土土 地地 法法 学学 法学院教学课程法学院教学课程第八章第八章 土地使用权出租土地使用权出租第一节第一节 土地使用权出租概述土地使用权出租概述第二节第二节 土地使用权租赁合同土地使用权租赁合同 本章主要内容：本章主要内容：【教学目的和要求教学目的和要求】掌握土地使用权出租的内涵与特征，理解出租产生的不同法律效果。掌握土地使用权出租的内涵与特征，理解出租产生的不同法律效果。【教学重点及难点教学重点及难点】土地使用权出租与转让的区别，出租的生效要件，土地使用权租赁土地使用权出租与转让的区别，出租的生效要件，土地使用权租赁合同与一般财产租赁合同的不同。合同与一般财产租赁合同的不同。【教学方法教学方法】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读。 第一节第一节 土地使用权出租概述土地使用权出租概述本节主要内容本节主要内容一、土地使用权出租的含义一、土地使用权出租的含义二、土地使用权出租的特征二、土地使用权出租的特征三、与相关行为的区别三、与相关行为的区别四、生效要件四、生效要件一、土地使用权出租的含义一、土地使用权出租的含义 土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。二、土地使用权出租的特征二、土地使用权出租的特征1.1.主体为出租人和承租人主体为出租人和承租人2.2.是民事法律行为是民事法律行为3.3.出租物包括土地和地上建筑及附着物出租物包括土地和地上建筑及附着物4.4.继续性的经营行为继续性的经营行为5.5.属于债权法律关系属于债权法律关系 产生原因：产生原因：土地使用权人有权在其权利之上设置负担，将其享有的土地使用权土地使用权人有权在其权利之上设置负担，将其享有的土地使用权予以出租。予以出租。三、与相关行为的区别三、与相关行为的区别（一）（一） 出租出租 转让转让 继续行为继续行为 买断行为买断行为 权利的延续权利的延续 权利的让与权利的让与原土地使用权人与出让原土地使用权人与出让人的关系人的关系不改变不改变；并形；并形成成新的新的出租人与承租人出租人与承租人的关系。的关系。原土地使用权人与原土地使用权人与出让人的关系出让人的关系终止终止（二）（二） 土地出租土地出租 房屋出租房屋出租 目的在于目的在于 目的在于目的在于 利用土地利用土地 利用房屋利用房屋可以在合同允许的可以在合同允许的范围内对土地及地范围内对土地及地上物合理改变上物合理改变不能擅自改变土地不能擅自改变土地状况和地上物状态状况和地上物状态四、生效要件四、生效要件（一）基本条件（一）基本条件1. 1. 出租人是合法的土地使用权受让人出租人是合法的土地使用权受让人2. 2. 出租人须持有合法的证件出租人须持有合法的证件3. 3. 出租时已支付全部出让金并进行一定出租时已支付全部出让金并进行一定 投资开发投资开发4. 4. 出租不能违背原出让合同出租不能违背原出让合同与转让时必须达到的条件相同与转让时必须达到的条件相同（二）特别条件（二）特别条件 土地使用权在法律上是可以转移的：土地使用权在法律上是可以转移的： 没有权属纠纷、未受到司法或行政机关的限制；没有权属纠纷、未受到司法或行政机关的限制； 如存在共有人，必须征得其他共有人的同意。如存在共有人，必须征得其他共有人的同意。第二节第二节 土地使用权租赁合同土地使用权租赁合同本节主要内容本节主要内容一、土地使用权租赁合同一、土地使用权租赁合同二、土地使用权租赁合同内容二、土地使用权租赁合同内容 三、当事人的权利义务三、当事人的权利义务一、土地使用权租赁合同一、土地使用权租赁合同（一）含义：土地出租合同是土地使用权出租人将土地交给承租人使用、（一）含义：土地出租合同是土地使用权出租人将土地交给承租人使用、承租人向出租人支付租金的承租人向出租人支付租金的合意合意。 租赁土地使用权必须以书面形式订立租赁合同，并到有关部门进行租赁土地使用权必须以书面形式订立租赁合同，并到有关部门进行登记。登记。 具有一般财产租赁合同的特点，还具有具有一般财产租赁合同的特点，还具有自身特征：自身特征：（二）特征（二）特征 出租人是原土地使用权人，仍需按照原出让合同履行义务；出租人是原土地使用权人，仍需按照原出让合同履行义务； 承租人只是租赁合同当事人，不得违背出让合同中的约定；承租人只是租赁合同当事人，不得违背出让合同中的约定； 租赁合同标的物包括土地和地上物。租赁合同标的物包括土地和地上物。二、土地使用权租赁合同主要内容二、土地使用权租赁合同主要内容租赁标的物租赁标的物土地及地上物的情况土地及地上物的情况租赁用途；租赁期限；当事人；租赁用途；租赁期限；当事人；租金；交付土地的期限和条件；租金；交付土地的期限和条件；土地使用规则；违约条款；土地使用规则；违约条款；终止条款；届满返还；登记注意事项；双方的权利义务；优先购买权终止条款；届满返还；登记注意事项；双方的权利义务；优先购买权三、当事人的权利义务三、当事人的权利义务对等对等（一）出租人的义务（承租人的权利）（一）出租人的义务（承租人的权利） 按合同约定提供土地使用权；按合同约定提供土地使用权； 出租土地时地上物同时出租；出租土地时地上物同时出租； 转让标的物需事先通知承租人；转让标的物需事先通知承租人； 转让不破租赁；转让不破租赁； 交纳出租土地税费。交纳出租土地税费。（二）承租人的义务（出租人的权利）（二）承租人的义务（出租人的权利） 按合同约定支付租金；按合同约定支付租金； 依法律规定和合同约定使用土地；依法律规定和合同约定使用土地； 不得擅自转租；不得擅自转租； 期限届满及时返还土地。期限届满及时返还土地。思考：思考： 我国我国合同法合同法中规定的一般租赁合同的最长期限是多少？中规定的一般租赁合同的最长期限是多少？ 你认为土地使用权租赁合同的最长期限是否应受到上述限制？你认为土地使用权租赁合同的最长期限是否应受到上述限制？