Page 1中山远洋城商业市场调研报告2011-5-25Page 2目录1.城市及区域发展概况2.城市商业发展解析3.城市客群消费特征4.项目概况5.项目定位6.项目相关测算备注：报告中第4、第5部分引用戴德梁行报告中内容；租金测算中项目面积按第六版规划图纸内容。Page 31、城市发展概况1.1城市地位1.2城市经济Page 41.1城市地位珠江三角洲经济区，包括广州、深圳、珠海、佛山、江门、东莞、中山、惠州市区、惠东县、博罗县、肇庆市区、高要市、四会市，总人口4230万，土地总面积41698万平方公里。珠三角城市群可分为三个经济区域:经济区域主要城市珠江东岸深圳、东莞、惠州珠江西岸珠海、中山、江门广佛都市圈广州、佛山、肇庆资料来源：根据珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）中山是珠江三角洲西岸经济区的重要组成部分，位于广州-珠海城市发展轴的中间位置。u中山城市定位：珠江三角洲的地区性主中心城市u中山城市职能：市域的政治、经济、文化、科教中心；高新技术产业及现代制造业发展中心职能，适宜创业城市职能；服务于广东省西翼、珠江口西岸的交通运输、产业服务职能；生态环境良好，宜居城市职能；伟人故里的文化、旅游中心城市职能。Page 5u主城区：含西区、南区、东区和石岐区，以行政、商贸、商业服务、居住为主要职能，是中山的商务中心及行政中心。u石岐区：曾经的政治中心。未来发展定位为休闲商业中心、城市文化展示中心。u西区：以旅店业为龙头的第三产业服务体系。未来重点发展总部经济、文化创意、商务酒店等产业，打造成有较强集散功能的“商务港”。u南区：秉承“工业强区，三产兴区”的发展思路，未来重点发展商住地产业，打造物流服务业。东区城市东向发展的重点区域：行政中心、文化中心、金融商务中心重点发展金融业、银行业以及证券投资业。博览中心、第三办公区等大型商务配套设施的建设及规划为东区成为金融商务中心打下基础。1.1城市地位行政中心，文化中心，金融商务中心Page 61.2城市经济u2009年GDP为1564.43亿元，比上年增长10.2%，总量继续居广东省第五位；u三产结构2.8：57.8：39.4；u全市常住人口人均GDP62225元，折合9109美元，增长10.1%；u全年居民消费价格总水平97.1%，下降2.9%；u全年固定资产投资545.61亿元，增长16.5%；房地产开发投资192.37亿元，增长9.4%；u全年社会消费品零售总额554.82亿元，增长16.3%，其中城区消费品零售额252.12亿元，增长15.0%；u全年城镇居民人均可支配收入23088元，增长7.1%；u全年城镇居民人均消费性支出17415元，增长3.2%；u年末城镇居民住房建筑面积人均33.6平方米；u2009年年末全市常住人口为251.74万人，城镇化水平86.34%。资料来源：2009年中山市国民统计和社会发展统计公报中山经济发展快，第三产业空间大；人民生活富裕程度较高。Page 72.1城市商业发展历程2.2城市商业现状分析2.3竞争项目分析2.4小结2、城市商业发展解析Page 82.1城市商业发展历程时间上世纪80年代之前上世纪80年代上世纪90年代中221世纪近几年商业形式十八间商铺乡镇街区百货商场ShoppingMall孙文路成为中山商业的发源地。孙文路东至服务大厦、西至岐江桥的孙文路段一度成为了中山市民购物、消费的重点区域。94年壹加壹第一家店凤鸣路店开业，出现最早的本土连锁超市；95年，益华百货开张，打破了中山没有大商场的历史，带来一种新的消费方式。百货在中山兴起。2003年7月，吉之岛在中山开业；2004年3月大信新都会开业；2004年8月假日广场开业；ShoppingMall商业开发模式兴起；特征孙文路的兴旺，带动了周边的太平路、民族路、民生路、民权路、拱辰路、悦来路等的街铺，乡镇街区型商业格局得以发展百货商场式商业与街区型商业互补发展；随着消费者的观念的改变，其所能承担的城市功能出现很大的局限性；2004年广州友谊撤出中山，孙文步行街、民族路等街区商业开始下滑，街区型商业与百货商场式商业开始衰退。ShoppingMall模式改变中山商业格局，表现出更强的竞争力；Page 9中山首条步行街中山第一家综合性百货中山第一家一站式购物中心益华百货孙文西路旅游文化步行街大信新都汇吉之岛、万佳、国美中山大型超市和连锁专业店中山市区商业物业市场整体市场2.1城市商业发展历程u商业经营形式的发展Page 10资料来源：中山市商业网点规划（20052015）深圳市商业网点规划（20062010）中山市商业网点规划（20052015）：u近期目标：2010年，城市商业总面积达到301万平方米，人均零售网点面积达到0.95平方米，略低于全国同等城市水平；商业对当地经济的贡献指达12%u远期目标：2015年，社会消费品零售总额增长率为12%，约为659.68亿元，城市商业总面积达到408万平方米，人均零售网点面积达到1.26平方米，与全国同类城市水平相当，商业对当地经济的贡献指标达15%；城市比较深圳：2004年深圳餐饮和零售面积合计1,289.6万平方米，人均商业面积1.28平方米=0.96平米（零售）+0.32平米（餐饮）2.1城市商业发展历程u未来发展规划Page 111大信新都汇2孙文西步行街3逢源步行街4中山百货5中恳百货6吉之岛7假日广场8好又多超市9益华百货10南下新码头11华润万佳12水牛城商业广场18富业广场13建纶国际商务中心14中环商务街15博鳌广场16中山恒基商业广场17中山西区商业广场19大东裕女人世界20益华城现有商业网点未来商业网点现有商圈潜力商圈本项目紫马岭商圈12131415大信商圈富华道商圈孙文西商圈京华商圈假日商圈161017179843265112.2城市商业现状分析u目前中山市的大型集中商业区主要分布在市内三条东西向主干道上；u中山大型集中商业面积主要集中在中心城区的以下四个主要商业区域：孙文西商圈、京华商圈、大信商圈、假日商圈；u按照中山城市整体规划2004-2020的商业发展规划，中山市还存在着紫马岭南和西区富华道两大潜力商圈，这些商圈都具有部分辐射全市的商业能力。18192020Page 12编号项目名称开业时间商业建面（M2）定位档次停车位（个）业态构成1大信新都汇2004110,000ShoppingMall中高1,000百货+超市+专业店+大型餐饮2孙文西步行街90年代中43,000旅游步行街中低0服装+餐饮3逢源步行街200452,000步行街中450服装+餐饮4中山百货20015,000传统百货中40百货5中恳百货199712,000传统百货中500百货6吉之岛200320,000超市中高100*超市+餐饮7假日广场200528,000ShoppingMall中高600*购物中心+超市+大型餐饮8好又多超市20025,000*社区配套商业-20超市+餐饮9益华百货199550,000百货中高1,600百货+超市+专业店10南下新码头200822,000一站式文化娱乐城中200正在招商11万佳超市200133,000社区配套商业-500*超市+餐饮12水牛城商业广场2003110,000批发市场低1,500服装+餐饮18富业广场201083,900区域商业中心中高1,000百货+餐饮合计568,9006310中山市区商业物业市场整体市场2.2城市商业现状分析Page 13编号项目名称项目位置预计开业时间商业建面（M2）市场定位档次预计总投资额（元）业态构成13建纶国际商务中心中山四路南侧、起湾道东侧2013122,000中山市旅游、商业及文化新地标中高20亿大型购物中心+商业街+大型连锁超市14中环商务街博爱路，市博览中心西侧201030,000配套商业中高1.9亿餐饮+零售街区15博鳌广场博爱六路和长江路交界201032,000综合商业广场-休闲娱乐+餐饮16中山恒基商业广场中山石岐区康华路，区政府对面200918,000配套商业中3.8亿百货/超市+餐饮+娱乐17中山西区商业广场中山一路东侧、富华路北侧201012,000配套商业中高15亿*餐饮+零售街区19大东裕女人世界博爱路南侧201124,000区域商业中高/零售+餐饮20益华城中山三路201160,000区域商业中高/零售+餐饮+娱乐21兴中广场孙文路步行街2012139,000市级商业中心中高10亿零售+餐饮+娱乐本项目博爱六路侧201395,000市级商业中心中高/零售+餐饮+娱乐合计532,000中山市区商业物业市场整体市场截至2010年10月，中山中心城区的主要商用物业的供应总量达到50万平方米；传统商圈（孙文西和益华）的商户档次偏低或休闲娱乐功能相对欠缺，周边交通较为拥堵，这是传统商圈造成高端消费群流失的主因；预计2010-2013年，未来供应量接近53万平方米（未包括本项目），其中紫马岭商圈的新增供应量超过27万平方米（未包括本项目），占未来供应总量的51%，表明该区域未来的市场竞争将较为激烈。2.2城市商业现状分析Page 14大信商圈孙文西商圈假日商圈京华商圈富华道商圈紫马岭商圈2.2城市商业现状分析石岐人流最密集的商业中心大信新都汇莲塘北路宏基路大信商业街租金：购物中心首层租金范围：300-600元/平方米（建筑面积）；购物中心外商业街首层租金范围：100-400元/平方米（建筑面积）；扣点：百货平均扣点率为22-30%；未来整个商圈将达到25万平方米典型商业：大信新都汇Page 15位置：中山市石岐区莲塘北大信南路2号投资商：中山市大信置业有限公司占地面积：9万平方米建筑面积：15万平方米楼层：7层（地面5层、地下2层）停车位：地下1500个室内中庭广场：1500平方米，垂直高度达30米的商业街：长700米，面积约35000平方米商户：约280个客流量：工作日8万人次，节假日可达12万人次其他：经营费用只占了收入的7%二期总投资：7亿元，二期占地面积：2万多平方米，二期商业面积：8万平方米，二期主旋律以经营中高档百货为主，最终走向是中高档的shoppingmall。u大信新都汇项目定位：中山市是第一家为中至中高生活水平阶层精心规划的规模最大、服务种类最全的现代优雅生活商业场所。中山目前最大的超大型商业购物中心主力商家：麦当劳、肯德基、国美电器、屈臣氏、大润发超市、优越城百货、王子饭店、简爱家居、早晨健美健身会、KTV、金龙游乐城、时尚精品街、书城等；2.2城市商业现状分析Page 16u大信新都汇2.2城市商业现状分析主要商家：世宇乐园、爱乐时光、金夫人婚纱摄影、乐淘状元坊、千足金足道、日本料理回转寿司、云顶山色等；Page 17u大信新都汇2.2城市商业现状分析大信广场室内中庭常年为大信置业住宅项目设置了展位；室内广场的屋顶Page 18u大信新都汇：主力店2.2城市商业现状分析书香世家大润发简爱家居早晨健美健身会王子饭店金龙欢乐世界Page 19楼层业态5F王子饭店、简爱家居、健身会、金逸电影城、金龙欢乐世界；4F简爱家居、TOP星派对KTV；3F优越百货、大润发超市、文兴书城、奇乐儿儿童乐园；2F优越百货、大润发超市、众达通讯、水果捞；1F优越百货、时尚精品街、国美电器、麦当劳、肯德基、屈臣氏；B1F真功夫、海天电脑城、爱婴岛儿童百货；地下停车场u大信新都汇：楼层业态布局2.2城市商业现状分析Page 20租金：250元/平方米左右售价：32000-35000元/以经营时尚生活用品和餐饮为主。u大信新都汇：周边2.2城市商业现状分析Page 21大信商圈孙文西商圈假日商圈京华商圈富华道商圈紫马岭商圈2.2城市商业现状分析客流量最大的商圈，中山商业文化的发源地主要商业：中山百货、中恳百货、兴中广场（潜在）、吉之岛、孙文西步行街、逢源商业街、金都城潮流MALL等；孙文西路中山二路民权路逢源路悦来路兴中广场逢源商业街商业规模：13.2万平方米整个商圈由孙文西，逢源路，民权路，中山二路构成四横，悦来路，安栏路构成两纵，整个商圈以衣服鞋履与手机为主打。Page 222.2城市商业现状分析u孙文西路步行街位置：广东中山市城区石岐铁城西门外占地面积：200亩总建筑面积：约14万平方米东起：悦来路口中山百货大楼处西至：中山商业大厦街长：约529米，路宽：15米，商业营业面积：约4.3万平方米；商户：137家。层高：以2-3层为主，少量4层租金：？售价：约在30000-35000元/平方米项目定位：石岐区商业、交通中心；以经营中低端运动休闲服饰、特色小吃为主；街区商业品牌重复率较高，无经营特色；建筑方面较能凸显岭南建筑文化特色；Page 232.2城市商业现状分析u逢源商业街逢源步行街全长600米，营业面积约5.2万平方米街区主要岭南建筑风格，商户缺少展示面；街区停车问题也将日益凸显。Page 24投资商：中山市兴中集团有限公司开发商：中山市中垣物业拓展有限公司运营商：中山市中垣物业拓展有限公司总体规划顾问单位：缔博建筑师事务所策划定位公司：DTZ戴德梁行位置：中山市石歧区风鸣路东邻：孙文路步行街商圈；西连：西区富华道商圈；南接：中恳商场项目定位：LifestyleMall档次：中高预计开业时间：2012年u兴中广场招商定位主力店：精品超市、大型百货等餐饮类：大型西餐、大型中餐、特色美食等零售品牌类：国际国内一二线娱乐类：大型影院、大型KTV等休闲类：健身、美容、SPA、保健养生、桑拿旅游类：摩天轮、水面游戏。确定商家：韩国影院巨头CJ-CGV、金马游艺的巨型摩天轮2.2城市商业现状分析Page 25u兴中广场开发期经济指标地块定位其他第一期建筑面积：13.9万平方米占地面积：5.3万平方米投资超：10个亿停车位：1200个亮点：亲临一线江景A地块建筑面积2.8万平方米；10层设计；B地块临江面设置休闲餐饮和休闲设施；临街设置国际一二线零售品牌；建筑面积8.5平方米；5层设计；C地块摩天轮观光区域，高百米的摩天轮与岐江河、周边完善的商业及休闲设施交相辉映、浑然一体，将成为最吸引眼球的地标建筑；建筑面积2.2万平方米；主体建筑5层设计；第二期/2.2城市商业现状分析Page 26u兴中广场2.2城市商业现状分析零售：餐饮：娱乐=40：35：25其中，世界级餐饮、影院、KTV、酒吧、SPA健身馆、摩天轮、欢乐岛等都市休闲业态占60%；世界级百货、超市、便利店、服饰、珠宝、运动等零售品牌占40%。兴中广场业态集中体现为“一江三街五城”：一江：岐江三街：欧式风情美食酒吧街、南洋风情商业街、粤港老字号手信街；五城：幻彩摩天城、韩国巨幕影城、超级亲子娱乐城、时尚百货商城、潮流KTV城；效果图效果图Page 27u吉之岛2.2城市商业现状分析位置：中山市石歧区中山二路与悦来南路交汇处。占地面积：9000平方米，开业时间：2003年7月周边商业配套：楼高：四层一楼：超级市场；二楼：时装、体育用品及设有西餐厅；三楼：儿童天地，有玩具、童婴服装及智趣游乐场；四楼：大型家电、家私、床上用品等；Page 28大信商圈孙文西商圈假日商圈京华商圈富华道商圈紫马岭商圈2.2城市商业现状分析中山酒店业最集中的地域西区作为中山商贸的发源地，但是其商业以批发、酒店等为主，缺乏购物中心是其商业发展的短板。富业广场富华道Page 29位置：西区富华道侧开业时间：2010年9月28日定位：露天文化广场的大型休闲商业中心总投资：6亿元占地面积：2.48万平方米总建筑面积：8.39万平方米，其中商场4.6万平方米车位：1000主力店：富业益华百货、苏宁电器、荣光国宴饭店、水疗城等；其中富业国宴饭店：7000平方米，可延开168席，还有容纳98席的宴会大厅。项目定位：目前是西区最大、功能性较强的一个广场。富业广场二期预计开业时间：2012年5月28层近400套酒店式公寓、大型超市u富业广场2.2城市商业现状分析Page 30u富业广场楼层业态规划南区北区6F大型健康水疗城高级办公区和公寓式酒店5F4F音乐魔方量贩式卡拉OK3F专营粤菜的酒楼荣光国宴饭店2F置禾超市、苏宁电器、童装专区、生活百货、日用电器、交通银行1F富业益华百货，主要经营高中档的百货，金银首饰、美容化妆品、高档服装、名表名笔、精品名店街、肯德基等2.2城市商业现状分析Page 31u富业广场2.2城市商业现状分析Page 32大信商圈孙文西商圈假日商圈京华商圈富华道商圈紫马岭商圈2.2城市商业现状分析商圈位于中山的政治与文化中心典型商业项目：假日广场租金：购物中心首层租金约300-500元/平方米（建筑面积）人大政协办公楼假日广场颐和山庄广播电视台/市图书馆/市科学馆国土局城建档案馆兴中道Page 332.2城市商业现状分析位置：中山市石岐城区兴中道六号占地面积：30多亩建筑构成：由一幢主楼和两幢塔楼构成商业面积：5000多平方米物业管理费：32元/平方米u假日广场南塔：smartoffice约10000平方米，共43户。进驻企业：百度、美国友邦保险有限公司、广发证券等。北塔：写字楼约10000平方米，已全部售罄；进驻企业：中山市测绘工程有限公司、B.P碧辟（中山）液化石油气有限公司、安邦财产保险股份有限公司、NYK船务有限公司、中山市商业企业有限公司、华光国际运输广州公司、广州中洋货运代理有限公司中山分公司、中山市骏洋国际货运有限公司等；Page 342.2城市商业现状分析u假日广场项目定位：集购物、娱乐、饮食、商务等于一体的年轻商业中心。主要商家：百佳、屈臣氏、冒险乐园；零售：ESPRIT、Julique、Puma、Kappa、Adidas、Umbro、Suzuya、ebase、Circle、VVA、欧时力、欧尼迩、尚慕等；餐饮：荷房、小城大餐、颐东大酒楼、东一料理、味千拉面、仙踪林、大家乐、禾绿回转寿司等；Page 35大信商圈孙文西商圈假日商圈京华商圈富华道商圈紫马岭商圈2.2城市商业现状分析中山的CBD核心区域典型商业项目：益华百货租金：购物中心首层租金约为400元/平方米（建筑面积）扣点：百货平均扣点率为20%-30%各大银行的中山总部、广发证券，国泰国安等保险、金融、证券集中在此；中山三路岐关西路世纪广场（益华百货）益华城Page 362.2城市商业现状分析u益华世纪广场（一二期）位置：中山市中山三路占地面积：74000平方米经营面积：世纪广场近17万平方米，其中益华百货15000多平方米；开业时间：1995年5月21日主力商家：益华百货、益华四海电器中心、益华乐家超级商场，主要经营时尚百货、国产合资名优电器、超市类商品等，周围配套：商务办公写字楼、三星级京华酒店、京华酒楼、京华美食食街、波士顿西餐厅、日韩料理、京华影院、益华世宇欢乐城、帝豪卡拉OK、半岛芬兰健康中心以及露天舞台、艺术中心、服装名店街、大型停车场等；项目定位：中山市最早诠释的国际流行商业模式MALL；2009年营业收入额为4.57亿元，纳税额1100万元。Page 37楼层典型品牌4F床上用品：ESPRIT、雅芳婷、寝宫、富安娜、赛诺、艾迪蒙托、喜来登、卡努天骄；童鞋/童装：T100、NIKE、ADIDAS、魔术屋、棉店、小木马、哥比兔、安奈尔；玩具：BANDAI、LINGDONG、LEGO、芭比、奥迪双钻、银辉、迪士尼、孩之宝；3F男士服饰：OMIGA、KAYEE、BYEOFD、名盾、宝飞龙、七匹狼、博仕名奇、添多利；休闲服饰：CAT、JACKJONES、第五街、李维斯、宾宝、鳄鱼恤、曼哈顿；运动服饰：ADIDAS、NIKE、PUMA、CONVERSE、KAPPA、ANTA、美津浓、麦斯卡；2F女士服饰：GMD、G2000、ONLY、EITIE、KAVON、TOUCH、GITTI、JINAVA、THEME、鄂尔多斯、柏瑞福、果素、安莉芳、黛安芬、爱慕、芬怡、衣典、恒源祥、梦特娇、吉祥斋；1F名表：劳力士、帝驼表、SEIKO、万宝龙、CASIO、TISSOT、TITONI、ENICAR；皮具/皮鞋：宾度、SKAP、金利来、保罗、沙驰、骆驼、安嘉英、老人头；化妆品/珠宝：资生堂、OLAY、HUGO、周大福、钻石世家、周生生、金至尊、戴梦得；其他：华斯度、大公鸡、韦乐、CalvinKlein、派对、LACOSTE、ZIPPO、LOYOU；2.2城市商业现状分析u益华百货：典型品牌Page 38位置：广东省中山三路发展商：广东益华集团投资有限公司招商总代理：广州市雅卡投资管理有限公司项目运营商：广东益华广场管理有限公司总建筑面积：60万平方米项目构成：55层塔楼和5层裙楼组成；五星级酒店、大型购物中心、商务写字楼、公寓式酒店、娱乐城、高档住宅等；建筑高度：220米停车位：3000多个，其中一期1800个，二期1200个；物业管理费：25元/平方米2.2城市商业现状分析u益华城三期预计开业计划：超五星级酒店（2011年下半年），500个房间；商务酒店（2011年上半年），450个房间；酒店式公寓（2011年），750个房间；Page 39大型宴会中心：可筵开150席，容纳1800人；多功能宴会中心：可筵开165席，容纳2000人；大型西式自助餐中心：可容纳500人同时就餐；中式餐饮：80个豪华包房；水疗中心：6000平方米已进驻典型企业包括：5星级京华世纪酒店、广东益华百货有限公司、三星电子、LG电子、中宏保险、中英人寿、APL美国总统航运、麦当劳、肯德基、屈臣氏、伊泰莲娜等。2.2城市商业现状分析u益华城楼层定位经营内容租金（元/平方米）4F家庭休闲生活馆精品书屋、正品音像、通讯服务中心、电玩游艺、电影城、夜总会；1003F流行体验馆潮流数码产品、时尚家电、户外运动、极限运动、品牌系列运动；1502F淑女时尚馆淑女品牌服饰、名牌内衣等；2001F中高端品牌专卖品牌服饰、高级化妆品、奢侈品；300-500Page 40大信商圈孙文西商圈假日商圈京华商圈富华道商圈紫马岭商圈2.2城市商业现状分析大东裕商业远洋地产商业华润万家博爱路紫马玲公园建纶国际商务中心Page 41u大东裕国际中心三期总投资：5.8亿元总建筑面积：8万平方米建筑设计：8层裙楼，20层双塔的双子星设计项目楼高：100米经营方式：南塔10-16楼总面积为1.4万平方米的甲级写字楼、裙楼1万平方米，可销售；其余均为持有物业；开业时间：2011年年中售价：9000-13000元/平方米租金：90元/平方米楼层南塔北塔备注17F-28F酒店甲级写字楼10F-16F甲级写字楼甲级写字楼1F-8F商业首层层高5.9米，2-8楼层高3.9米；地下1F-3F车库项目定位：中山东区商业区最具时尚性、前瞻性的标志性建筑；2.2城市商业现状分析Page 42u大东裕国际中心楼层初步定位8F特色餐饮7F特色餐饮、健身、儿童教育6F儿童中心5F美容、美甲中心、化妆品4F服装、内衣3F服装2F鞋、手袋、箱包1F国际奢侈品、钟表、珠宝商业建筑面积：24000平方米预计开业时间为：2011年6月电梯组合：共15座，其中2座观光梯、2座扶手梯、9座客梯、2座货梯。地下停车场：负3至负1层，总数达1000多个停车位。户外大型广告位2期4期1期3期女人世界2.2城市商业现状分析Page 43u大东裕国际中心2.2城市商业现状分析招商进度Page 44u建纶国际商务中心2.2城市商业现状分析位置：中山市中山四路南侧、起湾道东侧，总投资：7亿元楼层：30层左右总占地面积：120亩，总建筑面积：45万平方米商业区占地面积约40亩，建筑面积12.2万平方米，分为大型购物中心、商业街和独立的大型连锁超市；办公区占地面积约25亩，建筑面积11万平方米，为两栋塔式双子结构，地上建筑42层，地下3层；酒店区占地面积约20亩，建筑面积8.8万平方米，为独栋塔式结构，地上68层，地下3层；住宅区占地面积约36亩，建筑面积13万平方米。定位：集商业购物、商务办公、酒店、住宅于一体的商级综合性群楼Page 452.3竞争项目分析商业体量9.0万平方米（本项目商业约9.5万平方米）商业模式：购物中心/百货位置区位：全市区范围内商业档次：中档至高档中山市的大型商业零售项目（已交付）u竞争项目的筛选本项目的主要竞争对手可以从项目地缘和商业类型两个方面加以确定。益华百货、建纶国际商务中心Page 462.4小结u现状特征p商业形态：百货、购物中心，以及包括大型综合超市、建材家居超市在内的大卖场；p分布：市级商圈内，孙文路、中山路和博爱路之间，中山三条东西走向主干道上，依靠便利的公交系统辐射全市；p经营模式：百货、购物中心和大卖场多由开发商租赁给商业经营公司，由该经营公司对商业进行分租，并实行统一管理；或由开发商自己持有，由商业经营管理公司以输出管理的方式对商业进行管理，收取管理费用。商业街多采用租售并举的经营模式，由开发商组成商业经营管理公司统一管理。p业态构成：写字楼底商的经营内容以服务写字楼人群为目的，多集中在餐饮、咖啡、金融、休闲、便利超市等经营业态；居住类物业的底商通常会集中小型超市、美容美发、洗衣店、面馆等服务以及各类专卖店等丰富的商业业态；Page 472.2小结u趋势p新兴商圈影响力的增加随着交通建设和居住区、商务区的向外围发展，商业集中区域也呈现外扩趋势，由于其更接近新开发的居民区，因此对区域内消费者的吸纳能力更强。p综合性商业形式成为主流未来供应中购物中心占主要比例。购物中心聚客力和留客力更强，因此以购物中心为代表的综合性商业在未来成熟商业市场中的供应将进一步增加。p市场细分更加明显针对不同消费档次、年龄段、消费习惯人群的特色型商业逐渐增多，商业市场细分趋势明显；社区商业、区域商业中心、集中购物区（商圈）将是未来商业的三大构成，满足着消费者不同时段、地点的多样需求。Page 483、城市客群消费特征3.1远洋城业主/准业主消费结构解析3.2远洋城业主/准业主消费特征3.3城市商圈客群解析3.4城市商圈客群消费特征Page 49u购房用途3.1远洋城业主/准业主消费结构解析选样说明：u远洋城在商业项目周边住宅小区中较有代表性，如价格、户型等等；u部分业主已入住，能提供自身真实需求；u采样期间正处于项目部分单位的签约期，数据真实性有保证；u同属远洋公司物业，采样准确度高。Page 50远洋城客群各个年龄段均有分布，其中27%集中在31-35岁，44.3%集中在40岁以上，符合远洋城住宅的档次特征；家庭结构以已婚/1个子女为主，占到57.3%；其中有子女家庭占到72.3%，市场对子女教育等家庭业态应该有一定的市场需求，可适当考虑。u年龄、家庭结构3.1远洋城业主/准业主消费结构解析Page 51单位性质方面，事业单位、政府机构、国企占到52.3%；职业方面，中层及高层和企业主占到47.4%；稳定高收入群体比较大，该群体将成为项目中高档部分业态的主力消费群；后期可适当的深度挖掘，深化其需求。u单位性质、职业3.1远洋城业主/准业主消费结构解析Page 52家庭月收入主要集中在8000-15000元，占到54%；个人月收入主要集中在3000-5000元，占到33%；u个人月收入、家庭月收入3.1远洋城业主/准业主消费结构解析Page 53九成受访者自有房产，其中五成无房贷；这将是项目中高档业态核心消费者；不足一成受访者无房产，而这部分群体中，五成无租金负担，该部分也将成为核心客群；项目五成受访者无月供或租金负担，将共同构成项目主力消费群。u住房情况3.1远洋城业主/准业主消费结构解析Page 54u私家车拥有情况3.1远洋城业主/准业主消费结构解析Page 5561%受访者购物消费选择大信；到益华购物消费的占到43.3%；远洋城消费者关注较多的是交通/停车问题、服务态度、及商品种类的丰富度。u购物场所、选择原因3.2远洋城业主/准业主消费特征Page 56客群购物频次、餐饮频次区别不大，以每周1-2次为主，占到47.8%；娱乐频次明显低于购物频次和餐饮频次，主要为每周1-2次和每月1-3次。u消费频次3.2远洋城业主/准业主消费特征Page 57数据显示，单次人均消费金额方面，主要集中在200-500元；其中购物和娱乐单次消费额度高的频次高于餐饮。u消费金额3.2远洋城业主/准业主消费特征Page 58项目周边客群在餐饮场所方面比较倾向于风味/特色餐厅、大型酒楼；项目周边客群将构成项目主力核心目标客群，因此在招商方面应根据客群口味进行取舍；粤菜、湘菜、日本料理是周边客群的主选菜系；也可以根据项目周边居民结构特征丰富购物中心的餐饮菜系，如居民祖籍、饮食偏好、是否注重养生等;远洋城客群外出就餐近一半原因是家庭聚餐、商务宴请仅仅占到了6%；项目初期对餐饮类型比例分配时，可适当的降低商务餐饮比例，加大家庭类餐饮比例。u餐饮场所、菜系、类型3.2远洋城业主/准业主消费特征Page 59远洋城客群对中山餐饮市场评价6分及以下的占到36.5%；主要原因是停车不方便、以及服务水平有限、菜系少。针对客户的需求，项目可适当的加大珠三角尤其是深圳、广州等发达城市的菜系和服务理念。u餐饮市场评价3.2远洋城业主/准业主消费特征Page 60远洋城客群对中山娱乐市场的评价比餐饮市场要差，6分及以下占到41.5%；主要原因是娱乐项目少、氛围差、交通不方便等。招商中需注意娱乐休闲项目的占比，需形成一定的规模，且可大胆考虑新型娱乐业态。u娱乐市场评价3.2远洋城业主/准业主消费特征Page 61远洋城客群中72%受访者有到周边城市消费，客群流失较为严重，另一方面，也说明中山商业的发展已落后于消费者的需求；流失客群主要选择珠海、广州、澳门等周边城市消费。u周边城市消费情况3.2远洋城业主/准业主消费特征Page 62此次受访者主要来自东区和石岐区；其中在东区工作的受访者占到了近一半；而在石岐区的相对于工作人数来看，居住人数高了近八个百分点；东区的商务中心定位未来将逐步凸显。三成受访者未婚；七成受访者已婚，且已婚有子女的占到64.1%。u居住区、工作区、家庭结构3.3城市商圈客群解析Page 6345%的受访者教育程度是高中/中专/技校；36.8%的受访者教育程度是大专及本科；硕士及以上学历的受访者仅占0.7%；由数据可见，中山的消费者消费品味将受到一定的制约。u教育程度3.3城市商圈客群解析Page 64此次在中山几大商圈访问，受访者主要单位性质集中在民营企业/私营企业、个体经营/自由职业、外资企业/合资企业；职业方面，主要集中在普通职员、个体经营/自由职业者、民营企业/私营企业主业主等。u单位性质、职业3.3城市商圈客群解析Page 6571.9%的受访者自己拥有住房；其中八成无房贷，另14%房贷主要集中在2000元以下；28%的受访者无房产，其中7%不用缴纳租金，另93%无房产者月租金主要集中在500元以下。可见，中山受访者无过多住房压力。u住房情况3.3城市商圈客群解析Page 6643.8%的受访者拥有私家车，另19%的无车族表示2年内考虑买车，因此项目开业前私家车拥有者将超六成，停车问题或将成为受访者选择购物场所的一个重要因素；目前，私家车拥有者中85.2%的受访者是1辆私家车。3.3城市商圈客群解析u私家车拥有情况Page 67受此次访谈的区域限制，受访者主要购物的商场是大信，益华和假日广场。此次访谈，受访者近三个月购买的商品前三项是女士休闲装、男士休闲装、化妆品。u消费商场、购买商品3.4城市商圈客群消费特征Page 68超过六成受访者表示选择消费场所最关心的因素是商品种类齐全、质量有保证；另外，品牌丰富、交通方便也是受访者考虑的重要因素；可见，未来购物中心/综合性百货必将成为中山商业市场的主流形态。u选择消费场所的原因3.4城市商圈客群消费特征Page 69受访者外出就餐的频次高过购物频次高过娱乐休闲频次。其中外出就餐主要集中在每周1-2次，占到45%；外出购物主要集中在每月1-3次，占到62.7%。u消费频次3.4城市商圈客群消费特征Page 70受访者餐饮人均单次消费额主要集中在30-50元，娱乐单次人均金额主要集中50-80元，购物人均单次消费金额主要集中在100-150元。整体来看，购物消费金额最多，其次是娱乐，最后是餐饮。u单次人均消费金额3.4城市商圈客群消费特征Page 71受访者外出消费不同的业态采用的交通工具差异不大。主要是摩托车/电动车、私家车以及公交车，公共交通的通达性也将成为一个项目成功的重要因素。外出餐饮步行的比例占到了13.5%，通常的就近消费原则在中山餐饮市场体现较为明显。u交通工具3.4城市商圈客群消费特征Page 72受访者外出消费不同的业态能承受的交通时间没有太大的差别，主要集中在20分钟以内，平均占到了40.47%。u交通时间3.4城市商圈客群消费特征Page 73在就餐场所中最受欢迎的是风味/特色餐饮，占到54.6%；其次是大型酒楼，占到35.1%；大排档/火锅店占到33.4%。菜系方面，粤菜以84.6%的绝对优势成为最受欢迎菜系；其次有川菜、湘菜、国际美食/西餐、日本料理等。与周边城市较大区别是：川菜占比超过湘菜，日本料理占比超过韩国料理。u就餐场所、菜系3.4城市商圈客群消费特征Page 74受访者外出就餐以朋友/同事聚餐、家庭聚餐为主；商务宴请仅占到1.2%。考虑到项目周边商务办公楼及政府机构较多，可适当的调高商务餐饮的比例。u外出就餐原因3.4城市商圈客群消费特征Page 75受访者对中山餐饮市场评分6分及以下的占到16.3%，整理满意度较高，主要集中在7-8分；不满意的主要是消费价格偏高，菜系少、服务水平有限等。u餐饮市场评价3.4城市商圈客群消费特征Page 76受访者对中山娱乐休闲市场评分6分及以下的占到12.5%，整理满意度较高；不满意的主要是消费价格偏高，以及娱乐休闲项目少等。u娱乐市场评价3.4城市商圈客群消费特征Page 77受访者经常去周边城市消费的占到54.1%；比例稍偏大。通常去消费的城市是澳门、广州和珠海。u周边城市消费情况3.4城市商圈客群消费特征Page 784、项目概况4.1项目物业特征4.2项目三公里人口分析4.3项目接受度测试Page 794.1项目物业特征中山市博览中心紫马玲公园本项目u项目占地面积97万平米u总建筑面积201.9万平米u地上建筑面积168.37万平米u住宅部分138.2万平米u产品：洋房、别墅；u商业部分建筑面积17.3万平米u产品：写字楼、公寓、购物中心，其中购物中心建筑面积为9.5万平方米。Page 80居住人口：沿博爱路3公里范围内居住人口约为12万人；商务人口：沿博爱路3公里范围内商务人口约为2万人；现有人群主要包括楼盘居民和村民：n已建及在建楼盘：沿博爱路向西3公里范围内（至歧关西路口）的住宅面积合计为267.8万平方米，此部分楼盘开发完成后，预计居民人口在6万人左右；n规划中住宅：紫马岭南片区除远洋城外，规划仍有约100万住宅用地，预计建筑面积将达到200左右，可提供至少5万人居住。n项目周边的新鳌岭社区与东裕社区人口约为1万人左右；n合计未来区域内人口约为12万人左右。4.2项目三公里人口分析Page 814.3项目接受度测试u商圈调研：在博览中心东侧做一个购物中心，您去消费的可能？近八成客群表示肯定会到项目消费；不足2%的居民表示不会去/肯定不去；其余的18.5%受访者表示可能去，该部分摇摆不定的客群将是项目在做推广及招商时需慎重考虑之客群。没有表示肯定去的客群主要原因是：对项目不了解以及距离较远等等；项目应逐步开展市场推广，以便更多的客群了解项目，为项目奠定一定的消费群体和市场声誉。Page 824.3项目接受度测试业态需求方面，远洋城客群六成需求百货，近一半需求超市，电影院也占到了37.5%；档次方面，则75.5%的客群选择中高档；从项目经营角度看，建议项目前期以做人气为主，适当的引进中高档品牌即可。u远洋城业主/准业主：最需要的业态、档次Page 834.3项目接受度测试95.4%的受访者表示肯定去/可能去；不去的受访者主要原因是距离远、或对周边环境不熟悉等等；随着项目的成熟、以及市场推广等，将会逐步消除受访者拒绝的心里障碍。u商圈调研：消费的几率Page 844.3项目接受度测试u商圈调研：最需要的业态、档次近六成受访者表示自己的需求是59.4%；选择中档的仅占到36.3%。受到市场和消费者对档次理解的偏差等因素影响，项目初期选择中档和中高档按比例结合的档次较为合适，同时，为后期市场成熟后向中高档或高档调整留足空间。受访者最需求的前三个业态分别是：百货公司、超市、美食广场/快餐；家庭类业态，如家电数码、家居/家饰用品、儿童乐园等也较受到需求；娱乐类业态，如美容/SPA等受到需求较弱，具体原因有待深度挖掘。Page 855、项目定位5.1项目发展思路5.2项目整体定位5.3项目业态定位Page 861CityCenter城市购物中心6PowerCenter功能中心2SuperRegionalShoppingCenter超级区域购物中心7LifestyleCenter时尚生活中心3RegionalShoppingCenter区域购物中心8Meal-Entertainmentcenter美食娱乐中心4ResidentialShoppingMall邻里购物中心9SpecialtyMall专业市场购物中心5RetailPark购物公园购物中心在中国将向两个方向发展：I.以购物为核心的、越来越强调价值/价格的功能性类型。II.越来越强调选择多样性，以自我实现为核心的潮流领导者，含购物及娱乐两种导向。根据欧美购物中心的发展特征，同时结合中国购物中心目前发展状况，将购物中心按照自身物业特征的四个营销组合要素（选址/面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性）分为9种大类型：5.1项目发展思路Page 875.1项目发展思路类型城市中心超级区域中心区域中心邻里中心购物公园功能中心时尚生活中心美食娱乐中心专业中心地址城市中心区域城乡结合处、郊区新区地区中心居民区附近郊区郊区富人聚集区适应性广适应性广交通城市主干道旁城市主干道/高速路出口区域中心主干道社区主干道城市主干道/高速路出口城市主干道/高速路出口区域/社区交通干道城市/区域主干道适应性广面积超过10万平方米超过20万平方米超过10万平方米0.5-4万平方米超过20万平方米4-10万平方米1.5-5万平方米或更大1-6万平方米市区0.4-2万平方米郊区5-8万商圈辐射整个城市辐射周边区域或邻近城镇辐射整个区域辐射周边居住区可辐射到周边城市可辐射整个城市或周边几个区域辐射周边居住区或办公区辐射整个区域辐射周边区域或邻近城镇介于项目的区位及周边配套，建议项目发展路线如下所示：（初期）美食娱乐中心-（中期）时尚生活中心-（后期）功能中心Page 885.2项目整体定位中山首个都市生活体验式中山首个都市生活体验式美食娱乐中心美食娱乐中心集多功能于一体的功能最全、最具体验性的综合性现代时尚功能中心主力店+特色餐饮娱乐+健康教育+贴身便利u特色餐饮娱乐丰富商业业态，扩大项目辐射圈，增强市场渗透率，吸引多层次客群；u健康教育为区域不断发展所带来年轻消费家庭提供优质的生活健康和育儿教育交流场所，增加消费者于商家的体验互动；u贴身便利为周边高质量居民、商务客等提供便利的贴身服务，与项目其他商业形成互动，提升项目及区域整体的可持续经营发展；Page 891）含百货/超市的业态面积比2）含百货/超市的业态面积比u项目业态面积比项目地处新区商务中心，目前，客流量有限，项目初期易加大餐饮、娱乐、配套的比例；同时预留一定的空间为项目后期零售业态升级换代做准备：5.3项目业态定位Page 90u楼层初期业态剖面图楼层业态使用面积比例负1层零售2,00045%餐饮2,45555%1/F零售11,09371%餐饮3,00019%娱乐00%配套1,50010%2/F零售7,50053%餐饮4,00028%娱乐2,00014%配套7345%3/F零售9,50068%餐饮3,00021%娱乐1,51311%配套00%4/F零售3,01322%餐饮4,00029%娱乐5,50039%配套1,50011%餐饮零售娱乐配套大型餐饮电玩城、电影院等家电、儿童零售KTV家居卖场、百货/超市大型餐饮SPA大型餐饮百货/超市等休闲餐饮百货等特色零售特色餐饮4F3F2F1F-1F楼层业态剖面图示意图儿童教育展场配套停车位按照设计公司提供的第六版图纸，及商业地产部对各楼层的初步定位的业态面积比，设计下列业态剖面图。项目建筑面积约95,000平方米，单层建筑面积约22,000-24,000平方米。5.3项目业态定位Page 91楼层建筑面积（M2）比例使用面积（M2）负1F6,8547.15%4,4551F23,98925.03%15,5932F21,89922.84%14,2343F21,55922.49%14,0134F21,55922.49%14,013合计95,860100%62,309根据项目设计提供的第六版图纸总面积及各楼层建筑面积，对各楼使用面积按照65%的使用率进行调整后，各楼层面积占比如下所示：u各楼层面积比5.3项目业态定位Page 926、项目商圈测算6.1项目商圈范围测算6.2项目收益估算Page 9393三级商圈概念是确定商业中心辐射范围的最常规做法。n商圈（tradearea）是指商业中心的客源，即顾客所来自的地理区域。一般依据获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：核心商圈(primarytradingarea)：商业中心在此区域内的顾客数约占总顾客数的5570%。次要商圈(secondarytradingarea)：商业中心在此区域内的顾客数约占总顾客数的1525%。边缘商圈(fringetradingarea)：商业中心在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。6.1项目商圈范围测算Page 94格伦时间距离法消费者购物出行时间消费者购物采用交通工具加权时间交通距离辐射范围特定时间内消费者所能到达的最远距离取决于其出行时采用的交通工具。因此，必须根据居民出行采用的交通工具的比例和各交通工具的时速确定深圳市居民平均出行时速，即加权时间交通距离。6.1项目商圈范围测算Page 956.1项目商圈范围测算购物5分钟以内10分钟以内20分钟以内30分钟以内60分钟以内1小时以上合计公交车12839207196摩托车/电动车353684732176私家车028522130104的士04420010商家班车0310004自行车0224008步行213210018合计613116895133416多数受访者外出消费采用的交通工具是摩托车/电动车和私家车；其中购物能接受的平均交通时间为20.5分钟，餐饮能接受的平均交通时间为20.7分钟，餐饮能接受的平均交通时间为21.4分钟。公交车11910191151摩托车/电动车952803312177私家车327522320107的士09420015商家班车0210003自行车0313007步行5341610056合计181461648143416公交车11529157168摩托车/电动车241764723171私家车025483450112的士1101151028商家班车0110002自行车0341008步行315410023合计7110173103154412Page 96THANKS