Logo成都尺度地产顾问有限公司成都尺度地产顾问有限公司20082008年年1 1月月原原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目发展预判的思考路径项目发展预判的思考路径项目发展预判的思考路径项目发展预判的思考路径v第一步：成都市房地产市场发展趋势认知第一步：成都市房地产市场发展趋势认知了解宏观背景，摸清市场规律。了解宏观背景，摸清市场规律。v第三步：区域发展环境及规划、趋势认知第三步：区域发展环境及规划、趋势认知界定区域功能，判断发展前景。界定区域功能，判断发展前景。v第三步：项目地块微观条件认知第三步：项目地块微观条件认知分析现实条件，寻找市场机会。分析现实条件，寻找市场机会。v第四步：细分化供需市场及典型项目分析第四步：细分化供需市场及典型项目分析明确竞争态势，提炼价值对抗。明确竞争态势，提炼价值对抗。v第五步：项目发展方向预判第五步：项目发展方向预判立足核心价值，预判项目发展。立足核心价值，预判项目发展。2 2开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告宏观经济篇宏观经济篇宏观经济篇宏观经济篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 国家宏观经济背国家宏观经济背景及政策分析景及政策分析l 成都中观经济背景及政策分析3 3开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告国家宏观政策导向国家宏观政策导向国家宏观政策导向国家宏观政策导向 2007 2007年年1212月中央经济会议将实施十年之久的月中央经济会议将实施十年之久的“稳健的货币政策稳健的货币政策”调整为调整为“从从紧的货币政策紧的货币政策”，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。稳健的财政政策稳健的财政政策稳健的财政政策稳健的财政政策从紧的货币政策从紧的货币政策从紧的货币政策从紧的货币政策房地产投资成本快速增长房地产投资成本快速增长房地产投资成本快速增长房地产投资成本快速增长投资热度降低投资热度降低投资热度降低投资热度降低固定资产投资热缓解固定资产投资热缓解固定资产投资热缓解固定资产投资热缓解关联产业得以调整关联产业得以调整关联产业得以调整关联产业得以调整需求结构改变需求结构改变需求结构改变需求结构改变4 4开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告国家宏观经济发展趋势国家宏观经济发展趋势国家宏观经济发展趋势国家宏观经济发展趋势20082008中国经济中国经济“总体目标总体目标”：经济增长，充分就业；物价稳定，国际收支平衡。经济增长，充分就业；物价稳定，国际收支平衡。20082008中国经济中国经济“五大取向五大取向”：v遏通胀：遏通胀：为完成这一任务，国家将采取多种强有力措施，全力抑制（房地产）价格总水平过快上涨。v货币政策从紧：货币政策从紧：对严格控制新开工项目，防止投资热反弹产生诸多深刻影响。v节能减排：节能减排：制订和实施促进节能减排的市场准入标准、强制性能效标准和环保标准，在重点行业（包括房地产）坚决淘汰落后生产能力。v农村经济：农村经济：我国基础设施建设的重点将逐步转移到农村，在城市内土地日益紧缺的情况下，新农村建设可能成为房地产开发的又一战场。v低收入群体：低收入群体：随着中国经济发展的新变化及构建社会主义和谐社会理念的深入，政策保障性住房的总量将有大幅度增加。5 5开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告国家宏观房地产发展趋势国家宏观房地产发展趋势国家宏观房地产发展趋势国家宏观房地产发展趋势 国民经济发展与房地产发展呈高度正比关系，随着经济的健康发展，国民经济发展与房地产发展呈高度正比关系，随着经济的健康发展，20082008年年中国房地产发展将呈现更加健康的发展态势。中国房地产发展将呈现更加健康的发展态势。1171656 6开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告制约因素制约因素制约因素制约因素 但是，不可忽略的是，国家住房保障事业已经呈现出了快速发展的状态。从但是，不可忽略的是，国家住房保障事业已经呈现出了快速发展的状态。从去年去年1212月国家经济工作会议的主要议题中可以判断，未来几年国家将花大力气建月国家经济工作会议的主要议题中可以判断，未来几年国家将花大力气建设保障性住房，缓解住房刚性需求。设保障性住房，缓解住房刚性需求。 一段时间以来，宏观调控政策已经显现出了一定效果，市场观望情绪浓厚，一段时间以来，宏观调控政策已经显现出了一定效果，市场观望情绪浓厚，不排除国家加大政策力度，进一步打击房地产不排除国家加大政策力度，进一步打击房地产“投机、投资市场投机、投资市场”的可能性。的可能性。7 7开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告前景预测前景预测前景预测前景预测 就眼前来看，中国房地产暂时遭遇了2007年末的寒冬。 但是，整体国民经济将长期保持又好又快的发展态势，相比而言城镇化的目标却还远没有实现。目前城镇化程度仅为43%，2010年以后会达到60%，因此可以预见，住宅的刚性消费市场将仍然保持旺盛态势。 人民币升值的压力，对于外资进入房地产行业有很大的吸引力，这将会加剧房地产行业的洗牌速度，提升整体开发水平，拉动价格水平。 因此，结合各层面因素分析，中国房地产行业将服从长期、稳定的发展趋势，2007年并非真正意义上的拐点。随着市场对国家宏观政策的逐步消化、认识，中国房地产在度过短暂的寒冬之后将会有回暖的趋势。房地产在度过短暂的寒冬之后将会有回暖的趋势。8 8开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告分析小结分析小结分析小结分析小结 从宏观层面来看，中国房地产业不会向从宏观层面来看，中国房地产业不会向“左左”也不会向也不会向“右右”，中间路线显，中间路线显然是不偏不倚的最好选择。理由是然是不偏不倚的最好选择。理由是中国房地产业在经历了宏观调控和市场搏中国房地产业在经历了宏观调控和市场搏击的多轮洗礼后，已出现了泾渭分明的击的多轮洗礼后，已出现了泾渭分明的“两级分化两级分化” ” ：向上：继续保持房地产市场化的健康发展，从布局、结构上使住房资源得到合理配置。向下：必须坚持住房保障道路，使住房公平更多体现在社会底层。房地产业的宏观面依旧会呈现稳步的上升态势！房地产业的宏观面依旧会呈现稳步的上升态势！9 9开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告宏观经济篇宏观经济篇宏观经济篇宏观经济篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 国家宏观经济背景及政策分析l 成都中观经济背成都中观经济背景及政策分析景及政策分析1010开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告成都市中观政策导向成都市中观政策导向成都市中观政策导向成都市中观政策导向 对于成都市这样一座极度渴望发展的国际化城市来讲，不太可能出台针对房对于成都市这样一座极度渴望发展的国际化城市来讲，不太可能出台针对房地产行业的严厉的控制性政策，中观政策对房地产行业的影响地产行业的严厉的控制性政策，中观政策对房地产行业的影响取决于市政府及相取决于市政府及相关部门对国家宏观政策的执行力度。关部门对国家宏观政策的执行力度。土地政策：土地政策：2008年是国家闲置土地整理的重点年份，成都也不例外。大型品牌开发商将逐步从“大量囤积土地”的单一战略转为“闲置土地开发利用与潜力土地囤积”的双向战略。金融政策：金融政策：一般来讲，在宏观的金融紧缩政策确定之后，还必须有非常详实的、能够落实到执行层面的执行条款，所以，金融政策的执行力度在一段时间内还将有一定程度的折扣。房贷政策：房贷政策：房贷政策针对的主要是想捞金的投资性机构和人群，随着“水分”的逐步被挤出，恰恰促进了房地产行业的健康发展，使得有着刚性需求的人群能够大胆、放心得选择自己的物业。1111开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告成都市中观经济发展趋势成都市中观经济发展趋势成都市中观经济发展趋势成都市中观经济发展趋势过去的过去的5 5年，成都经济步步高，截至年，成都经济步步高，截至20072007年：年：v地区生产总值超过3324.4亿元，比2002年增长91.2%； v财政总收入993.2亿元，比2002年增长436%； v城镇居民人均可支配收入达14800元，比2002年增长65%； v社会消费品零售总额1357亿元，比2002年增长91.3%； v民营经济增加值1660亿元，比2002年增长144.2%。未来未来5 5年：年： 地区生产总值将达6000亿元以上，人均地区生产总值达4.8万元以上，城镇化率达68%以上，城镇居民人均可支配收入达2.1万元，农村居民人均纯收入达1万元。 随着随着“试验区试验区”成立及成立及“全域成都全域成都”发展规划的推出：发展规划的推出： 城乡一体化统筹发展及大量外地高层次“工作缘”人口的涌入使得房地产市场的刚性房地产市场的刚性需求将继续维持在高位，需求将继续维持在高位，并促进成都高尚人居项目的快速发展，推动市场容量放大。1212开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告成都市中观房地产发展趋势成都市中观房地产发展趋势成都市中观房地产发展趋势成都市中观房地产发展趋势 2007 2007年成都市主城区共拍卖和挂牌成交土地年成都市主城区共拍卖和挂牌成交土地5691.21255691.2125亩，根据每宗土地的亩，根据每宗土地的控规指标和宗地规模综合计算，控规指标和宗地规模综合计算，20072007年成交的土地未来年成交的土地未来1-21-2年内将向市场供应约年内将向市场供应约19001900万万商品房，其中可供应商品住宅约商品房，其中可供应商品住宅约10501050万万，商业物业约，商业物业约850850万万。 2008 2008年，随众多大型品牌开发商及境外资本迅速进驻成都，成都市房地产市年，随众多大型品牌开发商及境外资本迅速进驻成都，成都市房地产市场在提升了开发水平的同时，也将呈现出愈加激烈的竞争格局！场在提升了开发水平的同时，也将呈现出愈加激烈的竞争格局！1313开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告外地地产巨鳄在成都的主要开发企业名单：（中小企业未计）外地地产巨鳄在成都的主要开发企业名单：（中小企业未计）v香港地区：九龙仓、新鸿基、新世界、和记黄埔、世贸v深圳地区：万科、中海、华侨城、招商、中信、佳兆业、花样年、长城、v广州地区：合生创展、富力、珠江、恒大、雅居乐、v北京地区：首创、华润、华远、阳光100、中粮、中铁、万通、远大v北方地区：万达、海仓、融创v上浙地区：绿地、新仁恒、新吉利、上实、七皮狼、中大、中兴、闽发、汉嘉v中部地区：东立国际、鑫苑v重庆地区：龙湖、金科、华宇（以上全部为上市公司，其资产在（以上全部为上市公司，其资产在5050亿到千亿之巨，在成都的开发规模均在亿到千亿之巨，在成都的开发规模均在5050亿以上）亿以上）成都本土著名的大规模开发企业：成都本土著名的大规模开发企业： 置信、蓝光、中房、宏义、宏信、炎华、万华、金房、金林、金河谷、国嘉、通瑞、中鹏、正成、华信大足、仁和、博瑞、世纪城、瑞升、新希望、怡合、武海、国泰、海特尔（凯旋城）、滕王阁、三利、联盟（牧马山）、泰基等，其主要的开发特征一则为多个项目的连续开发，一则为迅速打造超级项目，其规模均接近50亿左右。而整个成都大大小小开发企业及项目近千余多家，小的几个亿，大的几十亿，中小企业的总规模不少于6000亿。1414开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告分析小结分析小结分析小结分析小结20082008年成都市房地产市场总体将呈现年成都市房地产市场总体将呈现供需两旺、量价齐升的态势。供需两旺、量价齐升的态势。从中观层面来看，成都的城市吸引力人人皆知，来到成都投资居住的外来人口将越来越多。同时，对住房的需求当然也会继续保持比较旺盛的状态。而且在人们收入的提高，住房性价比的提高，开发商水平的提高等等因素的共同作用下，房市也必将持续繁荣的发展。 结合国家宏观经济发展趋势及政策调整方向，成都的高端住宅市场将仍然保持稳健向上的发展态势。分物业类型来看，高档电梯住宅、别墅、甲级写字楼、高星级酒店市场前景看好。 但是，在总体利好的形式之下，大量高水平开发商的聚集必然带来产品同质化的情况，但是，在总体利好的形式之下，大量高水平开发商的聚集必然带来产品同质化的情况，任何一个开发商想竞争取胜，除了保证产品质量之外，还必须在开发理念、产品创新以任何一个开发商想竞争取胜，除了保证产品质量之外，还必须在开发理念、产品创新以及附加值提升等方面做足文章！及附加值提升等方面做足文章！1515开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告区域功能篇区域功能篇区域功能篇区域功能篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 城市规划发展与区域发展城市规划发展与区域发展的关联的关联l 区域规划建设发展趋势l 区域城市价值l 区域房地产发展态势1616开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告城市规划发展格局城市规划发展格局城市规划发展格局城市规划发展格局 在“全域成都全域成都”总体框架下，成都市中心城区将按照建设现代化大都市的定位，中心城区现代服务业聚集发展的空间布局，“两轴两轴四片四片”格局实施建设。“两轴两轴”以人民路、东大街（含攀成钢）为中轴的两侧地带。“四片四片”即红星路盐市口片区、天府广场陕西街片区、骡马市片区、猛追湾游乐园片区。天府广场陕西街天府广场陕西街天府广场陕西街天府广场陕西街片区片区片区片区猛追湾游猛追湾游乐园片区乐园片区红星路盐市红星路盐市口片区口片区骡马市片区骡马市片区骡马市片区骡马市片区项目紧邻城市重点发项目紧邻城市重点发项目紧邻城市重点发项目紧邻城市重点发展片区，是内环线核展片区，是内环线核展片区，是内环线核展片区，是内环线核心圈的重要成员。心圈的重要成员。心圈的重要成员。心圈的重要成员。1717开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告本项目的内环地段价值本项目的内环地段价值本项目的内环地段价值本项目的内环地段价值在内环线中，已经或将要出现一批以体现地段价值为核心的代表项目。反观本项目，位置同反观本项目，位置同样优越，同样拥有地样优越，同样拥有地段价值，能够成为内段价值，能够成为内环核心圈的代表项目环核心圈的代表项目之一。之一。世贸集团项目世贸集团项目时代广场时代广场九龙仓项目九龙仓项目冠城广场冠城广场一号公馆一号公馆城市之心城市之心财富中心财富中心锦都锦都汇日汇日央央扩扩铂金城铂金城本项目本项目本项目本项目1818开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告本项目的交通优势本项目的交通优势本项目的交通优势本项目的交通优势 项目六个地块均可通过发达的路网在步行10分钟之内到达天府广场陕西街片区及周边的公园、特色休闲文化，给项目发展高尚文化人居带来了巨大机会。v公园公园v武候祠武候祠v锦里锦里v天下耍都天下耍都v芳邻路酒吧一条街芳邻路酒吧一条街v青羊宫青羊宫v琴台路琴台路天府广场陕西街天府广场陕西街片区片区锦里耍都酒吧琴台路1919开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告本项目的资源亮点本项目的资源亮点本项目的资源亮点本项目的资源亮点浣花溪浣花溪浣花溪浣花溪南郊公园南郊公园南郊公园南郊公园人民公园人民公园人民公园人民公园琴台路琴台路琴台路琴台路青羊宫青羊宫青羊宫青羊宫武候祠武候祠武候祠武候祠锦里锦里锦里锦里天下耍都天下耍都天下耍都天下耍都文化公园文化公园文化公园文化公园生态景观资源生态景观资源生态景观资源生态景观资源休闲人文资源休闲人文资源休闲人文资源休闲人文资源酒吧酒吧酒吧酒吧锦江锦江锦江锦江城市高尚城市高尚城市高尚城市高尚文化人居文化人居文化人居文化人居2020开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告区域功能篇区域功能篇区域功能篇区域功能篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 城市规划发展与区域发展的关联l 区域规划建设发展趋势区域规划建设发展趋势l 区域城市价值l 区域房地产发展态势2121开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告区域规划建设发展趋势区域规划建设发展趋势区域规划建设发展趋势区域规划建设发展趋势 扼具武侯、青羊两区三大重点扼具武侯、青羊两区三大重点规划范围之交点，凸显项目的城市规划范围之交点，凸显项目的城市高尚文化人居地位。高尚文化人居地位。武侯区正着力打造核心区域以武侯祠、锦里、春江花月为重点的“三国蜀汉”文化游憩商业区。青羊区正重点打造以“天府上下五千年”为品牌的文化旅游产业带。包括天府广场人民公园文化旅游功能片区，推动文庙街片区旧城改造，打造一批体现传统文化特色的写字楼、商务公寓楼；琴台路(青羊宫)浣花溪(杜甫草堂)以汉唐文化、诗歌文化、蜀锦文化及国教国药(道教、中医)文化“四大文化”为核心。三国蜀汉三国蜀汉文化旅游文化旅游四大文化四大文化2222开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告区域功能篇区域功能篇区域功能篇区域功能篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 城市规划发展与区域发展的关联l 区域规划建设发展趋势l 区域城市价值区域城市价值l 区域房地产发展态势2323开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告区域城市价值区域城市价值区域城市价值区域城市价值 综上，不难发现，项目区域具有以下三个层面的城市价值：高尚居住价值：价值因子高尚居住价值：价值因子公园、锦江、酒吧公园、锦江、酒吧 一个能够被称之为“高尚居住”的区域，不仅需要满足基本的生活需求，同时也必须能够区别于普通区域，给惬意舒适生活以支撑点。文化休闲价值：价值因子文化休闲价值：价值因子琴台路、耍都琴台路、耍都 区域内聚集了极具“成都味道”的、集文化休闲一体的特色功能场所。不论是本地人还是外地人，一旦进入本区域之后，必然会被浓郁的文化氛围所感染。旅游商务价值：价值因子旅游商务价值：价值因子天府广场、武候祠、锦里天府广场、武候祠、锦里 区域毗邻并受到以天府广场为代表的成都CBD中心区域的辐射作用，具备了一定的商务价值。而区域内初具知名度的旅游项目也在一定程度上弱化了商务所带来的“硬感受”，加之以旅游性质的“软感觉”。那么，现实中的项目区域发展现状究竟如何？那么，现实中的项目区域发展现状究竟如何？2424开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告区域功能篇区域功能篇区域功能篇区域功能篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 城市规划发展与区域发展的关联l 区域规划建设发展趋势l 区域城市价值l 区域房地产发展态势区域房地产发展态势2525开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告区域房地产发展态势区域房地产发展态势区域房地产发展态势区域房地产发展态势小步慢跑，逐步成熟小步慢跑，逐步成熟2001年至今，区域内只出现了包括旅游休闲在内的11个项目，相比于建设路区域、金沙区域来讲，数量非常少，平均只有1-2个/年。但是，由于区域的地段价值及独到资源，每个项目都能成为当时区域内的闪光点。本项目区域的整体房地产市场已拥有了较高的市场口碑和接受度。 这为项目带来了填补区域房地产市这为项目带来了填补区域房地产市场空白点的绝佳历史机遇！场空白点的绝佳历史机遇！住宅项目住宅项目开发时间（年）开发时间（年）彩虹花园彩虹花园20012001现现代城代城20022002长长城花园一期城花园一期20022002武候南苑武候南苑20032003冠城花园冠城花园20042004长城花园二期长城花园二期20042004浮浮华华新起点新起点20042004锦锦江江时时代花园代花园200520057878号号观观邸邸20072007旅游休闲旅游休闲开发时间（年）开发时间（年）锦锦里民俗休里民俗休闲闲街街20042004芳芳邻邻路休路休闲闲酒吧一条街酒吧一条街20062006春江花月，天下耍都春江花月，天下耍都200620062626开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告本项目发展机遇本项目发展机遇本项目发展机遇本项目发展机遇 从以上几个方面的分析中，我们可以看到，项目具备往高尚居住、文化休闲、旅游商务“三位一体三位一体”的区域标杆项目的区域标杆项目发展的外部肥沃土壤，能够成为区域高尚文化人居的标杆代表项目，填补市场空白。Diagram 2Diagram3Diagram 2Diagram 3高尚居住高尚居住高尚居住高尚居住文化休闲文化休闲文化休闲文化休闲旅游商务旅游商务旅游商务旅游商务2727开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告本项目面临的发展困惑本项目面临的发展困惑本项目面临的发展困惑本项目面临的发展困惑 同时应看到，区域内仍存在大量落后的陈旧物业，整体发展水平较缓慢，缺乏独特的特色，对照一江之隔的锦江宾馆高级商务带与附近以武侯祠-锦里特色休闲文化带，明显呈现出价值失位、上升无力的困惑。 究其原因，不难发现：整个区域没有鲜明的功能定位和价值体系；整个区域没有鲜明的功能定位和价值体系；居住人群混杂，影响了整个区域的档次形象；居住人群混杂，影响了整个区域的档次形象；虽然紧依城市中心，但是由于自身定位模糊，被市中心的强大功能特色所遮蔽，典型虽然紧依城市中心，但是由于自身定位模糊，被市中心的强大功能特色所遮蔽，典型“灯下黑灯下黑”症状。症状。解惑之道：解惑之道：明晰功能定位，与市中心相互补充、相互抬升。明晰功能定位，与市中心相互补充、相互抬升。2828开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告本项目发展设想本项目发展设想本项目发展设想本项目发展设想 一个区域的发展，最直接体现在房地产市场的发展程度上。而本项目区域目前仍未出现类似“锦都”这样能迅速撬动区域价值抬升的房地产典范项目，新近推出的78号观邸对外辐射作用有限，而凯旋门深受规模和开发体量的影响，均无法承担起区域价值启航作用。我们可以设想：我们可以设想： 本项目肩负本项目肩负“复兴区域价值，打造标杆项目，引导圈层形成复兴区域价值，打造标杆项目，引导圈层形成”的功能职的功能职责，利用地段和交通条件与城市中心形成更良好、更有利的依存关系，从而推责，利用地段和交通条件与城市中心形成更良好、更有利的依存关系，从而推助整个区域朝向功能更清晰、价值更明显、与城市中心关系更紧密的方向迅速发助整个区域朝向功能更清晰、价值更明显、与城市中心关系更紧密的方向迅速发展。展。2929开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告案例借鉴：锦都案例借鉴：锦都案例借鉴：锦都案例借鉴：锦都立足传统“少城”高尚居住概念，深度挖掘出提升区域价值的高端商务/商业DNA，对接高端客群对居住和商务的双重品质需求。高端客群对居住和商务的双重品质需求。打造具备浓厚文化内涵的现代中式风格电梯公寓+星级商务酒店+精品商业，使使“居居”与与“商商”两个不同层面的价值相互抬升、相得益彰。两个不同层面的价值相互抬升、相得益彰。锦都发展模式既满足了区域内高端居住客群的商务需求，又吸引了向往该区域人文环境锦都发展模式既满足了区域内高端居住客群的商务需求，又吸引了向往该区域人文环境的高端商务人群，形成两者之间的良性循环。的高端商务人群，形成两者之间的良性循环。在具备同等的区域背景和发展机遇条件下：在具备同等的区域背景和发展机遇条件下：本项目能否做到？能否超越？本项目能否做到？能否超越？3030开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目地块篇项目地块篇项目地块篇项目地块篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 地块资源条件分析地块资源条件分析l 地块发展控制性指标分析l交通条件与周边配套调查l 开发企业发展战略l 项目总体发展战略3131开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告地块资源条件分析地块资源条件分析地块资源条件分析地块资源条件分析地块自身核心资源地块自身核心资源v总体来看，对于城市核心区域的土地而言，面积适中，虽然在景观打造上收到一些限制，但仍然不能阻碍其成为精品电梯住宅的发展道路。v1、2、3、4号地块拥有极具特色的原生态植被，在城市中心区域是非常稀有的，能够成为项目的一大亮点，必须尽可能保留这些原生态植被。地块外部核心资源地块外部核心资源v毗邻锦江，是其他很多城市中心区域项目无法比拟的首要环境条件，是本项目的巨大优势条件。v各地块处于五大公园、四大人文景点环抱中，是城市居家、休闲、旅游的集核中心。3232开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目地块篇项目地块篇项目地块篇项目地块篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 地块资源条件分析l 地块发展控制性指标分析地块发展控制性指标分析l 交通条件与周边配套调查l 开发企业发展战略l 项目总体发展战略3333开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告地块发展控制性指标分析地块发展控制性指标分析地块发展控制性指标分析地块发展控制性指标分析以上是依据现有指标计算出的各地块经济指标。按照尽量做满容积率的诉求来讲，地块指标对于企业价值最大化非常有利。但是，如果只追求容积率，则会大大降低物业的品质和业主的居住舒适型。所以，必须考虑多方面的关系，找到一个能够顾及多方利益的平衡点。所以，必须考虑多方面的关系，找到一个能够顾及多方利益的平衡点。地块地块1 12 23 34 45 56 6合计合计面积（亩）面积（亩）28.41 28.41 18.40 18.40 6.15 6.15 52.98 52.98 27.24 27.24 31.83 31.83 165.01 165.01 限高（限高（m m）100100100100100100120120120120140140平均建筑密度不小于平均建筑密度不小于20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20%预估建筑层数预估建筑层数33 33 33 33 33 33 39 39 39 39 46 46 预估最大容积率预估最大容积率6.66.66.66.66.66.67.87.87.87.89.29.2预估总建筑面积（）预估总建筑面积（）125005 125005 80960 80960 27060 27060 275497 275497 141649 141649 195225 195225 845396 845396 3434开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目地块篇项目地块篇项目地块篇项目地块篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 地块资源条件分析l 地块发展控制性指标分析l 交通条件与周边配套调查交通条件与周边配套调查l 开发企业发展战略l 项目总体发展战略3535开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告交通条件分析交通条件分析交通条件分析交通条件分析外部交通：项目处于成都市贯通城区的三条主要通道交汇处，交通便利性极佳。内部交通：项目所有地块均处于“小街”之中，有一定的临街面，便于整体规划和施工组织。虽然虽然6 6号地块面临一段单行道号地块面临一段单行道的困惑，但这不影响其成为高的困惑，但这不影响其成为高尚居住社区的价值。尚居住社区的价值。单行道单行道3636开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告周边配套示意周边配套示意周边配套示意周边配套示意 地块周边配套完善便利，且具备多重属性，但是其核心仍然指向高尚人居，其配套的地块周边配套完善便利，且具备多重属性，但是其核心仍然指向高尚人居，其配套的多样性恰能为现代城市高尚人居提供更高的便利度。多样性恰能为现代城市高尚人居提供更高的便利度。3737开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目地块篇项目地块篇项目地块篇项目地块篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 地块资源条件分析l 地块发展控制性指标分析l 交通条件与周边配套调查l 开发企业发展战略开发企业发展战略l 项目总体发展战略3838开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告开发企业发展战略开发企业发展战略开发企业发展战略开发企业发展战略战略背景战略背景v集团战略：依托集团的综合管理和投融资平台，以酒店为基础业务，塑造企业品牌；同时，利用集团的延展能力，发展房地产和相关产业；一旦时机成熟，成为上市公司，迅速扩大集团的产业组团性竞争优势，向成为真正国际化的企业迈进。v而对于房地产而言，开发企业将成为特色的地产开发商，注重与酒店业的内在互动，主要针对高档/中高档市场，提供住宅产品。两大高要求开发战略两大高要求开发战略v由于项目开发成本较高，必须满足一定的现金流要求，而住宅开发的利润点较高，回款速度较快，所以，项目开发必须实行确保相当的利润点，实现投资回报率的高要求战略。项目开发必须实行确保相当的利润点，实现投资回报率的高要求战略。v虽然项目分商品房与安置房两大块，但是考虑到项目必须是整体高品质打造才能符合其市场地位，所以，项目开发必须实行商品房与安置房同等水准打造的高要求战略。项目开发必须实行商品房与安置房同等水准打造的高要求战略。3939开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目地块篇项目地块篇项目地块篇项目地块篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 地块资源条件分析l 地块发展控制性指标分析l 交通条件与周边配套调查l 开发企业发展战略l 项目总体发展战略项目总体发展战略4040开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告前述分析小结前述分析小结前述分析小结前述分析小结 根据前述分析，项目地块具有多重属性的特征，而居住、文化属性是项目着居住、文化属性是项目着力打造的重点，力打造的重点，对提升和凸显项目区域价值有着决定性的作用。地块属性地块属性地块属性地块属性居住属性居住属性居住属性居住属性文化属性文化属性文化属性文化属性旅游属性旅游属性旅游属性旅游属性休闲属性休闲属性休闲属性休闲属性商务属性商务属性商务属性商务属性 从微观层面来看，项目的交通、资源、配套等各方面的条件，必然使其走以高尚人居为主，以区域文化为亮点的发展线路。以高尚人居为主，以区域文化为亮点的发展线路。4141开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目总体发展战略项目总体发展战略项目总体发展战略项目总体发展战略踞城市中心地段，聚城市文化底蕴，扬城市核心功能。踞城市中心地段，聚城市文化底蕴，扬城市核心功能。 项目地处中心城区核心位置，毗邻CBD，拥有各种具有浓厚“成都味道”的特色文化休闲场所，必然使其具有承载城市中央商务区的居住、旅游、商务休闲多重城市功能。以高尚居住为核心价值点、以特色文化为核心亮点。以高尚居住为核心价值点、以特色文化为核心亮点。 区域内以锦江为代表的人居环境较为突出，辅之以多个公园后，使得本项目的高尚居住价值能够成为核心价值点。同时，各个老成都文化的点缀功能使得项目能够区别与普通的高尚人居区域，成为本项目的最亮点。打造区域顶级标杆项目。打造区域顶级标杆项目。 受到对城市价值认知有限的束缚，我们的市场先导者们尚未能打造出足以承载区域价值的典范作品，即便如目前热销的78号观邸，也未能将区域的高尚人居价值演绎至极致。在拥有高度的市场认可和接受度的有利局面下，我们应秉承区域的高尚人文血脉，通过秉承区域的高尚人文血脉，通过打造高价值创新产品，吸引更纯粹、更高端的优质客群进入区域，以此打造一个全面刷打造高价值创新产品，吸引更纯粹、更高端的优质客群进入区域，以此打造一个全面刷新市场高度的区域顶级标杆项目。新市场高度的区域顶级标杆项目。4242开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告城市中心、特色文化、标杆项目城市中心、特色文化、标杆项目 我们将围绕本项目的总体发展战略进行市场细分，寻找与本项目同等条件、方向一致、有借鉴意义的典型项目逐一进行分析比较，结合项目自身特征，寻求最佳发展模式。4343开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告供需分析篇供需分析篇供需分析篇供需分析篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 一环内中心城区供需分析一环内中心城区供需分析l 项目周边在售楼盘分析l 区域三级市场现状分析l 项目未来竞争格局分析l 同类典型项目分析l 项目总体竞争策略4444开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告一环内中心城区供需结构一环内中心城区供需结构一环内中心城区供需结构一环内中心城区供需结构 市中区房地产市场经过多年供应低迷后，2007住宅供应量达到约60万平方米，较去年同期增长234%。其中，内环线放量表现尤为突出。随着住宅市场的整体大量放量，城中区住宅供应也随之增加。这与市中区旧城改造、土地清理带来的环线土地放量不无关系。区域区域全年新增供应面积（万）全年新增供应面积（万）全年交易量（万）全年交易量（万）全年新增供应套数全年新增供应套数全年交易套数全年交易套数内环内环42.6442.6436.7436.743943394344904490内环至一环内环至一环17.7717.7716.316.31415141524892489合计合计60.4160.4153.0453.045358535869796979从以上统计的数据信息分析：v 面积：面积：供应与需求呈现出良性的平衡关系；v 套数：套数：中心城区物业需求旺盛，但是出于对配套、环境等综合因素的考虑，部分客群最终选择购买二手房。因此会出现全年实际交易套数大于新增供应套数的现象。4545开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告供需分析篇供需分析篇供需分析篇供需分析篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 一环内中心城区供需分析l 项目周边在售楼盘分析项目周边在售楼盘分析l 区域三级市场现状分析l 项目未来竞争格局分析l 同类典型项目分析l 项目总体竞争策略4646开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目周边在售楼盘分析项目周边在售楼盘分析项目周边在售楼盘分析项目周边在售楼盘分析 本案周边项目调研范围本案周边项目调研范围7878号官邸号官邸凯旋门凯旋门3580358035803580厂地块位置厂地块位置厂地块位置厂地块位置力迅项目力迅项目4747开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告78787878号观邸号观邸号观邸号观邸项目基本信息统计项目基本信息统计开发商开发商开发商开发商三秦房产景观设计景观设计景观设计景观设计意大利上海辉恩景观设计公司全程营销全程营销全程营销全程营销中原地产品牌推广品牌推广品牌推广品牌推广第一触觉 无限沟通物管物管物管物管青山物管建筑设计建筑设计建筑设计建筑设计四川宏基原创设计公司总占地面积总占地面积总占地面积总占地面积44.3亩商品房占地面积商品房占地面积商品房占地面积商品房占地面积21.4亩容积率容积率容积率容积率6.66建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度20%物管费物管费物管费物管费1.8元/ 绿地率绿地率绿地率绿地率25.30%商品房建筑面积商品房建筑面积商品房建筑面积商品房建筑面积9.5016万方 户型区间户型区间户型区间户型区间67.29-220建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态15/33 层 楼层价差楼层价差楼层价差楼层价差一批次5-20元 二批次40元公摊公摊公摊公摊16%20%几梯几户几梯几户几梯几户几梯几户2梯4户为主，及3梯6户/2梯3户总户数总户数总户数总户数883户停车位及户数比停车位及户数比停车位及户数比停车位及户数比车位523个 1:0.7分期情况分期情况分期情况分期情况3个批次分批次户数分批次户数分批次户数分批次户数一批次327,二批次232,三批次324套4848开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告推盘概况推盘概况锦锦里里西西路路A A A A区：区：区：区：2 2 2 2幢幢幢幢33333333层，一批次推出；层，一批次推出；层，一批次推出；层，一批次推出；为为为为85858585套二，套二，套二，套二，100100100100套三，套三，套三，套三，均为均为均为均为3 3 3 3梯梯梯梯6 6 6 6户。户。户。户。C C C C区：区：区：区：均为均为均为均为33333333层。层。层。层。1-151-151-151-15层层层层2 2 2 2批次，批次，批次，批次，15-3315-3315-3315-33层层层层3 3 3 3批次，包含：批次，包含：批次，包含：批次，包含：套三：套三：套三：套三：2 2 2 2梯梯梯梯3 3 3 3户户户户 /2/2/2/2梯梯梯梯4 4 4 4户；户；户；户；套二：套二：套二：套二：2 2 2 2梯梯梯梯4 4 4 4户户户户 /3/3/3/3梯梯梯梯6 6 6 6户；户；户；户；套一：套一：套一：套一：2 2 2 2梯梯梯梯6 6 6 6户。户。户。户。B B B B区：区：区：区：3 3 3 3幢幢幢幢15151515层小高层在第层小高层在第层小高层在第层小高层在第二批次推出；均为二批次推出；均为二批次推出；均为二批次推出；均为2 2 2 2梯梯梯梯3 3 3 3户户户户102102102102套三。套三。套三。套三。此区域已经入驻，为将军楼，此区域已经入驻，为将军楼，此区域已经入驻，为将军楼，此区域已经入驻，为将军楼，产品形态与右侧推向市场的产品形态与右侧推向市场的产品形态与右侧推向市场的产品形态与右侧推向市场的类似。类似。类似。类似。 2 2号号号号楼楼楼楼 4 4 号号号号 楼楼楼楼4949开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告供需动态统计供需动态统计供供供供应应应应分区分区一批次：一批次：A A区区3333层层二批次：二批次：B B区及区及C C区区1 11515层层三批次：三批次：C C区区16163333层层供应节奏7月20日开盘，共327套11月17日开盘，共232套推出时间待定，共324套产品形态套二3梯6户套三3梯6户套一2梯4户套二2梯4户 3梯6户套三2梯3户 2梯4户 套一2梯4户套二2梯4户 3梯6户套三2梯4户面积（）8510267.29 85.7100.09 102.05146.13 67.29 85.7100.09 146.13需需需需求求求求户型总数所占比例面积区间剩余套数去化率价格区间套一12013.6%67.29约15套约87.5%9300元/ 10300元/ 套二46352.4%85.7100.19约5套99%套三30034%102.05146.13 约5套98%底层复式6-8套0.9%280 均 未 售 出6888元/ 5050开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告供需分析供需分析总体供应总体供应总体供应总体供应情况情况情况情况l总供应890套，7月20号开盘至今已推出559套，剩余324套暂未推出。l目前已推出共计11.52万方。l其中套二户型占套二户型占52.4%52.4%，套三户型占，套三户型占4343，套一户型占，套一户型占13.6%13.6%。市场去化市场去化市场去化市场去化情况情况情况情况l一批次开盘当天基本销售完毕，由于银行按揭手续等原因退回少量房源，再出售时也很快售出。l11月17日二批次开盘，较一批次均价涨2000多元，当天售出85%。l截至到08年1月上旬，项目所有房源套一户型去化套一户型去化87.5%87.5%，套二户型去化，套二户型去化9999，套三户型去化套三户型去化9898。总体看来：总体看来：v该项目初期主要以舒适型套二及紧凑套三产品为供应主力。v中期加推舒适套二及舒适套三产品。v市场反映良好，整体呈热销局面，表明区域购买力旺盛，需求旺盛。5151开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告价格走势价格走势批次批次批次批次/ / / /时间时间时间时间均价（元均价（元均价（元均价（元/ / / /）最低价（元最低价（元最低价（元最低价（元/ / / /）最高价（元最高价（元最高价（元最高价（元/ / / /）一批次一批次0707年年7 7月月2020日日740068888000二批次二批次0707年年1111月月1717日日9500688810300三批次三批次推出时间待定推出时间待定调查深访预计均价接近12000元/价格特征分析：价格特征分析：v一批次开盘当天基本销售完毕，再出售时增加了200元/。v11月17日二批次开盘，较一批次均价涨2000多元。v11月17日开盘至今，涨价幅度在200元/左右，主要是通过取消优惠的手段来实现变相涨价。5252开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告成交客群分析成交客群分析由于处于军事保密区，因此没有外销证，成交客户群由于处于军事保密区，因此没有外销证，成交客户群由于处于军事保密区，因此没有外销证，成交客户群由于处于军事保密区，因此没有外销证，成交客户群没有外籍人士。没有外籍人士。没有外籍人士。没有外籍人士。客群年龄结构客群年龄结构客群年龄结构客群年龄结构l3545岁的中年人居多,60%以上，其余为中老年客户。l30岁以下青年约占10左右。购买动机分类购买动机分类购买动机分类购买动机分类l总体来看，自住占70%，投资占20%，其余兼而有之。l二级城市的客户想迁往成都，包括置业和让孩子上重点学校。l在区域内居住时间长，需要换房但对该区域产生依恋和依赖。l子女已经成人，家长给孩子购买物业。客群与产品的客群与产品的客群与产品的客群与产品的对应关系对应关系对应关系对应关系l 套一：区域内的单身或者准备结婚的年轻人，一部分投资需求的客群为主。l 套二：用于自住的中年人或买来给自己子女居住为主。l 套三：达州等二级城市的客户和周边军区的客户以及区域内的有换房需求的为主。5353开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告该项目启示该项目启示v项目40的房源被达州等二级城市客户消化，反映了成都城中心的物业受到来自二级城成都城中心的物业受到来自二级城市想融入成都大都市的优质客群的青睐。市想融入成都大都市的优质客群的青睐。v开发商源自达州，由此可以看到开发商自身的客户资源开发商自身的客户资源也是城市中心物业的购房主力军。壹号公馆也是如此。v自住性购房占了自住性购房占了7070的比例，的比例，而78号官邸项目的产品，以实用易居为主。而流失的目标流失的目标客户主要是因为项目自身配套匮乏而放弃。客户主要是因为项目自身配套匮乏而放弃。v城区客户是该项目的购房主力，城区客户是该项目的购房主力，把握区域各类购房者偏好成为本案成功必须考虑的因素。5454开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告力迅酒店式服务公寓项目力迅酒店式服务公寓项目力迅酒店式服务公寓项目力迅酒店式服务公寓项目5555开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目基本信息统计项目基本信息统计开发商开发商开发商开发商力迅房产（外资企业）力迅房产（外资企业）地理位置地理位置地理位置地理位置紧邻人民公园，陕西街以南，文惠路以西。位于CBD核心区域。总占地面积总占地面积总占地面积总占地面积7.38亩容积率容积率容积率容积率5.48地上建筑面积地上建筑面积地上建筑面积地上建筑面积2.7万方建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度约20建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态地上30层，地下2层。3梯9户。产品形态产品形态产品形态产品形态内廊式酒店式公寓。16层为酒店，730层为公寓户型户型户型户型均为套一户型，套内约69平米总户数总户数总户数总户数216户层高层高层高层高730层公寓3.15米5656开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告供应产品供应产品总体情况总体情况总体情况总体情况总供应216套，3梯酒店式公寓。全为套一户型，套内面积约69平米。2006年10月开工建设，目前土建至地上7层，预计2008年10月1日完工。市场去化市场去化市场去化市场去化目前暂未开始销售。 该项目将进一步完善内环线内商住功能，打造高品质的酒店式服务公寓，进一步提升该项目将进一步完善内环线内商住功能，打造高品质的酒店式服务公寓，进一步提升了区域形象，将与本案共同完善区域城市功能，有一定的借鉴意义。了区域形象，将与本案共同完善区域城市功能，有一定的借鉴意义。5757开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告凯旋门（世代锦江凯旋门（世代锦江凯旋门（世代锦江凯旋门（世代锦江2 2 2 2期）期）期）期）基本信息统计基本信息统计开发商开发商开发商开发商其士房产总占地面积总占地面积总占地面积总占地面积30亩容积率容积率容积率容积率6.07建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度约20绿地率绿地率绿地率绿地率24.30%一期一期一期一期世代锦江商务酒店二期凯旋门占地二期凯旋门占地二期凯旋门占地二期凯旋门占地10亩建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态一幢29层点式高层，3个单元，均为2梯4户。建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积5.13万方户型区间户型区间户型区间户型区间80176 ，为套二、套三、套四户型总户数总户数总户数总户数300套停车位配比停车位配比停车位配比停车位配比1：0.42滨滨江江西西路路5858开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告供需分析供需分析供供供供应应应应分区分区3月10号获取预售证后一次性将300套房源公开发售。供应供应节奏节奏l3月10日开盘，临时售楼部，销售速度较缓。l7月中旬，售楼部正式对外开放，进入快速强销期。l8月底清盘。户型户型套二套二套三套三大套三大套三套四套四面积面积87 87 101 101 124124150150176176套数套数50501001002525125125占比占比16.7%16.7%33338.3%8.3%42%42%合计合计49.7%49.7%约约28.3%28.3%约约20205959开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告价格走势价格走势时间时间时间时间均价（元均价（元均价（元均价（元/ / / / ）0707年年3 3月月1010日，临时接待处开放日，临时接待处开放74000707年年7 7月中旬，售楼部正式对外开放月中旬，售楼部正式对外开放 81000707年年8 8月初，建设进度已经进入到月初，建设进度已经进入到2020层层 8700价格特征分析：价格特征分析：v 由于观景、采光、户型、受噪音、废气污染的不同，实行一房一价。v 2007年3月项目低调公开发售，正逢新政出台，部分客户抱观望态度，为刺激购买，因此价格相对温和。v 2007年7月中旬，随着成都楼市大环境逐步回升，城市物业需求旺盛，销售中心正式开放，基于地段和较佳的锦江观赏度，整体均价一次性上涨700元。v 项目进入热销局面后，均价再次整体上调600元，并且快速售磐。6060开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告该项目分析启示该项目分析启示v项目于2007年3月一次性低推出300套房源，均价7400元/，共计5000余方城市中心高层物业，总价区间约为73-150万。v通过两次600和700元的集中均价上涨，并且快速售磐，反映了良好地段城市高层物业的良好地段城市高层物业的旺盛需求，旺盛需求，同时验证了这一巨大的市场空间。巨大的市场空间。v整体营销成本较低。由于项目毗邻锦江宾馆，高端人流密集，因此仅用项目围墙广告就将项目信息传递给目标客群，并较快的散发出去。v购买此项目的客户成都以外的客户依然占到一半以上，由此说明成都市区内的高层物业受到了外地各类客户的高度青睐。6161开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告供需分析篇供需分析篇供需分析篇供需分析篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 一环内中心城区供需分析l 项目周边在售楼盘分析l 区域三级市场现状分析区域三级市场现状分析l 项目未来竞争格局分析l 同类典型项目分析l 项目总体竞争策略6262开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告三级市场基本信息统计三级市场基本信息统计三级市场基本信息统计三级市场基本信息统计调研楼盘调研楼盘调研楼盘调研楼盘冠城花园、长城花园、福华新起点冠城花园、长城花园、福华新起点 、彩虹花园、现代城、武候南苑、彩虹花园、现代城、武候南苑 、锦江时代花园、锦江时代花园 07070707年供应量年供应量年供应量年供应量07年全年改该区域二手方约有3000套住房待售，约有4000套房源待租。去化情况去化情况去化情况去化情况l区域月成交量旺季约1000套，淡季约300套。l07年整体看来区域二手房销售共成交约套，租赁成交约套。价格涨幅价格涨幅价格涨幅价格涨幅0405年开盘项目当期销售均价集中在30003500元/，07年交易均价集中在70008000元/，涨幅为130。其中长城花园02年开盘均价2800元/，04年开盘均价3600元/，07年均价突破10000元/，涨幅为205250。租金水平租金水平租金水平租金水平l精装130150 ，套三月租金水平主要集中在35004000元/套；而全装房则集中在130003200元/套。l精装套二月租金水平主要集中在18002000元/套；而全装房则集中在14001600元/套。购买情况购买情况购买情况购买情况l二手房市场最为畅销的是套二，7080的户型，总价60万左右。其次为套一， 50左右的户型，总价在3040万。l主要用于投资，占70。l客户来源主要为成都以外的客户，集中在达州、遂宁、南充等川北地区。租赁情况租赁情况租赁情况租赁情况l畅租赁户型主要集中在套二及套三户型。l大部分用于自住，锦江时代花园为特例，90用于办公。供需比供需比供需比供需比l全年二手房供销比大约为5：3l全年二手房供租比大约为1：16363开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告信息分析小结信息分析小结信息分析小结信息分析小结畅销户型总结：畅销户型总结：v二手房市场最为畅销的是套二，7080的户型，总价60万左右；其次为套一，50多户型，总价在3040万。v购买者大部分为外地人士，购买用途主要用于其融入成都市区后的自住，其中70%人群有潜在的投资需求，对未来物业升值抱有较高期望值。月去化量分析：月去化量分析：v片区内房产中介商估计25家左右，旺季时一家能成交7，8套，淡季时1，2套。v07年12月央行出台“从紧的货币政策”，08年1月正是实施以后，普遍反应成交套数相当少，几乎没有。二手房热点楼盘配套分析：二手房热点楼盘配套分析： 除长城园绿化景观做得好，冠城花园2期、现代城有网球场和游泳池等配套设施外，其他楼盘小区仅有少量绿化，无其他配套。购买客群：购买客群： 目前该片区的客群主要来自成都市以外的区域，主要是达州、遂宁、南充等川北地区的客户。客户的职业主要是政府官员以及一些企业主等。6464开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告区域供需分析总结区域供需分析总结区域供需分析总结区域供需分析总结大套三及套四大套三及套四区域供需结构区域供需结构本案区域供应总量约为45万方，其中新房14.63万方，三级市场供应约30万方。其中力迅项目的216套酒店式公寓暂未发售。总供应约4400套住房，其中1400套商品房新房，3000套三级市场房源。07年1月中旬至08年1月上旬，区域共有4183套住房的需求。6565开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告区域市场发展开发环境总结区域市场发展开发环境总结区域市场发展开发环境总结区域市场发展开发环境总结综合以上，我们对有如下总结：综合以上，我们对有如下总结：从开发格局上看，建筑高度不端刷新，由高层逐步向超高层发展。区域物业发展水平在旺盛的需求下不断超越，城市豪宅呼之欲出。客户群以项目所在区域及成都周边二、三级城市客群为主，以自住为主要需求特征。价格已经突破万元均价，逐步向1200013000元/逼进，并且具备更高的上涨空间。住宅销售目前以占据区域优质资源及配套的三级市场房源为主体，品质新盘同样得到市场追捧。6666开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告供需分析篇供需分析篇供需分析篇供需分析篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 一环内中心城区供需分析l 项目周边在售楼盘分析l 区域三级市场现状分析l 项目未来竞争格局分析项目未来竞争格局分析l 同类典型项目分析l 项目总体竞争策略6767开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目未来面临的竞争环境项目未来面临的竞争环境项目未来面临的竞争环境项目未来面临的竞争环境本项目区域由于土地供应量稀缺，2007年新开发楼盘仅有78号观邸和凯旋门两个项目，且凯旋门新近亦已售完。短期内也不会出现大规模的新盘供应。由于本项目地段的特殊性，我们应将竞争视界放宽至一环内高品质社区而非仅限于项目区域；同时，成都市旧城改造进程中逐步清理出来的土地供应也对本项目的未来发展造成重要的竞争影响。 因此，以下章节将首先从城区内重要的旧城改造项目和一环内供应的同类楼城区内重要的旧城改造项目和一环内供应的同类楼盘盘两个层面入手，分析本项目未来竞争环境，寻求对抗策略。6868开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告旧城改造项目一览旧城改造项目一览旧城改造项目一览旧城改造项目一览 “ “攀成钢攀成钢攀成钢攀成钢” ” 项目项目项目项目中铁二局旧城改中铁二局旧城改中铁二局旧城改中铁二局旧城改造项目造项目造项目造项目市级文化中心市级文化中心市级文化中心市级文化中心涉外商务区涉外商务区涉外商务区涉外商务区成百地块旧城改造成百地块旧城改造成百地块旧城改造成百地块旧城改造东大街时代豪庭东大街时代豪庭东大街时代豪庭东大街时代豪庭“CBDCBDCBDCBD旧城改造项目旧城改造项目旧城改造项目旧城改造项目” ” 以商务为主基调；以高级以商务为主基调；以高级写字楼、高级酒店、商场为写字楼、高级酒店、商场为主要物业。主要物业。 以居住为主基调；以高以居住为主基调；以高档电梯住宅为主要物业；档电梯住宅为主要物业；以特色商业街和酒店为主以特色商业街和酒店为主要配套。要配套。 本项目偏重于后者。本项目偏重于后者。6969开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告商务基调项目特征分析商务基调项目特征分析商务基调项目特征分析商务基调项目特征分析项目项目项目项目市级文化中心市级文化中心“CBDCBD旧城改造项目旧城改造项目”涉外商务区涉外商务区成百旧城改造成百旧城改造地段地段地段地段天府广场陕西街大业路东大街规模规模规模规模170亩，103万28.76亩，19.09万82.29亩，47万核心物业核心物业核心物业核心物业成都市博物馆，现代艺术馆和天府大剧院 超甲级写字楼，五星级酒店写字楼、商场、酒店写字楼、商业、酒店核心竞争力核心竞争力核心竞争力核心竞争力天府广场的区位、品牌和文化底蕴成都CBD核心地带的区位优势座落在拟议修建的城市主要交通快线交会处的地理位置企业品牌与实力，区位开发企业开发企业开发企业开发企业新加坡仁恒九龙仓竞争手段竞争手段竞争手段竞争手段利用项目独有性填补利用项目独有性填补市场空白点；利用天市场空白点；利用天府广场的区位优势、府广场的区位优势、品牌优势和文化底蕴品牌优势和文化底蕴优势产生集群效应优势产生集群效应利用多种运营模式实现可持续发展，利用多种运营模式实现可持续发展，减轻开发资金压力，降低开发风险；减轻开发资金压力，降低开发风险；利用利用 “ “两条腿走路两条腿走路”的开发策略带的开发策略带动地块招商，提升地块价值；利用动地块招商，提升地块价值；利用项目居成都项目居成都CBDCBD核心地带的区位优势，核心地带的区位优势，着力打造以商务办公为主的高级写着力打造以商务办公为主的高级写字楼；利用占总必字楼；利用占总必2525的公寓产品，的公寓产品，实现快速回款；利用实现快速回款；利用 “ “多点启动多点启动”模式，展现项目宏观效果，增强客模式，展现项目宏观效果，增强客户信心。户信心。利用位于成都市人民路利用位于成都市人民路南路二段，座落在拟议南路二段，座落在拟议修建的城市主要交通快修建的城市主要交通快线交会处的地理位置打线交会处的地理位置打造集商务办公、酒店、造集商务办公、酒店、购物、餐饮、休闲娱乐购物、餐饮、休闲娱乐等多种功能为一体的国等多种功能为一体的国际标准生态型涉外商务际标准生态型涉外商务区；利用企业的国际品区；利用企业的国际品牌和其他项目的成功打牌和其他项目的成功打造，树立项目市场地位。造，树立项目市场地位。 利用区位特点拔高利用区位特点拔高项目整体价值；利用项目整体价值；利用控规条件实现商业、控规条件实现商业、办公面积的最大化，办公面积的最大化，同时配合高档住宅最同时配合高档住宅最终实现土地价值最大终实现土地价值最大化；利用企业品牌占化；利用企业品牌占领市场。领市场。共性总结共性总结共性总结共性总结位于城市核心地段，区位价值突出；开发强度大；以高级写字楼、高级酒店、高级商业为主的位于城市核心地段，区位价值突出；开发强度大；以高级写字楼、高级酒店、高级商业为主的“三高战略三高战略”。7070开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告居住基调项目特征分析居住基调项目特征分析居住基调项目特征分析居住基调项目特征分析项目项目项目项目中铁二局旧城改造项目中铁二局旧城改造项目中铁二局旧城改造项目中铁二局旧城改造项目“攀成钢攀成钢攀成钢攀成钢” 项目项目项目项目东大街时代豪庭东大街时代豪庭东大街时代豪庭东大街时代豪庭地段地段地段地段一环路、沙湾路、马家花园路交汇地带城东攀成钢厂区东大街规模规模规模规模413亩，116万3000亩，1208万106亩，55万核心物业核心物业核心物业核心物业住宅、办公、商业住宅、酒店、商业住宅、酒店、写字楼核心竞争力核心竞争力核心竞争力核心竞争力规模，企业实力，区位企业品牌与实力、规模、占据城市开发洼地、成本相对较低区位，企业实力与品牌开发企业开发企业开发企业开发企业中铁二局新鸿基九龙仓竞争手段竞争手段竞争手段竞争手段利用占总体量利用占总体量71.6471.64的城市的城市精品电梯住宅作为项目主力产精品电梯住宅作为项目主力产品；利用其老成都核心地带的品；利用其老成都核心地带的区位特征树立项目的区位优势；区位特征树立项目的区位优势；利用项目周边附带的学校、体利用项目周边附带的学校、体育育等先天配套支撑项目附等先天配套支撑项目附加值；利用自身商业、办公、加值；利用自身商业、办公、酒店类产品完善项目配套。酒店类产品完善项目配套。利用分批次出让地块，逐步实现土地利用分批次出让地块，逐步实现土地价值，带动项目产品价值。首块地块价值，带动项目产品价值。首块地块259259亩由新鸿基地产以亩由新鸿基地产以12001200万万/ /亩的相亩的相对低价获得。对低价获得。利用东大街沿线的商务、办公特性陆利用东大街沿线的商务、办公特性陆续投入续投入160160亿元在该地块开发建设金亿元在该地块开发建设金融中心、商务中心、超五星酒店，打融中心、商务中心、超五星酒店，打造造“成都第一高楼成都第一高楼”，树立项目地标，树立项目地标价值。价值。利用地块临沙河，凸显其优良的人居利用地块临沙河，凸显其优良的人居环境，实现住宅产品的高价值。环境，实现住宅产品的高价值。利用雄厚的资金实力囤积土地，实现土地利用雄厚的资金实力囤积土地，实现土地自我增值。自我增值。20052005年九龙仓就成功竞得东大年九龙仓就成功竞得东大街地块，但直到街地块，但直到0707年披露产品的规划和销年披露产品的规划和销售计划；利用项目地处一环路内，北临东售计划；利用项目地处一环路内，北临东大街，挖掘项目潜力，打造成为成都集繁大街，挖掘项目潜力，打造成为成都集繁华与休闲于一身的重点项目；利用地铁华与休闲于一身的重点项目；利用地铁2 2号线出口凸显项目未来的区位优势；利用号线出口凸显项目未来的区位优势；利用企业品牌优势实现占项目体量绝对比例的企业品牌优势实现占项目体量绝对比例的高档城市电梯住宅的快速销售，获取高额高档城市电梯住宅的快速销售，获取高额利润，迅速回款；利用利润，迅速回款；利用5 5星际酒店、写字星际酒店、写字楼、临街商业完善项目配套；利用西面毗楼、临街商业完善项目配套；利用西面毗邻府南河的景观优势，凸显项目人居环境。邻府南河的景观优势，凸显项目人居环境。共性总结共性总结共性总结共性总结位于城市核心地段，区位价值突出；开发周期长，强度大；以住宅为核心物业；涉及到拆迁安置，位于城市核心地段，区位价值突出；开发周期长，强度大；以住宅为核心物业；涉及到拆迁安置，开发成本高。开发成本高。7171开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告本项目竞争对策本项目竞争对策本项目竞争对策本项目竞争对策 基于以上对城区重点旧城改造项目的分析，本项目将主要面临来自地段、配主要面临来自地段、配套、规模、产品品质等方面的竞争。套、规模、产品品质等方面的竞争。结合本项目自身独有的资源条件和开发战略，提炼竞争对策如下：突出本项目的区域人文价值：突出本项目的区域人文价值： 本项目位于青羊区、武侯区重点城市人文打造片区的交汇处，文化底蕴浓厚，种类丰富，以武候祠、锦里为代表的项目已初具知名度。突出本项目的区域景观价值：突出本项目的区域景观价值： 本项目毗邻锦江，被周边公园环抱，拥有城市内少见的原生态植被，能够产生“三重”景观的“共振效应”。7272开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告供需分析篇供需分析篇供需分析篇供需分析篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 一环内中心城区供需分析l 项目周边在售楼盘分析l 区域三级市场现状分析l 项目未来竞争格局分析l 同类典型项目分析同类典型项目分析l 项目总体竞争策略7373开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告同类项目信息统计及分析同类项目信息统计及分析同类项目信息统计及分析同类项目信息统计及分析项目整体定位项目整体定位物业物业配套配套客户群客户群价格价格7878号观邸号观邸城中心国际生态深院、纯居住高层住宅社区。立足地段优势，以生态深院、纯居住的性质凸显产品独特性。以独具特色的户户超大空中花园及宽松的观景飘窗设计舒适型套二和套三为主，面积区间86-146。特色景观游泳池，齐全的休闲娱乐配套以满足社区居民高品质，多样化需求特征。以自住客群为主，占70%；成都本地（多为军区，拆迁户）客户占50%，以达州为主的二级城市客户占40%。一期7月20日均价7400；二期11月17日均价9700；赠送连廊、高层观河景景观较好的户型价格较高。凯旋门凯旋门坐拥城中心唯一的锦江的荣耀地段，依托四星级商务酒店，五星级锦江宾馆，打造城市中心寓馆，以其差异化的产品吸引都市人群。以超大客厅、阳台设计的100-176户型为主，其中150以上宽松，舒适型套三，套四居多。1-4层引入的高端百货商业配套，以及紧邻项目的世纪锦江商务酒店迎合了社区居民对高品质生活需求。l30岁以上的成功人士居多；l客户来自二级城市如达州、阿坝和沿海城市的人较多；l成都本地人购买者以投资为主 3月10日开盘均价约7400；11月价格为9500；高层靠河景户型价格较高。时代豪庭时代豪庭坐拥内环东大街商务片区，以现有唯一一处106亩的精英住宅区,满足都市客户对商务配套的需求。3种精致舒适的106-155套二，套三户型。2100地下休闲健身会所，超五星级马可波罗酒店的高端商务配套满足了客群对品质的追求。l一期一批次客户投资与自住各占半壁江山；本地人占60%，外地人占30%多；l一期二批次受政策影响，投资者明显减少，以自住为主的客群达80%，大部分为成都本地客户。一批次均价10500元；二批次均价11000；高层可观河景户型价格最高，层差最大达到600-800元7474开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目整体定位项目整体定位物业物业配套配套客户群客户群价格价格雕墅雕墅城市CBD中心商务区核心地段的地标楼盘；迎合都市人群对城市中心商务区域的深度需求，以钻石外观的设计，99.9米的建筑高度吸引着客户眼球。以紧凑经济适用的套一、套二户型为主， 面积区间40-80，钻石外观的设计提升了产品本身的品质。拥有社区内独具特色的400水景景观。l客户以自住为主的占60%，投资40%；l其中：以成都周边城市客户居多，达到50%左右；成都本地客户30%；省外客户约20%。一期均价7400；二期均价9500；价格差主要存在于楼层之间，越高越贵。外滩外滩城南校园经济圈内临河的精品楼盘，依仗其稀有的地段优势，迎合以家庭为单位的客户对教育，生活便利性的深度需求。紧凑精致的71、82套二户型与91、95套三户型各占一半，满足了居家人群对紧凑适用户型的追逐。既有满足绿色景观需求的绿色入户长廊；也有具备基本休闲需求的配套。l以自住为主；l成都区域购买者占到70%， 其中以学生家长和教师购买者居多。均价约8000；高层可观河景户型价格较高。都会风尚都会风尚傲居合江亭头，占据龙脉锦江“点睛之地”的顶级楼盘。以稀有的地段优势，迎合都市人士对城中心高端商务配套以及自然景观的双重需求。以宽松，舒适的116-143套三户型为其主打产品。拥有满足客户观赏性需求的社区花园，绿化景观配套。l以自住客户为主，占到80%；l其中以省内二级城市客户最多，其次为成都本地客户，也有部分省外及国外客户。均价9200，其中可观河景的户型价格较同等面积户型高1000。7575开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目整体定位项目整体定位物业物业配套配套客户群客户群价格价格金域蓝湾金域蓝湾立足地段优势，以自身品牌，产品打造建设路片区标志性项目，以高品质产品，社区配套迎合目标客群。以高性价比81-90紧凑舒适型套二（可变套三户型）为主。别致的地陷式羽毛球场，儿童游乐场等娱乐休闲配套，凸显万科品牌优势，用以满足以家庭居住为主的客户需求。l以自住客户居多，占70%；l省内购买者占80%以上；l其中成都占60%，二级城市占20%。三批次以小户型为主，均价8500；四批次以大户型为主，均价15000。套二可变户型因其超高性价比，紧凑舒适的特征高出其他户型2500；亲水大户型较同等户型高3000。紫檀紫檀城市核心CBD区域第一个 真正意义上的”城市华宅”，迎合金字塔尖人群对城市中心的深度需求，以“城市华宅”提供的差异化、高品质住宅产品有效地吸引目标客户。以平层超舒适型280，295套四户型（只设3个卧室）为主，占比96%。既有满足基本生活休闲需求的配套；也有能满足高端商务生活，体现高品质的五星级酒店。l以自住客户居多，占比70%；l外籍华人为主，占60-70%； l外省人士约占20；l省内人士占比不到10。均价16000，跃层较平层每平方米高6000；平层中，舒适度更高，采光更好，阔气更显的295户型较280高2000。凯丽美域凯丽美域蓝光金沙第一盘。利用自身品牌，特色产品打造以人文、居住著称的金沙片区高品质楼盘，以差异化的产品，细致齐备的社区配套迎合目标客群。以紧凑舒适且可变套三，性价比较高的89-90套二户型为主。6000中庭景观，细致齐备的社区生活休闲配套。l以自住居多，占80%；l以省内客户为主，成都本地和二级城市相当。均价约6300，紧凑舒适且可变套三，性价比高的90套二，同时靠中庭户型价格较高。7676开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告同类项目核心价值提炼同类项目核心价值提炼同类项目核心价值提炼同类项目核心价值提炼金域蓝湾金域蓝湾立足地段，展现锦江景观价值，利用品牌，将灰空间运用到极致紫檀紫檀立足地段，抓金字塔人群，创造奢侈空间，提供超奢侈服务，打造纯“高”社区凯丽美域凯丽美域立足地段，利用品牌，凸显产品性价比7878号官邸号官邸立足地段，打造舒适型实用型的高性价比产品凯旋门凯旋门立足地段，展现锦江景观价值，依托五星级酒店时代豪庭时代豪庭立足地段，展现锦江景观价值，利用品牌，依托商务配套，雕塑雕塑立足地段，展现锦江景观价值，创新物业外观，提供居家与商务双重服务外滩外滩立足地段，展现锦江景观价值，凸显校园经济效应都会风尚都会风尚立足地段，展现锦江景观价值，突出商务配套的功能7777开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告同类项目共性特征分析同类项目共性特征分析同类项目共性特征分析同类项目共性特征分析整体定位特征整体定位特征l突出地段价值，拔高项目品质，吸引精英人群；l打造区域内当时的标杆代表项目。物业特征物业特征l偏重高尚居住，以舒适型套二、套三为主；l注重灰空间的运动，实现套二/套三户型的相互转化；l附带少数精品奢侈户型，彰显项目高品质价值。配套特征配套特征l往高完善、高品质、高星级酒店方向偏移；l尽量满足客群对高品质的生活配套，越来越频繁的商务活动等高要求。客户群特征客户群特征l往高品位、高收入、高社会地位的“三高”人群发展；l投资与居住并重；l利益品牌，吸引外省市，甚至国外客群。价格特征价格特征l已经成为或正在往“万元楼盘”发展；l利用分期开发，分期面市的策略，打时间差，获取高额利润；l资源占有率高的产品价格随之增高。7878开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告供需分析篇供需分析篇供需分析篇供需分析篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 一环内中心城区供需分析l 项目周边在售楼盘分析l 区域三级市场现状分析l 项目未来竞争格局分析l 同类典型项目分析l 项目总体竞争策略项目总体竞争策略7979开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目总体竞争策略项目总体竞争策略项目总体竞争策略项目总体竞争策略利用区域独有的文化特质，挖掘项目产品创新力；同时，利用产品差异化组合特点打造利用区域独有的文化特质，挖掘项目产品创新力；同时，利用产品差异化组合特点打造独树一帜的项目核心竞争力。独树一帜的项目核心竞争力。做区域市场的领导者，引领区域价值实现的开发军团；同时，找准区域城市功能核心所做区域市场的领导者，引领区域价值实现的开发军团；同时，找准区域城市功能核心所在，做城市功能的补缺者。在，做城市功能的补缺者。以创新的差异化产品为基础，以周密的营销组织和手段为依托，带动企业品牌发展，实以创新的差异化产品为基础，以周密的营销组织和手段为依托，带动企业品牌发展，实现企业品牌的延续。现企业品牌的延续。 另外，我们必抓住市场机会，认识清楚项目劣势和面临的威胁，依据项目自身的优势，提炼项目的核心竞争力，对项目的整体定位做全方位考虑8080开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目发展篇项目发展篇项目发展篇项目发展篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 整体发展思路整体发展思路l 目标客群预判l 产品发展预判l 价格特征预判8181开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告整体发展思路整体发展思路整体发展思路整体发展思路基于：基于：v项目总体发展战略： 城市中心、特色文化、标杆项目。城市中心、特色文化、标杆项目。v项目总体竞争策略： 独特人文、区域功能、创新产品。独特人文、区域功能、创新产品。v项目地块资源条件： 大规模、分片区、低密度、超高层。大规模、分片区、低密度、超高层。宜居宜商的宜居宜商的城市中心标杆物业城市中心标杆物业8282开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告鉴于：鉴于：v项目发展方向中“居住”与“商务”的双重属性；v项目沿街而隔、划江而立的地块特点。 我司建议：对项目整体进行功能划分，以此形成双线发展思路。对项目整体进行功能划分，以此形成双线发展思路。宜居宜商的宜居宜商的城市中心标杆物业城市中心标杆物业宜宜 居居宜宜 商商生态人居组团生态人居组团商务游憩组团商务游憩组团8383开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告整体发展思路诠释整体发展思路诠释依托锦江、武侯祠等资源，发展商务游憩组团。特指6#地块。生态人居组团生态人居组团商务游憩组团商务游憩组团依托人民公园和成熟的生活配套，发展生态人居组团。包括1#、2#、3#、4#、5#地块。两大组团之间保持了一定的独立关系，不致相两大组团之间保持了一定的独立关系，不致相互干扰；同时遥相呼应，共享锦江，体现本项互干扰；同时遥相呼应，共享锦江，体现本项目目“宜居宜商宜居宜商”的独特魅力。的独特魅力。8484开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目发展篇项目发展篇项目发展篇项目发展篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 整体发展思路l 目标客群预判目标客群预判l 产品发展预判l 价格特征预判8585开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告目标客群预判目标客群预判目标客群预判目标客群预判预判准则预判准则v置业动机：置业动机： 对于房地产物业而言，购买用途无外乎自用和投资两类；而动机的不同，将直接影响客群对项目价值的判断和购买决心。因此，研究不同置业动机人群的特点，将成为本项目目标客群分类的重要准则。v地域特征：地域特征： 出于对物业保值升值的需求，市中心高品质物业向来会受到外来人士的信赖和青睐，这从区域房地产市场的成交客群中已得到体现。本项目拥有特殊的地段价值，同时占据打造标杆物业的战略高度，未来将会面临更丰富、更细分化的目标群体。因此，研究不同地域特征人群的特点，将成为本项目目标客群分类的另一重要准则。8686开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告根据区域内典型项目以及二手房成交客群特征分析表示：根据区域内典型项目以及二手房成交客群特征分析表示：畅销产品客群来源购买用途备注区域内典型项目78号观邸套二、套三套二、套三本地本地57%57%，以达州为，以达州为主的二级城市主的二级城市40%40%，外省外省3%3%自住自住70%70%，投资，投资20%20%，两者兼有，两者兼有10%10%开发商来自达州，一开发商来自达州，一定程度上影响了客群定程度上影响了客群来源来源凯旋门临河临河150150以上以上的大户型的大户型以二级城市如（达州）以二级城市如（达州）和沿海城市为主和沿海城市为主以自住为主，沿海以自住为主，沿海客户部分用于投资客户部分用于投资客源受锦江宾馆和世客源受锦江宾馆和世代锦江商务酒店影响代锦江商务酒店影响区域内二手房冠城花园最为畅销的是最为畅销的是套二，面积套二，面积70708080，总价，总价6060万左右；万左右；其次为套一，其次为套一，面积面积5050多，多，总价总价30304040万。万。主要来自成都市以外主要来自成都市以外的区域，主要是达州、的区域，主要是达州、遂宁、南充等川北地遂宁、南充等川北地区的客户。客户的职区的客户。客户的职业主要是政府官员以业主要是政府官员以及一些企业主等。及一些企业主等。购买者大部分用于购买者大部分用于投资，占到投资，占到70%70%。其。其中投资客户大部分中投资客户大部分为外地人，自住客为外地人，自住客户大部分为成都市户大部分为成都市经济条件较好的家经济条件较好的家庭。庭。居住与办公各占一半长城花园绿化景观为该片区最绿化景观为该片区最好，居住纯粹性好，好，居住纯粹性好，成交价格最高成交价格最高福华新起点彩虹花园所在道路为单行道，所在道路为单行道，交通环境受到一定的交通环境受到一定的限制，成交价格最低限制，成交价格最低现代城武侯南苑锦江时代花园住户90%用于商务办公，其出售情况不理想，而租赁情况良好。8787开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告通过以上特征总结可以看到：通过以上特征总结可以看到：区域内新售物业成交客群多以自住用途为主，而二手房成交客群多以投资用途为主。区域内新售物业成交客群多以自住用途为主，而二手房成交客群多以投资用途为主。 深入思考：新售物业价格高昂，尤其是新政出台以后，投资客群的升值期望空间骤然缩小，购买者多出于自身的实际居住需求；而二手房投资客群密集的现象正说明了区域内物业的自住价值。区域高品质物业对外地客户的吸引力相当明显。区域高品质物业对外地客户的吸引力相当明显。 深入思考：来成都置业的外地客户大多经济实力较强，购买物业会综合考虑居住、升值以及安置子女等多重因素，这决定了他们在选择物业时往往青睐市中心区域的高品质住宅。 本项目具有高地段价值、高产品价值、宜居宜商等综合特征，拥有极佳的环境资源，因此可以初步判定，未来客群购买本项目将会以自住为主；未来客群购买本项目将会以自住为主；同时，出于对宏观经济背景和政策实施的前瞻性分析，成都市尤其是市中心区域的房地产市场将会呈现回暖趋势，因此，本项目的投资客群比例将超过目前区域内新售的本项目的投资客群比例将超过目前区域内新售的7878号观邸和凯旋门。号观邸和凯旋门。8888开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告目标客群动机预判目标客群动机预判 基于以上分析，我们根据置业动机将本项目目标客群划分为以下三类：8989开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告目标客群来源预判目标客群来源预判 同时，基于对市中心物业特殊性的分析，结合区域内典型项目成交客群特征，我们根据地域属性将目标客群划分为以下五类：9090开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告可排除的客群方向判定可排除的客群方向判定v寻求短期投资效应的投机人群；v纯粹为了暂时解决过渡性居住需求的中低端人群；v极度追求强大商务/商业功能的人群。v极度追求低密度、高生态的人群。可肯定的客群方向判定可肯定的客群方向判定v追求一定生活品质，具有较高的文化层次和生活理想；v有较强的商务需求，同时向往有特色的人文和环境；v经济实力较强，注重物业所体现的档次和品位。9191开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告“双线双线”发展思路下的客群差异特征发展思路下的客群差异特征生态人居组团生态人居组团商务游憩组团商务游憩组团l 以深度居家为需求特征，追求良好的居住环境和配套条件；l 家庭结构稳定，以两口和三口之家为主；l 事业发展进入稳步进阶期，家庭经济条件良好；l 注重户型空间的使用率和物业性价比。l 以能满足部分商务功能的浅度和半深度居家为需求特征，追求良好的交通条件和丰富的配套功能；l 年纪较轻，以单身和新建两口之家为主；l 事业发展进入快速上升期，拥有乐观的经济增长前景；l 注重物业品质形象和升值空间。9292开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目发展篇项目发展篇项目发展篇项目发展篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 整体发展思路l 目标客群预判l 产品发展预判产品发展预判l 价格特征预判9393开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告产品发展预判产品发展预判产品发展预判产品发展预判基于发展方向思考的物业要求基于发展方向思考的物业要求v适度差异化的特色创新产品；v建筑立面超越现有城市建设面貌，且与城市中心的大都市风尚相吻合；v与区域独特人文及景观相呼应的档次及风格；v弱化外围不利因素的干扰；v满足业主需求的高档配套设施；v高度产品附加值；v星级物管服务。 综合以上因素分析，本项目的产品打造将遵循城市化、特色化的综合以上因素分析，本项目的产品打造将遵循城市化、特色化的高档次精品发展路线。高档次精品发展路线。9494开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告基于组团功能划分及目标客群需求差异基于组团功能划分及目标客群需求差异 我们将产品类型划分为以下两类，以对接不同目标客群的需求特征。生态人居组团生态人居组团商务游憩组团商务游憩组团v 住宅：高品质高层电梯住宅。住宅：高品质高层电梯住宅。l 主力产品：实用型套二。主力面积 80-89。l 次主力产品：实用型套三。主力面积105-115。l 辅助产品： 少量舒适型套一/少量豪华型大套三（套四）。v 配套：满足居住人群生活需求的社区配套：满足居住人群生活需求的社区生活配套。生活配套。v 住宅：五星级酒店式超高层公寓。住宅：五星级酒店式超高层公寓。 l 主力产品：舒适型套二。主力面积 83-89。l 次主力产品：实用型套三。主力面积105-115。l 辅助产品： 少量舒适型套一/少量豪华型大套三（套四）。v 配套：满足居住人群高尚生活需求和配套：满足居住人群高尚生活需求和部分商务功能需求的城市化配套。部分商务功能需求的城市化配套。9595开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告项目发展篇项目发展篇项目发展篇项目发展篇宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知宏观市场认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知区域功能认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知项目地块认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知供需特征认知项目发展预判项目发展预判项目发展预判项目发展预判l 整体发展思路l 目标客群预判l 产品发展预判l 价格特征预判价格特征预判9696开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告价格特征预判价格特征预判价格特征预判价格特征预判基于开发商开发战略需求：基于开发商开发战略需求：v风险最小化；v利润最大化；v社会综合效益最大化；v通过本项目建立品牌形象，实现企业战略发展。基于目标客群需求：基于目标客群需求：v总价需求；v单价需求；v附加值需求。9797开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告预判定价方法预判定价方法预判定价方法预判定价方法价值对比与评估法：价值对比与评估法： 基于片区内可类比楼盘综合素质价格比较的定价策略。结合本项目项目的区位特点、可能的产品特点和市场特点，针对性的选择典结合本项目项目的区位特点、可能的产品特点和市场特点，针对性的选择典型可类比案例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与型可类比案例，通过本案与典型可比案例的综合素质评估，得出可比系数与可调均价，推算出本案目前最迎合市场环境、最具市场竞争力度的价格。可调均价，推算出本案目前最迎合市场环境、最具市场竞争力度的价格。可比案例的选取原则：可比案例的选取原则： 当前在售的，建筑形态或产品形态与本项目相近、距本案位置相对较近的楼盘。9898开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告同类楼盘价格特征借鉴同类楼盘价格特征借鉴同类楼盘价格特征借鉴同类楼盘价格特征借鉴 根据我司对本项目区域及市中心区域同类在售楼盘所做调研表明：项目名称项目名称价格区间（元价格区间（元/ /）均价（元均价（元/ /） 主力总价（万元）主力总价（万元）去化情况去化情况7878号观邸号观邸一期68808000二期688010300一期7400二期970085除了底层280大户型，其他开盘当天去化率高达85%以上。凯旋门凯旋门7400-9500850090-100售楼部正式开放后在一个月完成90%去化时代豪庭时代豪庭6600-1280011000110-120除3号楼受政策影响开盘当天去化率为50%外，其他2栋楼均为95%CLUBCLUB雕墅雕墅6800-9800一期7200二期950050-60开盘当天去化率达到50%以上，在6个月内基本完成销售。外滩外滩6500-8500800070开盘当天去化率达到75%都会风尚都会风尚7800-11000920090-100受新政影响，在开盘一个月内去化率达到50%左右9999开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告本项目产品总价预判本项目产品总价预判本项目产品总价预判本项目产品总价预判 从目前区域楼盘接受程度来看，高品质电梯产品最佳去化总价范围为90万以内的产品，这也反映了区域消费群体的需求特征。 结合同类项目的品质、档次、户型空间等特点比较分析，参考成都市城区房价上涨幅度（考虑宏观政策调控因素并结合对未来1-2内的市场环境预判）： 本项目入市的主力总价应在：本项目入市的主力总价应在：100100万以内万以内100100开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告目前区域市场的类比项目综合素质评估目前区域市场的类比项目综合素质评估素质评估指标素质评估指标主要可类比项目主要可类比项目本案本案本案本案7878号观邸号观邸凯旋门凯旋门时代豪庭时代豪庭项目总体规模项目总体规模8 85 58 89 9 9 9社区景观环境社区景观环境8 85 58 89 9 9 9产品创新程度产品创新程度8 88 89 97 7 7 7交通条件优劣交通条件优劣8 89 99 98 8 8 8建筑形态及品质建筑形态及品质8 88 89 98 8 8 8项目品牌优势项目品牌优势6 68 89 98 8 8 8周边配套设置周边配套设置8 88 89 98 8 8 8户型合理设置户型合理设置8 88 88 88 8 8 8物管公司水平物管公司水平8 89 99 98 8 8 8工程进度工程进度8 85 58 89 9 9 9评估得分评估得分评估得分评估得分78787878737373738686868683838383101101开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告公式说明公式说明l项目均价：项目均价：取值标准为与本项目所定位档次、产品相似的均价体系；l可比系数：可比系数：本案预期的评估得分 / 可比项目的评估得分；l可调均价：可调均价：各项目可比系数x各项目当前均价；l本案均价：本案均价：各项目可调均价之和 / 项目个数。主要可类比项目主要可类比项目本案本案本案本案7878号观邸号观邸凯旋门凯旋门时代豪庭时代豪庭项目均价项目均价97009700/ /85008500元元/ /1100011000元元/ /评估得分评估得分78787373868683838383可比系数可比系数1.0641.0641.1371.1370.9650.965可调均价可调均价1032110321元元/ /96659665元元/ /1061510615元元/ /评估均价评估均价10200102001020010200元元元元/ / / /目前区域市场的类比项目综合素质评估目前区域市场的类比项目综合素质评估 根据在售各类比项目市场价格，提取参数进行测算，如果本项目现在推向市场，其根据在售各类比项目市场价格，提取参数进行测算，如果本项目现在推向市场，其整体均价应该在：整体均价应该在： 10000110001000011000元元/ /平方米平方米102102开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告其他可影响本项目未来其他可影响本项目未来1-21-2年内价格的因素年内价格的因素v市中心土地稀缺性引起的土地价值上涨；v随区域内土地清理，未来1-2年内大型品牌开发商强势进驻的可能性；v大规模社区中小型产品出现的高溢价的可能性；v区域高品质产品市场份额不断提高，市场逐步趋向中高端；v宏观政策背景下的市场回暖效应；v随成都国际化发展进程，大量外地（外籍）高端人士进入市中心产生的住宅需求密集； 103103开元集团原开元集团原35083508厂地块厂地块项目发展预判报告项目发展预判报告基于项目现实预测均价和区域价格走势预期基于项目现实预测均价和区域价格走势预期 预计本案2008年末入市，2010年进入销售尾声，根据成都市房地产市场往年涨幅13%，结合政策对市场的影响，按照保守估计保持13%涨幅进行计算 本项目在整个销售周期内的均价: 为目前整体均价(1+预期区域内价格涨幅)=11000元/(1+13%)=12430元/ （此结果仅为按照目前政策紧缩的市场背景下进行的保守性预估。）附注：附注：附注：附注：13%13%13%13%价格涨幅价格涨幅价格涨幅价格涨幅 根据房管局对根据房管局对20072007年成都市主城区住宅物业售价上涨幅度统计透露的结果为年成都市主城区住宅物业售价上涨幅度统计透露的结果为13.6%13.6%，市中心物业涨幅约为市中心物业涨幅约为18%18%（按照市场规律，城市中心物业涨幅大于整体涨幅）；（按照市场规律，城市中心物业涨幅大于整体涨幅）； 尽管尽管20072007年房地产市场整体受到了国家宏观调控的影响，但是随着市场对政策的消化年房地产市场整体受到了国家宏观调控的影响，但是随着市场对政策的消化和认识后，预计会在和认识后，预计会在20082008年下半年逐渐回暖。年下半年逐渐回暖。根据中大规模楼盘调整价格的一般规律结合区域市场现状计算得出： 本案的起价约在本案的起价约在900010000900010000元元/ /。104104