韶关别墅韶关别墅项目项目市市 场场 分分 析析 报报 告告目录v一、韶关土地市场分析v1.1 2006年土地交易情况v1.2 2007年土地交易情况v1.3 2006-2007土地交易情况比较v1.4 同地段两宗土地出让价格比较v1.5 土地市场小结土地市场小结v二、韶关房产市场分析v三、主要竞争对手分析v四、规划建议v五、案名建议v六、展销中心选址建议v七、工作安排计划宗地编号受让方土地座落土地用途交易方式容积率成交日期面积（公顷）转让金额（万元）土地价格(元/平方米)2006-A-05翁清和韶关市武江区五祖路商业住宅用地挂牌4.52006-3-301.405822101572.05862006-A-06韶关市志诚房地产开发有限公司武江区新华北路商品房住宅挂牌3.52006-3-301.918621801136.24522006-A-07韶关市新展鹏房地产有限公司武江区新华北路商业住宅挂牌4.22006-3-311.922127001404.71362006-A-08胡敏浈江南路商业住宅挂牌32006-3-310.4397148336.593132006-A-10增城市碧桂园物业发展有限公司浈江区腊石坝商业住宅挂牌0.82006-5-22232.462231980137.570752006-A-02韶关市贝科联兴地产有限公司武江区五祖路商业住宅挂牌出让2.42006-6-90.09211902062.9752006-A-11韶关市新江贸易发展有限公司浈江区锋前街商业住宅挂牌出让2.62006-8-250.3546101284.827982006-A-12李天才何新民浈江区韶南大道东侧商业住宅挂牌出让3.22006-10-163.62072150593.807832006-A-13中核韶关锦原铀有限公司武江区乳韶路收费站南侧商业住宅以及办公培训（核工业基地配套设施）挂牌出让2.82006-10-172.47921670673.604391.1 20061.1 2006年韶关土地交易情况年韶关土地交易情况年韶关土地交易情况年韶关土地交易情况表一宗地编号受让方土地座落土地用途交易方式容积率成交日期面积（公顷）转让金额（万元）土地价格(元/平方米)2006-A-14广东恒兴经济发展有限公司、万方（集团）有限公司武江区武江北路水上乐园北侧商业住宅挂牌出让2.42006-10-189.9118136001372.10192006-A-15韶关市天昊地产有限公司武江区工业西路南侧芙蓉新邨内商业住宅挂牌出让2.52006-10-190.823614801796.98882006-A-04韶关车八岭投资发展有限公司浈江区森林公园南面商品房住宅拍卖1.82006-4-174.3072890671.00072006-A-03韶关市东方地产有限公司韶关市武江区工业西路商服（酒店）、商品房住宅拍卖1.62006-4-1722.57857300323.316432005-A-13韶关市梨苑实业有限公司浈江区南郊三公里商品房住宅拍卖2.22006-1-93.84051383360.109362005-A-14韶关市城兴房地产有限公司武江区工业东路商业住宅拍卖2.22006-1-90.1788145810.961972006-A-09韶关市恒星实业有限公司武江区百旺路水上新村北面加油站拍卖0.42006-4-220.360020002006-A-01广东广核置业有限公司武江区工业东路商业住宅拍卖52006-5-310.980720102049.55641.1 20061.1 2006年韶关土地交易情况年韶关土地交易情况年韶关土地交易情况年韶关土地交易情况续表一 2006年韶关市共供应土地2877597平方，其中碧桂园购得2325784平方，东方房产购得225898平方，水上乐园北侧项目99168平方，森林公园项目43092平方，而且这几个项目除水上乐园北侧项目外都已经动工和进入销售阶段。1.2 20071.2 20071.2 20071.2 2007年韶关市土地交易情况年韶关市土地交易情况年韶关市土地交易情况年韶关市土地交易情况宗地编号受让方土地座落土地用途交易方式容积率成交日期面积（平方）金额（万元）土地单价(元/平方)2007-A-15韶关市碧桂园凤凰酒店有限公司浈江区浈江腊石坝良村地块商住用地挂牌1.02007-11-2387332723520269.31493韶关市顺宏房地产有限公司2007-B-04韶关市曲江区源河房地产开发有限公司曲江区矮石路南堤三路旁商业、住宅用地挂牌2007-10-25718595700793.220062007-A-06佛山市皇庭投资置业有限公司武江区原北江水泥厂公共设施及住宅用地网上交易2007-7-20212000302001424.52832007-A-07韶关市碧桂园房地产开发有限公司浈江区启明北路商业及住宅用地挂牌1.82007-7-12239298044655186.60833韶关市碧桂园芙景酒店有限公司2007-A-03韶关市莱斯房地产有限公司浈江区启明北路酒店、商业及住宅用地挂牌5.92007-3-122672949501851.92112007-A-02韶关市信合昌置业有限公司浈江区滨江路商业住宅用地挂牌4.52007-3-91304023201779.1411 2007年韶关共出让土地3589935平方，其中碧桂园集团购买土地320万平方，良村地块容积率在1以下，估计是别墅开发用地，启明北地块容积率在1.8以下，估计是酒店、别墅混合开发。交易面积（万方）交易均价（元/）交易金额（万元）2006287.76 1034.50 72737.00 2007358.99 1815.53 111345.00 1.3 2006-20071.3 2006-2007土地交易情况比较土地交易情况比较土地交易情况比较土地交易情况比较 从上图表可以看出，2007年同比2006年，土地交易面积、交易均价分别增加71.23万平方和781.03元/，增幅分别为24.75%、75.5%。1.4 1.4 同地段两宗土地出让价格比较同地段两宗土地出让价格比较同地段两宗土地出让价格比较同地段两宗土地出让价格比较土地座落土地用途容积率成交日期面积（公顷）转让金额（万元）土地价格(元/平方米)浈江区腊石坝商业住宅0.82006-5-22232.462231980137.5707534浈江腊石坝良村地块商住用地1.02007-11-2387332723520269.3149301 左图显示的腊石坝同一地段两宗土地由碧桂园集团先后于2006、2007购置，2007年的交易单价为269元，比2006年的土地交易单价137.57元升幅达95.5。 土地供应逐年递增土地供应逐年递增土地供应逐年递增土地供应逐年递增 截止2007年11月30号，2007年比2006年增加土地供应71.23万平方。 土地成交价格大幅度攀升土地成交价格大幅度攀升 2007年土地成交均价比2006年增加781.03元/，增幅达75.5%。 土地市场逐渐形成一家垄断局面（碧桂园）土地市场逐渐形成一家垄断局面（碧桂园） 2006-2007年11月30日，韶关市土地交易面积累计646.75万平方，其中碧桂园集团购得土地达553万平方，占土地交易量的85.5。据了解碧桂园将在 芙蓉新城附近又囤积了1000亩的土地，逐渐形成一家垄断。土地出让方式主要以挂牌为主，拍卖为辅土地出让方式主要以挂牌为主，拍卖为辅 土地供应较充足，特别是别墅用地土地供应较充足，特别是别墅用地 政府西迁的发展规划和芙蓉新城的开发建设，城市半径扩大，势必带动周边地区的发展，可供开发的土地迅速增加。 在20062007年已交易土地中，可用作别墅开发的土地估计至少超过200万平方，2008年可做开发别墅的土地超过100万平方，按照容积率0.7，户均面积250平方计算，2008年可开发上市的别墅达2800套，相当于2007年同类物业交易量的10倍。 1.5 1.5 土地市场小结土地市场小结二二、韶关房地产市场分析韶关房地产市场分析06年2007年7月2007年11月销售均价170029823377销售面积28167512802.1 2.1 韶关住宅交易情况分析韶关住宅交易情况分析韶关住宅交易情况分析韶关住宅交易情况分析 由上表可以看出，韶关住宅销售量价齐升，07年11月相对06年成交均价增长近一番，特别是07年下半年的销售量比上半年增长近一番，出现“销售的井喷”。2.2 2.2 别墅交易情况分析别墅交易情况分析别墅交易情况分析别墅交易情况分析06年2007年7月2007年11月销售均价40075995销售面积40322196 从左图表可以看出，7月份别墅的销售面积、销售均价分别是4032平方、4007元平方，11月份销售面积、销售均价分别是2196平方、5595元平方。 韶关市别墅销售11月相比7月出现价升量跌的态势.2.3 2.3 韶关商品房供应情况分析韶关商品房供应情况分析韶关商品房供应情况分析韶关商品房供应情况分析2007年7月2007年11月住宅326338370924别墅1670966084.96 从左图表可以看出，07年11月份比07年7月份韶关住宅总供应量比较平，别墅供应量迅猛增加，这主要是因为碧桂园的10.1上市和后续持续供货。碧桂圆48726.96翡翠湾2160森林观邸14688龙洲岛菲诗艾伦510合计66084.96 在售别墅中，碧桂园供应量占74，其次是森林观邸占22。随着碧桂园开发量不断增加和社区的不断成熟，韶关的别墅市场将逐步形成垄断.2.4 2.4 在售别墅的主要组成在售别墅的主要组成在售别墅的主要组成在售别墅的主要组成2.5房地产市场小结 从住宅的成交量来看，自2006年起成交价格和成交量呈逐年攀升态势。别墅的成交量自三、主要竞争对手分析别墅类别墅类蓉山翡翠湾楼盘名称蓉山翡翠湾销售热线0751-8523111地理位置武江区百旺大道所处片区武江区基本资料开发商/投资商御圣河置业（发展商）策划代理同致行（深圳）物业管理顺德三星级午夜管理有限公司付款方式及优惠一次性9.8折，按揭9.9折占地面积54000 M2总建筑面积65300总建筑面积65300 M2容积率1.2装修标准毛坯建筑规模与类型别墅、小高层层 数3F，15-16F总户数355车位/户数300个左右配套设施芙蓉山，游泳池，会所住宅销售均价9000元/ M2最高价10000元/ M2最低价8000元/ M2工程进度联排已建好见外立面，独立未见外立面物业管理费1.6元/ M2（花园不收管理费）户型比例户型面积户数比例销售率独立别墅347-390 M2236.87%21.7%联排别墅194-263 M29628.66%100%小高层洋房100-180 M223664.47%0%客户特征30%是外地人用于投资、养老、休闲；70%是本地私人老板、公务员、教师等。楼盘主要卖点韶关唯一背山面江的项目，每户可见江景楼盘主要缺点没有合理运用江水资源；销售情况项目分两期开发，一期96套独立别墅全部售罄；二期推出23套独立别墅（目前主推11套，已售出5套，08年元旦再推出10套独立别墅，最后2套预计08年3月推出）。总规划图蓉山蓉山翡翠湾翡翠湾主要户型图首层二层三层四层项目现状营销包装户外广告牌:销售中心:名人效应:蓉山蓉山翡翠湾点翡翠湾点评评优点： 三楼设置观景洗衣间，实属 韶关首创； 赠送超大前后花园； 韶关唯一背山面江的项目，每户可见江景缺点： 没有将江水资源利用价值最大化； 别墅区与小高层住宅不分区，专享性不足，私密 性 别墅间落差不大。 此项目无论地段还是居住环境并不逊色于本项目，而且是韶关目前唯一的独立别墅，因此成为本项目的最直接的竞争对手。韶关碧桂园楼盘名称韶关碧桂园销售热线8861888地理位置浈江区西堤交路七中右转800米所处片区浈江区基本资料开发商碧桂园集团策划代理自营物业管理自营整合推广自营占地面积239万装修标准简单装修总建筑面积430万容积率1.077绿化率42.3%建筑规模与类型高层、联排别墅、叠拼别墅层 数3F总户数663配套设施五星级标准酒店 风情商业广场 省一级标准学校物业管理费房内1.2元/M2 花园0.5元/M2销售均价洋房：2500元/M2别墅：6000多元/M2最高价洋房：3000多元/M2别墅：7000多元/M2最低价洋房：2000元/M2联排别墅：4200元/M2户型比例户型面积户数比例销售率独立别墅227-537 M2联排别墅164-279 M2洋房65-145 M2楼盘主要卖点或产品特色超级配套：五星标准酒店，近10万M2商业广场，省一级标准学校；创韶关至高交楼标准（目前只有该项目带装修）物管服务：酒店式物业管理；品牌效应楼盘预计推出情况07年10月1日推出一期现已售馨；二期将12月1日公开发售200套联排别墅。总规划图主要户型图主要户型图项目现状营销包装此外设置销售中心，开放样板房；投放大量电视、电台广告；户外设置灯旗广告、大型广告 牌。韶关碧桂园点评 该楼盘推出大量别墅，大量占领市场，成为本项目的强大竞争对手 。优势：1、开发商实力雄厚，品牌认可度高，已形成一定的市场影响力；2、该楼盘户型布局合理、居住环境静谧；3、小区内配套齐全，五星标准酒店，近10万M2商业广场，省一级标准学校；酒店式物业管理。劣势：1、地处韶关城郊，位置偏僻，目前没有公交车可直达；2、生活配套不完善，目前该楼盘附近没有大型商场、超市；3、花园面积偏大，而且额外收费，导致客户购房成本加大；4、外立面是半涂料，不够美观耐用；样板房较粗糙。楼盘名称森林观邸（莲花小镇）销售热线8263888地理位置莲花山国家森林公园入口处所处片区浈江区基本资料开发商/投资商韶关车八岭投资发展有限公司物业管理费1.5元/(花园不收费)物业管理韶关市茂基物业管理有限公司整合推广深圳太一广告占地面积49732装修标准毛坯总建筑面积89518容积率18车位78个建筑规模与类型8栋小高层、78户并排别墅层 数17F、3F总户数一期78付款方式及优惠一次性9.8折,按揭9.9折配套设施莲花池、森林公园休闲广场销售均价7500元/最高价3000元/最低价12000元/户型比例户型面积户数比例销售率联排别墅A1 205.154152.56%122%B! 232.981823.08%556%C 242.851114.10%000%D 218.1322.56%000%A2 45.14%000%B222.56%000%楼盘主要卖点或产品特色绝版地段:韶关国家森林公园大门口无敌景观:2700公顷韶关国家森林公园,5000主题莲花池超大赠送:最大约120半地下室、前后花园、近50天顶花园6米挑高大厅楼盘预计推出情况首期07年10月2日推出78套并排别墅，目前仅售出6套；二期将08年2月中旬推出8栋高层洋房。总规划图森林观邸主要户型图项目现状营销包装森林观邸点评森林观邸点评 优势：v1、6米挑高大厅；v2、绝版地段:韶关国家森林公园大门口v3、无敌景观:2700公顷韶关国家森林公园,5000主题莲花池v4、超大赠送:最大约120半地下室、前后花园、近50天顶花园 劣势：1、别墅在铁路傍，干扰生活；v车位露天；v半地下层的通风采光不佳；v定价不科学；v外立面效果不佳。龙洲岛菲诗艾伦楼盘名称龙洲岛菲诗艾伦销售热线0751-8193666，8193888地理位置武江区龙洲岛所处片区武江区基本资料开发商/投资商韶关市悦华房地产开发有限公司策划代理同致行（深圳）物业管理韶关市悦华金地物业管理有限公司整合推广世邦纵横（深圳）占地面积30万平方装修标准毛坯总建筑面积1.9万余平方米（2期）容积率1.14绿化率63%建筑规模与类型全景小高层，联排别墅层 数3总户数184（二期97）建筑风格西班牙风情园林风格水系园林交通状况17路公交配套设施风情商业街、会所住宅销售均价7000多元/ M2最高价8000多元/ M2最低价6000多元/ M2工程进度现楼销售物业管理费1.4元/ M2推出日期07.6.30开盘交楼日期别墅元旦交楼户型比例户型面积户数比例销售率3房2厅2卫（洋房）111-121 M24房2厅3卫（别墅）169-177 M23房2厅2卫（别墅）145-155 M25房3厅3卫220-222 M2楼盘主要卖点或产品特色一线江景（100%推窗见景）；每户赠送面积60-214平方入户花园及20-54平方空中露台；国际标准物业管理；双城中心纯粹岛居；“3重6防”安防系统楼盘预计推出情况一期06年5月推出；二期07年6月30日推出，目前仅剩下5套别墅；三期别墅08年5、6月开卖总规划图主要户型图项目现状营销包装龙洲岛菲诗艾伦点评优势：v1、一线江景（100%推窗见景）；v2、每户赠送面积60-214平方入户花园及20-54平方空中露台；v3、国际标准物业管理；v4、双城中心纯粹岛居；v5、“3重6防”安防系统。龙洲岛菲诗艾伦点评劣势：v1、价格较高，v2、户型布局与车位设计不合理，v3、花园较小，设计封闭，v4、外立面全涂料，v5、曾水浸口碑不佳。3.别墅类小结p1、竞争对手：竞争对手：别墅盘以碧桂园威胁性最大，高层项目以盈翠皇庭为主要竞争对手。p2、价格：价格：相对于碧桂园带装修均价7000元/ M2，市场上别墅盘以蓉山翡翠湾价格更高，现在二期均价9000元/M2，毛坯房。p3、户型：户型：当地人较喜欢碧桂园的大气。p4、营销策略方面：营销策略方面：盈翠皇庭、蓉山翡翠湾做得较好，汇洋威尼斯虽然户外广告多，但样板房和户型不理想。普通住宅类普通住宅类长城世家（一期）楼盘名称长城世家（一期）销售热线0751-8735888，8736888地理位置韶关市武江区工业西路博物馆旁所处片区武江区基本资料开发商/投资商开发商：东方地产，投资商：深长城地产策划代理中原代理物业管理长城物管整合推广深圳盛意廊广告占地面积约76000平方米装修标准毛坯总建筑面积约9万平方米容积率1.13绿化率40.6%建筑规模与类型叠院洋房、多层洋房、电梯洋房层 数3F总户数516车位/户数412配套设施幼儿园，博物馆，会所户型比例户型面积户数比例销售率复式电梯洋房170平方米叠院洋房180平方米2房2厅1卫-3房2厅2卫88-126平方米楼盘主要卖点或产品特色1，200米风情商业街；2，生活配套成熟；3，都市核心：政府重点发展地区；4，合理利用自然资源；5，户型设计新颖（叠院洋房、N+1户型、客厅凸窗）楼盘预计推出情况08年春节前推出第一期总规划图 主要户型图200复式复式四房二厅四房二厅98二房一厅二房一厅126三房二厅三房二厅长城世家概况v 长城世家屹立于工业西最具开发潜质的生活居住圈和经济商圈内。该楼盘现接受意向登记，预计08年春节推出。面积88180，产品、户型多样，布局合理。长城世家（一期）点评优势：v1，200米风情商业街；v2，生活配套成熟；v3，都市核心：政府重点发展地区；v4，户型设计新颖（叠院洋房、N+1户型、客厅凸窗）劣势：v1、距离风情商业街较近，打破宁静的居住环境；v2、景观不佳。汇洋威尼斯（一期）楼盘名称汇洋威尼斯（一期）销售热线0751-8823666，8823888地理位置武汉南路42号所处片区武江区基本资料开发商/投资商韶关市汇洋置业有限公司设计策划意大利帕里迪奥建筑设计公司物业管理韶关市汇洋置业有限公司整合推广蓝域广告（广州）占地面积6000平方米装修标准毛坯总建筑面积12万平方米（一期：6.5万平方米）容积率4.7建筑规模与类型高层层 数31F总户数394建筑风格意大利车位/户数1：0.9住宅销售均价3800元/ M2最高价4800元/ M2最低价2800元/ M2工程进度一期已封顶，外立面未出，二期未开发物业管理费住宅：1.2元/ M2，商铺：1.8元/ M2户型比例户型面积户数比例销售率4房2厅2卫197、154平方米各2814.247%3房2厅2卫123-145平方米33885.8楼盘主要卖点或产品特色首席见江景，又见芙蓉山景楼盘主要缺点1，销售中心位置不显眼；2，没有提供专门停车为；3，销售人员整体素质不高（没有统一着装）；4，一期住宅前有一栋10层高的住房阻碍江景视线；5，样板房不够精美，较粗糙；6、通风采光性差。楼盘预计推出情况分两期开发一期07年6月8日份推出394套，售出184套，现已封顶；二期未开发。现场图片合成效果图汇洋威尼斯（一期）点评优势：v1、背山面江，能饱揽三江六岸之美景；v2、目前韶关最高的住宅建筑物。劣势：v1、销售中心位置不显眼；v2、没有为客户提供专门停车位；v3、销售人员整体素质不高（没有统一着装）v4、一期住宅前有一栋10层高的住房阻碍江景视线；v5、样板房不够精美，较粗糙。v6、通风采光性差；富康山水华府楼盘名称富康山水华府销售热线0751-8619288，8619388地理位置武江区工业西路沙湖公园口所处片区武江区基本资料开发商/投资商韶关市富康物业有限公司物业管理韶关市保康物业有限公司占地面积8.45万平方米总建筑面积25万平方米物业管理费步梯房：0.5元/ M2，电梯房：1元/ M2容积率约2.32绿化率约40建筑规模与类型多层、小高层层 数8F,12F,17F总户数1680配套设施游泳池，会所，幼儿园，健身中心，球场住宅销售均价3000元/ M2最高价3500元/ M2最低价2530元/ M2户型比例户型面积户数比例销售率3房2厅4房2厅126-180 M280%楼盘主要卖点或产品特色广东省绿色住区试验小区；高密封塑钢窗；直饮水；高科技变压排气管；法国戴思乐泳池；配套（武江中英文小学、女子中等职校、工业西肉菜市场、城市文化广场）；物管（ID智能化系统、闭路电视监视系统）楼盘预计推出情况05年5月份首推，由四个小区组成，目前只剩下一个区的12栋小高层未推出，但现已封顶；其他区已推出，销售率高达80汇展华城（二期）楼盘名称汇展华城（二期）销售热线0751-8481888地理位置工业中路，林业局对面所处片区武江区基本资料开发商/投资商韶关市汇展房地产有限公司物业管理韶关市亿科物业管理有限公司占地面积10万平方米装修标准毛坯总建筑面积23万平方米容积率2.29绿化率45建筑规模与类型6栋小高层层 数19F总户数306配套设施田家炳小学、会所、酒店、超市物业管理费步梯楼：0.6元/ M2 ，电梯楼：1元/ M2住宅销售均价3900元/ M2最高价4400元/ M2最低价3400元/ M2户型比例户型面积户数比例销售率三房114-139、142平方米28091.567.97四房180平方米268.5楼盘销售情况分三期开发：第一期06年年底开售现已收楼，第二期分二批，第一批07年7月推出176套售出152套，第二批10月5日推出130套售出56套。四、规划产品建议风格建议：户型面积：其他：五、案名建议五、案名建议我们的思路：我们的思路： 结合项目面湖靠山的自然资源，以及幽静的宜人环境，运用案名向大众显示本项目的环境优美；由于项目以别墅为主，因此案名应该大气并体现身份的象征。 以下是案名的构想：主推案名：v比华利山庄（比华利山庄（beverly hills）宣传语：经典建筑造就经典人生宣传语：经典建筑造就经典人生比华利山庄比华利山庄 案名来源：案名来源： 美国洛杉矶的“比华利山庄”举世闻名的比华利山庄是全球富豪心目中的梦幻之地。它地处洛杉矶盆地边缘的山坡上，其建筑物依比华利山而建，面临一望无际的太平洋海面。在1920年有一位名叫道格拉斯法尔拜恩格斯的电影演员以三万五千美元在山顶购买了一处很醒目的土地，并为其影星女友玛丽皮戈福特建造了一座美轮美奂的庄园，一时间吸引了众多好莱坞男女的目光，他们移居此地，相继大兴土木建造各自心目中的梦幻之园。比华利山庄比华利山庄案名构想：案名构想： 1，利用“比华利山庄”的知名度来命名，既琅琅上口，也容易记住。2，“比华利山庄”的地理位置与本项目相似，位于山坡之上，背山面湖。3，“比华利山庄”是名牌与明星的集中地，它代表财富、品位、名气、身份、文化等多种元素，切合本项目的要求。 经典建筑造就经典人生经典建筑造就经典人生宣传语构想：宣传语构想： 1，“经典”代表唯一、稀缺、典型、有代表性，代表本项目的高雅华丽无与伦比。2，“经典建筑”强调本项目的建设是韶关的代表之作。3，“经典人生”寓意住在本项目的业主拥有尊贵的身份，享受高品质的生活，从而专心地建造自己的事业。次推案名：一、丰泽源一、丰泽源 宣传语：丰泽大地，源远流长宣传语：丰泽大地，源远流长 丰泽源丰泽源 案名来源：案名来源：本项目水资源丰富，碧绿的湖水，波光粼粼。案名构想：案名构想：1，“丰泽”有丰泽大地，滋养万物的意思。2，“丰”寓意丰收，“泽”代表水，水为财；“丰泽”引伸含义为家肥屋润，财源滚滚。3，“源”取“园”的谐音，“源”表示源头，资源。“丰泽源”代表本项目是财富聚集的源头。丰泽大地，源远流长丰泽大地，源远流长 宣传语构想：宣传语构想：1，“丰泽大地”寓意碧水环绕，本项目受水的滋润。2，“源远流长”表示联绵不断，长长久久。3，“丰泽大地，源远流长”喻示本项目在自然资源稀缺的情况下，依然保有一片净土，并永远留存下来。引伸含义为财富永存，生生不息。 次推案名：二，麒麟山庄二，麒麟山庄宣传语：碧翠仙境，麒麟福地宣传语：碧翠仙境，麒麟福地 麒麟山庄麒麟山庄案名来源：案名来源：本项目碧水蓝天，群山环绕，环境优美，风水格局好。案名构想：案名构想：1、麒麟是吉祥神兽，在百兽中地位仅次于龙，乃毛类动物之王。麒麟对老百姓而言，乃是送子神兽；麒麟含仁怀义，麒麟在官员朝服上也多被采用。案名取其含义尊贵吉祥。麒麟山庄麒麟山庄2，“山庄”是表达本项目的地理位置，有居高临下，环境远离都市的感觉。也表达了本项目自然资源的特点。宣传语构想：宣传语构想：1，“碧翠仙境”强调本项目的自然资源丰富，环境舒适宜人，是居住的好地方。2，麒麟因其深厚的文化内涵，在中国传统民俗礼仪中，被制成各种饰物送给未成年的儿童佩戴。有祈福和安佑的用意。3，“麒麟福地”寓意本项目风水格局出众，显示山好水好人更好的概念。次推案名： 三，御龙湾三，御龙湾宣传语：皇者气派，卓越非凡宣传语：皇者气派，卓越非凡御龙湾御龙湾案名来源：案名来源：本项目的人造湖泊弯曲伸延，配合独立别墅大气非凡。案名构想：案名构想：1，“御”代表尊贵，寓意入住本项目的业主身份尊贵，也符合别墅盘的消费群的心理。2，“龙”与“御”相对应，龙为皇权的象征，作为华夏先民的图腾，它代表一种精神，而不是一种物质。龙被中国先民作为祖神敬奉，普遍尊尚“龙”，中国人经常自称“龙的传人”。 3，湾是本项目湖的延伸，“湾”更切合本项目的环境。皇者气派，卓越非凡皇者气派，卓越非凡宣传语构想：宣传语构想：1，“皇者”与案名的“御龙”相对应，体现尊贵。2，“卓越”是表现一种气质，以及延伸到事业的成功。3，宣传语表现案名的大气，并作了进一步的阐释。市场透视u市场状况u市场分析u市场总结市场状况市场状况1，韶关的房价在广东省还处于偏低水平，现正不断增长，楼市均价从06年的1700元/M2，到07年7的2982元/M2，再到11月的3377元/M2，速度惊人，但相对周边地区的房价，甚至是广州的楼价还是有一大段距离，升值潜力无限。2，韶关近期无大宗土地拍卖，并且根据上级的严格调控，土地一再成为稀缺资源，加上09年的火车开通，现在韶关的地价偏低，估计未来地价势必上升迅速。市场状况市场状况3，虽然政府正大力推动西部的建设，并且新政府将迁移到西部，但这需要好几年的发展，短时间无法实现，因此市民普遍以市区作为活动中心，对郊区的楼盘兴趣不大。4，根据以往的居住习惯，韶关本地人一向钟爱大户型，并喜爱较有气派的布局，重视大厅与卧室的空间。5，韶关GDP增长速度缓慢，北江污染事件导致了韶冶停产，还有煤矿和洪灾等等，使GDP减慢2% 。居民收入不高，难撑起高价商品房市场，因此，相当部分买家为广东发达地区的投资客，以广州最多。当地的购房主力为企业老板。市场分析市场分析l别墅项目别墅项目 l高层项目高层项目 l其他项目其他项目市场分析市场分析别墅项目别墅项目 目前韶关的别墅盘有四个：韶关碧桂园、龙洲岛菲诗艾伦、蓉山 翡翠湾、森林观邸。长城世家预计会推出别墅但现在第一期只接受意向登记，08年春节推出推出面积为88180的产品，相信对本项目推出产品的时间会错开，不构成直接威胁。别墅项目别墅项目 目前，韶关的别墅盘以联排、联体为主，独立别墅较少，价格大多在6000-7000元/M2间，最高达到12000元/M2，联排别墅面积在150-250 M2间，独立别墅在360-390 M2之间。货量以碧桂园最多，虽然该项目并未推出独立别墅，但将来并不排除推出独立别墅，并且周边建设将更为完善。 以下为四个别墅盘的分析：韶关碧桂园：韶关碧桂园： 具有品牌效应，目前价格为韶关最贵，并是唯一带装修楼盘，设计大气，符合本地人的要求。但位置较偏僻，样板房比较粗糙，周边配套不足；二期认筹情况不是很热烈，购买客群有相当部分属于广州等地的投资客。芙蓉山隧道的贯通为该盘带来更多便利。碧桂园地大货量多，将是本项目的最大威胁。龙洲岛龙洲岛菲诗艾伦：菲诗艾伦： 与碧桂园一样，地点离市区比较偏远，并且曾经水浸，当地口碑不好。外立面全涂料容易变旧，花园设计封闭不好使用。但该盘景观较好，可望江景单位多。三期别墅将08年5、6月开卖，与本项目构成直接威胁。蓉山蓉山翡翠湾：翡翠湾： 是韶关目前唯一推出独立别墅的楼盘，并且凭借靠山面湖的环境优势为宣传卖点。但户型设计比碧桂园差。第一期没做好，口碑一般。元旦推出10栋独立别墅以及3月推出2座山顶楼王别墅。货量不大，相信对本项目影响较小。森林观邸：森林观邸： 以邻近韶关市国家森林公园为卖点，但有铁路干扰是最大的弊端。10月2日推出一期的78套联排别墅，从3000元/M2到12000元/M2价格幅度较大但销售情况不理想，截止11月29日只卖了6套，并且都是南向单位。该项目对本项目威胁不大。市场分析市场分析高层项目高层项目 由于韶关现在不批别墅的地块，大多以小型地块推出市场，因此，大多楼盘都以高层、小高层为主要产品。在韶关做宣传比较到位的楼盘当中，除了碧桂园以外都有高层产品，龙洲岛菲诗艾伦、蓉山 翡翠湾、森林观邸都是以别墅为主，高层为辅的楼盘，与本项目规划相近。 高层项目高层项目v龙洲岛龙洲岛菲诗艾伦：菲诗艾伦：现正出售高层单位，面积由80多平方的两房到121平方的三房单位，顶层复式3500元/M2。v蓉山蓉山 翡翠湾：翡翠湾：预计08年3月推出全景高层以两房、三房为主，面积在100180平米不等；v森林观邸：森林观邸：预计08年2月中旬推出8栋17层小高层洋房。高层项目高层项目 以高层为主的楼盘有：汇洋威尼斯、沃尔玛广场、盈翠皇庭。v汇洋汇洋威尼斯：威尼斯：为韶关楼市后起之秀，样板房不够精美。9月一期推出394套，售出184套。 34层高， 123-197 M2，向江单位以140 M2，向江单位均价3800元/M2，不望江单位均价3100元/M2。高层项目高层项目v沃尔玛广场：针对客群与本项目不同，不构成直接沃尔玛广场：针对客群与本项目不同，不构成直接威胁。威胁。 以商业配套发达为主卖点，但这恰恰也是缺点，环境较嘈杂。它针对的是中低端消费群，以市区为活动范围的年轻客群与中低收入人群为主。 面积在122-191 M2之间，顶层复式在240-270 M2间，均价3500元/M2高层项目高层项目v盈翠皇庭：价格较高，针对客群与本项目相近，构盈翠皇庭：价格较高，针对客群与本项目相近，构成直接威胁成直接威胁。 以地段、配套、物管为卖点，售楼部设计精美，泰式园林造价高，营销手段高。共推出590套，二期明年下半年开卖，与本项目推出时间相同。 户型由126 M2的三房到211的五房，顶层复式322-376 M2，价格为高层项目中最高，均价4700元/M2。其他项目其他项目 在韶关本地口碑比较好的山水华府与南枫碧水花城价格都比较低，均价3000元/M2左右，销售情况较理想，但针对的客群与本项目有所区别，构成的威胁不大。 市场总结市场总结1，竞争对手：竞争对手：别墅盘以碧桂园威胁性最大，高层项目以盈翠皇庭为主要竞争对手。2，价格：价格：相对于碧桂园带装修均价7000元/ M2，市场上别墅盘以蓉山 翡翠湾价格更高，现在二期均价9000元/M2，毛坯房。3，户型：户型：当地人较喜欢碧桂园的大气。4，营销策略方面：营销策略方面：盈翠皇庭、蓉山 翡翠湾做得较好，汇洋威尼斯虽然户外广告多，但样板房和户型不理想。六、展销售中心选址建议v建议一：火车站、丽晶酒店旁此处优势：1、处于交通枢纽位置,人流多；2、位置显眼，在楼体做户外广告事半功倍；劣势：1、邻近火车站，人流过于复杂，不能吸引目标客群停驻。2、所处位置曾是难尾楼，口牌不佳；v建议二：倚山商务酒店 是政府开会,商务活动频繁之地.大堂可提供5平方米左右的位置及桌椅使用,背墙可以安放模型,租金为一个月1万元.优势：1、该酒店在当地口牌好、档次高，同时可提升本项目的形象；2、易于接近目标客群。劣势：1、空间太少，不易于利用；2、租金相对比较贵，加大成本。七、工作安排建议序号序号工作内容工作内容负责方负责方起止时间起止时间一、一、项目策划报告项目策划报告1.1市场调查报告及规划建议石与金07年11月24日07年12月10日1.2市场销售推广策略及包装建议石与金07年12月12日07年12月20日二、二、销售硬件销售硬件2.1销售中心设计方案确定设计公司/发展商/石与金07年12月初07年12月152.2销售中心施工及装饰布置施工单位07年12月20日08年2月底2.3洽谈/确定模型公司发展商/石与金07年12月初07年12月中旬2.4模型修改制作模型公司07年12月中旬07年12月底2.5市内展销中心选址发展商/石与金07年11月2507年12月10日2.6市内展销中心装修布置发展商/石与金/广告公司/装修公司07年12月10日07年12月底三、三、宣传资料宣传资料3.1确定长期广告公司发展商/石与金07年12月初07年12月103.2广告策划思路讨论及确定发展商/石与金/广告公司07年12月初07年12月203.3销售手册设计及印刷广告公司/石与金07年12月下旬08年1月中四、四、户外广告户外广告4.1选定/落实广告位置发展商/石与金/广告公司07年12月2007年12月底4.2系列版面设计方案石与金/广告公司07年12月2007年12月底4.3制作跟进及发布广告公司07年12月底08年1月初序号序号工作内容工作内容负责方负责方起止时间起止时间五、五、媒体投放计划媒体投放计划5.1讨论/确定媒体投放计划发展商/石与金/广告公司08年1月初08年1月中旬5.2软文写作主题确定发展商/石与金/报社08年1月初08年1月中旬5.3前期软性新闻炒作造势报社/发展商08年1月中旬08年3月底5.4报纸及其他配合媒体的正式投放发展商/石与金/广告公司08年3月底08年4月底六、六、现场包装及现场包装及vivi展示展示7.1洽谈/确定包装方案发展商/石与金08年2月中08年2月底7.2现场包装/导视vi系统方案修改/确定发展商/石与金/广告公司08年2月底08年3月初7.3现场包装的制作/布置广告公司/发展商08年2月底08年3月初七、七、销售法律资料销售法律资料7.1价格表制定及确认发展商/石与金08年3月中08年3月20日7.2按揭银行/按揭成数等细节确定发展商08年2月底08年3月初7.3付款方式确定发展商/石与金08年2月底08年3月初7.4诚意认购书/各类税费标准/认购须知发展商/石与金08年2月底08年3月初7.5销售人员名单及培训石与金08年1月初08年1月中八、八、内部认购登记内部认购登记8.1开通销售专用电话/上网发展商08年1月初8.2外围诚意登记石与金08年1月中旬08年4月中旬九、九、正式开盘正式开盘9.1预售许可证的取得发展商08年3月初9.2销售中心完工交付使用发展商08年2月底9.3开盘方案的讨论及确定发展商/石与金/礼仪公司/物业公司08年2月底08年3月初9.4程序细化/活动组织/物料准备/人员配合发展商/石与金/礼仪公司/物业公司08年3月中08年4月中9.5开盘活动发展商/石与金/礼仪公司/物业公司2008年5月1日 预祝开发成功！预祝开发成功！