第12章 房产调查 第12章 房产调查12.1 12.1 房产调查概述房产调查概述12.2 12.2 房屋用地调查房屋用地调查12.3 12.3 房屋调查房屋调查地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘第12章 房产调查建筑物、构筑物是土地上非常重要的附着物，也建筑物、构筑物是土地上非常重要的附着物，也是地籍资料不可缺少的重要内容。其调查不但是是地籍资料不可缺少的重要内容。其调查不但是一项十分严肃细致的工作，而且也是一项准确性、一项十分严肃细致的工作，而且也是一项准确性、技术性要求很高的工作，调查成果资料的好坏将技术性要求很高的工作，调查成果资料的好坏将直接影响地籍内容的准确性，也将直接影响到房直接影响地籍内容的准确性，也将直接影响到房产登记和管理工作。因此调查人员必须予以充分产登记和管理工作。因此调查人员必须予以充分的重视。的重视。 地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.1 12.1 房产调查概述房产调查概述12.1.1 12.1.1 一般规定一般规定1.1.房产调查的内容房产调查的内容房产调查分为房屋调查和房屋用地调查两部分，房产调查分为房屋调查和房屋用地调查两部分，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称、行政境和利用状况等基本情况，以及地理名称、行政境界和政府机构名称和大的企事业单位名称的调注。界和政府机构名称和大的企事业单位名称的调注。 地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.1 12.1 房产调查概述房产调查概述2.2.房产调查表房产调查表房产调查应利用已有地籍图、航摄像片以及产权房产调查应利用已有地籍图、航摄像片以及产权地籍资料，按照地籍资料，按照 “房屋调查表房屋调查表”和和 “房屋用地房屋用地调查表调查表”两个表所列内容以丘和幢为单位逐项进两个表所列内容以丘和幢为单位逐项进行调查并填注行调查并填注 地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.1 12.1 房产调查概述房产调查概述12.1.2 12.1.2 房产单元划分与编号房产单元划分与编号1.1.丘与丘号丘与丘号丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元的称属于一个产权单元的称“独立丘独立丘”，一个地块属，一个地块属于几个产权单元的称组合丘。于几个产权单元的称组合丘。 丘的编号按市、市辖区（县）、房管区、房管分丘的编号按市、市辖区（县）、房管区、房管分区、丘五级编号组成。区、丘五级编号组成。 地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.1 12.1 房产调查概述房产调查概述2.2.幢与幢号幢与幢号（1 1）幢的定义）幢的定义幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层数的幢是指一座独立的、包括不同结构和不同层数的房屋。幢也是一个量词，表示房屋的座数，是房房屋。幢也是一个量词，表示房屋的座数，是房屋调查与房屋测绘的基本单元。只要是一座独立屋调查与房屋测绘的基本单元。只要是一座独立的房屋都算一幢，即使这座房屋层数不同，或建的房屋都算一幢，即使这座房屋层数不同，或建筑结构也不一样，或建筑年代也不一样，只要是筑结构也不一样，或建筑年代也不一样，只要是连在一起，独立存在，都可以按一幢处理。连在一起，独立存在，都可以按一幢处理。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.1 12.1 房产调查概述房产调查概述（2 2）幢的编号）幢的编号幢号以丘为单位编号，幢号的编号顺序是：从大幢号以丘为单位编号，幢号的编号顺序是：从大门起（或丘的入口处），从左到右，从前到后，门起（或丘的入口处），从左到右，从前到后，用数字用数字1 1，2 2，顺序按反顺序按反S S形编号。幢号注在形编号。幢号注在房屋轮廓线的左下角，并加括号。当丘内房屋已房屋轮廓线的左下角，并加括号。当丘内房屋已有连续而完整的幢号也可继续沿用。有连续而完整的幢号也可继续沿用。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.2 12.2 房屋用地调查房屋用地调查在对房屋用地调查填表登记之前，先应收集和调在对房屋用地调查填表登记之前，先应收集和调阅有关房屋用地地块的权属资料、档案资料和有阅有关房屋用地地块的权属资料、档案资料和有关协议文件，并了解和熟悉有关土地权属登记和关协议文件，并了解和熟悉有关土地权属登记和管理的有关政策和规定，在此基础上再进行调查、管理的有关政策和规定，在此基础上再进行调查、填表登记、描绘。填表登记、描绘。 地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.2 12.2 房屋用地调查房屋用地调查1.1.房屋用地座落房屋用地座落房屋用地的座落是指房屋用地的地理位置，即所房屋用地的座落是指房屋用地的地理位置，即所在地的地理名称，填写为：在地的地理名称，填写为：市市区区路路（街）（街） 号等。号等。2.2.房屋用地的产权性质房屋用地的产权性质此处系指土地的所有权，填国有或者集体。集体此处系指土地的所有权，填国有或者集体。集体所有的还应加注土地所有权的单位名称，例如：所有的还应加注土地所有权的单位名称，例如：“集体（李家村）集体（李家村）”。 地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.2 12.2 房屋用地调查房屋用地调查3.3.房屋用地的等级房屋用地的等级城市和镇的土地等级主要考虑繁华程度、交通条城市和镇的土地等级主要考虑繁华程度、交通条件、基础设施、环境条件、人口分布、土地附着件、基础设施、环境条件、人口分布、土地附着物、土地利用效益等因素评定。房屋用地的等级物、土地利用效益等因素评定。房屋用地的等级按当地有关部门所定的等级标准填写。按当地有关部门所定的等级标准填写。4.4.房屋用地的税费房屋用地的税费按房屋用地的土地使用人向税务部门缴纳的年度按房屋用地的土地使用人向税务部门缴纳的年度金额为准。免征土地税的填金额为准。免征土地税的填“免征免征”。 地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.2 12.2 房屋用地调查房屋用地调查5.5.房屋用地的使用权主房屋用地的使用权主指获得房屋用地土地使用权的产权人姓名或单位指获得房屋用地土地使用权的产权人姓名或单位名称。名称。6.6.房屋用地的使用人房屋用地的使用人 指房屋用地实际使用人的姓名或单位名称，例如：指房屋用地实际使用人的姓名或单位名称，例如：某房屋用地的土地使用权属某房屋用地的土地使用权属“ 国土资源厅国土资源厅”，而实际上一直归，而实际上一直归“ “ 地质测量队地质测量队”使用，使用，此处应填此处应填“ “ 地质测量队地质测量队”。 地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.2 12.2 房屋用地调查房屋用地调查7.7.用地来源用地来源指房屋用地的权源，即取得土地使用权的时间和指房屋用地的权源，即取得土地使用权的时间和方式，如出让、转让、征用、拨用等。填写方式，如出让、转让、征用、拨用等。填写年年月月日获得土地使用权，使用日获得土地使用权，使用年限年限 年，方式有以下几种。年，方式有以下几种。o（1 1）出让）出让o（2 2）转让）转让o（3 3）征用）征用o（4 4）划拨）划拨地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.2 12.2 房屋用地调查房屋用地调查8.8.用地四至用地四至填写房屋用地与四邻接壤的街道名、丘号或沟、填写房屋用地与四邻接壤的街道名、丘号或沟、渠、水域等地名。渠、水域等地名。9.9.用地范围的界标用地范围的界标填写用地范围边界界标物的名称，例如：围墙或填写用地范围边界界标物的名称，例如：围墙或墙体、栅栏、篱笆、界碑、界桩或河流、道路名墙体、栅栏、篱笆、界碑、界桩或河流、道路名称等。称等。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.2 12.2 房屋用地调查房屋用地调查10.10.用地略图用地略图按用地单元绘制略图，不依比例尺，主要表示其按用地单元绘制略图，不依比例尺，主要表示其四邻关系、界标类别和归属，并注明用地边长。四邻关系、界标类别和归属，并注明用地边长。11.11.附加说明附加说明附加说明主要记录有关产权纠纷的情况，以及有附加说明主要记录有关产权纠纷的情况，以及有关通行权、采光权、通风权、截水权、排水权等关通行权、采光权、通风权、截水权、排水权等他项权利的登记。对有土地使用权的抵押、典当他项权利的登记。对有土地使用权的抵押、典当等情况也应在此进行登记和说明。等情况也应在此进行登记和说明。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.3 12.3 房屋调查房屋调查房屋调查按房屋调查按“房屋调查表房屋调查表”规定的格式和内容进规定的格式和内容进行调查和登记，主要内容包括房屋座落、产权人、行调查和登记，主要内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、层次、建筑结构、建成年份、用途、产别、层数、层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、他项权利等基本情况。墙体归属、权源、他项权利等基本情况。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.3 12.3 房屋调查房屋调查1.1.房屋的座落房屋的座落房屋的座落与房屋用地座落相同，按前面房屋用房屋的座落与房屋用地座落相同，按前面房屋用地座落的要求填写。地座落的要求填写。2.2.房屋产权人房屋产权人房屋产权人是指房屋所有权的权属主，可以是一房屋产权人是指房屋所有权的权属主，可以是一个人或几个人或是单位或是国有。房屋产权人对个人或几个人或是单位或是国有。房屋产权人对房屋有占有权、使用权、收益权和处置权。房屋有占有权、使用权、收益权和处置权。3.3.房屋产别房屋产别房屋的产别是指房屋的产权性质，按房屋的产别是指房屋的产权性质，按“房屋产别房屋产别分类标准分类标准”规定的标准划分，填入二级分类代码。规定的标准划分，填入二级分类代码。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.3 12.3 房屋调查房屋调查4.4.房屋产权来源房屋产权来源房屋产权来源是指产权人取得房屋所有权的时间房屋产权来源是指产权人取得房屋所有权的时间和方式。房屋所有权取得的方式按照国家标准和方式。房屋所有权取得的方式按照国家标准房产测量规定房产测量规定统一规定。统一规定。 5.5.房屋总层数与所在层次房屋总层数与所在层次房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0 0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在其室内层高在2.20m2.20m以上的，计算自然层数。房以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。 地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.3 12.3 房屋调查房屋调查6.6.房屋建筑结构房屋建筑结构房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，具体分类标准按承重构件的建筑材料划分类别，具体分类标准按 “房屋建筑结构分类标准房屋建筑结构分类标准”执行。执行。7.7.房屋建成年份房屋建成年份房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以的，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。上建成年份，应分别注明。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.3 12.3 房屋调查房屋调查8.8.房屋用途房屋用途房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按 “房屋用途分类标准房屋用途分类标准”执行。执行。 9.9.房屋墙体归属房屋墙体归属房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘12.3 12.3 房屋调查房屋调查10.10.房屋产权的附加说明房屋产权的附加说明房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位。房屋权界线是指房屋权属范围的界线，包括共有房屋权界线是指房屋权属范围的界线，包括共有共用房屋的权界线，以产权的指界与邻户认证来共用房屋的权界线，以产权的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。确定，对有争议的权界线，应作相应记录。地籍测量与房地产测绘地籍测量与房地产测绘