上盖物业上盖物业地地铁铁商商业业开开发发模式研究模式研究园林平台园林平台行车道行车道商场商场车辆段车辆段公共运输公共运输交汇处交汇处地铁站地铁站什么是地什么是地铁铁商商业业？地铁商业位置剖析地铁商城地铁商城通道通道站厅站厅站台站台出于安全考虑，站台不允许设置商铺地地铁铁商商业业有什么特点？有什么特点？站厅商业的特点特点：特点：2、体态较小，一般只有十几平体态较小，一般只有十几平方米方米1、人流密集人流密集个别站点单向高峰个别站点单向高峰小时客流量超过小时客流量超过1万人次万人次面包店面包店3、主要提供快捷便利的延伸服务，主要、主要提供快捷便利的延伸服务，主要有：便利店、书店、音像店、冲洗店、有：便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、西饼店、饮品店和眼镜店等干洗店、西饼店、饮品店和眼镜店等便利店便利店报刊亭报刊亭饰品店饰品店通道商业的特点特点：特点：1、位于地铁站厅与地面商业旺地或交通接驳点的主要通道上， 人流较为密集人流较为密集2、面积可大可小，较为灵活3、业态一般为具有一定商业特色的商业街或商品展示世界之窗站地下通道世界之窗站地下通道中信地铁商城地下通道中信地铁商城地下通道广州某地铁站地下通道展示广州某地铁站地下通道展示地铁商城的特点特点：特点：1、与地铁出入口相连，一般层数较少2、规模多为1-2万m23、业态一般定位为中低档次的时尚饰品、休闲服饰、餐饮等功能功能地铁商业的特点按客流特干道型地铁商业消费型地铁商业征划分以客流快速通过为目的，注重交通地铁与地面完全融为一体，形成空间、疏散消防功能人流集中在特定人流集中在特定时时段，集中在上下段，集中在上下班高峰班高峰期期间间立体式交通网络，解决交通空间的同时注重地铁与地面商业互动人流特点人流特点商商业业态业业态特点特点商商务务人流、游客、体人流、游客、体闲闲、购购物人物人流流较较多，各多，各时间时间段人流均段人流均较较多，多，乘地乘地铁铁前来目的性消前来目的性消费费的乘客比的乘客比例例较较大大主要提供快捷便利的延伸服务，主 地铁通道四通八达，出口与周边要有：便利店、书店、音像店、冲 商家相联，形成地下商业走廊，洗店、干洗店、西饼店、饮品店和 业态比较广泛包括：超市、百货、眼镜店等餐饮、体闲娱乐等案例一：深圳地铁世界之窗至华强北段；类类型型地铁商业的特点按区域位物物业业特点特点区位特点区位特点代表代表置特征划分都市综合体位于市中心地位于市中心地带带或者核或者核香港：国际金融中心核心商圈商核心商圈商商场+写字楼+酒店+心商心商业业区，通常是地区，通常是地铁铁业业北京：东方新天地换换乘站，人流乘站，人流较为较为集中集中高档住宅香港：青衣城次次级级商圈商商圈商位于市区内次位于市区内次级级商商业业区，区，商场（+普通住宅）深圳：金光华广场、中信业业兼具社区服兼具社区服务务功能；功能；地铁商场、益田假日广场居住配套商居住配套商 居住为主，商业为社 位于市区内，以服位于市区内，以服务务社社香港：新翠花园业业区配套区区为为主；主；新区开新区开发发商商 新区建设：商场+普位于新支位于新支线线沿沿线线，以服，以服香港：将军澳线连理街业业通住宅务务社区社区为为主；主；上海：9号线松江新城地地铁铁商商业业怎么开怎么开发发？地铁商业空间的权属早期早期地下商业空间作为市政建设用地下商业空间作为市政建设用地直接划拨给地铁公司地直接划拨给地铁公司地下商业空间以划拨用地的性地下商业空间以划拨用地的性质存在，没有独立产权质存在，没有独立产权现状现状地下商业空间独立分割，单独地下商业空间独立分割，单独招拍挂出让招拍挂出让地铁商业以经营性出让用地的地铁商业以经营性出让用地的形式存在，拥有独立产权形式存在，拥有独立产权典型案例如深圳车公庙至竹子典型案例如深圳车公庙至竹子林站之间的地下空间开发、上林站之间的地下空间开发、上海海9号线、号线、11号线部分沿线站点号线部分沿线站点用地出让用地出让比较常见的土地利用方式包括比较常见的土地利用方式包括地铁站厅、通道、地铁上盖物地铁站厅、通道、地铁上盖物业（多出现在地铁首末站及车业（多出现在地铁首末站及车辆段）辆段）广州地铁模式广州地铁模式独立开发独立开发土地土地权权属属：划拨的建设用地开开发发主体主体：广州地铁开开发发模式模式：独立招商经营经营主体主体：广州地铁公司商贸部站站厅厅商商铺铺： 面积10-100平方米，零散出租地铁公司独立开发广州地铁线路运行示意图车车站商站商业业街：街：面积约30000平方米，分别处在一号线的公园前站、体育西站、芳村站、东山口站，以出租为主；站站厅厅及通道展示：及通道展示： 出租为主站厅商铺车站商业街站厅及通道展示深圳地铁模式深圳地铁模式合作开发合作开发土地土地权权属属：划拨的建设用地开开发发主体主体：深圳地铁开开发发模式模式：整体包租合作开发深圳地铁一期线路运行示意图经营经营模式：模式：只租不售。经营经营主体主体：深圳金地商业经营管理公司主要主要经营经营条款条款：经营范围：深圳地铁一期约4.4万平方米的地铁地下商业面积，包括零星商业、站厅商业（5300）、地下商业街（约3.8万）租赁期限：5年，2006-2010南京地南京地铁铁：商铺面积租赁金额：3亿元1.4万平米，由苏宁电器集团于2003年竞标获得地铁新街口站、小行站整体商铺10年的经营权，以及13个开发商独立开发深圳深圳益田假日广益田假日广场场土地性土地性质质：2002年益田集团以3.53亿元人民币收购了原属于香港中旅集团位于世界之窗对面的商业地块后，规划用途多次变更，现为经营性商业用地。地地铁铁站点：站点：1、2号线世界之窗站（地铁枢纽站）开开发发主体：主体：深圳市益田房地产集团股份有限公司开开发发方式：方式：独自开发经营经营模式：模式：只租不售，开发商自主招商运营管理市市场场价价值值：项目定位高档，招商的品牌全部为国际一线品牌，其中30%的国际品牌是首次进入深圳市场。益田假日广场站厅及通道商业物业的开发模式开开发发模式模式开开发发运作思路运作思路地铁公司成立专门的地铁商业开发机构优优缺点比缺点比较较主要代表主要代表开发机构对地铁商业物业进行统筹策划、优优点：点：保证地铁商业开地地铁铁公司公司包装发收益流入地铁公司广州地铁独立开独立开发发开发机构通过广告、代理等方式出租商缺点：缺点：商业运作不专业，上海地铁模式模式铺存在较大的运营风险地铁公司负责地铁商业物业的维护、管理地铁公司引入专业机构合作开发，具体优优点：点：专业运作，提高形式包括整体物业包租、股权合作等商业物业利用效率合作开合作开发发专业机构（或项目公司）负责商业物业深圳地铁缺点：缺点：的整体策划、包装、代理出租等经营活动模式模式南京地铁地铁公司收益相对较案例解析案例解析香港香港青衣城青衣城经营经营主体主体：MTR经营经营模式模式：只租不售开开发发模式：地模式：地铁铁公司独立开公司独立开发发位置：位置：位于东涌线及机场快线青衣站上盖规规模：模：46000，140间商铺香港青衣城住宅住宅停停车场车场商商业业和和轨轨道道公交枢公交枢纽纽香港国际金融中心开开发发主体：主体：MTR新鸿基地产发展有限公司 /恒基兆业地产有限公司香港中华煤气有限公司 /中银集团投资有限公司开开发发模式：合作开模式：合作开发发，其中商，其中商场场由由 MTR之外的之外的发发展商展商经营经营开开发类发类型：型：市中心+换乘站位置：位置：位于東涌和机场快线中环站上，邻近维多利亚港。国国际际金融中心：金融中心：占地5.71公顷，面积41.59万，集写字樓、商场和酒店于一体。写字楼：两座总面积25.42万的写字樓商场： 5.95万的多层商场两座豪华酒店酒店式寓所中中环环站站写字楼商场酒店地铁站香港香港国国际际金融中心金融中心?两栋六星级酒店?四季酒店集团管理?超过1000个房间，配备会议与餐饮?436个车位?38层甲级写字楼?总建筑面积72880?楼层面积约1860?304个车位?只租不售香港国际金融中心商商场场?88层甲级写字楼?总建面181310 ?楼层面积2800 ?750个车位?地铁公司持有33-52共18层?只租不售商商场场?南面三层12183?北面四层47277?250个地下停车位?设置高级购物商铺、饭店与咖啡茶座地地铁铁站站深圳中信地铁商场深圳深圳中信地中信地铁铁商商场场土地性土地性质质：协议出让商业用地地地铁铁站点：站点：一号线科学馆站（临近华强北商业区，普通站点）开开发发主体：主体：深圳市中信城市广场投资有限公司&深圳市地铁有限公司开开发发方式：合作开方式：合作开发发经营经营模式：模式：全部销售，统一招商，统一管理市市场场价价值值：销售均价约5.7万元/（2006）租金水平：600-800元/月深圳中信地铁商场深圳深圳中信地中信地铁铁商商场场发展商深圳市中信城市广场投资有限公司&深圳市地铁有限公司合作开发运营管理中信城市广场经营管理公司占地面积14516营业面积17970开业时间2007-05-31主力店蔡澜美食坊层层数：数：商城分为ABCD四个区，地下1层，其中A、C区局部为地下2层地地铁铁接接驳驳：通过地下商业街的形式与地铁北京北京东东方广方广场场土地土地权权属属：经营性建设用地开开发发主体主体：东方广场有限公司北京东方广场5号号线线东东方广方广场场2号号线线东单东单站站王府井站王府井站1号号线线开开发发模式模式：开开发发商独立开商独立开发发开开发类发类型：型：既有线路+市中心商业综合体位置：位置：位于1号线王府井站与东单站之间，其中王府井站有两个出口直接通向商场；东单站是1、5号线的换乘站。东方广场坐落于东长安街 1号，占地10万平方米，总建筑面积约80万平方米，是目前亚洲最大的商业建筑群之一。物业类型包括：幢甲级写字楼（东方经贸城）；2幢豪华服务式公寓（东方豪庭公寓）1座五星级酒店（东方君悦大酒店）；1座商场（东方新天地）逾1,800个停车位的室内停车场。北京北京东东方广方广场场北京东方广场地地铁铁口口地地铁铁口口写字楼写字楼酒店酒店写字楼写字楼东东方新天地方新天地地地铁层铁层商商铺铺深圳深圳金光华广场金光华广场地地铁铁站点：站点：1号线国贸站（普通站点）深圳金光华广场土地性土地性质质：人民南商圈旧城改造的重点工程，其前身为老南国影院旧址，协议出让开开发发主体：主体：深圳市金光华实业集团有限公司开开发发方式：开方式：开发发商独立开商独立开发发经营经营模式：模式：只租不售，发展商持有经营深圳深圳金光金光华华广广场场开发商运营管理深圳金光华广场1.8万12万2004-11-20深圳市金光华实业集团有限公司深圳市金光华商业有限公司占地面积营业面积开业时间停车位主力店标准车位500个，联动车位1200余个苏宁电器、南国影院楼楼层层：地上8层，地下3层楼高：楼高：45米，为深圳最高单体商业电电梯：梯：17部“太空穿梭”电梯，60部自动扶梯土地性土地性质质：协议出让商业用地站点）深圳深圳潮流前潮流前线线地地铁铁商商场场深圳潮流前线地铁商场地地铁铁站点：站点：1号线华强站（华强北商业区，普通开开发发主体：主体：深圳市千万家实业发展有限公司开开发发方式：方式：独自开发经营经营模式：模式：全部销售，业主自主招商，开发商成立公司管理市市场场价价值值：销售均价40000元/（2006）租金水平300-600元/月，由于没有统一招商，虽然人流量较大，但是经营较差，现租金水平较刚开业时下跌明显。深圳潮流前线地铁商场深圳深圳潮流前潮流前线线地地铁铁商商场场发展商深圳市千万家实业发展有限公司管理公司深圳市潮流前线商贸有限公司占地面积5251营业面积8686开业时间2007-01-23主力店麦当劳、面点王层层数：数：地下2层地地铁铁接接驳驳：连通地铁1号线华强路站A、B出口现现状：状：人流量较大，业态分隔不潮流前线地铁商城深圳深圳益田假日广益田假日广场场发展商管理公司占地面积建筑面积深圳益田假日广场深圳市益田房地产集团股份有限公司深圳市益田房地产集团股份有限公司35000135800开业时间主力店预计2008-08新世界百货、嘉禾影院、全明星冰场、四海一家餐饮物物业类业类型：型：体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店地地铁铁接接驳驳：深圳唯一拥有双地铁站厅深圳益田假日广场深圳深圳益田假日广益田假日广场场土地性土地性质质：2002年益田集团以3.53亿元人民币收购了原属于香港中旅集团位于世界之窗对面的商业地块后，规划用途多次变更，现为经营性商业用地。地地铁铁站点：站点：1、2号线世界之窗站（地铁枢纽站）开开发发主体：主体：深圳市益田房地产集团股份有限公司开开发发方式：方式：独自开发经营经营模式：模式：只租不售，开发商自主招商运营管理市市场场价价值值：项目定位高档，招商的品牌全部为国际一线品牌，其中30%的国际品牌是首次进入深圳市场。益田假日广场