贵阳贵阳 恒大绿洲营销策划方案恒大绿洲营销策划方案Contents: :【目目 录录】 第一部分第一部分 营销目标营销目标 第二部分第二部分 市场环境研究市场环境研究 第三部分第三部分 项目定位项目定位 第四部分第四部分 价格策略价格策略 第五部分第五部分 开盘推广节奏开盘推广节奏 第六部分第六部分 分阶段推广执行分阶段推广执行 第七部分第七部分 推盘策略推盘策略 第八部分第八部分 销售现场建设方案销售现场建设方案 第九部分第九部分 营销费用预算营销费用预算 第十部分第十部分 媒体投放排期计划媒体投放排期计划 第十一部分第十一部分 平面表现赏析平面表现赏析第一部分第一部分 营销目标营销目标 经济指标：经济指标：用地面积147025；建筑面积310619；容积率1.67；建筑密度16%；绿化率40% 地理位置：地理位置：贵阳市白云区艳山镇人民政府旁，隶属南湖板块，紧邻金阳新区 自然环境：自然环境：三山环抱，自然山水独具，小区内分布天然泉水 周边配套：周边配套：兼享白云老城区成熟生活氛围和金阳新区未来升级配套 一期户型：一期户型：两房76，三房102-137，公摊7.5-10.7% 建筑层数：建筑层数：电梯房，高层16层、小高层11层项目概况项目概况销售目标销售目标价格目标价格目标品牌目标品牌目标 泛贵阳首席生态国际社区泛贵阳首席生态国际社区泛贵阳首席生态国际社区泛贵阳首席生态国际社区 龙潭路板块龙潭路板块龙潭路板块龙潭路板块顶级生活顶级生活顶级生活顶级生活CREEKCREEK2008200820082008年年年年9 99 9月月月月1 11 1日开盘销售，年底实现销售日开盘销售，年底实现销售日开盘销售，年底实现销售日开盘销售，年底实现销售800800800800套套套套目标销售均价目标销售均价目标销售均价目标销售均价5500550055005500元元元元/ / /，年底实现销售金额，年底实现销售金额，年底实现销售金额，年底实现销售金额4.54.54.54.5亿元亿元亿元亿元 为恒大品牌在贵州落地奠定坚实的基础为恒大品牌在贵州落地奠定坚实的基础为恒大品牌在贵州落地奠定坚实的基础为恒大品牌在贵州落地奠定坚实的基础第二部分第二部分 市场环境研究市场环境研究一、宏观市场环境一、宏观市场环境贵阳房地产发展后发优势明显贵阳房地产发展后发优势明显贵阳房地产发展后发优势明显贵阳房地产发展后发优势明显 贵阳市是全省政治、经济、文化的中心，作为贵州省唯一的大城市，贵阳在贵州具有唯一性，贵阳市是全省政治、经济、文化的中心，作为贵州省唯一的大城市，贵阳在贵州具有唯一性，贵阳市是全省政治、经济、文化的中心，作为贵州省唯一的大城市，贵阳在贵州具有唯一性，贵阳市是全省政治、经济、文化的中心，作为贵州省唯一的大城市，贵阳在贵州具有唯一性，对周边有着极强的辐射力与市场影响力；对周边有着极强的辐射力与市场影响力；对周边有着极强的辐射力与市场影响力；对周边有着极强的辐射力与市场影响力； “多彩贵州、森林之城、避暑之都多彩贵州、森林之城、避暑之都多彩贵州、森林之城、避暑之都多彩贵州、森林之城、避暑之都”品牌的打造，使贵阳的城市个性特色更为鲜明，贵阳市品牌的打造，使贵阳的城市个性特色更为鲜明，贵阳市品牌的打造，使贵阳的城市个性特色更为鲜明，贵阳市品牌的打造，使贵阳的城市个性特色更为鲜明，贵阳市场与影响力已经辐射到整个贵州省和华南地区；场与影响力已经辐射到整个贵州省和华南地区；场与影响力已经辐射到整个贵州省和华南地区；场与影响力已经辐射到整个贵州省和华南地区； 贵阳市城市圈迅速扩大，交通明显改善，城市化进程日益加快；贵阳市城市圈迅速扩大，交通明显改善，城市化进程日益加快；贵阳市城市圈迅速扩大，交通明显改善，城市化进程日益加快；贵阳市城市圈迅速扩大，交通明显改善，城市化进程日益加快； 贵广高速公路、铁路，以及贵渝高速铁路的规划建设，使贵阳这个偏安一隅的城市一下子成贵广高速公路、铁路，以及贵渝高速铁路的规划建设，使贵阳这个偏安一隅的城市一下子成贵广高速公路、铁路，以及贵渝高速铁路的规划建设，使贵阳这个偏安一隅的城市一下子成贵广高速公路、铁路，以及贵渝高速铁路的规划建设，使贵阳这个偏安一隅的城市一下子成为西南直通珠三角的重要交通枢纽；为西南直通珠三角的重要交通枢纽；为西南直通珠三角的重要交通枢纽；为西南直通珠三角的重要交通枢纽； 贵阳拥有固有的生态环境、自然资源优势，加之政府在城市推广上的及时跟进不遗余力，旅贵阳拥有固有的生态环境、自然资源优势，加之政府在城市推广上的及时跟进不遗余力，旅贵阳拥有固有的生态环境、自然资源优势，加之政府在城市推广上的及时跟进不遗余力，旅贵阳拥有固有的生态环境、自然资源优势，加之政府在城市推广上的及时跟进不遗余力，旅游地产成为楼市发展的新动力，其市场潜力不可估量。游地产成为楼市发展的新动力，其市场潜力不可估量。游地产成为楼市发展的新动力，其市场潜力不可估量。游地产成为楼市发展的新动力，其市场潜力不可估量。 贵阳经济发展迅速，贵阳经济发展迅速，贵阳经济发展迅速，贵阳经济发展迅速，2007200720072007年年年年GDPGDPGDPGDP达达达达696696696696亿元，同比增长亿元，同比增长亿元，同比增长亿元，同比增长15.8%15.8%15.8%15.8%，是，是，是，是1984198419841984年以来的最高增速。年以来的最高增速。年以来的最高增速。年以来的最高增速。贵阳贵阳贵阳贵阳贵阳贵阳GDPGDPGDPGDPGDPGDP增速创增速创增速创增速创增速创增速创242424242424年来新高，增幅居西南各大城市之首年来新高，增幅居西南各大城市之首年来新高，增幅居西南各大城市之首年来新高，增幅居西南各大城市之首年来新高，增幅居西南各大城市之首年来新高，增幅居西南各大城市之首经济增长情况经济增长情况居民收入情况居民收入情况贵阳整体经济强劲的增长态势带动了居民财富迅速增加贵阳整体经济强劲的增长态势带动了居民财富迅速增加贵阳整体经济强劲的增长态势带动了居民财富迅速增加贵阳整体经济强劲的增长态势带动了居民财富迅速增加贵阳整体经济强劲的增长态势带动了居民财富迅速增加贵阳整体经济强劲的增长态势带动了居民财富迅速增加 产业发展情况产业发展情况贵阳第三产业发展迅猛，增幅全国排名第一贵阳第三产业发展迅猛，增幅全国排名第一贵阳第三产业发展迅猛，增幅全国排名第一贵阳第三产业发展迅猛，增幅全国排名第一贵阳第三产业发展迅猛，增幅全国排名第一贵阳第三产业发展迅猛，增幅全国排名第一 二、市场供求环境二、市场供求环境贵阳市商品供求呈放量增长态势贵阳市商品供求呈放量增长态势贵阳市商品供求呈放量增长态势贵阳市商品供求呈放量增长态势 商品房供需同比呈放量增长态势，供需总量基本平衡，空置面积进一步减少商品房供需同比呈放量增长态势，供需总量基本平衡，空置面积进一步减少商品房供需同比呈放量增长态势，供需总量基本平衡，空置面积进一步减少商品房供需同比呈放量增长态势，供需总量基本平衡，空置面积进一步减少； 外埠地产大鳄大规模圈地导致未来几年贵阳房地产市场面临巨大市场放量外埠地产大鳄大规模圈地导致未来几年贵阳房地产市场面临巨大市场放量外埠地产大鳄大规模圈地导致未来几年贵阳房地产市场面临巨大市场放量外埠地产大鳄大规模圈地导致未来几年贵阳房地产市场面临巨大市场放量，市场竞争加剧，市场竞争加剧，市场竞争加剧，市场竞争加剧； 从去年从去年从去年从去年10101010月起，贵阳楼市开始呈现销售疲软态势，购房者多持观望情绪，楼市博弈进一步加月起，贵阳楼市开始呈现销售疲软态势，购房者多持观望情绪，楼市博弈进一步加月起，贵阳楼市开始呈现销售疲软态势，购房者多持观望情绪，楼市博弈进一步加月起，贵阳楼市开始呈现销售疲软态势，购房者多持观望情绪，楼市博弈进一步加剧。剧。剧。剧。 房地产项目规模化和品质化趋势日益明显，目前贵阳市总建筑面积在房地产项目规模化和品质化趋势日益明显，目前贵阳市总建筑面积在房地产项目规模化和品质化趋势日益明显，目前贵阳市总建筑面积在房地产项目规模化和品质化趋势日益明显，目前贵阳市总建筑面积在30303030万平方米以上的项目万平方米以上的项目万平方米以上的项目万平方米以上的项目有有有有24242424个，其中个，其中个，其中个，其中100100100100万平方米以上的超级大盘就有万平方米以上的超级大盘就有万平方米以上的超级大盘就有万平方米以上的超级大盘就有8 8 8 8个；个；个；个； 随着经济的快速发展，贵阳的住宅需求也将得到不断的释放和激发，外地人购房、改善性购随着经济的快速发展，贵阳的住宅需求也将得到不断的释放和激发，外地人购房、改善性购随着经济的快速发展，贵阳的住宅需求也将得到不断的释放和激发，外地人购房、改善性购随着经济的快速发展，贵阳的住宅需求也将得到不断的释放和激发，外地人购房、改善性购房、城乡一体化、旧城改造、旅游经济等诸多利好因素房、城乡一体化、旧城改造、旅游经济等诸多利好因素房、城乡一体化、旧城改造、旅游经济等诸多利好因素房、城乡一体化、旧城改造、旅游经济等诸多利好因素使贵阳房地产市场目前正处于需求持使贵阳房地产市场目前正处于需求持使贵阳房地产市场目前正处于需求持使贵阳房地产市场目前正处于需求持续上升阶段续上升阶段续上升阶段续上升阶段; ; ; ; 对于刚性需求仍占主导地位的贵阳房地产市场，价格仍然有很大程度的上浮空间，只是随着对于刚性需求仍占主导地位的贵阳房地产市场，价格仍然有很大程度的上浮空间，只是随着对于刚性需求仍占主导地位的贵阳房地产市场，价格仍然有很大程度的上浮空间，只是随着对于刚性需求仍占主导地位的贵阳房地产市场，价格仍然有很大程度的上浮空间，只是随着市场放量的加大，市场竞争的加剧，价格的上涨势头将明显低于去年；市场放量的加大，市场竞争的加剧，价格的上涨势头将明显低于去年；市场放量的加大，市场竞争的加剧，价格的上涨势头将明显低于去年；市场放量的加大，市场竞争的加剧，价格的上涨势头将明显低于去年； 外来购房群体近来已成为贵阳市中高价住房的主力消费群体，外来购房所占比例基本维持在外来购房群体近来已成为贵阳市中高价住房的主力消费群体，外来购房所占比例基本维持在外来购房群体近来已成为贵阳市中高价住房的主力消费群体，外来购房所占比例基本维持在外来购房群体近来已成为贵阳市中高价住房的主力消费群体，外来购房所占比例基本维持在40%40%40%40%以上。以上。以上。以上。2007200720072007年贵阳市商品房供需均放量激增，创历年新高年贵阳市商品房供需均放量激增，创历年新高年贵阳市商品房供需均放量激增，创历年新高年贵阳市商品房供需均放量激增，创历年新高供求关系分析供求关系分析 2007 2007 2007 2007年全市商品房批准预售面积年全市商品房批准预售面积年全市商品房批准预售面积年全市商品房批准预售面积541.79541.79541.79541.79万平方米，同比增长万平方米，同比增长万平方米，同比增长万平方米，同比增长53.3%53.3%53.3%53.3%，其中住宅面积其中住宅面积其中住宅面积其中住宅面积496.41496.41496.41496.41 万平方米，同比增长万平方米，同比增长万平方米，同比增长万平方米，同比增长67.6%67.6%67.6%67.6%； 2007200720072007年全市商品房销售面积年全市商品房销售面积年全市商品房销售面积年全市商品房销售面积486.41486.41486.41486.41万平方米，同比增长万平方米，同比增长万平方米，同比增长万平方米，同比增长60.9%60.9%60.9%60.9%，其中住宅面积，其中住宅面积，其中住宅面积，其中住宅面积455.11455.11455.11455.11万平万平万平万平 方米，同比增长方米，同比增长方米，同比增长方米，同比增长61.7%61.7%61.7%61.7%。 2007200720072007年供求比为年供求比为年供求比为年供求比为1 1 1 1：0.90.90.90.9，连续，连续，连续，连续3 3 3 3年呈现供过于求态势。年呈现供过于求态势。年呈现供过于求态势。年呈现供过于求态势。供求区域分布供求区域分布商品房供求仍以云岩、南明两区为主，金阳新区供过于求趋势明显商品房供求仍以云岩、南明两区为主，金阳新区供过于求趋势明显商品房供求仍以云岩、南明两区为主，金阳新区供过于求趋势明显商品房供求仍以云岩、南明两区为主，金阳新区供过于求趋势明显两城区新增供应占全年新增供应面积的两城区新增供应占全年新增供应面积的两城区新增供应占全年新增供应面积的两城区新增供应占全年新增供应面积的40%40%40%40%，成交占比达到，成交占比达到，成交占比达到，成交占比达到52%52%52%52%，其次为金阳新区，供应面积为，其次为金阳新区，供应面积为，其次为金阳新区，供应面积为，其次为金阳新区，供应面积为180180180180万万万万，占占占占比达到比达到比达到比达到34%34%34%34%，成交面积为，成交面积为，成交面积为，成交面积为80808080万万万万，仅，仅，仅，仅占到成交总量的占到成交总量的占到成交总量的占到成交总量的15%15%15%15%。 金阳新区整体建设形象初具规模，但欠缺居住氛围，区域购买吸引力不强金阳新区整体建设形象初具规模，但欠缺居住氛围，区域购买吸引力不强金阳新区整体建设形象初具规模，但欠缺居住氛围，区域购买吸引力不强金阳新区整体建设形象初具规模，但欠缺居住氛围，区域购买吸引力不强供求面积分布供求面积分布贵阳市2007年上半年新建商品住房套型供求结构表单位：平方米、套、%6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180批准预售97566413468222961355429892688占比6.14.28.45.118.522.218.616.8登记销售44887613231091296240172003625占比3.46.69.98.222.230.1154.6小面积户型供不应求，市场空间较大小面积户型供不应求，市场空间较大小面积户型供不应求，市场空间较大小面积户型供不应求，市场空间较大供应价格分析供应价格分析中心区房价坚挺中心区房价坚挺中心区房价坚挺中心区房价坚挺, , , , 金阳新区和乌当区价格涨幅较大金阳新区和乌当区价格涨幅较大金阳新区和乌当区价格涨幅较大金阳新区和乌当区价格涨幅较大贵阳两城区贵阳两城区贵阳两城区贵阳两城区3 33 3月份商品住宅均价创历史新高，逼近月份商品住宅均价创历史新高，逼近月份商品住宅均价创历史新高，逼近月份商品住宅均价创历史新高，逼近5000500050005000元，比去年同期均价增加元，比去年同期均价增加元，比去年同期均价增加元，比去年同期均价增加1486148614861486元，增幅达元，增幅达元，增幅达元，增幅达42%42%42%42%。 贵阳市以外地区客户呈现需求上升趋势贵阳市以外地区客户呈现需求上升趋势贵阳市以外地区客户呈现需求上升趋势贵阳市以外地区客户呈现需求上升趋势客户来源分析客户来源分析贵阳在全省以至省外的辐射作用越来越大，贵阳市本地人购买贵阳市商品房趋贵阳在全省以至省外的辐射作用越来越大，贵阳市本地人购买贵阳市商品房趋贵阳在全省以至省外的辐射作用越来越大，贵阳市本地人购买贵阳市商品房趋贵阳在全省以至省外的辐射作用越来越大，贵阳市本地人购买贵阳市商品房趋势逐渐减弱，取而代之的是外地人购买热情以及购买占比逐年增加。势逐渐减弱，取而代之的是外地人购买热情以及购买占比逐年增加。势逐渐减弱，取而代之的是外地人购买热情以及购买占比逐年增加。势逐渐减弱，取而代之的是外地人购买热情以及购买占比逐年增加。 三、客户需求研究三、客户需求研究 数据来源：数据来源：数据来源：数据来源：2007200720072007年宜居贵阳房交会调研报告年宜居贵阳房交会调研报告年宜居贵阳房交会调研报告年宜居贵阳房交会调研报告 采样人群来源：参加采样人群来源：参加采样人群来源：参加采样人群来源：参加“和谐人居，魅力贵阳和谐人居，魅力贵阳和谐人居，魅力贵阳和谐人居，魅力贵阳”房交会的人房交会的人房交会的人房交会的人群群群群 采样量：采样量：采样量：采样量：600600600600份，其中有效问卷份，其中有效问卷份，其中有效问卷份，其中有效问卷562562562562 有效样组成：有购房意向的达有效样组成：有购房意向的达有效样组成：有购房意向的达有效样组成：有购房意向的达94% 94% 94% 94% 数据取样数据取样 主力购房人群年龄集中在主力购房人群年龄集中在主力购房人群年龄集中在主力购房人群年龄集中在20-3520-35岁之间岁之间岁之间岁之间客户年龄构成分析客户年龄构成分析 大专以上购房人群占到大专以上购房人群占到大专以上购房人群占到大专以上购房人群占到60%60%60%60%以上以上以上以上客户学历构成分析客户学历构成分析 从单位性质来看，以国有企业与事业单位为主，占据比例约从单位性质来看，以国有企业与事业单位为主，占据比例约从单位性质来看，以国有企业与事业单位为主，占据比例约从单位性质来看，以国有企业与事业单位为主，占据比例约45%45%；其次为私营；其次为私营；其次为私营；其次为私营/ /民营企业、个体经营者，占据比例约民营企业、个体经营者，占据比例约民营企业、个体经营者，占据比例约民营企业、个体经营者，占据比例约37.8%37.8%。客户职业构成分析客户职业构成分析 有有有有6 6 6 6成的客户属于一次置业者成的客户属于一次置业者成的客户属于一次置业者成的客户属于一次置业者客户置业次数分析客户置业次数分析刚性需求成为主导，购房主力为首次购房和结婚购房刚性需求成为主导，购房主力为首次购房和结婚购房刚性需求成为主导，购房主力为首次购房和结婚购房刚性需求成为主导，购房主力为首次购房和结婚购房客户购房动机分析客户购房动机分析地域因素中，客户的置业敏感点以治安、交通、医疗教育为主地域因素中，客户的置业敏感点以治安、交通、医疗教育为主地域因素中，客户的置业敏感点以治安、交通、医疗教育为主地域因素中，客户的置业敏感点以治安、交通、医疗教育为主 项目因素中，客户的置业敏感点以价格、配套、品牌为主项目因素中，客户的置业敏感点以价格、配套、品牌为主项目因素中，客户的置业敏感点以价格、配套、品牌为主项目因素中，客户的置业敏感点以价格、配套、品牌为主客户置业敏感点分析客户置业敏感点分析项目地域因素项目地域因素得分得分项目自身因素项目自身因素得分得分周边治安环境周边治安环境4.744.74楼盘价格楼盘价格4.474.47社区的交通条件社区的交通条件4.64.6社区内配套社区内配套4.374.37项目周边的医疗教育环境项目周边的医疗教育环境4.424.42开发商的品牌实力开发商的品牌实力4.314.31周边自然环境周边自然环境4.344.34户型户型/ /面积面积4.264.26社区周边配套社区周边配套4.314.31物业管理物业管理4.24.2地段升值潜力地段升值潜力4.114.11房屋朝向房屋朝向4.194.19社区购买群体社区购买群体3.793.79建筑外观建筑外观4.124.12公摊面积公摊面积4.014.01停车位停车位3.873.87在本项目周边环境及价格配套均不具备明显优势的情况下，恒大品牌的落地在本项目周边环境及价格配套均不具备明显优势的情况下，恒大品牌的落地在本项目周边环境及价格配套均不具备明显优势的情况下，恒大品牌的落地在本项目周边环境及价格配套均不具备明显优势的情况下，恒大品牌的落地对本项目将有至关重要的带动作用。对本项目将有至关重要的带动作用。对本项目将有至关重要的带动作用。对本项目将有至关重要的带动作用。目前客户选择的主流面积区间为目前客户选择的主流面积区间为目前客户选择的主流面积区间为目前客户选择的主流面积区间为90-11090-11090-11090-110 ，平均意向面积为，平均意向面积为，平均意向面积为，平均意向面积为102.2102.2102.2102.2。客户意向面积分析客户意向面积分析本项目一期主力供应面积在本项目一期主力供应面积在本项目一期主力供应面积在本项目一期主力供应面积在70-11270-112之间，占到整个一期建筑面积的之间，占到整个一期建筑面积的之间，占到整个一期建筑面积的之间，占到整个一期建筑面积的88%88%左右，左右，左右，左右，基本符合主流市场需求。基本符合主流市场需求。基本符合主流市场需求。基本符合主流市场需求。客户单价承受敏感点为客户单价承受敏感点为客户单价承受敏感点为客户单价承受敏感点为3500350035003500元左右。元左右。元左右。元左右。客户意向单价分析客户意向单价分析客户总价承受敏感点为客户总价承受敏感点为客户总价承受敏感点为客户总价承受敏感点为40404040万元左右。万元左右。万元左右。万元左右。客户意向总价分析客户意向总价分析客户按揭每月还款额度的承受敏感点为客户按揭每月还款额度的承受敏感点为客户按揭每月还款额度的承受敏感点为客户按揭每月还款额度的承受敏感点为2500250025002500元左右。元左右。元左右。元左右。客户意向还款额度分析客户意向还款额度分析四、市场竞争环境四、市场竞争环境竞争项目界定竞争项目界定精装修精装修邻近区域大盘邻近区域大盘项目周边高端项目周边高端项目特性项目特性项目特性项目特性界定原则界定原则界定原则界定原则 贵阳市所有精装修楼盘贵阳市所有精装修楼盘贵阳市所有精装修楼盘贵阳市所有精装修楼盘 南湖板块高档楼盘南湖板块高档楼盘南湖板块高档楼盘南湖板块高档楼盘 金阳新区有竞争影响大盘金阳新区有竞争影响大盘金阳新区有竞争影响大盘金阳新区有竞争影响大盘 其他郊区有竞争影响大盘其他郊区有竞争影响大盘其他郊区有竞争影响大盘其他郊区有竞争影响大盘其他郊区大盘其他郊区大盘大盘项目界定：实力开发商开发，具有较强品牌识别性、对本项目将产生竞争影响的城 市名盘、大盘。高端项目界定：价格较高，能体现客户的身份地位，代表贵阳市住宅市场的高端消费和 购买能力。周边项目界定：本案所属住宅区域南湖板块范围内的项目。竞争项目选取竞争项目选取 1 1 1 1贵阳市所有精装修楼盘贵阳市所有精装修楼盘贵阳市所有精装修楼盘贵阳市所有精装修楼盘 山水黔城山水黔城/ /新世界新世界 2 2 2 2本项目周边南湖板块高档楼盘本项目周边南湖板块高档楼盘本项目周边南湖板块高档楼盘本项目周边南湖板块高档楼盘 利海米兰春天利海米兰春天/ /丽水铭城丽水铭城/ /中天托斯卡纳中天托斯卡纳 3 3 3 3本项目邻近区域金阳新区有竞争影响大盘本项目邻近区域金阳新区有竞争影响大盘本项目邻近区域金阳新区有竞争影响大盘本项目邻近区域金阳新区有竞争影响大盘 金龙国际花园金龙国际花园/ /观山湖观山湖1 1号号/ /远大生态风景远大生态风景/ /贵阳世纪城贵阳世纪城 4 4 4 4贵阳市其他郊区有竞争影响大盘贵阳市其他郊区有竞争影响大盘贵阳市其他郊区有竞争影响大盘贵阳市其他郊区有竞争影响大盘 保利温泉新城保利温泉新城/ /中天世纪新城中天世纪新城保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城新世界新世界新世界新世界世纪城世纪城世纪城世纪城远大生态风景远大生态风景远大生态风景远大生态风景中天世纪新城中天世纪新城中天世纪新城中天世纪新城竞争项目位置分布竞争项目位置分布项目项目项目项目所处区域所处区域所处区域所处区域1.1.1.1.山水黔城山水黔城山水黔城山水黔城南明区南明区南明区南明区2.2.2.2.金阳新世界金阳新世界金阳新世界金阳新世界金阳区金阳区金阳区金阳区3.3.3.3.中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳白云区白云区白云区白云区已开售已开售已开售已开售4.4.4.4.金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园金阳区金阳区金阳区金阳区5.5.5.5.观山湖观山湖观山湖观山湖1 1 1 1号号号号金阳区金阳区金阳区金阳区6.6.6.6.贵阳世纪城贵阳世纪城贵阳世纪城贵阳世纪城金阳区金阳区金阳区金阳区7.7.7.7.保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城乌当区乌当区乌当区乌当区8.8.8.8.中天世纪新城中天世纪新城中天世纪新城中天世纪新城白云区白云区白云区白云区未开售未开售未开售未开售9.9.9.9.丽水铭城丽水铭城丽水铭城丽水铭城白云区白云区白云区白云区10.10.10.10.利海米兰春天利海米兰春天利海米兰春天利海米兰春天南明区南明区南明区南明区11.11.11.11.远大生态风景远大生态风景远大生态风景远大生态风景金阳区金阳区金阳区金阳区山水黔城1金阳新世界23中天托斯卡纳9丽水铭城本本本本案案案案贵阳世纪城6观山湖1号5金龙国际花园4保利温泉新城7利海米兰春天10中天世纪新城8远大生态风景11竞争项目规模分析竞争项目规模分析单位：万销售状态销售状态销售状态销售状态项目名称项目名称项目名称项目名称总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积总套数总套数总套数总套数2008200820082008年预计推售面积年预计推售面积年预计推售面积年预计推售面积已开售已开售已开售已开售山水黔城山水黔城山水黔城山水黔城100100100100600060006000600015151515金阳新世界金阳新世界金阳新世界金阳新世界3303303303302300023000230002300020202020中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳222222228668668668665 5 5 5金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园2424242466066066066010101010观山湖观山湖观山湖观山湖1 1 1 1号号号号40404040200020002000200010101010贵阳世纪城贵阳世纪城贵阳世纪城贵阳世纪城7007007007005000050000500005000020202020保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城83838383612561256125612520202020中天世纪新城中天世纪新城中天世纪新城中天世纪新城100100100100621362136213621320202020未开售未开售未开售未开售丽水铭城丽水铭城丽水铭城丽水铭城4040404010101010利海米兰春天利海米兰春天利海米兰春天利海米兰春天707070700 0 0 0成都远大生态风景成都远大生态风景成都远大生态风景成都远大生态风景110110110110635063506350635020202020本项目本项目本项目本项目贵阳恒大绿洲贵阳恒大绿洲贵阳恒大绿洲贵阳恒大绿洲31313131277627762776277610101010合计合计合计合计1650165016501650160160160160社区规模在社区规模在社区规模在社区规模在30303030万以上的项目占到了万以上的项目占到了万以上的项目占到了万以上的项目占到了80%80%80%80%以上，本项目不具备规模竞争优势以上，本项目不具备规模竞争优势以上，本项目不具备规模竞争优势以上，本项目不具备规模竞争优势竞争项目容积率绿化率分析竞争项目容积率绿化率分析容积率多集中在容积率多集中在容积率多集中在容积率多集中在1.8-21.8-21.8-21.8-2之间，绿化率多为之间，绿化率多为之间，绿化率多为之间，绿化率多为40%40%40%40%以上，本项目竞争优势不明显以上，本项目竞争优势不明显以上，本项目竞争优势不明显以上，本项目竞争优势不明显竞争项目产品类型分析竞争项目产品类型分析高层供应市场竞争最为激烈，相对而言，本项目的小高层具有较大市场空间高层供应市场竞争最为激烈，相对而言，本项目的小高层具有较大市场空间高层供应市场竞争最为激烈，相对而言，本项目的小高层具有较大市场空间高层供应市场竞争最为激烈，相对而言，本项目的小高层具有较大市场空间高层供应市场竞争最为激烈，相对而言，本项目的小高层具有较大市场空间高层供应市场竞争最为激烈，相对而言，本项目的小高层具有较大市场空间竞争项目产品类型较为丰富，本项目的产品类型则相对单一，选择面较窄竞争项目产品类型较为丰富，本项目的产品类型则相对单一，选择面较窄竞争项目产品类型较为丰富，本项目的产品类型则相对单一，选择面较窄竞争项目产品类型较为丰富，本项目的产品类型则相对单一，选择面较窄竞争项目产品类型较为丰富，本项目的产品类型则相对单一，选择面较窄竞争项目产品类型较为丰富，本项目的产品类型则相对单一，选择面较窄竞争项目建筑风格分析竞争项目建筑风格分析山水黔城山水黔城山水黔城山水黔城金阳新世界金阳新世界金阳新世界金阳新世界中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳欧洲后现代主义欧洲后现代主义欧洲后现代主义欧洲后现代主义简约，现代简约，现代简约，现代简约，现代意大利田园主义意大利田园主义意大利田园主义意大利田园主义丽水铭城丽水铭城丽水铭城丽水铭城金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园观山湖观山湖观山湖观山湖1 1 1 1号号号号现代现代现代现代西班牙风格西班牙风格西班牙风格西班牙风格简约简约简约简约竞争项目的风格、符号各具特点，本项目的建筑风格不是很鲜明竞争项目的风格、符号各具特点，本项目的建筑风格不是很鲜明竞争项目的风格、符号各具特点，本项目的建筑风格不是很鲜明竞争项目的风格、符号各具特点，本项目的建筑风格不是很鲜明竞争项目的风格、符号各具特点，本项目的建筑风格不是很鲜明竞争项目的风格、符号各具特点，本项目的建筑风格不是很鲜明世纪城世纪城世纪城世纪城利海米兰春天利海米兰春天利海米兰春天利海米兰春天远大生态风景远大生态风景远大生态风景远大生态风景现代现代现代现代意大利意大利意大利意大利现代现代现代现代中天世纪新城中天世纪新城中天世纪新城中天世纪新城保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城贵阳恒大绿洲贵阳恒大绿洲贵阳恒大绿洲贵阳恒大绿洲近代欧式近代欧式近代欧式近代欧式地中海欧洲风情地中海欧洲风情地中海欧洲风情地中海欧洲风情简约欧式简约欧式简约欧式简约欧式竞争项目建筑风格分析竞争项目建筑风格分析竞争项目园林设计特点竞争项目园林设计特点山水黔城山水黔城山水黔城山水黔城金阳新世界金阳新世界金阳新世界金阳新世界中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳地中海风情地中海风情地中海风情地中海风情结合山脉，水系打造不同水景，结合山脉，水系打造不同水景，结合山脉，水系打造不同水景，结合山脉，水系打造不同水景，利用植被营造利用植被营造利用植被营造利用植被营造“ “地中海地中海地中海地中海” ”风情风情风情风情自然，原生态自然，原生态自然，原生态自然，原生态与地块原生态充分结合与地块原生态充分结合与地块原生态充分结合与地块原生态充分结合引用地下水形成园区水系引用地下水形成园区水系引用地下水形成园区水系引用地下水形成园区水系融入贵州风情的梯田台阶设计融入贵州风情的梯田台阶设计融入贵州风情的梯田台阶设计融入贵州风情的梯田台阶设计意大利风情意大利风情意大利风情意大利风情欧式特色钟楼、大门欧式特色钟楼、大门欧式特色钟楼、大门欧式特色钟楼、大门近万平方米水景近万平方米水景近万平方米水景近万平方米水景1.31.31.31.3万平米原生松林山体休闲公园万平米原生松林山体休闲公园万平米原生松林山体休闲公园万平米原生松林山体休闲公园设计：贝尔高林设计：贝尔高林设计：贝尔高林设计：贝尔高林设计：新加坡创意国际设计：新加坡创意国际设计：新加坡创意国际设计：新加坡创意国际设计：木森设计：木森设计：木森设计：木森竞争项目多邀请知名园林公司进行设计，营造自然绿色生态景观竞争项目多邀请知名园林公司进行设计，营造自然绿色生态景观竞争项目多邀请知名园林公司进行设计，营造自然绿色生态景观竞争项目多邀请知名园林公司进行设计，营造自然绿色生态景观竞争项目多邀请知名园林公司进行设计，营造自然绿色生态景观竞争项目多邀请知名园林公司进行设计，营造自然绿色生态景观 本项目园林景观的规模相对较小，但水系的打造较具个性特色本项目园林景观的规模相对较小，但水系的打造较具个性特色本项目园林景观的规模相对较小，但水系的打造较具个性特色本项目园林景观的规模相对较小，但水系的打造较具个性特色本项目园林景观的规模相对较小，但水系的打造较具个性特色本项目园林景观的规模相对较小，但水系的打造较具个性特色丽水铭城丽水铭城丽水铭城丽水铭城金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园观山湖观山湖观山湖观山湖1 1 1 1号号号号生态景观生态景观生态景观生态景观一园二水五带十八景一园二水五带十八景一园二水五带十八景一园二水五带十八景350350350350亩湖光山色亩湖光山色亩湖光山色亩湖光山色万亩自然森林美景万亩自然森林美景万亩自然森林美景万亩自然森林美景似天池、九寨、黄龙似天池、九寨、黄龙似天池、九寨、黄龙似天池、九寨、黄龙西班牙风情西班牙风情西班牙风情西班牙风情人居坡上，水入城中，山水人居坡上，水入城中，山水人居坡上，水入城中，山水人居坡上，水入城中，山水相依，景自天成相依，景自天成相依，景自天成相依，景自天成太阳门广场太阳门广场太阳门广场太阳门广场黄金塔黄金塔黄金塔黄金塔原生立体景观原生立体景观原生立体景观原生立体景观精致开敞、形态各异的景观精致开敞、形态各异的景观精致开敞、形态各异的景观精致开敞、形态各异的景观空间，并延至住宅户内，形空间，并延至住宅户内，形空间，并延至住宅户内，形空间，并延至住宅户内，形成远景、中景、近景的立体成远景、中景、近景的立体成远景、中景、近景的立体成远景、中景、近景的立体化景观系统化景观系统化景观系统化景观系统设计：台湾凡雅设计：台湾凡雅设计：台湾凡雅设计：台湾凡雅设计：深圳清华苑设计：深圳清华苑设计：深圳清华苑设计：深圳清华苑设计：美塔博林设计：美塔博林设计：美塔博林设计：美塔博林竞争项目园林设计特点竞争项目园林设计特点竞争项目园林设计特点竞争项目园林设计特点世纪城世纪城世纪城世纪城远大生态风景远大生态风景远大生态风景远大生态风景自然山景自然山景自然山景自然山景200200200200多米高西部明珠观光塔多米高西部明珠观光塔多米高西部明珠观光塔多米高西部明珠观光塔山体景观、广场景观与滨水山体景观、广场景观与滨水山体景观、广场景观与滨水山体景观、广场景观与滨水景观以及步行系统相互结合。景观以及步行系统相互结合。景观以及步行系统相互结合。景观以及步行系统相互结合。绿色生态绿色生态绿色生态绿色生态根据原生态坡地创造一系列富有根据原生态坡地创造一系列富有根据原生态坡地创造一系列富有根据原生态坡地创造一系列富有变化的环境空间变化的环境空间变化的环境空间变化的环境空间选用大量富氧植物选用大量富氧植物选用大量富氧植物选用大量富氧植物小区内设置河畔公园、入口公园小区内设置河畔公园、入口公园小区内设置河畔公园、入口公园小区内设置河畔公园、入口公园、充分发挥河流兼具生态。、充分发挥河流兼具生态。、充分发挥河流兼具生态。、充分发挥河流兼具生态。设计：新加坡创意国际设计：新加坡创意国际设计：新加坡创意国际设计：新加坡创意国际中天世纪新城中天世纪新城中天世纪新城中天世纪新城保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城自然自然自然自然山、水、林、泉自然天成山、水、林、泉自然天成山、水、林、泉自然天成山、水、林、泉自然天成水景主题广场水景主题广场水景主题广场水景主题广场运动跑道运动跑道运动跑道运动跑道自然，生态自然，生态自然，生态自然，生态两湖、三溪、五公园两湖、三溪、五公园两湖、三溪、五公园两湖、三溪、五公园五重景观体系五重景观体系五重景观体系五重景观体系结合果岭，温泉，结合果岭，温泉，结合果岭，温泉，结合果岭，温泉，打造生态小镇环境打造生态小镇环境打造生态小镇环境打造生态小镇环境设计：加拿大森拓设计：加拿大森拓设计：加拿大森拓设计：加拿大森拓竞争项目户型供应分析竞争项目户型供应分析套型供应普遍偏大，一居、两居相对稀缺，本项目正好可以填补市场空白套型供应普遍偏大，一居、两居相对稀缺，本项目正好可以填补市场空白套型供应普遍偏大，一居、两居相对稀缺，本项目正好可以填补市场空白套型供应普遍偏大，一居、两居相对稀缺，本项目正好可以填补市场空白套型供应普遍偏大，一居、两居相对稀缺，本项目正好可以填补市场空白套型供应普遍偏大，一居、两居相对稀缺，本项目正好可以填补市场空白竞争项目面积供应分析竞争项目面积供应分析单位：、套恒大绿洲竞争楼盘面积供求结构表恒大绿洲竞争楼盘面积供求结构表恒大绿洲竞争楼盘面积供求结构表恒大绿洲竞争楼盘面积供求结构表面积面积区间区间80-80-909090-90-100100100-100-120120120-120-144144144-144-180180180180总计总计新世界新世界新世界新世界 批准预售批准预售批准预售批准预售12412412412474747474150150150150528528528528194194194194727272721142114211421142占比占比占比占比11.5%11.5%11.5%11.5%6.5%6.5%6.5%6.5%13.1%13.1%13.1%13.1%46.2%46.2%46.2%46.2%17.0%17.0%17.0%17.0%6.3%6.3%6.3%6.3%登记销售登记销售登记销售登记销售69696969616161611191191191191501501501502626262610101010435435435435销售率销售率销售率销售率55.6%55.6%55.6%55.6%82.4%82.4%82.4%82.4%79.3%79.3%79.3%79.3%28.4%28.4%28.4%28.4%13.4%13.4%13.4%13.4%13.9%13.9%13.9%13.9%38.1%38.1%38.1%38.1%金龙国金龙国金龙国金龙国际花园际花园际花园际花园批准预售批准预售批准预售批准预售5 5 5 5/ / / /313131311691691691696363636352525252320320320320占比占比占比占比1.6%1.6%1.6%1.6%/ / / /9.7%9.7%9.7%9.7%52.8%52.8%52.8%52.8%19.7%19.7%19.7%19.7%16.3%16.3%16.3%16.3%登记销售登记销售登记销售登记销售0 0 0 0/ / / /1212121235353535212121210 0 0 068686868销售率销售率销售率销售率0.0%0.0%0.0%0.0%/ / / /38.7%38.7%38.7%38.7%20.7%20.7%20.7%20.7%33.3%33.3%33.3%33.3%0.0%0.0%0.0%0.0%21.3%21.3%21.3%21.3%中天托中天托中天托中天托斯卡纳斯卡纳斯卡纳斯卡纳批准预售批准预售批准预售批准预售/ / / / / / /20202020/ / / /10101010239239239239269269269269占比占比占比占比/ / / / / / /7.4%7.4%7.4%7.4%/ / / /3.7%3.7%3.7%3.7%88.8%88.8%88.8%88.8%登记销售登记销售登记销售登记销售/ / / / / / /0 0 0 0/ / / /0 0 0 05656565656565656销售率销售率销售率销售率/ / / / / / /0.0%0.0%0.0%0.0%/ / / /0.0%0.0%0.0%0.0%23.4%23.4%23.4%23.4%20.8%20.8%20.8%20.8%中天世中天世中天世中天世纪新城纪新城纪新城纪新城批准预售批准预售批准预售批准预售19619619619654545454140140140140/ / / /52525252/ / / /442442442442占比占比占比占比44.3%44.3%44.3%44.3%12.2%12.2%12.2%12.2%31.7%31.7%31.7%31.7%/ / / /11.8%11.8%11.8%11.8%/ / / /登记销售登记销售登记销售登记销售19619619619654545454140140140140/ / / /52525252/ / / /442442442442销售率销售率销售率销售率100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%/ / / /100.0%100.0%100.0%100.0%/ / / /100.0%100.0%100.0%100.0%恒大绿洲竞争楼盘面积供求结构表恒大绿洲竞争楼盘面积供求结构表恒大绿洲竞争楼盘面积供求结构表恒大绿洲竞争楼盘面积供求结构表面积面积区间区间80-80-909090-90-100100100-100-120120120-120-144144144-144-180180180180总计总计世纪城世纪城世纪城世纪城批准预售批准预售批准预售批准预售/ / / /296296296296/ / / /8428428428424144144144142 2 2 21554155415541554占比占比占比占比/ / / /19.0%19.0%19.0%19.0%/ / / /54.2%54.2%54.2%54.2%26.6%26.6%26.6%26.6%0.1%0.1%0.1%0.1%登记销售登记销售登记销售登记销售/ / / /222222222222/ / / /378378378378909090902 2 2 2692692692692销售率销售率销售率销售率/ / / /75.0%75.0%75.0%75.0%/ / / /44.9%44.9%44.9%44.9%21.7%21.7%21.7%21.7%100.0%100.0%100.0%100.0%44.5%44.5%44.5%44.5%保利国保利国保利国保利国际温泉际温泉际温泉际温泉批准预售批准预售批准预售批准预售/ / / / / / / / / /130130130130185185185185288288288288603603603603占比占比占比占比/ / / / / / / / / /21.6%21.6%21.6%21.6%30.7%30.7%30.7%30.7%47.8%47.8%47.8%47.8%登记销售登记销售登记销售登记销售/ / / / / / / / / /130130130130185185185185261261261261576576576576销售率销售率销售率销售率/ / / / / / / / / /100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%90.6%90.6%90.6%90.6%95.5%95.5%95.5%95.5%山水山水山水山水黔城黔城黔城黔城批准预售批准预售批准预售批准预售292929291511511511512702702702703243243243249090909036363636900900900900占比占比占比占比3.2%3.2%3.2%3.2%16.8%16.8%16.8%16.8%30.0%30.0%30.0%30.0%36.0%36.0%36.0%36.0%10.0%10.0%10.0%10.0%4.0%4.0%4.0%4.0%登记销售登记销售登记销售登记销售28282828140140140140175175175175209209209209272727275 5 5 5584584584584销售率销售率销售率销售率96.6%96.6%96.6%96.6%92.7%92.7%92.7%92.7%64.8%64.8%64.8%64.8%64.5%64.5%64.5%64.5%30.0%30.0%30.0%30.0%13.9%13.9%13.9%13.9%64.9%64.9%64.9%64.9%观山湖观山湖观山湖观山湖1 1 1 1号号号号批准预售批准预售批准预售批准预售2 2 2 22142142142144 4 4 4667667667667162162162162424242421203120312031203占比占比占比占比0.2%0.2%0.2%0.2%17.8%17.8%17.8%17.8%0.3%0.3%0.3%0.3%55.4%55.4%55.4%55.4%13.5%13.5%13.5%13.5%3.5%3.5%3.5%3.5%登记销售登记销售登记销售登记销售2 2 2 22022022022024 4 4 42402402402407 7 7 74 4 4 4459459459459销售率销售率销售率销售率100%100%100%100%94.4%94.4%94.4%94.4%100%100%100%100%36.0%36.0%36.0%36.0%4.3%4.3%4.3%4.3%9.5%9.5%9.5%9.5%38.2%38.2%38.2%38.2%面积供应偏大，但从销售情况看，面积供应偏大，但从销售情况看，面积供应偏大，但从销售情况看，面积供应偏大，但从销售情况看，面积供应偏大，但从销售情况看，面积供应偏大，但从销售情况看，80-12080-12080-12080-12080-12080-120的小面积更受市场青睐，本项的小面积更受市场青睐，本项的小面积更受市场青睐，本项的小面积更受市场青睐，本项的小面积更受市场青睐，本项的小面积更受市场青睐，本项 目的面积供应拥有较大的竞争优势。目的面积供应拥有较大的竞争优势。目的面积供应拥有较大的竞争优势。目的面积供应拥有较大的竞争优势。目的面积供应拥有较大的竞争优势。目的面积供应拥有较大的竞争优势。竞争项目面积供应分析竞争项目面积供应分析恒大绿洲和竞争楼盘面积供求结构对比表恒大绿洲和竞争楼盘面积供求结构对比表恒大绿洲和竞争楼盘面积供求结构对比表恒大绿洲和竞争楼盘面积供求结构对比表面积区间面积区间面积区间面积区间8080808080-9080-9080-9080-9090-10090-10090-10090-100100-120100-120100-120100-120120-144120-144120-144120-144144-180144-180144-180144-180180180180180总计总计总计总计竞争项目竞争项目竞争项目竞争项目批准预售批准预售批准预售批准预售112112112112356356356356789789789789615615615615266026602660266011701170117011707317317317316433643364336433占比占比占比占比1.7%1.7%1.7%1.7%5.5%5.5%5.5%5.5%12.3%12.3%12.3%12.3%9.6%9.6%9.6%9.6%41.3%41.3%41.3%41.3%18.2%18.2%18.2%18.2%11.4%11.4%11.4%11.4%/ / / /登记销售登记销售登记销售登记销售10210210210229529529529567967967967945045045045011421142114211424084084084083383383383383312331233123312销售率销售率销售率销售率91.1%91.1%91.1%91.1%82.9%82.9%82.9%82.9%86.1%86.1%86.1%86.1%73.2%73.2%73.2%73.2%42.9%42.9%42.9%42.9%34.9%34.9%34.9%34.9%46.2%46.2%46.2%46.2%51.5%51.5%51.5%51.5%贵阳恒大贵阳恒大贵阳恒大贵阳恒大绿洲一期绿洲一期绿洲一期绿洲一期供应套数供应套数供应套数供应套数616616616616/ / / / /748748132132132132/ / / / / / /1496149614961496占比占比占比占比41%41%41%41%/ / / / / / /50%50%50%50%9%9%9%9%/ / / / / / / / / /竞争项目户型设计特点竞争项目户型设计特点大户型为主大户型为主大户型为主大户型为主跃层客厅跃层客厅跃层客厅跃层客厅大露台大露台大露台大露台附送地下室面积附送地下室面积附送地下室面积附送地下室面积板式设计板式设计户型方正户型方正观景阳台观景阳台飘窗飘窗小高层首层架高小高层首层架高7 7米米, ,休闲园林休闲园林3.153.15米层高米层高入户花园入户花园错层设计错层设计中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳金阳新世界金阳新世界金阳新世界金阳新世界山水黔城山水黔城山水黔城山水黔城竞争项目在户型设计上已经非常成熟，大阳台、大露台成为他们竞争项目在户型设计上已经非常成熟，大阳台、大露台成为他们竞争项目在户型设计上已经非常成熟，大阳台、大露台成为他们竞争项目在户型设计上已经非常成熟，大阳台、大露台成为他们竞争项目在户型设计上已经非常成熟，大阳台、大露台成为他们竞争项目在户型设计上已经非常成熟，大阳台、大露台成为他们 共同推崇的卖点，本项目的户型设计亮点相较而言并不突出。共同推崇的卖点，本项目的户型设计亮点相较而言并不突出。共同推崇的卖点，本项目的户型设计亮点相较而言并不突出。共同推崇的卖点，本项目的户型设计亮点相较而言并不突出。共同推崇的卖点，本项目的户型设计亮点相较而言并不突出。共同推崇的卖点，本项目的户型设计亮点相较而言并不突出。竞争项目户型设计特点竞争项目户型设计特点大型落地飘窗大型落地飘窗大型落地飘窗大型落地飘窗大型空中院馆阳台大型空中院馆阳台大型空中院馆阳台大型空中院馆阳台6 6 6 6米条挑高景观阳台米条挑高景观阳台米条挑高景观阳台米条挑高景观阳台入户花园入户花园入户花园入户花园三面采光三面采光三面采光三面采光270270270270度大型生态景观度大型生态景观度大型生态景观度大型生态景观超宽超宽超宽超宽40404040大露台大露台大露台大露台西北或东南朝向西北或东南朝向西北或东南朝向西北或东南朝向三面采光、错层三面采光、错层三面采光、错层三面采光、错层270270270270度弧形大飘窗度弧形大飘窗度弧形大飘窗度弧形大飘窗客厅方正、独立餐厅客厅方正、独立餐厅客厅方正、独立餐厅客厅方正、独立餐厅6 6 6 6米通高阳台米通高阳台米通高阳台米通高阳台超豪华空中别墅超豪华空中别墅超豪华空中别墅超豪华空中别墅景观大露台景观大露台景观大露台景观大露台4.5M4.5M4.5M4.5M高大客厅高大客厅高大客厅高大客厅观山湖观山湖观山湖观山湖1 1 1 1号号号号金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园丽水铭城丽水铭城丽水铭城丽水铭城竞争项目户型设计特点竞争项目户型设计特点采用大开间，横厅设计采用大开间，横厅设计采用大开间，横厅设计采用大开间，横厅设计采光、通风俱佳采光、通风俱佳采光、通风俱佳采光、通风俱佳错层阳台错层阳台错层阳台错层阳台风景连廊风景连廊风景连廊风景连廊生活阳台适用空间大生活阳台适用空间大生活阳台适用空间大生活阳台适用空间大多数户型做到贵阳罕有的多数户型做到贵阳罕有的多数户型做到贵阳罕有的多数户型做到贵阳罕有的12121212米进深、米进深、米进深、米进深、10-1210-1210-1210-12米面宽米面宽米面宽米面宽大幅低凸窗大幅低凸窗大幅低凸窗大幅低凸窗私家入户花园私家入户花园私家入户花园私家入户花园独立餐厅独立餐厅独立餐厅独立餐厅远大生态风景远大生态风景远大生态风景远大生态风景世纪城世纪城世纪城世纪城中空客厅搭配阳光房中空客厅搭配阳光房中空客厅搭配阳光房中空客厅搭配阳光房入户花园入户花园入户花园入户花园, , , ,观景阳台观景阳台观景阳台观景阳台多开窗多开窗多开窗多开窗, , , ,多采光引景入室多采光引景入室多采光引景入室多采光引景入室独栋别墅温泉入户独栋别墅温泉入户独栋别墅温泉入户独栋别墅温泉入户保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城竞争项目交房标准分析竞争项目交房标准分析精装修项目市场空间较大，目前本项目仍可达到差异化竞争的效果精装修项目市场空间较大，目前本项目仍可达到差异化竞争的效果精装修项目市场空间较大，目前本项目仍可达到差异化竞争的效果精装修项目市场空间较大，目前本项目仍可达到差异化竞争的效果精装修项目市场空间较大，目前本项目仍可达到差异化竞争的效果精装修项目市场空间较大，目前本项目仍可达到差异化竞争的效果项目名称项目名称项目名称项目名称装修标准装修标准装修标准装修标准装修交房标准装修交房标准装修交房标准装修交房标准山水黔城山水黔城山水黔城山水黔城15001500元元元元/ / / /厨房厨房厨房厨房: :炉灶、抽油烟机、消毒柜、双星菜盆带水龙头炉灶、抽油烟机、消毒柜、双星菜盆带水龙头炉灶、抽油烟机、消毒柜、双星菜盆带水龙头炉灶、抽油烟机、消毒柜、双星菜盆带水龙头卫生间卫生间卫生间卫生间: : （公卫）蹲厕、洗手盆、淋浴房及五金挂件（主卫）（公卫）蹲厕、洗手盆、淋浴房及五金挂件（主卫）（公卫）蹲厕、洗手盆、淋浴房及五金挂件（主卫）（公卫）蹲厕、洗手盆、淋浴房及五金挂件（主卫）痤厕、洗手盆、浴缸及五金挂件（品牌未写进合同）痤厕、洗手盆、浴缸及五金挂件（品牌未写进合同）痤厕、洗手盆、浴缸及五金挂件（品牌未写进合同）痤厕、洗手盆、浴缸及五金挂件（品牌未写进合同）入户门入户门入户门入户门: :高级防盗门高级防盗门高级防盗门高级防盗门/ /窗窗窗窗: :中空玻璃中空玻璃中空玻璃中空玻璃/ /内户门内户门内户门内户门: :木门、中空玻璃门木门、中空玻璃门木门、中空玻璃门木门、中空玻璃门新世界新世界新世界新世界10001000元元元元/ / / /洁具：洁具：洁具：洁具：TOTO/TOTO/厨具：帅康厨具：帅康厨具：帅康厨具：帅康毛坯房在市场中一直保持较高比例毛坯房在市场中一直保持较高比例毛坯房在市场中一直保持较高比例毛坯房在市场中一直保持较高比例, , , ,而而而而2007200720072007年年年年“ “精装精装精装精装” ”的概念由大盘引入贵阳，并在贵阳引发升温；的概念由大盘引入贵阳，并在贵阳引发升温；的概念由大盘引入贵阳，并在贵阳引发升温；的概念由大盘引入贵阳，并在贵阳引发升温；精装修项目在市场中反馈效果尚好，但精装水平尚待提高。精装修项目在市场中反馈效果尚好，但精装水平尚待提高。竞争项目配套分析竞争项目配套分析竞争项目配套完善，且特色配套丰富，而本项目在配套上不具备竞争优势竞争项目配套完善，且特色配套丰富，而本项目在配套上不具备竞争优势竞争项目配套完善，且特色配套丰富，而本项目在配套上不具备竞争优势竞争项目配套完善，且特色配套丰富，而本项目在配套上不具备竞争优势竞争项目配套完善，且特色配套丰富，而本项目在配套上不具备竞争优势竞争项目配套完善，且特色配套丰富，而本项目在配套上不具备竞争优势 竞争项目的常规性配套设施，规划上比较齐全；竞争项目的常规性配套设施，规划上比较齐全；竞争项目的常规性配套设施，规划上比较齐全；竞争项目的常规性配套设施，规划上比较齐全； 特色配套比较受追捧，增强了项目的整体档次，也受到消费者的欢迎；特色配套比较受追捧，增强了项目的整体档次，也受到消费者的欢迎；特色配套比较受追捧，增强了项目的整体档次，也受到消费者的欢迎；特色配套比较受追捧，增强了项目的整体档次，也受到消费者的欢迎； 保利温泉新城，山水黔城的配套先行，增加了客户对项目的信任度。保利温泉新城，山水黔城的配套先行，增加了客户对项目的信任度。保利温泉新城，山水黔城的配套先行，增加了客户对项目的信任度。保利温泉新城，山水黔城的配套先行，增加了客户对项目的信任度。项目名称项目名称项目名称项目名称特色配套特色配套特色配套特色配套智能配套智能配套智能配套智能配套车位比车位比车位比车位比山水黔城山水黔城山水黔城山水黔城希尔顿酒店、商业街、希尔顿酒店、商业街、希尔顿酒店、商业街、希尔顿酒店、商业街、恒温游泳池、室内网球场恒温游泳池、室内网球场恒温游泳池、室内网球场恒温游泳池、室内网球场分体空调、数字电视、可视对讲分体空调、数字电视、可视对讲分体空调、数字电视、可视对讲分体空调、数字电视、可视对讲1.21.21.21.2：1 1 1 1金阳新世界金阳新世界金阳新世界金阳新世界330330330330亩商业亩商业亩商业亩商业 大型卖场大型卖场大型卖场大型卖场5555星级酒店星级酒店星级酒店星级酒店 国际汽车电影院国际汽车电影院国际汽车电影院国际汽车电影院供暖系统、电子对讲、供暖系统、电子对讲、供暖系统、电子对讲、供暖系统、电子对讲、ICICICIC门禁控制门禁控制门禁控制门禁控制2 2 2 2：1 1 1 1中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳风情商业街风情商业街风情商业街风情商业街安防、设备监控、一卡通管理安防、设备监控、一卡通管理安防、设备监控、一卡通管理安防、设备监控、一卡通管理1 1 1 1：1.261.261.261.26金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园卡门风情商业街、网球场、高尔夫果岭、恒温泳池卡门风情商业街、网球场、高尔夫果岭、恒温泳池卡门风情商业街、网球场、高尔夫果岭、恒温泳池卡门风情商业街、网球场、高尔夫果岭、恒温泳池观山湖观山湖观山湖观山湖1 1 1 1号号号号1 1 1 1：0.80.80.80.8贵阳世纪城贵阳世纪城贵阳世纪城贵阳世纪城超级购物中心超级购物中心超级购物中心超级购物中心 五星级酒店五星级酒店五星级酒店五星级酒店8888所幼儿园所幼儿园所幼儿园所幼儿园2222所中小学所中小学所中小学所中小学 高标准医院高标准医院高标准医院高标准医院可视对讲、可视对讲、可视对讲、可视对讲、ICICICIC卡车库管理系统卡车库管理系统卡车库管理系统卡车库管理系统1 1 1 1：1 1 1 1保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城温泉会所温泉会所温泉会所温泉会所 温泉公园温泉公园温泉公园温泉公园 度假别墅度假别墅度假别墅度假别墅5555星级酒店星级酒店星级酒店星级酒店 演艺中心演艺中心演艺中心演艺中心 电影院线电影院线电影院线电影院线 欧陆风情商业街欧陆风情商业街欧陆风情商业街欧陆风情商业街 博物馆博物馆博物馆博物馆 北大附中北大附中北大附中北大附中1 1 1 1：1 1 1 1中天世纪新城中天世纪新城中天世纪新城中天世纪新城大型商业中心、写字楼、酒店、康体（中体倍力大型商业中心、写字楼、酒店、康体（中体倍力大型商业中心、写字楼、酒店、康体（中体倍力大型商业中心、写字楼、酒店、康体（中体倍力) ) ) )、时尚商业街、时尚商业街、时尚商业街、时尚商业街、学区总占地面积约学区总占地面积约学区总占地面积约学区总占地面积约4.84.84.84.8万万万万2.62.62.62.6：1 1 1 1远大生态风景远大生态风景远大生态风景远大生态风景金阳艺术馆金阳艺术馆金阳艺术馆金阳艺术馆 恒温泳池恒温泳池恒温泳池恒温泳池地暖、同层排水、节能等地暖、同层排水、节能等地暖、同层排水、节能等地暖、同层排水、节能等1616项创新技项创新技项创新技项创新技术术术术1 1 1 1：1 1 1 1竞争项目销售分析竞争项目销售分析从目前竞争项目从目前竞争项目从目前竞争项目从目前竞争项目从目前竞争项目从目前竞争项目777777777777套套套套套套/ / / / /月的平均去化速度来看，本项目年底要完成近月的平均去化速度来看，本项目年底要完成近月的平均去化速度来看，本项目年底要完成近月的平均去化速度来看，本项目年底要完成近月的平均去化速度来看，本项目年底要完成近月的平均去化速度来看，本项目年底要完成近100010001000100010001000套的套的套的套的套的套的 销售任务意味着必须保证销售任务意味着必须保证销售任务意味着必须保证销售任务意味着必须保证销售任务意味着必须保证销售任务意味着必须保证250250250250250250套套套套套套/ / / / /月的去化速度，相当于市场平均速度的月的去化速度，相当于市场平均速度的月的去化速度，相当于市场平均速度的月的去化速度，相当于市场平均速度的月的去化速度，相当于市场平均速度的月的去化速度，相当于市场平均速度的3 33 3 3 3倍！倍！倍！倍！倍！倍！项目名称项目名称项目名称项目名称推盘时间推盘时间推盘时间推盘时间 销售周期销售周期销售周期销售周期 推售套数推售套数推售套数推售套数 售出套数售出套数售出套数售出套数成交均价成交均价成交均价成交均价销售率销售率销售率销售率去化速度去化速度去化速度去化速度山水黔城九组团山水黔城九组团山水黔城九组团山水黔城九组团2007-102007-102007-102007-107 7 7 7个月个月个月个月9009009009005845845845844703470347034703元元元元/ / / /64.9%64.9%64.9%64.9%78787878套套套套/ / / /月月月月金阳新世界山临境金阳新世界山临境金阳新世界山临境金阳新世界山临境2007-102007-102007-102007-107 7 7 7个月个月个月个月7287287287283673673673674123412341234123元元元元/ / / /50.4%50.4%50.4%50.4%52525252套套套套/ / / /月月月月中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳2007-122007-122007-122007-125 5 5 5个月个月个月个月194194194194555555555060506050605060元元元元/ / / /28.4%28.4%28.4%28.4%11111111套套套套/ / / /月月月月金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园金龙国际花园2006-112006-112006-112006-1118181818个月个月个月个月14371437143714378428428428423700370037003700元元元元/ / / /58.6%58.6%58.6%58.6%46464646套套套套/ / / /月月月月观山湖观山湖观山湖观山湖1 1 1 1号号号号2007-102007-102007-102007-107 7 7 7个月个月个月个月12931293129312935955955955953634363436343634元元元元/ / / /46%46%46%46%85858585套套套套/ / / /月月月月贵阳世纪城贵阳世纪城贵阳世纪城贵阳世纪城2008-12008-12008-12008-14 4 4 4个月个月个月个月15491549154915497017017017013160316031603160元元元元/ / / /45.3%45.3%45.3%45.3%175175175175套套套套/ / / /月月月月保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城2007-72007-72007-72007-76 6 6 6个月个月个月个月6266266266265905905905903930393039303930元元元元/ / / /94.2%94.2%94.2%94.2%98989898套套套套/ / / /月月月月合计合计合计合计3379337933793379元元元元/ / / /55.4%55.4%55.4%55.4%77777777套套套套/ / / /月月月月竞争项目推广分析竞争项目推广分析项目名称项目名称项目名称项目名称推广动态推广动态推广动态推广动态促销动态促销动态促销动态促销动态4 4月月月月报广投入报广投入报广投入报广投入山水黔城山水黔城山水黔城山水黔城大型婚庆展大型婚庆展大型婚庆展大型婚庆展希尔顿及商业街开业希尔顿及商业街开业希尔顿及商业街开业希尔顿及商业街开业亮相亮相亮相亮相08080808升级版新品暨流金岁月活动影展升级版新品暨流金岁月活动影展升级版新品暨流金岁月活动影展升级版新品暨流金岁月活动影展五万即入住婚房计划五万即入住婚房计划五万即入住婚房计划五万即入住婚房计划,10%,10%,10%,10%首付首付首付首付购房抽奖人人有礼购房抽奖人人有礼购房抽奖人人有礼购房抽奖人人有礼121.3121.3121.3121.3万万万万金阳新世界金阳新世界金阳新世界金阳新世界“紫荆杯紫荆杯紫荆杯紫荆杯”第二届雀牌竞技赛全省选手大邀第二届雀牌竞技赛全省选手大邀第二届雀牌竞技赛全省选手大邀第二届雀牌竞技赛全省选手大邀请请请请新世界酒店隆重奠基新世界酒店隆重奠基新世界酒店隆重奠基新世界酒店隆重奠基5 5 5 5月月月月1 1 1 1日国际汽车电影城隆重试业日国际汽车电影城隆重试业日国际汽车电影城隆重试业日国际汽车电影城隆重试业 1.1.1.1.一次性一次性一次性一次性9.69.69.69.6折，分期付款折，分期付款折，分期付款折，分期付款9.89.89.89.8折，按揭折，按揭折，按揭折，按揭9.99.99.99.9折折折折 2.10002.10002.10002.1000千元认筹金开盘抵千元认筹金开盘抵千元认筹金开盘抵千元认筹金开盘抵10000100001000010000元房价元房价元房价元房价3.3.3.3.周大福金鼠厚礼喜迎五一周大福金鼠厚礼喜迎五一周大福金鼠厚礼喜迎五一周大福金鼠厚礼喜迎五一158.2158.2158.2158.2万万万万中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳中天托斯卡纳“ “意大利时尚文化品鉴会意大利时尚文化品鉴会意大利时尚文化品鉴会意大利时尚文化品鉴会” ”29.729.7万万万万观山湖观山湖观山湖观山湖1 1 1 1号号号号观山湖观山湖观山湖观山湖1 1 1 1号贵州腾飞计划（资助特困生）号贵州腾飞计划（资助特困生）号贵州腾飞计划（资助特困生）号贵州腾飞计划（资助特困生）鼎宅鼎宅鼎宅鼎宅4 4 4 4月月月月26262626日公开发售日公开发售日公开发售日公开发售中国水电客户会招募中，入会即享一年物管中国水电客户会招募中，入会即享一年物管中国水电客户会招募中，入会即享一年物管中国水电客户会招募中，入会即享一年物管费优惠费优惠费优惠费优惠130.7130.7130.7130.7万万万万贵阳世纪城贵阳世纪城贵阳世纪城贵阳世纪城世纪城感恩回馈抗灾英雄世纪城感恩回馈抗灾英雄世纪城感恩回馈抗灾英雄世纪城感恩回馈抗灾英雄龙瑞苑龙瑞苑龙瑞苑龙瑞苑4 4 4 4月月月月27272727日盛大开盘日盛大开盘日盛大开盘日盛大开盘一次性一次性一次性一次性9.69.69.69.6折折折折 按揭按揭按揭按揭9.89.89.89.8折折折折40.440.440.440.4万万万万保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城保利温泉新城一期完美交房一期完美交房一期完美交房一期完美交房五星级酒店施工中，名校教育即将签约五星级酒店施工中，名校教育即将签约五星级酒店施工中，名校教育即将签约五星级酒店施工中，名校教育即将签约2 2 2 2期后西班牙式环湖洋楼即将接受优惠登记，期后西班牙式环湖洋楼即将接受优惠登记，期后西班牙式环湖洋楼即将接受优惠登记，期后西班牙式环湖洋楼即将接受优惠登记，示范区示范区示范区示范区5 5 5 5月月月月1 1 1 1日盛装登场日盛装登场日盛装登场日盛装登场 80.980.980.980.9万万万万远大生态风景远大生态风景远大生态风景远大生态风景“ “远大生态风景远大生态风景远大生态风景远大生态风景” ”产品说明会产品说明会产品说明会产品说明会会员免费包机成都看房行会员免费包机成都看房行会员免费包机成都看房行会员免费包机成都看房行83.483.4万万万万由于要进入推盘高峰期，从由于要进入推盘高峰期，从由于要进入推盘高峰期，从由于要进入推盘高峰期，从由于要进入推盘高峰期，从由于要进入推盘高峰期，从4 44 4 4 4月份开始，各项目推广力度开始加大，推广手段也月份开始，各项目推广力度开始加大，推广手段也月份开始，各项目推广力度开始加大，推广手段也月份开始，各项目推广力度开始加大，推广手段也月份开始，各项目推广力度开始加大，推广手段也月份开始，各项目推广力度开始加大，推广手段也 丰富多彩，在如此强大密集的推广攻势下，本项目的推广难度之大可想而知。丰富多彩，在如此强大密集的推广攻势下，本项目的推广难度之大可想而知。丰富多彩，在如此强大密集的推广攻势下，本项目的推广难度之大可想而知。丰富多彩，在如此强大密集的推广攻势下，本项目的推广难度之大可想而知。丰富多彩，在如此强大密集的推广攻势下，本项目的推广难度之大可想而知。丰富多彩，在如此强大密集的推广攻势下，本项目的推广难度之大可想而知。三、项目三、项目SWOT分析分析 拥有天然山水资源拥有天然山水资源拥有天然山水资源拥有天然山水资源 强大的恒大品牌实力强大的恒大品牌实力强大的恒大品牌实力强大的恒大品牌实力 豪装产品差异化明显豪装产品差异化明显豪装产品差异化明显豪装产品差异化明显 户型紧凑适用户型紧凑适用户型紧凑适用户型紧凑适用 独特的水景园林环境独特的水景园林环境独特的水景园林环境独特的水景园林环境 周边为高档居住区周边为高档居住区周边为高档居住区周边为高档居住区W W（劣势）（劣势）S S（优势）（优势） 区域认可度较低区域认可度较低区域认可度较低区域认可度较低 土地成本高，拆迁量大土地成本高，拆迁量大土地成本高，拆迁量大土地成本高，拆迁量大 位置较偏，交通不便位置较偏，交通不便位置较偏，交通不便位置较偏，交通不便 周边配套不成熟周边配套不成熟周边配套不成熟周边配套不成熟 豪装产品成本较高豪装产品成本较高豪装产品成本较高豪装产品成本较高 产品类型单一，户型偏小产品类型单一，户型偏小产品类型单一，户型偏小产品类型单一，户型偏小 社区规模较小，配套缺乏社区规模较小，配套缺乏社区规模较小，配套缺乏社区规模较小，配套缺乏 城市郊区化发展加速，外扩性增强城市郊区化发展加速，外扩性增强城市郊区化发展加速，外扩性增强城市郊区化发展加速，外扩性增强 金阳新区拥有巨大发展潜力金阳新区拥有巨大发展潜力金阳新区拥有巨大发展潜力金阳新区拥有巨大发展潜力 项目周边市政交通规划利好项目周边市政交通规划利好项目周边市政交通规划利好项目周边市政交通规划利好 南湖新区市场的整体向好南湖新区市场的整体向好南湖新区市场的整体向好南湖新区市场的整体向好 豪装市场市场空间巨大豪装市场市场空间巨大豪装市场市场空间巨大豪装市场市场空间巨大 贵阳客户住宅升级需求逐步增强贵阳客户住宅升级需求逐步增强贵阳客户住宅升级需求逐步增强贵阳客户住宅升级需求逐步增强O O（机会）（机会） 未来供应巨大，竞争激烈未来供应巨大，竞争激烈未来供应巨大，竞争激烈未来供应巨大，竞争激烈 品牌开发商进入，竞争水平升级品牌开发商进入，竞争水平升级品牌开发商进入，竞争水平升级品牌开发商进入，竞争水平升级 市场主流产品户型同质化严重市场主流产品户型同质化严重市场主流产品户型同质化严重市场主流产品户型同质化严重 政府承诺具有较大不确定性政府承诺具有较大不确定性政府承诺具有较大不确定性政府承诺具有较大不确定性T T（威胁）（威胁）SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析 加大力度进行豪装概念的宣传，引领崭新的精品消费观念；加大力度进行豪装概念的宣传，引领崭新的精品消费观念； 区域近期认可度低区域近期认可度低, ,需要进行板块运营需要进行板块运营, ,并和项目互动推广；并和项目互动推广； 采用差异化策略采用差异化策略, ,突出中央水景园林等产品特色优势；突出中央水景园林等产品特色优势； 避开社区规模劣势，强调恒大精品战略。避开社区规模劣势，强调恒大精品战略。避开社区规模劣势，强调恒大精品战略。避开社区规模劣势，强调恒大精品战略。竞争策略竞争策略做贵州房地产精品市场领袖做贵州房地产精品市场领袖做贵州房地产精品市场领袖做贵州房地产精品市场领袖竞争策略竞争策略精装修：山水黔城精装修：山水黔城 新世界新世界金阳新区：观山湖金阳新区：观山湖1 1号号 金龙国际金龙国际 远大远大生态生态 世纪城世纪城南湖板块：利海米兰春天南湖板块：利海米兰春天 丽水铭城丽水铭城 中天托斯卡纳中天托斯卡纳竞争楼盘竞争楼盘竞争楼盘竞争楼盘竞争策略竞争策略竞争策略竞争策略其他区域：保利温泉新城其他区域：保利温泉新城 中天世纪新中天世纪新城城品牌竞争品牌竞争产品竞争产品竞争板块竞争板块竞争区域竞争区域竞争竞争项目竞争项目竞争项目竞争项目树立品牌树立品牌深化产品深化产品提升板块提升板块强化区域强化区域第三部分第三部分 项目定位项目定位一、客户定位一、客户定位金阳新区金阳新区金阳新区金阳新区客户构成客户构成客户构成客户构成关注点关注点关注点关注点1 1 1 1、政府公务人员、事业单位、国有企政府公务人员、事业单位、国有企政府公务人员、事业单位、国有企政府公务人员、事业单位、国有企业工作人员业工作人员业工作人员业工作人员就近工作，不满足城区的居住环境。就近工作，不满足城区的居住环境。就近工作，不满足城区的居住环境。就近工作，不满足城区的居住环境。2 2 2 2、市外（贵阳市七区之外）购买人士、市外（贵阳市七区之外）购买人士、市外（贵阳市七区之外）购买人士、市外（贵阳市七区之外）购买人士获取贵阳市户口及良好的教育机会，获取贵阳市户口及良好的教育机会，获取贵阳市户口及良好的教育机会，获取贵阳市户口及良好的教育机会，为自身或子女潜入贵阳作准备。为自身或子女潜入贵阳作准备。为自身或子女潜入贵阳作准备。为自身或子女潜入贵阳作准备。3 3 3 3、具一定资金实力的小型投资户、具一定资金实力的小型投资户、具一定资金实力的小型投资户、具一定资金实力的小型投资户看好金阳的升值潜力及良好的景观看好金阳的升值潜力及良好的景观看好金阳的升值潜力及良好的景观看好金阳的升值潜力及良好的景观环境。环境。环境。环境。4 4 4 4、企、事业单位离退休人员、企、事业单位离退休人员、企、事业单位离退休人员、企、事业单位离退休人员厌烦城区的吵闹，看好金阳的居住厌烦城区的吵闹，看好金阳的居住厌烦城区的吵闹，看好金阳的居住厌烦城区的吵闹，看好金阳的居住环境及升值潜力。环境及升值潜力。环境及升值潜力。环境及升值潜力。区域置业客户分析区域置业客户分析金阳及南湖区域目前的主力客群是政府公务人员、投资型客户和养老型客户，金阳及南湖区域目前的主力客群是政府公务人员、投资型客户和养老型客户，金阳及南湖区域目前的主力客群是政府公务人员、投资型客户和养老型客户，金阳及南湖区域目前的主力客群是政府公务人员、投资型客户和养老型客户，看好区域居住环境并来此置业生活的客群主要属于二次以上置业的客户群体看好区域居住环境并来此置业生活的客群主要属于二次以上置业的客户群体看好区域居住环境并来此置业生活的客群主要属于二次以上置业的客户群体看好区域居住环境并来此置业生活的客群主要属于二次以上置业的客户群体和对该区域发展有信心的投资客户，其置业目的主要表现在固定资产长期投和对该区域发展有信心的投资客户，其置业目的主要表现在固定资产长期投和对该区域发展有信心的投资客户，其置业目的主要表现在固定资产长期投和对该区域发展有信心的投资客户，其置业目的主要表现在固定资产长期投资和未来新城的良好居住环境。资和未来新城的良好居住环境。资和未来新城的良好居住环境。资和未来新城的良好居住环境。、区域细分、区域细分、区域细分、区域细分区域区域区域区域区域细分区域细分区域细分区域细分预计比例预计比例预计比例预计比例本地本地本地本地金阳新区、白云区金阳新区、白云区金阳新区、白云区金阳新区、白云区10%10%10%10%两城区两城区两城区两城区30%30%30%30%小河、乌当、花溪区小河、乌当、花溪区小河、乌当、花溪区小河、乌当、花溪区5%5%5%5%三县一市三县一市三县一市三县一市10%10%10%10%外地外地外地外地贵州省其他区市贵州省其他区市贵州省其他区市贵州省其他区市35%35%35%35%其他省市其他省市其他省市其他省市10%10%10%10%目标客户细分目标客户细分本项目的目标客户主要集中在贵阳本地，占本项目的目标客户主要集中在贵阳本地，占本项目的目标客户主要集中在贵阳本地，占本项目的目标客户主要集中在贵阳本地，占65%65%65%65%的比例，因此区域推广重点的比例，因此区域推广重点的比例，因此区域推广重点的比例，因此区域推广重点应当放在贵阳本地，同时适当辐射周边县市级行政区域。应当放在贵阳本地，同时适当辐射周边县市级行政区域。应当放在贵阳本地，同时适当辐射周边县市级行政区域。应当放在贵阳本地，同时适当辐射周边县市级行政区域。2 2 2 2、购买目的、购买目的、购买目的、购买目的目前金阳及周边的居住氛围及生活配套不到位目前金阳及周边的居住氛围及生活配套不到位目前金阳及周边的居住氛围及生活配套不到位目前金阳及周边的居住氛围及生活配套不到位, , , ,来此置业大部分客户目的来此置业大部分客户目的来此置业大部分客户目的来此置业大部分客户目的为投资或作第二居所为投资或作第二居所为投资或作第二居所为投资或作第二居所, , , ,只有小部分客户作为自用，区域产品升值潜力和未只有小部分客户作为自用，区域产品升值潜力和未只有小部分客户作为自用，区域产品升值潜力和未只有小部分客户作为自用，区域产品升值潜力和未来居住价值的描绘，将成为本案的核心购买价值来居住价值的描绘，将成为本案的核心购买价值来居住价值的描绘，将成为本案的核心购买价值来居住价值的描绘，将成为本案的核心购买价值购买目的购买目的购买目的购买目的即时自用即时自用即时自用即时自用投资投资投资投资第二居所第二居所第二居所第二居所其他其他其他其他比例比例比例比例5%5%5%5%15%15%15%15%30%30%30%30%20%20%20%20%目标客户细分目标客户细分3 3 3 3、客户职业、客户职业、客户职业、客户职业在目前西南地区市场经济还不够发达的情况下，国有背景的高收入在目前西南地区市场经济还不够发达的情况下，国有背景的高收入在目前西南地区市场经济还不够发达的情况下，国有背景的高收入在目前西南地区市场经济还不够发达的情况下，国有背景的高收入人群，成为楼市的主力消费群；结合这部分人群的年龄和需求特征，人群，成为楼市的主力消费群；结合这部分人群的年龄和需求特征，人群，成为楼市的主力消费群；结合这部分人群的年龄和需求特征，人群，成为楼市的主力消费群；结合这部分人群的年龄和需求特征，在未来营销渠道上应以传统媒体（非电子类）为主，在诉求上应当在未来营销渠道上应以传统媒体（非电子类）为主，在诉求上应当在未来营销渠道上应以传统媒体（非电子类）为主，在诉求上应当在未来营销渠道上应以传统媒体（非电子类）为主，在诉求上应当体现城市价值、项目品牌价值和开发商品牌价值体现城市价值、项目品牌价值和开发商品牌价值体现城市价值、项目品牌价值和开发商品牌价值体现城市价值、项目品牌价值和开发商品牌价值客户职业客户职业客户职业客户职业政府、国有、事政府、国有、事政府、国有、事政府、国有、事业单位公务人员业单位公务人员业单位公务人员业单位公务人员民营、私营民营、私营民营、私营民营、私营业主业主业主业主其他其他其他其他比例比例比例比例45%45%45%45%30%30%30%30%25%25%25%25%目标客户细分目标客户细分客群客群客群客群客户细化客户细化客户细化客户细化客户描述客户描述客户描述客户描述购买动机购买动机购买动机购买动机产品需求产品需求产品需求产品需求公务人员公务人员公务人员公务人员政府公务人员政府公务人员政府公务人员政府公务人员年龄年龄28285050岁，在金阳工作，单位配车或有私家岁，在金阳工作，单位配车或有私家车，儿女同住或与老人同住。车，儿女同住或与老人同住。工作的便利和潜在工作的便利和潜在的升值空间的升值空间三或四居三或四居事业单位（如：医生、事业单位（如：医生、事业单位（如：医生、事业单位（如：医生、大学教授、银行等）大学教授、银行等）大学教授、银行等）大学教授、银行等）年龄年龄28285050岁，工作稳定，与儿女同住或与老人岁，工作稳定，与儿女同住或与老人同住，有私家车。同住，有私家车。良好的教育与升值良好的教育与升值空间空间三或四居三或四居大型国有企业（如：大型国有企业（如：大型国有企业（如：大型国有企业（如：电力、电信、矿产、电力、电信、矿产、电力、电信、矿产、电力、电信、矿产、航空、医药等）航空、医药等）航空、医药等）航空、医药等）年龄年龄28285050岁，收入稳定丰厚，有车，与儿女或岁，收入稳定丰厚，有车，与儿女或父母同住，喜欢良好的居住环境。父母同住，喜欢良好的居住环境。便利工作与良好的便利工作与良好的生活环境生活环境三或四居三或四居自住型自住型自住型自住型 客户客户客户客户 工作关系型工作关系型工作关系型工作关系型在金阳进行或即将进行商务活动的企业主。在金阳进行或即将进行商务活动的企业主。工作便利工作便利三、四居三、四居价格导向型价格导向型价格导向型价格导向型因承担不起城区高昂的房价而又必须置业的。因承担不起城区高昂的房价而又必须置业的。相对的低价格相对的低价格二、三居二、三居环境导向型环境导向型环境导向型环境导向型厌烦城区的高密度与嘈杂，而选择金阳良好环境。厌烦城区的高密度与嘈杂，而选择金阳良好环境。 居住环境居住环境三、四居三、四居投资类投资类投资类投资类 客户客户客户客户养老型养老型养老型养老型年龄年龄6060岁，离退休人员，收入稳定，有一定积蓄，岁，离退休人员，收入稳定，有一定积蓄，儿女独立。儿女独立。良好的居住环境和良好的居住环境和升值空间升值空间二居或三居二居或三居城区投资户城区投资户城区投资户城区投资户个体户、企业的中高层或企业主，事业稳定，有个体户、企业的中高层或企业主，事业稳定，有一定的闲钱，看好房地产投资，客周末聚会场所。一定的闲钱，看好房地产投资，客周末聚会场所。潜在升值空间和居潜在升值空间和居住环境住环境二居或三居二居或三居贵州省其他区域贵州省其他区域贵州省其他区域贵州省其他区域事业有成，较强的资金实力，儿女准备或正在上事业有成，较强的资金实力，儿女准备或正在上学，在贵阳有业务往来。学，在贵阳有业务往来。教育环境和升值空教育环境和升值空间间二、三、四居二、三、四居其他省市投资户其他省市投资户其他省市投资户其他省市投资户政府、企业驻贵代表或来贵经商者，喜欢贵阳的政府、企业驻贵代表或来贵经商者，喜欢贵阳的气候和人土，有车，有闲钱，看好房地产投资。气候和人土，有车，有闲钱，看好房地产投资。升值空间与居住环升值空间与居住环境境二、三、四居二、三、四居大客户大客户大客户大客户可能的大型企业组织可能的大型企业组织可能的大型企业组织可能的大型企业组织利用时机，单位团购，宣传企业文化。利用时机，单位团购，宣传企业文化。低价格与好环境低价格与好环境综合综合目标客户描述目标客户描述各个行业各个行业各个行业各个行业 一个阶层一个阶层一个阶层一个阶层目标客户定位目标客户定位 城市中坚城市中坚 都市新锐都市新锐泛贵阳人群泛贵阳人群泛贵阳人群泛贵阳人群 1 1、二十八岁以上，大专以上学历，有较高的审美能力，、二十八岁以上，大专以上学历，有较高的审美能力，很关注生活的品位素质；很关注生活的品位素质；很关注生活的品位素质；很关注生活的品位素质； 2 2、家家庭庭年年收收入入8 8万万以以上上，月月收收入入40004000元元以以上上的的中中高高收收入入人人群群，以以以以比比比比较较较较优优优优越越越越的的的的条条条条件件件件过着仍然属于平常人的生活，没有极度的奢侈和浪费；过着仍然属于平常人的生活，没有极度的奢侈和浪费；过着仍然属于平常人的生活，没有极度的奢侈和浪费；过着仍然属于平常人的生活，没有极度的奢侈和浪费； 4 4、他他们们是是一一个个工工工工作作作作压压压压力力力力与与与与生生生生活活活活优优优优越越越越感感感感并并并并存存存存的的阶阶级级，喜喜欢欢新新奇奇、审审美美、变变化化并并且且懂得个性的、时尚的文化享受。懂得个性的、时尚的文化享受。 5 5、相相对对而而言言他他们们更更喜喜欢欢在在城城市市外外生生活活，要要求求居居住住环环境境清清雅雅，往往往往往往往往在在在在意意意意居居居居住住住住环环环环境境境境的素质，以及社区的公众形象；的素质，以及社区的公众形象；的素质，以及社区的公众形象；的素质，以及社区的公众形象； 6 6、国国国国际际际际化化化化、大大大大规规规规模模模模社社社社区区区区、开开开开发发发发商商商商实实实实力力力力以以以以及及及及专专专专属属属属于于于于他他他他们们们们的的的的专专专专享享享享会会会会所所所所等等等等，都都将将成成为为他们的吸引要素，他们的吸引要素，社区居民的素质社区居民的素质社区居民的素质社区居民的素质也是他们选择的考虑因素；也是他们选择的考虑因素； 7 7、他他们们向向往往或或见见识识过过更更发发达达的的地地方方，他他们们想想提提升升自自身身的的社社会会优优越越感感、追追求求心心、品味性，品味性，希望在本地住的有档次希望在本地住的有档次希望在本地住的有档次希望在本地住的有档次； 8 8、他们好体面，、他们好体面，具有强烈的攀比心理具有强烈的攀比心理具有强烈的攀比心理具有强烈的攀比心理，追求超前享受和消费。，追求超前享受和消费。目标客户特征目标客户特征结论结论: : 认可的是未来，阻碍的是现状；认可的是未来，阻碍的是现状； 区域形象能否提升，将成为本案成功开发的关键。区域形象能否提升，将成为本案成功开发的关键。客户心理预测客户心理预测客户心理预测客户心理预测关注点关注点关注点关注点认可点认可点认可点认可点1 1 1 1、区域发展空间所带来的机会、区域发展空间所带来的机会、区域发展空间所带来的机会、区域发展空间所带来的机会; ; ; ;2 2 2 2 、目前政府的支持力度；、目前政府的支持力度；、目前政府的支持力度；、目前政府的支持力度；、南湖的高档居住区定位及规划（白云区未来规划、南湖的高档居住区定位及规划（白云区未来规划、南湖的高档居住区定位及规划（白云区未来规划、南湖的高档居住区定位及规划（白云区未来规划 为贵州最佳品质生活城区）；为贵州最佳品质生活城区）；为贵州最佳品质生活城区）；为贵州最佳品质生活城区）；怀疑点怀疑点怀疑点怀疑点1 1 1 1、目前南湖板块产品的价值升值幅度；、目前南湖板块产品的价值升值幅度；、目前南湖板块产品的价值升值幅度；、目前南湖板块产品的价值升值幅度；、投资回报周期长短；、投资回报周期长短；、投资回报周期长短；、投资回报周期长短； 3 3 3 3、未来市政配套短时间内的完善程度；、未来市政配套短时间内的完善程度；、未来市政配套短时间内的完善程度；、未来市政配套短时间内的完善程度；不满点不满点不满点不满点1 1 1 1 、周边配套无法满足生活需求、周边配套无法满足生活需求、周边配套无法满足生活需求、周边配套无法满足生活需求; ; ; ;2 2 2 2 、南湖目前的居住氛围（没有人气）。、南湖目前的居住氛围（没有人气）。、南湖目前的居住氛围（没有人气）。、南湖目前的居住氛围（没有人气）。目标客户心理预测目标客户心理预测二、项目定位二、项目定位1.1.具有一定理念的高度和延展性，充分利用阶段性策略，分层次的逐步深化，打具有一定理念的高度和延展性，充分利用阶段性策略，分层次的逐步深化，打造产品的核心竞争力和开发商品牌，为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌造产品的核心竞争力和开发商品牌，为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌效应；效应；2.2.2.2.卖房子就是卖生活，应在卖房子就是卖生活，应在卖房子就是卖生活，应在卖房子就是卖生活，应在突出项目产品个性，人居环境的同时，提出新的城市突出项目产品个性，人居环境的同时，提出新的城市生活方式，并打造一种新的贵阳人居模式；生活方式，并打造一种新的贵阳人居模式；3.3.提升区域形象，营造高品质居住氛围。提升区域形象，营造高品质居住氛围。本案定位原则本案定位原则市场定位市场定位泛贵阳首席生态国际社区泛贵阳首席生态国际社区首首首首 席席席席基于贵阳，超越贵阳；基于贵阳，超越贵阳；前所未有，顾客向往；前所未有，顾客向往；自然山水，绝无污染；自然山水，绝无污染；国际一线品牌共同打造；国际一线品牌共同打造；顶级纯品质生活。顶级纯品质生活。生生生生 态态态态国国国国 际际际际社社社社 区区区区定位解析定位解析泛泛泛泛 贵贵贵贵 阳阳阳阳龙潭路板块龙潭路板块顶级生活顶级生活CREEK产品定位产品定位借白云区“贵州省最佳品质生活城区”的规划定位，将本项目所在的龙潭路进行板块运营，将“龙潭路板块”打造成为最佳品质生活的代表，从而提升项目区域形象。一座代表一座代表贵阳贵阳房房地产发展地产发展的的首席生态国际社区首席生态国际社区一个与龙潭路板块共生共长的地产精品一个与龙潭路板块共生共长的地产精品一个引领贵阳乃至西南居住水平的顶级生活港湾一个引领贵阳乃至西南居住水平的顶级生活港湾定位延展定位延展形象定位形象定位德意志德意志森林式皇宫私家花园森林式皇宫私家花园森林中的皇宫森林中的皇宫森林中的皇宫森林中的皇宫 皇室避暑别院皇室避暑别院皇室避暑别院皇室避暑别院彰显身份地位，满足客户对奢华及体面生活的追求彰显身份地位，满足客户对奢华及体面生活的追求生活方式生活方式在大尺度的自然空间中在大尺度的自然空间中生活在悠闲、淡慢的节奏里生活在悠闲、淡慢的节奏里品尝着负离子远比城市多得多的新鲜空气品尝着负离子远比城市多得多的新鲜空气没有极大的奢侈和浪费没有极大的奢侈和浪费快乐成为生活第一需求快乐成为生活第一需求奢华的、自然的、悠闲的奢华的、自然的、悠闲的奢华的、自然的、悠闲的奢华的、自然的、悠闲的奢华的、自然的、悠闲的奢华的、自然的、悠闲的“人之幸福在于心之幸福人之幸福在于心之幸福”。 歌德歌德三、定位支撑三、定位支撑山水交映山水交映三山环抱、天然泉眼、大型水景园林、生态泳池三山环抱、天然泉眼、大型水景园林、生态泳池豪装精品豪装精品豪华装修、国际品牌、稀缺户型、豪宅配套豪华装修、国际品牌、稀缺户型、豪宅配套低公摊、超大楼间距等低公摊、超大楼间距等开发商品牌开发商品牌恒大地产恒大地产 当年入住当年入住 实力保证实力保证贵阳贵阳贵阳贵阳 恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲项目核心价值项目核心价值板块优势板块优势龙潭路板块、最佳生活品质城区龙潭路板块、最佳生活品质城区项目价值分析项目价值分析板块优势板块优势1.1.周边高档楼盘林立，贵阳高端居住区周边高档楼盘林立，贵阳高端居住区龙潭路板块初具雏形龙潭路板块初具雏形2.2.位居贵州未来位居贵州未来“最佳生活品质城区最佳生活品质城区”3.3.区外紧邻城市外环线云环路区外紧邻城市外环线云环路山水交映山水交映1.1.杨家山、马鞍山、白家松三山环抱，自然山势秀美，植被丰茂杨家山、马鞍山、白家松三山环抱，自然山势秀美，植被丰茂2.2.社区中有一眼清泉，泉水清冽，水量丰沛社区中有一眼清泉，泉水清冽，水量丰沛3.3.德国皇家风情园林，三大主题中央水景花园德国皇家风情园林，三大主题中央水景花园4.4.无边界超大型下沉式泳池无边界超大型下沉式泳池5.5.四季季相丰富的珍贵树种四季季相丰富的珍贵树种豪装精品豪装精品1.1.全精装修交楼，交楼后楼宇免费保修全精装修交楼，交楼后楼宇免费保修22年年2.2.科勒、马可波罗、西门子科勒、马可波罗、西门子3030余家知名品牌供应商联盟，满屋皆名牌余家知名品牌供应商联盟，满屋皆名牌3. 70003. 7000星级会所、星级会所、20002000双语幼儿园、双语幼儿园、18001800风情商业街风情商业街4.4.户型紧凑，无浪费空间，实用率高达户型紧凑，无浪费空间，实用率高达90%90%以上以上5.5.开敞式的楼群布局，开敞式的楼群布局，100M100M超大楼间距，低密度，大尺度超大楼间距，低密度，大尺度6.6.简洁现代的欧式建筑风格，深绿和浅黄和谐搭配的外立面设计简洁现代的欧式建筑风格，深绿和浅黄和谐搭配的外立面设计7.7.人车分流，无地面停车人车分流，无地面停车8.8.小户型，大空间（小户型，大空间（2.4M2.4M阳台，阳台，4.5M4.5M开间）开间）9.9.精品施工保障质量精品施工保障质量10.300010.3000多家材料供应联盟，所有建材均是最高端、质量最上乘产品多家材料供应联盟，所有建材均是最高端、质量最上乘产品开发商品牌开发商品牌1.1.恒大全国十强品牌，精品楼盘布局全国，恒大全国十强品牌，精品楼盘布局全国，1010年楼盘品质保障年楼盘品质保障2.2.当年施工、当年销售、当年交楼、当年入住当年施工、当年销售、当年交楼、当年入住3.3.戴得梁行五星级物业贴心服务戴得梁行五星级物业贴心服务第四部分第四部分 价格策略价格策略一、一期均价确定一、一期均价确定竞争项目价格比较参考因素竞争项目价格比较参考因素影响因素影响因素影响因素影响因素细化因素细化因素细化因素细化因素权重权重权重权重( () )地域因素（地域因素（地域因素（地域因素（30303030）外环境外环境外环境外环境24242424升值潜力升值潜力升值潜力升值潜力4 4 4 4生活氛围生活氛围生活氛围生活氛围4 4 4 4居民素质居民素质居民素质居民素质4 4 4 4自然环境自然环境自然环境自然环境4 4 4 4周边配套周边配套周边配套周边配套4 4 4 4区域印象区域印象区域印象区域印象4 4 4 4交通交通交通交通6 6 6 6公共交通公共交通公共交通公共交通3 3 3 3道路道路道路道路3 3 3 3楼盘因素（楼盘因素（楼盘因素（楼盘因素（60606060）规模规模规模规模6 6 6 6总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积3 3 3 3开发商实力开发商实力开发商实力开发商实力3 3 3 3户型户型户型户型15151515朝向通风采光朝向通风采光朝向通风采光朝向通风采光5 5 5 5得房率得房率得房率得房率5 5 5 5户型设计户型设计户型设计户型设计5 5 5 5 产品类型产品类型产品类型产品类型2 2 2 22 2 2 2工程工程工程工程9 9 9 9建筑质量建筑质量建筑质量建筑质量3 3 3 3工程形象工程形象工程形象工程形象3 3 3 3交房时间交房时间交房时间交房时间3 3 3 3内环境内环境内环境内环境10101010容积率容积率容积率容积率2 2 2 2绿地率绿地率绿地率绿地率3 3 3 3景观景观景观景观5 5 5 5项目配套项目配套项目配套项目配套15151515社区配套社区配套社区配套社区配套5 5 5 5智能配套智能配套智能配套智能配套5 5 5 5车位车位车位车位5 5 5 5物业管理物业管理物业管理物业管理3 3 3 3营销推广（营销推广（营销推广（营销推广（10101010）销售时间销售时间销售时间销售时间2 2 2 2现场包装现场包装现场包装现场包装2 2 2 2销售人员素质销售人员素质销售人员素质销售人员素质2 2 2 2促销手段促销手段促销手段促销手段2 2 2 2推广手段推广手段推广手段推广手段2 2 2 2项目类别项目类别同类型同类型同区域同区域邻近区域邻近区域同档次同档次本案本案项目名称项目名称山水山水 黔城黔城金阳金阳 新世新世界界中天中天托斯托斯卡纳卡纳丽水丽水 铭城铭城远大远大生态生态风景风景金龙国金龙国际花园际花园观山观山湖湖1 1号号贵阳贵阳 世纪世纪城城中天世中天世纪新城纪新城保利保利温泉温泉花园花园贵阳恒贵阳恒大绿洲大绿洲合计得分合计得分合计得分合计得分81.5 81.5 81.5 81.5 73.2 73.2 73.2 73.2 72.8 72.8 72.8 72.8 71.3 71.3 71.3 71.3 72.1 72.1 72.1 72.1 70.4 70.4 70.4 70.4 72.3 72.3 72.3 72.3 71.1 71.1 71.1 71.1 76.5 76.5 76.5 76.5 79.6 79.6 79.6 79.6 74.174.174.174.1在售均价在售均价在售均价在售均价39003900350035004500450045004500420042003800380036603660320032004300430043004300比较均价比较均价比较均价比较均价35463546354335434580458046774677431743174000400037513751333533354165416540034003类比权重类比权重类比权重类比权重40%40%60%60%50%50%50%50%25%25%30%30%30%30%15%15%40%40%60%60%加权均价加权均价加权均价加权均价354435443544354446294629390439043904390440684068竞争项目加权比较竞争项目加权比较以上在售均价按扣除装修费后毛坯房价格。以上在售均价按扣除装修费后毛坯房价格。以上在售均价按扣除装修费后毛坯房价格。以上在售均价按扣除装修费后毛坯房价格。根据贵阳住宅价格发展趋势，预计未来根据贵阳住宅价格发展趋势，预计未来一年一年内，均价上扬内，均价上扬6 6% %左右，左右，因此在本案加权均价基础因此在本案加权均价基础上考虑到价格增长因素及上考虑到价格增长因素及10001000元元/ /的精装修标准经计算的精装修标准经计算 ：定价方法定价方法定价方法定价方法均价均价均价均价参考权重参考权重参考权重参考权重加权值加权值加权值加权值同类型产品定价同类型产品定价同类型产品定价同类型产品定价354435443544354440%40%40%40%1418141814181418邻近区域产品定价邻近区域产品定价邻近区域产品定价邻近区域产品定价390439043904390430%30%30%30%1171117111711171同区域产品定价同区域产品定价同区域产品定价同区域产品定价462946294629462920%20%20%20%926926926926其他区域同档次产品定价其他区域同档次产品定价其他区域同档次产品定价其他区域同档次产品定价406840684068406810%10%10%10%407407407407本案加权均价本案加权均价本案加权均价本案加权均价3922392239223922本案一期毛坯房市场评估均价为：本案一期毛坯房市场评估均价为：本案一期毛坯房市场评估均价为：本案一期毛坯房市场评估均价为： 3922392239223922 (1+6%)=(1+6%)=(1+6%)=(1+6%)=4158415841584158元元元元/ / / / 精装房市场评估均价为：精装房市场评估均价为：精装房市场评估均价为：精装房市场评估均价为： 4158+1000=4158+1000=4158+1000=4158+1000=5158515851585158元元元元/ / / /（2007200720072007年贵阳商品房价格增长年贵阳商品房价格增长年贵阳商品房价格增长年贵阳商品房价格增长6.9%6.9%6.9%6.9%，往年增长率在，往年增长率在，往年增长率在，往年增长率在5%5%5%5%左右。）左右。）左右。）左右。）整盘评估均价整盘评估均价二、价格策略二、价格策略（）平开高走（）平开高走为在开盘初期制造轰动效应、聚集有效人气，但又要避免低价对项目品牌价值的影响，建议采取“平开高走”的销售战略。在开盘初期定一个相对市场来说较能接受的价位，开盘后为了体现客户在不同时期购房所产生的利息差别及风险回报，再根据销售反应上调价格，最终维持总体均价水平。（）价质均衡（）价质均衡根据市场接受程度量化楼层差别及朝向差别，具体指标包括朝向、景观、视野、噪音、结构、户型、通风、采光、间距等。以量化打分的形式保证每个单位的价格质素比能够均衡，避免出现部分单位因价格低估而畅销、部分单位因价格高估而滞销，而这些滞销单位最终不得不降价造成销售损失。量化打分保证价格质素比的合理性，通过价格杠杆来实现销售均衡。（）留有余地（）留有余地因为产品定位可能出现的偏差、建筑规划不可能达到十全十美（如部分朝向单位在景观、视野、采光方面成为死角），所以一定有少量单位或因市场原因或因产品原因会成为滞销点。同时客户在签订合同时往往向销售经理要求1-2个点的额外折扣。我们制定的整体均价水平应略高于预定均价，给后期难销单位留出足够的降价让利空间并弥补因额外折扣造成的均价损失。建议预留1-2%的空间，即按标准折扣执行的面价上提。（）主动预防（）主动预防在产品形成之后，我们根据市场状况分析可能会有一些单位成为滞销点。建议：与其在尾盘阶段以降价让利为促销手段，倒不如先期主动预防，对于难销单位以一口价、特价等形式先期推出，以此方式在前期就消化部分难销单位，实现各种户型、各种朝向单位均衡有序的销售目标。（5 5）调价策略）调价策略通过三个阶段的推盘调价，最终实现一期整盘销售均价为5158元平方米；开盘初期以较低的开盘价入市；第二阶段则对价格作较大幅度提升，制造项目看涨氛围；第三阶段随着工程进展和区域，项目认可度的提升，价格保持持续稳定的涨势。第一阶段开盘均价为：第一阶段开盘均价为：第一阶段开盘均价为：第一阶段开盘均价为：4958495849584958元元元元/ / / /第二阶段推盘均价为：第二阶段推盘均价为：第二阶段推盘均价为：第二阶段推盘均价为：5158515851585158元元元元/ / / /第三阶段推盘均价为：第三阶段推盘均价为：第三阶段推盘均价为：第三阶段推盘均价为：5358535853585358元元元元/ / / /建议建议建议建议第五部分第五部分 开盘推广节奏开盘推广节奏重要营销节点重要营销节点 08.8.20 08.8.20 现场销售中心、样板房对外开放现场销售中心、样板房对外开放08.9.108.9.108.9.108.9.1 一期盛大开盘一期盛大开盘08.7.108.7.1市区临时接待咨询中心开放市区临时接待咨询中心开放，恒大会启动恒大会启动08.9 08.9 秋季房展会，高调参展秋季房展会，高调参展08.6.1 08.6.1 媒体全面启动媒体全面启动08.12.30 08.12.30 一期完美交楼入住一期完美交楼入住08.10 08.10 大手笔进入地州市场大手笔进入地州市场大手笔进入地州市场大手笔进入地州市场 20082008年年6-126-12月阶段推广节奏月阶段推广节奏2008.06-2008.072008.07-2008.082008.08-2008.09品牌树立期品牌树立期开盘造势期开盘造势期持续保温期持续保温期推广启动推广启动户外建立户外建立蓄势待发蓄势待发快速客户积累快速客户积累高举高打高举高打活动造势活动造势扩大影响扩大影响热销报道热销报道现楼实景现楼实景细节传递细节传递口碑传播口碑传播持续关注持续关注打造恒大品牌价值挖掘产品稀缺价值建立项目体验价值2008.10-2008.12项目亮相项目亮相豪装印象豪装印象精品解读精品解读客户积累客户积累产品导入期产品导入期引导全新生活价值品牌树立品牌树立实力展现实力展现推广启动推广启动板块炒作板块炒作推广方向推广方向推广方向推广方向推广主题推广主题推广主题推广主题阶段阶段阶段阶段恒大在中国恒大在中国恒大在贵阳恒大在贵阳板块炒作板块炒作品牌品牌品牌品牌项目亮相项目亮相豪装印象豪装印象产品产品产品产品挺进地州挺进地州恒大会活动恒大会活动现楼实景现楼实景保温保温贵贵阳阳恒恒大大精精品品领领袖袖阶段推广主题阶段推广主题“恒大精品中国年恒大精品中国年”“为贵阳更进一步为贵阳更进一步”“白云之上白云之上 俯瞰金阳俯瞰金阳 顶级生活顶级生活”“三山绕城三山绕城 一泉传世一泉传世”当当“豪装豪装”遇到遇到“精装精装”活动预告活动预告开盘热销开盘热销开盘开盘开盘开盘“明星在我家明星在我家”恒大绿洲引爆贵阳楼市恒大绿洲引爆贵阳楼市周周有新闻周周有新闻 月月有主题月月有主题不断引导置业方向，不断制造市场热点，引起市场关注“恒大绿洲恒大绿洲 热袭八州热袭八州”“恒大与我同行恒大与我同行”“我心中的林城我心中的林城 我心中的绿洲我心中的绿洲”推广思路推广思路1 1、推广策略、推广策略引导市场，阶段性密集发布，轰动市场，实现快速销售引导市场，阶段性密集发布，轰动市场，实现快速销售2 2、推广手段：、推广手段： 媒体宣传媒体宣传媒体宣传媒体宣传+ + + +活动造势活动造势活动造势活动造势 媒体宣传=全方位、立体性的媒体攻势 活动造势=大规模、轰动性的事件营销 3 3、推广调性、推广调性 “华丽、高调、轰动华丽、高调、轰动华丽、高调、轰动华丽、高调、轰动” 高调亮相，借助恒大品牌、项目档次及媒体效应，快速拔高项目形象高调亮相，借助恒大品牌、项目档次及媒体效应，快速拔高项目形象深根蓄水深根蓄水深根蓄水深根蓄水 集中引爆集中引爆集中引爆集中引爆多种媒体组合，立体发布。多种媒体组合，立体发布。多种媒体组合，立体发布。多种媒体组合，立体发布。单一媒体目的单纯，各司其职。单一媒体目的单纯，各司其职。单一媒体目的单纯，各司其职。单一媒体目的单纯，各司其职。风格统一，形象一致。风格统一，形象一致。风格统一，形象一致。风格统一，形象一致。累加效果，打动市场。累加效果，打动市场。累加效果，打动市场。累加效果，打动市场。结合销售，有效推广。结合销售，有效推广。结合销售，有效推广。结合销售，有效推广。媒体策略媒体策略推广通路推广通路户外广告户外广告（市区主要地段，全面封杀出入金阳和贵阳的通道）广告广告报纸广告报纸广告（选择两种以上报纸，每周二或周五投放一到两次）电视广告电视广告（以套播形式增加覆盖率，配合活动及现楼实景的宣传）电台广告电台广告（黄金时段循环播出，项目形象结合活动信息）网络广告网络广告（强化网络媒体建设，充分利用网络优势）杂志广告杂志广告（针对目标受众，树立项目形象地位）车体广告车体广告（经过繁华市区、项目公交线路车体及候车亭广告）现场现场地盘包装（围墙、地盘包装（围墙、广告牌、路旗、灯箱、条幅等）销售中心销售中心（背景墙、展板、灯箱、POP、条幅、指示系统等）样板房样板房（样板间通路氛围布置、指示牌、户型标牌、展示空间功能牌、标牌、警示 标牌、温馨提示标牌等）外展场外展场（市中心高档人气聚集地，强化市区展示中心氛围）材料展示间材料展示间（建筑材料、装修材料、智能系统展示等）外地巡展外地巡展（借助外地恒大楼盘销售中心小型展示吸引外地客群的关注）消费场所派发消费场所派发（在目标客群消费场所派发恒大会会刊及其宣传资料）1 1 1 1、所有发布广告均有统一的风格，各阶段推广主题连贯一致。、所有发布广告均有统一的风格，各阶段推广主题连贯一致。、所有发布广告均有统一的风格，各阶段推广主题连贯一致。、所有发布广告均有统一的风格，各阶段推广主题连贯一致。2 2 2 2、以、以、以、以“精美、尊贵、大气精美、尊贵、大气精美、尊贵、大气精美、尊贵、大气”的画面传达项目品质，吸引眼球；的画面传达项目品质，吸引眼球；的画面传达项目品质，吸引眼球；的画面传达项目品质，吸引眼球；3 3 3 3、各画面主题紧密围绕阶段推广目标；、各画面主题紧密围绕阶段推广目标；、各画面主题紧密围绕阶段推广目标；、各画面主题紧密围绕阶段推广目标；4 4 4 4、推广软文全方位诠释恒大地产文化和项目产品细节。、推广软文全方位诠释恒大地产文化和项目产品细节。、推广软文全方位诠释恒大地产文化和项目产品细节。、推广软文全方位诠释恒大地产文化和项目产品细节。推广要求推广要求第七部分第七部分 分阶段推广执行分阶段推广执行20082008年年66月月11日日20082008年年66月月3030日日推广目标：推广目标：推广目标：推广目标：推广目标：推广目标：充分借助恒大地产集团的品牌价值和市场价值，树立充分借助恒大地产集团的品牌价值和市场价值，树立充分借助恒大地产集团的品牌价值和市场价值，树立充分借助恒大地产集团的品牌价值和市场价值，树立充分借助恒大地产集团的品牌价值和市场价值，树立充分借助恒大地产集团的品牌价值和市场价值，树立“贵阳恒大贵阳恒大贵阳恒大贵阳恒大贵阳恒大贵阳恒大 精品领袖精品领袖精品领袖精品领袖精品领袖精品领袖”的企业形象，使恒大品牌强势进入贵阳市场。的企业形象，使恒大品牌强势进入贵阳市场。的企业形象，使恒大品牌强势进入贵阳市场。的企业形象，使恒大品牌强势进入贵阳市场。的企业形象，使恒大品牌强势进入贵阳市场。的企业形象，使恒大品牌强势进入贵阳市场。推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：6 66 6 6 6月月月月月月1 11 1 1 1日日日日日日 -6-6-6-6-6-6月月月月月月303030303030日日日日日日 恒大在中国恒大在中国恒大在中国恒大在中国恒大在中国恒大在中国“恒大精品中国年恒大精品中国年恒大精品中国年恒大精品中国年恒大精品中国年恒大精品中国年” 恒大在贵阳恒大在贵阳恒大在贵阳恒大在贵阳恒大在贵阳恒大在贵阳“为贵阳更进一步为贵阳更进一步为贵阳更进一步为贵阳更进一步为贵阳更进一步为贵阳更进一步” 通路选择：通路选择：通路选择：通路选择：通路选择：通路选择：以品牌表现力强，时效性长的户外广告作为主要发布媒体以品牌表现力强，时效性长的户外广告作为主要发布媒体以品牌表现力强，时效性长的户外广告作为主要发布媒体以品牌表现力强，时效性长的户外广告作为主要发布媒体以品牌表现力强，时效性长的户外广告作为主要发布媒体以品牌表现力强，时效性长的户外广告作为主要发布媒体 报纸推广软文结合少量硬广作为辅助报纸推广软文结合少量硬广作为辅助报纸推广软文结合少量硬广作为辅助报纸推广软文结合少量硬广作为辅助报纸推广软文结合少量硬广作为辅助报纸推广软文结合少量硬广作为辅助主题活动：主题活动：主题活动：主题活动：主题活动：主题活动：1.1.1.1.1.1.恒大地产恒大地产恒大地产恒大地产恒大地产恒大地产“生态文明城市论坛生态文明城市论坛生态文明城市论坛生态文明城市论坛生态文明城市论坛生态文明城市论坛”启动仪式启动仪式启动仪式启动仪式启动仪式启动仪式 （借助政府关注热点传达恒大品牌精神）（借助政府关注热点传达恒大品牌精神）（借助政府关注热点传达恒大品牌精神）（借助政府关注热点传达恒大品牌精神）（借助政府关注热点传达恒大品牌精神）（借助政府关注热点传达恒大品牌精神） 2.2.2.2.2.2.恒大地产品牌发布会（向贵阳市民展示恒大布局全国的品牌实力）恒大地产品牌发布会（向贵阳市民展示恒大布局全国的品牌实力）恒大地产品牌发布会（向贵阳市民展示恒大布局全国的品牌实力）恒大地产品牌发布会（向贵阳市民展示恒大布局全国的品牌实力）恒大地产品牌发布会（向贵阳市民展示恒大布局全国的品牌实力）恒大地产品牌发布会（向贵阳市民展示恒大布局全国的品牌实力） 一、品牌树立期一、品牌树立期推广目标：推广目标：推广目标：推广目标：推广目标：推广目标：最大程度地挖掘产品特色优势，打造最大程度地挖掘产品特色优势，打造最大程度地挖掘产品特色优势，打造最大程度地挖掘产品特色优势，打造最大程度地挖掘产品特色优势，打造最大程度地挖掘产品特色优势，打造“贵州首席新城市生态豪宅贵州首席新城市生态豪宅贵州首席新城市生态豪宅贵州首席新城市生态豪宅贵州首席新城市生态豪宅贵州首席新城市生态豪宅” 的独特项目形象的独特项目形象的独特项目形象的独特项目形象的独特项目形象的独特项目形象。推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：7 77 7 7 7月月月月月月1 11 1 1 1日日日日日日-7-7-7-7-7-7月月月月月月313131313131日日日日日日 项目亮相项目亮相项目亮相项目亮相项目亮相项目亮相“三山环抱三山环抱三山环抱三山环抱三山环抱三山环抱 一城传世一城传世一城传世一城传世一城传世一城传世” 龙潭路板块价值发现龙潭路板块价值发现龙潭路板块价值发现龙潭路板块价值发现龙潭路板块价值发现龙潭路板块价值发现“白云之上白云之上白云之上白云之上白云之上白云之上 俯瞰金阳俯瞰金阳俯瞰金阳俯瞰金阳俯瞰金阳俯瞰金阳” 8 88 8 8 8月月月月月月1 11 1 1 1日日日日日日-8-8-8-8-8-8月月月月月月151515151515日日日日日日 豪装印象豪装印象豪装印象豪装印象豪装印象豪装印象 当当当当当当“豪装豪装豪装豪装豪装豪装”运到运到运到运到运到运到“精装精装精装精装精装精装”通路选择：通路选择：通路选择：通路选择：通路选择：通路选择：以到达率高的报纸硬广以到达率高的报纸硬广以到达率高的报纸硬广以到达率高的报纸硬广以到达率高的报纸硬广以到达率高的报纸硬广+ + + + +软文为主要投放方式高调亮相软文为主要投放方式高调亮相软文为主要投放方式高调亮相软文为主要投放方式高调亮相软文为主要投放方式高调亮相软文为主要投放方式高调亮相 辅以少量低频的电视及电台广告投放辅以少量低频的电视及电台广告投放辅以少量低频的电视及电台广告投放辅以少量低频的电视及电台广告投放辅以少量低频的电视及电台广告投放辅以少量低频的电视及电台广告投放 同时所有户外画面更换为项目形象广告同时所有户外画面更换为项目形象广告同时所有户外画面更换为项目形象广告同时所有户外画面更换为项目形象广告同时所有户外画面更换为项目形象广告同时所有户外画面更换为项目形象广告主题活动：主题活动：主题活动：主题活动：主题活动：主题活动：1.1.1.1.1.1.“高尚居住板块标准高尚居住板块标准高尚居住板块标准高尚居住板块标准高尚居住板块标准高尚居住板块标准”高峰论坛（为打造龙潭路板块奠定基础）高峰论坛（为打造龙潭路板块奠定基础）高峰论坛（为打造龙潭路板块奠定基础）高峰论坛（为打造龙潭路板块奠定基础）高峰论坛（为打造龙潭路板块奠定基础）高峰论坛（为打造龙潭路板块奠定基础） 2.2.2.2.2.2.恒大绿洲市区临时接待咨询中心开放日暨恒大会揭幕仪式恒大绿洲市区临时接待咨询中心开放日暨恒大会揭幕仪式恒大绿洲市区临时接待咨询中心开放日暨恒大会揭幕仪式恒大绿洲市区临时接待咨询中心开放日暨恒大会揭幕仪式恒大绿洲市区临时接待咨询中心开放日暨恒大会揭幕仪式恒大绿洲市区临时接待咨询中心开放日暨恒大会揭幕仪式 （邀请名人加入成为名誉会长，名誉会员）（邀请名人加入成为名誉会长，名誉会员）（邀请名人加入成为名誉会长，名誉会员）（邀请名人加入成为名誉会长，名誉会员）（邀请名人加入成为名誉会长，名誉会员）（邀请名人加入成为名誉会长，名誉会员） 3. 3. 3. 3. 3. 3.恒大绿洲豪装国际品牌发布会暨奢侈品展示会恒大绿洲豪装国际品牌发布会暨奢侈品展示会恒大绿洲豪装国际品牌发布会暨奢侈品展示会恒大绿洲豪装国际品牌发布会暨奢侈品展示会恒大绿洲豪装国际品牌发布会暨奢侈品展示会恒大绿洲豪装国际品牌发布会暨奢侈品展示会 （装修材料展示、战略商家签约仪式、（装修材料展示、战略商家签约仪式、（装修材料展示、战略商家签约仪式、（装修材料展示、战略商家签约仪式、（装修材料展示、战略商家签约仪式、（装修材料展示、战略商家签约仪式、LVLVLVLVLVLV、PRADAPRADAPRADAPRADAPRADAPRADA等奢侈品展示）等奢侈品展示）等奢侈品展示）等奢侈品展示）等奢侈品展示）等奢侈品展示） 4. 4. 4. 4. 4. 4.“当豪装运到精装当豪装运到精装当豪装运到精装当豪装运到精装当豪装运到精装当豪装运到精装”住宅装修趋势论坛住宅装修趋势论坛住宅装修趋势论坛住宅装修趋势论坛住宅装修趋势论坛住宅装修趋势论坛 5.5.5.5.5.5.恒大会招募（品牌发布会现场、外展场、消费场所广泛招募会员）恒大会招募（品牌发布会现场、外展场、消费场所广泛招募会员）恒大会招募（品牌发布会现场、外展场、消费场所广泛招募会员）恒大会招募（品牌发布会现场、外展场、消费场所广泛招募会员）恒大会招募（品牌发布会现场、外展场、消费场所广泛招募会员）恒大会招募（品牌发布会现场、外展场、消费场所广泛招募会员）20082008年年77月月11日日20082008年年88月月1515日日二、产品导入期二、产品导入期三、开盘造势期三、开盘造势期20082008年年88月月1515日日20082008年年99月月3030日日推广目标：推广目标：推广目标：推广目标：推广目标：推广目标：制造贵阳房地产市场阶段性最强制造贵阳房地产市场阶段性最强制造贵阳房地产市场阶段性最强制造贵阳房地产市场阶段性最强制造贵阳房地产市场阶段性最强制造贵阳房地产市场阶段性最强“声音声音声音声音声音声音”，形成市场轰动效应，成，形成市场轰动效应，成，形成市场轰动效应，成，形成市场轰动效应，成，形成市场轰动效应，成，形成市场轰动效应，成 为贵阳房地产市场焦点话题为贵阳房地产市场焦点话题为贵阳房地产市场焦点话题为贵阳房地产市场焦点话题为贵阳房地产市场焦点话题为贵阳房地产市场焦点话题。推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：8 88 8 8 8月月月月月月151515151515日日日日日日-8-8-8-8-8-8月月月月月月313131313131日日日日日日 “明星在我家明星在我家明星在我家明星在我家明星在我家明星在我家” 9 99 9 9 9月月月月月月1 11 1 1 1日日日日日日 -9-9-9-9-9-9月月月月月月303030303030日日日日日日 “恒大绿洲开盘热销，引爆贵阳楼市恒大绿洲开盘热销，引爆贵阳楼市恒大绿洲开盘热销，引爆贵阳楼市恒大绿洲开盘热销，引爆贵阳楼市恒大绿洲开盘热销，引爆贵阳楼市恒大绿洲开盘热销，引爆贵阳楼市”通路选择：通路选择：通路选择：通路选择：通路选择：通路选择：开盘前全方位立体运用覆盖贵阳市并辐射贵州省的主流媒体，短时间开盘前全方位立体运用覆盖贵阳市并辐射贵州省的主流媒体，短时间开盘前全方位立体运用覆盖贵阳市并辐射贵州省的主流媒体，短时间开盘前全方位立体运用覆盖贵阳市并辐射贵州省的主流媒体，短时间开盘前全方位立体运用覆盖贵阳市并辐射贵州省的主流媒体，短时间开盘前全方位立体运用覆盖贵阳市并辐射贵州省的主流媒体，短时间 内进行集中式地毯轰炸内进行集中式地毯轰炸内进行集中式地毯轰炸内进行集中式地毯轰炸内进行集中式地毯轰炸内进行集中式地毯轰炸 开盘后重点运用报媒进行适时性的热销跟踪报道以及参展预告开盘后重点运用报媒进行适时性的热销跟踪报道以及参展预告开盘后重点运用报媒进行适时性的热销跟踪报道以及参展预告开盘后重点运用报媒进行适时性的热销跟踪报道以及参展预告开盘后重点运用报媒进行适时性的热销跟踪报道以及参展预告开盘后重点运用报媒进行适时性的热销跟踪报道以及参展预告主题活动：主题活动：主题活动：主题活动：主题活动：主题活动：1.1.1.1.1.1.恒大绿洲销售中心及样板间对外开放恒大绿洲销售中心及样板间对外开放恒大绿洲销售中心及样板间对外开放恒大绿洲销售中心及样板间对外开放恒大绿洲销售中心及样板间对外开放恒大绿洲销售中心及样板间对外开放 2.2.2.2.2.2.恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲“明星在我家明星在我家明星在我家明星在我家明星在我家明星在我家”盛大开盘活动（借助盛大开盘活动（借助盛大开盘活动（借助盛大开盘活动（借助盛大开盘活动（借助盛大开盘活动（借助8 88 8 8 8月份市民对奥运盛事月份市民对奥运盛事月份市民对奥运盛事月份市民对奥运盛事月份市民对奥运盛事月份市民对奥运盛事 的关注，邀请奥运明星和娱乐界明星共赴开盘现场）的关注，邀请奥运明星和娱乐界明星共赴开盘现场）的关注，邀请奥运明星和娱乐界明星共赴开盘现场）的关注，邀请奥运明星和娱乐界明星共赴开盘现场）的关注，邀请奥运明星和娱乐界明星共赴开盘现场）的关注，邀请奥运明星和娱乐界明星共赴开盘现场） 3.20083.20083.20083.20083.20083.2008贵阳秋季房展会高调参展贵阳秋季房展会高调参展贵阳秋季房展会高调参展贵阳秋季房展会高调参展贵阳秋季房展会高调参展贵阳秋季房展会高调参展四、持续保温期四、持续保温期20082008年年1010月月11日日20082008年年1212月月3131日日推广目标：推广目标：推广目标：推广目标：推广目标：推广目标：吸引大量有效客户关注，为项目吸引大量有效客户关注，为项目吸引大量有效客户关注，为项目吸引大量有效客户关注，为项目吸引大量有效客户关注，为项目吸引大量有效客户关注，为项目二期二期二期二期二期二期销售积累足够销售积累足够销售积累足够销售积累足够销售积累足够销售积累足够多多多多多多的客户资源的客户资源的客户资源的客户资源的客户资源的客户资源。推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：推广主题：101010101010月月月月月月1 11 1 1 1日日日日日日-10-10-10-10-10-10月月月月月月313131313131日日日日日日“恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲 热袭八州热袭八州热袭八州热袭八州热袭八州热袭八州” 11 11 11 11 11 11月月月月月月1 11 1 1 1日日日日日日-11-11-11-11-11-11月月月月月月303030303030日日日日日日“恒大与我同行恒大与我同行恒大与我同行恒大与我同行恒大与我同行恒大与我同行” 121212121212月月月月月月1 11 1 1 1日日日日日日-12-12-12-12-12-12月月月月月月313131313131日日日日日日“我心中的林城我心中的林城我心中的林城我心中的林城我心中的林城我心中的林城 我心中的绿洲我心中的绿洲我心中的绿洲我心中的绿洲我心中的绿洲我心中的绿洲”通路选择：通路选择：通路选择：通路选择：通路选择：通路选择：缩小媒体覆盖范围，以客群关注的媒体为主，直接指向目标受众群缩小媒体覆盖范围，以客群关注的媒体为主，直接指向目标受众群缩小媒体覆盖范围，以客群关注的媒体为主，直接指向目标受众群缩小媒体覆盖范围，以客群关注的媒体为主，直接指向目标受众群缩小媒体覆盖范围，以客群关注的媒体为主，直接指向目标受众群缩小媒体覆盖范围，以客群关注的媒体为主，直接指向目标受众群 重点选择专业杂志类、电子类、新闻类媒体进行小范围投放重点选择专业杂志类、电子类、新闻类媒体进行小范围投放重点选择专业杂志类、电子类、新闻类媒体进行小范围投放重点选择专业杂志类、电子类、新闻类媒体进行小范围投放重点选择专业杂志类、电子类、新闻类媒体进行小范围投放重点选择专业杂志类、电子类、新闻类媒体进行小范围投放 同时在各大地州出口进行户外媒体投放，为大手笔进入地州市场营造声势同时在各大地州出口进行户外媒体投放，为大手笔进入地州市场营造声势同时在各大地州出口进行户外媒体投放，为大手笔进入地州市场营造声势同时在各大地州出口进行户外媒体投放，为大手笔进入地州市场营造声势同时在各大地州出口进行户外媒体投放，为大手笔进入地州市场营造声势同时在各大地州出口进行户外媒体投放，为大手笔进入地州市场营造声势 主题活动：主题活动：主题活动：主题活动：主题活动：主题活动：1. 1. 1. 1. 1. 1. 恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲恒大绿洲8 88 8 8 8大地州大客户巡展活动大地州大客户巡展活动大地州大客户巡展活动大地州大客户巡展活动大地州大客户巡展活动大地州大客户巡展活动 2. 2. 2. 2. 2. 2.“恒大与我同行恒大与我同行恒大与我同行恒大与我同行恒大与我同行恒大与我同行”恒大业主联谊月活动恒大业主联谊月活动恒大业主联谊月活动恒大业主联谊月活动恒大业主联谊月活动恒大业主联谊月活动 3. 3. 3. 3. 3. 3. 恒大绿洲一期顺利入住暨恒大绿洲一期顺利入住暨恒大绿洲一期顺利入住暨恒大绿洲一期顺利入住暨恒大绿洲一期顺利入住暨恒大绿洲一期顺利入住暨“我心中的林城我心中的林城我心中的林城我心中的林城我心中的林城我心中的林城 我心中的绿洲我心中的绿洲我心中的绿洲我心中的绿洲我心中的绿洲我心中的绿洲”有奖摄影有奖摄影有奖摄影有奖摄影有奖摄影有奖摄影 征文活动征文活动征文活动征文活动征文活动征文活动第六部分第六部分 推盘策略推盘策略 一期总体销售目标一期总体销售目标一期总体销售目标一期总体销售目标 销 量: 约15万 套 数：1496套 总 销 额：约7.6亿 销售均价：5158元/销售目标销售目标 与工程进度相符合，配合工程形象进行销售推进与工程进度相符合，配合工程形象进行销售推进与工程进度相符合，配合工程形象进行销售推进与工程进度相符合，配合工程形象进行销售推进 遵循平开高走的价格原则，力求实现利润最大化遵循平开高走的价格原则，力求实现利润最大化遵循平开高走的价格原则，力求实现利润最大化遵循平开高走的价格原则，力求实现利润最大化 优势产品与弱势产品相结合，价格对比促进销售优势产品与弱势产品相结合，价格对比促进销售优势产品与弱势产品相结合，价格对比促进销售优势产品与弱势产品相结合，价格对比促进销售 通过分期销售，挤压客户购买，避免两极化购买打乱销售秩序通过分期销售，挤压客户购买，避免两极化购买打乱销售秩序通过分期销售，挤压客户购买，避免两极化购买打乱销售秩序通过分期销售，挤压客户购买，避免两极化购买打乱销售秩序 分别实现不同阶段的快速销售，有利于推广炒作，创造热销局面分别实现不同阶段的快速销售，有利于推广炒作，创造热销局面分别实现不同阶段的快速销售，有利于推广炒作，创造热销局面分别实现不同阶段的快速销售，有利于推广炒作，创造热销局面 整体分五期推出，每一期销售整体分五期推出，每一期销售整体分五期推出，每一期销售整体分五期推出，每一期销售80%80%80%80%后开放下一阶段进行销售后开放下一阶段进行销售后开放下一阶段进行销售后开放下一阶段进行销售推盘策略推盘策略平开高价平开高价平开高价平开高价 迅速拉升迅速拉升迅速拉升迅速拉升 两度巅峰两度巅峰两度巅峰两度巅峰 快速去化快速去化快速去化快速去化楼号楼号套数套数面积（平方米）面积（平方米）10#10#176176167591675911#11#88888379837912#12#888883798379合计合计3523523351733517理由：工程进度较快，选择样板房及旁边楼栋，开盘时，发售楼盘前后园区已开放， 客户可直接获得实际观感，有利于引导客户进行选购，并有效实现开盘后项目价值的大幅度提升。第一阶段推盘计划第一阶段推盘计划一期：一期：一期：一期：一期：一期：理由：13#楼位置良好，属于本项目的主力优势产品，靠近最先完工的园林景观带，环境展示效果好，7、8、9位置稍差，但9#楼产品为大户型，规划正对水景园林，两期产品种类丰富，优势对比鲜明，可充分利用价差互相促销。第二阶段推盘计划第二阶段推盘计划楼号楼号套数套数面积（平方米）面积（平方米）7#7#8888837983798#8#888883798379合计合计1761761675816758楼号楼号套数套数面积（平方米）面积（平方米）13#13#17617616759167599#9#1321321663116631合计合计3083083339033390二期：二期：二期：二期：二期：二期：三期：三期：三期：三期：三期：三期：楼号楼号套数套数面积（平方米）面积（平方米）4#4#13213211685116855#5#8888837983796#6#888883798379合计合计3083082844328443理由：该组楼座因拆迁问题，工程进度稍慢，因此最后推出。由于此时已进入销售淡季，而且推出产品相对弱势，但搭配3#楼王推出，对市场产生较大冲击，提升人气。可将1、2号楼部分产品以特价方式进行大力促销。第三阶段推盘计划第三阶段推盘计划五期：五期：五期：五期：五期：五期：四期：四期：四期：四期：四期：四期：楼号楼号套数套数面积（平方米）面积（平方米） 1# 1#8888779077902#2#13213212569125693#3#1321321663116631合计合计3523523699036990二期二期二期二期四期四期四期四期四期四期四期四期五期五期五期五期三期三期三期三期一期一期一期一期二期二期二期二期二期二期二期二期出货控制出货控制5358535853585358元元元元/ / / /(1(1(1(1、2 2 2 2号楼号楼号楼号楼5158 5158 5158 5158 元元元元/ / / /) ) ) )5158515851585158元元元元/ / / /4958495849584958元元元元/ / / /均均均均价价价价五期五期五期五期四期四期四期四期三期三期三期三期二期二期二期二期一期一期一期一期周周周周期期期期308308308308套套套套352352352352套套套套176176176176套套套套308308308308套套套套352352352352套套套套销售销售销售销售套数套数套数套数3.73.73.73.7万万万万24.8%24.8%24.8%24.8%2009.1.1-3.312009.1.1-3.312009.1.1-3.312009.1.1-3.313.343.343.343.34万万万万22.4%22.4%22.4%22.4%2008.9.3-10.312008.9.3-10.312008.9.3-10.312008.9.3-10.313.463.463.463.46亿元亿元亿元亿元2.842.842.842.84万万万万19.1%19.1%19.1%19.1%2009.4.12009.4.12009.4.12009.4.15.35.35.35.3第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段2.622.622.622.62亿元亿元亿元亿元1.681.681.681.68万万万万11.2%11.2%11.2%11.2%2008.11.12008.11.12008.11.12008.11.112.3012.3012.3012.30第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段1.661.661.661.66亿元亿元亿元亿元3.353.353.353.35万万万万22.5%22.5%22.5%22.5%2008.9.1-9.32008.9.1-9.32008.9.1-9.32008.9.1-9.3第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段回回回回款款款款销售销售销售销售面积面积面积面积出货出货出货出货比例比例比例比例出货出货出货出货日期日期日期日期阶阶阶阶段段段段5258525852585258元元元元/ / / /蓄水计划蓄水计划开盘头三天销售目标：实现销售开盘头三天销售目标：实现销售开盘头三天销售目标：实现销售开盘头三天销售目标：实现销售300300300300套，回笼资金约套，回笼资金约套，回笼资金约套，回笼资金约1.41.41.41.4亿亿亿亿 借助恒大会会员招募进行客户意向登记借助恒大会会员招募进行客户意向登记借助恒大会会员招募进行客户意向登记借助恒大会会员招募进行客户意向登记借助恒大会会员招募进行客户意向登记借助恒大会会员招募进行客户意向登记 金卡会员交金卡会员交金卡会员交金卡会员交金卡会员交金卡会员交500050005000500050005000元入会费，可享受购房积分优惠并冲抵元入会费，可享受购房积分优惠并冲抵元入会费，可享受购房积分优惠并冲抵元入会费，可享受购房积分优惠并冲抵元入会费，可享受购房积分优惠并冲抵元入会费，可享受购房积分优惠并冲抵100001000010000100001000010000元房费，同元房费，同元房费，同元房费，同元房费，同元房费，同 时按时按时按时按时按时按100100100100100100元元元元元元/ / / /天获得成长购房款冲抵房费。天获得成长购房款冲抵房费。天获得成长购房款冲抵房费。天获得成长购房款冲抵房费。天获得成长购房款冲抵房费。天获得成长购房款冲抵房费。 银卡会员免费入会，若购房只享受积分优惠。银卡会员免费入会，若购房只享受积分优惠。银卡会员免费入会，若购房只享受积分优惠。银卡会员免费入会，若购房只享受积分优惠。银卡会员免费入会，若购房只享受积分优惠。银卡会员免费入会，若购房只享受积分优惠。08.8.08.8.月月初初08.9.108.9.1蓄金卡蓄金卡800800张张银卡银卡12001200张张蓄金卡蓄金卡10001000张张银卡银卡18001800张张市区外展场开放市区外展场开放豪装品牌发布会豪装品牌发布会开开 盘盘08.7.108.7.1第八部分第八部分 销售现场建设方案销售现场建设方案 综合楼正处于小区入口处，位置优越，便于接待工作开展；综合楼正处于小区入口处，位置优越，便于接待工作开展； 综合楼后连接人工泳池，后面正对小区人工湖，观感良好；综合楼后连接人工泳池，后面正对小区人工湖，观感良好； 综合楼一层面积适中，可完全满足售楼部场地需求，且空间布局便于规划；综合楼一层面积适中，可完全满足售楼部场地需求，且空间布局便于规划； 综合楼处于小区一期用地范围内，较少拆迁，工期可满足销售需要；综合楼处于小区一期用地范围内，较少拆迁，工期可满足销售需要； 综合楼外观金碧辉煌，内部宽敞大气，可以提升客户对楼盘的印象分。综合楼外观金碧辉煌，内部宽敞大气，可以提升客户对楼盘的印象分。售楼中心选址售楼中心选址售楼中心建议设置在售楼中心建议设置在售楼中心建议设置在售楼中心建议设置在售楼中心建议设置在售楼中心建议设置在 综合楼一层综合楼一层综合楼一层综合楼一层综合楼一层综合楼一层 ，总建筑面积约，总建筑面积约，总建筑面积约，总建筑面积约，总建筑面积约，总建筑面积约 1662 1662 1662 1662 1662 1662 平方米平方米平方米平方米平方米平方米 。售楼中心分区售楼中心分区销售中心功能分区销售中心功能分区销售中心功能分区销售中心功能分区功能区功能区具体分布具体分布面积（面积（）形象展示区恒大企业形象展示区100形象背景板及接待前台25销售接待区模型展示区115洽谈区340销控展板区8温馨提示区8签约区/银行办公区17视听室56酒吧区22VIP贵宾室48现场办公区经理室26财务室34会议室25销售内勤办公室25储物室18更衣室15合计：合计： 924 924 平方米平方米看楼车辆临时停放区免费看楼大巴停放点4296平米（可供停放120辆车左右）客户看楼车辆停放点销售中心示意销售中心示意样板房选址样板房选址产品类型产品类型栋号栋号单元号单元号户户 型型建筑面积（建筑面积（）装修标准装修标准（元（元/ /）软装修标准软装修标准（元（元/ /）占总户型占总户型百分比百分比小高层洋房小高层洋房10-2-3A10-2-3A三房二厅三房二厅115.52115.52100010007.13%7.13%10-2-3B10-2-3B三房二厅三房二厅115.52115.52100010007.13%7.13%10-2-3C10-2-3C二房二厅二房二厅76.7276.721000100010.73%10.73%10-2-3D10-2-3D二房二厅二房二厅76.7276.721000100010.73%10.73%合计合计35.72%35.72% 1010栋楼户型涵盖二房和三房，可在一个楼盘展示所有户型；栋楼户型涵盖二房和三房，可在一个楼盘展示所有户型； 10 10栋位置优越，前面隔湖与售楼部相对，后面映衬群山起伏；栋位置优越，前面隔湖与售楼部相对，后面映衬群山起伏； 10 10栋工期建设可满足销售时间需求；（栋工期建设可满足销售时间需求；（3 3栋受拆迁影响较大）栋受拆迁影响较大） 依工程进度推测，开盘时依工程进度推测，开盘时1010栋前后花园均已完善，现场销售环境独具优势。栋前后花园均已完善，现场销售环境独具优势。销售现场示意销售现场示意第九部分第九部分 营销费用预算营销费用预算 见附表：见附表：见附表：见附表：贵阳恒大绿洲贵阳恒大绿洲贵阳恒大绿洲贵阳恒大绿洲20082008年营销费用计划表年营销费用计划表年营销费用计划表年营销费用计划表第十部分第十部分 媒体投放排期计划媒体投放排期计划见附表：见附表：见附表：见附表：贵阳恒大绿洲贵阳恒大绿洲贵阳恒大绿洲贵阳恒大绿洲20082008年媒体投放排期计划表年媒体投放排期计划表年媒体投放排期计划表年媒体投放排期计划表第十一部分第十一部分 平面表现赏析平面表现赏析THANK YOU!谢谢 谢谢