浦东古北御庭酒店项目估价报告2012-8-9报告内容：报告内容：1 1、项目本体认知、项目本体认知2 2、整体市场走势、整体市场走势3 3、区域市场情况、区域市场情况4 4、项目价格测算、项目价格测算第一部分、项目本体认知本体观察【项目本体】浦东高端社区古北御庭公建配套，受住宅热销因素，初期高端形象已经建立非独立酒店项目，属于古北御庭建筑群一部分，产品及形象与古北御庭住宅平级。酒店住宅项目鸟瞰图项目经济指标占地30790总建面（含地下）113586.8地上建筑面积84406其中高层住宅面积63726.01酒店面积17952.52配套服务设施面积2529.05其他198.42地下建筑面积24161.38容积率2.74建筑密度22.5%绿地率40%住宅总户数480户酒店客房套数约为189套停车位489（其中酒店95辆）非机动车车位683（其中酒店142辆）3#3#1#1#2#2#4#4#5#5#6#6#【办公主体】产品设计为小户型酒店客房，但产证面积不可分割，必须整体出售本案分割设计后主力面积在50-60，大面积110左右的二房房型共19套，套数占比约为10%。酒店地上总建面17953单层面积1层1513（大堂）2层1400（健身房）3-15层标准层面积1157总层数15酒店客房套数189套其中3-9层105套（单层15套）10-15层84套（单层14套）酒店客房主力面积段50-60主力户型50-60大户型110游泳池瑜伽房健身房娱乐室WC&淋浴区【自身配套】高端运动健身会所配套SPA效果图PUB休息区中餐厅西餐厅效果图【自身配套】高端休闲会所配套区位观察【周边配套】本案属于花木国际社区范畴，配套环境满足国际人士及国内高端人士居住要求【商务配套】紧临浦东三大国际商务区，商务居住需求浓烈【交通配套】立体交通路网支持本案周边短距离内双轨交、紧邻内环外、立体路网，通达性较好浦东机场外环中环内环L7L2陆家嘴人民广场世博徐家汇从项目观察本案非独体酒店项目，借助古北御庭目前在市场所形成的良好口碑及产品形象，本案高端形象已经建立，同时自身酒店配套结合住宅区会所配套形成双会所，产品及配套服务优势明显，从整个项目档次出发，本案未来可运作方向为四星或同等级精品酒店项目；从区位观察项目隶属于浦东国际社区范围内，居住环境及生活配套满足国际及国内高端人士需求，且周边商务居住需求量大，本案未来预期经营前景良好；第二部分、整体市场走势【宏观市场】上海内环内办公物业供需走势（含酒店式公寓）11年2月新政后，全市内环内办公物业出现供应高峰，成交波动性较大；2011年1月至今内环内办公物业供求比为1.29，月均成交约为4万平米。陆家嘴滨江板块上海环球金融中心新增供应22.7万方整体主力成交价格在3.5w至4.5w区间内浮动，内环内办公物业月度成交均价42143元/【宏观市场】上海内环内办公物业成交价格走势（含酒店式公寓）瑞安建业收购陆家嘴滨江板块21世纪中心大厦，成交余2万方，成交均价达10.3万元/平米2011.1至今上海内环内商办物业成交均价42143元/平米【宏观市场】上海内中环办公物业供需走势（含酒店式公寓）在全市内中环办公物业新增供应中，酒店式公寓所占比重较大；2011年1月至今内中环办公物业供求比为0.49，月均成交约为2万平米。五角场板块东方蓝海国际广场，分别于11年10月和12年5月新增供应各2.7万方整体主力成交价格在2.5w至3.3w区间内浮动，内中环办公物业月度成交均价29577元/【宏观市场】上海内中环办公物业成交价格走势（含酒店式公寓）2011.1至今上海内环内商办物业成交均价29577元/平米【中观市场】浦东内环内办公物业供需价走势（含酒店式公寓）陆家嘴滨江板块高端甲级办公物业的大面积收购事件，对于浦东内环内办公产权物业供应与成交价格的急速走高起直接影响作用；受环球金融中心整体上市供应影响2011年1月至今供求比为1.88，月均成交近1万方，成交均价高于全市内环内平均成交均价，为57735元/。5月：汤臣集团收购上海环球金融中心(第72楼层)9月：21世纪中心大厦公寓式办公楼再现整层收购上海环球金融中心4-5月：中融碧玉蓝天大厦7月：21世纪中心大厦创高价【中观市场】浦东内中环办公物业供需价走势（含酒店式公寓）浦东内中环办公物业新增供应有限，成交量持续低位徘徊（甚有连续10个月零成交），成交物业类型以酒店式公寓为主；2011年1月至今供求比为0.94，月均成交0.1万方，成交均价低于全市内中环平均成交均价，为10586元/。北蔡板块海上国际花园酒店式公寓自11年1月至今陆续有房源成交上海金桥出口加工区软件园研发楼于2012年5月速度完成预售许可与去化n目前上海整体内环内办公产权物业（含酒店式公寓）成交均价为4.2万元/，内中环成交均价为2.95万元/，月均去化4万平米，供求比1.29；n浦东办公产权物业供应量较少，去除环球金融中心供应影响，目前浦东办公产权物业基本处于供求平衡，成交走势目前受个案影响表现较为极端，不能体现市场共性，故以上海整体酒店式公寓价格走势为参考。第三部分、区域市场情况【板块市场】浦东各板块在售酒店式公寓价格外高桥2.1w金桥1,8-2.3w张江2.3w三林3.7w浦东各板块2011年至2012年7月酒店式公寓产品成交情况区域板块在售项目建筑形态主力面积装修标准成交价格内环内陆家嘴滨江国信世纪海景园24F高层85-338毛坯44081（整栋收购单价）内中环三林万富汇SOHO4F多层复式45-47平层42-43300036846中外环外高桥乐非大厦小高层复式38-80150021243金桥新紫茂国际小高层60(4.5m挑高)毛坯23828禹洲蓝爵17F高层40-80150021016森晟世洋国际大厦28F高层40-70150018487金桥中环大厦28F高层50-100150020139张江天之骄子小高层30-801500预计20000-25000陆家嘴滨江4-6.3w浦东目前在售办公物业稀少，整体市场供应以酒店式公寓为主；浦东目前在售办公物业稀少，整体市场供应以酒店式公寓为主；【个案介绍】国信世纪海景基本信息：酒店式公寓、住宅容积率：3.6开盘时间：住宅2011-5-28占地面积：2万方建筑面积：9.8万方项目规模：2栋30F高层住宅1栋24F高层酒店式公寓产权：酒店式公寓50年住宅70年陆家嘴滨江一线豪宅配套酒店式公寓项目，毛坯打包成交价4.4万元/项目概况：国信世纪海景是小陆家嘴黄浦江畔一线江景项目。由三幢100米高、外型相近的短板式高层组成，外立面是干挂石材。三幢高层呈正南略偏西序列式布置，北侧两幢为高档住宅楼，南侧一幢为办公楼，沿街裙房设置商业配套及小区会所。效果图123【个案介绍】国信世纪海景项目办公楼产品在2010年12月整栋收购永泰地产发布公告称，公司于2010年12月14日与南丰集团订立股东契据，成立合营公司，以收购上海浦东新区的国信世纪海景园3号楼。公告表示，合营公司将申请成立外商独资企业以收购上海市浦东新区浦明路1288弄总楼面面积约1.93万平方米的国信世纪海景园3号楼(不包括一楼及二楼之商业单元)，并将分为约97个豪华公寓式单位，此外还一并收购3号楼地库二层之若干停车位。3号楼【个案介绍】石材立面项目外立面玻璃幕墙+石材组合玻璃幕墙国信世纪海景【个案介绍】万富汇SOHO基本信息：酒店式公寓开盘时间：2010-10-16占地面积：1.6万方建筑面积：3.1万方容积率：1.23外立面：经典欧式装修标准：3000元/平米项目规模：4层小户型酒店式公寓组成产权：40年三林9.8米挑高酒店式公寓项目，2.5倍空间使用率，目前均价33000元/项目概况：该项目在世博三林率先引入SOHO居住理念。在同片区内，建筑出一个崭新的物业形态。万富汇精装空间，以43-45平的精致户型为主力；顶层复式，给予SOHO生活更宽敞的居住尺度。【个案介绍】万富汇SOHO功能区划分明确、精装修、小面积复式房户型情况：47精致户型为主力，1-2F复式带阁楼，使用面积达110，功能区划分明确；卧室、餐厅、客厅、厨房等各据其位，互不干扰、相对独立；目前仅剩余4套房源在售，总价196-200万元/套。【个案介绍】万富汇SOHO3000元/平米装修标准样板间【个案介绍】万富汇SOHO经典欧式外立面【个案介绍】天之骄子基本信息：酒店式公寓开盘时间：未定占地面积：3.5万方建筑面积：9万方容积率：2外立面：经典欧式装修标准：1500元/平米项目规模：1栋11层小高层，2栋14层高层组成产权：40年项目概况：自地铁二号线广兰路站步行便可到达，有轨电车、公交、高架、磁悬浮等构成六维立体交通网络。浦东中内环的全线贯通，快速联通市中心核心商圈、世博园以及两大空港。住宅与办公类组合的综合类项目【个案介绍】天之骄子1500元/平米装修标准样板间【个案介绍】天之骄子涂料、石材、其它组合的外立面效果30-50平精装MINI空间，可生活，可办公，可商业，可艺术【个案介绍】天之骄子【个案对比】本案国信世纪海景万富汇SOHO天之骄子区位紧贴内环外内环内内中环中外环建筑形态15F小高层24F高层4F多层12F小高层外立面石材或玻璃幕墙或铝扣板石材+玻璃幕墙面砖+涂料石材+涂料装修标准待定毛坯30001500层高3.8m3.15m总高9.5m（1F3m、2F3m、3F+阁楼3.5m）3-4.3m户型面积50-6085-338复式47（使用面积达110）30-80单层户数14-15户6户20户10户酒店管理新加坡的辉盛国际酒店管理公司逸兰公寓管理（上海）有限公司上海锦之嘉酒店管理有限公司上海陆家嘴物业管理有限公司社区依托古北御庭社区国信世纪海景社区-本案从整体产品形象靠拢国信世纪海景，但区位差别较大，与其他个案项目无论区位还是产品形象均处于优势地位；n浦东目前在售酒店式公寓，主要分布在金桥板块，均价1.8-2.3万元/，装修标准1500元/左右，属于中低价位产品；n高端酒店式公寓产品：一线滨江项目国信世纪海景被整栋收购，收购价4.41万元/，大幅低于周边滨江豪宅价格，投资收益不容小觑；n古北御庭酒店品质与住宅齐平，同属高档物业，同时在社区环境、配套与区位方面具备一定优势；本案竞争优势主要体现在区位、品质、交通通达性、星级配套；第四部分、项目价格测算、市场比较法、市场比较法【项目定价】市场比较定价根据上述比较，古北御庭酒店毛坯现阶段的零售销售均价评定33200元/项目比较因素国信世纪海景万富汇SOHO天之骄子现阶段销售价格（元/，毛坯）532583384621500(预计)一般因素地段区位100/108100/101100/95交通通达性100/106100/101100/95商业繁华程度100/105100/102100/97市政及生活配套100/105100/102100/96周边环境与景观100/103100/100100/96个别因素产品档次100/103100/99100/96楼盘配套及小区环境100/102100/99100/98发展商品牌100/103100/98100/96有无不利或限制因素100/103100/103100/97修正系数累计64%95%141%修正后价格（元/，毛坯）340853223530418项目拟合度70%15%15%拟合后价格2385948354562项目价格（元/，毛坯）23859+4835+4562=33256【整体打包价】古北御庭酒店单套毛坯产品现阶段的零售均价评定为33200元/根据同区域整售与零售价格差关系，初步判断本案毛坯整体打包价约为27000元/案例一永泰地产收购国信世纪海景3号楼酒店式公寓：整栋收购单价为44081元/，毛坯零售价53258元/（收购前成交2套）整售与零售价差83%案例二SOHO中国收购嘉瑞国际广场办公项目：整体收购单价为42434元/，毛坯零售价约为55000元/77%根据上述两个整栋收购案例，同区域零售项目与整栋出售项目价格差异约为根据上述两个整栋收购案例，同区域零售项目与整栋出售项目价格差异约为80%80%第四部分、项目价格测算、收益法、收益法星级标准板块酒店名称装修标准标间房价出租率5星级陆家嘴滨江上海东方滨江大酒店（国际会议中心）600073880%上海浦东丽思卡尔顿酒店7000276070%陆家嘴上海中油阳光大酒店400080080%洋泾上海明悦大酒店400068880%花木上海卓美亚喜玛拉雅酒店7000217165%上海浦东星河湾酒店7000127275%金桥上海富豪金丰酒店300051880%张江上海东郊宾馆6000143865%展讯豪生300069970%博雅酒店2000108875%4星级陆家嘴上海宝安大酒店300059870%上海明城大酒店300056870%洋泾上海源深加州酒店200039870%花木上海东怡大酒店400068070%张江丁香路酒店200058060%测算依据【周边酒店运营表现】本案定位为精品酒店，产品线切在区域内酒店类四星级4000元/装修标准一档，参考50左右的豪华间房价为550元/天。参照酒店类产品市场收益率（携程个人预订价格，已包含优惠协议）（携程个人预订价格，已包含优惠协议）【收益测算】酒店客房运营收益1层大堂与商铺等2层健身房3-15层酒店式公寓1F2F3F15F4F5F6F7F8F9F10F11F12F13F14F物业构成n3-15层精品酒店，参考同区域四星级酒店类产品，50左右的标间房价为550元/天，即189套酒店式公寓年收益为18955036580%=3035.3万合计租金年收益为合计租金年收益为3035.33035.3万万【收益测算】运营成本1层大堂与商铺等2层健身房3-15层酒店客房1F2F3F15F4F5F6F7F8F9F10F11F12F13F14F物业构成n员工工资240万元（按40人测算）n办公费141万元（按收入4%测算）n布草洗涤费用、维修费用20万元n折旧60万元（按10年计提）n物料消耗及其他费用170万元n年度运营成本为631万元（测算依据，上海雷迪森酒店运营成本）n售价（年租金收入-运营成本）年投资回报率总建面积即：售价=（30353000-6310000）5.5%17953=26784元/n参考同区域酒店类四星级4000元/装修标准，扣除此部分成本，即毛坯售价约为22700元/。按照酒店10年5%的投资回报率计算（税后）根据租金收益法推导，本案酒店毛坯合理售价为23000元/项目最终价格测算结果：综合市场比较法综合市场比较法X50%X50%权重，与租金收益法权重，与租金收益法X50%X50%权重权重27000X50%+23000X50%=13500+11500=2500027000X50%+23000X50%=13500+11500=25000本案酒店的合理毛坯售价区间应该在本案酒店的合理毛坯售价区间应该在24000-26000/左右；p本价格未背离目前上海整体内中环酒店式公寓29000元/成交均价范畴；p本案24000-26000元/毛坯整体出让价包含1-2层收益较低的裙房部分；注：The 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