一、综述：片区竞争环境综述（一、综述：片区竞争环境综述（增加总论描述增加总论描述）二、竞品项目列表二、竞品项目列表三、竞品个案分析、案例学习三、竞品个案分析、案例学习一、综述：集美楼市一、综述：集美楼市0909年全年价格持续上涨，供不应求年全年价格持续上涨，供不应求n集美区近年： V型走势与全市一致，2009年成交量出现爆发式增长，达近年新高，全区销量65.34万 ，占全市市场份额16.7%。n集美区近期：09年上半年住宅市场以消化上一年存量为主， 09年下半年前期受金博水岸一期、大学康城、红树康桥、金海湾四个项目进入尾盘影响，全区成交量萎缩；11月以后金博水岸二期、海聚天下等项目再次推动成交量浮动上涨。 全区住宅均价整体波动式上涨，2010年2月达到9476元/，月均涨幅7.5%。一、一、综述：综述：集美城区容量：集美城区容量：07-0907-09年年均年年均20-2520-25万万主要竞争板块集美板块项目情况图(统计时间：2010.3.23)项目名称开盘时间推出套数主力面积（）均价（元/）主力产品总价销售率月均销售量客群祥和雅筑08.01212二房80-90三房110-120541950-60100%18集美城区泛公务员(大学教师、医生、机关单位等)、杏林工业区职工为主。禹洲大学城一期08.122294二房80-90429337-43万98%183岛内的占了1/3，部集美、同安客户，还有漳泉、龙岩、三明等外地客户。自住、投资参半，职业上以岛内工薪阶层、外地私营业主、周边老师等。泉舜泉水湾08.041204二房54-62二房85-88881175-8088%75岛内年轻自住客，集美片区泛公务员全体，温州客是典型的群体红树康桥08.09769二房82-86679355-6090%64集美大学教师和集美白领阶层，少量岛内客户古龙御景09.091191二房80-90三房130-150942075-14060%92集美学区教师、职工及当地居民占40%岛内投资和自住客占40%，外地（三明、泉州）投资客，部分自住占10%以上海聚天下09.10235三房100-110三房120-130673175-8081%78岛内客户50%以上，集美片区40%，外地10%左右海景明珠10.01214二房80-90三房120911770-10054%40集美片区主力，包括泛公务员群体、拆迁户，10%左右岛内年轻自住客。注：考虑到2008年市场深度调整，因此以上月均销售量在时间统计上剔除了2008年。集美目前集美城区年商品住宅的消化能力为2025万n 扣除2008年全年房地产深度调整此项因素，扣除远在大学城片区的祥和雅筑和禹洲大学城，在2009年这一年时间内，集美城区消化2100套普通住宅，合计约20-25万 集美城区1年半时间内各项目各户型去化情况总表(统计时间:2010-03-23一房二房三房四房和以上项目名称均价50以下50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-160 160-180 180以上泉舜泉水湾882360642466755454502余量531056401红树康桥680746208846057573110余量051165925古龙御景94651861077218965737余量1461350638420海聚天下6740261301311728余量51612101海景明珠9263311391401820191544余量15730216131144合计-2957526791199840981112251471387974余量20012611141730754740214645销售率32%84%77%88%79%25%93%95%79%73%85%42%39%注：不考虑2008年市场低靡期，因此销售周期为2007年下半年至今1年半集美城区集中供销区集美城区市场向岛内衍生性和户型的首次置业性、兼顾投资性是产品供应的主线主要产品线基本在首置80-90 二房扎堆。集美一、综述：集美城区产品线：首置二房供应为主一、综述：杏东片区容量：杏东片区容量：07-0907-09年年均年年均30-3530-35万万目前杏东片区年商品住宅的消化能力为3035万本案所在杏林板块项目情况图(统计时间：2010.3.23)项目名称开盘时间推出套数主力面积（）均价（元/）主力产品总价销售率月均销售量客群大学康城二期07.121693二房80-90三房120-140530048-67万99%13950%以上是岛内，主要是湖里区，30%是杏林周边客户，其余是来自海西片区，自住为主，部分投资。海韵华庭08.06134三房130-135563870-75万81%10杏林周边客户为主，部分岛内客户，少量外地客户，自住为主。中铁海湾华庭0707135二房86-96(挑高5.6)701360-70万97%8杏林周边客户为主，部分岛内客户，少量外地客户，自住为主。悦美筼筜06.06847三房120-160682180-90万98%28杏林周边客户为主，部分岛内客户，少量外地客户，自住为主。金博水岸一期09.05599三房120-140588060-87万99%85杏林本地，比例50%，职业以泛公务员、教师、私营业主为主，裙带客户多。厦门本岛，比例小于30%；泉州、龙岩等外地比例20%-30%。金海湾三期08.05406四房160-180600466-103万99%40杏林本地比例60-70%，其中又有60-70%为首次置业（他们大多有自己的民房，属于改善型置业），年龄集中在30-40岁。本岛20-30%比例。余下不足10%为泉州、三明、南平、福州。杏林下属乡镇客群非常少，不到1%。金海湾二期07.06519二房90-100778970-78万100%30注：考虑到2008年市场深度调整，因此以上月均销售量在时间统计上剔除了2008年。n扣除2008年全年房地产深度调整此项因素，扣除远位于杏北区域的大学康城，在2007年下半年2009年一年半时间内，杏东片区消化2600余套普通住宅，合计约60万。折算则年去化量约3035万。杏东一、综述：杏东片区产品线：首置、首改、再改供应均衡杏东片区1年半时间内各项目各户型去化情况总表(统计时间:2010-03-23)一房二房三房四房和以上项目名称均价50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180以上海韵华庭56494523354余量61812中铁海湾华庭801945285642余量6231悦美筼筜68212484885548111812687余量315110金博水岸7955684621609019216915111918余量20212348123543537金海湾6002686363305149132926217082余量14合计-4294863225423365222398345341289187余量57510153582148435331销售率88%91%100%96%97%91%97%95%88%89%85%86%注：不考虑2008年市场低靡期，因此销售周期为2007年下半年至今1年半杏东片区市场的内需性和户型的居住性是产品供应的主线从首置二房、首改三房到再改四房，各产品线供需均衡。杏东一、综述：未来短期竞争：杏东1-3年内新增供应年均约40万3.灌口、后溪1.杏东4.园博园、文教区2.马銮湾、杏北5.集美城区6.环东海域集美段本案短期竞争板块市场存量统计表(单位：万)区域 在售余量 已动工量 未动工储备量合计10.439.8112.8153.0216.4039.555.930012.412.440097.597.5512.87.3244.664.760080.180.1合计29.647.12386.9463.6AABBCCn通过几个竞争区域的存量考量：启示A、1-1.5年内，杏东由于在售余量的殆尽和空白，开工量增加，竞争形势加剧。而集美则主要以消化存量为主。启示B、1-1.5年内，杏林新面孔的涌现程度远远高于集美。启示C、1.5-3年内，杏林现有的土地储备量是集美的近三倍。综上：杏东片区需求主力仅依赖本地客源的消化，无法去化逐年递增的市场供应。主要竞争板块其他板块一、综述：一、综述：区域外部竞争：海沧与翔安是长期竞争对象区域外部竞争：海沧与翔安是长期竞争对象集美同安翔安海沧本岛主要竞争板块其他板块 本案长期竞争板块住宅市场存量统计表(单位：万) 区域 在售余量 已动工量 未动工储备量合计海沧112.97112.9737.437.483.83-84.183.83-84.1 234.2-234.5234.2-234.5翔安16.316.358.8758.8777.25-80.9377.25-80.93152.42-152.42-156.1156.1两地总计129.27129.2796.2796.27161.08-161.08-165.03165.03386.62-386.62-390.6390.6集美29.629.647.1247.12386.9386.9463.6463.6海沧区与翔安区是本案长期竞争的主要对象：n 启示A、未来1-1.5年，海沧区与翔安区给集美区带来强劲的存量竞争，以海沧区尤为突出。海沧区市场在售存量位居海沧、集美、翔安三地之首，为集美区、翔安区两倍，集美区与翔安区在售存量相当。海沧区以消化存量为主，翔安区在消化存量以后，开工量将会迅速增加。n 启示B、未来1.5-3年，集美区住宅推售量将达近年顶峰，分别是海沧区、翔安区的4.6、4.8倍，来自海沧、翔安的存量竞争相对较弱。集美区的市场存量分别是海沧和翔安的4.6和4.8倍，集美要应对的本土竞争远远高于外部区域。AB一、综述：未来竞争：2011年中期起竞争压力加大，竞争激烈。20102011201220132014本案35万金博水岸0.4万金銮湾7.5万香港公馆2.1万橡树湾29万杏林建发J2009G028.2万联发J2009G0525万禹洲2009P0244万大学康城16.4万大学康城三期16.5万(聚镇)杏林建设J2007G0223万翔鹭2007JG0112.3万住总2007JG0313.2万东区2009JG028.4万特工2009JG0475.8万泉舜泉水湾A地块1.1万禹洲大学城一期0.4万鹭岛北海湾1.1万红树康桥0.9万古龙御景14万海聚天下0.7万海景明珠1.7万天鹅美苑三期2.8万泉舜泉水湾后期14.2万禹洲大学城后期27.6万东区2009JP0146.2万金都2008TG1433.8万注：表示主要竞争项目表示主要结论2011年起本案的竞争压力加大灌口和杏北影响微弱集美片区主要以消化存量环东海域片区是本案的主要竞争对手与特工合作的2009JG04项目是本案的主要竞争对手主力总价100万元以内主力总价100120万元主力总价140万元左右和以上主力总价120140万元禹洲2009P0244万金博水岸0.4万金銮湾7.6万香港公馆2.1万橡树湾29万杏林建发J2009G028.2万联发J2009G0525万本案35万大学康城16.4万大学康城三期16.5万(聚镇)杏林建设J2007G0223万翔鹭2007JG0112.3万住总2007JG0313.2万东区2009JG028.4万特工2009JG0475.8万泉舜泉水湾A地块1.1万禹洲大学城一期0.4万红树康桥0.9万古龙御景14万海聚天下0.7万海景明珠1.7万天鹅美苑三期(别墅)2.8万泉舜泉水湾后期14.2万禹洲大学城后期27.6万东区2009JP0146.2万金都2008TG1433.8万相似总价区间302万体量一、综述：未来竞争：相似总价区间体量302万一、综述市场总结1、全年走势：2009年集美区整体呈现供不应求态势，全年价格持续上涨。由于受单盘成交影响，近期价格上涨尤其明显；2、片区容量：集美城区年度去化量约20-25万，杏东片区年度去化量约30-35万；3、产品线：目前，集美城区产品供应以首置二房为主，而杏东片区产品供应以首置、首改、再改供销基本均衡；4、未来竞争：海沧与翔安成为集美区的长期竞争对象；集美土地存量三地最大，区域内竞争激烈，尤其是2011年中期起，竞争压力加大；未来1-3年内，杏东片区新增供应年均约40万。二、竞品项目列表（黄色标出部分缺案例的请补充）状态区域序号项目名称依据在售集美区1金博水岸同区域主要在售项目2金銮湾同区域、即将开盘，抢先分流客群3泉舜泉水湾集美区代表性高端项目，市场认可度高；位集美大桥桥头堡，靠近岛内，地理位置上与本案类似4古龙御景集美区代表性高端项目，位杏林大桥桥头堡，靠近岛内，地理位置上与本案类似，同时地处沿海第一排5香港公馆同区域、近期开盘主要在售项目海沧区1海晟维多利亚海沧区代表性高端项目，规模大，位海沧大桥引桥出口，地理位置上与本案类似，拥有绝佳的海景资源2绿苑新城近期开盘，为海沧区主要在售项目，规模大，同时位海沧大桥引桥出口，地理位置上与本案类似岛内1海峡国际社区近期岛内极具代表性的高端项目，规模大，园林景观广受好评，市场口碑好2源昌鑫海湾岛内五缘湾片区主要在售项目，临海第一排3联发五缘湾1号岛内五缘湾片区主要在售项目，临海第一排未推集美区1华润橡树湾为实力开发国企华润开发，品质出众2聚镇体量庞大，为在当地拥有绝对实力的杏林建设开发3碧海蓝天预计5月份即将推出，抢先分流客群4莲花新城集美新城大盘，预计与本案同期推出，将构成正面竞争5莲花哈弗城集美大学城项目，预计与本案同期推出，将构成正面竞争海沧区6未来海岸天湖预计5月即将推出，抢先分流客群7王子广场预计5月即将推出，抢先分流客群1项目概况三、竞品分析金海湾金海湾项目共26幢，分三期开发。一期第一部分由6幢多层组成，建筑面积30385；一期第二部分由6幢7层的多层建筑和3幢12层的小高层，建筑面积63148；二期3幢及20幢11-32层小高层、高层。商业沿杏东路、文达路底层设置沿街店面：一期商业面积1843，44间；二期商业面积2258，24间。开发商杏林建设开发公司项目地址杏林建南商城以东、杏滨路以西占地面积115542总建筑面积301612容积率2.4绿化率45%建筑密度22%物业类型多层、小高层、高层、酒店工程进度封顶落架、园林建造中户数/套2270入住时间一期09年；二期（1-4）09.10，二期（5-6）2010.12；三期（4-5）09.10，三期（1-3)2010.12三、竞品分析金海湾二、规划设计优势项目建筑面积为项目建筑面积为301612 平方米，平方米， 绿地面积为绿地面积为 46216 平方米，绿地率为平方米，绿地率为 45% ，建筑密度为，建筑密度为 22% ，是一个低密，是一个低密度建设、高绿化率的滨海水岸住宅区。度建设、高绿化率的滨海水岸住宅区。项目引进健康环保为主题的规划理念，小区环绕水景规项目引进健康环保为主题的规划理念，小区环绕水景规划，高层区底层架空，人车分流；休闲广场、各组团绿地、划，高层区底层架空，人车分流；休闲广场、各组团绿地、休闲绿地、空间绿地有机结合，充分地体现了水岸住宅的休闲绿地、空间绿地有机结合，充分地体现了水岸住宅的特点，营造亚热带清新、明朗的现代建筑风格。特点，营造亚热带清新、明朗的现代建筑风格。4.6万平米东南亚风情园林，带状社区，邻里开放的规划万平米东南亚风情园林，带状社区，邻里开放的规划方式，整个社区以方式，整个社区以1.7万平方米的中心水体绿化带贯穿，形万平方米的中心水体绿化带贯穿，形成多层次的空间体系，保证了小区宽松的公共空间与幽静成多层次的空间体系，保证了小区宽松的公共空间与幽静的私密空间的和谐统一。的私密空间的和谐统一。三、户型配比（金海湾三期）（销售率统计截止时间？增加户型图）（销售率统计截止时间？增加户型图）户型面积户数/套未售套数销售率二房105-1101160100%三房143-181232697.4%四房154-16458296.5%四、产品标配项目借鉴新加坡社区发展模式，制定了“邻里中心”社区服务概念。引入豪宅专享的“家居新风系统”、中水系统、太阳能热水器、保温隔热外墙、智能安全防范系统。并配备2000平米国际会所。小区配套有小学、幼稚园、托儿所、社区医疗诊所，规划建设中水处理系统，垃圾分类处理系统，社区物业管理提供多样化的增值服务。2007年金海湾二期1-6号楼及三期1-4号楼分别取得预售许可证，二期于2007年3月30日开盘，起价6400元/。金海湾三期于2008年5月1日开盘，起价7000元/，均价8350元/。金海湾二期自07年3月开盘起，成交均价一直维持上扬态势，自7465元/涨至年底的8300元/，进入08年二套房政策的明显影响，项目的量价走势均呈现低迷走势，成交均价一度降至5500元/以下。09年房地产逐步复苏，项目在各类营销活动以及产品性价比高等因素的促动下，成交量得到量的突破，价位基本维持在6千元上下浮动，8月份之后项目进入尾盘销售，每月仅数套的零星交易。五、推盘节奏及售价走势描述三、竞品分析金海湾注：统计时间截止至2010.3.14行销主题：滨海社区。金色生活项目主要卖点：30万平米滨海社区；20平方公里湾区美景，6平方公里杏林湾，6.76平方公里园博园，8平方公里马銮湾；5万平米浪漫风情园林；6项创新格局；品牌开发商实力。项目客群主要为杏林当地居民（二次置业，换房族）和岛内中高阶层投资客（二次置业以上，可作投资或自住），绝大多数是项目周边的杏林客户，也有极少的岛内客户和三明客户（购买二期的朋友推荐，以自住为主要目的）。项目定位为市海湾型城市建设中又一个高起点、高品质的新型滨海人文居住区。通过每届人居展的展示，宣传项目高起点高规划建设典范的形象，打造金字品牌。同时通过项目销售佳绩的宣报、BRT专线的在建以及专家的推荐等系列软文的发布，吸引购房者目光。项目关注与业主之间互动，举办了客户答谢会，游园博园共进晚宴，还邀请教育专家分享教育经验等等。六、客户来源七、营销卖点八、操盘手访谈竞品分析金海湾附：户型图竞品分析金海湾竞品分析竞品分析金銮湾金銮湾开发商杏林建设开发公司项目地址杏林銮浦路南侧，劳动力大厦西侧占地面积14518总建筑面积97338容积率5.2绿化率40.5%建筑密度18.81%物业类型高层住宅工程进度1、2#楼建到15层；3#建到19层户数/套555入住时间2011年10月（一）项目概况（一）项目概况金銮湾结合项目自身的区位优势和海岸第一线的海景价值，整体建筑由南至北连成弧形板式布局，最大限度实现了住宅与海景价值的最优化结合，保证了住户观景的均好性，社区70%的住户能够享受至尊海景，而观景住户达到约90%。项目采用新古典主义建筑风格，弧形板式新光建筑，5千平米地中海风格皇家园林。（二）规划设计优势（三）户型配比户型面积户数/套未售套数销售率二房853100%二房95-10920100%二房123-1418200%三房147-15622400%楼中楼180-3101700%竞品分析竞品分析金銮湾金銮湾注：统计时间截止至2010.3.14竞品分析金銮湾（四）产品标配项目1000平米业主专属泛会所，国际星级物业管理。5千平米南地中海湾区园林，海旋广场、八角亭、棕榈广场超五星入户大堂及电梯厅，打造专属于业主的皇家生活。户型方面，独创80-150平米优+户型，超大入户花园、客厅落地玻璃大窗、270度广角凸窗、海景包厢主卧，大面窗景排开。金銮湾的户型设计在突出高层住宅以景观为主的特点的同时，还从人性化的角度出发，设置了80150平方米的多种户型种类，使每户充分享受到阳光、海景等纯美自然景观。其中，二房户型还设计了5-7平方米的多功能房，可作为书房、婴儿房、会客室、视听室等用途，以满足个性鲜明的现代人的不同需求。（五）推盘节奏及售价走势描述雍景金銮湾2010年3月13日盛大开盘，所有房源一次性推出，5788元/起，均价7600元/。近期保持日均10套的速度签约签约均价在6400-7000左右浮动。竞品分析金銮湾（六）客群来源自住为主，主要杏林本地居民，部分来自龙岩、漳州、泉州等地，在杏林经商多年的私营个体户，以及来自岛内自住客群。开发理念：打造高品质、高格调的西海岸首席精英生活领地行销主题：全景湾居拥海生活项目卖点：项目良好的地段优势及优越的海景资源；采用新古典主义建筑风格，引进artdeco精工风尚；5千平米地中海皇家园林；独创80-150平米优+户型；曾营小学教育资源。（七）营销卖点项目主打海景、湾区概念，自08年动工起就提出“海居”、“湾居”、“金质社区”、“聚集城市主流人群”等生活理念。同时于2010年1月13日启动“媒体接待日”活动，首邀厦门主流媒体前来品鉴，共赏“全景湾居拥海生活”的海生活，进一步深化湾居理念。在项目蓄客期间，推出“选房送红包购房优惠至元宵节“的优惠活动，吸引潜在客户群。（八）操盘手访谈竞品分析金銮湾附：主力户型二房二厅（93-105）：n户型格局方正，动静分离，双阳台设计；n4.2米客厅，带7平米大阳台、落地玻璃门，使得采光通风佳；n主卧室拥有独立会客室，可改衣帽间或小书房，功能多变，凸窗设计更使得视野开阔；n主卧与次卧相隔甚远，保证了私密性。三房二厅二卫（147-160）：n入户花园设计，让室内绿意凛然n客卧及客厅均带有弧形超大阳台，既让生活更加便利又可举办家庭活动，可谓生活惬意；n户型合理利用空间，格局方正；n但厨房餐厅靠近门庭，略显不足。竞品分析香港公馆（一）项目概况开发商厦门建昌房地产开发有限公司项目地址集美杏林月美路与杏林东路交叉口东南侧占地面积5905总建筑面积28539占地面积5905绿化率35%建筑密度绿化率35%工程进度建至地面5层住宅总套数158套入住时间2011年10月（二）规划设计优势该项目位于繁华杏东路商圈，周边购物娱乐休闲设施一应俱全；项目规划设计为2幢16-17F商住楼，底三层为5600平米商业广场，共计59套商铺。其中，1号楼两梯两户纯板式设计，为90二房和130三房，户型方正、南北通透；2号楼一梯四户，均为90两房，采用了挑高3.6米的设计，两房可以变为四房。建筑风格为时尚港式，外墙涂料。（三）户型配比（销售率统计截止时间？增加户型图）户型面积户数/套未售套数销售率二房89-9313010221%三房130282125%注：其中二房102套为挑高3.6米。毛坯交付，底商5600，无会所、幼儿园，大堂及地下室装修未定，地下室为停车场，共计138个车位。（四）产品标配(五）推盘节奏及售价走势描述项目选在元宵节（2月28日）当天开盘，起价8319元/，当日认购即可优惠每平方米200元。项目于3月2日开始有签约记录，自2日至今平均每天签约3-4套，签约均价在8300-8800元/平米之间浮动。竞品分析香港公馆注：统计时间截止至2010.3.14（六）客群来源自住，其中杏林本地居民约占50%，40%为三明、泉州等地在杏林经商的个体户，少量来自岛内。（七）营销卖点开发理念：打造高品质、高格调的西海岸首席精英生活领地行销主题:都市地标港市新豪宅项目卖点：地段配套成熟，位于杏东路繁华路段；n名家设计师量身定做挑高3.6米的专利户型“两房变四房”；n项目规划有5600平商业广场，适合自住和投资。项目位处杏林最中心地带，周边配套齐全，为本地居民所认可；教育资源丰富，业主可就读曾营小学，而且主力产品为挑高3.6米创新“两房变四房”户型，这三大优势将大大促进项目销售。（八）操盘手访谈竞品分析香港公馆竞品分析香港公馆附：户型图竞品分析华润橡树湾（一）项目概况（二）规划设计优势开发商华润置地（厦门）有限公司项目地址杏林北路和三南路交汇处占地面积9.6万总建筑面积31万容积率3.28绿化率40%建筑密度20%物业类型花园洋房、高层住宅、商业、幼儿园工程进度高层施工中（10F）住宅总套数3000套入住时间2012.12该项目一期由G04-1、G04-2、G04-3三个地块构成，总用地面积60630，计容总建筑面积202039，其中G04-1与G04-2地块199052，G04-3地块2987。住宅部分由3幢33层、1幢32层、1幢30层、4幢18层的高层，以及1幢9层、3幢6层的多层共计12幢组成。公建部分主要由一个9班幼儿园及商业构成。计划于2012年10月建设完成。整体建筑以围合式、线状结合布局，增添了住宅空间的趣味性和生动性。建筑立面秉承“橡树湾”学院式文化风格，坡屋顶设计，高低错落，造型端庄，古典与现代交相辉映。高层底部采用花岗石，上段以红色砖墙为主，局部以白色线角加以点缀，并结合坡层顶设计大面积的落地景观外窗，整体上给人以稳重成熟典雅之美。（三）户型配比据悉，该项目高层拟精装修，洋房以毛坯交付，具体装修标准未知。地下室为停车场，共计936个车位，地上95个车位，合计1031个车位。（四）产品标配(五）推盘节奏及售价走势描述户型面积户数/套未售套数销售率二房80-89135613560三房120-1391971970三房140-1651161160四房17432320据悉，2010年下半年预计将推出一期中的8幢，共计624套，合计面积8万。具体推盘量视市场情况而定。竞品分析华润橡树湾竞品分析海晟维多利亚（一）项目概况（二）规划设计优势开发商厦门海晟房地产开发有限公司项目地址海沧区沧虹路与海沧大道交汇处占地面积9.2万总建筑面积37万容积率3.4绿化率41.5%建筑密度15%物业类型高层住宅工程进度小区绿化住宅总套数2580套交房时间一期：2010年6月二期：2011年年底项目占地9.2万平方米，总建37万平方米，由20栋高层住宅，最高34层，以及地下商场，会所、和国际双语幼儿园，以及地下停车场，其中车位1063个组成。以最为经济便捷的小区内环道路及与道路互为缠绕的小溪，围合形成一个湿地小岛，构筑小区的人工景观核心区域，道路外环绕一圈点式建筑，形成一溪一岛，一片一环的空间格局，超低密度的自由散点式布局。在景观设计、建筑风格、产品细节、园林风格所等方面，每一细微处都融入了二十一世纪全球视野的海洋文化，无一不倡导一种海洋、建筑、人群、文化等和谐交融的海岸生活。夏威夷贝尔高林营造的“近8万平方米的维多利亚风情主题公园”社区，以及“国际双语贵族教育配套”、“私家海洋俱乐部”等产品魅力的强悍支持，将本项目打造成“世界级滨海公园城”。建筑风格深邃、典雅、纯净、品味，融合部分欧式元素的现代建筑，立面外观是时尚的，稳重的。色调典雅纯净、园林风格立体式园林景观设计，以水为主的多主题园林景观呈现，阳光海岸湿地溪流，洋溢浪漫气息的亚热带风情园林。（三）户型配比（四）产品标配(五）推盘节奏及售价走势描述户型面积户数/套未售套数销售率二房84-895113593%三房115-1396055485%五房170-19146219358%楼中楼163-332715030%交房标准：毛坯交付，采用Lowe中空玻璃、不锈钢栏杆；楼梯间采用米黄色马可波罗瓷砖、电梯门采用大理石，消防栓木座装饰，消防门为钢木门。社区配套有1400会所、24班幼儿园以及4000共计34间商铺的地下商场，目前暂定会所功能为一楼10间商铺，二楼暂定为咖啡厅、棋牌室和健身房。地下车位共计1063个车位。一期于07.7.23推出1#-6#，共计731套，开盘当天即告售罄。二期09.9.26陆续推出7#20#，共计1649套，目前销售率为81.9%；开盘至今，随着中小户型的快速去化，以及后期优质房源去化，成交价格持续保持稳定上涨态势。目前所剩房源户型面积大，去化速度放缓。竞品分析海晟维多利亚注：统计时间截止至2010.3.14（六）客群来源一期：自住，以烟草系统的职工为主；二期：主要为以自住为主，在厦门岛内工作的新厦门人；部分投资，其中约有200套为温州炒房团购买。（七）营销卖点1、沿海第一排，海景成为了本案的第一卖点；2、社区内近8万主题公园，超低建筑密度、超高绿化率，大大提升了项目品质；3、具有良好教育配套：社区内的双语教育幼儿园和周边双十小学；4、海沧引桥动工建设，将大大缩短到达岛内距离；5、外围长达5.8公里的海沧湾公园建设。一期的成功销售为本案大大提升了人气。二期的成功，首先是在于入市时机的把握准确。此前房地产市场的不景气，使得一期和二期的推出时隔两年。但在这两年之间本案做了很多宣传炒作，同时海晟公司也在园林景观等投入了很多的资金，例如通过夏威夷贝尔高林营造的“近8万平方米的维多利亚风情主题公园”社区大大提升了项目的品质，同时本案产品的一个高附加值，也大大提升了项目品质。（八）操盘手访谈竞品分析海晟维多利亚附：住宅装饰标准1、外墙：陶瓷马赛克锦砖，裙楼为花岗石贴挂面（或仿石面砖）；2、内墙：腻子刮平；3、顶棚：腻子刮平；4、地面：结构找平；5、门窗：LOW-E中空玻璃铝合金门外窗，分户门为胶合板，户内门住户自理；6、厨房、卫生间：内墙、顶棚（水泥砂浆抹灰）、地面（水泥砂浆防水楼面）；7、阳台及入户花园：内墙（同外墙）、顶棚（外墙涂料）、地面（同卫生间）；8、电梯：广州日立电梯；9、其他：所有跃层套内电梯采用木质简易楼梯，住宅每户设一个给水龙头、家居智能箱、黑白可视对讲室内机。至各房间线路及插座由住户自理。附：主力户型图竞品分析海晟维多利亚二房：89平二房：115平二房：131平二房：191平二房：169平案例学习未来海岸（一）项目概况该项目总建筑面积超百万平米，是南中国最大滨海健康休闲社区，着力打造成一座山、海、湖、岛四位一体的国际生态新城。物业类型涵盖公寓，别墅，商住楼，高层，小高层，多层，独栋别墅和双拼别墅。其景观设计，以亚热带植物为主的夏威夷风格，最具特点的是“不设中庭”。该项目以名校教育配套为战略切入点，以构建功能完善的大社区为最终目标。通过完善自身居住、商业配套，得以在原本区域认同度超低的岛外海沧成功打造超百万平的大盘。引进了北京师范大学海沧附属学校，构筑了从幼儿园、小学、初中、高中、大学到在职培训等一条完整教育链，形成极大的亮点与吸引力，带动大盘前期销售以及人气累积。该项目共分为鹭景湾、浪琴湾、碧海湾、蓝月湾、水云湾五部分：一期：鹭景湾，观海别墅。用地面积约14.2万平方米，建筑面积约105331平方米。其中主会所，建筑面积9952平方米，框架两层，局部三层结构，造价约1500万元；别墅56幢，建筑面积约57779平方米，框架三层结构；公寓15幢，建筑面积34990平方米，框架五层，局部六层结构。绿化率达到60。二期：浪琴湾，处于未来海岸的中心，海景景观良好。建筑面积230182平方米，占地面积112810平方米，容积率1.79，绿化率52.3%。三期：碧海湾，位于未来海岸东北角。项目占地55687平米，建筑面积约18325平米，容积率0.31，建筑密度14.1%，绿化率48%。小区以单体别墅、双拼别墅和会所为主要建筑形态。四期：蓝月湾，低密度高层住宅区，以Y型建筑布局为主，营造板式居住效果。建筑大部分南北朝向，最大楼距超过180米，采光好，通风佳，两梯两户，低可赏园景，高可望海观山。五期：水云湾未售。案例学习未来海岸四期蓝月湾 （一）项目概况开发商厦门海投房地产有限公司项目地址海沧嵩屿海沧大道旁用地面积76763总建筑面积232546容积率一期2.6，二期3.2绿化率一期51.7%，二期45%建筑密度18.8%物业类型小高层、高层工程进度已完工住宅总套数1454户交房时间2008年10月该项目规划为高层、大型商住楼和社区幼儿园，12幢18-28层高层，共1454户住宅。以Y型建筑布局为主，营造板式居住效果。建筑大部分南北朝向，最大楼距超过180米。建筑风格为新古典主义，立面简洁，明快，园林为地中海风情园林。总结该项目规划特点，主要有以下五点：靓：建筑村落式布局。保证观景的均好性，做到步移景异处处靓丽；无并排、平行的建筑，确保住户的私密性。宽：低密度、高绿化率、宽楼距、好视野。住者于起居之间远眺海湾秀色，尽揽社区美景，还可在园内闲庭信步。分：人车分流、部分地面停车。确保了社区内行人的安全，同时也兼顾了有车族的停车便捷。明：楼房以东南朝向为主，采光好，无暗的卫生间，达到住宅的节能性。透：房间通透、空气自然对流，窗景以山、海、湖、园景谐和而成。（二）规划设计（三）户型配比（四）产品标配(五）推盘节奏及售价走势描述户型面积户数/套未售套数销售率二房881002008060%三房108-1401102499.6%四房150以上1400100%楼中楼120100%毛坯交付，地下停车位共计560个车位，小区配套有网球场、游泳池、健身房、壁球馆、高尔夫练习室、乒乓球室。一期2005年5月1日开盘，推3幢18层小高层204户，起价4208元/起价，均价4500元/；二期2006年9月2日开盘，起价4708元/，均价为5600元/。层差价60-100元/层之间。近期二手住宅售价大致在7000元/。案例学习未来海岸四期蓝月湾 注：统计时间截止至2010.3.14（六）客群来源（七）营销卖点（八）操盘手访谈以岛内客群为主，70%以上，其中包括在厦门工作的年轻人士首次置业客群，中年二次置业客群，均以自住为主，但其中二房多以投资客为主；外地客群30%以下，全省各地，漳州、泉州客群占大部分，以私营企业主为主，外地客群主要通过其在龙岩、泉州、三明、福鼎设立的营销中心了解该项目。1、名校教育配套；2、逐步完善的社区居住、商业配套；3、依山靠海的景观优势，低可赏园景，高可望海观山。 依托未来海岸前期大量的活动营销，以及随着前三期社区配套完善，社区、项目品质的显现，四期热销顺理成章。案例学习未来海岸四期蓝月湾 案例学习未来海岸四期蓝月湾 附：户型图占地：79589m总建：358607m容积率：3.16绿化率：26%建筑密度：-物业类型：高层，小高层规划：九幢，地上28层 ， 总 户 数1204户 ， 停 车 位499个由8幢28层的高层和1幢12层小高层建筑组成，共1204套。配套情况嘉农商贸城、国贸商城、集美二小、乐安中学、厦门第二医院、嘉庚公园、嘉庚体育馆、集大图书馆。户型配比一房，38m2，总60套，余60套，去化率0%；二房，54-58m2，总64套，余10套，去化率84%；60-64m2，总246套，余113套，去化率54%；85-90m2，总675套，余117套，去化率83%三房，106m2，总54套，余0套，去化率100%；120m2，总54套，余2套，去化率96%；140m2，总50套，余3套，去化率94%；楼中楼，240m2，总2套，余0套，去化率100%。销售状况开盘时间：2008.04.30总1204套，销售率：75%，销售均价：8848元/客群来源集美地区为主,其次为温州投资客；职业以民营企业家为主；年龄在45岁以上；集美本地客户购房目的以自住为主，投资比率低于5%。营销卖点1、集美大桥桥头堡位置，邻滨海大道；2、附近将引入三大超市，商业分为浓厚；3、小户型低总价数据来源：厦门网上房地产；截止至2009.12.28统计数据竞品分析竞品分析泉水湾泉水湾竞品分析金博水岸（一）项目概况开发商厦门杏林建设开发公司项目地址集美区高埔路西侧、光华路南侧占地面积36741总建筑面积162566万容积率3.9绿化率41.55建筑密度22.79%物业类型5幢21-33层高层工程进度一期的3，4，5号楼全面落架中户数/套1033入住时间2011年6月（二）规划设计优势该项目由5栋2733层的现代风格高层建筑组成，16万平米水岸社区金博水岸以打造“园博园旁的水岸明珠”为规划目标，创意性地采用弧形布局实现住宅与海景价值最大程度的融合。最大120米的超大楼间距，打造低密度、高绿化率的生态健康空间。该项目建筑造型注重单纯简洁与现代造型设计的双重性，规正的现代几何形体凸显建筑的现代感，顶部隔栅、底层架空。建筑立面色彩以金色和白色为主，辅以咖啡色构架和蓝色玻璃窗的点缀。园林风格为加勒比园林风情园林。（三）户型配比（四）产品标配竞品分析金博水岸户型面积户数/套未售套数销售率单身公寓54-57710100%一房89-92630100%一房104-108128398%二房119-126101298%二房126-130930100%三房130-1451831890%楼中楼219-22140100%一期：二期：户型面积户数/套未售套数销售率二房108-1161071288.8%三房148922572.8%三房156-1731809653.3%楼中楼194-28514935.7%毛坯交付，底层架空，社区内设有2578平方米的大型幼儿园，项目还设有1416平方米的高尚会所和4722平方米的风情商业街。注：统计时间截止至2010.3.14（六）客群来源（七）营销卖点（八）操盘手访谈竞品分析金博水岸(五）推盘节奏及售价走势描述2009年5月23日开盘，开盘起价4680元/，均价5800元/，特价房（35套）4680元/，一期开盘即快速去化；二期2009年10月31日开盘，起价5688元/平。二期面积大，景观好，价格高，去化速度相对一期较慢。主要以杏林本地客群为主，公职人员的比例颇高。多为为了改善居住的二次置业者。n景观优势，近享园博园和杏林大桥两大热点市政配套及广阔的西海域美景；n唯一同时享有海景和公园生活的楼盘；n户型灵活多变，大量运用了入户花园、空中院馆、弧形观景阳台、错层阳台、挑高露台、凸窗等流行元素；n配套成熟，曾营小学、杏东幼儿园、第一医院杏林分院、杏东公园和杏东商业圈。项目致力于打造一个低密度、高绿化率的生态健康空间，以最大化建筑南北向间距，加大住宅的景观视角，来提高社区的居住品质。项目主打景观及户型的优势，通过举办“金博水岸金色弧度摄影大赛”、“蓝钻ABC”体验活动、参与人居展、发布软文等活动，加大项目影响力，打造杏林建发“金”字招牌。竞品分析金博水岸附：户型图三房二厅（155）：n户型布局紧凑，南北通透，空间层次清晰；n主卧南北通透配备飘窗，独享观景阳台；n次卧设计飘窗或配备海景阳台，内品绿影婆娑，外赏海鸥翱翔。三房二厅（174）：n厨房配备工作阳台与储藏间，将橙色阳光随时藏进家中；n主卧室南北通透，带阔绰弧形观景大阳台，为尊贵空间平添雅趣；n次卧飘窗设计，通风采光佳。二房二厅（107）：n户型温馨格局方正，空间层次清晰；n餐厅与客厅相连；n主卧室带飘窗，配备书房，为浪漫空间平添雅趣。竞品分析泉舜泉水湾（一）项目概况开发商泉舜集团厦门泉舜房地产有限公司项目地址集美乐海路（嘉庚体育馆东南侧）占地面积79589总建筑面积358607万容积率3.16绿化率26建筑密度38%物业类型26-28层高层工程进度工程进入收尾阶段户数/套1204（一期）交房时间2010年3月（二）规划设计优势泉舜泉水湾由三块地组成，总建筑面积35万平方米，是集居住、商业街区和酒店式商务办公为一体的超大复合型社区。整个建筑群气势雄伟、风格时尚，60米宽室外景观休闲长廊。建筑特色是新古典与后现代的融合。（三）户型配比户型户型面积面积户数户数/套套未售套数未售套数销售率销售率一房3860558%二房54-623646981%二房85-88620799%三房105-140158398%楼中楼24020100%注：统计时间截止至2010.3.16（四）产品标配(五）推盘节奏及售价走势描述竞品分析泉舜泉水湾交楼标准为毛坯房，户式中央空调、厨房垃圾处理器豪华入户门、Low-E中空玻璃。贝尔高林原创豪华中庭、富士达永磁同步电梯、酒店式电梯大堂、精装公共门廊、阳光地下车库。70米南北超大楼距、通体陶瓷马赛克外墙、柔性铸铁排水立管。2008年4月30日开盘，开盘起价起价9258元，均价约10000元/。2009年4月加推5#楼。11月推出最后两幢1#和9#。该项目在2009年集中快速去化，成交均价也持续走高，近期甚至已过万。（六）客群来源项目主要客群为当地人为主，项目的时尚定位也吸引了不少岛内工作的年轻人以及部分周边城市客群。置业目的：首套置业的，投资以及换大房的二次置业者。（七）营销卖点（八）操盘手访谈竞品分析泉舜泉水湾n项目高标准住区+街坊文化商街；n配套齐全，紧临嘉庚体育馆，靠大唐世家、大学湾生活区，附近有农贸市场；n交通便捷，位于环东海域起点、BRT集美第一站，处于集美大桥入口处，出入岛交通方便；n教育氛围浓厚，百年文教具备从幼儿园至高等学府的完整教育核心区。项目在定位规划上，定位成35万平时尚欧洲街区，推广理念为“引领时代的地标性建筑和值得拥有、炫耀的时尚精品”。以现代艺术手法构造原创性景观并采用最新科技，呈现出“国内首创”的景观街区。项目户型多样，满足不同购房者的需求，打造的多款针对性户型，约38平米的一房、54-65平米的小两房、85-90平米的大两房、102-140平米三房和240平米楼中楼。在营销推广上，项目主打“BRT”、“人文”招牌，并通过一系列创意的DIY、名品鉴赏以及时尚体验周等活动，来推广项目的便捷、时尚、个性的生活理念，即“全时尚第一站”。竞品分析泉舜泉水湾附：主力户型图一房：39平二房：60平三房：120平二房：87平二房：63平竞品分析泉舜泉水湾（一）项目概况开发商泉舜集团厦门泉舜房地产有限公司项目地址集美乐海路（嘉庚体育馆东南侧）占地面积79589总建筑面积358607万容积率3.16绿化率26建筑密度38%物业类型26-28层高层工程进度工程进入收尾阶段户数/套1204（一期）交房时间2010年3月（二）规划设计优势泉舜泉水湾由三块地组成，总建筑面积35万平方米，是集居住、商业街区和酒店式商务办公为一体的超大复合型社区。整个建筑群气势雄伟、风格时尚，60米宽室外景观休闲长廊。建筑特色是新古典与后现代的融合。（三）户型配比户型户型面积面积户数户数/套套未售套数未售套数销售率销售率一房3860558%二房54-623646981%二房85-88620799%三房105-140158398%楼中楼24020100%注：统计时间截止至2010.3.16（四）产品标配(五）推盘节奏及售价走势描述竞品分析泉舜泉水湾交楼标准为毛坯房，户式中央空调、厨房垃圾处理器豪华入户门、Low-E中空玻璃。贝尔高林原创豪华中庭、富士达永磁同步电梯、酒店式电梯大堂、精装公共门廊、阳光地下车库。70米南北超大楼距、通体陶瓷马赛克外墙、柔性铸铁排水立管。2008年4月30日开盘，开盘起价起价9258元，均价约10000元/。2009年4月加推5#楼。11月推出最后两幢1#和9#。该项目在2009年集中快速去化，成交均价也持续走高，近期甚至已过万。（六）客群来源项目主要客群为当地人为主，项目的时尚定位也吸引了不少岛内工作的年轻人以及部分周边城市客群。置业目的：首套置业的，投资以及换大房的二次置业者。（七）营销卖点（八）操盘手访谈竞品分析泉舜泉水湾n项目高标准住区+街坊文化商街；n配套齐全，紧临嘉庚体育馆，靠大唐世家、大学湾生活区，附近有农贸市场；n交通便捷，位于环东海域起点、BRT集美第一站，处于集美大桥入口处，出入岛交通方便；n教育氛围浓厚，百年文教具备从幼儿园至高等学府的完整教育核心区。项目在定位规划上，定位成35万平时尚欧洲街区，推广理念为“引领时代的地标性建筑和值得拥有、炫耀的时尚精品”。以现代艺术手法构造原创性景观并采用最新科技，呈现出“国内首创”的景观街区。项目户型多样，满足不同购房者的需求，打造的多款针对性户型，约38平米的一房、54-65平米的小两房、85-90平米的大两房、102-140平米三房和240平米楼中楼。在营销推广上，项目主打“BRT”、“人文”招牌，并通过一系列创意的DIY、名品鉴赏以及时尚体验周等活动，来推广项目的便捷、时尚、个性的生活理念，即“全时尚第一站”。竞品分析泉舜泉水湾附：主力户型图一房：39平二房：60平三房：120平二房：87平二房：63平竞品分析古龙御景（一）项目概况（二）规划设计优势开发商厦门古龙集团房地产有限公司项目地址滨海大道西侧，集美大桥北端 占地面积61141总建筑面积233991万容积率3.8绿化率39建筑密度物业类型13-22层住宅工程进度一期内部装修，二期地下室施工户数/套1610交房时间2010年底项目分两期开发，一期总建筑面积142056，户型独有5.2米挑高户型，买一层送一层；二期总建筑面积91935，拥有135-340的三房、四房及双拼四层住宅。项目充分发挥沿海第一排的优势，以半围和规划布局，拓宽了居住景观视野，做到户户看海、户户观景。项目园林景观规划采用江南园林的手法及传统文人庭苑的意韵，将环境景观融合在现代生活中。（三）户型配比（四）产品标配(五）推盘节奏及售价走势描述户型面积户数/套未售套数销售率一房（带夹层）85-892882793%单身公寓4618613030%单身跃层5410190%二房87-89232797%12118572%134-14192857.6%三房892522443%134-13940100%147-151571475%四房173-177371949%注：统计时间截止至2010.3.17项目交房标准为毛坯房，地下室车库比例为2：1，社区无会所，无配套幼儿园，无运动场所。竞品分析古龙御景项目2009年9月19日开盘，推出的是一期7栋楼中的3、4、5号楼，450多套房源，户型涵盖了46-177的一房到四房，起价8100元/平，均价9000元/平。2009年12月19日和2010年1月底循众加推。自开盘以来，成交量稳定，成交均价持续一路走高，2010年2月飚升至10123元/平。复式楼复式楼（六）客群来源（七）营销卖点（八）操盘手访谈项目由于地段及景观优势，购买人群广泛，自住投资兼有，主要来自厦门岛内、集美本区域以及周边城市的客户。职业以私营企业主为主，还有部分教师和泛公务员群体。n项目位于环东海域临海第一排，主打顶级湾居生活，拥有顶级海景资源；n项目交通便利，前有BRT集美滨海第一站凤林站；n区域人文底蕴深厚，依托集美学村和大学城，项目周边有集美大学、集美中学、乐海中学、集美二小等优质的教育资源；n挑高户型，户型多样化，赠送面积大；n江南风格的中庭园林。项目从建筑产品优势、景观优势、规划前景优势上定位于“世界级湾区，马拉松海岸线上的领跑性建筑”，致力打造一个榜样人群的榜样社区。项目由于自己的海景及配套优势，在推广上，着重强调地段、观景、区域前景以及户型的独有设计，比较忽略项目社区的规划及自身的配套。竞品分析古龙御景附：户型图竞品分析古龙御景竞品分析绿苑新城（一）项目概况（二）规划设计优势开发商海投房产项目地址海沧区沧林路延伸段占地面积20万总建筑面积45万容积率1.45绿化率55.5%建筑密度物业类型小高层、高层、别墅、商业、幼儿园工程进度二组团落架中户数/套二组团：399入住时间2011.10.31项目地处海沧新城引桥下第一站，分为四个组团开发建设，由小高层、高层和别墅等多种不同的建筑形态组成，建筑风格简约现代的、清新明快；在规划上，以板式住宅为主；在园林上，延续绿苑生态与人文性的原则，以主入口景观大道为轴，沿小区主路加强绿化种植，形成绿树成荫的沿路景观，住宅与绿地充分渗透。绿苑新城二组团于2010年2月16日开盘。二组团总建筑面积近6万平方米，容积率1.8，建筑密度18.38%，绿化面积55.5%，由六幢1218层纯板式小高层组成，主力户型为二房8592，部分三房130146。规划上以纯板式结构设计，低密度，舒适度高；运用点、线、面的结合与对比，强调现代建筑的轻、飘、薄与透。采用了大量的凸、低窗台、落地窗，甚至270度阳台让视野开阔，结合跃层露台，建筑天际线更富变化。竞品分析绿苑新城（三）户型配比（四）产品标配(五）推盘节奏及售价走势描述户型面积户数/套未售套数销售率二房85-9223611651%三房134-1471315558%楼中楼150-155241537%楼中楼215-2318712%注：统计时间截止至2010.3.17社区内部拥有4万平方米的三层商业街和12班幼儿园。二组团产品以毛坯交付，地下车位340个。2010年2月16日推出二组团6幢，共计399套，起价7800元/，均价8300元/，开盘优惠200元/。截止3月16日，开盘至今一个月时间内，成交量达206套，销售率达52%，成交均价为8140元/，单周成交价格表现平稳，徘徊在8200元/左右。（六）客群来源（七）营销卖点（八）操盘手访谈竞品分析绿苑新城项目除了吸引厦门本地客户之外，还有大量泉州、温州、龙岩的省内外客户，投资自住兼有。厦门本地客户中新厦门人占据了相当大的比例。n位临引桥第一站，2010年10月引桥开通，与岛内无缝对接；n5.8公里海沧湾公园举步可达；n45万山海悠享大社区；n低密度、高绿化，纯板式、南北通透，舒适度高；n市场稀缺85-92二房产品。项目以“悠哉山海，真自在！”为行销主题，诉求“自在的厦门人”的生活方式，配以对交通、社区规模、产品高舒适度的宣传引导，树立绿苑新城为“自在厦门人”最宜居社区的形象。由此在一开盘即引起购房者的热烈追捧。附：户型图竞品分析绿苑新城二房：88-90平三房楼中楼三房竞品分析海峡国际社区（一）项目概况（二）规划设计优势开发商滕王阁地产项目地址国际会展中心北侧占地面积38万总建筑面积86万容积率1.82绿化率80%建筑密度17.2%物业类型精装修高层、别墅工程进度一期落架户数/套总户数：3000一期：842二期：1552入住时间水 晶 公 寓2009.12高 层 公 寓2010.6二期：2011.5项目分5期进行开发，1、2、3、4期将集中开发住宅产品，5期为项目商业部分。一期项目是由4栋精装豪宅、6栋高层公寓以及10套联排别墅组成，共约852户。一期主力户型面积从120多平米到280平方米。第一期MAUI果岭，由美国迪斯尼景观设计师易道景观大师阿兰强生精心打造，再现休闲与浪漫的夏威夷高尔夫风情。二期“夏威夷棕榈岛”推出“七星级产品原石滩公寓”，五星级海景公寓，二期产品第二大亮点就是二期70%左右的户型都能观海。（三）户型配比（四）产品标配竞品分析海峡国际社区户型面积户数/套未售套数销售率一房5837213862.9%二房89-9340017855.5%三房140-149166398.2%150-1562661694%167108199%1791080100%206-212108992%楼中楼221-35124675%注：统计时间截止至2010.3.16以精装修交付，其中海景公寓装修标准2500-3000元/；水晶公寓3500元/；高层公寓2500元/；原石滩硬装的4000元/；带软装的5000-6000元/。1.2亿重金打造的亚洲六星级会所：由钢构架、玻璃幕墙、石材构成的8000平方的主体建筑为后现代乡村主义。海峡国际会所具有一流的SPA、六星级酒店（设总统套房）、超豪华视听中心与影音中心、国际水准咖啡吧、室外近800平米的大型游泳池、室内恒温泳池。此外，丹麦的顶级音响、意大利进口沙发、来自全球的CD和影片。装修产品品牌名称卫浴杜拉维斯、汉斯格雅橱柜柏丽厨房用品西门子室内墙体墙板与墙纸室内地板复合木地板中央空调国产东芝热水器澳大利亚恒热木门万嘉电梯蒂森克虏伯（国产）海景公寓竞品分析海峡国际社区装修产品品牌名称卫浴杜拉维斯、汉斯格雅、当代、唯宝橱柜柏丽厨房用品西门子室内墙体墙板与墙纸室内地板复合木地板中央空调日本东芝热水器澳大利亚恒热木门万嘉电梯蒂森克虏伯（进口）大堂墙体、地板闪电米黄、雅典米白等水晶公寓装修产品品牌名称卫浴科勒橱柜博洛尼厨房用品西门子室内墙体墙板与墙纸室内地板复合木地板中央空调国产东芝热水器澳大利亚恒热木门万嘉电梯蒂森克虏伯（国产）大堂墙体、地板闪电米黄、雅典米白等高层公寓原石滩装修产品品牌名称卫浴杜拉维斯、汉斯格雅、当代、唯宝橱柜柏丽厨房用品意大利SMEG室内墙体墙板与墙纸室内地板紫檀实木地板中央空调日本东芝热水器澳大利亚恒热木门万嘉锁具以色列Mul-T-Lock(无敌)电梯蒂森克虏伯（进口）大堂墙体、地板闪电米黄、雅典米白等新风系统法国爱迪士小区周界德国西门子可视对讲韩国科迈世报警系统德国博世22#软装增加装修品牌名称厨具德国双立人餐具、茶具唯宝主沙发意大利拉图琪床垫席梦思家电国际品牌家电（招标中）床上用品、家纺、保险柜、窗帘五星级酒店同等配置(五）推盘节奏及售价走势描述竞品分析海峡国际社区2007年12月1日，海峡国际社区一期MAUI果岭盛大开盘，起价12000元/，其中水晶公寓均价为2万元/左右。2009年7月28日，海峡国际社区二期夏威夷棕榈岛正式开盘，推出的约1500套房源，原石滩公寓均价2.3万元/，五星级精装豪宅海景公寓均价1.6万元/。（六）客群来源（七）营销卖点厦门本地较少，多为上海、北京、广州、香港、台湾、新加坡、印尼等省外、境外人士，以私营企业主、高层管理人员、开发商关系户居多。推广语：世界级滨海度假社区力创“台海第一盘”n“86万台海第一盘”，厦门岛内首个建筑面积近百万平方米的大型居住社区；n携手名家，顶级产品；n80%超高绿化率；n多主题夏威夷风情园林；n1.2亿重金打造亚洲顶级SPA会所，顶级会所为核心的社区品位。（八）操盘手访谈竞品分析海峡国际社区项目定位为台海大盘，通过邀请国际设计大师澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计公司、香港贝尔高林、美国泛亚易道会所设计等名家进行合作，打造项目品牌形象，并通过大力度推广，使得台海大盘形象落地。产品方面采取高端完善配备，1.2亿打造会所、超高绿化率的园林，再次凸显高端产品形象。同时营造品质生活气息，采取线下圈层营销等方法使得项目销量一直居于全市前列。1.2亿豪华会所夏威夷滨海度假园林十套样板房13万幻雨魔法师竞品分析海峡国际社区附：户型图一房：59平一房：93平二房：156平二房：89平三房：140平五房：206平竞品分析联发五缘湾1号（一）项目概况（二）规划设计优势该项目重金邀请澳大利亚柏涛和香港贝尔高林进行总体规划和园林设计，共15栋16层纯板式小高层，2.0超低容积率，主力户型为150-180的板式四房。项目采用两梯两户设计。经典户型拥有厦门绝版的6米挑高空中庭院，创新可拓展大凸窗，更有38-76平方米的花园阳台，可赠送面积达11-23平。二期采用修饰“海韵”园林景观的表现手法，建筑直板式偏东规划布置，最大研展景观角度，与海岸线更靠近，楼栋间距更大，景观视野更加开阔。注：统计时间截止至2010.3.16开发商联发集团有限公司 项目地址五缘湾环岛路南侧，安岭路西侧（五缘大桥旁）占地面积112327.8总建筑面积29.4万容积率2.028绿化率50%建筑密度物业类型高层住宅工程进度一期园林完成，二期主体建至地面10-11层户数/套一期：709二期：482交房时间2010年底（二期）（三）户型配比户型面积户数/套未售套数销售率两房6050100%三房137-14090100%150-159316798%161-16877495%170-17966198%180-189121397%193-19532390%200-247831878%户型面积户数/套未售套数销售率三房123-129312713%141281932%159-16217215410%205-22316914613.6%四房139-15982198%175-19834326%楼中楼107-11314750%一期：二期：注：统计时间截止至2010.3.16竞品分析联发五缘湾1号（四）产品标配(五）推盘节奏及售价走势描述竞品分析联发五缘湾1号项目交房标准为毛坯房，二期每栋门厅都采用自动门，底层架空层增加休闲娱乐设施，未来将引入便利店、洗衣店等社区商业配套方便业主日常生活。社区配套无边际大泳池，同时配套规划了2栋二至三层的商业楼及一所9班幼儿园。作为建设部可再生能源建筑应用示范项目，项目采用高效隔热保温材料、景观风力发电、太阳能LED庭院灯、太阳光导照明、德国丝吉利亚五金配件、霍尼韦尔智能安全系统、法国艾迪士新风系统、芬兰通力电梯等高科技设备。配备景观性风力发电机、太阳能光伏发电系统，不仅是一道亮丽的风景线，还能利用风能、太阳能供给小区公共部分的用电，此外，太阳光导技术还能将自然光直接引入地下停车场。联发五缘湾1号于2008年1月12日开盘，均价为14900元/，2009年11月21日联发五缘湾1号二期“熙岸”开盘，首批推出的房源是博海阁及望海阁两栋，共183套，均价约16000元/平。（六）客群来源项目以在厦的漳泉籍私企业主，部分厦门企业高管为主。购买目的：自住为主，部分投资；大部分是厦门人（包括：来厦门长期工作的外地人）；年龄：35岁以上占大多数；购买人群职业特征：商人、证券、公司老总、公务员以及事业单位。（七）营销卖点（八）操盘手访谈竞品分析联发五缘湾1号n沿海第一排，良好的优越的海景资源；n教育配套完善，小区距厦门市属公立五缘实验学校仅一路之隔，业主子女凭购房合同即可免试就读五缘实验学校；n户型设计人性化，全部南北通透、主卧朝南，好格局、大阳台。项目关注产品的打造，引进多项生态科技技术，是厦门乃至福建省首个获得“建设部可再生能源应用示范项目”的小区，从教育、商业、场馆到建筑、园林、设施、服务，特别采用两梯两户设计，创新户型，顶级建材，一切都在以实际行动来打造有影响力的高端住宅项目。项目还将教育与地产相结合，业主子女凭购房合同即可免试就读五缘实验学校的这一利好条件，使得源源不断的吸引新厦门人以及大量外地客户。竞品分析联发五缘湾1号附：主力户型图三房：160平，赠送23平三房：123.9-128.6平，赠送11平四房：220.91-281.54平，送29平三房：141平，送23平四房：174.5-181.3平，送16平四房：155-160平竞品分析源昌鑫海湾（一）项目概况（二）规划设计优势项目以高档商品住宅为主，商业为辅；少部分为联排别墅，大部分为18层的高层，地下室为一层，裙房一层为商业，二层以上为高级住宅。项目采用剧院式布局规划，超大楼间距。户型平面设计使每户均有良好的朝向及景观视线，使每户均匀良好的光景朝向，并满足所有用房均匀对外的通风和采光，近80%户型享受无敌海景。设计有3万平方米超大海洋文化主题园林。开发商源昌房地产项目地址环道路南侧、枋钟路东侧占地面积8.87万总建筑面积22万容积率1.8绿化率50%建筑密度24%物业类型双拼别墅、高层住宅工程进度全部落架完毕户数/套1159交房时间2010年1月（三）户型配比户型面积户数/套未售套数销售率楼中楼98-104200100%120-1401142082%160-16248296%183-19916287%联排别墅403-41418761%户型面积户数/套未售套数销售率楼中楼98-104200100%120-1401142082%160-16248296%183-19916287%联排别墅403-41418761%户型面积户数/套未售套数销售率平层一房4860100%平层二房8713192%楼中楼82-89110298%94-1094175%113-115844843%122-130111893%135-14515566.6%185-229880%户型面积户数/套未售套数销售率平层一房4840100%平层两房94-10013192%楼中楼82-90104496%107-114645514%121-124953563%130-137906330%143-162292031%一期：二期三期四期注：统计时间截止至2010.3.17竞品分析源昌鑫海湾（四）产品标配(五）推盘节奏及售价走势描述竞品分析源昌鑫海湾以毛坯房交付，项目配备会所、地下商场13000、中心主题公园60000平方米，设有216个地面停车位、1119个地下停车位。2007年10月陆续源昌鑫海湾开盘，推出一至四期房源，均为6米挑高，均价2.4万/平方米。在2009年主要以推出特价房的方式促销，售价自2009年初以来缓慢回升。（六）客群来源厦门本地客户比例较少，主要以异地客户为主，其中又以泉州客群占据较大比例。购买目的：自住较少，多以投资兼度假为主，多为二次置业或多次置业者。（七）营销卖点（八）操盘手访谈竞品分析源昌鑫海湾n地处五缘湾沿海第一排，景观资源丰富，区位条件优越。n项目规划面向海湾呈扇形展开，观景面宽。n邻近在建中集美大桥与翔安隧道，未来对外交通便利，吸引泉州客群。n项目以大面积跃层户型为主，定位高端。n挑高6米，赠送面积大，为项目第一大卖点。项目定位为世界一流湾区物业，定位高端。营销推广过程中，配合海洋文化主题园林体验活动、品鉴会、样板房体验活动等活动，将项目品质深入人心。项目本身沿海第一排的绝佳海景以及独特的户型挑高设计，配合持续性“特价房”活动，保证项目的持续稳定销售。竞品分析源昌鑫海湾附：主力户型图二房：130平二房：159-162平合计合计876876套套08年12月业主新年答谢联欢会。08年7月6280元/平起限量特价房09年3月迎业主入伙，交房有礼2008年2月2009年12月活动次数：3次营销主要集中在07年，在该区域及周边已有充分的推广；在08年至09年市场低迷期间无任何营销亮点，直至09年4月市场回暖带动销售。3月76926月77129月77113月77059月685412月77116月70477月6821悦美筼筜悦美筼筜竞品分析悦美筼筜09年8月进龙岩，特惠三重购房礼09年9月-10月七夕、中秋优惠09年4月优惠800-1000/平08年7月庆封顶减价优惠08年6月儿童节、端午节连续节假日优惠活动08年5月四川地震捐款53万09年2月情人节优惠1000元/平09年6月加推36套优惠活动2008年3月2009年3月活动次数：8次在市场行情较为低迷的时期，泉水湾主要通过活动营销造势，但效果甚微。2009年1月至今活动次数：14次09年5月市场回暖，采取更为有效的价格策略，成交量激增，在逐步的提价进度中，成交量迅猛。6月98719月949612月81751月76404月77996月810310月9097合计1204套竞品分析竞品分析泉水湾泉水湾