汉川市总工会大院项目提案谨呈：武汉勇立房地产开发有限公司谨呈：武汉勇立房地产开发有限公司前言谨呈 此提案仅作为立项的一个参考，更深化的数据以及更精确的项目定位有待深度的市场调研。汇报内容框架汉川市概况汉川市宏观经济分析汉川市商业分析项目分析项目定位建筑规划设计其他建议壹壹汉川市概况地理位置汉川市位于湖北省中部偏东，孝感市南隅，汉水下游。东与武汉市东西湖区、蔡甸区毗邻，西连天门市、南临仙桃市，北与应城市、云梦县、孝感市接壤。 属1+8城市发展圈中成员汉川市概况面积1663平方公里现有总人口110.58万人 城区人口20.04万人面积和人口汉川市概况交通状况汉江横穿全境107、318国道、宜黄高速公路及武荆高速公路过境汉川市。汉丹铁路及国家东西大动脉的沪汉蓉高速铁路中的汉宜铁路（汉口宜昌）穿越汉川市，并且在汉川市马口镇设立汉川火车站武汉城市圈大外环线的孝仙高速也将在汉川市西部穿过。关键词：交通规划利好关键词：交通规划利好汉川市概况气候特征汉川市属亚热带季风气候，雨量充沛，气候温和，四季分明。年平均气温16.1，平均日照为1938.5小时，年平均降水量1198MM，无霜期230天。汉川市概况城区布局规划中心城区包括：主城区和马口城区城市地区包括“三镇两场一区一乡一办事处”，即现有仙女山办事处。汉川经济开发区马口镇、城隍镇、庙头镇马鞍乡、刁东和刁汊养殖场整个整个城区呈两轴发展方向城区呈两轴发展方向贰贰汉川市宏观经济分析汉川市总体经济概况连续三年被评为全国最具投资潜力中小城市百强，连续五年被评为全省县域经济发展先进县市，2007年，综合经济实力位居全省第十一位，并荣获全省“双拥”模范城、全省平安县（市）、全省卫生城、全省最佳金融信用县（市）等称号。关键词：最具潜力先进县关键词：最具潜力先进县汉川市宏观经济分析汉川市产业特色金属制品纺织服装食品医药福星集团、永和安集团为龙头福星集团钢帘线生产能力居全国同行业第一位永和安集团安全门生产能力居全国十强马口纺织工业区和新河汉正服装工业城为平台，聚集规模以上纺织服装企业96家，发展纺锭145万锭马口镇涤纶纱生产能力占全国的五分之一，被评为“中国制线名镇”。新河汉正服装工业城建成后，可入驻服装加工企业500多家，容纳8万人就业，创产值100亿元。银鹭食品、达利食品、福星生物药业、分水医药包装为龙头，已成为湖北重要的食品医药生产基地，其中分水镇医药包装占湖北医药包装市场85%的份额，是湖北医药包装产业第一镇。汉川市宏观经济分析近三年城市GDP以15%的速度保持平稳增长近三年人均GDP增长迅速关键词：经济保持快速增长汉川市宏观经济分析三次产业稳定增长，第二产业增长强劲三次产业结构保持大体不变第二产业占近半比例关键词：第二产业占主导地位汉川市宏观经济分析近三年全社会固定资产投资呈现稳步快速上升，良好的投资环境带给地产业良好的发展机遇汉川市宏观经济分析社会消费品零售总额保持高速增长，08年增幅达到23.5%商业发展势头良好汉川市宏观经济分析城镇居民可支配收入保持两位数快速增长农民收入稳步上升 城乡居民收入水平低，但保持高速增长，为商业提供强大发展动力2009-2010年政策解析2009-02-102009-05-212009-05-252009-05-272009-10-162009-12-92009-12-142009-12-172010-1-102010-3-182010-4-142010-4-18金融政策金融政策税收政策税收政策行政手段行政手段国务院宣布保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例20%其它30%国务院总局制定土地增值税清算管理规程加强房地产开发企业的土地增值管理国务院将个人住房转让营业税免征时限由2的恢复到5年，遏制炒房现象四大国有商业银行房贷政策购房者可享受住房贷款七折优惠。发改委拟研究开征物业税住建部发布可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设国务院发布“国四条”以遏制部分城市房价过快上涨势头五部委将开发商拿地的首付比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。国务院规定二套房贷款首会比例不得低于40%国务院强令除16家以房地产为主业的央企外，78户不以房地产为主的央企进行重组国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首会比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1。1倍，另外，对购买首套住房且套型面积在90平米以上的家庭，贷款首会比例不得低于30%国务院发布可根据风险状况，暂停发房购买第三配套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。09年下半年至今多为从紧住房政策，抑制住房市场的过热，打压住宅投机炒作行为，有效年下半年至今多为从紧住房政策，抑制住房市场的过热，打压住宅投机炒作行为，有效将投资型客户转移到商业地产。将投资型客户转移到商业地产。 汉川市宏观经济分析总结平稳的经济发展1+8城市圈的规划利好交通规划的的利好国家宏观政策为商业发展带来利好城镇人口有限 城乡居民收入低，但增涨速度快 以工农经济为主体的城市，正逐步迈向城市化。 商业化升级势在必行，但缺乏消费能。叁叁汉川市商业分析汉川市现有各类商业网点4.1万个，资产72亿元， 年销售额超过23亿元。市区建有孝感市一流水平的市场都集中在市场都集中在西街、欢乐街、文化西街、欢乐街、文化街区域，街区域，年集市成交额达2亿元。关键词：商业分关键词：商业分 布集中布集中汉川市商业分析项目所在区域项目所在区域商业环境成熟商业环境成熟汉川市商业分析缺乏良好的商业运营管理缺乏良好的商业运营管理内铺及老步行街运营惨淡内铺及老步行街运营惨淡汉川市商业分析街铺经营档次、装修形象较好街铺经营档次、装修形象较好表明商业市场存在发展需求表明商业市场存在发展需求汉川市商业分析以运动休闲、时尚潮流以运动休闲、时尚潮流为主的商业业态为主的商业业态汉川市商业分析经过多名品服装广场、汉商服饰城、汉正广场的调查，分析得出：商业消费档次不高商业消费档次不高汉川市商业分析典型商业分析汉商服式广场唯一的统一收银商场，内部商品档次低下，且二楼以改为美容家居用品卖场。服饰广场采用统一收银方式经营，经营状统一经营收银有难度统一经营收银有难度汉川市商业分析典型商业分析汉正广场项目位置：欢乐街与车站路交汇处 总建筑面积：2.8万平米建筑形态：五层纯商业建筑组成业态规划：-1F生活超市和停车场，1F、2F：名品、品牌服饰、珠宝饰品3F、4F：专业卖场、特色餐饮、数码电玩等。经营状态：冷淡项目启示： 外观形象较好， 缺乏运营管理缺乏运营管理， 客流稀少，经营惨淡。汉川市商业分析典型商业分析CBD中央城项目位置：地处欢乐街、汉正广场斜对面建筑形态：3万平方米商业街商铺均价：7000元/平米物业费：1元/平方米/月项目启示： 物业费低， 无业态规划， 街铺销售良好。汉川市商业分析典型商业分析汉川步行街项目最初定位为汉川市形象工程，标志性购物中心。现经营状态：经营状态惨淡，管理混乱麻将馆成堆，网吧林立 。项目问题：无管理、无规划、死角多汉川市商业分析小结商业分布集中，多分布于市中心区域多以运动休闲时尚为主，经营档次比较低商场经营状况不佳，空置率较高物业管理费不被消费者接受多为传统商业模式传统商业模式经营档次比较低统一运营的商业少，且经营状况一般需深度思考调研：商场经营冷淡，店铺空置率高是否源于商家经营数量。需深度思考调研：商场经营冷淡，店铺空置率高是否源于商家经营数量。肆肆项目分析项目地处汉川市中心城区，位置条件优越。周边商业氛围浓厚，对本案起到牵引作用。项目地理位置本案位置项目分析项目地块条件为熟地，不存在拆迁情况周边配套周边配套项目分析公交6路总站设置在项目门口项目对面为在建火猴山公园汉川实验中学离项目距离不足两公里。项目右面即为中国联通与移动商业网点周边商业周边商业项目后面即为成熟商业体汉正广场项目斜对面为佳福景名品服饰广场项目左边即为世贸电器广场右边为西正街繁华的商业街区项目SWOT分析Strength(优势）项目地处繁华商业地段周边市政配套齐全，交通便利项目对面为在建公园，可为项目吸引人流Weakness（弱势）地块为不规则形状，为建筑规划带来不便地块只有一面临街位置偏离成熟商业街Opportunity（机遇）全市商业项目多为传统商业模式，本案可以在模式上创新无规模以上，经营较好商业场所建筑设计与业态分布上进行合理设计可以为本案提供优势Threaten(挑战)全市商场经营状部不佳物业管理费不被消费者接受消费者按受分散的购买形式面临欢乐街成熟商业的直接竞争项目分析总结项目地处繁华闹市，地理条件优越项目周边市政配套齐全，商业氛围浓厚项目具有强劲优势，充满发展机遇，合理规避劣势和挑战 项目条件优越，适合商业开发项目条件优越，适合商业开发伍伍目标：目标： 作都市商业的开拓者、领头羊，作都市商业的开拓者、领头羊， 引领汉川商业地产、服务向国际化大都市靠拢引领汉川商业地产、服务向国际化大都市靠拢整体形象定位整体形象定位 现代、超前、大气的设计，打造汉川商业国际化新标杆打造汉川商业国际化新标杆。项目开发方向定位项目开发方向定位 商业发展历程参考HOPC A赶集赶集商业街商业街百货百货城市综合体城市综合体标示着一座城市的繁荣和富庶标示着一座城市的繁荣和富庶项目开发方向定位项目开发方向定位 如果我们不能体现一座城市的繁华， 我们至少可以引领城市商业的繁荣！给汉川居民提供首个集吃、喝、玩、乐、购于一体的都市生活体验！给汉川居民提供首个集吃、喝、玩、乐、购于一体的都市生活体验！打造汉川市首个打造汉川市首个“一站式购物中心一站式购物中心”项目开发方向思路综合生活、商务、休闲、购物等不同机能于一体的新形态、新模式、可延展的复合型项目。街区式商业商业配置的游憩化设计及商业行为的游乐化设计，以情趣化、情景化商业景观，全力打造一个情景体验式购物新模式。不仅为广大消费者提供购物、休闲、娱乐的好去处，也给商户发展聚集了人气。复合体复合体特色特色商业商业街街酒店公寓酒店公寓生态公园生态公园主体主体购物购物中心中心项目定位定位分析定位分析 汉川市商场经营空置率高，表明商场内铺的经营存在管理上、经营上的难度和问题，必然导致商家接受度降低。汉川市统一经营收银的商场少，且经营档次和状况较差，说明汉川市民习惯街铺购物。项目地理位置优越，可建筑公寓，适用于城市后续发展对办公楼、酒店的需求。项目业态组合定位经营业态定位运动品牌店时尚休闲服饰家电生活馆娱乐休闲区特色餐饮品牌超市+酒店公寓园林配套打造一站式休闲、购物、商贸中心经营档次定位中档次为主原因分析：汉川市整个消费水平不是很高，中档次定位附合消费群体的消费力。高档次的商业定位，招商难度比较大，高端品牌不愿入住。体验服务、体验生活、体验都市商业体验服务、体验生活、体验都市商业体现城市的发展和繁荣体现城市的发展和繁荣我们要：我们要：商业档次提升商业档次提升 以中档产品的经营消费，提供高档次的商业生活服务。以中档产品的经营消费，提供高档次的商业生活服务。BUTGoals陆陆建筑规划设计建议项目规划设计原则根据项目地块条件、各项技术指标、购物要求等特点，确定项目规划建议，原则如下：最大化地块的土地价值满足项目不同主题的商业要求，量身定做主题化、特色化，具有独特的内涵和特征实现各功能良好组合，具备统一商业理念确保各类型物业的合理性空间布局不同位置条件，合理排布不同类型的商业形态保证整体规划格局合理通过规划和空间布局，使项目各功能具有完整统一的主题和特色，突出主题，打造亮点，为项目长期稳定的运营奠定基础。建筑规划设计建议 西正街火猴山公园宿舍区粮食局居民区居民区规划要点项目一面临西正街，与在建公园隔街相对其余三面被居民宿舍区包围建筑规划要点：如何发挥一面临街及对面公园资源优势如何规避其它三面被居民区包围的劣势。建筑规划设计建议广场特色景观设计，既体现商场的档次与品位，又能吸引人流亮化广场亮化广场亮化商圈、亮化城市亮化商圈、亮化城市项目平面设计建议项目平面设计建议独有水系景观设计，与公园形成山水一体、室内外相呼应的休闲场所。不仅可以吸引人流。还可以达到内铺街区化效果。 西正街商 铺水系景观设计火猴山公园建议目的：创新性、独特性、休闲性、景观性聚人气、提价值。重点要求：柱间距须达重点要求：柱间距须达9米米打造汉川首个景观购物中心打造汉川首个景观购物中心 西正街商 铺休闲处商场内交通中心设置休憩点，提供公共的室内休憩场所。建议最好使用活动配套，以便举办时展活动使用项目平面设计建议项目平面设计建议打造汉川首个人性化的购物中心打造汉川首个人性化的购物中心首层复式商铺首层复式商铺层高层高5.8米米-6米，即提升项目形象，又可做卖点宣传。米，即提升项目形象，又可做卖点宣传。商铺结构设计建议项目结构组合建议项目结构组合建议项目组合比例建议项目组合比例建议 西正街酒店/公寓项目地处条件较好，有大规模消费群体支持，街区式商业面积建议40000平左右。地块周边条件，结合街区商业体量要求，建议建1万平的酒店公寓。酒店公寓坐落于项目深处，有利于商场顶层设置露天休闲餐饮和娱乐柒柒招选主力商家建议引进部分汉川没有的中档服饰品牌，引导汉川品牌商业市场；引进类似“KFC”国际连锁或全国连锁餐饮，吸引人流，提升项目档次；引进类似“汤姆熊”的娱乐连锁品牌，吸引人流并提升商业配套；引进苏宁、国美专业家电数码卖场，完善商业业态。主力店招商温馨提示主力店招商虽然可以起到品牌嫁接作用，有效提升商场档次， 但其合作条件非常苛刻，将会直接影响发展商的收益。建议：在政府方面争取一些优惠条件，达成收益平衡， 从而达到维持商场健康、长久的发展目标！商场运营管理建议统一规划、统一运营管理1、引进专业的商业运营管理公司，对进驻商家进行统一规范管理。 如：营业时间、业态分布、店面装修、卫生环境、服务监督等2、配置专业的收银系统软件，实行统一收银或部分统一收银与独立收银相结合。 可即时有效的监督各商家的经营状况，方便即时给予商家运营指导支持，以及 掌握商场实时运营动态，作出分析判断，并进行调整。项目开发运营流程建议 项 目 报 批 施 工市场调研项目定位主力店评选联络项目营销方案拟定项目招商方案确定主力店、次主力店招商签约项目销售项目销售主力店意向签约项目营销方案确定项目建筑设计规划零散商家零散商家招商签约招商签约达达成成目目标标先招商，后销售先招商，后销售1、主力店先行联络沟通，方便规划布局的调整，避免改造浪费资金；2、先行确定主力店意向，避免中间变故环节，还可进行品牌嫁接宣传；3、利用主力店的签约引进，提升项目的价值和商业号召性。以上概念建议以供参考具体定位、规划等方案待后续提供谢谢