单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级凉城凉城商业策划报告商业策划报告昆山昆山4s汽车城汽车城策划方案策划方案昆山汽车城昆山汽车城策划方案策划方案单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 第二章第二章第一章第一章产品市场产品市场商户策划执行商户策划执行单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级产产 品品市市 场场单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级现状综述现状综述产品产品在建汽车商城、产品基本定位在建汽车商城、产品基本定位商业环境商业环境稍偏离市中心商业圈稍偏离市中心商业圈竞争性竞争性昆山唯一汽车主题商城昆山唯一汽车主题商城交通交通市中心城区、交通便利市中心城区、交通便利特色特色以汽车产业作为商业依托，以汽车产业作为商业依托，附带餐饮等附属设施附带餐饮等附属设施单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级本案本案城市中心城市中心商业中心商业中心行政中心行政中心文化中心文化中心娄江娄江CBDCBD项项目目地地理理位位置置距离商业中心距离商业中心2公里公里距离行政中心距离行政中心2公里公里单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级项目技术指标项目技术指标总建：总建：1111万万方，首期方，首期2 2万方万方一期一期4 4层沿街中心商铺（顶层为虚拟层层沿街中心商铺（顶层为虚拟层) )一期一期沿街两边层商铺沿街两边层商铺单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级没有没有“市场市场”，商户在那里？，商户在那里？我们的商户需要什么样的产品附加值？我们的商户需要什么样的产品附加值？如何表现我们的商业价值？如何表现我们的商业价值？如何找到商户、打动商户？如何找到商户、打动商户？问题审视问题审视单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级问题一问题一没有没有“市场市场”客户在那里？客户在那里？从事物的两面性来重新看待问题从事物的两面性来重新看待问题唯一唯一可以是可以是“孤立孤立”也可以是也可以是“垄断垄断”问问题题的的关关键键 垄断什么？单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 产产 品品 定定 位位关键一关键一单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级20042004年年20062006年私家车拥有量曲线图年私家车拥有量曲线图据不完全统计据不完全统计20042004年，昆山年末私家车年，昆山年末私家车保有量保有量1.911.91万万辆，比上年辆，比上年增长增长74.7%74.7%。20052005年，昆山年末私家车年，昆山年末私家车保有量保有量3.733.73万万辆，比上年辆，比上年增长增长95.295.2% %。20062006年年6 6月底月底统计，昆山统计，昆山私家车拥有量尽达私家车拥有量尽达4.334.33万万辆，并以每月新车近辆，并以每月新车近10001000辆的纪录急速发展。辆的纪录急速发展。 从表中数据中可以看出昆山市居民购车欲望越从表中数据中可以看出昆山市居民购车欲望越来越强，随着私家车拥有量不断增加，购车族对来越强，随着私家车拥有量不断增加，购车族对汽配店汽车修理厂的需求也将越来越大。汽配店汽车修理厂的需求也将越来越大。单位（万辆）昆山汽车市场现有昆山汽车市场现有“容量容量”单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 在今年在今年1010月月5 5、6 6日举行的全国百强县市（昆山市）汽车巡展中，现场售车日举行的全国百强县市（昆山市）汽车巡展中，现场售车113113辆，辆，填写客户登记表，表示近期内有购车意向的潜在客户竟达填写客户登记表，表示近期内有购车意向的潜在客户竟达900900多人。多人。 两项数据均创下秋季巡展新高。上海通用、上海大众、广州本田、一汽大众、东两项数据均创下秋季巡展新高。上海通用、上海大众、广州本田、一汽大众、东风日产、风日产、北京现代北京现代均是客户青睐的对象。均是客户青睐的对象。 由此可见，昆山购车族对中端产品相对感兴趣。由此可见，昆山购车族对中端产品相对感兴趣。全国百强县市（昆山市）汽车巡展全国百强县市（昆山市）汽车巡展昆山汽车市场未来昆山汽车市场未来“潜力潜力”单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 市市 场场 定定 位位关键二关键二单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 20062006年年不完全统计不完全统计 昆山市平均每百户人家拥有车辆昆山市平均每百户人家拥有车辆 9 9. .6 6万万辆9.690.4 截至目前，昆山市汽车保有量达6.86.8万万多辆，且每月还以11001100多辆的速度增加。按照这样的增长比例，预计到明年6 6月份华茂国际汽车商城建成后，昆山市汽车保有量将达到7.687.68万万辆。单位：万辆单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级台湾日本等投资商30-40岁居多，年轻白领人士占有相当比例工作在昆山，为了提高生活质量企业、公司发展，用车需要旧车换新车的消费群特色产品/售后服务昆山购车族比较亲睐的汽车品牌昆山购车族比较亲睐的汽车品牌上海通用上海通用 上海大众上海大众 广州本日广州本日 东风日产东风日产 北京现代北京现代 一汽一汽大众大众 丰田威驰丰田威驰 长安福特长安福特 消费特征描述消费特征描述单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 项项 目目 竞竞 争争 力力 分分 析析 关键三关键三单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级项目区域范围内汽车销售店项目区域范围内汽车销售店汽汽车销售店名称售店名称面面积（）（）租金（租金（元元/天）天）地地 址址昆山市永泰汽昆山市永泰汽车销售服售服务公司公司（吉利）（吉利）200（展（展厅）1.2长江南路江南路1163号（园明号（园明路口）路口）昆山通和丰田汽昆山通和丰田汽车服服务有限公司有限公司3432买地自建的地自建的昆山市昆山市长江中路江中路105号号上海格林威汽上海格林威汽车昆山分公司（福昆山分公司（福特）特）500（展（展厅）1.1昆山市昆山市长江南路江南路1128号号（日月星辰国（日月星辰国际商商务中中心）心）昆山新达汽昆山新达汽车销售服售服务有限公司有限公司（起（起亚）1250买地自建的地自建的昆山昆山长江北路江北路566号号昆山昆山华通汽通汽车贸易有限公司（易有限公司（别克）克）8001昆山市蓬朗昆山市蓬朗镇昆嘉路昆嘉路12号号雪弗莱汽雪弗莱汽车贸易有限公司易有限公司8001昆山市昆山市长江南路江南路东风日日产华明汽明汽车专营店（店（蓝鸟）7585买地自建的地自建的昆山市昆山市庆丰西路丰西路369号号昆山海王重昆山海王重庆长安安铃木木销售公司售公司800(展展厅)1.1昆山市柏昆山市柏庐南路高架南路高架桥北北单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级福特福特都灵沙龙和盛菲亚特都灵沙龙和盛菲亚特 东风风行东风风行大众大众雪铁龙雪铁龙东风悦达起亚东风悦达起亚北京现代北京现代东风日产蓝鸟东风日产蓝鸟别克别克奇瑞奇瑞比亚迪比亚迪F3F3长安长安丰田丰田三菱三菱昆山市昆山市汽车汽车品牌店品牌店单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁位置处于高速公路口距离城市中心2公里体量适中符合市场需求办证中心的支撑昆山唯一的汽车主题商城城市汽车拥有数量逐年递增气修行业进入市场循环期体量与常规汽车城有一定区别，难以形成规模预算租金高于市场综合水平物业条件不能符合4S店的要求昆山已有较多的品牌4S店主要依靠汽车综合办证中心的凝聚力，作为本项目的主要支撑，主打汽车展示及配件业务已气配业为主，和昆山的其他4S品牌店形成错位竞争S.W.O.T分析分析单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级商商 户户执执 行行策策 划划单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级通和丰田通和丰田东风悦达起亚东风悦达起亚昆山现有昆山现有4S4S品牌店图例品牌店图例长安福特长安福特长安长安单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级本案本案吉利吉利丰田丰田福特福特起亚起亚雪弗莱雪弗莱长长安安铃铃木木蓝鸟蓝鸟本项目附近已有数本项目附近已有数家品牌汽车家品牌汽车4S店存店存在，区域已具有一在，区域已具有一定的汽车商业氛围，定的汽车商业氛围，区域发展已成为本区域发展已成为本项目操作的有利契项目操作的有利契机机昆山昆山4S店分布店分布单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 福克斯两厢福克斯两厢福克斯两厢福克斯两厢2.0MT2.0MT运动版运动版上海格林威汽车昆山分公司上海格林威汽车昆山分公司 上海格林威汽车销售有限公司昆山分公司，是由位于佛罗里达州奥兰多市的美国第二大福特汽车经销商美国格林威福特汽车商行在华投资的子公司，是昆山地区长安福特的唯一指定经销商。 嘉年华嘉年华1.61.6嘉年华嘉年华1.61.6手动运动型手动运动型本案本案单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 公司地址：江苏昆山市长江中路105号 成立日期：2002.12.19 建筑面积：3432平方米 占地面积：4255平方米 展厅面积：876平方米 现有员工：113人 开幕时间：2004.9.17 昆山通和丰田汽车服务有限公司是台湾六和集团所属九和汽车股份有限公司与日本丰田通商株式会社共同合资的外商独资企业，也是在昆山地区唯一通过一汽丰田汽车销售的有限公司（FTMS）认证的丰田汽车4S专营店。昆山通和丰田汽车服务有限公司昆山通和丰田汽车服务有限公司锐志（锐志（REIZREIZ）2.5S2.5S国产丰田花冠国产丰田花冠GLX-I 1.8GLX-I 1.8手动手动单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 昆山新达汽车销售服务有限公司是东风悦达起亚汽车有限公司授权在昆山太仓地区的唯一一家4S4S专营店。 目前公司正处于销售过渡阶段，该店总面积450450，其中一楼展厅150150，二楼办公室150150 ，三楼办公室150150 ，公司过渡期间维修车间达800800 ，仓库达120120 ，配备数套汽车维修专业工具。 昆山新达汽车销售服务有限公司昆山新达汽车销售服务有限公司单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 在昆山最需要的是什么商业？在昆山最需要的是什么商业？与居民生活密切相关的商业！与居民生活密切相关的商业！时尚、完美的一站式汽车服务商城时尚、完美的一站式汽车服务商城单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级延续昆山延续昆山CBD中心商业传奇中心商业传奇 昆山昆山城市整体构架由行政中心、行政中心、文化中城市整体构架由行政中心、行政中心、文化中心、商业中心及娄江心、商业中心及娄江CBDCBD组成；华茂国际汽车商城是组成；华茂国际汽车商城是CBDCBD中率先启动项目中率先启动项目单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级项目策划理念项目策划理念 本次项目首期建筑面积本次项目首期建筑面积2 2万方，约占总建万方，约占总建1111万方的万方的18.2%18.2%，基于建造国际汽车商城的各方条件因素，我们可以基于建造国际汽车商城的各方条件因素，我们可以“小范围，小范围，大经营大经营”，创造昆山中心商业圈新的传奇，创造昆山中心商业圈新的传奇华茂国际汽华茂国际汽车商城车商城。单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级引导思维引导思维概念提升概念提升汽车汽配店汽车汽配店汽车汽配店汽车汽配店汽车品牌店汽车品牌店展示厅展示厅汽车办证汽车办证图图 解解底层底层展示厅展示厅汽车汽配店汽车汽配店单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级引导思维引导思维概念提升概念提升图图 解解两层两层汽车汽配店汽车汽配店汽车汽配店汽车汽配店汽车品牌店二楼洽谈区汽车品牌店二楼洽谈区汽车办证汽车办证汽车汽配店汽车汽配店单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级引导思维引导思维概念提升概念提升图图 解解三层三层办公及休闲办公及休闲单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级概念打造概念打造 在昆山在昆山CBDCBD中心商业圈娱乐场所很多，中心商业圈娱乐场所很多，汽车销售点很多，也有一部分零散的汽车销售点很多，也有一部分零散的3S3S汽车汽车店，而我们的建造方向将是昆山店，而我们的建造方向将是昆山唯一一座唯一一座汽车主题商城汽车主题商城。 项目所在位置正对一个汽车二手市场，项目所在位置正对一个汽车二手市场，从竞争角度来看，如果我们从竞争角度来看，如果我们舍弃传统舍弃传统营销营销模模式式，即：娱乐、餐饮等，转而，即：娱乐、餐饮等，转而尝试尝试新的一站新的一站式服务式服务汽车品牌店汽车品牌店，相信相信对购买客来说不管对购买客来说不管是是价格价格还是还是品质品质无疑都是无疑都是吸引眼球吸引眼球的的焦点焦点。单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级概念提升概念提升 对于开发商来说，无论是住宅还是我们对于开发商来说，无论是住宅还是我们的商铺都有一个共同点，即：价高，难卖。的商铺都有一个共同点，即：价高，难卖。 目前合兴路两边的商铺整层只有一个楼目前合兴路两边的商铺整层只有一个楼梯，从营销角度来说，到时很可能会影响整梯，从营销角度来说，到时很可能会影响整体销售进度。体销售进度。 建议建议：（：（1 1）在每层商铺内增加独立式楼在每层商铺内增加独立式楼 梯，或备留楼梯井，使每户梯，或备留楼梯井，使每户 商铺成为独立单元，即：小商铺成为独立单元，即：小 面积，低总价，易销售。面积，低总价，易销售。 （2 2）根据业态分析，统一租赁相）根据业态分析，统一租赁相 对较合适。对较合适。单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级概念提升概念提升二楼过道二楼过道二楼面街商铺二楼面街商铺一楼面街商铺一楼面街商铺二楼内街商铺二楼内街商铺建议在该位置设置建议在该位置设置单独楼梯或预留楼单独楼梯或预留楼梯井梯井在招商中可自由分割，同时通过改变人流走向提高一在招商中可自由分割，同时通过改变人流走向提高一楼以上部分的市场价值，不仅有利于招商活动，同样楼以上部分的市场价值，不仅有利于招商活动，同样有利于销售有利于销售单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 营销策略营销策略 售后售后5 5年包租年包租单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级开发商开发商业主业主商铺总价商铺总价100万万销售销售6 6万万5 5万万租赁租赁1年年6万万1 1万万 但我们可以相信：依照既定的但我们可以相信：依照既定的方案及目前意向客户的数量，这种方案及目前意向客户的数量，这种开发商返贴租金的运营模式不会持开发商返贴租金的运营模式不会持续很久。续很久。 此种方式在商业营销学中不但此种方式在商业营销学中不但提升了商业出售价，也实现了利润最提升了商业出售价，也实现了利润最大化。大化。方案必备条件：方案必备条件：100100平方米的商铺单价为平方米的商铺单价为1000010000元元/ /，采用年租金，采用年租金6%6%的投资回报的投资回报率，率，5 5年售后包租，年售后包租，1 1年免租金的形式，吸引商客，以此打开汽车商城的销售市场。年免租金的形式，吸引商客，以此打开汽车商城的销售市场。 如图所示：假设承建商在商铺出售后未如图所示：假设承建商在商铺出售后未能以年租金能以年租金6 6万出租，只租到万出租，只租到5 5万，那么在万，那么在1 1年年免租期内，不足部分由承建商支付给业主，免租期内，不足部分由承建商支付给业主，即差价计入已购房款中，使最终成交单价由即差价计入已购房款中，使最终成交单价由1000010000元元/ /变成了变成了99009900元元/ /。假设一：假设一：单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级开发商开发商业主业主商铺总价商铺总价100万万销售销售6 6万万未收租金未收租金租赁租赁1年年6万万6 6万万方案必备条件：方案必备条件：100100平方米的商铺单价为平方米的商铺单价为1000010000元元/ /，采用年租金，采用年租金6%6%的投资回报的投资回报率，率，5 5年售后包租，年售后包租，1 1年免租金的形式，吸引商客，以此打开汽车商城的销售市场。年免租金的形式，吸引商客，以此打开汽车商城的销售市场。 但我们可以相信：依照既定的但我们可以相信：依照既定的方案及目前意向客户的数量，这种方案及目前意向客户的数量，这种开发商未能及时收取租金的运营模开发商未能及时收取租金的运营模式一般不会发生。式一般不会发生。 此种方式在商业营销学中属于此种方式在商业营销学中属于降低投资成本，达到风险最小化。降低投资成本，达到风险最小化。假设二：假设二： 如图所示：假设承建商在商铺已售包租后如图所示：假设承建商在商铺已售包租后未能及时收取租金未能及时收取租金6 6万，那么在万，那么在1 1年免租期内，年免租期内，该部分由承建商支付给业主，即租金计入已购该部分由承建商支付给业主，即租金计入已购房款中，使最终成交单价由房款中，使最终成交单价由1000010000元元/ /变成了变成了94009400元元/ /。单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级承诺回报率越高承诺回报率越高销售价格越高销售价格越高假设汇报假设汇报8%销售价格为销售价格为12500元元/平方米平方米可以承受的返还金额越大可以承受的返还金额越大寻求承诺租金回报率和销售金额间的黄金比例寻求承诺租金回报率和销售金额间的黄金比例单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级全新商业理念全新商业理念 “One-stop service car mall”诞生诞生单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级全新的汽车理念会给目标客群全新的感受全新的汽车理念会给目标客群全新的感受单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 问题四 如何找到客户、打动客户销售渠道分类销售渠道分类知道我们知道我们 在那里吗？在那里吗？单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级销售客源参考传播渠道销售客源参考传播渠道灯箱宣传广告、灯箱宣传广告、昆山报刊杂志、昆山报刊杂志、电视频道定时滚动播放、电视频道定时滚动播放、数据库公司按年薪分类的信息，数据库公司按年薪分类的信息，手机尾数、的客户等。手机尾数、的客户等。单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级主要传播形式主要传播形式: :各种各种DMDM派送派送+ +路口横幅路口横幅 其他重要传播方式其他重要传播方式: : 活动营销活动营销单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级 THE END单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级地产策划资料大全单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级地产策划、地产营销推广、地产调研、地产定位、商业地产，总量超过100G，房地产策划人的必备资料库，欢迎打包下载。联系联系QQ：17425192淘宝店：http:/shop57233999.taobao.com单击此处编辑母版文本样式第二级第三级第四级第五级MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX