房地产行业基础知识房地产行业基础知识主讲人： xxx 一、房地产名词一、房地产名词二、房地产建筑形态二、房地产建筑形态三、三、房屋分类房屋分类四、何为五证二书四、何为五证二书五、何谓物业管理五、何谓物业管理六、何谓智能化六、何谓智能化七、住宅基础配置七、住宅基础配置八、认八、认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （一）房地产名词（一）房地产名词p1 1、房房地地产产：主主要要是是指指土土地地建建筑筑和和固固定定在在土土地地上上不不可可分分割割的的部部分分，由由于于其其位位置不可移动，因而又称为不动产置不可移动，因而又称为不动产p2 2、土土地地使使用用权权：使使用用国国有有土土地地所所使使用用的的权权利利，主主要要指指建建筑筑内内容容，使使用用年年限限。土土地地使使用用权权出出让让年年限限：（最最高高年年限限）1 1、居居住住用用地地7070年年；2 2、工工业业用用地地5050年年；3 3、商商业业、旅旅游游、娱娱乐乐用用地地4040年年 ；4 4、教教育育、科科技技、文文化化、卫卫生生、体体育育用用地地5050年年；5 5、综综合合或或其其他他人人用用地地5050年年。但但土土地地使使用用者者在在使使用用期期满满时时申申请请续续期期，可重新签定合同，支付出让金，并办理登记，继续享受土地使用权。可重新签定合同，支付出让金，并办理登记，继续享受土地使用权。p3 3、房房产产证证：是是房房屋屋竣竣工工验验收收后后，由由房房管管部部门门合合法法拥拥有有房房产产的的最最主主要要证证明明材材料料p4 4、三通一平：水，电，路、三通一平：水，电，路( (通通),),场场地平整地平整p5 5、配套设施：主要是为满足小区内的使用功能提供的各种设施、配套设施：主要是为满足小区内的使用功能提供的各种设施p6 6、容容积积率率：规规划划地地块块内内各各类类总总建建筑筑面面积积与与规规划划地地块块面面积积（红红线线以以内内）之之比比；别别墅墅容容积积率率一一般般在在1.31.3以以内内，多多层层容容积积率率一一般般在在1.81.8以以内内，小小高高层层在在2.52.5以以内内，高高层层在在2.52.5及及以上；以上；( (目的为限制小区人口密度比目的为限制小区人口密度比) )p7 7、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊，花园，基地线以内、占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊，花园，基地线以内(%)(%)p8 8、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积、基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积p9 9、建筑面积：整个建筑每一层累积加起来的面积总和、建筑面积：整个建筑每一层累积加起来的面积总和p1010、楼楼间间距距：板板式式建建筑筑的的间间距距系系数数在在建建筑筑朝朝向向与与正正南南夹夹角角为为0-200-20度度时时最最大大，为为1.71.7（新新建建区区）；1.61.6（改改建建区区）。单单栋栋塔塔式式建建筑筑在在两两侧侧无无其其他他遮遮挡挡建建筑筑时时间间距距系系数数不不得得小小于于1.01.0；多多栋栋塔塔式式建建筑筑东东西西排排列列，相相邻邻建建筑筑的的间间距距等等于于或或大大于于单单塔塔的的长长度度时，与被遮挡的板式建筑的间距系数不得小于时，与被遮挡的板式建筑的间距系数不得小于1.21.2。p1111、绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比、绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比（一）房地产名词（一）房地产名词p1212、得房率、得房率( (公摊公摊) )：套内使用面积与建筑公共（外保温）面积比：套内使用面积与建筑公共（外保温）面积比p1313、日日照照间间距距：建建筑筑物物与与建建筑筑物物之之间间的的距距离离，它它要要满满足足一一个个比比例例的的要要求求，以以冬冬至至（或或大大寒寒）日日（太太阳阳距距地地球球最最远远）为为计计算算依依据据，透透过前栋楼照在后栋楼一层窗台沿的日照时间不能低于过前栋楼照在后栋楼一层窗台沿的日照时间不能低于1-21-2（3 3）小时）小时p1414、中线：指墙中间的一条线，到两个墙中间的距离、中线：指墙中间的一条线，到两个墙中间的距离p1515、层层高高：本本层层建建筑筑地地面面至至上上一一层层建建筑筑地地面面的的高高度度；住住宅宅标标准准层层高一般为为高一般为为2.8-3.02.8-3.0米米p1616、净高：本层楼建筑地面与本层顶棚之间的净高度、净高：本层楼建筑地面与本层顶棚之间的净高度p1717、承承重重墙墙：指指支支撑撑着着上上部部楼楼层层（楼楼板板）重重量量的的墙墙体体；也也起起到到把把一一个个房房间间和和另另一一个个房房间间隔隔开开的的作作用用。在在工工程程图图上上称称为为承承重重墙墙，是是该该建筑的结构承重构件的称谓，是支撑上部楼层墙、楼板重量的墙体建筑的结构承重构件的称谓，是支撑上部楼层墙、楼板重量的墙体（一）房地产名词（一）房地产名词p1818、非非承承重重墙墙：指指不不支支撑撑着着上上部部楼楼层层（楼楼板板）重重量量的的墙墙体体，只只起起到到把把一一个个房房间间和和另另一一个个房房间间隔隔开开的的作作用用。如如在在工工程程图图上上称称做做中中空空墙墙体体或或填填充充墙墙（如如砼砼空空斗斗墙墙、加加气气砼砼砌砌块块墙墙、实实心心砖砖墙墙、 GRCGRC板板、页页岩岩空空心心砖砖、或或轻轻质质板板材材隔隔墙墙等等；也也可可称称做做为为隔隔墙墙），是指不是支撑上部楼层墙、楼板重量的墙体是指不是支撑上部楼层墙、楼板重量的墙体p1919、房型：指几房、几厅、几卫、几阳台、房型：指几房、几厅、几卫、几阳台2020、动动线线：进进门门后后，各各个个功功能能房房之之间间的的活活动动距距离离，动动静静分分开开，干湿分开，厅与卧室不在一条直线上干湿分开，厅与卧室不在一条直线上p2121、预预制制板板：指指预预先先按按照照尺尺寸寸统统一一制制作作的的砼砼楼楼板板（包包括括预预制制平平板板、预预制制空空心心板板），到到时时候候再再直直接接铺铺上上去去，这这样样可可以以使使施施工工速速度度加加快快，造造价价低低，但但整整体体抗抗震震性性和和抗抗渗渗性性较较差差。厨厨、卫卫房房间间不采用预制板不采用预制板p2222、现浇板：指在施工现场直接用砼浇注的楼板、现浇板：指在施工现场直接用砼浇注的楼板（一）房地产名词（一）房地产名词p2323、销售面积：销售面积、销售面积：销售面积= =套内建筑面积套内建筑面积+ +分摊的公共建筑面积分摊的公共建筑面积p2424、套套内内建建筑筑面面积积：套套内内建建筑筑面面积积= =套套内内使使用用面面积积+ +套套内内墙墙体体面面积积+ +阳台建筑面积阳台建筑面积p2525、分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积：分分摊摊的的公公用用建建筑筑面面积积= =公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数套套内内建建筑筑面面积积；公公用用建建筑筑面面积积分分摊摊系系数数= =公公用用建建筑筑面积面积套内建筑面积之和套内建筑面积之和p2626、建建筑筑密密度度：规规划划地地块块红红线线内内各各类类建建筑筑基基底底占占地地面面积积与与规规划划总用地块面积之比；一般为总用地块面积之比；一般为30304040（一）房地产名词（一）房地产名词p2727、绿绿地地率率：规规划划地地块块内内各各类类绿绿地地面面积积的的总总和和占占规规划划地地块块面面积积的的比比率率；一般新建社区绿地率在一般新建社区绿地率在30-3530-35左右左右p2828、住住宅宅的的层层高高和和净净高高：层层高高是是指指住住宅宅高高度度以以“层层”为为单单位位计计量量，每每一一层层之之间间的的层层高高度度，在在建建筑筑称称谓谓上上这这个个高高度度就就叫叫层层高高；它它通通常常包包括括下下层层地地板板面面或或楼楼板板面面到到上上层层地地板板、楼楼板板面面之之间间的的距距离离。目目前前，一一般般住住宅宅多多层层层层高高在在2.82.83.03.0米米左左右右( (规规范范规规定定建建筑筑层层高高不不得得小小于于2.6m2.6m），高高层层、小小高层在高层在2.9-3.22.9-3.2米左右；净高则是指层高减去楼板厚度的净距离。米左右；净高则是指层高减去楼板厚度的净距离。（一）房地产名词（一）房地产名词p2929、住住宅宅的的开开间间：住住宅宅开开间间即即住住宅宅的的宽宽度度，指指一一间间房房屋屋内内一一面面墙墙中中到到另另一一面面墙墙中中之之间间的的实实际际距距离离，因因为为是是就就一一个个自自然然间间的的宽宽度度而而言言，故故又又称称为为开开间间，住住宅宅开开间间一一般般为为3.04.53.04.5米米，较较小小的的开开间间范范围围，可可缩缩短短楼楼板板的的层层间间跨跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性p3030、住住宅宅进进深深：指指一一间间独独立立的的房房屋屋或或一一幢幢居居住住建建筑筑从从前前墙墙中中到到后后墙墙中中之之间间的的实实际际长长度度，我我国国城城镇镇住住宅宅房房间间的的进进深深一一般般限限定定在在5 5米米左左右右（与与开开间间的的比比例例关关系系），一一般般不不任意扩大。任意扩大。（一）房地产名词（一）房地产名词p3131、砖砖混混结结构构住住宅宅：砖砖混混结结构构住住宅宅中中的的“砖砖”，指指的的是是一一种种统统一一尺尺寸寸的的建建筑筑材材料料，也也有有其其他他尺尺寸寸的的异异型型粘粘土土砖砖、如如空空心心砖砖等等；“混混”是是指指由由钢钢筋筋、水水泥泥、砂砂石石、水水按按一一定定比比例例配配制制的的混混合合的的钢钢筋筋混混凝凝土土配配料料，包包括括楼楼板板、过过梁梁、楼楼梯梯、阳阳台台、挑挑檐檐。这这些些配配件件与与砖砖做做的的承承重重墙墙相相结结合合，可可以以称称为为砖砖混混结结构构住住宅宅，由由于于使使用用和和抗抗震震要要求求，砖砖混住宅一般控制在混住宅一般控制在5 5、6 6、7 7层（室外地面距屋檐高度不超层（室外地面距屋檐高度不超18-2118-21米）。米）。p3232、其其他他结结构构类类型型：1 1、框框架架结结构构住住宅宅：是是指指以以钢钢筋筋混混凝凝土土浇浇捣捣成成承承重重梁梁柱柱；用用轻轻质质的的砼砼空空斗斗墙墙、加加气气砼砼砌砌块块墙墙、实实心心砖砖墙墙、 GRCGRC板板、页页岩岩空空心心砖砖、或或轻轻质质板板材材隔隔墙墙等等分分户户装装配配而而成成的的住住宅宅；一一般般小小高高层层、高高层层建建筑筑物物采采用用框框架架结结构构（缺缺点点是是墙墙角角出出有有柱柱凸凸出出）；2 2、框框架架- -剪剪力墙结构（多用于公建项目、公寓）；力墙结构（多用于公建项目、公寓）；3 3、剪力墙结构（多用于高层、剪力墙结构（多用于高层（一）房地产名词（一）房地产名词建建筑筑）；4 4、钢钢结结构构（多多用用于于公公建建项项目目和和超超高高建建筑筑）； 5 5、模模结结构构。多多用用于于住住宅宅类类的的结结构构类类型型有有；木木、砖砖木木、砖砖混混、框框架架、异异型型柱柱结结构构；多层剪力墙、高层有剪力墙结构等。多层剪力墙、高层有剪力墙结构等。p3333、单单元元式式住住宅宅：单单元元式式住住宅宅是是指指除除卧卧室室外外，包包括括起起居居室室、卫卫生生间间、厨厨房房、厕厕所所等等辅辅助助用用房房，且且上上下下水水、供供暖暖、燃燃气气等等设设施施、设设备备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。楼房。p3434、公公寓寓式式住住宅宅：公公寓寓式式住住宅宅是是区区别别于于独独院院独独户户的的西西式式别别墅墅住住宅宅而而言言的的，公公寓寓式式住住宅宅一一般般建建筑筑在在大大城城市市里里，多多数数为为高高层层大大楼楼，标标准准较较高高，每每一一层层内内有有若若干干单单户户独独用用的的套套房房，包包括括卧卧室室、起起居居室室、客客厅厅、浴浴室室、厕厕所所、厨厨房房、阳阳台台等等等等，还还有有的的附附设设于于旅旅馆馆酒酒店店之之内内，供供一一些常常往来的中外客商及其家属中短期些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。租用。（一）房地产名词（一）房地产名词p3535、花花园园式式住住宅宅：花花园园式式住住宅宅一一般般也也称称西西式式洋洋房房或或小小洋洋楼楼，也也称称花花园园别别墅墅，一一般般都都是是带带有有花花园园草草坪坪和和车车库库的的独独院院式式平平房房或或二二三三层层小小楼楼，建建筑筑密密度度很很低低，内内部部居居住住功功能能完完备备，装装修修豪豪华华，并并富富有有变变化化，住住宅宅水水、电电、暖暖供供给给一一应应俱俱全全，户户外外道道路路、通通讯讯、购购物物、绿绿化化也也都都有有较较高高的的标标准，一般为高收入者购买准，一般为高收入者购买p3636、跃跃层层式式住住宅宅：跃跃层层式式住住宅宅是是指指住住宅宅占占有有上上下下两两层层楼楼面面，卧卧室室、起起居居室室、客客厅厅、卫卫生生间间、厨厨房房及及其其他他辅辅助助用用房房可可以以分分层层布布置置，上上下下层层之之间间的的交交通通不不通通过过公公共共楼楼梯梯而而采采用用户户内内独独用用小小楼楼梯梯连连接接，优优点点是是：每每户户都都有有较较大大的的采采光光面面，通通风风较较好好；户户内内居居住住面面积积和和辅辅助助面面积积较较大大；布局紧凑，功能明确，相互干扰较小布局紧凑，功能明确，相互干扰较小（一）房地产名词（一）房地产名词p3737、复复式式住住宅宅：复复式式住住宅宅一一般般是是指指每每户户住住宅宅在在层层高高较较高高的的一一层层楼楼中中增增建建一一个个1.21.2米米的的夹夹层层，两两层层合合计计的的层层高高要要大大大大低低于于跃跃层层式式住住宅宅（复复式式为为3.33.3米米，而而一一般般跃跃层层式式为为5.65.6米米），其其下下层层供供起起居居用用，如如炊炊事事、进进餐餐、洗洗浴浴等等，上上层层供供休休息息睡睡眠眠和和贮贮藏藏用用，户户内内设设有有一一层层的的起起居居室室高高2 2米米，上上层层直直接接作作为为卧卧室室的的床床面面，人人可可坐坐起起但但无无法法直直立立；优优点点是是：平平面面利利用用系系数数高高，通通过过夹夹层层复复合合，可可使使住住宅宅的的使使用用面面积积提提高高50507070；户户内内隔隔层层为为木木结结构构，将将隔隔断断家家具具、装装饰饰融融为为一一体体，既既是是墙墙，又又是是楼楼板板、床床、柜柜，降降低低了了综综合合造造价价；上上部部层层采采用用推推拉拉窗窗户户，通通风风采采光光良良好好，与与一一般般层层高高和和面面积积相相同同的的住住宅宅相相比比，土土地地利利用用率率可可提提高高4040；不不足足在在于于：复式住宅面宽大、进深小，如采用内廓式平面组合复式住宅面宽大、进深小，如采用内廓式平面组合（一）房地产名词（一）房地产名词（一）房地产名词（一）房地产名词 必必然然导导致致一一部部分分户户型型朝朝向向不不佳佳，自自然然通通风风采采光光较较差差；层层高高过过低低，如如厨厨房房只只有有2 2米米高高度度，长长期期使使用用易易产产生生局局促促憋憋气气的的不不适适感感，贮贮藏藏间间较较大大，但但层层高高只只有有1.21.2米米，很很难难充充分分利利用用；由由于于室室内内的的隔隔断断楼楼板板均均采采用用轻轻薄薄的的木木隔隔断断，木木材材的的成成本本较较高高，且且隔隔音音、防防火火功功能能差差，房房间间的的私私密密性性、安安全全性性较较差差。 目目前前，这这种种住住宅宅的的设设计计正正在在不不断断改改进进，由由于于其其精精巧巧实实用用，价价格格较较低低仍仍有有广广阔阔的的市市场场前前景景。现现在在郑郑州州市市大大部部分分新新建建社社区的多层顶层有复式结构（区的多层顶层有复式结构（6 6层，层，6.56.5层）。层）。3838、商商品品房房面面积积误误差差的的处处理理方方式式：按按套套内内建建筑筑面面积积或或者者建建筑筑面面积积计计价价的的，当当事事人人应应当当在在合合同同中中载载明明合合同同约约定定面面积积与与产产权权登登记记面面积积发发生生误误差差的的处处理理方方式式。合合同同未未作作约约定定的的，按按以以下下原则处理：原则处理：面面积积误误差差比比绝绝对对值值在在3 3以以内内（含含3 3）的的，据据实实结结算房价款；算房价款；面面积积误误差差比比绝绝对对值值超超过过3 3时时，买买受受人人有有权权退退房房。买买受受人人退退房房的的，房房地地产产开开发发企企业业应应当当在在买买受受人人提提出出退退房房日日期期3030日日内内将将买买受受人人已已付付房房价价款款退退还还给给买买受受人人， 同同时时支支付付已已付付房房价价款款利利息息。买买受受人人不不退退房房的的，产产权权登登记记面面积积大大于于合合同同约约定定面面积积时时，面面积积误误差差比比在在3 3之之内内（含含3 3）的的房房价价款款由由买买受受人人补补足足；超超出出3 3部部分分的的房房价价款款由由房房地地产产企企业业承承担担，产产权权归归买买受受人人。产产权权登登记记面面积积小小于于合合同同约约定定面面积积时时，面面积积误误差差比比绝绝对对值值在在3 3（含含3 3）以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；以内部分的房价款由房地产企业返还买受人；（一）房地产名词（一）房地产名词（一）房地产名词（一）房地产名词 绝绝对对值值超超过过3 3的的房房价价款款由由房房地地产产开开发发企企业业双双倍倍返返还还买买受受人人。按按建建筑筑面面积积计计价价的的，当当事事人人应应当当在在合合同同中中约约定定套套内内建建筑筑面面积积和和分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积，并并约约定定建建筑筑面面积积不不变变而而套套内内建建筑筑面面积积发发生生误误差差以以及及建建筑筑面面积积与与套套内内建建筑筑面面积积均均发发生生误误差差时的处理方式。时的处理方式。p双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。双拼：即每单元层中有两户住宅，又称一梯两户。 p三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一梯三户。三拼：即每单元层中有三户住宅，有成一梯三户。 p独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。独栋别墅：既独立一栋存在的别墅。 p双拼别墅：两栋连在一起的别墅双拼别墅：两栋连在一起的别墅p连栋别墅：多栋连在一起的别墅。连栋别墅：多栋连在一起的别墅。p越越层层：又又称称楼楼中中楼楼，既既室室内内有有楼楼梯梯，一一屋屋可可为为几几层层，称称为为越越层。层。p店店面面（商商铺铺）：又又称称门门市市房房，用用作作商商业业用用房房，多多为为一一楼楼，沿沿街。街。 p经经济济适适用用房房：价价位位较较低低，适适用用于于大大多多数数消消费费的的商商品品房房，称称之之为经济使用。为经济使用。p商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。商品房：作为商品，以产权出售的房屋，通称为商品房。（二）房地产建筑形态（二）房地产建筑形态（一）从构成房屋结构分：一）从构成房屋结构分：p（1 1）砖木结构：）砖木结构： 描描述述：这这类类建建筑筑物物的的主主要要承承重重构构件件是是用用砖砖、木木做做成成。其其中中，竖竖向向承承重重构构件件的的墙墙体体和和柱柱采采用用砖砖砌砌，水水平承重构件的楼板、屋架采用木材。平承重构件的楼板、屋架采用木材。 特特点点：层层数数较较低低，一一般般在在3 3层层以以下下。19491949年年以以前前建建造造的的城城镇镇居居民民住住宅宅，2020世世纪纪50506060年年代代建建造造的的民民用用房房屋屋和和简简易易房房屋屋，及及庙庙宇宇大大多多为为这这种种结结构构。（举举例例说说明）例如：农村比较多，现郑州市区基本没有了。明）例如：农村比较多，现郑州市区基本没有了。（三）房屋分类（三）房屋分类（一）从构成房屋结构分：一）从构成房屋结构分：p（2 2）砖混结构：）砖混结构：描描述述：这这类类建建筑筑物物的的竖竖向向承承重重构构件件采采用用砖砖墙墙或或砖砖柱柱，水水平平承承重重构构件件采采用用钢钢筋筋混混凝凝土土楼楼板板、屋屋顶顶板板，其其中中也也包包括少量的屋顶采用木屋架。括少量的屋顶采用木屋架。特特点点：建建造造层层数数一一般般在在6 6层层左左右右，造造价价较较低低，但但抗抗震震性性能能较较差差，开开间间和和进进深深的的尺尺寸寸及及层层高高都都受受到到一一定定的的限限制制。所所以以，这这类类建建筑筑物物正正逐逐步步被被钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构的的建建筑筑物物所所替代。替代。（举举例例说说明明）例例如如：我我们们郑郑州州一一般般家家庭庭居居住住的的多多层层普普通通居民楼多为此类结构。居民楼多为此类结构。（三）房屋分类（三）房屋分类（一）从构成房屋结构分：（一）从构成房屋结构分：p（3 3）钢筋混凝土结构：）钢筋混凝土结构：描描述述：承承重重构构件件如如梁梁、板板、柱柱、墙墙（剪剪力力墙墙）、 屋屋架架等等，是是由由钢钢筋筋和和混混凝凝土土两两大大材材料料构构成成，其其围围护护构构件件如如外外墙墙、隔隔墙墙等等，是是由由轻轻质砖或其他砌体做成。质砖或其他砌体做成。特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。特点：结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长。（举例说明）例如：一般高层建筑，（举例说明）例如：一般高层建筑，（4 4）钢结构：）钢结构：描述：主要承重构件均是用钢材制成。描述：主要承重构件均是用钢材制成。特特点点：建建造造成成本本较较高高，多多用用于于高高层层公公共共建建筑筑和和跨跨度度大大的的工工业业建建筑筑，如如体体育育馆馆、影影剧剧院院、跨跨度度大大的的工工业业厂厂房房等等。（被被炸炸掉掉的的纽纽约约世世贸大厦就是全钢结构的；郑东新区贸大厦就是全钢结构的；郑东新区CBDCBD外环的蓝码大厦也是钢混结构）外环的蓝码大厦也是钢混结构）（三）房屋分类（三）房屋分类（二）从房屋层数高度分：二）从房屋层数高度分： p（1 1）低层：）低层： 1 13 3层层p（2 2）多层：）多层： 4 46 6层层p（3 3）小高层：）小高层： 7 79 9层层p（4 4）高层：）高层： 10103030层层p（5 5）超超高高层层： 31313434层层以以上上（地地面面高高度度在在100100米米及及以以上上或或有有转转换换层层（转转换换层层在在7 7度度区区不不超超过过五五层层、8 8度度区区不不超超过过四四层层、9 9度度区区不不超超过过三三层层的的结结构构），目目前前郑郑州州市市内内仅仅裕裕达达国国贸贸等等少少数数楼楼为为超超高高层层，郑郑东东新新区区外外环环3030栋栋120120米米高高楼楼均均为为超超高高层层）。超超高高层层是是在在距距地地面面超超100100米米及及以上，政府抗震办要对该建筑的结构进行抗震超限审查以上，政府抗震办要对该建筑的结构进行抗震超限审查（三）房屋分类（三）房屋分类（三）按房屋房型分：（三）按房屋房型分：p（1 1）一室、一室（一厅）、标准间（均是小户型）一室、一室（一厅）、标准间（均是小户型）p（2 2）两室（一厅）、两室（两厅）两室（一厅）、两室（两厅）p（3 3）三室（一厅）、三室（两厅）三室（一厅）、三室（两厅）p（4 4）其其它它（多多室室、别别墅墅、平平房房、老老楼楼、拆拆间间、独独厨厨、错错层层、跃跃层层、 复式）复式）（四）按房屋建筑用途分：（四）按房屋建筑用途分：p（1 1）住宅（经济适用房、别墅、多层、小高层、高层、超高层）住宅（经济适用房、别墅、多层、小高层、高层、超高层）p（2 2）写字楼）写字楼p（3 3）商业）商业p（4 4）车库、地下室及其他）车库、地下室及其他（三）房屋分类（三）房屋分类（五五）按按房房屋屋建建筑筑朝朝向向分分：南南北北；东东西西（在在成成都都，住住宅宅的朝向是没有特别要求，满足白天有光亮即可）的朝向是没有特别要求，满足白天有光亮即可）（六）按房屋面积分：（六）按房屋面积分：p（1 1）建筑面积）建筑面积p（2 2）套内建筑面积）套内建筑面积p（3 3）使用面积）使用面积p（4 4）公摊面积）公摊面积（三）房屋分类（三）房屋分类（七）按房屋产权性质分：（七）按房屋产权性质分：p（1 1）私私产产房房：指指有有郑郑州州市市房房管管局局颁颁发发的的产产权权证证的的房房屋屋（按按房房屋屋来来源源划划分分，又又分分为为商商品品房房、拆拆迁迁安安置置房房和和房房改改房房），可通过房管局办理过户手续进行买卖；，可通过房管局办理过户手续进行买卖；p（2 2）公公房房：企企、事事业业单单位位或或军军区区、部部队队的的房房产产（铁铁路路产权的房屋）不能买卖；产权的房屋）不能买卖；p（3 3）房房本本房房：指指房房管管局局管管理理的的有有部部分分产产权权或或无无产产权权（只只有有使使用用权权）的的房房屋屋（多多数数章章为为*区区*房房管管所所），可可通通过房管所办理更名手续，一般不操作；过房管所办理更名手续，一般不操作；（三）房屋分类（三）房屋分类（三）房屋分类（三）房屋分类p（4 4）集集体体房房：多多指指都都市市村村庄庄的的房房屋屋（章章多多为为*村村等等等等，部部分分集集体体房房有有郑郑州州市市房房管管局局颁颁发发的的产产权权证证，可可办办理理过过户户手手续续，但只能是一次性付款，不能办理按揭贷款或抵押手续）；但只能是一次性付款，不能办理按揭贷款或抵押手续）；p（5 5）单单位位房房：指指产产权权人人的的名名称称为为*公公司司等等法法人人，可可通通过过房房管局办理过户手续，但须缴纳管局办理过户手续，但须缴纳2 2的契税和维修基金；的契税和维修基金；（八）按房屋建筑楼型分：（八）按房屋建筑楼型分：p（1 1）条式楼（板楼）条式楼（板楼）p（2 2）点式楼）点式楼p（3 3）塔楼）塔楼p（4 4）其它（点式高层、板式高层、筒子楼、平房等）其它（点式高层、板式高层、筒子楼、平房等）p（九）房屋配套设施：注明天然气或煤气、暖气、电话、网络等。（九）房屋配套设施：注明天然气或煤气、暖气、电话、网络等。（三）房屋分类（三）房屋分类p国有国有土地使用土地使用权证权证 p建筑用地规划许可证建筑用地规划许可证 p建筑工程建筑工程规划规划许可证许可证 p建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 p商品房（预）销售许可证商品房（预）销售许可证 p商品房使用说明书商品房使用说明书 p商品房质量说明书商品房质量说明书 （四）何为五证二书（四）何为五证二书p对对社社区区安安全全防防护护、绿绿化化、内内部部设设施施、房房屋屋结结构构使使用过程中的维修、养护的管理，称为物业管理。用过程中的维修、养护的管理，称为物业管理。（五）何谓物业管理（五）何谓物业管理p管管理理建建筑筑物物的的软软件件体体设设施施，如如：红红外外监监控控、楼楼宇宇对讲等均称之为智能化。对讲等均称之为智能化。（六）何谓智能化（六）何谓智能化p1 1、水水：一一次次供供水水，即即自自来来水水公公司司的的统统一一正正常常供供水水； 二二次次供供水水，即即除除正正常常供供水水渠渠道道外外，另另设设一一独独立立蓄蓄水水装装置置，以供使用。以供使用。 p2 2、排排水水：排排水水管管路路，包包括括厨厨房房、厕厕所所的的排排水水管管道道及及统统一的排水装置。一的排水装置。 p3 3、排风管：多设在厨房或厕所。、排风管：多设在厨房或厕所。p4 4、电信设施：电话、电视、宽带。电信设施：电话、电视、宽带。p5 5、供、供电：电：220V220V和和380V380V。（七）住宅基础配置（七）住宅基础配置房地产广告的类型有那些：房地产广告的类型有那些： （一一）报报纸纸（NPNP）：报报纸纸是是房房地地产产广广告告适适用用最最广广泛泛的的媒媒体体，利利用用报报纸纸作作房房地地产产商商品品广广告告，内内容容可可以以比比较较多多，包包括括房房地地产产外外观观立立体体图图、房房地地产产外外观观的的照照片片、房房地地产产内内部部结结构构布布局局平平面面图图、房房地地产产地地理理位位置置图图、房房地地产产有有关关特特征征的的文文字字描描素素和和说说明明等等。利利用用报报纸纸作作房房地地产产企企业业广广告告，其其内内容容一一般般比比较较简简单单，有有时时房房地地产产企企业业推推销销自自己己的的时时候候也也会会在在广广告告中中放放几几张已成功开发的项目照片，来炫耀自己的水平和业绩张已成功开发的项目照片，来炫耀自己的水平和业绩（八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （二二）广广播播（RDRD）：广广播播也也是是房房地地产产广广告告使使用用比比较较广广泛泛的的媒媒体体，利利用用广广播播作作房房地地产产广广告告内内容容一一般般较较简简单单，广广播播房房地地产产商商品品一一般般多多为为启启示示性性广广告告，其其任任务务仅仅仅仅是是告告诉诉潜潜在在投投资资者者某某一一待待销销的的房房地地产产，并并不不作作详详细细介介绍绍。广广播播房房地地产产商商品品广广告告通通常常是是房房地地产产商商品品广广告告的的一一种种补补充充形形式式。利利用用广广播播作作房房地地产产企企业业广广告告是是事事宜宜的的，因因为为企企业业广广告告可可以不做描述，口号式的宣传即可增加企业的知名度。以不做描述，口号式的宣传即可增加企业的知名度。（八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （三）电视（三）电视（CFCF）：用电视作房地产广告形式可以多种多）：用电视作房地产广告形式可以多种多样，首先可以用摄像技术真实的再现房地产商品的外型、样，首先可以用摄像技术真实的再现房地产商品的外型、内容、结构、各种房间的装修，以至房地产的周围环境，内容、结构、各种房间的装修，以至房地产的周围环境，给人以真实感；其次画面上可以出现房地产商品的地理位给人以真实感；其次画面上可以出现房地产商品的地理位置图和房地产结构平面图，并有解说人介绍；第三，可以置图和房地产结构平面图，并有解说人介绍；第三，可以表演各种以房地产为中心和基本背景的生活小品，这有助表演各种以房地产为中心和基本背景的生活小品，这有助于引起观众的联想；于引起观众的联想；其其四四，电电视视也也可可以以播播放放带带启启示示的的房房地地产产广广告告，仅仅仅仅用用简简单单的的文文字字说说明明一一下下待待出出售售（出出租租）的的房房地地产产；其其五五，简简单单介介绍绍一一下下房房地地产产开开发发商商或或经经纪纪人人，目目的的仅仅仅仅在在于于向向观观众众传传达达一一个个简简单单的的信信息息；最最后后，房房地地产产商商还还可可以以通通过过对对各各种种社社会会公公益益活活动动和和电电视视剧剧拍拍摄摄的的赞赞助助，在在电电视视新新闻闻和和电电视视剧剧的的片片头头或或片片尾尾注注上上企企业业赞赞助助字字样样而而作作企企业业广广告告。目目前前，国国内内房房地地产产的的电电视视广广告告很很少少，主主要要是是因因为为目目前前的的房房地地产产商商品品以以预预售售为为主主，无无法法发发挥挥电电视视真真实实展展现现商商品品的作用。的作用。（八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （四四）夹夹报报（DMDM）：即即全全页页海海报报广广告告夹夹在在报报纸纸中中被被一一起起发发行行出出去去。夹夹报报广广告告与与报报纸纸广广告告的的内内容容完完全全一一样样，如如可可以以登登房房地地产产外外形形图图、相相片片、说说明明书书等等。利利用用夹夹报报做做房房地地产产广广告告应应尽尽量量做做大大版版广广告告或或若若干干房房地地产产广广告告和和在在一一起起的的专专业业广广告告，这这样样可可以以使使读读者者打打开开报报纸纸便便看看到到，提高他们的注意率。提高他们的注意率。 （五五）海海报报（DMDM）：又又称称张张贴贴广广告告。房房地地产产海海报报广广告告包包括括的的内内容容较较多多，由由于于通通常常是是一一张张海海报报推推广广一一项项房房地地产产，因因而而海海报报可可以以同同时时印印有有房房地地产产的的全全貌貌照照片片、结结构构图图、地地理理位位置置图图、文文字字说说名名等等。海海报报广广告告是是房房地地产产推推广广所所用用的的一一种种次次要要广广告告形形式式，其其主主要要作作用用是是在在一一定定时时期期内造成一种声势，烘托一种气氛。内造成一种声势，烘托一种气氛。（八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （六六）说说明明书书：说说明明书书不不一一定定都都是是广广告告，附附在在商商品品包包装装内内，仅仅仅仅说说明明商商品品的的安安装装、使使用用方方法法的的说说明明书书不不是是广广告告，只只有有那那些些向向外外散散发发，以以说说服服客客户户购购买买为为目目的的的的说说明明书书才才是是广广告告。说说明明书书广广告告的的最最显显著著特特点点是是内内容容详详细细、信信息息丰丰富富。说说明明书书广广告告是是房房地地产产广广告告的的主主要要形形式式，因因为为房房地地产产购购买买属属投投资资行行为为，投投资资者者在在决决策策时时需需要要占占有有比比较较详详尽尽的的资资料料，说明书广告供投资者做决策分析，研究参考。说明书广告供投资者做决策分析，研究参考。（八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 ( (七七）直直接接邮邮寄寄广广告告：直直接接邮邮寄寄是是对对广广告告的的散散发发方方式式而而言言的的，被被邮邮寄寄的的可可能能是是海海报报、说说明明书书、或或类类似似的的印印刷刷品品。直直接接邮邮寄寄广广告告也也是是房房地地产产促促销活动常有的形式。销活动常有的形式。( (八八）路路牌牌广广告告：路路牌牌是是房房地地产产普普遍遍采采用用的的一一种种广广告告媒媒体体形形式式，房房地地产产开开发发建建筑筑工工地地通通常常都都会会竖竖立立起起正正在在开开发发项项目目的的路路牌牌广广告告，房房地地产产路路牌牌也可以竖立在一些主要路口上也可以竖立在一些主要路口上（八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （九九）车车厢厢广广告告：车车厢厢广广告告是是房房地地产产普普遍遍采采用用的的一一种种广广告告媒媒体体形形式式，多多为为将将房房地地产产商商品品的的外外观观效效果果图图，附附至至车车身身上上，以此扩大知名度。以此扩大知名度。（十十）SPSP： SPSP活活动动是是房房地地产产较较场场用用的的一一种种广广告告形形式式，可可以以是是大大型型的的演演出出活活动动。房房地地产产开开发发商商利利用用这这种种机机会会做做赞赞助助或或冠冠名名，以以此此来来推推销销自自己己及及房房地地产产商商品品。也也可可以以是是自自行行举举办办的的抽抽奖奖文文艺艺活活动动，不不但但可可以以吸吸引引大大批批客客户户促促进进销销售售，亦亦可吸引人潮制造话题。可吸引人潮制造话题。（八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （十十一一）罗罗马马旗旗：罗罗马马旗旗为为销销售售中中心心内内外外，或或沿沿街街飘飘挂挂的的宣宣传传旗旗帜帜。其其上上可可印印有有外外观观效效果果图图及及代代表表性性的的标标志志或或字字样样，罗罗马马旗旗多多挂挂于于销销售售中中心心的的街街路路边边，不不但但有有宣宣传传作作用用，也也可可用用于于引导客户至售楼处。引导客户至售楼处。（十十二二）小小赠赠品品：销销售售中中心心现现场场多多准准备备一一些些小小礼礼品品，如如纸纸杯杯、纸纸袋袋、圆圆珠珠笔笔、笔笔记记本本、台台历历等等。每每逢逢大大型型活活动动时时，会会加加做做一一些些宣宣传传效效果果长长久久一一些些，如如：T T恤恤衫衫、纸纸扇扇、雨雨伞伞，上上面面印印有有房房地地产产商商标标图图案案及及字字样样，不不但但可可以以作作为为礼礼品品拉拉进进彼彼此此的的感感情情，在使用上让人加深记忆，增加对产品的认识。在使用上让人加深记忆，增加对产品的认识。（八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （十十三三）杂杂志志广广告告：房房地地产产广广告告中中，杂杂志志广广告告的的内内容容与与报报纸广告的内容相类似。纸广告的内容相类似。（十十四四）网网络络广广告告：利利用用网网络络做做房房地地产产商商品品广广告告，其其内内容容可可以以很很多多样样化化。可可以以作作为为网网页页形形式式，内内容容详详实实，信信息息丰丰富富，图文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。图文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。（十十五五）展展示示会会：在在大大型型的的展展会会中中设设展展示示台台，展展示示台台的的设设计计可可于于房房地地产产商商品品的的风风格格一一致致，附附以以外外观观立立面面效效果果图图等等大大量量图图片片信信息息，及及现现场场销销售售人人员员的的介介绍绍，展展示示会会上上还还可可以以派派发一些小礼品，可扩大知名度，挖掘潜在客源。发一些小礼品，可扩大知名度，挖掘潜在客源。（八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （十十六六）接接待待中中心心：接接待待中中心心是是一一种种综综合合性性的的房房地地产产广广告告媒媒体体。首首先先，接接待待中中心心配配有有房房地地产产商商品品的的各各种种详详细细图图表表及及说说明明，并并由由专专职职人人员员进进行行讲讲解解。其其次次，接接待待中中心心通通常常放放置置房房地地产产商商品品的的模模型型，供供来来访访者者参参观观。其其三三，接接待待中中心心也也是是一一种种散散发发说说明明书书广广告告的的理理想想场场所所。最最后后，接接待待中中心心可可以以有有专人详细回答来访者提出的各种问题，消除他们的疑问。专人详细回答来访者提出的各种问题，消除他们的疑问。（八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （十十七七）样样板板间间：样样板板间间与与被被陈陈列列在在橱橱窗窗里里的的自自行行车车、照照相相机机、电电视视机机等等样样品品商商品品同同样样性性质质，所所不不同同的的是是由由于于房房地地产产商商品品自自身身的的特特殊殊性性，样样板板间间本本身身是是一一个个容容器器，而而不不像像其其他他商商品品那那样样被被放放置置在在特特定定的的容容器器内内。样样板板间间的的设设立立方方法法可可以以有有多多种种，比比如如在在建建筑筑完完工工推推销销期期间间选选择择其其中中一一个个各各方方面面条条件件比比较较标标准准化化的的单单位位作作为为样样板板间间，对对外外开开放放，供供有有意意购购买买者者参参观观等等。样样板板间间具具有有其其他他任任何何房房地地产产广广告告媒媒体体所所不不能能代代替替的的地地位位，样样板板间间最最大大的的特特点点就就是是真真实实性性，样样板板间间的的布布置置应应产产生生强强大大的的吸吸引引力力，吸吸引引潜潜在在投投资资者者做做出出快快速速投投资资的的决策。决策。 （八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （十十八八）透透视视图图：将将各各案案外外观观立立面面以以美美化化写写意意方方式式不不同同角角度度表表达达，而而广广泛泛用用于于平平面面媒媒体体或或销销售售现现场场上上者者，称称为为透透视视图。图。（十十九九）销销售售海海报报：销销售售海海报报是是商商品品现现场场销销售售的的必必备备品品，内内容容包包括括房房地地产产商商品品的的全全貌貌、结结构构户户型型图图，及及文文字字说说明明，主主要要突突出出其其商商品品的的特特点点，内内容容丰丰富富，供供购购房房者者做做决决策策分分析析，研究参考。研究参考。（八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （二二十十）模模型型：模模型型就就是是依依照照某某一一实实物物的的形形状状和和结结构构按按比比例例缩缩小小（或或放放大大）的的仿仿制制品品。房房地地产产模模型型一一般般是是房房地地产产的的总总体体模模型型，通通常常包包括括周周围围的的绿绿化化与与附附属属设设施施，房房地地产产建建筑筑模模型型则则包包括括道道路路的的连连接接，给给观观看看人人提提供供俯俯瞰瞰房房地地产产全全景景的的机机会会，同同时时，精精美美的的房房地地产产模模型型广广告告是是有有诱诱惑惑力力的的，但但是是房房地地产产模模型型广广告告仅仅仅仅反反映映了了房房地地产产的的外外形形，给给人人提提供供的的信信息息是是有有限限的的，因因此此，模模型型广广告告只只能能用用于于面面上上的的宣宣传传，只只能能作为一种补充广告。作为一种补充广告。（八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具 （八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具（二二十十一一）家家具具配配置置图图：根根据据户户型型对对其其进进行行家家具具装装饰饰的的配配置置，以以供供购购房房者者参参考考。更更主主要要的的目目的的，是是让让其其身身临临其其境境感感受受成成屋时的样子，帮助成交。屋时的样子，帮助成交。（二二十十二二）交交通通动动线线图图：交交通通动动线线图图是是对对房房地地产产商商品品附附近近的的街街路路布布线线、公公交交车车线线路路、及及附附近近各各生生活活机机能能的的综综合合平平面面图图，客客户户可可以以通通过过它它了了解解房房地地产产整整个个区区域域的的环环境境情情况况及及交交通通的的方便性。方便性。（二二十十三三）都都市市计计划划图图：都都市市计计划划图图主主要要反反映映的的是是房房地地产产商商品品周周边边的的环环境境在在近近段段时时间间内内将将要要发发生生的的改改变变，可可让让客客户户了解到这块地段将会带来的升值潜力。了解到这块地段将会带来的升值潜力。（二二十十四四）灯灯箱箱：灯灯箱箱广广告告在在房房地地产产广广告告中中只只作作为为一一种种补补充充广广告告，多多用用于于售售楼楼处处内内部部，利利用用对对人人视视觉觉上上的的冲冲击击力力，来完成加深客户对产品印象的作用。来完成加深客户对产品印象的作用。（八）认（八）认 识识 媒媒 体体 及及 销销 售售 工工 具具