186地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议2. 建议高区楼层设置精品酒店精品酒店在中国的发展案例旅游景区度假型丽江悦榕庄建于2006年，2007年向游客开放酒店预订。特色在于其建筑风格、所处地理位置既沿袭了悦榕营造优雅浪漫的度假风格，但整体建筑风格又非常地方化，建造伊始就按照丽江城市规划要求把丽江古城的建筑风格融会贯通其中，而内部则是五星级的现代化酒店设施。五十五栋纳西式的别墅均朝东北向, 可欣赏到海拔五千六百公尺的玉龙雪山山顶。大自然景观全部收集在丽江悦榕庄宽敞的别墅里, 三百五十英尺的宽敞空间里包括室外温水按摩浴池或私人泳池。187TeresaSapeyItaly1962精品酒店最大特色独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。188John PawsonHalifax,Yorkshire,Great Britain1949精品酒店最大特色独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。189ZahaHadidBaghdad,Iraq精品酒店最大特色独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。190DavidChipperfieldLondon1953精品酒店最大特色独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。191PlasmaStudioSince1999精品酒店最大特色独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。192Victorio -LucchinoSince1970s精品酒店最大特色独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。193MarcNewsonAustralia1965精品酒店最大特色独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。194Ron AradTel Aviv1951精品酒店最大特色独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。195J. Mariscal & F.Salas精品酒店最大特色独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。196精品酒店最大特色独创设计风格一般根据项目定位、当地人文、景观、历史紧密结合，创造室内空间，具有独创性。197地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议3. 结合地标观光层、精品酒店，规划高端会所保利会做为保利集团企业接待、高端会晤场所，彰显企业“高度”地标的塑造、以及精品酒店的打造，为打造保利会奠定了坚实的基础，可成为全国独一无二的产品，提升项目号召力成都高端会所相对发展落后，真正的“品质会籍”概念还没有置入高端人群本项目顶级会所的概念，必将成为一种身份的象征，拥有保利会会籍将成为一种荣耀运营模式：与精品酒店统一运营主要功能雪茄吧、顶级SPA、顶级视听、收藏品鉴赏、高端会晤、私人宴会厅、健身设施。198地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议3. 保利会顶级私人会所私人商务会所发展历程早在17世纪，英国就成立了第一家会员制俱乐部，其中会员以男性为主，这种俱乐部的设立是为了满足当时商业社会发展过程中相同社会层次的人们为创造一种排他性的社交场所发展而来。俱乐部之所以大受欢迎并且延续至今，是因为它能够为会员提供私密性和近距离的社交氛围。1993年，第一个以顶级的展望为理念的会员制俱乐部-京城俱乐部正式落户北京，拉开了高级私人会所登陆中国的历史。私人会所惟我独尊的排他性,满足了京城人士的某种潜在心理需求，落户京城的私人会所无论规模还是数量都在大陆独占鳌头。目前，在北京业界有四大会所之称，指的是京城俱乐部、长安俱乐部、美洲俱乐部和中国会。这几个俱乐部都具有比较长的发展历史，经营和管理各个方面都日臻成熟和完善。在近几年，随着俱乐部文化被越来越多的人所认同，各种独具特色的俱乐部也应时而生。某些俱乐部会员卡的有效性可以延续到其国外的联盟俱乐部。199地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议3. 保利会顶级私人会所入会的管理方式目前，俱乐部对入会的管理方式分为三种：第一种，外资和中资合营的俱乐部，这种俱乐部一般由专业的外资会所集团进行管理。对于入会的程序审批较为严格。比如京城、长安、中国会等为代表，均采用会员邀请制的入会方法。想要加入俱乐部必须要有会员的提名，等待社会各界名流组成的专业理事会对其背景和资格的考察。俱乐部对于身份、地位、所处行业的考察也是甚为严格的。只有在理事会严格审核并且批准后，会员交纳了入会费和月费才能够正式颁发会籍。第二种，申请入会人士的资格、背景不做过多要求，只需填写入会申请表格，并且交足了年费和月费之后，即可以成为会员。新兴的俱乐部富力会采用的就是这种低门槛的入会方式。第三种，当俱乐部与房地产结合在一起时，比如富力城的富力会所，对于业主而言，只要购买了富力城的房子，即可免费享受富力会的会员待遇。200地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议3. 保利会顶级私人会所会所服务特色作为办公室的延伸，私人俱乐部在发挥商务办公作用同时提供了最为舒适与私密的商务洽谈与会议的环境。俱乐部还设有餐厅、咖啡厅、游泳康乐设施。会员一旦入会，其家属也能跟随享受俱乐部的待遇，参加俱乐部组织的会员活动。俱乐部不定期的组织多种形式的活动，如雪茄之夜、高尔夫比赛、化妆舞会、总经理聚会等。目的都是为了让会员聚集在一起，为会员提供结识更多业内知名人士的平台。私人俱乐部的昂贵费用换来的不仅仅是高档的硬件设施，强调要让会员在俱乐部中享受到的服务优于一般的五星级酒店的待遇。除享受私人俱乐部的服务之外，会员资格由于可以转让也具有投资价值。这是因为一般俱乐部对于会员人数都会设置最高限制，一旦达到，就不再接纳新的会员，这使得许多俱乐部的会籍具有了投资价值。例如长安俱乐部的个人会籍从开始的9,000美元，目前已升值到2万多美元。201地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议3. 保利会顶级私人会所国内及成都案例代表香港富华集团开发董事长全国政协委员陈丽华女士；固定资产超过50亿人民币 。运营十周年1996年成立；1,500余名政经精英会员；目前处于良好的利润增长期；新增SPA设施投资1,000万，规模1,500平方米。俱乐部定位城市俱乐部，北京市最优秀的商务应酬、交际的平台。会所描述位居长安街十号，在长安大厦中占据十二层的长安俱乐部，与全球250多家俱乐部联网。主要特色进入长安俱乐部，扑面而来的是它雍容华贵、大气而精致的宫廷风格；长安有能力邀请到行业内最有权威、最顶级的人物。长安俱乐部中国最顶级的会员制俱乐部202地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议3. 保利会顶级私人会所国内及成都案例代表鸿艺会上海首家私人会所澳门旅游娱乐有限公司开发何鸿燊、何鸿乐。运营情况以休闲娱乐见长 ；大使馆俱乐部；受到各国外交官员，外籍商务人士青睐；3,500会员 （以家庭为主,50%以上为外籍）。联谊会所全球100多家联谊会所网络。由AMC管理向全国多个城市10多个项目输出管理。俱乐部定位商务俱乐部+住户俱乐部；依托高档住宅区鸿艺豪苑 。会所描述：鸿艺会以休闲娱乐见长，在同行中又以服务取胜，去年在中国会所里排名第一。主要特色：鸿艺会的英文名叫大使馆俱乐部，因为它在上海领馆最集中的淮海中路上。203地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议中房集团开发西南地区全新超五星级酒店标准的纯私人会员制会馆，中房集团投资，ALMERIA俱乐部及酒店运营管理机构管理。限额1000名2009年成立；除荣誉会员与会籍会员之外，更有10多种不同的会籍种类，能够享受会馆一切服务的会员数在营业头年内不会超过千位。俱乐部定位中国内陆私人俱乐部名片。会所描述位居成都市青羊区五岳宫街28号；紧邻文殊坊。主要特色除了奢华的餐厅和精美绝伦已经演化为艺术的现代化设施；拥有一个以满足您任何需求为荣的专业服务团队。会馆建筑面积约12,000平方米,包含了餐厅、红酒雪茄音乐吧、会议中心、客房、康体SpaQ 水疗等5大区域。3. 保利会顶级私人会所国内及成都案例代表成都会馆204地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议3. 保利会顶级私人会所国内及成都案例代表成都中国会所泰来娱乐有限责任公司创立始建于1995年；西南地区首家高端人士聚集的国际化商务私人会所。俱乐部定位西南地区的商业人士创造了一种新的生活方式，并致力于为会员搭建一个扩大社交圈的平台。会所描述位居成都市武侯区火车南站西路8号；紧邻桐梓林高档住宅区域。主要特色不仅可以参加会所举办的各种活动、研讨会，结识世界范围金字塔顶尖的精英人物，分享有价值的资源，还可以欣赏到世人艳羡的私人博物馆泰来画廊的经典藏品，品味悉心珍藏的顶级红酒和名贵雪茄；通过会所的联网俱乐部，会员在不同的国家、不同的地点均能享受到服务。205地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议中国富裕阶层和新兴中产阶级交际和休闲的主要场所象征着一个国家或地区商务及社交文化的发展水平商务概念是最主要的，备有各种会议厅等商务交流的场所营造体贴入微的商务交流环境通过主题活动创造商务交流的机会中西餐饮服务也是重要的业态康体健身同样必不可少（不需要人服务的通常为免费）会员邀请入会制（资深会员推荐理事会批准缴纳会费）3. 保利会顶级私人会所国内及成都案例代表中国私人商务会所主要特征206地标项目屋顶层利用案例本项目高区楼层规划建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议高区楼层规划示意打造“360成都”的整体概念308.05.4 m72F观光层302.6298.4294.2290.0285.84.2 m4.2 m4.2 m4.2 m3.8 m71F70F69F68F67F保利会精品酒店转换层初步建议占用两层面积，约5,000初步建议占用两层面积，约5,000未来可由考虑统一运营管理会所及精品酒店，并设置内部连通空间。观光层单独设置电梯，可考虑在裙楼设置转换平台，避免大量外来观光人群对商场、写字楼、会所、精品酒店的影响。保利会及精品酒店单独设置电梯，可以通过地下车库及独立大堂，设置智能刷卡进入系统等保证私密性及品质。根据之前对写字楼硬件条件的分析，300m限高的前提下，4.2m的标准层高（避难层暂定3层，层高3.5m），地标总层数70层。单层面积约2,500。观光层，做足300m限高，层高暂设5.1m。207建议在规划指标上能有所突破（从目前的规划指标上，相关指标仍不完全确定），以下指标为我们按照地块相应条件进行了初步估算。根据项目的初步指标估算，项目可建设用地占地指标为33,878 （根据规划示意图，此部分裙楼面积为建筑密度要求下的可建设用地）。裙楼24m限高（按照一般商业楼层需求，可做4层商业面积，根据规划示意图，此部分裙楼面积已是在扣除建筑密度要求后的可建设用地）。以此测算，裙楼首层最大投影面积约1.8万（含300m塔楼核心筒及大堂面积）。项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议208知名地标项目商场分析小结城市地标项目裙楼商业具有以下特点：物业形态香港金融中心台北101大厦马来西亚国家石油大厦北京银泰中心中信广场广州双子塔西塔北京国贸三期金茂大厦540,000456,00020,0003.7%35,000287,00014,9217.68%5.2%350,000320,000总体量()294,000254,000880,000139,35076,00071,000商场()52,00033,450所占比例24.15%29.92%15.84%10.45%14.86%档次较高，主题鲜明商业档次均偏高档，品牌以国际一、二线品牌为主。有助于提升项目档次。商业体量在7万以上的商业项目主要以一家或几家精品百货为主力店(香港金融中心的连卡佛)配以国际品牌的旗舰店以及餐饮、休闲娱乐业态。而一些体量稍小的项目，为集合国际一、二线品牌的旗舰店以及满足写字楼商务配套的的精品购物中心，如北京银泰中心、广州中信广场。项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议209A.商业类型特性城市综合体集合居住、商务及商业服务功能B.发展商理念塑造区域CBD核心提高品质共享绿色空间打造城市地标，塑造精神堡垒D.消费人群诉求健康生活时尚生活绿色生活文化主题地标建筑C.商务人群诉求顶级商务中心便捷商务服务及配套企业形象标志E.旅游人群诉求最重要的城市名片成都精神的代表成都旅游第一站最浪漫的地方旅游主题商业主题以商业/文化/旅游为载体的城市综合体项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议210本项目以顶级商务办公为起点，但是，若要做为城市最重要的亮点，覆盖成都乃至西南地区的高端综合体，还必须融入更为丰富的商业业态。项目商场聚合政府消费、商务消费的功能，档次较高。根据其他城市的经验，以及项目周边文化休闲项目的规划，本项目应着重文化/旅游主题业态的定位。同时，面对竞争项目的威胁，尤其是面对南部新城站南组团的威胁，本项目在业态的选择上应充分利用地标优势，汇集自身集客力较强的业态，与周边项目形成差异化竞争，并创造项目核心竞争力。项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议211主题店精品百货原因及作用与项目顶级商务办公定位相一致满足金字塔塔尖人群的需要在区域市场的唯一性（一般在一个城市只开一家）与周边竞争项目形成差异化品牌自身的集客能力市场稀缺业态拥有固定的忠诚消費者，与其它业态形成互补日本高岛屋百货为日本最大连锁百货之一，将于2012年开出中国大陆第一店香港连卡佛在内部调整后在中国大陆第一店，北京金融街。项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议212主题店精品电器原因及作用运营模式教传统电器卖场更为人性化符合项目精品购物中心的氛围，更加注重服务及产品的品质提倡体验式消费服务附加值较高将成为中高端消费群体的主流消费场所BEST BUYFNAC项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议213主题街区国际名品街（国际知名品牌成都旗舰店）原因及作用成都缺乏一个品牌形象展示及品牌集聚的区域品牌区域旗舰店已成为品牌拓展的重点项目城南国际新城代表未来商务CBD核心，代表未来富人集聚的方向区域文化旅游、休闲度假项目以及本项目地标价值的带动将提升区域的旅游价值，将对品牌旗舰店的形象展示和销售起到较大的支撑从LV、GUCCI到ZARA、H&M，享受的是来自国际化成都带给我们的消费味觉。项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议214主题街区品牌展示厅原因及作用随着城市经济的发展，更多品牌关注西部市场、聚焦成都市场，因此项目商业裙楼也有可能引进对展示功能要求较高的品牌，做为形象展厅品牌展厅大多以展示，文化推广为目的，不直接销售同时，在一个城市，品牌展厅通常只选择最高端的物业品牌展厅同样拥有较高的付租能力，同时是对项目品质的提升Aston-Martin-Showroom宾利成都展厅（香格里拉）松下在北京新光天地的展厅项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议215主题街区美食广场（可设置在地下并与地铁通道互动）原因及作用满足不同层面消费客群的需求（未来地铁人群、旅游人群、广场人群等）完善项目功能为办公人群提过良好配套地下部分与地铁连通，但不是地铁站直接上盖，且连通通道长度在200m以上，因此做地铁商铺的可行性较小，暂时不做此考虑。项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议216生活主题精品超市原因及作用项目高端定位不适宜做超市大卖场完善项目功能为项目提供完整的生活配套利于商业氛围的营造固定的忠诚消费者利于招商的顺利进行稳定经营提升项目档次和品位市场稀缺业态项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议217生活主题健康生活原因及作用大量消费群体存在健康生活概念可考虑业态：体育运动用品专卖店户内运动场以体育运动为概念的餐厅、酒吧等健身会所、桑拿SPA美容食品运动 = 健康生活项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议218原因及作用汇集人气效果明显人流互动，延长人流逗留时间休闲氛围打造，为消费者提供良好的购物休闲场所吸引日间消费人流提升项目的经营品位和档次成都影院市场发展相对缓慢，硬体提交相对落后，必将有更新换代的过程文化/旅游主题星级影院项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议219文化/旅游主题24小时书店有这样一家书店，是读书人的福气，也是一座城市的骄傲。知识无终点，读书不打烊。台北的诚品书店以它独特的经营方式、独特的书店文化，带给社会大众一种精致高贵的选择，带给这个城市一种体面和尊严。当然，精致高贵指的并不仅是书的包装、书的内容、书的价格，更是一种环境、一种气氛、一种向往。项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议220观景平台转换层（商业裙楼顶层）项目塔楼部分要打造观景层，为保证人流到达及疏散，一般在裙楼顶层屋面设置转换层。金融机构转换层可衔接塔楼，作为塔楼的金融服务配套，设置银行等机构，同时便利购物中心的金融服务功能纪念品专卖针对旅游观光人群，可设置旅游纪念品专卖成都百年老店坊川菜是享誉世界的美食，借助本项目的地标性，将川菜发扬和传承，同时，亦将受到消费者喜爱”坊“意为街市，可考虑在建筑型态上进行再现和还原，实现古老与现代的交汇Lange Bar高端人群的专属空间第五立面以生态、科技为主题打造城市“第五立面”屋顶层LangeBar城市第五立面金融服务旅游纪念品名人馆成都老店坊项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议221文化/旅游主题川菜老店坊与餐饮协会及商业协会合作，针对知名餐饮品牌招商并通过政府及民间组织获得相应的”称号“及”授牌“增加项目的文化及旅游功能项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议222文化/旅游主题Piano Bar & Music Bar & Lange Bar成都娱乐业发达，但是缺乏真正的品质场所本项目要营造的是五星级酒店无法给予的自然、高雅，低调奢华Piano Bar & Music Bar & Lange Bar项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议223文化/旅游主题四川名人馆四川文明展示厅（蜀都文化博物馆）四川/成都名人馆四川/成都名人倍出，但大多在异地发展四川/成都人凝聚力、归属感的体现对家乡的亲情，对作为四川/成都的自豪感主题文化馆概念，突出项目文化理念、教育功能展示四川过去/现在/未来可以和政府/文艺团体/艺术院校合作诸葛亮。李白、杜甫。郭沫若、巴金。邓小平。刘永好。从文人墨客到政坛领袖，再到现代商界精英，四川名人辈出。项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议224文化/旅游主题”第五立面“在建筑学领域，屋顶被称为“第五立面”。随着高层建筑越来越多，“第五立面”也愈发显得重要，更加频繁地进入人们的视野。第五立面以生态、科技为主题打造城市“第五立面”赋予建筑物更多生命力对屋顶平台其他业态起着画龙点睛的作用项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议225现有规划条件商业裙楼规划按照目前的规划条件，我们根据我们所了解的商家选址要求，对项目进行初步的业态布局。根据以上初步布局，很难落实我们认为项目应该具备的丰富业态，项目主题及特色不明显，竞争优势较弱。商业裙楼部分的开发将直接影响项目整体的地标打造及运作，因此，我们建议本项目商业裙楼部分按照传统的购物中心模式进行开发，打造特色主题购物中心，服务更为广泛的人群，以推动区域价值的提升。北侧南侧东侧西侧西南侧至东北侧档次由高到低经营业态由静到动东北侧至西南侧档次由低到高经营业态由动到静大型餐饮/娱乐国际精品品牌旗舰店精品酒店电影院KTV儿童职业体验项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议226规划调整建议商业裙楼规划项目指标功能定位业态定位空间布局地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议建议一：308m地标集中式商业裙楼建议：将围合式商业裙楼可建筑面积集中，修建集中式购物中心，以避免围合式带来的商业经营影响。围合式的商业空间不符合国际上的商业空间规划惯例，与消费者对购物中间的需求有一定差异；中心广场近4万，以围合式的布局，造成消费动线过长，选逛舒适性较差；将商业集中，对资源利用性更强，同时可将公共广场完全开放，形成共享空间，有利于地标打造以及周边地标打造；在规划指标范围内，减少对建筑密度指标的使用需求，创造更多空间。227空间布局商业裙楼规划集中式商业将有机会将项目打造成为一个主题明显，功能完善的精品购物中心，在成都地区具备独有性结合项目整体规划，未来招商及运营工作有非常大的保障单层面积暂定1.1万（不含写字楼核心筒），总体量约70,00032.45.2 m第五立面6F金融服务纪念品名人馆成都老店坊Lange Bar27.222.016.811.66.45.2 m5.2 m5.2 m5.2 m6.4 m5F4F3F2F1F健康生活馆(健身、spa。）24H书店名品街名品街大型餐饮休闲餐饮精品电器名品街展示厅-6.06.0 m生活服务B1精品超市中西式快餐/简餐美食街餐饮娱乐餐饮娱乐国际都会影院精品百货精品百货精品百货空间布局业态定位功能定位项目指标顶级商务办公360成都最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑主题业态面积（）主题店精品百货15,000精品电器3,000主题街区国际名品街13,000品牌展示厅2,000美食街3,000生活主题精品超市6,000健康生活3,000餐饮娱乐中西式快餐/简餐2,000休闲餐饮3,000大型餐饮4,000主题业态面积（）文化旅游主题星级影院4,00024小时书店4,000第五立面金融服务1,000旅游纪念品1,000名人馆1,000成都老店坊3,000Lange Bar2,000228空间布局商业裙楼规划Total70,000以上面积根据对应商家一般选址面积要求进行测算总建筑面积约70,000空间布局业态定位功能定位项目指标顶级商务办公360成都最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑229购物空间环境创造示意230地标项目开发总指标1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议功能分区楼层单层面积()层数(层)总面积()可租赁面积()观光层172F2,5002,5002,500会所5,00070-71F2,50025,000精品酒店5,00022,50068-69F5,000写字楼标准层（含避难层）写字楼（裙楼）152,50012,0007-67F1-6F2,5002,000616142,5000（写字楼可出租面积，不含避难层）（避难层暂定4层）大堂及核心筒，及部分配套设施8,00018,0006F7,00044,00011,0004,0003,00017,00017,00014111115F1-4FB1B1B1B2B37,00011,00011,0004,0003,00017,00017,00017,000B41地上72层地下4层17,000含地下305,000地上面积236,00070,00054,000（商场可出租面积，含B1商业）（地下车位面积积，车位1800个）裙楼地下商场设备及物流平台地下停车场塔楼54,000 1800 个2,400 80 个30.00 /个0.80 个/10010,000 酒店/会所16,800 560 个30.00 /个0.80 个/10070,000 商场34,200 1140 个30.00 /个0.80 个/100142,500 写字楼车位面积0,600 车位数20 个车位面积（规范要求）30.00 /个车位配比（规范要求）0.80 个/100面积2,500 车位配比计算观光层中间楼层及低楼层（对外租赁部分）保利集团总部观光层保利会精品酒店B1-6F精品购物中心6F72F67FB2-4F 停车场1FB4顶级商务办公360成都最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑231开发周期根据类似地标写字楼开发特点，项目建设开发周期为4年左右，加上工程前期时间，一共4年零10个月，即2010年1季度2014年4季度。项目施工启动前后至项目交房时间节点：（1）、2010年8月15日完成施工图设计；（2）、2010年9月5日完成招标工作；（3）、2010年10月7日完成施工准备工作；（4）、2010年10月10日开工建设；（5）、2014年10月1日交付使用。1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议功能分区可租赁面积()租赁模式建议观光层2,500以销售门票为主会所5,000保利集团暂无此类业态的经营团队，建议整体承租专业运营商精品酒店5,000写字楼标准层（不含避难层）142,500直接推向写字楼租赁市场商场（含B1商业）70,000保利集团暂无此类业态的经营团队，建议整体承租专业运营商地下停车场54,000 （车位1800个）由未来的物管单位代管，按照一般运营管理的模式进行出租232运营模式及租赁价格项目只租不售根据地标项目的打造经验，以及保利集团的开发目标，为保证地标项目品质的塑造以及未来灵活的运营管控，地标项目将整体持有考虑，只租不售。根据项目的规划条件，地标项目可对外出租面积主要分为：1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议233运营模式及租赁价格写字楼租金预测项目名称地理位置规模硬件设施周边环境商务氛围商务配套交通条件品牌形象物业管理开发商知名度总得分当前租金本项目参考租金参考系数折算后租金满分值10101010101010101010100香格里拉汇日央扩力宝大厦中环广场时代广场78788876778776777677676886767957667877778768876787707064727515013095951001631411131001010.250.150.050.050.140.7121.175.645.0110.13威斯顿联邦大厦8676776777681201340.113.41城市之心冠城广场川信大厦8787777667568677667676666666666961651008585110106990.10.0250.02511.012.652.48国航世纪中心8887775877721001060.1515.83本项目51096569989761128本项目写字楼部分的租金测算，我们采取市场权重分析比较法选取成都10栋甲级写字楼与本项目进行比较，得出本项目当前的可参照租金本项目单项参考租金对照项目当前租金（对照项目总得分/本项目总得分）本项目综合可参照租金单项参照租金参考系数以目前（2009年）项目基地条件进行测算，写字楼租金为128元/月1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议项目写字楼体量（可租赁面积） 14.25万按照300m的基础控规要求，2,500/层，裙楼16F，标准层高4.2m，避难层高3.8m/层每年起始租赁面积(万)成都甲级写字楼年均吸纳量(万)本项目预计吸纳比例每年预计租赁面积(万)累计租赁面积(万)每年剩余面积(万)出租率2014年14.2513.3415.00%2.002.0012.2514.04%2015年12.2515.2615.00%2.294.299.9630.10%2016年9.9617.4615.00%2.626.917.3448.48%2017年7.3419.9620.00%3.9910.903.3576.50%租金预测2009年基准租金(元/月)递增率2014年租金预测(元/月)2015年租金预测(元/月)2016年租金预测(元/月)2016年租金预测(元/月)2016年租金预测(元/月)乐观1285.00%163172180189199一般3.00%160168177186195234运营模式及租赁价格写字楼租金预测在2005年至2008年间，成都市甲级写字楼的年平均增长幅度为13.9%。但是由于成都05-07年的供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼的放量，需求市场将相对萎缩，因此未来35年涨幅应该小于此平均值。项目所在区域虽然未来供应项目较多，竞争较大；但项目地标性质的特殊性，决定了项目的品质不会等同于周边项目，因此项目未来租金水准较高。1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议根据之前吸纳量的推估，项目租赁去化速度预估如下：功能分区租赁（门票）单价预测备注观光层以销售门票为主，预计80元/张；上海金茂大厦门市价88元/人，上海东方明珠，澳门旅游塔。每年观光人群按照20万人预计。会所预计100元/保利集团暂无此类业态的经营团队，建议整体承租专业运营商精品酒店地下停车场按照目前停车场商业收费标准均价500元/个/月进行计算每年按照5的涨幅计算。235商场租金测算按照可出租面积整租运营商计算备注：对比项目租金构成为基本租金+项目净利润提成，本项目参考租金也包含这两部分。租金收益测算在假定运营费用与物业管理费用相等的前提下测算。类别位置商业规模区域市场成熟度外部交通便利度硬体条件交通动线业态丰富程度未来支撑周边居民消费力管理团队系数调整平均租金（元/月）新世界百货-5%5%-10%3%2%5%2%-2%3%2%5%80时代百盛-3%5%-9%3%2%3%3%-2%2%2%6%75太平洋百货（春熙店）-5%8%-10%2%3%3%3%-2%2%2%6%83调整后平均租金（元/月）8479.587.98本项目参考租金（元/月）83.83 （起租金额）运营模式及租赁价格商场/观光层/会所/精品酒店/停车场 租金预测3.项目投资可行性（财务平衡）建议2.财务测算1.项目开发建议顶级商务办公360成都最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑236项目投资估算估算说明（一）项目建设周期对于该项目的建设，根据规划设计，本方案的建设期定为4年，从2010年开始。（二）投资估算说明1.投资估算依据1）根据国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数对投资估算编制深度的要求，按照保利集团提供的相关资料，采用近似工程扩大指标和有关定额、相关价格进行编制；2）根据项目初步指标所确定的建设内容和工作量。2.本测算将地标项目开发的住宅地块项目（200亩）和地标项目（182亩）分开测算投资和收益指标，再计算综合指标，目标是达到盈亏平衡。3.总投资估算内容房地产开发项目总投资包括建设投资和建设期利息。具体指标为土地成本、前期工程费、建安费用、基础设施费用、维修基金、工程建设其他费用、预备费用和建设期利息。4.本项目投资估算假设为了计算方便和科学，我们将项目的分析期假设从2009年年末开始，投资发生后，不再作价格调整。固定资产投资估算价格的确定，参照成都市类似工程项目的相关的概算指标，并以目前建筑市场平均价格水平按投资年份调整后采用。投资发生后，同样不再作价格调整。1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议237投资成本估算明细表地标配套200亩住宅项目合计住宅平均住宅一土地款1,5621,562 -1,41361,619781 -62,400开发前期费二8080-723,14840-3,188三建筑安装工程费2,1881,7382,3881,78868,5751,19478,9609,191红线内配套费四36118114,250327-361-14,431五政府收费2038,024102-203-1848,126物业维修基金六47241,85643-47-1,880七公建分摊167167-6,6571516,57483不可预见费八4949-441,91324-1,938直接投资合计4,2079,191177,5804,8572,1884,022165,9602,428营销费用九166166-83-6,5551506,638十管理费用893,5074489-80-3,552十一财务费用374374-33814,740187-14,927十二开发间接费用7575-682,962383,000总投资合计4,9115,5612,1884,659193,7252,7809,191205,697总成本（万元）商业 可售地下车库序号成本项目可售面积单位成本商业 可售地下车库地标配套的200亩住宅项目投资总成本为205,697万元。1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议238308m地标项目投资成本估算明细表合计平均塔楼商业群楼地下小商业地下车库塔楼商业群楼地下小商业地下车库建筑面积177,00059,00011,00054,000247,000177,00059,00011,00054,000247,000一土地款-开发前期费二6,100247247247-2474,3711,457272-建筑安装工程费三9,9483,3563,2504,46811,167197,656245,71618,1243,57526,361四红线内配套费-61761761761710,9203,640679-15,238政府收费五2061,2135,078206-2263,639-206206物业维修基金六18234-763313131-31546七公建分摊-不可预见费八1,950364-8,164331331331-3315,850直接投资合计18,124281,05912,5985,8994,6813,35611,379222,98334,8035,149营销费用九331331331-1,9505,850331-3648,164管理费用十331331331331-5,8501,950364-8,164十一财务费用1,9301,9301,930-1,93034,15911,3862,123-47,668十二开发间接费用-总投资合计15,1898,4907,2723,35613,970268,84250,0907,99918,124345,055总成本（万元）序号成本项目建筑面积单位成本308m地标项目投资总成本为345,055万元。1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议239财务评价评价说明1.财务评价依据为了能够客观真实地考察本项目的财务经济效益，本项目的财务评价采用建设项目的评价方法，依据国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数的有关规定和国家现行财税制度，对该项目的各项财务指标进行测算分析，考察项目的盈利能力和清偿能力。2.财务评价基础为了全面反映本项目财务指标，根据本项目策划方案，我们运营方案为：地标项目只租不售，各物业型态相关租金评估及各年租赁比例见前文项目开发建议部分。为保证地标成功打造，政府给予的配套200亩住宅地块，所修建的住宅物业及配套商业以全部销售的模式进行收入测算。1）项目分析期考虑到地标项目的持有经营，我们将分析期定为20年（不含建设期）。2）基准收益率基准收益率的取值（i0）系投资者最低可接受的收益率标准，参照建筑行业的平均收益水平，结合国家颁布的行业基准收益率，对本项目来说，i可取值10。3）税率营业税5%房产税12%城市建设维护税营业税的7%教育费附加税营业税的3%主要副食品价格调控基金0.1%租赁管理费2%所得税25%1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议经营期（年）经1经2经3经4经5说明年份201420152016201720182019-2033写字楼出租率14%30%55%83%85%经6-经20按照85计算顶级写字楼租金（元/月）160由第二年开始递增，递增率为每年3顶级会所/精品酒店出租率100%在项目开业前即确定运营商，因此各运营年份出租率为100会所/精品酒店租金（整租运营商）（元/月）100由第二年开始递增，递增率为每年3商场出租率100%在项目开业前即确定运营商，因此各运营年份出租率为100商场租金（整租运营商）（元/月）8484848689由第四年开始递增，递增率为每年3观光层人流量（万人/年）20经2-经20按照20万人计算门票（元/张）80经1-经10按照80元/张计算；经11-经20按照在经1的基础上涨幅30计算，即104元/张车位出租率30%40%60%75%经6-经20按照75计算车位租金（元/月/个）500经2-经20在上一年基础上递增5计算240财务评价地标项目20年经营期内出租率及租金预测1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议241财务评价地标项目及配套200亩住宅项目合并利润表及财务评价结论序号一二科目直接投资总投资地标项目281059345055配套住宅项目177580205697合计458639550752总销售收入净现金流入三四265535-306824265535-345055 38232固定资产五2810592877166657税前利润税前成本利润率六七-63996 44889-18.5% 21.8%-19108-3.47%1.本项目盈利能力分析（地标及配套200亩住宅项目）盈亏平衡分析对于本项目物业销售收入及经营收入，我们进行盈亏平衡分析。当所有可售物业销售，可租赁物业出租率在80以上（以20年收益测算），都无法满足项目的盈亏平衡两项目合并计算，净亏损约1.9亿元。两项目合并计算，税前投资利润率=-3.47%。总固定成本总营业收入 总可变成本 总经营税金及附加盈亏平衡点 =2.财务评价结论从财务测算角度除非，本项目为非盈利项目。通过财务测算和上述分析，项目财务净现值小于零，财务内部收益率小于基准收益率，项目投资净利率为负数；从全投资财务指标反映，基本不可行，本项目为非盈利项目。结合全世界地标项目的案例，为保证地标品质，产权均为持有，必须投入这样的成本才能塑造一个真正意义的地标建筑。1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议242财务评价结论项目投资可行性建议（达到财务平衡）1、目前居住功能的产品市场成熟，有机会在相对较短时间实现现金收益，保证有效再投入到地标项目的建设运营中；2、根据我们对地标物业的分析及对项目区域市场的分析，居住功能的产品是打造地标项目所必须的配套功能，在后续报告中，我们将详细说明；3、我司提出的地标方案中，对项目建筑密度指标为10.7，未超出地标规划通知书指标要求，若增加居住功能产品，只是在高度上就原方案上有所调整。（由于在规划通知书容积率按照A1/A2两块地核算，因此无法统一比较）。但怎样的居住产品才是本项目最适合的，我们将结合项目投资等综合角度进行分析。建议保利集团与政府再协商及沟通，在地标地块增加可售面积，以弥补保利集团在地标项目中的资金缺口建议开发满足居住功能的产品，主要考虑：建议一：308m地标集中式裙楼建议二：项目居住配套1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议243项目所在区域未来会入住产业人口60万人，居住人口60万人，对项目的开发是利好因素，同时，对项目的配套也提出了更高的要求，尤其是本项目地标项目的打造，需要与之相匹配的高端居住配套根据我们对全球其他城市的地标案例的研究，发现地标都是集合商业、商务、居住功能为一体的综合体项目，无一不对居住配套有非常高的要求，单纯的住宅或者写字楼项目都很难成为 “地标”为进一步研究地标项目的相关高端居住配套，我们除对前述报告提及案例进行综合对比分析外，增加以下案例的研究：美国纽约洛克菲勒中心上海陆家嘴地区上海淮海路地区高端居住配套是本项目打造成都地标的必要条件1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议244洛克菲勒中心是本世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。70层高的RCA大楼是整个中心的主体建筑；该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施；低于街道层的地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体；由21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐场所。洛克菲勒中心在开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能居住和旅馆，难以形成良好的功能协调，显得萧条。在后来的开发中，他们认识到功能的不协调造成了市场的不景气和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外围，建了一座拥有2,153间客房的希尔顿旅馆，功能不协调的局面稍微改进了一些，并给中心带来了生机。洛克菲勒中心的实践证明，建筑综合体是城市的发展方向之一。其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础；景观和环境是开发取得效益的前提。案例美国纽约洛克菲勒中心（Rockefeller Center）1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议245陆家嘴CBD是上海最繁荣的金融商务区，其核心区内金茂大厦、环球金融中心以及在建的上海中心大厦均为上海乃至中国首屈一指的地标性建筑。CBD内交通网络便捷，轨道交通2号线、4号线穿行其间，地面道路网络四通八达，整体交通微循环良好。陆家嘴CBD核心高档办公区域（环球中心、金茂大厦、招商局大厦等）陆家嘴CBD核心高档住宅区（汤成一品、盛大金盘等）陆家嘴CBD商务展览区（东方明珠、水族馆、滨江大道等）陆家嘴CBD集中商业区（正大广场，新鸿基IFC）案例上海陆家嘴地区1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议楼盘名称体量（）销售均价（元/）汤臣一品115,000130,000盛大金磐花园163,00066,341财富海景花园163,14165,000仁恒滨江园400,00045,872世茂滨江花园800,00044,910汇豪天下129,46237,555246金茂大厦与环球金融大厦均以标准五星级酒店为主，长期居住功能都相对较弱，主要依靠直接邻近的地块解决居住配套。案例上海陆家嘴地区1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议247新天地淮海路吸收了陆家嘴的经验，建设了多个高端酒店式公寓项目，为区域商务环境的成熟奠定了基础。 香港广场开业于1998年，总楼面面积逾十万平方米，分南、北两座。南塔为甲级写字楼、北塔为香港广场 酒店式公寓。新天地项目是瑞安地产开发的大型商业综合体，包含商场、写字楼、高尚住宅等多种业态翠湖天地是新天地项目的住宅楼盘名称，共分三期，规划建筑面积约534,000平方米案例上海淮海路地区1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议248成都未来的高端商业项目均有居住功能的配套服务式公寓来福士广场Ascott仁恒广场Frasers Hospitality案例成都未来2-3年高端综合体项目1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议编号楼盘名称1南城都汇2时代晶科名苑3天府长城.图南多4华敏世家花园5叠翠峰6誉峰7中海城南1号8中海兰庭9华润凤凰城10华府西苑1上海复地2嘉里雅颂居3建发鹭洲4苹果之城11249目前周边住宅以中低端为主（仅有的豪宅誉峰及城南一号，均在站南组团），无法满足项目高端客户的内部需求。项目的高端居住功能无法依靠项目直接邻近地块的高端居住物业满足配套要求，因此我们只有通过内部满足实现。112233445566773322 889 1044在售项目规划项目大源组团本项目站南组团国际国内成功地标案例中，无一不对居住配套有非常高的要求，主要体现为两种解决方式：一、靠项目直接邻近地块的高端居住物业满足配套要求二、以项目内部居住配套功能为主基于以上分析，我们建议在本项目开发过程中，为保证项目的成功开发，为保证项目对南部新城整体开发的贡献和价值，应该重视自身居住功能的打造。1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议250国际国内成功地标案例中，无一不对居住配套有非常高的要求，主要体现为两种解决方式：一、靠项目直接邻近地块的高端居住物业满足配套要求二、以项目内部居住配套功能为主（项目内部居住功能配套一般表现为以下产品）酒店高端商务公寓电梯豪宅根据之前的分析，不建议项目规划标准星级酒店，建议规划精品酒店。项目高端居住需求，需要通过电梯豪宅满足，但受商业土地性质规划的限制。高端商务公寓作为发达地区较为普遍及适用的产品，且服务对象以高端商务人士为主。在形象和品质上都有较好的保证。精品酒店客房数量较少，完全不能满足内部需求。市场性较好，在土地性质允许或调整的可能下，建议开发。建议开发，做为地标项目打造的配套以及实现地标项目良性循环的必要支撑。酒店电梯豪宅高端商务公寓1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议251内容总体状况市场供应南部新城市场空白平衡成都产业发展本项目打造需要本项目有开发高端商务公寓的必要南部新城要打造成为科技、商务、国际、时尚、宜居的国际化新城，区域内需要补充高端商务公寓产品的空白。传统城区与南部新城在产业发展、品牌引入等方面存在较大的竞争，南部新城要吸引更多的企业，尤其是大型跨国公司，高端商务公寓的配套也是必须的。本项目要打造成为成都地标，目标在于引进更多的世界500强、中国500强等有实力的企业，为企业创造更高的商务平台，因此，本项目开发高端商务公寓也是必要的。结论成都市高端商务公寓市场刚刚经历了从无到有的过程。成都作为西部重要城市，高端商务公寓市场有较好的市场空间。成都市场的现有高端商务公寓数量较少，远不能满足市场需求。未来的新建项目将集中分布在人民南路沿线。居住功能对本项目开发的价值体现居住功能的产品是本项目成功开发的关键高端商务产品必须要有相应的高端居住物业配套才能保证项目的存活和成功运营，对项目的招商/销售有直接的助推作用在项目在竞争市场胜出的关键将提升项目功能，为项目打造”宜居、宜生活、宜工作“高品质现代都会保障项目的成功开发，对南部新城的发展亦将起到非常积极的作用：符合功能的地标建筑物打造，可以提升区域土地价值带动区域开发速度对南部新城的产业升级也有重要意义（不仅仅停留在IT产业）均衡南部新城各组团及产业的发展3.项目投资可行性（财务平衡）建议2.财务测算1.项目开发建议顶级商务办公360成都最佳开发建议精品购物中心地标表现商业综合体地标建筑项目名称土地性质地段规模产品品质开发商品牌周边配套内部配套交通状况容积率居住舒适度周边氛围总得分项目均价参考售价权重系数实际售价满分值商业用地10101010101010101010100/万达锦华城商业用地8788886877758,3008,3000.151,245龙湖三千星座商业用地8689788888788,8008,4620.151,269叠翠峰商业用地8788877866737,5007,7050.151,156美年广场商业用地7888696466687,0007,7210.151,158城市理想商业用地97778667787211,00011,4580.101,146誉峰住宅用地88896887987914,00013,2910.151,994城南1号住宅用地77796686666814,00015,4410.152,316本项目8889689676751.0008,290252高端商务公寓面积配比售价推估本项目商务公寓销售价格测算，我们采取市场权重分析比较法选取成都商业用地性质的商务公寓和天府新城高端住宅项目与本项目进行比较，得出本项目当前的可参照售价本项目单项参考售价对照项目当前售价（对照项目总得分/本项目总得分）本项目综合可参照售价单项参照售价参考系数备注：对比项目售价均为清水房价格。以目前（2009年）项目基地条件进行测算，商务公寓（不含装修）售价为8,290元/1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议20122013清水房价格9,59711,516含2000元/装修费的价格11,59713,516预计销售比例60%40%备注：1、预计项目于2013年进入尾盘销售期，一般在项目尾盘销售时间段，销售价格较入市价格会有15-20%的递增。2、在财务测算中以清水房价格为测算取值。2009201020112012清水房价格8,2908,7059,1409,597含2000元/装修费的价格10,29010,70511,14011,597253高端商务公寓面积配比售价推估1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议项目入市时间备注：对比项目价格为当前清水房销售价格，每年按5%的递增推算项目在2012年入市时的价格。项目尾盘销售时间项目入市时间序号科目地标项目配套住宅项目合计一直接投资281059177580458639二总投资345055205697550752三总销售收入265535265535四净现金流入-34505538232-306824五固定资产2810596657287716六税前利润-6399644889-19108七税前成本利润率 -18.5%21.8%-3.47%单方造价(元/)6,600.00单方售价(元/)9,579.00营业税金及附加(元/)539.30税前利润(元/)2,439.70税前成本利润率36.97%税前销售利润率25.47%254高端商务公寓面积配比按照之前的测算，地标项目及200亩配套住宅项目，两项目合并计算，净亏损约19,108万元。1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议公寓利润指标（按照一般财务测算指标）商务公寓的开发目的一是为项目配套需求，二是保证项目成功开发的需要；满足整体项目税前利润率为正数，是商务公寓的最基本目标，即补足项目合并计算的资金缺口19,108万元；按照成本及销售价格测算，商务公寓入市时单方净利约1,900元/，以此推算，商务公寓可售面积最低值为：19,108万元1,900元/100,547255高端商务公寓面积配比增加商务公寓后的地标项目总开发成本1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议商 业群楼地下小商业地 下车库合计塔楼商业群楼地下小商业地下车库平均塔楼一土地款-二开发前期费1,377257-8,111233233233-2334,131三建筑安装工程费11,1674,4683,2503,3458,231197,65626,3613,57518,061286,063四红线内配套费560560-5605609,9113,304616-19,461五政府收费6,752-194194194-1943,4391,146214物业维修基金六17232-1,014292929-29516公建分摊七-八不可预见费304-9,6121,632277277277-2774,895直接投资合计12,4605,7614,5433,3459,524220,54833,9924,99818,061331,013九营销费用277277-2772774,8951,632304-9,612管理费用十-9,6124,895277277277-2771,632304十一财务费用9,5441,779-56,2191,6181,6181,618-1,61828,631十二开发间接费用-总投资合计14,6317,9326,7143,34511,695258,97046,7997,38518,061406,455总成本（万 元）序号成本项目建筑 面积单位 成本增加100,547商务公寓后，地标地块开发的总投资为406,455万元，符合之前土地出让协议上的基本要求。序号科目地标项目配套住宅项目合计一直接投资331013177580508593二总投资406455205697612152三总销售收入96495265535362030四净现金流入-31539338232-277161五固定资产2775996657284256六税前利润-37794448897095七税前成本利润率-9.3%21.8%1.16%256高端商务公寓面积配比增加商务公寓后的合并利润表1.项目开发建议2.财务测算3.项目投资可行性（财务平衡）建议地标建筑商业综合体地标表现顶级商务办公360成都精品购物中心最佳开发建议实现微利税前投资利润率=0.21%年均投资利润率=0.5%根据我们对类似地标项目的研究，以及相应财务测算，增加可售高端商务公寓开发面积约10,0547万，同时，增加可售商业公寓后，地标项目总投资超过40亿元，也满足土地出让协议的要求。因此，建议本项目在规划指标上进行调整，在地标项目所处的A1/A2地块，除地标塔楼的开发外，再增加对公寓的开发，公寓开发总体量建议不少于10万。在指标上，建筑密度仍然满足原有指标的要求，仅在建筑高度及容积率统计口径上有一定调整。257We accelerate your success by making our knowledge your propertyQ&A