘华润银湖深圳湾一号六龙湾银海实业1,2号地海上世界金地岗厦山语清晖绿景梅林宏达石厦君临天下万泽云顶项目基本经济技术参数n占地面积：11223n容积率： 3.8n建筑面积：42646n覆盖率： 70%n配套面积：商业2800,公厕80 ,垃圾站70.n户型限制：90/70n地块限高: 100米n地块退线要求:高层住宅退用地红线:西侧10米,南侧12米,北侧12米,东侧9米. 裙楼退用地红线:西侧10米,南侧2米 ,北侧9米,东侧9米“局限下的舞蹈局限下的舞蹈”制约之下的小规模项目制约之下的小规模项目占地11223平米，高容积率，90/70，100米限高及规划制约条件下的小项目122.16米110.68米94.68米87.86米住宅可建设用地用地边线裙房建筑边线住宅建筑边线宝能太古城宝能太古城宝宝能能太太古古城城一个出生即高贵占领城市绝版土地资源的项目该有着怎样的理想？一个受着诸多条件制约的小规模项目如何自处？一个面临区域内高开发水平且竞争强大的项目如何突围？目标：寻找小项目的目标：寻找小项目的“大理想大理想”“好房子自己会说话好房子自己会说话”他山之石他山之石关于豪宅缔造手法的思考关于豪宅缔造手法的思考纵观国内外的高层豪宅缔造模式和经典案例。不同的发展模式具有不同的核心价值。以全球豪宅的视野，寻找项目发展方向、突破之道以全球豪宅的视野，寻找项目发展方向、突破之道全球高层豪宅视野 城市豪宅发展模式：模式分类模式分类模式核心模式核心打造关键点打造关键点典型案例典型案例资源型豪宅资源型豪宅景观景观1 1、对自然生态景观资源的强势占有、对自然生态景观资源的强势占有2 2、规划的容积率分解与景观最大化、规划的容积率分解与景观最大化3 3、产品尺度的舒适与空间舒适感营造、产品尺度的舒适与空间舒适感营造4 4、园林与外部景观的结合与利用、园林与外部景观的结合与利用红树湾红树湾淘金山淘金山 、天麓、天麓万科十七英里万科十七英里中粮海景壹号中粮海景壹号舒居型豪宅舒居型豪宅舒适舒适1 1、重产品的创新与舒适性、重产品的创新与舒适性2 2、高品质的建筑与公共空间、高品质的建筑与公共空间3 3、讲究社区纯粹性和内部园林的打造、讲究社区纯粹性和内部园林的打造雅颂居雅颂居水榭花都水榭花都香蜜湖香蜜湖1 1号号品质型豪宅品质型豪宅品质品质1 1、立面材质与公共空间的高品质化、立面材质与公共空间的高品质化2 2、室内空间的高端精装修、室内空间的高端精装修3 3、独一无二设计、独一无二设计4 4、智能科技的运用、智能科技的运用成都誉峰成都誉峰北京唐宁北京唐宁三湘海尚三湘海尚香港天玺、名铸香港天玺、名铸人文型豪宅人文型豪宅精粹精粹1 1、与城市历史人文的嫁接、与城市历史人文的嫁接2 2、建筑的沉稳、经典、人文感体现、建筑的沉稳、经典、人文感体现3 3、公共及室内空间人文元素的结合、公共及室内空间人文元素的结合上海翠湖天地、外滩九里上海翠湖天地、外滩九里北京红玺台北京红玺台成都朗基望今缘成都朗基望今缘国际公寓型豪宅国际公寓型豪宅国际国际1 1、标示性的建筑标示性的建筑2 2、室内空间的豪华尺度、室内空间的豪华尺度3 3、奢华的体验感、奢华的体验感4 4、全方位酒店式物业管理、全方位酒店式物业管理5 5、会所高功能配套、会所高功能配套6 6、产品智能化与精装修、产品智能化与精装修上海世茂滨江、汤臣一品上海世茂滨江、汤臣一品北京柏悦居、昆仑公寓北京柏悦居、昆仑公寓杭州九墅、深圳幸福里杭州九墅、深圳幸福里香港誉东、广州领峰香港誉东、广州领峰曼谷京都大厦曼谷京都大厦极致私密型豪宅极致私密型豪宅私密私密1 1、极致的隐秘性空间设计、极致的隐秘性空间设计2 2、最顶级的安防管理系统、最顶级的安防管理系统伦敦海德公园伦敦海德公园1 1号号台湾宏盛帝宝台湾宏盛帝宝资源型豪宅：资源占有|产品景观最大化1资源型豪宅特征资源型豪宅特征自然资源之争，以占据绝版资源为主导，喜山乐水的生活享受，内部园林景观及产品与外部景观的结合与利用。项目项目模式核心模式核心淘金山淘金山 罗湖唯一超大规模山水大宅；罗湖唯一超大规模山水大宅；占据无名山，临东湖，梧桐山及仙占据无名山，临东湖，梧桐山及仙湖稀缺生态资源；湖稀缺生态资源；户型设计方正大气，强调室内外资户型设计方正大气，强调室内外资源融合。源融合。万科万科十七英里十七英里拥有深圳稀有的私家海滩；拥有深圳稀有的私家海滩；通过合理的布局坡地住宅竖向分开，通过合理的布局坡地住宅竖向分开，户户海景；户户海景；户型设计灵活。户型设计灵活。上海中粮上海中粮海景壹号海景壹号位于浦东小陆家嘴核心区，一线滨位于浦东小陆家嘴核心区，一线滨江景；江景；流线型通透规划布局，最大化的发流线型通透规划布局，最大化的发掘观江景的价值；掘观江景的价值；航海会所式园林，围绕双会所作中航海会所式园林，围绕双会所作中心景观，会所顶部做中央水景，通心景观，会所顶部做中央水景，通过廊桥连接各住宅区过廊桥连接各住宅区淘金山淘金山万科十七英里万科十七英里中粮海景壹号中粮海景壹号舒居型豪宅：纯粹社区|空间舒适感2舒居型豪宅特征舒居型豪宅特征讲究社区纯粹性和内部园林的打造，同时重视产品的创新与舒适性，大户型的舒适室内居住空间。项目项目模式核心模式核心雅颂居雅颂居125-139125-139平三房、平三房、183-225183-225平四房；平四房；169169平的标准复式单位平的标准复式单位; ;80M80M楼间距对称园林楼间距对称园林; ; 宽阔大气，大气、气派的社区入口，宽阔大气，大气、气派的社区入口，近人面立面、近人面立面、 做工精细，礼宾车空做工精细，礼宾车空间预设；入户大堂管家式专业服务，间预设；入户大堂管家式专业服务，细致的物管。细致的物管。香蜜湖香蜜湖1 1号号主力面积主力面积240240平米四房；平米四房；9M9M挑高入户大堂，空间挑高入户大堂，空间/ /材质材质/ /配套配套凸现尊贵感；凸现尊贵感；空中合院空中合院/ /电梯入户体现电梯入户体现“高层住宅高层住宅的别墅化的别墅化”居住模式；居住模式；嫁接中海深蓝物管的豪宅中的服务。嫁接中海深蓝物管的豪宅中的服务。雅颂居雅颂居香蜜湖一号香蜜湖一号智能直达电梯（两梯两户）阳光早餐厅合院花园生态走廊入户花园独立客房奇数层品质型豪宅：天工品质|智能化|精装修3品质型豪宅特征品质型豪宅特征以产品天工品质作为项目最大价值点，强调立面材质与公共空间的高品质化，室内空间的高端精装修，及智能化高科技的运用。项目项目模式核心模式核心三湘海尚三湘海尚纯板楼设计，最大限度保证居住舒适度；纯板楼设计，最大限度保证居住舒适度；标榜为亚洲第一天工名宅；标榜为亚洲第一天工名宅；干挂幕墙系统、浮筑隔音玻璃、德国旭格门干挂幕墙系统、浮筑隔音玻璃、德国旭格门窗系统、法国圣戈班窗系统、法国圣戈班LOW-ELOW-E中空玻璃；中空玻璃；全智能别墅，数十项高技奢华。全智能别墅，数十项高技奢华。红树西岸红树西岸两梯两户，甚至局部两梯一户的设计；两梯两户，甚至局部两梯一户的设计；五重安防系统，操作自动化等智能家电；五重安防系统，操作自动化等智能家电；顶级豪华精装修，顶级豪华精装修，SieMaticSieMatic橱柜、橱柜、MieleMiele电器、电器、DuiavitDuiavit洁具、洁具、GroheGrohe龙头花洒等；龙头花洒等；职能的生态细节处理：隔音楼板，同层排水，职能的生态细节处理：隔音楼板，同层排水，软化水，中空玻璃，中央热水等。软化水，中空玻璃，中央热水等。成都誉峰成都誉峰成都豪装高层大宅项目成都豪装高层大宅项目4545度点式排布楼栋，度点式排布楼栋，120120180180米楼间距；米楼间距；宾士纳手工雕塑小品结合东南亚园林景观；宾士纳手工雕塑小品结合东南亚园林景观；采用断桥铝合金采用断桥铝合金+ +中空玻璃塑造高品质现代简中空玻璃塑造高品质现代简约风格；约风格；超五星级装修标准豪华的精装修，楼王户户超五星级装修标准豪华的精装修，楼王户户泳池的设计。泳池的设计。三湘海尚三湘海尚红树西岸红树西岸成都誉峰成都誉峰人文型豪宅：人文符号|精粹|风情4人文型豪宅特征人文型豪宅特征以历史人文或者异域风情为符号来打造社区，强调建筑、规划、园林的人文体现，商业街与人文的嫁接，室内空间人文元素的展示，同时与营销活动嫁接。项目项目模式核心模式核心北京北京红玺台红玺台荣处元大都荣处元大都“泰亨坊泰亨坊”百年历史文脉之上；百年历史文脉之上；采用先采用先“室内后室外室内后室外”的设计理念；的设计理念；空间秩序则引入东方空间秩序则引入东方“依礼而建依礼而建”的思想精的思想精粹；粹；彩釉玻璃里面材质彩釉玻璃里面材质270270度三面采光、超大尺度三面采光、超大尺度开窗设计，大开间小进深；度开窗设计，大开间小进深；整个布局显现王府官邸的雍容气度。整个布局显现王府官邸的雍容气度。成都朗基成都朗基望今缘望今缘千年锦江畔、望江楼颔首相望；千年锦江畔、望江楼颔首相望；代表天地阴阳的两栋人文建筑。代表天地阴阳的两栋人文建筑。ART-DECOART-DECO风格中融入了蜀文化的元素风格中融入了蜀文化的元素琉璃和青铜的镶嵌运用相得益彰；琉璃和青铜的镶嵌运用相得益彰；以以“亚、云亚、云”型字符镂空构图，形成流畅的型字符镂空构图，形成流畅的经典线条经典线条融入中国元素的建筑内部规划和装饰融入中国元素的建筑内部规划和装饰; ;9 9米奢华大堂，米奢华大堂，3.3/3.63.3/3.6米层高，米层高，3 3梯梯2 2户，人户，人性化户型设计，性化户型设计，红玺台红玺台望今缘望今缘成都锦江郎基望今缘成都新标杆收藏型人文豪宅HUMANE地脉、文脉集萃：千年锦江畔，成都3公里人文精粹长廊；望今缘坐落于成都锦江之滨，与望江楼公园隔江相望，赋予项目独特的历史人文气质。成都郎基望今缘:历史文脉精髓之地的传承积淀历史文脉精髓：历史文脉精髓： 锦江：锦江：2300年历史年历史，成都文化的起源，深厚的历史人文气息，沿线众多历史人文景观（浣花溪公园、杜甫草堂、青羊宫、武侯祠、合江亭、安顺廊桥、望江楼、四川大学等）； 望江楼：望江楼：125年历史年历史，蜀中六大园林之首。 闻名中外的百年川大。闻名中外的百年川大。总用地总用地: :15.625615.6256亩亩总建面总建面5983159831平平容积率容积率: :4 4售价售价: :3 3万万/ /平平楼面地价楼面地价: :72757275元元/ /平方米平方米层高层高: :3.15-3.63.15-3.6米米主力面积主力面积: :240-600240-600平平车位配比车位配比: :1 1：2.52.5梯户比梯户比: :3 3梯梯2 2户户建筑风格建筑风格: :欧式欧式Art-DecoArt-Deco建筑设计：从独特的文脉出发，从“缘”字出发望今缘从项目独特的文脉出发，从望今缘从项目独特的文脉出发，从“缘缘”字的文理出发字的文理出发, ,精心打造带天地阴阳的精心打造带天地阴阳的两栋独特人文建筑，男戴王冠，女戴凤仪，雍容庄重，低敛平实。两栋独特人文建筑，男戴王冠，女戴凤仪，雍容庄重，低敛平实。 古文的古文的“缘缘”字由一字由一“王王”一一“后后”组合而成组合而成，故而将望今缘两栋楼分别命名为皇上楼和皇后楼，男戴王冠，女戴凤仪，雍容庄重，低敛平实。 两栋楼的体量与形式暗合朱雀和玄武的形象，形成形成“前朱雀而后玄前朱雀而后玄武武”犄角而立之势犄角而立之势。用琉璃、青铜及石材，精心打造代表天地用琉璃、青铜及石材，精心打造代表天地阴阳的两栋独特人文建筑：阴阳的两栋独特人文建筑： ART-DECO风格中融入了蜀文化的元素 琉璃和青铜的镶嵌运用相得益彰； 以“亚、云”型字符镂空构图，形成流畅的经典线条建筑内部规划和装饰：融入中国巴蜀人文元素用艺术的眼光打造可以传承的经典，用艺术的眼光打造可以传承的经典，200200余位大师、专家精工之作。余位大师、专家精工之作。邀请HBA 进行室内设计融入中国元素悬挂巨幅蜀锦作品悬挂传统中国山水画人文典藏级精装样板，仅145套9 9米奢华大堂，米奢华大堂，3.3/3.63.3/3.6米层高，米层高，3 3梯梯2 2户，人性化户型设计；户，人性化户型设计；240-630240-630平的平层平的平层舒居大宅，舒居大宅， 145 145套户户望江套户户望江中国城市顶级豪宅样板。中国城市顶级豪宅样板。532平5房5厅5卫（带独立保姆房）主卧区净面积50-92平米，观景开间13-32米，观一线锦江河景。最小层高3.15米，最高层高达到3.6米过厅廊道设计串联宴会厅与会客厅，将对外开放的区域巧妙结合。超大客厅融合了演奏厅、休憩区、品酒区与会客厅多种功能空间，13米超宽横厅设计。动线较为复杂，私密区与公共活动区截然分开，创造开放与私密自然分离的空间格局效果,主客用房分区而设。户型特点户型特点书房书房男女主人独立衣帽间男女主人独立衣帽间会客厅会客厅人文豪宅园林：中国传统风水和传统元素的现代展示园林尊重中国传统风水，社区动线以蝙蝠展翅之姿环抱项目，园林尊重中国传统风水，社区动线以蝙蝠展翅之姿环抱项目，“前桂后竹前桂后竹”的的植被种植，象征富贵绵延流水的雕塑流水设计，将中国人文展示做到极致。植被种植，象征富贵绵延流水的雕塑流水设计，将中国人文展示做到极致。 琉璃和青铜的镶嵌运用相得益彰；栏杆 以“亚、云”型字符镂空构图，形成流畅的经典线条门前雕塑流水，寓意富贵绵延流长依据中国传统风水，社区动线以蝙蝠展翅之姿环抱项目“前桂后竹”的植被种植,象征富贵5国际公寓型豪宅特征国际公寓型豪宅特征非主流大规模社区，以大师设计为主，现代的建筑立面与规划，产品品质之上展示豪华尺度的室内空间，成品精装修，全方位酒店式物业管理及服务，极致奢华的居住体验感。国际公寓型豪宅：国际|豪华尺度|奢华体验项目项目模式核心模式核心杭州杭州九树九树奢侈品创作理念与东方特性居住意境，奢侈品创作理念与东方特性居住意境，注重于自然结合的奢享，提出注重于自然结合的奢享，提出“静与思静与思”的意境结的意境结合合, , 通过电梯入户、围廊营造出最私密和舒适的自然居通过电梯入户、围廊营造出最私密和舒适的自然居住感住感大师级设计大师级设计+ +成品化精装修，定制型精装标准。成品化精装修，定制型精装标准。北京银北京银泰中心泰中心柏悦居柏悦居项目始终的国际化打造理念；项目始终的国际化打造理念；凯悦酒店顶级服务凯悦酒店顶级服务+ +柏悦生活柏悦生活Park LifePark Life顶尖购物中顶尖购物中心；心；香港香港誉东誉东贴心的酒店式家居服务贴心的酒店式家居服务多元化的会所设施及多功能物业管理多元化的会所设施及多功能物业管理iPhone AppiPhone App的时尚便捷的时尚便捷 ；开阔的视野，高私密度及空间感强；开阔的视野，高私密度及空间感强；尊尚划归的顶级天际会所。尊尚划归的顶级天际会所。曼谷曼谷京都大京都大厦厦摩天大厦上的豪华阁楼公寓，棱柱形，带有起伏螺摩天大厦上的豪华阁楼公寓，棱柱形，带有起伏螺旋和立方体，独特的旋和立方体，独特的“像素解析像素解析”外观；外观；特色特色Sky BoxesSky Boxes和大尺度露台设计；和大尺度露台设计；豪华奢侈的装修和丽思卡尔顿品牌的顶尖服务。豪华奢侈的装修和丽思卡尔顿品牌的顶尖服务。京都大厦京都大厦柏悦居柏悦居誉东誉东广州合景泰富领峰国际公寓豪宅活色生香话领峰国际奢华INTERNATIONAL广州领峰：广州领峰：雄踞珠江新城雄踞珠江新城CBDCBD豪宅圈一线位置，西面紧邻中轴线，豪宅圈一线位置，西面紧邻中轴线，南面毗邻步行街兴盛路南面毗邻步行街兴盛路占地面积占地面积2262522625总建面总建面282691282691地址地址天河区珠江新城金穗路天河区珠江新城金穗路 物业物业三栋住宅三栋住宅A A、A2A2、B B座，一栋公寓座，一栋公寓CC座，座， 一一栋栋WW酒店配套服务公寓，一栋酒店配套服务公寓，一栋WW酒店，共酒店，共554554户户户型户型住宅：住宅：140140套套160160260260平方米的三房、四房平方米的三房、四房公寓：公寓：338338套套45-13045-130平米酒店服务式公寓平米酒店服务式公寓价格价格住宅：住宅：20082008年年1010月开盘月开盘80008000元元/ /平米，带平米，带48004800精装精装 公寓：公寓：20092009年年4 4月开盘月开盘2500025000元元/ /平，带平，带65006500精装精装二手均价二手均价3200032000元元/ /平米平米户型户型套内面积套内面积（m m2 2）建筑面积建筑面积（m m2 2）套数套数（套）（套）比例比例单间单间31-3331-3345-4845-48747422%22%一房一厅一房一厅61-7261-7282-10282-10224624673%73%两房一厅两房一厅909013013018185%5%合计合计31-9031-9045-13045-130338338100100CC座位于小区南面，北望由座位于小区南面，北望由BENSLEYBENSLEY设计的设计的60006000平米泰式园林，南向中轴宏伟观景平米泰式园林，南向中轴宏伟观景领峰领峰C C座座W W公寓：公寓：C C座座W W公寓以公寓以82-10282-102平米一房为主，首推即售罄，客户以外平米一房为主，首推即售罄，客户以外籍人士、香港、台湾买家以及房地产业界人士为主籍人士、香港、台湾买家以及房地产业界人士为主销售情况：销售情况： 20092009年年4 4月月1919日首日发售日首日发售125125套套, ,均价均价2.52.5万元万元/ /平米平米, ,当日售罄当日售罄, ,销售额销售额2.52.5亿元。亿元。5 5月月 加推加推6060套，均价套，均价2.82.8万元万元/ /平米当日售罄平米当日售罄以以8080多平米一房最为畅销多平米一房最为畅销客户：世界客户：世界500500强企业高管、在穗工作的外籍人士、强企业高管、在穗工作的外籍人士、香港、台湾买家以及房地产业界人士。香港、台湾买家以及房地产业界人士。8383平米一房一厅平米一房一厅总建面总建面2654826548楼层楼层4242层（层（3.453.45米层高）米层高）实用率实用率70%70%梯户比梯户比4 4梯梯9 9户户户型面积户型面积4545130130平米平米1 12 2房房装修装修65006500元元/ /平米精装平米精装价格价格开盘开盘2500025000元元/ /平米平米领峰设计：领峰设计：集国际一流的设计团队，打造品质卓越的新一代时尚集国际一流的设计团队，打造品质卓越的新一代时尚豪宅地标豪宅地标 建筑设计建筑设计：许李严建筑师有限公司，设计项目包括广东省博物馆：许李严建筑师有限公司，设计项目包括广东省博物馆 月光月光宝盒宝盒 、香港半岛酒店、香港四季酒店及公寓等。、香港半岛酒店、香港四季酒店及公寓等。 园林设计园林设计：宾士纳设计事务所（：宾士纳设计事务所（Bensley Design StudiosBensley Design Studios），是国际级园），是国际级园林设计公司、印尼皇宫园林的设计者。曾设计项目包括：巴厘洲际酒店、林设计公司、印尼皇宫园林的设计者。曾设计项目包括：巴厘洲际酒店、拉斯维加斯最豪华的酒店赌场项目拉斯维加斯最豪华的酒店赌场项目 室内设计室内设计：梁志天设计公司（：梁志天设计公司（STEVE LEUNG DESIGNSTEVE LEUNG DESIGN）六度获得素有室）六度获得素有室内设计奥斯卡之称的内设计奥斯卡之称的Andrew Martin International AwardsAndrew Martin International Awards被选为被选为全球著名室内设计师之一全球著名室内设计师之一领峰：领峰： “W酒店高端住宅酒店公寓酒店高端住宅酒店公寓”复合开发模式；复合开发模式；国际标准打造，时尚、奢华装修，附送全套五星级酒店式国际标准打造，时尚、奢华装修，附送全套五星级酒店式家私、家电，与家私、家电，与W酒店格调相吻合酒店格调相吻合装饰于浴室的墙面、价值3000元/m2的水晶拼金属马赛克；德国汉斯格雅的瀑布式冷热水龙头。豪华奢侈的装修：领峰W公寓的所有材料都是来自世界各地的珍稀石材，包括镶嵌在入户大门上价值8000元/ m2的天然贝母片；用于住户大堂墙身及主人房洗手间、价值6000元/ m2的意大利黑金花石；用于客厅及餐厅地面、素有“米黄石之王”美誉、价值2000元/m2的伊朗莎安娜米黄石；、全屋大金中央空调、全套西门子顶级厨房家电。WET-泳池会议室会议室水疗套房水疗套房休闲吧休闲吧宴宴会会厅厅W五星级酒五星级酒店式配套店式配套推出W 品牌招牌式的“随时/随需”（Whatever/Whenever）专人礼宾服务；将酒店大堂改造成W起居室（W Living Room）体验；创造作为社交聚会点的目的地酒吧；尊享 Bliss 水疗概念；按不同季节布置的招牌起居室空间，给常客和本地忠实回头客们一种不断变化的感觉；通过W 酒店零售商店（W Hotels the Store）把生活时尚体验延伸到零售领域；季节性变换的招牌式香氛；W 品牌床和W 品牌的 CD 每年首发；将酒店迷你吧重新诠释为W“Munchie box”，以呈现品牌在生活方式方面的观点；推出W The Card，作为“时尚业内人士”体验的通行证；将总统套房改造成W 酒店“Extreme Wow”和“Wow”套房。 领峰领峰WW酒店的顶级配套服务：酒店的顶级配套服务：服务服务W W 品牌招牌式的品牌招牌式的“随时随时/ /随需随需”（Whatever/WheneverWhatever/Whenever）专人礼宾服务）专人礼宾服务+ +首创服首创服务专用电梯，给予客户极强的私密感与尊贵感务专用电梯，给予客户极强的私密感与尊贵感圈层私密型豪宅特征圈层私密型豪宅特征城市繁华黄金地段之上的小纵圈层豪宅，舒适品质之上强调建筑的结构品质，社区的绝对私密，绝对安全防卫的奢华空间。6圈层私密型豪宅：私密|品质结构|顶级安防项目项目模式核心模式核心伦敦伦敦海德公园海德公园1 1号号最繁华的地段；最繁华的地段；钻石型，由玻璃和钢铁优化的建筑外形；钻石型，由玻璃和钢铁优化的建筑外形；奢华、极度讲究的装修；奢华、极度讲究的装修；SAS(SAS(英国皇家空军特别部队英国皇家空军特别部队) ) 高科技保安系高科技保安系统统SASSAS退伍特种兵组成的保安团队；退伍特种兵组成的保安团队；安装防弹、防爆和防毒装置；安装防弹、防爆和防毒装置；超豪华的配套与设备打造私密性与尊享性超豪华的配套与设备打造私密性与尊享性极强的公寓。极强的公寓。台湾台湾宏盛帝宝宏盛帝宝官道官道 之称的仁爱路地段；之称的仁爱路地段；528-826528-826平米超大户型平米超大户型 ；日式双重品管，高品质防地震建筑结构；日式双重品管，高品质防地震建筑结构；独栋独栋VIPVIP国际俱乐部；国际俱乐部；一层一户电梯直接入户；一层一户电梯直接入户；阶层式社区安全管理系統；阶层式社区安全管理系統；静脉识别系统，极致私密。静脉识别系统，极致私密。海德公园一号海德公园一号台湾台湾宏盛帝宝宏盛帝宝台湾宏盛帝宝：台湾宏盛帝宝：台北仁爱国际大道，传世宝地，台湾首席地标豪宅台北仁爱国际大道，传世宝地，台湾首席地标豪宅每坪每坪110110万新台币，每套房子都要上亿新台币万新台币，每套房子都要上亿新台币区位：台湾官道之地，黄金地段台北市中心，仁爱路三段53号，原国民党党产故地占地：5642坪=18619仁爱路：传统官道西起：总统府，外交部，国防部，国民党原中央党部；沿线：空军总部，国父纪念馆东端：台北市议会，市府周边配套：台北101，新光大楼大安森林公园26公顷绿地树海建中，北一女中帝宝客户：帝宝客户：顶新国际集团（康师傅）的魏家四兄弟家族宏泰集团家族台湾资生堂董事长李国祥宝成国际集团总裁蔡其瑞的两个女儿扬生实业董事长许光扬家族广东联合化纤董事长陈明国建筑师李重耀中研院基因体研究中心特聘研究员张子文春天酒店董事长何丽玲上海利都房地产开发董事长龚金源艺人小S、主播廖筱君.台湾宏盛帝宝：台湾宏盛帝宝：私密的购买人群：因其绝佳的地段，国际顶级的品质，极私密的购买人群：因其绝佳的地段，国际顶级的品质，极致的私密与安防成为台湾顶级富商、名流、名人政要青睐致的私密与安防成为台湾顶级富商、名流、名人政要青睐的首要豪宅。的首要豪宅。仁仁仁仁 愛愛愛愛 路路路路 三三三三 段段段段俱俱俱俱樂樂樂樂部部部部260坪坪28FC260坪坪28FD建建建建國國國國南南南南路路路路一一一一段段段段中庭花園中庭花園中庭花園中庭花園9595米米米米6565米米米米1010米米米米9696米米米米210坪坪18FA160坪坪23FB160坪坪23FEF210坪坪18F台湾宏盛帝宝：台湾宏盛帝宝：纯粹、私密的规划与布局：纯粹、私密的规划与布局：6 6栋高层成金字塔排布，一层一户栋高层成金字塔排布，一层一户528-826528-826平米超大户型平米超大户型布局布局A-F 6栋大楼，栋大楼， 围绕中庭成金围绕中庭成金字塔排布，朝向均为座北朝南字塔排布，朝向均为座北朝南 层高层高A、F：18层，地上层，地上64.46米米 B、E：23层，地上层，地上81.6米米 C、D：28层，地上层，地上99.95米米地下地下结构结构地下四层停车场，地下四层停车场，6栋大楼地栋大楼地下室相通下室相通户数户数168户，一层一户户，一层一户户型户型160坪坪=528 210坪坪=694 250坪坪=826楼间楼间距距最宽楼间距达到最宽楼间距达到95米，极大保米，极大保证业主的私密性证业主的私密性销售销售率率85%台湾宏盛帝宝：台湾宏盛帝宝：新安居主新安居主义义 - - 百年建百年建筑筑的的结构结构建材建材日式双重品管作业模式：建筑结构工程与品质的最大保障日式双重品管作业模式：建筑结构工程与品质的最大保障全球顶级建筑团队，几乎所有工程都由2家以上公司参与。超越市場豪宅一倍的建築成本 ，打造媲美台北101的制震能力的 高安全性、高品质豪宅，成就永恆全球推崇的現代主义建筑大師丹下健三丹下健三建筑外观建筑外观欧洲宫廷风格，采用进口花岗石等高欧洲宫廷风格，采用进口花岗石等高级石材级石材建筑设计建筑设计丹下健三事务所与三大建筑师事务所丹下健三事务所与三大建筑师事务所结构与工程结构与工程台湾治和工程、永峻工程、日本织本台湾治和工程、永峻工程、日本织本构造设计研究所构造设计研究所施工营造施工营造日本鹿岛日本鹿岛KAGIMA建設集团建設集团台湾助群建设公司台湾助群建设公司地下室地下室SRC結构、結构、制震器制震器精密結構的精算大師怡和工程精密結構的精算大師怡和工程防震结构防震结构新日鐵新日鐵 VEM-Damper 黏彈性制震器，黏彈性制震器，採用採用 1196片片 制震器制震器 ， 達到制震最高達到制震最高標準標準智能家居系统智能家居系统全球领先的先进控制技术和集成方案全球领先的先进控制技术和集成方案制造商制造商快思聪快思聪台湾宏盛帝宝：台湾宏盛帝宝：入口独栋入口独栋VIPVIP国际俱乐部：国际俱乐部：既是皇家宴会厅，更是帝宝业主私密安防的第一层保护既是皇家宴会厅，更是帝宝业主私密安防的第一层保护总面积1985平米的独栋VIP国际俱乐部，帝宝业主休闲聚会的场所，更将帝宝与外界区隔开，来访者一律在国际俱乐部一楼等待，只有住户邀请才能入内一楼帝宝总门房，咖啡厅一楼帝宝总门房，咖啡厅2 2樓樓4040米米温温水游泳池水游泳池3 3楼楼5 5星级星级皇家宴皇家宴会厅会厅台湾宏盛帝宝：台湾宏盛帝宝：阶层式社区私密安全管理系統：阶层式社区私密安全管理系統：围墙，护城河，防弹大门，红外线，全功能监控系统，静围墙，护城河，防弹大门，红外线，全功能监控系统，静脉辨识系统，全方位保证帝宝的安全性和私密性脉辨识系统，全方位保证帝宝的安全性和私密性1.外围嚇阻区（ 3米的围墙及“护城河”环绕，2.5m高围篱与树篱、双轨红外线及CCTV监控系统)2.社交戒护区 (俱乐部防弹大门) 3.休憩保护区 (全功能监控系统)4.一楼门厅管制区 (两进式门厅、识别卡搭配静脉辨识) 5.居家安全区 (电梯指定樓层)6.全区24小時反胁迫系统7.6栋大楼地下室相通，一楼为公共门廊，二楼以上才有住户，出电梯即为自家外玄关，极致私密与安全伦敦海德公园伦敦海德公园1 1号：全球最贵的公寓号：全球最贵的公寓价格：价格：6666万万/ /平方米，最小的一套公寓约平方米，最小的一套公寓约60006000多万人民币，多万人民币，最大的一套最大的一套 “楼王楼王”售价则高达售价则高达1212亿人民币。亿人民币。配置标准配置标准建筑建筑著名设计师理查德著名设计师理查德罗杰斯亲自设计，共罗杰斯亲自设计，共8686户（户（4 4座大楼，楼高座大楼，楼高9 9至至1313层，每座的顶层单位占据全层，共有层，每座的顶层单位占据全层，共有9 9个睡房，其余单位有个睡房，其余单位有1 1个至个至4 4个睡个睡房不等）房不等）户型户型配套配套联式公寓，每栋楼顶层全打通，有联式公寓，每栋楼顶层全打通，有5 5个主要房间个主要房间丝制的墙壁、大理石地板，丝制的墙壁、大理石地板，4 4个卧室全部是空调系统。一个南向的大露个卧室全部是空调系统。一个南向的大露台，正好对着海德公园。包含在售价中的还有一个独立的车库，可以台，正好对着海德公园。包含在售价中的还有一个独立的车库，可以同时容纳同时容纳4 4辆车停放。辆车停放。公共公共硬件硬件配套配套一个一个spaspa休闲中心、一个电影院、一座高尔夫模拟训练装置及一个酒休闲中心、一个电影院、一座高尔夫模拟训练装置及一个酒窖聚集了来自世界各地的绘画、古董和家具；一梯一户的设计，直通窖聚集了来自世界各地的绘画、古董和家具；一梯一户的设计，直通超豪华文华东方酒店的地下通道可使主人随时像到自家餐厅一样享受超豪华文华东方酒店的地下通道可使主人随时像到自家餐厅一样享受酒店美食酒店美食物管物管配套配套超五星级酒店超五星级酒店2424小时家居物管：提供女仆、干洗、儿童看护、遛狗、小时家居物管：提供女仆、干洗、儿童看护、遛狗、陪同购物、陪同购物、SPASPA预约、旅行预定、晚餐预订、伙食提供、剧院票务预预约、旅行预定、晚餐预订、伙食提供、剧院票务预定等任何日常居住生活服务定等任何日常居住生活服务位于英国伦敦中心海德公园旁的骑士桥附近，对面是伦敦最繁华的商业区之一肯辛顿商业区的中心地带，相邻不远是英国女王的官邸白金汉宫、大不列颠自然史博物馆、泰晤士河。 地段及周边配套无疑是其巨大的优势，但单单一个地理位置的优势并不足以让富豪们敞开钱包，毕竟纽约的第五大道和东京的银座等地段论起繁华来并不比伦敦骑士桥逊色，甚至有过之而无不及。 共共 4 4座大楼座大楼 8686户，楼户，楼高高9 9至至1313层层伦敦海德公园伦敦海德公园1 1号：号：海德公园一号的成功在于它很好地诠释了海德公园一号的成功在于它很好地诠释了“奢华奢华” 的概的概念念, ,内部装修得极为奢华考究内部装修得极为奢华考究接待厅光洁明亮 精致的镶金吊灯 躺在舒适的沙发上可看到海德公园 海德公园一号内部装修得极为奢华考究，公寓房间内的照明会随日出到日落缓慢变色，地板由磨光的大理石和欧洲橡木装饰，全房附送最顶级的名牌家电和家具。不仅如此，该公寓可通过一部地下停车场的专用电梯直达，确保富豪业主的隐私得到充分保护。同时，海德公园一号小区内也设立了水疗中心、壁球场和品尝葡萄酒的会所，让富豪业主“足不出户”即可享受到高品质的生活。伦敦海德公园伦敦海德公园1 1号：号：全方位迎合高端客户的心理需求，被赋予了富豪们最关注全方位迎合高端客户的心理需求，被赋予了富豪们最关注的的“安全安全” 概念概念p英国皇家空军提供保安队伍英国皇家空军提供保安队伍： 为了保障富豪业主的安全，开发商特意聘请英国皇家陆军特别空勤团的专家为这套“全球最贵公寓”打造了一套固若金汤的高科技保安系统，并聘请了一支由英国皇家陆军特别空勤团退伍特种兵组成的配备精良的保安队伍，对业主进行全天24小时保安。 窗户装的是防弹玻璃 p1010厘米厚的紧急避难室：厘米厚的紧急避难室：更绝的是，海德公园一号中特别设计了一个隐藏的“紧急避难室”，密室的门由10厘米厚的钢板制作，一旦富豪住户遭到入室抢劫、绑架或杀身之祸时，可以在10秒之内躲进该室避难并赢得时间求救。p安装防弹、防爆和防毒装置：安装防弹、防爆和防毒装置：公寓的每个房间窗户都装设了从地面一直到天花板的防弹玻璃，电梯和入口处设有虹膜扫描身份识别系统，而且安装了空气过滤装置，可以阻止潜在的恐怖分子利用毒气对公寓里进行攻击。4座相连的高科技保安住宅大厦伦敦海德公园伦敦海德公园1 1号：号：大部分买家以离岸公司名义入市，只有少数买家身份曝光，大部分买家以离岸公司名义入市，只有少数买家身份曝光，无一不是各国巨富无一不是各国巨富购买人群：全球的顶富阶层最大买家来自俄罗斯，约占买家总数的三分之一,25%的购房者来自中东，英国人占20%，另外还有欧洲和美国富翁.p消费者心理：只买贵的，不买对的在伦敦就买一个“贵”字，购买力最强的买家愿买“海德公园1号”，就是看重“它位于伦敦最昂贵地段”;“它是乡村生活与都市生活的完美结合”;“在纽约曼哈顿区居住意味着放弃乡村生活，而在伦敦，二者皆可得。” “安全是海德公园1号最大的吸引点。”业主：卡塔尔首相哈马德 项目模式思考 城市高层豪宅模式：可考虑的项目模式方向非城市人文基础后海竞争圈套核心竞争力核心竞争力项目发展模式的选择项目发展模式的选择城市的发展城市的发展客户的主张客户的主张国际的趋势国际的趋势2010年8月23日深圳市城市总体规划20102020获批，批复深圳为我国的经济特区，全国经济中心城市和国际化城市全国经济中心城市和国际化城市。深圳将成为继北京上海之后，国内第三个国际化大都市。第一阶段从2011年至2020年，深圳将以香港、新加坡、首尔等城市为目标，大力发展创新金融、高新技术、国际物流、文化创意等优势产业，完善全国经济中心城市功能以及高效低耗的现代产业体系，以经济国际化带动城市国际化，成为东南亚地区的明星城市、亚太地区有重要影响力的区域性国际化城市。第二阶段从2021至2050年，深圳将以纽约、伦敦、东京等城市为目标，在与香港更加紧密合作，携手成为世界的经济中心、跨国公司总部集聚地、世界文化、创意、时尚的重要来源地和导引地，进而与珠江三角洲地区城市共同发展，成为最能代表中国形象的现代化国际化城市群和对世界具有重要影响力的国际化城市。深圳建设国际化城市两步走战略深圳建设国际化城市两步走战略2011年5月深圳市推进国际化城市建设行动纲要：未来十年，深圳将建成东南亚地区的明星城市、亚太地区有重要影响力的区域性国际化城市深圳国际化大都市定位与发展趋势1城市的发展方向城市的发展方向深圳市外资金融机构的数量及规模均居全国城市深圳市外资金融机构的数量及规模均居全国城市前列。截至前列。截至20102010年，有来自美国、英国、日本、年，有来自美国、英国、日本、韩国、泰国、香港等韩国、泰国、香港等1111个国家和地区的个国家和地区的3030多家外多家外资银行在深圳设立了资银行在深圳设立了8080多家营业性机构，占全市多家营业性机构，占全市银行总数的银行总数的30%30%。世界世界500强企业累计有强企业累计有200多家在深投资多家在深投资2005-20102005-2010年深圳的外商直接投资额年平均增幅年深圳的外商直接投资额年平均增幅7.73%7.73%；20112011年上半年，深圳实际使用外资年上半年，深圳实际使用外资20.7720.77亿美元，同比增长亿美元，同比增长10.4410.44；新批项目；新批项目11821182个，同比增长个，同比增长40.3840.38；截至截至20112011年年6 6月底，深圳历年累计批准外商直接投资项目月底，深圳历年累计批准外商直接投资项目4463844638个，累计合同外资金额个，累计合同外资金额826.76826.76亿美元，累计实际使用外亿美元，累计实际使用外资金额资金额519.96519.96亿美元。亿美元。深圳经济发展国际化：2005-2010年深圳的外商直接投资额年平均增长7.73%，在深投资的世界500强公司超过200家深圳统计年鉴深圳统计年鉴城市发展是房地产发展的基础城市发展规律城市发展规律城市经历三阶段发展：发展阶段、扩张阶段及发达阶段城市发展阶段城市发展阶段城市扩张阶段城市扩张阶段城市发达阶段城市发达阶段n人均GDP3000-5000美元n快速城市规划n城市功能板块兴起n城市增长快速n人均GDP5000-10000美元n城市规模快速扩张n郊区化快速发展n城市人口向郊区发展n人口向城市外迁移n人均GDP10000美元n城市人口密度高n形成人口集约核n更大规模的城市形成起步协同范畴起步协同范畴运营协同范畴运营协同范畴深圳即将处于城市高度成熟阶段:可类比国际发达城市豪宅发展趋势城市城市大区面积大区面积城区面积城区面积大区人口密度大区人口密度城区人口密度城区人口密度纽约纽约32400828.855510,194巴黎巴黎1200010585021905东京东京2155617573613000伦敦伦敦1580 303882523000香港香港1103127642021000北京北京168087359518450上海上海634161029319589深圳深圳1948 （全（全市）市）395 （特区（特区内）内）4412（全市）（全市） 8056（特区内）（特区内）城市人口密度深圳特区城市人口密度即将近万：即将进入城市发达阶段人均GDP城市发展规律下，深圳2007年人均GDP超过1万美元，正进入城市发展的成熟阶段。成为真正意义的豪宅深圳发展的西部发动引擎：深圳发展的西部发动引擎：深圳市城市总体规划深圳市城市总体规划2010-20202010-2020规划确定规划确定前海中心和福田前海中心和福田- -罗湖罗湖2 2个城市主中心，形成未来深圳双中心的城市格局。个城市主中心，形成未来深圳双中心的城市格局。前海中心前海中心包括：宝安中心区、前海宝安中心区、前海和后海和后海，主要发展区域性的现代服务业与总部经济，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能推进国际合作的核心功能区区。前海中心-前海、后海、宝安中心区福田-罗湖中心福田福田- -罗湖中心：罗湖中心：承担市级行政、文化、商业、商务等综合服务功能。看深圳西部-前海中心:深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区看深圳西部前海、后海、蛇口:领先的国际化中心，深圳城市国际化发展的 “金三角”前海前海后海后海蛇口蛇口黄金点：前海湾服务中心黄金点：前海湾服务中心前海湾中心区将投资400亿元规划建设为深港现代服务合作区，将有望成为国际资本进入中国内地的桥头堡和国内企业走向世界的跳板，外溢经济价值无可估量。未来国际未来国际“曼哈顿曼哈顿”新的现代服务业发展战略:将后海金融商务区、前海物流商务中心区和海上世界商务中心区，作为战略支撑的三大“黄金点”，将滨海大道金融、商务、总部经济带，作为战略布局的一条“黄金线”,共同推进深圳国际化发展。黄金点：蛇口黄金点：蛇口蛇口半岛是深圳水路连接香港的要冲，是具有战略意义的地区。未来蛇口将打造成为具有国际吸引力的滨海特色文化休闲娱乐中心和适宜居住、创业的城市综合功能片区。深圳海上门户深圳海上门户黄金点：后海中心黄金点：后海中心后海片区是“深港创新圈”的核心子圈。后海目标是建设为深圳的超级总部聚集区和全市第三金融商务区。“超级总部超级总部”基地基地 项目基本指标：建筑面积：47065高度：28层户数：共279户装修：带精装修户型面积：全部为180 左右预计入市时间：2012年初伍兹公寓伍兹公寓：伍兹公寓：招商海上世界片区率先开发的高端国际公寓项目招商海上世界片区率先开发的高端国际公寓项目招商海上世界：招商海上世界：比肩亚太地区顶级一线滨海豪宅，代言中国一线城市滨海比肩亚太地区顶级一线滨海豪宅，代言中国一线城市滨海生活的新名片生活的新名片项目基本指标：用地面积：120200 建筑容积率：3建筑覆盖率：22 小区绿地率：35物业类型：高层住宅，联排别墅户型：以200-400平大户型为主深圳湾金融商务区：深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平米商业：120万平米办公：44万平米研发办公（总部基地）：50万平米；百度，阿里巴巴拟进驻，华润，中海油，航天科技集团等企业总部开发进度：航天国际中心在建，预计2013年峻工滨海住宅区：滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；关内最后一块滨海住宅区口岸区：口岸区：西部通道城市生态景观绿化：城市生态景观绿化：1.深圳湾15公里滨海休闲长廊2.内湾公园3.带状公园4.城墙公园体育中心：体育中心：1.内湾湖F1摩托艇国际锦标赛落址2.深圳湾体育中心大运会分会场春茧文化产业中心：文化产业中心：1.深圳歌剧院（2011）2.深圳现代艺术博物馆（2012）3.深圳城市规划展览馆（2012）南山商业文化中心：南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米商业：32万平米办公：44万平米文化娱乐场所：7.6万平米后海，全面的综合性配套规划：后海，全面的综合性配套规划：新兴的金融商务区、文化体育中心，关内最后的豪宅居住区深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平米研发办公（总部）：50万平米；商业：120万平米办公：44万平米天虹总部建面5.6万平米新百丽鞋业总部建面3.5万平米华润总部建面近40万平米钢构企业总部(中国钢构)建面6.5万平米。食品企业总部(喜之郎) 建面4.73万平米医药企业总部(海王星辰/一致药业)建面4.14万平米中海油南方地区总部建面20万平米中国航天科技集团建面15万迈瑞总部建面36万平米金融金融商务商务区区后海深圳湾金融商务区：后海金融区，国内百强企业总部，总部经济聚集地。后海湾价值裂变：正形成以滨海为核心，以国际化为标准，以商务金融、港口贸易、滨海度假休闲、体育为核心的中心价值区域。1.世界通达性极强的交通网络2.强而有力的城市经济后盾3.独一无二的海岸线；环境优美的生态圈4.顶级运动/比赛场地5.顶级的休闲度假酒店6.奢华的商业购物中心7.名流汇聚，人文高地8.国际级资本的汇聚后海湾区效果图项目位于深圳西南，后海 深圳湾 。“后海后海一个被烙上深刻一个被烙上深刻“国际化国际化” 印记的总部经济聚集印记的总部经济聚集地地”深圳湾/后海/国际港湾/国际滨海新城/比肩世界的文化、商务、体育休闲的滨海CBD一个会迅速一个会迅速“国际化国际化”崛起的大都崛起的大都市市”项目走在城市国际化发展方向之上项目走在城市国际化发展方向之上“深圳深圳客户的主张客户的主张豪宅客户群体趋向多元化、年轻化，豪宅客户群体趋向多元化、年轻化，客户档次不断客户档次不断走高，国际化、精神需求、品质要求增加！走高，国际化、精神需求、品质要求增加！01年之前02-03年04-05年第一阶段低密度资源豪宅城市豪宅多元化第二阶段第三阶段A A、实业家阶层、实业家阶层B B、中产阶层、中产阶层A A、实业家阶层、实业家阶层第四阶段06-08年之后城市近郊资源型豪宅A A、实业家阶层、实业家阶层B B、早期中产阶层、早期中产阶层C C、新富阶层、新富阶层D、国际视野财富新贵E、富二代城市豪宅时代第五阶段09-10年之后收藏型、享受型豪宅A A、实业家阶层、实业家阶层B B、中产阶层、中产阶层C C、新富阶层、新富阶层A A、实业家阶层、实业家阶层C C、新富阶层、新富阶层B B、中产阶层、中产阶层注：通过各时期典型项目表现总结给出典型项目：华润幸福里、典型项目：华润幸福里、三湘海尚三湘海尚典型项目：星河丹典型项目：星河丹堤、圣莫丽斯堤、圣莫丽斯典型项目：中信红典型项目：中信红树湾、香蜜湖树湾、香蜜湖1号、号、纯水岸纯水岸典型项目：星河典型项目：星河国际，锦绣花园、国际，锦绣花园、天鹅堡天鹅堡典型项目：银典型项目：银湖别墅、颐园湖别墅、颐园2客户物客户物料特征料特征1.1.40406060岁，典岁，典型富型富1 1代代2.2.白手起家实业白手起家实业家为主家为主1.1.35-4535-45岁，早期岁，早期中产阶层中产阶层2.2.企业中高层管企业中高层管理人员、私企理人员、私企业主居多、少业主居多、少量公务员量公务员1.1.私企业主、高私企业主、高层管理人员为层管理人员为主，金融、公主，金融、公务员居多，事务员居多，事业发展期业发展期2.2.新富阶层出现新富阶层出现1.1.35-4535-45岁，新富岁，新富阶层为主，学历阶层为主，学历背景高级化背景高级化2.2.经商、科技类、经商、科技类、金融类高管，部金融类高管，部分有海外背景分有海外背景1.1.30-3530-35岁，年岁，年轻化，具有国轻化，具有国际视野财富新际视野财富新贵贵2.2.区域外客户区域外客户客户精客户精神特征神特征务实，低调务实，低调有品位，健康生有品位，健康生活理念活理念圈层认同圈层认同远见远见国际视野、个国际视野、个性化性化客户感客户感知核心知核心价值点价值点物业形态物业形态资源条件资源条件地段、环境、配地段、环境、配套套社区圈层、文化社区圈层、文化身份体现、标签身份体现、标签感、投资价值感、投资价值独特设计、理独特设计、理念、艺术品特念、艺术品特质质立足于产品立足于产品硬件硬件立足于产品立足于产品软件硬件相结合软件硬件相结合立足于产品立足于产品软软件件代表代表项目项目银湖别墅银湖别墅星河国际星河国际锦绣花园锦绣花园香蜜湖一号香蜜湖一号中信红树湾中信红树湾星河丹堤星河丹堤圣莫丽斯圣莫丽斯幸福里幸福里三湘海尚三湘海尚01年之前02-03年04-05年第一阶段低密度资源豪宅城市豪宅多元化第二阶段第三阶段第四阶段06-08年之后城市近郊豪宅城市豪宅时代第五阶段09-10年之后享受+收藏型豪宅注：通过各时期典型项目表现总结给出深圳豪宅客户发展趋势：传统财富阶层的天下逐渐瓦解，传统财富阶层的天下逐渐瓦解，快速积累下具备更高快速积累下具备更高国际视野的财富新贵阶层崛起国际视野的财富新贵阶层崛起客户分类客户分类年龄年龄职业职业/ /行业行业特征描述特征描述财富财富新贵新贵继承者继承者24-3524-35家族企业家族企业多有海外留学经验，视野开阔，多有海外留学经验，视野开阔，年纪轻轻但社会经验丰富，对金年纪轻轻但社会经验丰富，对金钱并不敏感，重视品位格调的自钱并不敏感，重视品位格调的自然拥有然拥有快速积快速积累者累者30-4030-40电子电子/IT/IT/金融金融/ /地产等新兴地产等新兴行业行业学历层次较高，多为本科以上，学历层次较高，多为本科以上，财富积累快速，自信心强，追求财富积累快速，自信心强，追求视野的国际性和先进性，重视生视野的国际性和先进性，重视生活的城市感与现代感活的城市感与现代感传统财富阶层传统财富阶层4545岁以上岁以上加工加工/ /贸易贸易/ /机械等传统机械等传统行业行业早期财富积累者，稳重保守，自早期财富积累者，稳重保守，自我认同感很强，重视家庭，总是我认同感很强，重视家庭，总是尊崇正统经典的方式尊崇正统经典的方式深圳豪宅客户发展趋势：典型项目:华润幸福里幸福里以95平米两房及140-145平三房公寓为主客户偏年轻，社会经验丰富，家庭结构简单。户型户型面积区面积区间间套数套数套数比套数比2房房9521027%3房房140-14544057%180-1859212%4房房240-245203%Penthouse500-51361%合计合计768100%幸福里户型配比：客户年龄：客户年龄：以以30-3930-39岁、岁、40-4940-49岁为主，岁为主，各占36的比例，其次为其次为20-2920-29岁占岁占2020，49岁以上客户较少；客户家庭结构：客户家庭结构：以以3 3口之家为主口之家为主，占，占4545的比例，的比例，其次为其次为2 2口之家和单身口之家和单身，各占20左右的比例，4人以上家庭数量较少。客户行业：客户行业：以金融和贸易为主以金融和贸易为主，共占45的比例；其次为房地产、其次为房地产、IT IT、行政、制造、物流。、行政、制造、物流。客户职位：客户职位：大多数为企业主和公司的高层管理者企业主和公司的高层管理者，二者占到，二者占到8181的比例，的比例，其次为中层管理者和自由职业者各占10左右的比例。典型项目:华润幸福里幸福里90平米2房销售最快，08年销售均价4万元/平客户具有较高的素质和国际化的视野，重视品味与格调客户描述：客户描述：1、他们具有较高的素质和国际化的视野他们具有较高的素质和国际化的视野，经常往来于深港和国内外其他城市，或者有过国外学习和工作经历，对于居住在城市核心的生活有着相当的认同感。2、他们是这个城市时尚的消费精英他们是这个城市时尚的消费精英，他们热爱万象城，时常出入在各种国际名品店，甚至就是LV、GUCCI的超级会员以国内客户为主占以国内客户为主占6565的比例，其次为香港客户占的比例，其次为香港客户占3131的比例，的比例，国外客户占4的比例；幸福里客户置业目的幸福里客户置业目的以自住为主，占以自住为主，占6060的比例；其的比例；其次为投资占次为投资占3434的比例，的比例，自住兼投资占自住兼投资占1313的比例；的比例；年龄结构：主要集中在3030岁岁-40-40岁岁，置业群体区域年轻化；教育背景：本科以上学历为主，高素质人群本科以上学历为主，高素质人群；出国经历：大多有出国经历，其中海外留学和因公出国共占海外留学和因公出国共占60%60%。后海深圳湾的客户特征:30-40岁城市主流力量/高学历的教育背景/高素质/大多有国外的生活经历/国际化的视野“自早期后海公馆和皇庭港湾开始，后海片区由于项目自身的气质和特点，受到区域外客户的追捧，这些客户主要来自香港或广州等其他城市。大部分具有较高的教育背景和国外的生活经历。”来自专业人士访谈后海深圳湾的客户特征:高收入/愿意为好的产品支付高价/视野开阔，易于接受新的事物，认可新的片区职业背景金融贸易等深圳主流行业为主/80%以上为企业主、董事、高层管理或中层管理；来深年限：5-10年为主，熟悉片区规划，见证区域成熟的过程，对深圳湾地区有一定了解；工作地点：以南山和福田为主，少量罗湖客户，因西部通道的便利，吸引部分香港客户和内地客户；居住地点：客户主要来自于南山区，地缘性明显。“后海将成为未来深圳的三大豪宅片区之一（其他两个片区：香蜜湖、华侨城等，）其他片区像兰溪谷等都是零星的豪宅供应，都不成气候。” 世联销售总监杨先生后海深圳湾的客户特征:家庭结构简单/改善性需求为主/多次置业/追求舒适的生活质量，高品质要求，十分关注产品细节家庭结构3人的家庭结构所占的比例最大，占43，也有25%比例左右2人家庭结构，家庭结构简单置业目的：自住兼投资和投资的客户比例占了近7成，其中自住兼投资的占到50%以上，说明客户很认可后海湾的升值潜力，但纯自住的客户的比例大于纯投资客户的比例； 客户基本上均具有二次、三次及三次以上的置业经历，首次置业的客户所占比例很少，多为二次置业，改善性需求占到45%。客户善于辨别和品鉴，对产品的品质追求较高，对产品功能舒适度和公共空间的细节品质敏感度高。“后海客户具有如下共同特征：多为经受过良好教育，见识广，善于辨别和品鉴，对产品的品质追求较高；经济承受力强，能够也愿意为好的产品支付高价。客户对产品功能舒适度和公共空间的细节品质敏感度高，成为契合其高品质生活追求的主要内容之一。” 专业人士访谈“三湘最好，品质最高，楼盘的各种用材包括高科技材料非常高档，宝能相对素质较弱。” 三湘海尚业主“维港的材质、还有现场的服务细节打动了我” 卓越维港业主“园林做得太好了，我很喜欢”，“样板房很有品质，挺喜欢这个风格的”，“主要是赠送精装修的标准挺高的”，“细节上做得很有品质感，不花哨，慢慢品很有味道，有内涵” 后海公馆业主后海深圳湾的客户特征:追求繁华的都市生活，城市中心的生活方式，享受城市高尚配套与服务。外部驱动力：客户比较认可后海外部驱动力：客户比较认可后海的片区纯粹居住环境，同时也看的片区纯粹居住环境，同时也看好后海的区域升值潜力等；好后海的区域升值潜力等； 内部驱动力：改善型需求客户较内部驱动力：改善型需求客户较看重产品、看重产品、 品牌、精装修、赠送品牌、精装修、赠送度、教育资源等。度、教育资源等。客户语录：“新区域，政府主导的，规划也特别好，未来配套很齐全，旁边还有海岸城、太古城等购物中心。而且到香港也就半个小时，交通也很方便。” 卓越维港业主“位置。后海片区未来有较大的升值空间，周边配套比较比较齐全也比较有品质。” 三湘海尚业主买房子就像买名牌包，要跟得上潮流。 宝能太古城业主后海典型项目后海公馆：客户特征:追求生活品质和品位的新财富阶层，高学历，业余爱好丰富多样，追求个性的生活。客户来源客户来源整体上南山客户占主力，约占整体上南山客户占主力，约占60%60%，福田客户和罗湖客户约占，福田客户和罗湖客户约占20%20%，后期成交客户群已扩大到其他城市及部分港澳客户；后期成交客户群已扩大到其他城市及部分港澳客户； 客户类型客户类型来深年限较长，属于新财富阶层，以私营企业主、公务员和中高层管来深年限较长，属于新财富阶层，以私营企业主、公务员和中高层管理者为主，事业较为成功，自我效价高，比较追求生活的品质和品位，理者为主，事业较为成功，自我效价高，比较追求生活的品质和品位，对市场的判断较有主见；对市场的判断较有主见；客户特征客户特征学历普遍较高，大专以上学历的客户近八成，见识广、关注产品细节；学历普遍较高，大专以上学历的客户近八成，见识广、关注产品细节；以三口之家为主，小孩多处于以三口之家为主，小孩多处于5-105-10岁之间，目前有较强经济实力和购岁之间，目前有较强经济实力和购房需求；业余爱好较为丰富多样，业余休闲去酒楼或酒吧较多，追求房需求；业余爱好较为丰富多样，业余休闲去酒楼或酒吧较多，追求个性化生活，个性化生活，购买理由购买理由产品品质，园林、服务展示等产品品质，园林、服务展示等后海典型项目宝能太古城：客户特征:高端投资客及中端换房客为主，年龄偏小，看好后海的片区价值。客户来源客户来源主要来源于福田及南山片区；投资客以福田中心区、香蜜湖片区，南山后海、华侨城片主要来源于福田及南山片区；投资客以福田中心区、香蜜湖片区，南山后海、华侨城片区为主，自住客以南山后海、前海、南油、白石洲等片区换房客为主区为主，自住客以南山后海、前海、南油、白石洲等片区换房客为主客户类型客户类型鉴于其面积小、单价及总价均偏低，宝能太古城成为高端投资客的乐园，中低端二次换鉴于其面积小、单价及总价均偏低，宝能太古城成为高端投资客的乐园，中低端二次换房客或首置客户挤入后海片区的唯一选择投资客居多，部分自住客；自住客中，又以二房客或首置客户挤入后海片区的唯一选择投资客居多，部分自住客；自住客中，又以二次换房客居多，南区部分首置客；职业背景方面，以金融行业高管、制造行业企业主为次换房客居多，南区部分首置客；职业背景方面，以金融行业高管、制造行业企业主为主主客户购买量客户购买量宝能客户中，重复购买的比例高；访谈中发现宝能客户中，重复购买的比例高；访谈中发现, ,多批客户开盘当天便购买多批客户开盘当天便购买2 2套以上单位；套以上单位；多批北区客户同时是其南区老业主，且北区第二次开盘中的大部分客户都关注过其北区多批北区客户同时是其南区老业主，且北区第二次开盘中的大部分客户都关注过其北区的第一次开盘，并算过价格、认过筹；部分投资客客户同时购买了三湘或是君汇新天，的第一次开盘，并算过价格、认过筹；部分投资客客户同时购买了三湘或是君汇新天，而且是多套房，对后海四大楼盘非常熟悉和了解，因此，可以说，后海各大楼盘拥有同而且是多套房，对后海四大楼盘非常熟悉和了解，因此，可以说，后海各大楼盘拥有同一批人在反复地购买，客户对该片区认同度非常高。一批人在反复地购买，客户对该片区认同度非常高。客户特征客户特征宝能业主整体年龄段偏轻，即便是豪客年龄层也比三湘偏小，年龄段集中在宝能业主整体年龄段偏轻，即便是豪客年龄层也比三湘偏小，年龄段集中在30304040岁岁左右；左右；购买理由购买理由区位区位, ,认为宝能区别于后海其他楼盘最显著的优势在于认为宝能区别于后海其他楼盘最显著的优势在于: :低总价。低总价。后海典型项目三湘海尚：客户特征:城市新贵，具有丰富的生活经历，也极富远见的城市新贵，看好后海的片区价值。客户来源客户来源以南山蛇口、后海片区、南山商业文化中心区，科技园片区客户为主体；如以南山蛇口、后海片区、南山商业文化中心区，科技园片区客户为主体；如红树西岸、博托菲诺、海怡东方等项目红树西岸、博托菲诺、海怡东方等项目福田及罗湖客户占一定比例。福田中心区、香蜜湖、等传统豪宅片区，如香福田及罗湖客户占一定比例。福田中心区、香蜜湖、等传统豪宅片区，如香蜜湖蜜湖1 1号、水榭花都等楼盘业主号、水榭花都等楼盘业主南山周边老小区本地村民、香港及外地等投资客户；南山周边老小区本地村民、香港及外地等投资客户；客户类型客户类型客户以私营企业主、企事业高管、高级公务员为主；金融业、制造业、电子客户以私营企业主、企事业高管、高级公务员为主；金融业、制造业、电子行业居多，实力雄厚。行业居多，实力雄厚。客户特征客户特征年龄分布在年龄分布在35-5035-50岁之间；城市新贵，岁之间；城市新贵，30-4030-40岁左右岁左右新经济新产业的代言人，新经济新产业的代言人，“海归海归”具有丰富的生活经历具有丰富的生活经历/ /体验体验富有远见，富有远见， 看中片区的未来发展，认为这里就是以后最好的看中片区的未来发展，认为这里就是以后最好的购买理由购买理由后海区域升值空间、南北通板楼产品、海景景观、大社区、高品质展示（高后海区域升值空间、南北通板楼产品、海景景观、大社区、高品质展示（高科技）科技）“城市财富新贵”客户特征因素 1、他们是城市动物城市动物，对城市资源的占有欲迫使他们无法离开都市他们无法离开都市。2、他们是社会的中流砥柱社会的中流砥柱，是城市趋势的引领者城市趋势的引领者，拥有一颗放眼国际的心一颗放眼国际的心。3、他们看重居住的品质居住的品质，注重居住感受所带来的自我价值实现居住感受所带来的自我价值实现。4、他们带有个人标签的审美个人标签的审美，寻求居住场所与自身格调的对位居住场所与自身格调的对位。5、对于集城市资源、繁华配套的生活住区集城市资源、繁华配套的生活住区，未来投资升值的潜力未来投资升值的潜力，不仅仅是他们财富升值的渠道财富升值的渠道，更是一种高瞻远瞩的独到眼光高瞻远瞩的独到眼光。城市资源城市资源国际化视野国际化视野居住品质居住品质生活享受生活享受品味追求品味追求价值生长价值生长他们对生活的要求：他们对生活的要求：城市，城市，品味，品味，国际化国际化他们是城市动物，他们是城市动物，一座城对他们意味着一座城对他们意味着事业、朋友、圈子、自我事业、朋友、圈子、自我国际化视野，繁华的都市国际化视野，繁华的都市生活都不可却生活都不可却世界发达城市豪宅发展趋势研究伦敦伦敦纽约纽约香港香港东京东京悉尼悉尼巴黎巴黎罗马罗马摩纳哥摩纳哥圣特罗佩圣特罗佩康城康城全球70个城市十大最昂贵豪宅城市价格价格港币港币伦敦伦敦2300英镑英镑/ft23.6万港元万港元摩纳哥摩纳哥2190英镑英镑/ft2约约3.42万港元万港元纽约纽约1600英镑英镑/ft2约约2.5万港元万港元香港香港1230英镑英镑/ft2约约1.92万港元万港元英国地产商莱坊公布英国地产商莱坊公布2007年度财富报告年度财富报告3国际的豪宅发展趋势敦伦n20072007年年伦敦西南郊豪宅伦敦西南郊豪宅 Updown CourtUpdown Court别墅以接近别墅以接近10.810.8亿元人民币荣登全球豪宅榜首。亿元人民币荣登全球豪宅榜首。n20082008年年海德公园海德公园1 1号公寓号公寓“楼王楼王”以以1 1亿英亿英镑（镑（2.012.01亿美元）的价格成为世界最贵豪宅。亿美元）的价格成为世界最贵豪宅。该单位位于该栋公寓的顶层，可以俯瞰海德公园。购买者卡特尔外交部长沙伊赫哈马德，也是这栋大楼的投资商。这栋公寓包括一个spa休闲中心、一个电影院、一座高尔夫模拟训练装置以及一个酒窖，还聚集了来自世界各地的绘画、古董和家具。n据据 福布斯福布斯统计，伦敦前五大最贵公寓均价统计，伦敦前五大最贵公寓均价达到达到54035403万美元。万美元。“全球均价最贵豪宅区全球均价最贵豪宅区”约纽l第一位：第一位：长岛 “三湖”别墅标价7500万美元l第三位：第三位：长岛“向往东方”别墅标价5000万美元l第四位：第四位：长岛“燃点”别墅标价5000万美元l第七位：曼哈顿区大厦顶层复式第七位：曼哈顿区大厦顶层复式公寓：标价公寓：标价41504150万美元万美元全美十大豪宅（纽约）：全美十大豪宅（纽约）：“全球最全球最密集的顶级豪宅区密集的顶级豪宅区”港香“全球顶级豪宅最多的亚洲城市全球顶级豪宅最多的亚洲城市”n2007年福布斯公布全球十大豪宅全球十大豪宅，香港占四席，分别位于深水湾和山顶的别墅深水湾和山顶的别墅，最贵的一座楼价超过3.5亿港元 n2005年，香港凯旋门公寓豪宅香港凯旋门公寓豪宅以最高达到38万港元/平方米的天价，单位售价超过亿元港币，在当时被评为新亚洲第一豪宅。在当时被评为新亚洲第一豪宅。n2008年天玺天玺“至高无上”复式特大套则高达54万元/平方米，曾世界排名单价第一贵曾世界排名单价第一贵项目走在世界豪宅发展的趋势之上！国际豪宅发展趋势借鉴:世界发达城市豪宅分为两类，为别墅豪宅及公寓豪宅别墅豪宅别墅豪宅主要强调其对室外环境，比如自然山水、每户占地面积等方面的资源优越性与占有量，同时追求最大化的私密性。公寓豪宅公寓豪宅强调每户的室内建建筑面积及装修标准，内部空间的豪华尺度与体验感的提升。公寓豪宅是区域内标志性建筑，公寓豪宅追求的是看得见的奢华。分类分类代表项目代表项目均价（万元均价（万元/ /）面积（）面积（）总价（万元）总价（万元）顶级国顶级国际公寓际公寓汤臣一品汤臣一品1616（431-434431-434）（595-600595-600）6000-100006000-10000翠湖天地翠湖天地1616320320680680500050001100011000顶级别顶级别墅墅佘山高尔夫别墅佘山高尔夫别墅 1212700-900700-9009000-100009000-10000世茂山庄二期世茂山庄二期1212700-900700-9009000-1000009000-100000高端国高端国际公寓际公寓华府天地华府天地10102602607007002000200060006000巴卡拉巴卡拉. .济南路八号济南路八号9 983-14883-1481000-60001000-6000高端别高端别墅墅绿城玫瑰园绿城玫瑰园6.26.2700-900700-9003200-60003200-6000涵壁湾涵壁湾5.65.6760-1027760-10272500-70002500-7000城市高城市高端住宅端住宅华丽家族汇景天地华丽家族汇景天地5 5215-265215-265250-2000250-2000汇峰鼎园汇峰鼎园4.54.5130-200130-200650-1000650-1000国际公寓型豪宅国际公寓型豪宅产品规律研究产品规律研究: :上海、上海、北京、深圳北京、深圳上海豪宅单价比较规律：上海豪宅单价比较规律：顶级国际公寓顶级别墅高端国际公寓城市高端别墅 城市高端住宅上海国际公寓豪宅产品规律：上海国际公寓豪宅产品规律：顶级国际公寓顶级国际公寓面积集中在300-400300-400平米平米之间，极致的有400平米以上；高端国际公寓豪宅高端国际公寓豪宅面积集中在80-25080-250平米平米单价：单价：1616万万单价：单价：1212万万单价：单价：4-54-5万万单价：单价：5-75-7万万单价：单价：9-109-10万万国际公寓型豪宅国际公寓型豪宅产品规律研究产品规律研究: :上海、上海、北京、北京、深圳深圳北京豪宅单价比较规律：北京豪宅单价比较规律：顶级国际公寓豪宅顶级别墅高端公寓豪宅城市高端住宅城市高端别墅北京国际公寓豪宅产品规律：北京国际公寓豪宅产品规律：顶级国际公寓顶级国际公寓面积集中在300-400300-400平米平米之间，极致的有400平米以上；高端国际公寓豪宅高端国际公寓豪宅面积集中在90-30090-300平米平米单价：单价：8-128-12万万单价：单价：5-75-7万万单价：单价：3-43-4万万类别类别代表项目代表项目均价（万元均价（万元/ /）面积（）面积（）总价（万元）总价（万元）顶级公寓豪顶级公寓豪宅宅昆仑公寓昆仑公寓10.510.5420-700420-7004000400075007500柏悦府柏悦府8 8549-849549-8494000-85004000-8500财富中心财富中心1212300-600300-6003600-80003600-8000顶级别墅顶级别墅颐合园原著（二手）颐合园原著（二手）7.57.5700-2200700-2200400040001200012000御香山御香山6 6500-1500500-15002400-90002400-9000高端公寓豪高端公寓豪宅宅棕榈泉棕榈泉国际公寓国际公寓5 5100-380100-380400-2000400-2000红玺台红玺台6.56.5170-300170-3001200-20001200-2000城市高端住城市高端住宅宅德胜君玺德胜君玺4 467-26667-266300-1000300-1000中海九号公馆中海九号公馆3.33.340-17840-178200-800200-800近高端别墅近高端别墅龙湖滟澜山龙湖滟澜山3 3340-410340-410800-1300800-1300龙湾龙湾3.23.2230-318230-318；890-1100890-1100730-3800730-3800优山美地优山美地3.6-4 3.6-4 700-1000700-100020002000以上以上单价：单价：6-86-8万万单价：单价：3-43-4万万代表项目代表项目均价（万元均价（万元/ /）面积（）面积（）总价（万元）总价（万元）顶级别墅顶级别墅波托菲诺波托菲诺12-2012-203603605405404000-100004000-10000天麓天麓8-128-12240-720240-7203000-80003000-8000天琴湾天琴湾1010453-757453-7575000-100005000-10000高端别墅高端别墅 星河丹堤星河丹堤4.5-74.5-7200-500200-5001000-35001000-3500曦城曦城4-74-7453-757453-7571000-30001000-3000城市高层豪城市高层豪宅宅雅颂居（二手）雅颂居（二手）3-5.53-5.590-26090-26036036013001300星河国际（二手）星河国际（二手）3-4.53-4.5120-240120-240350-700350-700中信红树湾中信红树湾4-64-6190-420190-420800-2000800-2000红树西岸红树西岸3.7-4.23.7-4.2120-500120-500500-2000500-2000高端国际公高端国际公寓豪宅寓豪宅幸福里（二手）幸福里（二手）4.5-5.54.5-5.590-24590-245350-1500350-1500国际公寓型豪宅国际公寓型豪宅产品规律研究产品规律研究: :上海、北京、上海、北京、深圳深圳单价单价7.5万以上万以上单价单价4-8万万单价单价4-6万万单价单价4-6万万深圳豪宅单价比较规律：深圳豪宅单价比较规律：顶级别墅城市高端别墅高端国际公寓豪宅城市高层住宅深圳高端国际公寓豪宅产品规律：深圳高端国际公寓豪宅产品规律：面积集中在90-30090-300平米平米之间；项目模式选择 国际公寓型豪宅走在发展趋势之上的项目模式方向峰汇峰汇城市顶级奢华生活新体验项目案名与调性参考：项目案名与调性参考：畅享城市中心地标高品质生活一个全新的国际品牌居住梦想一个全新的国际品牌居住梦想国际精工标准，城市都心地标国际精工标准，城市都心地标项目案名与调性参考：峰座峰座机会与定位机会与定位项目核心问题的解决项目核心问题的解决入市的时机入市的时机产品的定位产品的定位规划与物业发展建议规划与物业发展建议入市的时机研判入市的时机研判1宏观大势的预判：我们认为，房地产市场调控力度趋缓必须满足三个条件条件一条件一条件一CPICPI下行，政府一定程度上满足民生的要求下行，政府一定程度上满足民生的要求条件二条件二条件二房屋价格的涨幅已经得到一定程度的控制房屋价格的涨幅已经得到一定程度的控制条件三条件三条件三供应量大幅上升，造成短期供大于求的局面供应量大幅上升，造成短期供大于求的局面宏观大势的预判：宏观大势的预判：房地房地产的中的中场休息将持休息将持续一年半到三年。一年半到三年。随着随着20112011年年紧缩政策的逐步退出，商品房新开工面政策的逐步退出，商品房新开工面积在在20122012年将有明年将有明显的回升，的回升，20132013、20142014年相年相继迎来保障性住房入市高峰，世迎来保障性住房入市高峰，世联认为，20132013年限年限购、限价政、限价政策放开，恢复房地策放开，恢复房地产市市场化运作成化运作成为“大概率事件大概率事件”！政策、经济环境不确定因素众多，从而使房地产的准确预判成为理想化。对项目而言：政策的放松预判会给项目带来预售与现售的调整空间但对项目而言预售与现售的价格变化不会很大因此项目的入市时机主要基于市场的判断而定核心考虑为如何在不确定性下寻找确定的解决之道!基于市场竞争的机会基于市场竞争的机会后海供应分析后海供应分析: :预计后海在售项目预计后海在售项目2012年初消化完，待售项目年初消化完，待售项目12年底消化完年底消化完项目名称项目名称总建面总建面容积容积率率总套总套数数主力户型主力户型项目定位项目定位预计售罄时间预计售罄时间在售在售项目项目君汇新天君汇新天 1010万万2.02.0370370159-220159-220平米平米4-54-5房房品质豪宅，舒品质豪宅，舒适大户型适大户型20122012年初年初宝能太古城宝能太古城 北区北区4040万万3.53.51006100674-8674-86平米平米2-32-3房，房，112-207112-207平米平米3-43-4房房户型多样化户型多样化三湘海尚三湘海尚 3030万万3.153.15716716140-227140-227平米平米2-52-5房房品质豪宅，舒品质豪宅，舒适大户型适大户型鸿威海怡湾鸿威海怡湾8.68.6万万2.02.059459489-16589-165平米平米3-43-4房房舒适居家户型舒适居家户型为主为主待售待售项目项目名居绿海湾名居绿海湾7.67.6万万3.83.8514514115-147115-147平米平米3-43-4房房品质豪宅，舒品质豪宅，舒适大户型适大户型20122012年底年底澳城澳城2 2期期7.57.5万平万平米米3.143.1466066085-11285-112平米平米2 2房房舒适居家户型舒适居家户型为主为主海境界一期海境界一期8.538.53万万5.145.1463563572-11972-119平米平米2-32-3房房中小户型为主中小户型为主居家型居家型阳光海滨阳光海滨17.517.5万万3.53.51107110775-8975-89平米平米3-43-4房，房，115-175115-175平米平米4-54-5房房中小户型为主中小户型为主居家型居家型后海竞争分析后海竞争分析: :后海未来地块主要有本项目以及汉森六龙湾、银海、后海未来地块主要有本项目以及汉森六龙湾、银海、迈瑞深圳湾一号地块项目。迈瑞深圳湾一号地块项目。对比项对比项本项目本项目汉森六龙湾汉森六龙湾银海银海1 1号地号地银海银海2 2号地号地深圳湾一号深圳湾一号地段地段后海滨路东侧后海滨路东侧后海滨路东侧后海滨路东侧后海滨路后海滨路后海滨路后海滨路东滨路与科苑大东滨路与科苑大道交汇处道交汇处规模规模建筑面积建筑面积4.24.2万万1010万万3.73.7万万18.8918.89万万3535万万产品面积产品面积140-200140-200120-160120-160两梯两梯三户三户400-560400-5604-64-6房房发展商品发展商品牌牌馥豪地产馥豪地产汉森地产汉森地产银海实业银海实业银海实业银海实业迈瑞迈瑞项目调性项目调性城市公寓豪宅城市公寓豪宅收藏型公寓收藏型公寓品质豪宅，品质豪宅，大户型为主大户型为主品质豪宅，品质豪宅，舒适大户型舒适大户型品质豪宅，品质豪宅，奢享大户型奢享大户型项目入市项目入市时期时期20122012年下半年年下半年20122012年底年底20132013年年预计预计20142014年年福田南莲塘尾后海湾大冲旧改罗湖旧改前海南山福田南山：总建面750万左右，占关内总供应50%左右，以资源型豪宅和大冲旧改为主；福田：总建面280万左右，两极分化以莲塘尾景观资源豪宅及福田南旧改为主；罗湖：总建面140万左右， 以罗湖旧改和拥有城市景观和自然景观的大户型为主未来未来4 4年关内豪宅市场供应以点式供应年关内豪宅市场供应以点式供应+ +大规模城市旧改为主，南山供应最大大规模城市旧改为主，南山供应最大蛇口罗湖大深圳视野：未来深圳豪宅市场竞争分析大深圳视野：未来深圳豪宅市场竞争分析20122012年年20132013年年20142014年年前海地铁项目：建面140万超大综合体深圳湾一号：建面35万，大户型为主蛇口水湾村旧村改造项目：建面21万海上世界综合体：建面75万，其中住宅33万湾厦海境界：建面14.5万，中大户型为主前海蛇口后海其它赤湾城市更新项目：建面25万汉京月亮湾：建面3万，56-85平米2-3房京地小南山地块：建面2万，207套，主力140-180平米2-3房蓝色港湾：建面6.3万平米，金福瑞前海项目：建面3万平米，400套， 85-88平米复式，89-100平米2-3房，银海1号地项目：建面3.7万平米银海2号地项目：建面18。9万平米恒裕滨城：建面23.96万平米翡翠海岸：建面8.89万平米润尔雅园：建面3.09万平米荔海春城花园：建面7.6万，500套，90平米以下六龙湾：建面10万平米，600套，140-200平米伍兹公寓：建面5万，280套，180平米华润大冲村旧改：建面300万，7382户南山未来供应时期分析南山未来供应时期分析: :南山未来供应将集中在南山未来供应将集中在2013年入市，其中后海年入市，其中后海2013年以项目年以项目持续销售为主，在持续销售为主，在2012年底竞争相对缓和年底竞争相对缓和20122012年年20132013年年20142014年年淘金山二期:共1191套，87-90 /140-150 3房/150-250 4房/新世界莲塘：1751套 89以下户型为主超高层绿景梅林项目：6栋高层万泽云顶香蜜湖：486套，110-170 大户型罗湖福田华润银湖项目：大户型为主教育新村旧改：1829套，合正集团打造兰江山第：建面18万，180 大户型山语清晖：1684套，140 260大户型金地岗厦旧改：1134套，大户型建安项目：90-180 石厦旧改项目：综合体，一期以酒店及商务公寓为主德弘天下华府：600套，200 拼合大户型 为主君临天下：建面5.8万，400套，40-120 1-3房合正B303-028地块：建面8.5万天健W：建面2万，400套，51-54复式1-3房田心村旧改：建面5.95万，中大户型洪湖村旧改：建面11万，120 以上大户型罗湖福田未来供应时期分析罗湖福田未来供应时期分析: :罗湖福田未来供应将集中在罗湖福田未来供应将集中在2013年入市，并持续销售至年入市，并持续销售至14年年大深圳竞争分析大深圳竞争分析: :2012年底整个深圳关内竞争相对缓和，深圳大型旧改年底整个深圳关内竞争相对缓和，深圳大型旧改项目尚未入市，建议项目的考虑入市时机。项目尚未入市，建议项目的考虑入市时机。项目名项目名预计开盘时预计开盘时间间建面建面（万（万) )主力户型主力户型预计单价预计单价顶级顶级豪宅豪宅海上世界综合体海上世界综合体201320137575万，住万，住宅宅3333万万200200平以上大户型平以上大户型均价均价1010万万伍兹公寓伍兹公寓20112011年底年底5 5万万180180平左右大户型平左右大户型7-87-8万万资源资源豪宅豪宅万泽云顶尚品万泽云顶尚品20112011年年9 9月月10.910.9155-179155-1793-43-4房房4 4淘金山二期淘金山二期20122012年年8 8月月2323148-240148-2403-43-4房房3.5-43.5-4华润银湖华润银湖未定未定30.830.8大户型为主大户型为主山语清晖花园山语清晖花园20122012年年21.621.6160160/180/180/200/200兰江山第兰江山第20112011年底年底2929160-180160-1804-54-5房房4 4新世界莲塘新世界莲塘20122012年年12.9412.948989以下户型为主超高层以下户型为主超高层3 3城市城市豪宅豪宅宏达石厦项目宏达石厦项目20112011年底年底121280-18080-180及顶层及顶层penthousepenthouse3-43-4金地岗厦旧改项金地岗厦旧改项目目目目20132013年初年初107107万万90-10090-1002 2房，房，15%15%； 150-170150-1703 3房，房，35%35%190-200190-2004 4房，房，35%35%； 200200以上以上5 5房，房，15%15%5-85-8万万京地小南山地块京地小南山地块1010万万主力主力140-180140-180平平3-43-4房，少量房，少量8888平平2 2房房市场竞争结论：市场竞争结论：2012年底后海及深圳关内豪宅供应缓和年底后海及深圳关内豪宅供应缓和后海已开发殆尽，竞争趋缓和，本项目入市预计将主要面临汉森、银海地块项目的竞争。深圳关内市场新增供应逐年递减，未来以点式供应+大规模城市旧改为主，关内豪宅供应进一步稀缺化，旧改项目复杂，周期长，2012年底竞争相对缓和。区域内：区域外：建议项目在2012年底入市产品的定位产品的定位2整体社区规划走整体社区规划走高层高层+ +低密度平墅产品的低密度平墅产品的高低配形式高低配形式: :基于地块条件的制约，退建筑红线及受宝能太古城日照的影响，为了最大化实现项目规基于地块条件的制约，退建筑红线及受宝能太古城日照的影响，为了最大化实现项目规划价值，高层划价值，高层+低密度产品是我们认为最好的方向。低密度产品是我们认为最好的方向。无楼体情况下，宝能住宅满足3个小时的日照当我们地块出现一栋南向高层时，宝能的住宅开始受影响了经发现，只有在临西边道路沿街布置高层，日照方可通过。然而西边也仅仅能够解决两栋楼的体量,指标下,我们还需要一栋楼.布置在南侧，会遮挡别人，也会遮挡自己布置在北侧，宝能已经见红了。？还有一栋还有一栋, ,怎么收场怎么收场？我们是否走拼合？我们是否走拼合？政策下拼合户型的走势政策下拼合户型的走势: :豪宅产品拼合户型受政策影响大，其销售速度在新政前豪宅产品拼合户型受政策影响大，其销售速度在新政前后变化明显。后变化明显。9.299.29之后的销量短期下滑之后的销量短期下滑1.271.27之后的销之后的销量表现一般量表现一般阳基天御山：阳基天御山：限购政策下拼合户型虽然价格持续坚挺，但成交量明显下滑限购政策下拼合户型虽然价格持续坚挺，但成交量明显下滑（1 1）阳基天御山）阳基天御山1010年年8 8月下旬开盘，月下旬开盘，A A栋是四拼户型，新政前成交栋是四拼户型，新政前成交7 7套，新政套，新政后至今成交后至今成交8 8套，成交速度缓慢套，成交速度缓慢（2 2）B B、D D两栋为双拼产品，走量一直两栋为双拼产品，走量一直领先其他类型产品，领先其他类型产品，9.299.29新政后有短期新政后有短期小幅度回落，小幅度回落，1.271.27新政后成交量下跌明新政后成交量下跌明显显1 1、四拼户型走速缓慢，双拼户型受政策影响大、四拼户型走速缓慢，双拼户型受政策影响大2 2、成交均价一直坚挺、成交均价一直坚挺（1 1）开盘至今成交均价一直在）开盘至今成交均价一直在4 4万以上，万以上，新政前后没有明显变化，呈平稳状态新政前后没有明显变化，呈平稳状态（2 2）均价）均价/ /总价高于同片区在手楼盘总价高于同片区在手楼盘20002000元左右元左右楼王成交提升均价合正中央原著：合正中央原著：新政下双拼户型成交情况不理想新政下双拼户型成交情况不理想（1 1）20112011年年1 1月月1616日开盘推出日开盘推出219219套套, ,当天销售当天销售95%95%以上以上（2 2）年前开盘推了）年前开盘推了200200多套，卖了多套，卖了200200套左右，以单一产权产品为主套左右，以单一产权产品为主1 1、单一产权产品销售火爆、单一产权产品销售火爆2 2、128128、143143平米双拼产品新政后成交量锐减平米双拼产品新政后成交量锐减（1 1）目前剩余产品都是）目前剩余产品都是120-140120-140的双拼产品，的双拼产品，年后走量平均每周年后走量平均每周5 5套套（2 2）拼合产品销售困难，项目改变销售策）拼合产品销售困难，项目改变销售策略，先推别墅进行销售略，先推别墅进行销售1 1、拼合产品单价平均、拼合产品单价平均2.52.5万、非拼合产品高达万、非拼合产品高达2.7-2.82.7-2.8万，非拼合比拼合的还多万，非拼合比拼合的还多100100万，但很多客户因为限购买不了拼合，只能出高价买单一产权产品；万，但很多客户因为限购买不了拼合，只能出高价买单一产权产品；2 2、3 3月月2 2号细则出来后影响巨大，有号细则出来后影响巨大，有1515套以上已签约的双拼产品因此无法备案。套以上已签约的双拼产品因此无法备案。3 3、新政限制购买效果显著、新政限制购买效果显著户型面积户型面积总价总价成交均价成交均价单一产权单一产权80-10080-100260260万万2.72.7万万/ /平米平米双拼产品双拼产品 128128、143143325325万万2.52.5万万/ /平米平米政策下拼合户型的走势政策下拼合户型的走势: :开发商对拼合户型的措施：对拼合户型采取单价低于非开发商对拼合户型的措施：对拼合户型采取单价低于非拼合户型的价格策略，促进拼合户型的销售。拼合户型的价格策略，促进拼合户型的销售。项目项目非拼合非拼合拼合拼合价差价差合正中央原著合正中央原著162162平米平米128128、143143平米平米2-42-4千千2.7-2.82.7-2.8万万2.3-2.52.3-2.5万万雍景湾雍景湾135135平米平米137137平米平米5-75-7千千3.6-43.6-4万万3.2-3.33.2-3.3万万水檞春天水檞春天6767、8989平米平米143- 160143- 160平米平米2-32-3千千2.152.15万万1.8-1.91.8-1.9万万星河时代星河时代132-163132-163平米平米180180平米平米6-86-8千千1.9-2.21.9-2.2万万1.3-1.51.3-1.5万万建议：对拼合户型持谨慎态度！大深圳竞争项目户型分析大深圳竞争项目户型分析: :2012年深圳市场豪宅供应项目以年深圳市场豪宅供应项目以140-180平米舒居大户型为主平米舒居大户型为主区域区域楼盘名称楼盘名称总建面总建面（万）（万）产品组合及主力面积区间产品组合及主力面积区间罗湖罗湖淘金山二期淘金山二期23233-43-4房，面积介于房，面积介于148-240148-240平方米大户空间，顶层复式面积在平方米大户空间，顶层复式面积在238-378238-378平方米。平方米。德弘天下华府德弘天下华府26.526.5200200平米以上大户型为主平米以上大户型为主新世界莲塘新世界莲塘12.9412.948989以下户型为主超高层以下户型为主超高层福田福田金地岗厦旧改项金地岗厦旧改项目目目目10710790-10090-1002 2房，房，15%15%； 150-170150-1703 3房，房，35%35%190-200190-2004 4房，房，35%35%； 200200以上以上5 5房与顶复，房与顶复，15%15%万泽云顶尚品万泽云顶尚品10.910.9一期：一期：155155，104104套；套； 179179，156156套套二期：二期： 179179，138138套套 山语清晖花园山语清晖花园21.621.6160160/180/180/200/200兰江山第兰江山第2929160-180160-180四房五房四房五房绿景梅林项目绿景梅林项目21.821.8宏达石厦项目宏达石厦项目121280-18080-180及顶层及顶层penthousepenthouse前海前海汉京月亮湾汉京月亮湾3 3万万56-8556-85平平2-32-3房房京地小南山地块京地小南山地块1010万万主力主力140-180140-180平平3-43-4房，少量房，少量8888平平2 2房房蓝色港湾蓝色港湾6.36.3万万蛇口蛇口海上世界综合体海上世界综合体7575万，住宅万，住宅3333万万200200平以上大户型平以上大户型赤湾城市更新项目赤湾城市更新项目2525万万伍兹公寓伍兹公寓5 5万万180180平左右大户型平左右大户型后海在售项目的主力户型后海在售项目的主力户型: :后海在售项目主力户型以后海在售项目主力户型以170-220平大户型为主。平大户型为主。项目名称项目名称 总户数总户数 户型户型 面积（）面积（） 套数套数 占比占比剩余套数剩余套数销售率销售率预计售罄时间预计售罄时间君汇新天君汇新天 3703704 4房房 159159626216.8%16.8%0 0100%100%20112011年底年底4 4房房 170-176 170-176 19619653.0%53.0%1 199.49%99.49%4 4房房 202202808021.6%21.6%8080未推未推5 5房房 22022032328.6%8.6%3232未推未推宝能太古城宝能太古城 北区北区100610062 2房房 747411211211.13%11.13%15215284.89%84.89%20112011年底年底3 3房房 84-86 84-86 17217217.10%17.10%3 3房房 112-156 112-156 38138137.9%37.9%4 4房房 156-207156-207，顶复顶复260-306260-30634134133.90%33.90%三湘海尚三湘海尚 7167162 2房房 14014056567.82%7.82%6 689.29%89.29%20112011年底年底3 3房房 14014011211215.64%15.64%242479.76%79.76%4 4房房 17017036036050.27%50.27%616178.57%78.57%4 4房房 20720711211215.64%15.64%838325.89%25.89%5 5房房 22722739395.44%5.44%6 684.26%84.26%联排别墅联排别墅 270-280 270-280 37375.19%5.19%121267.57%67.57%鸿威海怡湾鸿威海怡湾 5945943 3房房 898910010016.84%16.84%121297.8%97.8%20112011年底年底4 4房房 143-145 143-145 14014023.57%23.57%4 4房房 160-165 160-165 30030050.51%50.51%顶层复式顶层复式 25525524244.04%4.04%2424别墅别墅 256-300256-300 30305.05%5.05%141453.33%53.33%项目名称项目名称总建面总建面户型户型面积面积套数套数占比占比预计发售时间预计发售时间名居绿海湾名居绿海湾10万平米（住宅7.6万）3房115-1165610.89%2011年10月4房111-13825850.19%4+1房147-15920038.91%澳城澳城2 2期期7.5万平米2房85-8948072.7%2012年3月2房1129013.6%5房220拼合9013.6%海境界一期海境界一期8.53万2房72-75平面22435.27%2011年底3房89复式13621.42%3房108-11917828.03%4房133-136609.44%4房150以上375.83%阳光海滨阳光海滨17.5万平米3房75-8527024%2012年初4房8938534%4房115-12527024%4房135766%4房165-175686%5房145383%后海待售项目主力户型：后海待售项目主力户型：2011年片区待售项目年片区待售项目4个，以个，以90平米以下中小户型为主平米以下中小户型为主本项目入市时期后海供应以本项目入市时期后海供应以120-200平米大户型为主平米大户型为主项目名项目名称称总总建建面面总套总套数数户型户型预计发售预计发售时间时间六龙湾六龙湾1010万万600600140-200140-20020122012年下年下半年半年银海银海1 1号号地地3.73.7万万120-160120-160两梯两梯三户三户20122012年底年底银海银海2 2号号地地18.818.89 9万万20132013年底年底深圳湾一深圳湾一号号3535万万300300400-560400-5604-64-6房房20122012年底年底产品面积的竞争结论：产品面积的竞争结论：小户型：未来后海新项目的小户型供应相对缺失。小户型：未来后海新项目的小户型供应相对缺失。中大户型：未来中大户型：未来140-200平米中大户型将面临深圳豪宅新项目平米中大户型将面临深圳豪宅新项目的大量供应，汉森、银海以及后海舒居二手房的激烈竞争。的大量供应，汉森、银海以及后海舒居二手房的激烈竞争。三湘海尚三湘海尚: :建筑面积:30万平米套数:1107主力户型:170平米4房鸿威海怡湾鸿威海怡湾: :建筑面积:10万套数:594主力户型:143 -165 君汇新天君汇新天: :建筑面积:10万平米套数:370主力户型:159-202平宝能太古城宝能太古城: :建筑面积:40万平米套数:1950主力户型:40-89平米精装公寓110-207平米卓越维港卓越维港: :建面:19万平米套数:550主力户型:160-180皇庭港湾皇庭港湾: :建面:8.3万平米套数:215主力户型: 3房176；4房236澳城一期澳城一期: :建面:8.65套数:387主力户型:130-150公寓项目公寓项目主力户型主力户型价格（万）价格（万）国际公寓国际公寓型豪宅型豪宅幸福里（二手）幸福里（二手）90-145平米平米4.5-5.5果岭公寓（二手）果岭公寓（二手）55-150平米平米4兰溪谷公寓兰溪谷公寓71-88平米平米4.5华侨城四海公寓（二手）华侨城四海公寓（二手）35-90平米平米3-4.5宝能太古城南区宝能太古城南区40-88平米平米3.5-4深圳公寓的溢价空间深圳公寓的溢价空间: :深圳国际公寓的二手房价格与城市目前高端在售住宅项深圳国际公寓的二手房价格与城市目前高端在售住宅项目价格持平，兰溪谷目价格持平，兰溪谷3期国际公寓的租金达约期国际公寓的租金达约1万元万元/月。月。未来中大舒居产品竞争激烈：未来中大舒居产品竞争激烈：小户型：未来后海新项目的小户型供应相对缺失。小户型：未来后海新项目的小户型供应相对缺失。中大户型：未来中大户型将面临深圳豪宅新项目的大量供中大户型：未来中大户型将面临深圳豪宅新项目的大量供应，汉森、银海以及后海二手房的激烈竞争。应，汉森、银海以及后海二手房的激烈竞争。建议：对拼合户型持谨慎态度！建议：对拼合户型持谨慎态度！基于深圳及后海市场产品分析研究，建议走差异化定位，产品面积分两极，不拼合高层国际公寓的面积段：高层国际公寓的面积段：90平米以下。平米以下。70-80平米一房，平米一房，80-90平米一房平米一房两房两房低密度国际公寓的面积段：低密度国际公寓的面积段：类比后海的别墅产品面积段。类比后海的别墅产品面积段。项目项目户型面积（）户型面积（）深圳深圳鸿威海怡湾鸿威海怡湾 别墅别墅272-291272-291三湘海尚三湘海尚 别墅别墅270-280270-280上海上海九龙仓玺园九龙仓玺园334334金地天御金地天御300-350300-350金地天境金地天境230-500230-500杭州杭州杭州九树杭州九树400400低密度国际公寓平墅的面积段：低密度国际公寓平墅的面积段：300平米平米后海别墅产品面积主要分布在后海别墅产品面积主要分布在300平米左右平米左右上海、杭州平墅产品面积段集中在上海、杭州平墅产品面积段集中在300-400平米平米产品户型配比的建议：非拼合，极致的国际公寓豪宅产品户型配比的建议：非拼合，极致的国际公寓豪宅类型类型面积面积房间数房间数比例比例平墅平墅300300平米平米2424房房30%30%高层国际公寓高层国际公寓70-8070-80平平1212房房20%20%80-9080-90平平1212房房50%50%香港新鸿基誉东地利空间品味爱生活革新概念住宅iUniQi iUniQUniQ誉誉东东：地利地利. .空空间间. .品味品味革新概念住宅革新概念住宅占地面积占地面积约约590.39mm2 2物业物业1 1栋栋3030层层121121米，米，6 63030层住宅（不设层住宅（不设13.14.2413.14.24字楼）字楼）1.21.2层商铺，层商铺，共共7979套套地址地址香港筲箕湾道香港筲箕湾道157号号 户型户型39-7939-79一至四房，实用面积一至四房，实用面积30306262平米平米会所及健身设施会所及健身设施健身室，宴会厅，游戏室，平台花园及闲坐区健身室，宴会厅，游戏室，平台花园及闲坐区物业设施物业设施顶级天际会所：天際會所設施包括顶级天际会所：天際會所設施包括 Sky Lounge, Party Zone, Sky Lounge, Party Zone, UniQ Banquet Room,UniQ Banquet Room,頂層可作天際頂層可作天際BBQBBQ的的Moonlight Moonlight Terrace Terrace 映月廊及映月廊及Sunshine Terrace Sunshine Terrace 天晴閣；天晴閣；基座會所設施包基座會所設施包括括3 3樓樓BBQ Terrace BBQ Terrace 及及5 5樓樓2424小時開放的健身室小時開放的健身室, , 動靜皆宜動靜皆宜均均 价价港币港币14398/14398/平方尺（约平方尺（约106328.5106328.5元元/ /平米）平米）区位：区位：誉东位于誉东位于港岛东港岛东筲箕湾道筲箕湾道157157号，挟港岛东号，挟港岛东“新都市生活新都市生活”核心发展优势，毗连核心发展优势，毗连CBDCBD及港铁线交通枢及港铁线交通枢纽，潜力无限。集港岛商贸中心的繁华璀璨，苏豪东海滨纽，潜力无限。集港岛商贸中心的繁华璀璨，苏豪东海滨闲情，大型购物娱乐总区，优秀名校网和翠绿的绿化公园闲情，大型购物娱乐总区，优秀名校网和翠绿的绿化公园于一身，誉东演绎全方位的于一身，誉东演绎全方位的Work | Live | PlayWork | Live | Play品味生品味生活圈，活现活圈，活现“盛放生命，品味延续盛放生命，品味延续”的精髓。的精髓。i iUniQUniQ誉誉东产东产品品户户型：型：视视野开野开阔阔，私密度高，空，私密度高，空间间感感强强；两房；两房单单位位设设有有“对对流流露台，冬暖夏凉露台，冬暖夏凉分项分项比例（或伙）比例（或伙）面积（平米）面积（平米）单位面积及间隔单位面积及间隔10%10%4747一房单位一房单位23%23%4848二房单位二房单位50%50%65657070三房单位三房单位7 7伙伙9191四房单位四房单位1 1伙伙150150特色房特色房5 5伙伙44446666后推出的后推出的“誉天大宅誉天大宅”：客餐厅面积约：客餐厅面积约3333平米，平米，摆放摆放L L型大沙发及八人大桌，型大沙发及八人大桌，6 6米的落地玻璃窗，米的落地玻璃窗，饭厅长约饭厅长约4 4米玻璃窗；米玻璃窗；2121平米主人套房面积置平米主人套房面积置于一边，凸显其私密度，内连于一边，凸显其私密度，内连5 5平米平台，打平米平台，打造私密的空中花园，另外两间客房可打通成特造私密的空中花园，另外两间客房可打通成特大房间，户型灵活多变；客房特设对流大窗，大房间，户型灵活多变；客房特设对流大窗，空气流通同时增加采光度。空气流通同时增加采光度。i iUniQUniQ誉誉东东 空空间间感：感：同区罕有的空中特高入口大堂，同区罕有的空中特高入口大堂，3.53.5米特高楼米特高楼层层的空的空间间尊享尊享“高人一等高人一等”的设计的设计：为了提升私密度及私家气派，为了提升私密度及私家气派，空中住宅入口大堂空中住宅入口大堂特别置于五楼，楼底层高约六米特别置于五楼，楼底层高约六米，彰显高耸尊贵气派，同区罕有，彰显高耸尊贵气派，同区罕有 ；由此，；由此，住住宅从宅从6 6楼开始楼开始，第一层住宅已离地，第一层住宅已离地3131米，静观开阔；五楼设有米，静观开阔；五楼设有2424小时健身室；小时健身室；三楼和五楼还备有优雅的空中花园三楼和五楼还备有优雅的空中花园，打造城市中难得的绿洲。，打造城市中难得的绿洲。LobbyLobby地下入口大堂：地下入口大堂：地下入口大堂楼层地下入口大堂楼层特高约特高约1111米米，除了，除了华丽华丽的水晶灯的水晶灯外，独特的墙身上特别用立方体拼砌出外，独特的墙身上特别用立方体拼砌出金色舞龙之姿金色舞龙之姿，配合闪，配合闪烁烁高贵的装潢，格调高贵高贵的装潢，格调高贵。设有一道由立方体拼砌的。设有一道由立方体拼砌的艺术墙饰艺术墙饰，每个立，每个立面如同生活中不同的选择，展示缤纷生活。面如同生活中不同的选择，展示缤纷生活。Sky Lounge天隅厅天隅厅Party Zone逸乐厅逸乐厅UniQ Banquet Room誉宴厅誉宴厅3131楼的楼的“Sky Lounge Sky Lounge 天隅厅天隅厅”让住户舒适地享让住户舒适地享用早餐、读报及上网；用早餐、读报及上网； “誉宴厅誉宴厅”可举行私人可举行私人宴会；而宴会；而“逸乐厅逸乐厅”备有特大银幕，以供住客与备有特大银幕，以供住客与好友派对狂欢或观赏球赛；天际顶层还设有好友派对狂欢或观赏球赛；天际顶层还设有“映映月廊月廊”、“天晴阁天晴阁”和和“天际庭园天际庭园”，让住户感，让住户感受居高临下的写意闲情。受居高临下的写意闲情。 在五楼设有在五楼设有2424小时健小时健身室身室，三楼和五楼还备有，三楼和五楼还备有优雅的空中花园优雅的空中花园，打造，打造城市中的绿洲城市中的绿洲. .ClubUnion ClubUnion 顶层天际会所：顶层天际会所：精品酒店為設計藍本，居高臨下遠眺都會繁華，尊尚華貴精品酒店為設計藍本，居高臨下遠眺都會繁華，尊尚華貴 i iUniQUniQ誉东誉东 生活体验：生活体验：物业极速连接商贸核心的地利、贴心的酒店式家居服物业极速连接商贸核心的地利、贴心的酒店式家居服务、多元化的会所设施及多功能物业管理务、多元化的会所设施及多功能物业管理iPhone AppiPhone App的时尚便捷的时尚便捷 物业管理及安防：提供24小时管理及保安服务，大厦入口大堂及所有电梯内均有闭路电视，直接通往大厦保安/大堂管理处，入口大堂设有访客对讲系统连接大堂管理处及住户专用感应卡系统。创新互动iphone App一切俗务专人代劳：誉东的互动多功能物业管理iphone App，让住户可随时随地浏览物业及会所最新资讯预约会所设备及一系列家居服务。如洗烫服务、酒店式家居清洁或早点宵夜餐饮到会等，并提供生活信息及区内交通网络数据，切合住户所需.7070平米一房设计的尊享体验空间平米一房设计的尊享体验空间产品细节体现，公共及室内空间的革新产品细节体现，公共及室内空间的革新精品酒店為設計藍本，居高臨下遠眺都會繁華，尊尚華貴精品酒店為設計藍本，居高臨下遠眺都會繁華，尊尚華貴 国际标准打造，时尚、奢华的精装修国际标准打造，时尚、奢华的精装修国际公寓型豪宅案例誉东借鉴：国际公寓型豪宅案例誉东借鉴：酒店式尊贵的服务、多元化的会所设施酒店式尊贵的服务、多元化的会所设施“高人一等高人一等”的国际设计理念的国际设计理念杭州西湖五云山九树收藏型公寓豪宅杭州九树蝉噪林愈静TRANSZENDENTn名称：九树公寓 地点：杭州西湖五云山南麓 时间：2005-2007年 价格:4万/平米n由欧洲最具影响力的建筑大师戴卫戴卫 奇普菲尔德（奇普菲尔德（David ChipperfieldDavid Chipperfield）和他的）和他的DCADCA建筑师建筑师事务所完成规划、建筑和室内设计，并挑选与之相匹配的顶级材料。事务所完成规划、建筑和室内设计，并挑选与之相匹配的顶级材料。n九树融合欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意境，融合欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意境，呈现非同凡响的居住体验。杭州西湖五云山杭州西湖五云山九树：九树：五云山南麓，以低调与自然奢华为主要调性，定制化艺术五云山南麓，以低调与自然奢华为主要调性，定制化艺术豪宅，走非经验住宅产品路线。实现均价豪宅，走非经验住宅产品路线。实现均价4 4万，占位杭州万，占位杭州豪宅第一梯队豪宅第一梯队九树提供的生活氛围与生活方式与以往的居住经验（独立别墅、连排别墅、公寓）大多无法对应离国内以往的住宅建造经验都相距甚远。独特的环境、建筑、空间、室内装修品质，高度的个性化及其所蕴涵的创造性价值，让九树更接近艺术品的范畴杭州西湖五云山杭州西湖五云山九树：九树：提出人与自然融合的非经验生活方式，产品细节强调室内提出人与自然融合的非经验生活方式，产品细节强调室内外的沟通和融合，体现项目的自然奢享调性外的沟通和融合，体现项目的自然奢享调性unexampled，没有先例的，没有先例的 supernormal，异于寻常的，异于寻常的 transzendent，打破常规经验界限的，打破常规经验界限的 non-experience，经过系统专业提炼的，经过系统专业提炼的杭州西湖五云山杭州西湖五云山九树：九树：产品注重与自然结合的奢享设计理念，全部为产品注重与自然结合的奢享设计理念，全部为400400平米大平米大平面，艺术专属性、一梯一户平面，艺术专属性、一梯一户+ +一层一户、一层一户、360360全景全景休闲厅休闲厅宽宽景景客客厅厅餐餐厅厅主卧室主卧室次次卧卧超豪主卫超豪主卫私家门厅私家门厅交通体交通体n1212幢幢5 5层小楼依山而建，层小楼依山而建，一层一户，一层一户，6060套房子，套房子，6060件艺术品，件艺术品，是杭州在售的价格最高的公寓。是杭州在售的价格最高的公寓。n外围通廊设计，外围通廊设计，360360度景观度景观；n住宅设计体现大空间的通透性与流动感，并以大住宅设计体现大空间的通透性与流动感，并以大面积通透的面积通透的窗墙系统窗墙系统加强了风景与光影的交汇；加强了风景与光影的交汇；n功能分区明确，功能分区明确，空间尺度阔绰空间尺度阔绰，比普通别墅更舒，比普通别墅更舒适；适；杭州西湖五云山杭州西湖五云山九树：九树：提出提出“静与思静与思”的意境结合的意境结合, , 通过电梯入户、围廊营造出通过电梯入户、围廊营造出最私密和舒适的自然居住感最私密和舒适的自然居住感极强的私密性极强的私密性配合打造自然的居住意境配合打造自然的居住意境一层一户，电梯直接入户建筑设计营造私密性围廊、木栅栏园林分隔私密空间竹林室内设计完全由建筑设计师统一完成，保证了九树的完整统一性6060套手工厨房套手工厨房配置配置设计师设计把手设计师设计把手杭州西湖五云山杭州西湖五云山九树：九树： 名师大卫奇普菲尔德设计，大师级设计名师大卫奇普菲尔德设计，大师级设计+ +成品化精装修，成品化精装修，定制型精装标准定制型精装标准因为对比才显得珍贵因为对比才显得珍贵我们的产品是住宅，是值得珍藏的建筑艺术。可我们自问，客户愿意为什么样的艺术品所买单？一定是有价值、完整的、且少有的。有价值、完整的、且少有的。精装修很常见，但“世间仅有世间仅有”和和“量身订做量身订做”一定是难以逾越的。杭州西湖五云山杭州西湖五云山九树：九树：80008000元元/ /平米国际装修标准平米国际装修标准 部位部位材料说明材料说明部位部位材料说明材料说明厨厨房房厨房家具厨房家具德国德国bulthaup地热地热系统系统中央中央热水热水系统系统燃气壁挂炉燃气壁挂炉热水储水器热水储水器德国德国Vaillant燃气灶燃气灶德国德国Miele，希拉克、查尔斯、，希拉克、查尔斯、迈克尔乔丹、贝克汉姆、麦迈克尔乔丹、贝克汉姆、麦当娜、李嘉诚家族都是当娜、李嘉诚家族都是miele的忠实用户的忠实用户抽油烟机抽油烟机分分/集水装置集水装置恒温混合阀恒温混合阀意大利意大利CALEFFI烤箱烤箱冰箱冰箱室内温控器室内温控器德国德国GIRA洗碗机洗碗机PB管道管道英国英国Hepworth微波炉微波炉室内室内设备设备空调、新风系统空调、新风系统日本日本DAIKIN厨房食品垃圾处厨房食品垃圾处理机理机美国（上海）美国（上海）GLADORE洗衣机、干衣机洗衣机、干衣机德国德国Miele龙头龙头德国德国DORNBRACHT开关面板、插座开关面板、插座德国德国GIRA卫卫生生间间座便器座便器/净身盆净身盆德国德国Villeroy&Boch建材建材双层石膏板吊顶双层石膏板吊顶德国德国KNAUF浴缸浴缸门把手门把手意大利意大利Valli&Valli把手把手龙头、花洒、五龙头、花洒、五金件金件德国德国DORNBRACHT同层排水系统同层排水系统瑞士瑞士GEBERIT壁挂式水箱壁挂式水箱/无无溢水孔落水溢水孔落水瑞士瑞士GEBERIT公用公用设施设施电梯电梯美国（天津）美国（天津）OTIS换气扇换气扇瑞士（西班牙）瑞士（西班牙）KRUGER1.1.基于地块限制条件下的规划布局思考基于地块限制条件下的规划布局思考地块分析地块分析规划思路方向规划思路方向规划方案排布细化规划方案排布细化2 2、产品建议、产品建议园林规划园林规划收藏型公寓豪宅收藏型公寓豪宅城市公寓型豪宅城市公寓型豪宅户型设计户型设计建筑意向建筑意向公共空间公共空间户型设计户型设计建筑意向建筑意向公共空间公共空间3 3、精装修与服务、精装修与服务基于项目定位下的物业发展建议基于项目定位下的物业发展建议31.1.基于地块限制条件下的规划布局思考基于地块限制条件下的规划布局思考地块分析地块分析规划思路方向规划思路方向规划方案排布细化规划方案排布细化DCBAABCCDDB规划前提规划前提项目四至项目四至项目基本经济技术参数项目基本经济技术参数n占地面积：占地面积：11223n容积率：容积率： 3.8n建筑面积：建筑面积：42646n覆盖率：覆盖率： 70%n配套面积：配套面积：商业2800,公厕80 ,垃圾站70.n地块限高地块限高: : 100米n地块退线要求地块退线要求: :高层住宅退用地红线:西侧10米,南侧12米,北侧12米,东侧9米. 裙楼退用地红线:西侧10米,南侧2米 ,北侧9米,东侧9米本项目重要约束条件：本项目重要约束条件：n地块限制：地块限制：地块面积小,退完线后实际可建设用地面积为7044 经计算后,实际容积率可达到6.0,同时又有100米限高控制,规划布局密。n地块受90/70限制.n地块被宝能太古城所环绕,社区居住私密性受影响.n地块周边没有可利用的景观资源,且四面临路,受噪音影响.规划前提规划前提项目指标限制项目指标限制规划前提规划前提项目限制条件项目限制条件122.16米110.68米94.68米87.86米住宅可建设用地用地边线裙房建筑边线住宅建筑边线项目重要限制条件项目重要限制条件1:项目处于后海中心区,地段优势强,但项目用地面积小,占地仅为11223平米,其退线后,住宅可建设面积为7044平米。相对于原先3.8的容积率来说，实际的容积率达到6.0，密度高，四面临道路，周边无景观资源，内部园林空间小。地段好，但地块小地段好，但地块小退线多退线多, ,限高限高100100米米, ,密度密度高高无景观无景观, ,小园林，噪音吵小园林，噪音吵项目重要限制条件项目重要限制条件2:宝能住宅对我们项目的影响，除了私密性受影响，宝能住宅对我们项目的影响，除了私密性受影响，3 3小时日照的打小时日照的打击是致命的。击是致命的。无楼体情况下，宝能住宅满足3个小时的日照当我们地块出现一栋南向高层时，宝能的住宅开始受影响了经发现，只有在临西边道路沿街布置高层，日照方可通过。然而西边也仅仅能够解决两栋楼的体量,指标下,我们还需要一栋楼.布置在南侧，会遮挡别人，也会遮挡自己布置在北侧，宝能已经见红了。？还有一栋还有一栋, ,怎么收场怎么收场？规划前提规划前提项目地块分析项目地块分析地块交通分析：地块交通分析：商业价值研判：商业价值研判：line2line1line3line2line1line3宝能地块宝能地块项目地块项目地块line1line2line3Line1是目前地块南向的规划道路，双向四车道。Line2是后海滨路，双向八车道，昭示性最好。Line3是项目地块与宝能地块之间的道路，两车道。商业氛围弱。地块昭示性：后海滨路地块昭示性：后海滨路 南向规划路南向规划路 北向道路北向道路建议只在西向和南向布置商业街铺,西向可允许两层,进深不超过15米.规划前提规划前提项目地块分析项目地块分析居住价值分析：居住价值分析：BLOCK3BLOCK2BLOCK1BLOCK3BLOCK2BLOCK1宝能地块宝能地块项目地块项目地块132进入性进入性私密性私密性噪声噪声朝向朝向昭示性昭示性总计总计权重权重20%20%25%25%20%20%25%25%10%10%100%100%BLOCK 1BLOCK 1 19 191818161620209 982%82%BLOCK 2BLOCK 218182020171724248 887%87%BLOCK 3BLOCK 317172323181824246 688 %88 %本项目地块小,处于后海中心区,地段价值高,就地块本身而言,并没有完全差异的地块价值,地块主要受到周边道路的噪音影响，以及被宝能地块所围绕，私密性受影响。思考我们项目的劣势是什么？地块小,退线多,限高会导致建筑密度高,没有园林怎么办?宝能对我们地块影响,怎么才能满足日照的规划需求?我们该做什么样的产品？规划思路规划思路解决日照解决日照/ /人车分流人车分流/ /园林特点突出园林特点突出规划思路：规划思路：1.1.地块小且密度高，限制条件较多，着重先解决宝能日照问题，整体地块小且密度高，限制条件较多，着重先解决宝能日照问题，整体规划空间较难突破，充分利用地块规划空间较难突破，充分利用地块70%70%的覆盖率，做立体化的园林，的覆盖率，做立体化的园林，多层次精致的园林，解决小园林问题，园林特点突出。多层次精致的园林，解决小园林问题，园林特点突出。2.2.采用人车分流的交通体系，人走上，车走下，保证内部居住空间的采用人车分流的交通体系，人走上，车走下，保证内部居住空间的纯粹性、私密性。纯粹性、私密性。人行人行车行车行可建设用地可建设用地规划实现规划实现规划设计总平面规划设计总平面宝能住宅宝能住宅宝能住宅宝能住宅规划实现规划实现交通分析交通分析内部消防车路后海滨路南向规划路北向现状路主要步行出入口地下车行出入口内部交通节点广场规划实现规划实现景观分析景观分析12233456766578888景观节点分布景观节点分布1立体式步行主入口立体式步行主入口 2商业顶层花园商业顶层花园3园内节点广场园内节点广场4地下泳池地下泳池5消防景观道消防景观道6架空层园林架空层园林7商业步行景观走廊商业步行景观走廊8建筑顶层国际花园建筑顶层国际花园规划实现规划实现产品分布产品分布产品类型产品类型300平米官邸80-90平米70-80平米户型户型面积面积比比套数套数比比70-8070-8022%22%30%30%80-9080-9048%48%60%60%30030030%30%10%10%规划实现规划实现空间展示空间展示规划实现规划实现空间展示空间展示规划实现规划实现空间展示空间展示2 2、产品建议、产品建议园林规划设计园林规划设计低密度公寓豪宅低密度公寓豪宅国际公寓型豪宅国际公寓型豪宅户型设计户型设计建筑意向建筑意向公共空间公共空间户型设计户型设计公共空间公共空间建筑意向建筑意向国际公寓豪宅1A.建筑意向B.户型设计C.公共空间A.A.建筑意向建筑意向简洁的吸引眼球的形体设计，玻璃简洁的吸引眼球的形体设计，玻璃材质的运用，凸显建筑的现代时尚。材质的运用，凸显建筑的现代时尚。A.A.建筑意向建筑意向参考新加坡的丽敦豪邸，大师设计参考新加坡的丽敦豪邸，大师设计简洁的现代建筑造型，丰富而又有简洁的现代建筑造型，丰富而又有韵律的立面层次，玻璃式的外衣，韵律的立面层次，玻璃式的外衣，成就了公寓式的豪宅符号。成就了公寓式的豪宅符号。借鉴伦敦，生态大厦：大师设计，曲线形的外立面，退台式的公共绿化空间，独独特特的的包包铝铝系系统统和和垂垂直绿化直绿化，建筑的地标雕塑感。A.A.建筑意向建筑意向B.B.户型设计户型设计7080平米一房设计，大面宽，小户型强调户内空间与户外空间的互动，绝对的奢华体验。小户型，超大景观露台，可搭板，小户型，超大景观露台，可搭板，赠送空间大。赠送空间大。享受性强，露台享受性强，露台设设置景观置景观SPASPA台台，豪华奢侈。，豪华奢侈。厨卫，餐厅等生活空间小，客厅与大露台紧密相连，面面宽大，户内外空间延续，宽大，户内外空间延续，视线开阔。70-8070-80平米一房设计，平米一房设计，一主卧加书一主卧加书房，书房墙可拆，可增大主卧奢华房，书房墙可拆，可增大主卧奢华舒适性。长面宽，短进深，舒适性。长面宽，短进深，房厅均房厅均与阳台紧密相连，户内外互动性强，与阳台紧密相连，户内外互动性强，居住舒适享受。居住舒适享受。厨房、餐厅等功能区极度压缩室内空间室外化，设置室内泳池室内泳池，极度享受空间卧室卧室 客厅客厅，景观浴缸景观浴缸设置，优先选择卧室极度的舒适性、享受性B.B.户型设计户型设计8090平米两房设计，大面宽的设计，户型强调舒适感，尺度感，奢华感。顶级的户外休息露台，强调户内与户外的互动，绝对一流的产品。压缩餐厅、厨房功能空间，使度假功能更加得到体现。豪华双主卧套房设计，豪华双主卧套房设计，均带衣帽间，超大景均带衣帽间，超大景观露台，阳台带景观观露台，阳台带景观SPASPA，连续景观视面长。折叠门设置，折叠门设置，双卧室、客厅与阳台之间有良好的延续性，户内与户外的互动性强。B.B.户型设计户型设计8090平米两房设计，大面宽的设计，户型强调舒适感，尺度感，奢华感。C.C.公共空间公共空间城市豪宅顶级空中会所，空中泳池SPA，绝对的奢华休息空间，独特的奢华体验。拥有无敌超高视野，配套顶级豪华，体拥有无敌超高视野，配套顶级豪华，体现顶级高尚生活现顶级高尚生活摩天会所摩天会所C.C.公共空间公共空间超大露台，退台式设计，每层有独立的空中花园。城市公寓豪宅大堂以蓝色水晶为主题，打造水晶梦幻般的天幕，利用架空层的部分来作为自己的共享空间,丰富自己.在这里感受到的是特别和新奇.蓝色水晶大堂C.C.公共空间公共空间低密度公寓豪宅2A.建筑意向B.户型设计C.公共空间A.A.建筑意向建筑意向现代简约的建筑立面,低密度式的奢华收藏公寓,简单干净的box,像一个一个灵动跳跃的格子.大面积的玻璃凸显建筑的现代时尚,多处的露台挑台空间,丰富建筑的立面层次.A.A.建筑意向建筑意向注重细节,品质的打造,盒子的造型,现代简约,木制的外墙立面,建筑立于城市之中,仿若回归自然一般.仿若九树一般,建筑本身就是一件珍藏艺术品露台露台露台上空露台上空参考案例：墨西哥住宅塔n 中央核心筒+四角露台，保证三面采光n 灵活多变的功能布局组合，为各种不同户型的设计提供可能性B.B.户型设计户型设计一梯一户式设计,豪华露台赠送B.B.户型设计户型设计n 360度环绕观景阳台，充分保证景观的最大化。n 该户型采用3+1房设计，特别之处是在南边有一个面积超过20平方米的大阳台。n 入口门厅、餐厅、客厅组成一个流动大空间，经由西南角的大阳台向南面开放。三个不同尺寸和朝向的卧室，每个都拥有独立的卫生间和步入式衣橱。n 厨房有一个后门通向供保姆使用的服务区和消防疏散楼梯。n 服务空间包括保姆房、洗衣房和设备房。360度环景阳台一梯一户式设计,满足官邸豪宅的舒适性,box的设计,大面积的露台灰空间,强调户外与户内空间之间的互动.参考案例：杭州九树推开门，感受到的是属于自己的私家庭院案例：成都誉峰楼王单位每户都设计有空中泳池，享受别墅级的尊贵生活享受楼王单位每户都设计有空中泳池，享受别墅级的尊贵生活享受预留镂空，为偶数层预留泳池位置楼王游泳池长5m，深度1.3m，楼栋使用奇偶错开的方式设置泳池位置，一方面保证楼栋整体的结构不受影响，另一方面保证了奇偶层泳池对南向景观相同的景观价值。奇数层游泳池位置户型面积户型面积360梯户比梯户比2梯梯1户户空中泳池空中泳池长：长：9米米 宽宽3.6米米 深深1.3米米B.B.户型设计户型设计一户一汤池的尊享体验在城市官邸里，一户一汤池已经不是一种特别，而是豪宅官邸品质的一种标准与符号。B.B.户型设计户型设计豪华大平面，两梯一户尊贵空中house宽厅设计，景观视野无限开阔豪华主卧，纯私密尊贵空间完整三套房设计，优雅从容宽敞外花园街，室内外空间流畅自然主仆分道，生活完全不受打扰一梯一户式设计,尊贵私密豪华露台赠送，超大视野景观注重豪宅元素尺度，超大主卧衣帽间、景观卫生间。B.B.户型设计户型设计参考案例：英国碎片大厦会呼吸的房子，一梯一户式设计,大面积的露台，营造丰富的室内室外空间，将更多的自然空间引入户型内部，尺度舒适。客厅外是自己的私家泳池，强调了户外户内之间的互动。270度玻璃式转角空间将更多的风、阳光、自然引入室内。C.C.公共空间公共空间大堂墙面、地面采用高档石材，大堂墙面、地面采用高档石材，装饰采用高级水晶灯，墙面特装饰采用高级水晶灯，墙面特殊处理，名家画作，装饰注重殊处理，名家画作，装饰注重细节打造，用材高档体现身份细节打造，用材高档体现身份尊贵感尊贵感尊贵体现在您进门的一刹那利用70%的覆盖率，沿着商业架空一层，在收藏型公寓豪宅下，对着景观泳池设立住宅所独享的圈层会所空间。C.C.公共空间公共空间一如京城的私人俱乐部，场所是附属，而圈层是真正的价值所在。会所名流场它可以是高档的餐饮，可以是小型的它可以是高档的餐饮，可以是小型的私人租赁会所，甚至可以是高享受的私人租赁会所，甚至可以是高享受的spaspa，内容不重要，它只是一个商务会，内容不重要，它只是一个商务会谈的一个媒介和空间场；谈的一个媒介和空间场；顶级餐饮：顶级餐饮：私属定制以满足奢华需求私属定制以满足奢华需求顶级餐饮功能设置：提供法式厨房、私房菜、生日party、节日宴会、酒会、私家宴会商务宴请等服务；24小时会所全方位使用，提供20人左右的顶级私属家宴； 24小时专属保安及超过30人的专业私属服务团队等私属定制以满足奢华需求为主， 私人酒窖：私人酒窖：红酒俱乐部，红酒俱乐部，“微醺微醺”生活体验场生活体验场伏旧园葡萄会第一个红酒会所：Clos de Vougeotos de Vougeot葡萄园(伏旧园）：令法国部队行军致礼的酒庄。会所以伏旧远命名，传承其尊贵感。会所不仅配备东莞豪宅会所标准配备，根据其特殊性，打造专属的水疗spa馆和私人红酒酒窖。园林规划设计3将基地整体沿商业一层架高，主入口与路面形成层差，通过与商业骑楼的联系设置入口大门形象，有踏步，有扶梯，有绿化，有叠水，营造花园式景观入口。入口形象利用商业骑楼上的空间可以作为商业屋顶花园，无形中增大了社区园林的面积。它的功能可以是纯绿色空间，可以是一些提供给人休息的平台，可以有一些有意思的雕塑，它的目的是让你感受到特别。商业屋顶花园利用退线的空间做围绕项目的绿化走廊空间,把失去的园林补回来.基地整体架高，除商业的部分，其他部分的围墙，可以用一些有意思的绿化空间来代替纯实的围墙，既增加了趣味，又增加了绿化视野，同时也规避了厚实围墙所带来的承重感，一举三得。道路围墙“下沉的蓝宝石”地下泳池位于收藏型公寓豪宅会所的过度空间，嵌入架空层，透明玻璃体外壳使其成为一种别有洞天的趣味。地下中央泳池会呼吸的阳光车库车库也是一种景观，架空层上是花园，架空层下何尝不是，车库也需要阳光，在你停车时，你能感受到的是阳光花园，这样的园林空间还会觉得小吗？花田 幸福像花儿一样架空层上布满了植物花草，可以设立不同的主题景观，应随四季变化而各有不同，空间上虽小，但却别致。消防道路为何是无趣的水泥道路？其实它本身也是我们的景观。私家庭院官邸首层可赠送属于自己私享的庭院空间，可以有水，也可以有花，可以有墙，也可以有栅栏，这是属于住户所尊享的私有绿色空间。建筑空间无可厚非的是，地块小是先天决定的，所以我们利用一切可以利用的空间去做我们的绿色空间。小空间其实也有大体验，垂直绿地，100%视觉绿化。除了在平面上，我们在立体上也做足园林的空间，建筑可以通过表皮，退台等方式来增大公共开放空间，增大视觉绿色空间。精装修建议4世界顶级豪宅精装品牌世界顶级豪宅精装品牌顶级豪宅品质精装顶级豪宅品质精装墙面主要以壁纸和石材为主顶棚常采用石膏吊顶、防水乳胶漆地面以进口石材拼花和高级实木地板为主厨房用具以德国和美国的一线高端品牌为主，如德国博德堡、德国高仪、美国摩恩卫生洁具选用洁具以德国和日本顶级卫浴品牌为主，如德国汉斯格雅和杜拉维特、德国高仪和当代、日本TOTO。电器一线品牌为主名高端品牌，如MELLE、酷博世、嘉格纳，明细：冰箱、洗衣机、烤箱、微波炉、烟机灶具、洗碗机空调/新风VAV空调全新风系统、三菱等高端品牌为主。门进口高级实木门窗断桥铝合金三层LOW-E玻璃悦居：10000元/平米九树：8000元/平米顶顶级级豪豪宅宅产产品品精装重点品牌精装重点品牌精装内容精装品牌备注厨房用具德国博德堡或德国高仪卫生洁具德国汉斯格雅浴缸teuco使用户外系列或设计系列电器嘉格纳冰箱、洗衣机、烤箱、微波炉、烟机灶具、洗碗机电梯进口三菱电梯空调/新风VAV空调全新风系统门进口高级实木门可做子母门，双开门窗断桥铝合金三层LOW-E玻璃品质精装建议品质精装建议沐体验沐体验最大限度扩大浴室尺度，分割不同区域，主浴室处于最优景观面上，设置各种沐浴模式，最大限度放大沐浴的奢想体验飞雨淋浴飞雨淋浴空气注入技术，水+空气=天然落雨雨淋式、瀑布式、旋转式隐藏式安装暗藏恒温水龙头沐体验沐体验镜面电视镜面电视铂金隐形镜面技术是一种特殊的镜面处理技术顾名思义就是在液晶电视处于关闭状态时，电视屏幕整个会从镜子里消失，只留下一面完整的镜面，与我们日常见到的镜子基本无异。然而当打开液晶电视时，电视屏幕又会魔术般地出现在镜子里。隐形镜面技术主要是通过特殊的镀膜技术来控制镜面玻璃的透光率，达到玻璃镜面与液晶电视完美融合的效果。采用隐形镜面技术的镜面电视较适合家居和酒店的房间使用沐体验沐体验三层实木地板三层实木地板+地灯地灯+墙面特殊处理墙面特殊处理参考参考:幸福里幸福里/红玺台红玺台三层实木复合地板：表层为樱桃木、芯层为松木、底层为桦三层实木复合地板：表层为樱桃木、芯层为松木、底层为桦木，保留实木优点，扭转缺点，稳定、耐磨、舒适；地板采木，保留实木优点，扭转缺点，稳定、耐磨、舒适；地板采用用4545度斜铺工艺，严格控制流程，有效降噪隔音；度斜铺工艺，严格控制流程，有效降噪隔音；墙面采用手刮腻子工艺，非一般直接刷涂料，结实耐用。墙面采用手刮腻子工艺，非一般直接刷涂料，结实耐用。LEDLED嵌入式地灯，避免光线直射刺眼，节省能源消耗，科学嵌入式地灯，避免光线直射刺眼，节省能源消耗，科学光照光照品质体验品质体验地板与墙体地板与墙体新风系统新风系统参考参考:红玺台红玺台新风系统在新风系统在8080米高空采集新风，保证空气纯净自然米高空采集新风，保证空气纯净自然全年恒温恒湿全年恒温恒湿集中排风，自动换气集中排风，自动换气集中统一清洗护养集中统一清洗护养风口隐蔽自然，注重细节完美风口隐蔽自然，注重细节完美品质体验品质体验新风系统新风系统水净化水净化系统系统分质供水分质供水：是指以自来水为原水，把自来水中生活用水和直接饮用水分开，另设管网，直通住户，实现饮用水和生活用水分质、分实现饮用水和生活用水分质、分流流，达到直饮的目的，并满足优质优用、低质低用的要求。 管道直饮水系统就是在生活小区建立分质供水管网，把用于饮用水的水源进行净化，将饮水和用水分管道输送至各个家庭。可以说是一种较为先进、便利的供水方式。直饮水水管是采用一种特殊的管材制成，饮用水经过处理后就在这种完全封闭的系统中不断循环流动，未使用的水又经回流处理，水处理中心会不断对水进行抽样调查。豪宅标准配置士康迪SWISSPRO直饮水系统，家用型产品售价为6000元左右Pentair滨特尔直饮水系统，产品售价为900元左右。健康体验健康体验引进引进霍尼韦尔健康家居系统霍尼韦尔健康家居系统，缔造智能豪宅，缔造智能豪宅提升家居安全性、便利性、舒适性、艺术性，并实现环保节能的居住环境 具备非法闯入、煤气泄露、烟雾、火灾等自动报警和自动控制功能； 室内照明、智能灯光、电器设备、厨卫设备、电动窗帘等自动控制、遥控和远程监控； 智能智能家居系统家居系统：动静尽在掌握的智能远控：动静尽在掌握的智能远控实现多种智能系统集成，并能远程控制。实现包括电缆、光缆、电话线、网线、有线电视、卫星电视的综合布局和集中管理。智能智能家居系统家居系统：设定远程送达的安防警报：设定远程送达的安防警报家庭安防系统通各种报警探测器、报警主机、摄像机、读卡器、门禁控制器、接警中心及其他安防设备为住宅提供入侵报警系统服务的综合性系统。包含三大子系统：闭路监控电视子系统、门禁子系统、入侵报警子系统。智能智能家居系统家居系统：靠意志说话的家居情景模式：靠意志说话的家居情景模式卓越的水处理系统、中央新风系统、地板采暖系统专属服务体系5香蜜湖一号香蜜湖一号幸福里幸福里红树西岸红树西岸盘古大观盘古大观价价格格5.85.8元元/ /平方米平方米月月5.85.8元元/ /平方米平方米月月7.57.5元元/ /平方米平方米月月2020元元/ /平方米平方米月月一一般般构构成成公共物业及配套设施的维护保养，包括外墙、空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、公共物业及配套设施的维护保养，包括外墙、空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统等。给排水系统等。公共区域内的保洁与美化，包括垃圾清理、花草养护、水池清洗及消毒灭虫。公共区域内的保洁与美化，包括垃圾清理、花草养护、水池清洗及消毒灭虫。小区内部公共安防，人员巡逻。小区内部公共安防，人员巡逻。特特色色服服务务生生活活代购商品、家居清洁、家代购商品、家居清洁、家电保养及室内小型维修、电保养及室内小型维修、建立家庭健康档案，提供建立家庭健康档案，提供医疗健康服务、提供私人医疗健康服务、提供私人陪护陪护衣物熨烫、专业擦鞋、送水衣物熨烫、专业擦鞋、送水服务、汽车美容、宠物美容、服务、汽车美容、宠物美容、兽医、空置房间管理、有机兽医、空置房间管理、有机食品订购、协助处理家居送食品订购、协助处理家居送货服务货服务在业主入伙提供创新的在业主入伙提供创新的“一站式服务一站式服务” ；小区内配；小区内配备备“五重安防系统五重安防系统”和和“预警系统预警系统”。叫醒服务、留言服务、信使叫醒服务、留言服务、信使服务、私人理财服务；家庭服务、私人理财服务；家庭保健、私人营养搭配及儿童保健、私人营养搭配及儿童照看服务；家居清洁美化服照看服务；家居清洁美化服务，工程服务，电脑维修、务，工程服务，电脑维修、杀毒、维护服务杀毒、维护服务休休闲闲娱娱乐乐策划组织各类策划组织各类PARTYPARTY，现，现场布置、活动安排等，旅场布置、活动安排等，旅游信息推荐与行程安排。游信息推荐与行程安排。节日活动、派对组织策划，节日活动、派对组织策划，儿童活动室、健身房、瑜伽儿童活动室、健身房、瑜伽室、运动服装及器具租售，室、运动服装及器具租售，安排深圳安排深圳1 1日游。日游。安排各类音乐盛会、私人聚安排各类音乐盛会、私人聚会，迎送贵宾服务等。会，迎送贵宾服务等。商商务务会务安排、会场布置、会会务安排、会场布置、会务设施租借、会议礼宾服务设施租借、会议礼宾服务务 预订酒店、机票，文件处理，预订酒店、机票，文件处理，专业翻译。专业翻译。启动国际酒店金钥匙组织，启动国际酒店金钥匙组织，为业主提供外出旅游度假、为业主提供外出旅游度假、商务服务等。商务服务等。秘书服务，会议服务，酒店秘书服务，会议服务，酒店预订，会所服务，接机服务预订，会所服务，接机服务等。等。高高端端私私人人享受万象贵宾服务及君悦专享受万象贵宾服务及君悦专属优惠。属优惠。私人健身教练及形象设计护私人健身教练及形象设计护理服务；私人司机服务，预理服务；私人司机服务，预定私人飞机租赁。定私人飞机租赁。深圳物业管理服务现状：缺乏高端私人服务借鉴案例：新鸿基礼顿山物管借鉴案例：新鸿基礼顿山物管新鸿基礼顿山新鸿基礼顿山物管体系物管体系礼宾司礼宾司服务体系服务体系写意写意生活生活舒适舒适家居家居安全安全防护体系防护体系无尽无尽惊喜惊喜休闲休闲娱乐娱乐国际化国际化私人服务私人服务智能智能安防安防消防消防安全安全全能全能保安保安停车场停车场安全安全上世纪上世纪90年代，启胜开始管理豪宅，它是第一个拿到年代，启胜开始管理豪宅，它是第一个拿到ISO9002和和ISO1401认证的物业管理认证的物业管理公司，同时还取得了职业安全管理的公司，同时还取得了职业安全管理的ISO18000认证，是全香港唯一认证，是全香港唯一4度获得度获得“香港环保企香港环保企业奖业奖-荣誉金奖荣誉金奖” 的物业管理公司。的物业管理公司。2000年成立了超卓物业公司，专门管理一些更加尊贵的年成立了超卓物业公司，专门管理一些更加尊贵的豪宅，是香港第一家拿到金钥匙会员资格的物业管理公司，其代表作之一即引入酒店式礼豪宅，是香港第一家拿到金钥匙会员资格的物业管理公司，其代表作之一即引入酒店式礼宾员服务的礼顿山。新鸿基礼顿山，秉承超前的服务意识，关注服务细节，从点滴小事做宾员服务的礼顿山。新鸿基礼顿山，秉承超前的服务意识，关注服务细节，从点滴小事做起，从家政和安防两个最基本的关注点出发，提供关怀备至的六星级一条龙礼宾服务，以起，从家政和安防两个最基本的关注点出发，提供关怀备至的六星级一条龙礼宾服务，以不断完善的礼宾服务体系，提供无微不至的全方位关怀。不断完善的礼宾服务体系，提供无微不至的全方位关怀。本报告是严格保密的。189CONCIERGE 人员构成人员构成包括首席礼宾司，高级礼宾员和礼宾员等组成，其中高级礼宾员和礼宾员负责专门的楼栋，有明确的位置、职责分工CONCIERGE 工作时间安排工作时间安排共分三班，上午班: 7:30-16:30，下午班: 13:30-22:30，夜班: 22:30-7:30 (两名礼宾员轮岗)CONCIERGE 工作职责工作职责1、为住户安排家居及灭虫服务；2、为住户安排汽车接送及货车搬运等服务；3、为住户提供家居工具借用服务；4、为住户提供周边设施及出行导游服务；5、为住户代订会所各项设施；6、为租户安排洗车服务；7、为租户代订鲜花/饮品/报纸等服务；8、每天巡视各楼层及公共设施以确保公共地方清洁卫生；9、访客登记（普通访客、装修工人）；10、本栋公共设施/电路系统检查；11、须经常为住户开启大堂大门；12、为住客安排会议和聚会；13、为客人安排行李寄存服务；14、代管理处收取住户缴费如住宅及停车场管理费、会所帐项等；15、安排工程部同事进行家居维修服务；16、为住户制作住户证及出入许可证；17、为住户提供雨伞借用服务；18、为住户提供邮件送寄服务；19、在前台提供小食及饮品销售服务；20、为住户代订各项门票；21、为住户提供干洗服务，并上门交收。礼宾司服务：多层级礼宾人员设置，提供礼宾司服务：多层级礼宾人员设置，提供2424小时工作、小时工作、生活、游玩等全方位体贴服务生活、游玩等全方位体贴服务物管人员中专门设立了物管人员中专门设立了一个包含一个包含2121人的礼宾团人的礼宾团队，专门为业主提供礼队，专门为业主提供礼宾服务宾服务服务奢享服务奢享联合管家服务清单联合管家服务清单一键式管家服务24小时保安服务24小时五星级酒店标准迎宾服务专属房车及代客泊车服务游艇预约服务私人健身教练和spa服务私人医疗顾问服务私人精品百货代购私人酒窖服务私人保险柜服务商务及私人助理服务房屋清扫整理服务送餐服务家宴服务专属品牌汽车服务精品商业街国际名牌vip折扣会晤及商务中心服务餐厅优先预约服务私人导游服务体系体系服务内容服务内容嫁接资源嫁接资源专享物管公司体系专享物管公司体系一键式管家服务一键式管家服务24小时保安服务小时保安服务24小时五星级酒店标准迎宾服务小时五星级酒店标准迎宾服务专属房车及代客泊车服务专属房车及代客泊车服务高端物管团队的引入，高端物管团队的引入，如仕邦威理仕或第一太如仕邦威理仕或第一太平戴维斯平戴维斯专宠酒店私人服务体专宠酒店私人服务体系系私人健身教练和私人健身教练和spa服务服务私人医疗顾问服务私人医疗顾问服务私人精品百货代购私人精品百货代购私人酒窖服务私人酒窖服务私人保险柜服务私人保险柜服务商务及私人助理服务商务及私人助理服务充分利用周边配套，与充分利用周边配套，与物管团队形成联合管家物管团队形成联合管家队伍，提供定制化私人队伍，提供定制化私人服务服务尊享酒店入户式服务尊享酒店入户式服务体系体系房屋清扫整理服务房屋清扫整理服务送餐服务送餐服务家宴服务家宴服务整合资源形成最专属的整合资源形成最专属的服务服务尊贵尊贵VIP服务体系服务体系游艇预约服务游艇预约服务专属品牌汽车服务专属品牌汽车服务精品商业街国际名牌精品商业街国际名牌vip折扣折扣会晤及商务中心服务会晤及商务中心服务餐厅优先预约服务餐厅优先预约服务私人导游服务私人导游服务-建立四大奢享服务体系建立四大奢享服务体系专享物管公司体系专享物管公司体系1.一键式管家服务2.24小时保安服务3.24小时五星级酒店标准迎宾服务4.专属房车及代客泊车服务迎宾及代客泊车服务：在各人行入口，包括小区主入口，设置专业代入泊车服务人员，根据业主需要代为泊车，然后将车钥匙送到业主家中；业主可从园林漫步回家。当业主通过功能按钮需要取车服务时，服务管理中心将及时派服务人员到业主家中取车钥匙，然后将车开到指定处交给业主。迎宾及代客泊车服务迎宾及代客泊车服务高端物管团队的引入，如仕邦威理仕或第一太平戴维斯，以高端的物业管理形象提升项目的尊贵感和私密感设置管家服务，培养英式管家，重视社区安保体系的建立和维护，提升社区的私密感I.只需按下呼叫铃，立刻有专属的英国管家出现，他熟知您的喜好和习惯，为业主提供最贴心的服务。日常各种琐事由管家为业主安排，甚至代理书信、业务细节，为业主最大程度免除烦恼一键式管家服务一键式管家服务专宠酒店私人服务体系专宠酒店私人服务体系1.私人运动健身教练和spa服务2.私人医疗顾问服务3.私人精品百货代购4.私人酒窖服务5.私人银行/理财专家/保险柜服务6.商务及私人助理服务7.私人导游及定制服务私人运动教练私人运动教练/顾问服务顾问服务与普通银行提供的贵宾理财服务相比，私人银行强调资产管理能力，业务范围更广，金融产品的复杂程度更高，按照客户需求量身订做。上海第一豪宅汤臣一品已经成功引入私人金融管家服务，与私人银行合作，专门为住户量身打造财富、金融管理。p瑞士“EFG私人银行”。总部位于苏黎士，专门服务于富贾豪门，帮助客户管理庞大的资产（如投资规划等），提供并购案的建议及标的，甚至还提供收藏鉴定，代表客户到拍卖场所竞标古董。其香港分行暨亚太区总部于2002年成立p花旗、汇丰等外资银行也均设立了面向中国富豪的私人银行服务私人理财专家私人理财专家为业主提供各种精品百货代购充分利用中心区各大精品百货资源，如与益田假日广场/万象城达成购物定制协议，提供多个品牌的协议购物，为业主购物提供绿色通道提供百货代购的信息系统，为每一个业主提供品位对口的品牌、颜色、款式喜好私人精品百货代购私人精品百货代购尊享酒店入户式服务体系尊享酒店入户式服务体系房屋清扫整理服务引入酒店服务体系，24小时清扫服务，提供洗衣、定制式清洁服务送餐服务提供送餐或订餐服务spa入户服务提供spa到户服务，可预约专门的spa疗养师，定制专门的spa服务疗程，提供最私人的健康奢享服务家宴服务利用酒店资源为业主提供各类宴会的策划、餐饮方案设计与提供建立如酒店般贴心细致的服务建立如酒店般贴心细致的服务具备一系列完善的宴会设施和专业的服务团队。活动专家会为宴会进行策划和组织，为活动全程提供周到细致的服务。p从菜单设计到现场布置到现场表演最大可能满足您的要求。私家宴会活动策划与执行私家宴会活动策划与执行尊贵尊贵VIPVIP服务体系服务体系1.游艇预约服务2.专属品牌汽车服务3.精品商业街国际名牌vip折扣4.会晤及商务中心服务5.餐厅优先预约服务6.私人导游服务让更多的人享受真正的地产服务让更多的人享受真正的地产服务 You enjoy.We serve. 共同探讨！