地地 址：安徽省宣城市皖东南物流园区址：安徽省宣城市皖东南物流园区 开发商：江苏东盾集团开发商：江苏东盾集团 江苏瀛环集团江苏瀛环集团宣城皖苏浙农副产品中央市场宣城皖苏浙农副产品中央市场1项目背景项目背景自然概况自然概况 宣城市位于安徽东南与江、浙两省接壤。现辖宣州、宁国宣城市位于安徽东南与江、浙两省接壤。现辖宣州、宁国市、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德市、郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德7 7个县市区，国土面积个县市区，国土面积1234012340平方公里，截止平方公里，截止20072007年末全市总人口年末全市总人口281281万。其中，宣州万。其中，宣州区面积区面积25332533平方公里，人口平方公里，人口8383万。万。经济概况经济概况 2009 2009年全年全市生产总值年全年全市生产总值432.8432.8亿元，位居全省第亿元，位居全省第6 6位。全位。全年规模以上工业增加值年规模以上工业增加值153.1153.1亿元，增长亿元，增长27.2%27.2%，增幅居全省第，增幅居全省第4 4位。全年财政收入达位。全年财政收入达60.460.4亿元，增长亿元，增长25.9%25.9%。全年城市居民人均。全年城市居民人均可支配收入可支配收入1330213302元，增长元，增长12.6%12.6%，增幅居全省第，增幅居全省第1 1位；农民人均位；农民人均纯收入纯收入57005700元，增长元，增长12%12%左右，比全省平均水平高左右，比全省平均水平高3 3个百分点。个百分点。 2交通概况交通概况 距南京禄口国际机场距南京禄口国际机场135135公里，约一个半小时车程。距杭公里，约一个半小时车程。距杭州萧山国际机场州萧山国际机场200200公里，黄山国际机场公里，黄山国际机场190190公里，合肥骆岗公里，合肥骆岗机场机场196196公里，距上海吴松港口公里，距上海吴松港口310310公里、距安徽朱家桥外贸公里、距安徽朱家桥外贸专用码头专用码头8080公里。公里。 沪渝高速公路（沪渝高速公路（G50G50）、）、205 205 国道、国道、318 318 国道、铜南宣高国道、铜南宣高速从境内通过。芜雁高速、宁宣杭高速、扬绩高速在建。速从境内通过。芜雁高速、宁宣杭高速、扬绩高速在建。 皖赣铁路、宣杭铁路从境内通过。合福高铁、皖赣新线、皖赣铁路、宣杭铁路从境内通过。合福高铁、皖赣新线、商杭客运专线在建，铜南宣铁路正在规划中。商杭客运专线在建，铜南宣铁路正在规划中。 项目背景项目背景3固定资产投资固定资产投资 固定资产投资完成额达固定资产投资完成额达600.8600.8亿元，增长亿元，增长44.1%44.1%。房地产。房地产投资累计完成投资累计完成87.887.8亿元，同比增长亿元，同比增长42.6%42.6%，总量在全省第位，总量在全省第位，增速在全省第增速在全省第6 6位。位。三次产业比重三次产业比重 2005 2005年年 2007 2007年年 2009 2009年年项目背景项目背景 21.5 36.8 41.7 19.5 39.9 40.6 18.1 43.5 38.44 宣城现有城乡各类批发交易市场宣城现有城乡各类批发交易市场120120多个，总占地面积多个，总占地面积6060万万，建筑面积，建筑面积5050万万（含交易大棚），年成交额（含交易大棚），年成交额7777亿元，为亿元，为6 6万多人提供就业岗位。年成交额突破亿元的市场万多人提供就业岗位。年成交额突破亿元的市场1212个。个。 宣城主要批发市场状况宣城主要批发市场状况5 市场名称市场名称 主营品种主营品种 年成交额年成交额 宣城九洲市场宣城九洲市场 水果批发水果批发 20 20亿元以上亿元以上 宣州中心菜市场宣州中心菜市场 综合农产品批发综合农产品批发 6 6亿元以上亿元以上 宣州农贸市场宣州农贸市场 综合农产品批发综合农产品批发 6 6亿元以上亿元以上 宁国大华农贸批发市场宁国大华农贸批发市场 综合农产品批发综合农产品批发 6 6亿元以上亿元以上 宁国中心菜市场宁国中心菜市场 蔬菜批发贸易蔬菜批发贸易 3 3亿元以上亿元以上 溪口茶叶交易批发市场溪口茶叶交易批发市场 专业批发贸易专业批发贸易 1 1亿元以上亿元以上 广德花卉苗木大市场广德花卉苗木大市场 林产品交易批发林产品交易批发 4 45 5亿元亿元 宣州区孙埠木材批发市场宣州区孙埠木材批发市场 木材批发交易木材批发交易 3 3亿元亿元 广德县花卉苗木大市场广德县花卉苗木大市场 林产品交易批发林产品交易批发 4 45 5亿元亿元宁国兴宏工艺标本展览中心宁国兴宏工艺标本展览中心 陆生野生动物标本批发陆生野生动物标本批发 6000 6000万元万元 旌德县山货批发交易市场旌德县山货批发交易市场 土特产品批发土特产品批发 4500 4500万元以上万元以上宣城主要批发市场状况宣城主要批发市场状况6 宣城现有年成交额在宣城现有年成交额在1 1亿元以上的批发市场亿元以上的批发市场8 8个，个，50005000万万元以下的农产品市场（含集贸市场）元以下的农产品市场（含集贸市场）110110多个。宣城批发市场多个。宣城批发市场容量大、交易额高，是宣城重要产业之一，批发产业对地方容量大、交易额高，是宣城重要产业之一，批发产业对地方经济、就业等的发展举足轻重。经济、就业等的发展举足轻重。 宣城主要批发市场状况宣城主要批发市场状况7宣城批发市场存在的问题宣城批发市场存在的问题 市场布局较分散。自成体系，呈市场布局较分散。自成体系，呈“弱、小、散弱、小、散”的局面。的局面。无法建立规模型销售渠道、不能实现信息共享和商业辐射。无法建立规模型销售渠道、不能实现信息共享和商业辐射。 市场区位不合理。许多老市场均位于中心城区，严重制约市场区位不合理。许多老市场均位于中心城区，严重制约城市建设、影响城市居民生活环境，亟待规划迁址改造。城市建设、影响城市居民生活环境，亟待规划迁址改造。 硬件设施已陈旧。交易大棚简陋，市场设施陈旧，不仅制硬件设施已陈旧。交易大棚简陋，市场设施陈旧，不仅制约经营，也存在安全隐患。约经营，也存在安全隐患。 市场配套不齐全。仓储、物流、信息平台、生活商业、住市场配套不齐全。仓储、物流、信息平台、生活商业、住宅社区等配套设施。宅社区等配套设施。 市场管理欠规范。统一收费、政企分开、职责明细，聘请市场管理欠规范。统一收费、政企分开、职责明细，聘请专业团队统一管理，是规范化市场的重要举措，也是加快宣专业团队统一管理，是规范化市场的重要举措，也是加快宣城各专业市场健康发展的必由之路。城各专业市场健康发展的必由之路。8项目开发依据项目开发依据市场依据市场依据1 1、项目符合批发市场发展特征。、项目符合批发市场发展特征。 项目项目, , 符合并顺应未来批发市场符合并顺应未来批发市场“自主性、平等性、效率性、信用性、自主性、平等性、效率性、信用性、逐利性、竞争性、开放性、国际性、信息性逐利性、竞争性、开放性、国际性、信息性” ” 的发展特征。项目符合宣的发展特征。项目符合宣城现代城市发展要求，是用现代科学管理市场的重要载体。城现代城市发展要求，是用现代科学管理市场的重要载体。2 2、宣城市场具备项目开发基础。、宣城市场具备项目开发基础。 宣城拥有众多各具特色的地方产品、良好的批发产业基础、巨大的批宣城拥有众多各具特色的地方产品、良好的批发产业基础、巨大的批发市场需求，为项目市场培育提供了市场基础。发市场需求，为项目市场培育提供了市场基础。3 3、项目符合宣城批发市场实际需求。、项目符合宣城批发市场实际需求。 宣城宣城“市场布局分散、市场区位不合理、硬件设施已陈旧、市场规模市场布局分散、市场区位不合理、硬件设施已陈旧、市场规模均偏小、市场配套不齐全、市场管理欠规范均偏小、市场配套不齐全、市场管理欠规范”的现实状况，迫切需要通过的现实状况，迫切需要通过本项目建设予以彻底改变。本项目建设予以彻底改变。9项目开发依据项目开发依据区位依据：区位依据： 携两皖浙省、守皖东南大门、居华东腹地，支撑本项目的自然区位条携两皖浙省、守皖东南大门、居华东腹地，支撑本项目的自然区位条件优越。件优越。 交通依据：交通依据： 宣城目前现有的的高速公路、以及铁路、航空、口岸条件，已具备了宣城目前现有的的高速公路、以及铁路、航空、口岸条件，已具备了发展大批发、大物流要求。发展大批发、大物流要求。 规划依据：规划依据： 本项目切合宣城市整体规划，如九洲市场、长途汽车站迁址等。同时，本项目切合宣城市整体规划，如九洲市场、长途汽车站迁址等。同时，项目亦符合宣城城市化扩容的远期规划。项目亦符合宣城城市化扩容的远期规划。 开发依据：开发依据： 项目建议企业项目建议企业“江苏东盾木业集团有限公司、江苏瀛环国际集团有限江苏东盾木业集团有限公司、江苏瀛环国际集团有限公司公司”系苏州、常熟的知名企业，不仅拥有雄厚的资金实力，同时具备大系苏州、常熟的知名企业，不仅拥有雄厚的资金实力，同时具备大型专业市场、高端城市商业、大型住宅社区开发建设的辉煌业绩，具备诸型专业市场、高端城市商业、大型住宅社区开发建设的辉煌业绩，具备诸多开发企业不具有的丰富的招商资源和市场营运经验。多开发企业不具有的丰富的招商资源和市场营运经验。 10宣城批发市场发展思路 规划考虑全局。规划考虑全局。 重新确立以宣城大市为范畴的重新确立以宣城大市为范畴的“产地一级市场产地一级市场” ” 整体概念。整体概念。将全市所有批发、农贸市场纳入整体规划，统一布局。从市场将全市所有批发、农贸市场纳入整体规划，统一布局。从市场功能上可划分为两大类：功能上可划分为两大类：1 1、对产品源头产地市场作功能性调整、对产品源头产地市场作功能性调整, ,和对应设施的改造完善，和对应设施的改造完善，使其主要承担使其主要承担“快速集散及部分固定批销功能快速集散及部分固定批销功能”。可称其为：。可称其为：“产地初级市场产地初级市场”。2 2、在皖东南物流园区通过整体规划、统一布局，建设超大体、在皖东南物流园区通过整体规划、统一布局，建设超大体量、配套和服务体系齐全完善的量、配套和服务体系齐全完善的“产地中央市场产地中央市场”，承担衔接，承担衔接“产地初级市场产地初级市场”，接转下游整体二、三级市场的产业链功能。，接转下游整体二、三级市场的产业链功能。11宣城批发市场发展思路 建设前瞻未来。建设前瞻未来。 开发本项目是在宣城各具特色的地方产品优势、良好的批发开发本项目是在宣城各具特色的地方产品优势、良好的批发产业基础、巨大的批发市场需求，以及未来流通业发展属性大产业基础、巨大的批发市场需求，以及未来流通业发展属性大前提下的前提下的“升级型升级型” 决策，其前瞻性市场目的在于：决策，其前瞻性市场目的在于：1、将各类市场有机组合、将各类市场有机组合可形成广普拳头效应，共享宝贵可形成广普拳头效应，共享宝贵资源，为做大、做长产业链提供基础。资源，为做大、做长产业链提供基础。2、大体量的城市综合体、大体量的城市综合体可形成功能型城市副中心，承接可形成功能型城市副中心，承接未来产业扩张。未来产业扩张。3、市场配套人文社区、市场配套人文社区可通过改善环境，提高质量，吸引可通过改善环境，提高质量，吸引并留住商家。并留住商家。12项目概念规划项目选址项目选址 宣城皖东南物流园区阳德路南侧、秋风路东侧，规划宣城皖东南物流园区阳德路南侧、秋风路东侧，规划W1（物流用地）。（物流用地）。用地面积用地面积 约约600亩（三块规划用地），项目将总体规划，先期开发亩（三块规划用地），项目将总体规划，先期开发200亩。亩。13项目概念规划项目概念规划14项目分为六个功能区(建筑面积20万/ /容积容积0.5/0.5/密度密度50%50%) )一、产品批发交易区一、产品批发交易区 6.5 6.5万万1 1、农副产品交易区、农副产品交易区 3 3万万2 2、山货、土特产品交易区、山货、土特产品交易区 1.5 1.5万万3 3、水产品交易区、水产品交易区 1 1万万4 4、中药材产品交易区、中药材产品交易区 1 1万万二、城市生活配套菜场二、城市生活配套菜场 1 1万万三、商务信息服务区（高层）三、商务信息服务区（高层） 1.2 1.2万万1 1、统一结算大厅、统一结算大厅 0.2 0.22 2、商务、洽谈、办公间、商务、洽谈、办公间 1 1万万五、物流配送、堆场五、物流配送、堆场 6 6万万四、仓储、冷藏四、仓储、冷藏 2 2万万六、停车场、垃圾中转六、停车场、垃圾中转 3 3万万15161718192021222324252627282930 楼层楼层 面积面积 功功 能能 一层一层 646.23 646.23 大堂、商务中心、大堂吧大堂、商务中心、大堂吧 二层二层 495.66 495.66 客房客房 三层三层 671.19 671.19 客房客房 四层四层 671.19 671.19 客房客房 五层五层 1281.19 1281.19 客房客房 六层六层 1288.14 1288.14 客房、酒店商务层、餐饮客房、酒店商务层、餐饮 七层七层 1181.67 1181.67 客房、酒店商务层、餐饮客房、酒店商务层、餐饮 八层八层 6684.39 6684.39 客房、棋牌室客房、棋牌室 九层九层 892.96 892.96 客房、行政酒廊、酒吧、多功能厅客房、行政酒廊、酒吧、多功能厅 十层十层 5768.8 5768.8 健身馆、机房（游泳馆：十一层）健身馆、机房（游泳馆：十一层） 顶层顶层 115.75 115.75 大型空中观景花园大型空中观景花园31常熟酒店分布图尚湖花园酒店尚湖花园酒店常熟国际饭店常熟国际饭店森林大酒店森林大酒店虞山锦江饭店虞山锦江饭店恒隆戴斯大酒店恒隆戴斯大酒店天铭国际大酒店天铭国际大酒店虞城大酒店虞城大酒店时风国际酒店时风国际酒店金海华丽嘉酒店金海华丽嘉酒店中展新开元大酒店中展新开元大酒店喜来登大酒店喜来登大酒店中江皇冠假日酒店中江皇冠假日酒店32常熟主要酒店调查 酒店名称酒店名称星级星级开业时间开业时间客房数客房数标房均价标房均价入住率入住率 常熟国际饭店常熟国际饭店 5 5星星 2003 2003年年 380 380间间 688 688元元 81% 81% 天铭国际大酒店天铭国际大酒店 4 4星星 2006 2006年年 316 316间间 918 918元元 65% 65% 时风国际假日酒店时风国际假日酒店 4 4星星 2006 2006年年 348 348间间 460 460元元 80% 80% 恒隆戴斯大酒店恒隆戴斯大酒店 4 4星星 2008 2008年年 280 280间间 680 680元元 50% 50% 虞城大酒店虞城大酒店 3 3星星 1990 1990年年 161 161间间 480 480元元 72% 72% 虞山锦江饭店虞山锦江饭店 3 3星星 1990 1990年年 300 300间间 1080 1080元元 78% 78% 森林大酒店森林大酒店 3 3星星 1984 1984年年 180 180间间 300 300元元 82% 82%33酒店设计控规、平面图用地性质用地性质用地期限用地期限用地面积用地面积容积率容积率建筑密度建筑密度 停车停车 商业商业 40 40年年（0505年起）年起） 1258 1258 7.8 7.8 54% 54% 小车小车8 8辆辆摩托、自行摩托、自行 车车4040辆辆34酒店二、三层平面图35酒店五、六层平面图36酒店七、八层平面图37酒店九、十层平面图38投 资 提 示 地理经济发达： 常熟市地处我国经济最发达的常熟市地处我国经济最发达的“长三角长三角”经济圈，商贸、经济圈，商贸、旅游业十分发达，消费水平比肩苏州。全市户籍人口旅游业十分发达，消费水平比肩苏州。全市户籍人口104104万，万，流动人口达流动人口达100100万。万。 区位环境独特： 酒店地处常熟酒店地处常熟“方塔街方塔街”中央商圈，中央商圈， 是商务交往、旅是商务交往、旅游观光、娱乐购物等活动最集中的区域。酒店推窗可见游观光、娱乐购物等活动最集中的区域。酒店推窗可见“虞山虞山国家森林公园国家森林公园”，既临街又依山，环境和地理优势不可复制。，既临街又依山，环境和地理优势不可复制。地理经济发达：区位环境独特：39物业价值久远： 政府对政府对“方塔商圈方塔商圈”在容积、密度、层高等方面严格的在容积、密度、层高等方面严格的强制性开发控规强制性开发控规, ,使圈内物业连年增值，且将长期延续。使圈内物业连年增值，且将长期延续。2005-092005-09年年, , 圈内商铺圈内商铺租金年均提增幅度租金年均提增幅度15.32%15.32%，此增值率远，此增值率远超过国内同类地区。超过国内同类地区。综合配套上乘： 酒店除客房典雅豪华外，餐厅、会议厅、游泳馆、健身酒店除客房典雅豪华外，餐厅、会议厅、游泳馆、健身馆及综合服务设施齐全。酒店还可直达大型购物中心馆及综合服务设施齐全。酒店还可直达大型购物中心百百盛商场，是常熟会议社交、娱乐保健、购物消遣等活动的首盛商场，是常熟会议社交、娱乐保健、购物消遣等活动的首选场所。选场所。 酒店独尊的大型空中观景花园，在苏州地区绝无仅有，酒店独尊的大型空中观景花园，在苏州地区绝无仅有，是人与环境，建筑与自然的融汇极品。是人与环境，建筑与自然的融汇极品。综合配套上乘：物业价值久远：40盈利预算分析表盈利预算分析表 预算条件：预算条件： 酒店稳定持续经营，无任何贷款；酒店稳定持续经营，无任何贷款； 因酒店所有权归属于因酒店所有权归属于酒店酒店的母公司的母公司常熟市恒隆置常熟市恒隆置 业有限公司，酒店即管理公司无需支付房屋租金；业有限公司，酒店即管理公司无需支付房屋租金； 酒店餐饮部盈利分析参阅常熟市同级酒店标准；酒店餐饮部盈利分析参阅常熟市同级酒店标准； 酒店客房盈利分析参阅常熟同级酒店标准以及戴斯酒店客房盈利分析参阅常熟同级酒店标准以及戴斯 酒店管理公司预期；酒店管理公司预期； 企业所得税税率为企业所得税税率为25%25%。4120102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年一、主营业务收入一、主营业务收入33,561,862 33,561,862 35,402,608 35,402,608 38,801,290 38,801,290 40,599,082 40,599,082 43,109,689 43,109,689 客房部客房部24,576,253 24,576,253 25,423,710 25,423,710 27,695,616 27,695,616 28,272,608 28,272,608 29,751,150 29,751,150 餐饮部餐饮部8,515,000 8,515,000 9,467,719 9,467,719 10,533,154 10,533,154 11,725,328 11,725,328 12,707,610 12,707,610 其他营业部门其他营业部门470,609 470,609 511,179 511,179 572,520 572,520 601,146 601,146 650,929 650,929 减：（一）主营业务成本减：（一）主营业务成本11,841,703 11,841,703 12,546,180 12,546,180 13,475,779 13,475,779 14,155,187 14,155,187 14,904,631 14,904,631 客房部客房部3,515,489 3,515,489 3,662,869 3,662,869 3,850,748 3,850,748 3,927,571 3,927,571 4,064,472 4,064,472 餐饮部餐饮部3,873,111 3,873,111 4,198,303 4,198,303 4,540,848 4,540,848 4,918,447 4,918,447 5,224,320 5,224,320 其他营业部门其他营业部门457,053 457,053 483,381 483,381 517,847 517,847 540,680 540,680 571,829 571,829 能源成本及维护保养费能源成本及维护保养费3,996,050 3,996,050 4,201,628 4,201,628 4,566,336 4,566,336 4,768,490 4,768,490 5,044,010 5,044,010 （二）主营业务税金及附加（二）主营业务税金及附加1,820,019 1,820,019 1,919,029 1,919,029 2,102,582 2,102,582 2,199,886 2,199,886 2,335,232 2,335,232 二、主营业务利润二、主营业务利润19,900,140 19,900,140 20,937,399 20,937,399 23,222,929 23,222,929 24,244,009 24,244,009 25,869,826 25,869,826 减：（一）营业费用减：（一）营业费用 1,143,601 1,143,601 1,193,026 1,193,026 1,266,622 1,266,622 1,317,037 1,317,037 1,379,008 1,379,008 （二）管理费用（二）管理费用3,845,976 3,845,976 3,937,201 3,937,201 4,123,198 4,123,198 4,212,264 4,212,264 4,345,952 4,345,952 其中：品牌使用费其中：品牌使用费1,670,082 1,670,082 1,761,306 1,761,306 1,947,303 1,947,303 2,036,369 2,036,369 2,170,058 2,170,058 （三）财务费用（三）财务费用 三、营业利润三、营业利润14,910,563 14,910,563 15,807,172 15,807,172 17,833,110 17,833,110 18,714,708 18,714,708 20,144,865 20,144,865 四、利润总额四、利润总额14,910,563 14,910,563 15,807,172 15,807,172 17,833,110 17,833,110 18,714,708 18,714,708 20,144,865 20,144,865 减：所得税减：所得税 3,727,641 3,727,641 3,951,793 3,951,793 4,458,277 4,458,277 4,678,677 4,678,677 5,036,216 5,036,216 五、净利润五、净利润 11,182,922 11,182,922 11,855,379 11,855,379 13,374,832 13,374,832 14,036,031 14,036,031 15,108,649 15,108,649 42常熟市恒隆置业有限公司常熟市恒隆置业有限公司二二九年十二月九年十二月43