深圳培训部房地产行业基础知识目录目录CONTENTSPart1Part2行业基础知识行业基础知识商圈跑盘知识商圈跑盘知识Part3税费基础知识税费基础知识Part4常见业务术语常见业务术语目录目录CONTENTSPart1Part2行业基础知识行业基础知识商圈跑盘知识商圈跑盘知识Part3税费基础知识税费基础知识Part4常见业务术语常见业务术语第一章：行业基础知识房地产指土地、建筑物及其上的附着物，包含物质实体和依托于物质实体上的权益。是房产和地产的总称物业指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等。1.1概念第一章：行业基础知识1.2土地基础知识土地使用权的出让年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育等其他用地50年商业、旅游娱乐用地40年第一章：行业基础知识1.3房屋基础知识商品房经政府有关部门批准，由房地产开发商开发，建成后用于市场出售出租的房屋，包含住宅、商业用房以及其他建筑物。经济适用房已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利向城镇中低收入家庭出售的住房。安居房实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）房改房又名已购公房，指享受国家房改优惠政策的住宅第一章：行业基础知识1.3房屋基础知识房地产证包含房屋所有权和土地使用权，由国家统一负责房产管理和土地管理工作部门制作、颁发。红证为商品房绿证为福利房第一章：行业基础知识1.4房屋常用术语房产常用术语解析房产常用术语房产常用术语解析使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积。房产常用术语解析绿化率：指在建筑用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。房产常用术语解析建筑面积：房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。房产常用术语解析采光：分为直接采光和间接采光。直接采光指采光窗户直接向外开设；间接采光指采光窗户朝向封闭式走廊（一般为外廊）、直接采光的厅、厨房等开设。房产常用术语解析公摊面积：所居住的房屋所要分摊的公共部位的面积房产常用术语解析容积率：为总建筑面积与总占地面积之比。容积率越小，意味着居住生活质量越高。房产常用术语解析套内建筑面积：套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积。第一章：行业基础知识住宅A别墅、高档公寓B酒店式公寓C商住楼D住宅E别墅、高档公寓F酒店式公寓G商住楼H1.5常见物业类型物业分类第一章：行业基础知识1.6常见物业类型【多层】4-7层，一般没有电梯【小高层】8-11层，配载人电梯，无消防电梯【高层】12层以上，配电梯，每单元不少于2部【超高层】32层以上，配电梯。按住宅的层数来划分第一章：行业基础知识1.7常见住宅类型又名排楼，由多个住宅单元组合而成，每单元有单独的楼梯、电梯，一般为多层或小高层南北通透，通风采光均好性强面积使用率高户型格局不宜改造。第一章：行业基础知识1.7常见住宅类型又名统楼，共用楼梯、电梯为核心布置多套单元的高层住宅节约土地资源结构强度高，抗震性好均好性差，居住密度高面积使用率不高。第一章：行业基础知识1.8房地产市场分类一级市场二级市场三级市场卖土地一手房交易二手房交易第一章：行业基础知识1.9房地产的春天2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年（预测）160000140000120000100000800006000040000200000437165567264015847941130604290015679212294073765658039552758389127445120000深圳二手房成交套数（预测）深圳未来1年二手成交量判断：需求端的调控力度下降，市场免疫力增强，住房刚需释放；深圳二手房比重逐年增加，成交稳步上升第一章：行业基础知识现阶段，行业经过年轻不成熟，不规范阶段，通过行业的竞争，已经步入一个正规发展初期目录目录CONTENTSPart1Part2行业基础知识行业基础知识商圈跑盘知识商圈跑盘知识Part3税费基础知识税费基础知识Part4常见业务术语常见业务术语第二章：商圈跑盘知识2.1跑盘调研要求（商圈）是房地产经纪人对所属范围（商圈）内的房产、社区布局、周边配套以及社区详情有深入了解，而通过实地走访勘察，达到“眼见为实”的目的。作为专业房地产经纪人来说，如果不了解自己所处商圈的特性、卖点，可以说是一种对客户不负责任的行为，也很难取得客户的信任。第二章：商圈跑盘知识2.1跑盘调研要求（商圈）跑盘表跑盘表跑盘表跑盘跑盘要求要求掌握城市结构、道路走向、路貌特征A实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换B熟悉社区、楼盘配套设施情况C熟知交通路线及地铁站、公交站点、中小巴车次D第二章：商圈跑盘知识2.2跑盘调研内容物物业业社社 区区商商圈圈第二章：商圈跑盘知识2.3跑盘调研内容抛盘调研第一项物业权属、物业类型、楼层A建筑结构、建成年份、装修情况B物业管理、物业面积、户型C室内采光、融资状况、贷款年限D第二章：商圈跑盘知识2.3跑盘调研内容抛盘调研第二项楼盘的基本情况（包括楼盘名称、所处位置、发展商、占地面积、总建筑面积、容积率等）A了解楼盘外观状况（建筑风格、外观材料、新旧程度、物业层高等）B物业功能用途（单身公寓、多层住宅、高层住宅、商住、别墅、综合楼等）C了解楼盘内部设施情况（如大堂、电梯、门禁等）D小区配套(物业管理处、地下车库，会所，游泳池，小区绿化，健身设施)E生活成本（物业、水电、煤气、有线、停车费用）F第二章：商圈跑盘知识2.4跑盘调研”四看“区域定位风貌印象区域人群资源条件商业配套消费人群楼盘档次产品定位产品价值楼盘定位内外形象第二章：商圈跑盘知识2.5跑盘调研问谁？抛盘调研问谁？抛盘调研问谁？销售员D看房客户C小区保安A老住户B目录目录CONTENTSPart1Part2行业基础知识行业基础知识商圈跑盘知识商圈跑盘知识Part3税费基础知识税费基础知识Part4常见业务术语常见业务术语第三章：税费基础知识3.1税费的含义税指税收和费用税收，税收是国家为满足社会公共需要，依据其社会职能，按照法律规定，强制地、无偿地参与社会产品分配的一种形式。税费是指国家机关向有关当事人提供某种特定劳务或服务，按规定收取的一种费用。第三章：税费基础知识3.2二手房交易税费表二手交易税费表类型计税类型住宅公司购买住宅公司出售住宅商业首套二套商务公寓商铺、写字楼契税过户价/(1+5%)90过户价/1.051%过户价/1.053%过户价/1.053%买方为个人首套1%，1.5%二套3%过户价/1.053%过户价/1.053%90过户价/1.051.5%买方为公司过户价/1.053%个税过户价/(1+5%)核定普通住宅：过户价/1.051%核定普通住宅：过户价/1.051%无个税核定：过户价/1.051.5%非普通住宅：过户价/1.051.5%非普通住宅：过户价/1.051.5%核实房产税是否缴纳住宅满五唯一可免核实（过户价-登记价）/1.0520%核实（过户价-登记价）/1.0520%核实：（过户价-登记价）/1.0520%增值税 过户价/(1+5%)不满两年过户价/1.055.6%不满两年过户价/1.055.6%（过户价-登记价）/1.055.6%（过户价-登记价）/1.055.6%满两年普通:免征非普：差额/1.055.6%满两年普通:免征非普：差额/1.055.6%土地增值税过户价/(1+5%)无无（过户价-登记价）/1.05（30%-60%）核定：过户价/1.055%核定：过户价/1.0510%核实：（过户价-登记价）/1.05（30%-60%）印花税过户价无过户价0.1%（买卖双方各付0.05%）过户价0.1%登记费80元80元550元交易手续费4元/（买卖双方各2元每平方）贴花5元第三章：税费基础知识3.3二手房交易税费增值税A转让方税费承担主体城市维护建设税B教育费附加C地方教育附加D印花税E个人所得税F土地增值税公司物业、商业G房地产交易手续费H第三章：税费基础知识3.3二手房交易税费印花税A受让方税费承担主体登记费B抵押登记费C房地产证印花D契税E房地产交易手续费F第三章：税费基础知识3.4深圳限购政策第三章：税费基础知识3.5贷款购房住房公积金贷款个人住房商业性贷款个人住房组合贷款目录目录CONTENTSPart1Part2行业基础知识行业基础知识商圈跑盘知识商圈跑盘知识Part3税费基础知识税费基础知识Part4常见业务术语常见业务术语第四章：常见业务术语房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证为止，所出售的商品房期房房地产开发商出售的竣工验收合格的商品房，开发商已办妥所售商品房的房产证，与消费者签订商品房买卖合同后立即可以入住并给证现房由当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币定金指购房人交的预订看中的房子的费用，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有处罚作用订金在房地产销售过程中，租售人为表明其租售的诚意而交给提供租售服务的开发商或中介机构的一笔费用（该笔费为公司临时保管）诚意金第四章：常见业务术语指通过电话、网络或面对面接待主动联系我们的有出售/出租意愿的业主的过程接盘指通过会议的形式，把员工召集起来，各自把自己开发的盘源进行团队内部宣导唱盘指通过会议的形式，把员工召集起来，各自把自己手头上的棘手客拿出来分享需求，目的是为了需求合作和资源晒客指把自己的盘源通过网络的形式进行发布，也叫的发网络端口推广指针对客户实际存在或潜在需求，寻找匹配的房源的业务行为配盘第四章：常见业务术语经纪人将与房源、业主或客户相关的重要信息或变动信息录入公司系统的业务行为（也叫做：update）跟进经纪人带领意向客户实地看房的过程带看经纪人带同一客户第二次看不同房源的过程二次带看经纪人带同一客户第二次看不同房源的过程复看第四章：常见业务术语指经纪人为促成业主与客户间的成交，在双方存在异议或成交差距时，就成交细节与双方进行沟通协调，达成成交的业务行为摆台由经纪人牵线促成客户与业主面对面就成交共识进行的磋商谈判业务动作面谈指经业主委托为方便看房将钥匙留存在分行的出售或出租房源钥匙盘公司向业主或委托方承诺，保证在一定的时间内售出房源，否则赔偿约定保证金的独家销售行为限时销售爱屋吉屋安家置业大大不一样