天津迎宾广场项目定位天津迎宾广场项目定位论证及物业发展建议论证及物业发展建议本报告是严格保密的。今日汇报议程今日汇报议程项目进展汇报项目进展汇报项目研究的前提和基础项目研究的内容及目标公寓定位论证写字楼定位论证商业市场状况及案例研究物业发展建议与经济测算2本报告是严格保密的。本项目的研究从天津房地产市场的竞争状况入手，根据已有本项目的研究从天津房地产市场的竞争状况入手，根据已有楼体的结构特征，提出本项目的发展建议和营销战略楼体的结构特征，提出本项目的发展建议和营销战略第一阶段（中期）项目定位论证及物业发展建议第一阶段（终期）提交终稿2005/10/082005/11/4第二阶段营销战略工作工作最终成果最终成果区域宏观经济背景研究天津市房地产市场调研项目周边资源及配套状况调研北京市奢侈品商业调研北京市典型酒店式公寓调研项目的经济测算本项目发展方向的初步论证项目的产品定位和商业业态定位 （中稿）提交整体报告（终稿） 根据客户建议深化研究，完善报告2005/11/15至今工作3本报告是严格保密的。项目前期基础调研工作项目前期基础调研工作工作内容工作内容收集的数据收集的数据进行的访谈进行的访谈进行的分析进行的分析项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化项目周边及地块勘察天津市宏观经济情况天津市房地产市场状况北京典型酒店式公寓户 型配比及服务内容地块解析和界定写字楼市场竞争分析酒店式公寓市场竞争分析公寓户型面积分析区域市场情况（写字楼项目10个，酒店式公寓楼盘8个，酒店10个，高档住宅6个）北京、上海、天津奢侈品商场研究地产专业人士11位 房产销售人员10位酒店长包房客户访谈公寓销售人员访谈公寓客户访谈目标市场竞争性供给分析项目整体实现机会点分析高档商业规模，布局以及品牌搭配组合研究案例借鉴地块价值分析的结果项目原有定位论证户型调整方案商业经营面积，店面数量，推荐品牌4本报告是严格保密的。今日汇报议程今日汇报议程项目进展汇报项目研究的前提和基础项目研究的前提和基础项目研究的内容及目标公寓定位论证写字楼定位论证商业市场状况及案例研究物业发展建议5本报告是严格保密的。项目原定位为城市综合体：酒店公寓写项目原定位为城市综合体：酒店公寓写字楼商业字楼商业u公寓楼总建筑面积为4.4万平米，其中公寓部分2.1万m2；写字楼部分1.7万m2；商业部分0.3万m2u酒店总建筑面积约4.1万m2.u综合体各部分，以在业态上互为补充，在形象和档次上以互为提升为基本原则写字楼写字楼商业商业公寓公寓酒店酒店6本报告是严格保密的。而且，在此定位基础上的楼体框架已经而且，在此定位基础上的楼体框架已经基本落成，这是我们研究的前提和基础基本落成，这是我们研究的前提和基础u两栋楼均已经封顶，其中一栋已有外装修。u两栋楼之间的中心广场尚未动工，现为平地。u公寓楼A区写字楼部分层高3.6m，B区公寓部分层高3m，C区商业部分层高5.1米公寓写字楼商业公寓写字楼商业中心广场中心广场酒店酒店7本报告是严格保密的。今日汇报议程今日汇报议程项目进展汇报项目研究的前提和基础项目研究的内容及目标项目研究的内容及目标公寓定位论证写字楼定位论证商业市场状况及案例研究物业发展建议8本报告是严格保密的。本项目需要对综合体中的各类物业进行本项目需要对综合体中的各类物业进行论证，并提出相应的物业发展建议论证，并提出相应的物业发展建议已定事实：已定事实：酒店：酒店为自营物业，且定位为顶级酒店商业：LV及其代理的十余个品牌已有入驻意向， 需求面积在1000m2左右研究内容：研究内容：公寓定位的市场论证写字楼定位的市场论证商业规模以及布局物业发展建议9本报告是严格保密的。本项的目标是在保证一定收益的基础上，本项的目标是在保证一定收益的基础上，打造出地标形象打造出地标形象在财务上在财务上: :公寓均价1.3万元/平方米；写字楼均价1.1万元/平方米；商业均价2.4万元/平方米（可持有）；销售额实现5亿元在形象上在形象上:以成功的姿态面世，打造成区域地标10本报告是严格保密的。今日汇报议程今日汇报议程项目进展汇报项目研究的前提和基础项目研究的内容及目标公寓定位论证公寓定位论证写字楼定位论证商业市场状况及案例研究物业发展建议与经济测算11本报告是严格保密的。酒店式公寓市场扫描酒店式公寓市场扫描12本报告是严格保密的。市场分析着眼点市场分析着眼点1 1、已经入住的酒店式公寓状况、已经入住的酒店式公寓状况2 2、在售的酒店式公寓状况、在售的酒店式公寓状况3 3、未来竞争状况分析、未来竞争状况分析13本报告是严格保密的。已经入住的酒店式公寓主要集聚在小白已经入住的酒店式公寓主要集聚在小白楼楼CBDCBD片区和友谊路片区片区和友谊路片区u小白楼CBD片区是天津市高档写字集聚区，商务氛围浓；同时也是高档酒店的聚集区，涉外氛围浓。u友谊路片区是天津市建设中的金融街，同时也是天津市高档酒店最聚集的区域，是外籍人士重要居住和活动地。小白楼小白楼CBDCBD片区片区友谊路片区友谊路片区14本报告是严格保密的。已经入住的酒店式公寓供应量少，在市已经入住的酒店式公寓供应量少，在市场上供不应求场上供不应求名名 称称房间总套数房间总套数出租状况出租状况泰达国际会馆65套出租率90%以上利顺德大厦85套现无房喜来登65套出租率在95%以上国际大厦110套现无房奥林匹克大厦169套现无房滨江万丽48套95%以上金皇大厦55套出租率70%左右凯旋门大厦200套左右90%以上总计约800套15本报告是严格保密的。市场的紧缺使得酒店式公寓的租金偏高市场的紧缺使得酒店式公寓的租金偏高u北京国贸公寓的租金约为33美金/平米月名名 称称租租 金金泰达国际会馆两室147平米，3.2-3.8万元/月三室185 平米，4-4.8万元/月约26-32美金/平米月利顺德大厦1室70平米，600元/天，2室90平米，700元/天约28-31美金/平米月喜来登1室75平2800美金/月约37美金/平米月奥林匹克大厦2室130平米，1200元/天约34美金/平米月金皇大厦1室90平米，1.8万元/月2室120平米，2.5万元/月约24-30美金/平米月美金/平方米月1156酒店与公寓差价比较分析数据来源：世联访谈，世联分析16本报告是严格保密的。 名名 称称客户特征客户特征泰达国际会馆主要为大型跨国公司的高层管理人士等外籍商务客人，日本、欧美人士居多，部分港台客人利顺德大厦客户大多为在津大型外资企业的高级职员，主要客群为日籍人士。喜来登欧美客人为主日韩客人为辅奥林匹克大厦客户大多为在津大型外资企业的高级职员，主要客群为日籍人士。金皇大厦客户多为在津大型外资企业中高层管理者，以日籍人士居多公寓多为涉外公寓，客户以外企中高层管理公寓多为涉外公寓，客户以外企中高层管理人士为主人士为主u这些外企的中高层管理人员，如总监，总经理等，被外派到天津短则3-5个月，长则3-5年u他们一般不会购买住房，公司提供津贴租房，津贴水平多在2000-4000美金/月u多数带家属，部分家庭有小孩儿17本报告是严格保密的。客户的家庭结构和津贴水平决定了市场客户的家庭结构和津贴水平决定了市场上产品的户型以上产品的户型以1 1居和居和2 2居为主居为主在租公寓的户型特征： 市场上在租的公寓户型多以60-80平米以内的1居，和90-130平米的两居为主，平层布局以大通廊式为主。名名 称称主力户型主力户型泰达国际会馆2室147平方米；3室185 平米利顺德大厦1室58-77平方米；2室85-150平方米喜来登1室56-85平方米；2室80-120平方米奥林匹克大厦1室65-85平方米；2室116-152平方米凯旋门大厦2室138平方米滨江万丽1室75平方米，2室115-120平方米 国际大厦1室80-100平方米，2室110-140平方米金皇大厦1室50-70平方米；2室120平方米u户型多为1室1厅，或2室1厅，2室一定是有两个以上卫生间；两种户型都带有封闭式厨房和全套电磁式厨具。u津贴为2000-4000美金/月租金按30美金/平方米月计算可租公寓面积为：65-135平方米。18本报告是严格保密的。客户多选择服务完备的高档公寓以保障一定客户多选择服务完备的高档公寓以保障一定的生活品质的生活品质名名 称称服务服务标准标准酒店管理公司酒店管理公司泰达国际会馆五星泰达国际酒店有限公司，与酒店统一管理利顺德大厦四星天津市旅游（控股）集团有限公司，与酒店统一管理喜来登五星天津市旅游（控股）集团有限公司，与酒店统一管理国际大厦天津国际大厦有限公司奥林匹克大厦四星新加坡雅诗阁集团滨江万丽四星美国万豪国际酒店管理集团，与酒店统一管理金皇大厦五星中国旅游集团饭店管理公司，与酒店统一管理凯旋门大厦凯旋门物业 u这些公寓多和高星级酒店结合在一起，通过国际知名酒店管理公司统一管理，以保障公寓客户能享受到完备的服务，这些公寓属于天津市场上的高端公寓。u这类外籍客户对生活的品质和舒适度要求较高，而对通勤距离要求较低，车程在1小时之内即可接受19本报告是严格保密的。已经入住的酒店式公寓市场小结已经入住的酒店式公寓市场小结1、已经入住的酒店式公寓多为高档涉外公寓2、这类酒店式公寓依托于具有浓厚涉外氛围的区域4、公寓的目标客户是大型跨国企业及外资企业的中高层管理人士，以外籍人士居多。3、涉外公寓在市场上供不应求，租金水平高。20本报告是严格保密的。市场分析着眼点市场分析着眼点1 1、已经入住的酒店式公寓状况、已经入住的酒店式公寓状况2 2、在售的酒店式公寓状况、在售的酒店式公寓状况3 3、未来竞争状况分析、未来竞争状况分析21本报告是严格保密的。在售的酒店式公寓项目多分布在写字楼在售的酒店式公寓项目多分布在写字楼集聚区或地铁沿线集聚区或地铁沿线u南京路和小白楼片区是天津市写字楼最聚集的区域，商务氛围浓。u建设中的地铁2号线拉近了非常公馆等项目与周边的距离，缩小了城市的空间尺寸。非常公馆非常公馆焕日线焕日线海河之子海河之子时代奥城时代奥城信达广场信达广场诚基中心诚基中心22本报告是严格保密的。新增酒店式公寓的供应量较大，各项目依新增酒店式公寓的供应量较大，各项目依托不同的资源，整体销售状况普遍较好托不同的资源，整体销售状况普遍较好项目名称项目名称价格价格房间数量房间数量开盘时间开盘时间销售状况销售状况信达广场100 多套只租不售时代奥城9300元/平米800多套2005年8月100多套/月海河之子9200元/平米140套2004年6月已售磬诚基中心7000元/平米540多套2005年9月销售约70%；已封盘，下次开盘价格7500焕日线6600元/平米270套2005年5月已售出50%非常公馆6500元/平米361套2005年8月已售出40-50%总计约2200套注解：赛顿中心既不提供酒店式服务又不提供精装修，实际是打着酒店式公寓招牌的城市高档住宅，所以未计算在内23本报告是严格保密的。海河之子海河之子依托于依托于CBD核心商务区核心商务区位置位置和平区海河沿岸，天津市金融集中区发展商发展商 天津海贸物业发展有限公司项目概况项目概况产品形式精装修酒店式公寓建筑面积共5.2万总套数共140套配套五星级酒店，写字楼，轻轨，地铁开盘时间开盘时间2005年9月24日销售速度销售速度全部售完主力户型主力户型70-80平方米均价均价9200元/平米主力客户主力客户全部为投资客项目特点项目特点一次性付款；业主自动成为“海河会”成员 项目评价项目评价客户购房时需与开发商签定5年的包租合同。租金低于市场同类价格。 海河之子海河之子24本报告是严格保密的。诚基中心诚基中心依托于依托于CBD核心商务区核心商务区位置位置和平区贵州路与成都道的交汇口开发商开发商 泰瑞房地产开发有限公司项目概况项目概况产品形式1-10层五星级酒店，11-41层酒店式公寓建筑面积将近30万平米总套数540多套配套五星级酒店，购物商场，超市，会所开盘时间开盘时间2005年9月24日销售速度销售速度一期已售磬，二期近期开盘主力主力/ /热销热销户型户型60平方米左右均价均价7000元/平米主力客户主力客户投资客，主要是天津本地人；少量自住项目特点项目特点市中心，租赁市场被看好；酒店式的服务，宽敞的公共空间有吸引力项目评价项目评价低于客户预期价格入市，天津市场被普遍看好诚基中心诚基中心25本报告是严格保密的。 时代奥城时代奥城依托于奥体中心的商务氛依托于奥体中心的商务氛围围位置位置南开宾水西道与凌西道交口 开发商开发商 泰瑞房地产开发有限公司项目概况项目概况产品形式精装公寓总套数800多套配套购物商场，超市，会所开盘时间开盘时间2005年8月销售速度销售速度100多套/月主力主力/ /热销热销户型户型40平方米左右均价均价9300元/平米主力客户主力客户投资客；少量自住项目特点项目特点靠近奥体中心，未来升值潜力大，租赁市场被看好；时代奥城时代奥城26本报告是严格保密的。焕日线焕日线依托于城市捷运系统依托于城市捷运系统位置位置河东区东兴路与津塘公路交口东侧 开发商开发商天津宝利集团 项目概况项目概况产品形式高层公寓建筑面积3万平米总套数270套配套大面积绿地广场，书吧，音乐厅等开盘时间开盘时间2005年5月1日销售速度销售速度40-50套/月主力户型主力户型40平米左右均价均价6600元/平方米主力客户主力客户投资客主要是天津本地人，主要租给塘沽的上班族项目特点项目特点城市边缘，距城铁站15分钟项目评价项目评价开发商承诺5年返租75000元，5年后可以代租焕日线焕日线27本报告是严格保密的。非常公馆非常公馆依托于城市捷运系统依托于城市捷运系统位置位置河东新开路与华昌大街交口西南角开发商开发商天津市协泰置业发展有限公司 项目概况项目概况产品形式精装公寓总套数361套配套沃尔玛超市、华润超市、国美电器、嘉华国际商业中心开盘时间开盘时间2005年8月销售速度销售速度40-50%主力户型主力户型40平米左右均价均价6500元/平方米主力客户主力客户以投资客为主项目特点项目特点地铁2号线分站，距天津站1.3公里，出行方便项目评价项目评价不反租，可代租非常公馆非常公馆28本报告是严格保密的。各项目依托的资不同可实现的销售价格各项目依托的资不同可实现的销售价格和销售速度也就不同和销售速度也就不同1、依托于核心商务区与依托于城市捷运系统的项目相比 实现的售价高实现的售价高。2、依托于核心商务区与依托于城市捷运系统的项目相比 销售速度快销售速度快。29本报告是严格保密的。终端使用者的价格承受力和工作特征决终端使用者的价格承受力和工作特征决定了选择公寓的价值取向定了选择公寓的价值取向项目名称项目名称项目终端客户定位项目终端客户定位信达广场CBD核心商务区内工作的高层管理人员，高级技术人员，以及国内外大型企业的中高层管理人员等诚基中心位于南京路沿线，客户定位于在小白楼CBD区域的企业管理人员，高级白领，小企业主，附近重点中学的学生家属等海河之子在本项目或周边写字办公的高级白领，或商住一体的写字间等。时代奥城靠近奥体中心，目标客户定位为商住两用的写字间，或奥体中心带来的商务客流，以及高级白领等焕日线位于地铁沿线，目标客户定位于在塘沽工作，希望生活在市区管理人员及高级白领等非常公馆地铁入口位于项目楼体的底层，目标客户为商住两用的写字间，或附近工作的高级白领等u价格承受能力：90%的客户在1500美金/月以内u价值取向：1、价格2 、距离(工作生活的便利性)3 、舒适性30本报告是严格保密的。客户的定位决定了产品需要提供一定的服务，客户的定位决定了产品需要提供一定的服务，同时价格承受力决定了所需服务的水平同时价格承受力决定了所需服务的水平产品形式产品形式经营管理方式经营管理方式信达广场9-36层写字楼37-46酒店式公寓只租不售，物业管理：天津天孚物业管理公司海河之子高层，五星级酒店附带型精装修公寓5年包租，与酒店统一管理，英国博美廷酒店管理公司时代奥城精装高层酒店式公寓不包租，可代租，仲量联行提供公寓物业服务诚基中心1-10层五星级酒店，11-41层酒店式公寓不包租，不代租，与酒店统一管理焕日线精装高层酒店式公寓开发商承诺5年返租75000元，5年后可以代租非常公寓精装公寓不包租，可代租，国康物业管理公司u在服务上，公寓的物业多数通过物业管理公司管理，服务水平很难和知名酒店管理公司媲美。但对于此类物业是合适的。31本报告是严格保密的。终端客户的支付力和价值取向决定了产终端客户的支付力和价值取向决定了产品以小户型为主品以小户型为主项目名称项目名称主力户型主力户型客户客户诚基中心60平方米左右投资客，主要是天津本地人；少量自住海河之子70-80平方米全部为投资客，有部分海归派焕日线40平米左右，部分86办公户型投资客主要是天津本地人信达广场2居100-200平米只租不售，12月底入住时代奥城40平米投资客，主要为天津本地人在租公寓的户型： 市场上在售的酒店式公寓以40-60平米的小户型为主，利用人们对酒店式公寓普遍看好的心态和旺盛的投资需求，主打投资客，再出租给终端消费者。u此类公寓多属于过渡性住宅，或临时性住宅，或中小型企业创业的起跑点。32本报告是严格保密的。在售酒店式公寓市场小结在售酒店式公寓市场小结1、在售中的酒店式公寓多为中档服务式公寓2、这类酒店式公寓依托于办公集聚区或城市捷运系统4、公寓的终端客户为注重工作生活便捷的高级白领，企业中高层管理人员等3、中档公寓在市场上供应量大，但销售状况好。33本报告是严格保密的。市场分析着眼点市场分析着眼点1 1、已经入住的酒店式公寓状况、已经入住的酒店式公寓状况2 2、在售的酒店式公寓状况、在售的酒店式公寓状况3 3、未来市场状况分析、未来市场状况分析34本报告是严格保密的。随着城市建设步伐的加快，高星级酒店和大体量综合体随着城市建设步伐的加快，高星级酒店和大体量综合体项目相继推出，公寓供应量将持续高涨，未来竞争趋于项目相继推出，公寓供应量将持续高涨，未来竞争趋于激烈激烈15372684本案本案编编号号项目名称项目名称业态形式业态形式项目总项目总规模规模项目项目状态状态1 1天城大厦五星级酒店4万定位中2 2未定办公,公寓,商业12万投标中3 3营口道项目商业，办公，公寓26.4万定位中4 4人才大厦商业，办公，公寓13万投标中5 5信达广场旁五星级酒店未知定位中6 6南站CBD办公，酒店，公寓，住宅100万规划中7 7海河水上运动世界办公，酒店，公寓，住宅79万定位中8 8国际金融中心商业，公寓，办公13万定位中9 9天津中心办公，公寓8万规划中9资料来源：世联访谈35本报告是严格保密的。本项目所在地为城市建成区，未来土地本项目所在地为城市建成区，未来土地供应量少，短期没有新项目推出供应量少，短期没有新项目推出u在过去3年中本项目所在区域推出的具有居住性质的物业只有凤凰城一个项目。u从未来看，短期内本项目所在区域不会有新项目推出，使得本项目在地段上极具稀缺性。36本报告是严格保密的。价格价格天津市酒店式公寓总量偏小，近期供天津市酒店式公寓总量偏小，近期供应量对租金冲击不大，远期价格将趋于合理应量对租金冲击不大，远期价格将趋于合理北京北京上海上海天津天津已入驻项目数量6580不足20房间数60000套9000套不足1000套常驻外籍人口数700004500013000人口住房比1.7人/套5人/套13人/套人均拥有住房量（间/人）数据来源：世联数据库，世联分析37本报告是严格保密的。未来供应市场小结未来供应市场小结1、未来供应比较分散，或依托商务或自造酒店资源。2、未来供应量比较大，但入市时间较晚，多在2-3 年以后。3、本项目具有稀缺性，周边短期不会有新项目推出。38本报告是严格保密的。酒店式公寓市场存在两大机会点酒店式公寓市场存在两大机会点机会点机会点1 1：高档涉外公寓：高档涉外公寓区位区位小白楼CBD片区 ； 友谊路片区客户客户在开发区或市内大型外资企业的中高层管理人员以外籍人士居多产品产品高品质的酒店式服务、舒适的户型，齐全的娱乐配套机会点机会点2 2：中档服务式公寓：中档服务式公寓区位区位奥体中心 ； 地铁沿线 ；小白楼CBD区域客户客户注重工作生活便利的高级白领阶层，企业中层管理人员等产品产品一定酒店式服务，小户型，齐全的城市配套各各机机会会点点特特征征公寓类型高档涉外公寓写楼聚集城市捷运系统价值取向舒适性高便利性高中依托资源涉外氛围强中档公寓普通公寓物业管理国际知名酒店管理公司知名物业管理公司普通物业管理公司租金水平高中低代表项目利顺德大厦海河之子焕日线典型客户开发区某外企老总南京路某企业部门经理塘沽某企业车间主任39本报告是严格保密的。项目本体条件分析项目本体条件分析40本报告是严格保密的。在区位上，本项目所在区域是在天津打在区位上，本项目所在区域是在天津打造涉外酒店式公寓最优越的地段造涉外酒店式公寓最优越的地段1、高档酒店云集。天津市4星级以上酒店共18家，其中13家位于市区。而市区近一半的 4星级以上酒店聚集在项目所在区域。2、涉外氛围浓厚。酒店带来了欧美日韩等客户外籍人士的聚集，本区域逐渐成为外籍商务人士居住和活动的主要场所、崛起中的金融街商务区。从天津市有关规划部门获悉，位于河西区的友谊路将被打造“包装”成天津的“华尔街”，成为集金融、商务、涉外、会展于一体的高档金融服务区，由此成为天津市崭新的城市中心41本报告是严格保密的。从项目本体看，本项目具备了打造天津标杆从项目本体看，本项目具备了打造天津标杆性酒店式公寓的先天条件性酒店式公寓的先天条件本项目自带的高星级酒店：作为本项目综合业态的一部分天津市顶级酒店，可以大大提升本项目酒店式公寓的品质。如公寓客户可以享受到世界顶级酒店管理公司带来的先进服务理念以及五星酒店同等的服务内容本项目自带的高档商业：由等世界顶级品牌组成的高档商业，能进一步提高公寓的形象，使本区域成为天津最富价值的金三角区景观资源优越项目西临卫津河，北望天塔湖。项目周边有水上公园、展览馆、银河公园、天津博物馆、天津乐园等众多景观资源城市配套齐全项目所在地为城市成熟区，周边教育、医疗、休闲娱乐等配套齐全区域认知度好的高尚区本区域是市民眼中的高尚地区交通便利：项目紧邻紫金山路，北接中环，南通快速路，交通便捷，通达性极佳能够满足居住需求能够满足居住需求可以塑造标杆身份可以塑造标杆身份42本报告是严格保密的。本项目定位酒店式公寓本项目定位酒店式公寓SWOTSWOT分析分析SWOTSWOT分析分析优势优势劣势劣势1.1.1.1.项目所在地有浓厚的涉外氛围项目所在地有浓厚的涉外氛围项目所在地有浓厚的涉外氛围项目所在地有浓厚的涉外氛围2.2.2.2.大量酒店的商务客户大量酒店的商务客户大量酒店的商务客户大量酒店的商务客户3.3.3.3.高档商业与高品质酒店的标杆效应高档商业与高品质酒店的标杆效应高档商业与高品质酒店的标杆效应高档商业与高品质酒店的标杆效应4.4.4.4.景观资源优越，配套齐全景观资源优越，配套齐全景观资源优越，配套齐全景观资源优越，配套齐全1.1.1.1.项目体量小项目体量小项目体量小项目体量小2.2.2.2.不在核心商务区内不在核心商务区内不在核心商务区内不在核心商务区内3.3.3.3.楼体结构已成型，难改造楼体结构已成型，难改造楼体结构已成型，难改造楼体结构已成型，难改造机会机会威胁威胁1.1.1.1.高档涉外酒店式公寓依托于涉外氛高档涉外酒店式公寓依托于涉外氛高档涉外酒店式公寓依托于涉外氛高档涉外酒店式公寓依托于涉外氛围的区域，实现的租金高围的区域，实现的租金高围的区域，实现的租金高围的区域，实现的租金高2.2.2.2.高档酒店式公寓供应量少在市场上高档酒店式公寓供应量少在市场上高档酒店式公寓供应量少在市场上高档酒店式公寓供应量少在市场上供不应求供不应求供不应求供不应求3.3.3.3.在售的公寓依托不同的资源均实现在售的公寓依托不同的资源均实现在售的公寓依托不同的资源均实现在售的公寓依托不同的资源均实现了不同程度的热销了不同程度的热销了不同程度的热销了不同程度的热销1.1.1.1.成体量的大型综合体物业推出使得公成体量的大型综合体物业推出使得公成体量的大型综合体物业推出使得公成体量的大型综合体物业推出使得公寓的供应量大增寓的供应量大增寓的供应量大增寓的供应量大增2.2.2.2.同时，高档酒店附带公寓数量的增加同时，高档酒店附带公寓数量的增加同时，高档酒店附带公寓数量的增加同时，高档酒店附带公寓数量的增加会使得高档公寓市场的竞争趋于激烈会使得高档公寓市场的竞争趋于激烈会使得高档公寓市场的竞争趋于激烈会使得高档公寓市场的竞争趋于激烈充分挖掘项目价值充分挖掘项目价值与客户目标的基础与客户目标的基础上，上，定位定位高档涉外高档涉外酒店式公寓酒店式公寓有市场有市场支撑支撑43本报告是严格保密的。本项目酒店式公寓发展策略本项目酒店式公寓发展策略策略1、立足本区域成熟强势涉外资源，打造高档涉外酒店式 公寓，避免与市场上中档公寓之间的竞争。策略2、抓住机遇抢先入市，避开与后期出现的项目之间 产生激烈竞争。44本报告是严格保密的。酒店式公寓市场定位酒店式公寓市场定位 涉外的涉外的 顶级顶级 酒店式公酒店式公寓寓涉外的涉外的以外企中高层管理人员为客户以外企中高层管理人员为客户顶级顶级 地段顶级，产品顶级，服务顶级地段顶级，产品顶级，服务顶级酒店式公寓酒店式公寓提供五星级酒店式服务的公寓提供五星级酒店式服务的公寓45本报告是严格保密的。项目客户定位项目客户定位购买者购买者购买客户约80%为投资者，关注点：1、 升值潜力（回报率）2 、开发商的品牌（品牌风险）3 、未来市场的客户量（市场风险）购买客户约20%为自用，关注点：1、景观资源2 、舒适性3 、身份感46本报告是严格保密的。泰达的知名品牌以及市场上可实现的高额回报率泰达的知名品牌以及市场上可实现的高额回报率, ,是本项是本项目获得投资客户的关键因素目获得投资客户的关键因素根据租金反算售价：售价年租金X（1-空置率）X成本回收年限根据市场上酒店式公寓的租售状况：取租金为30美元/使用面积平方米月；房屋使用率为70；空置率为15；成本回收年限为10年；则售价（3 0X0.7 X 8 X 12） X（1-15）X10 17000元元/m2（ 北京58.3% 的项目售价在10000-15000元/m2）本项目酒店式公寓预期的销售价格为13000元元/平米平米；取租金为30美元/使用面积平方米月；空置率为15；物业管理费取在5元(在售物业最高水平)；房地产税为12%，则：投资回报率=(30*8*(1-12%)-5)*12 *(1-15%)/13000 =16%（通常投资回报率超过8%就属于较高的水平）公寓较高的实现价格和较高的投资回报率，当今天津市酒店式公寓市场火红的根本原因回报率（税后月租金物业管理费）12 （ 1-空置率 ）售价根据租金推算静态投资回报率：47本报告是严格保密的。项目客户定位项目客户定位终端使用者终端使用者目标客户重要客户偶得客户租户：大型跨国企业中高层管理人员租户：大型跨国企业中高层管理人员用于自住高收入人群用于自住高收入人群企业会所企业会所v来源：市内或者开发区企业的企业高层管理人员，基本处于社会的财富的最顶层，追求身份感。v来源：以第二产业为主的大型跨国企业，大中型外资企业中，住津的中高层高层管理人员。以外籍人士居多，以日籍居多，欧美港台次之，以及部分韩国人等v住房津贴：约70%-80客户津贴在2000-4000美金/月，约20的客户4000-6000美金/月，v来源：以企业的身份购买，购买后主要用于企业的会所或企业公关等用途。70%-80%15%-20%10%48本报告是严格保密的。工作地多在开发区工作地多在开发区u工作地点主要集中在开各开发区，尤其是泰达经济技术开发区和微电子（西青）工业区，少量在南京路沿线企业微电子（西青）工业区微电子（津南）工业区泰达经济技术开发区化学工业区西区逸仙科学工业园开发区开发区20042004年年GDPGDP企业数企业数外资企业外资企业微电子（西青）工业区83.8余亿元 570家12家500强企业泰达开发区530.22亿元 13500多家3800多家 数据来源：天津开发区投资网49本报告是严格保密的。居住特征居住特征韩籍客户u分布特征韩籍人士在天津市外籍人口中所占比例较高，居住特征有两点：1、群居现象明显。如立达公寓所在的水上公园片区，以及红堪公寓所在的万德庄大街区域，是天津市韩国人士比较集中的两个区域。客户以中小型私有企业主，企业中下层管理人士及高级技术人员等，多数津贴水平有限，难以成为本项目的目标客户群。2、散居。大中型企业的高层管理人员（每个企业约3-5人）津贴水平稍高，对居住品质要求也较高，多选择高档公寓居住。韩企的住房津贴普遍较低，高层管理人员的津贴水平一般都在2000-4000美金/月的水平，部分企业稍高于此水平u津贴水平高层管理人员年龄所在40多岁，家庭结构在2-3人，不足2人的家庭较少不足10。u家庭结构多选择市内距离社交圈较近的，有品质的高档公寓居住u居住倾向50本报告是严格保密的。居住特征居住特征日籍客户日籍客户u分布特征在市内没有明显的集聚区，分散在市内各高档酒店长包房和高档公寓中。市内已经入住的8个高档酒店式公寓均具有大量日籍客户。日籍客户的津贴水平比较高，中层管理人员（每个企业约7-8人）的津贴水平一般在2000-4000美金/月，高层管理人员（约3-5人）在4000-6000美金/月u津贴水平u家庭结构年龄在40岁左右居多，单人居住约占40%-50，住1室一般选择面积较大的房间。u居住倾向选择在市内配套齐全，休闲娱乐场所集中的地区居住；对安全性和舒适性要求高。51本报告是严格保密的。居住特征居住特征欧美及港台客户欧美及港台客户u分布特征相对于韩日籍客户，欧美客户在天津市数量相对少些，他们多选择有品牌的高档公寓居住，如利顺德大厦，滨江万丽，喜来登等，部分居住在开发区的格林园中层管理人员津贴一般在2000-4000美金/月，高层管理人员4000-6000美金/月，部分企业会更高。一般能享受2000美金/月津贴水平的人员在10人左右u津贴水平年龄多在40多岁，多考虑带家属，一般一个家庭有一个以上小孩；即使是两个人居住也不会选择1室，因为觉得不够用。u家庭结构u居住倾向追求品牌和舒适度多选择住有涉外氛围的高档公寓，或选择住别墅。52本报告是严格保密的。客户访谈纪要客户访谈纪要motorola motorola 公共关系部公共关系部 陈经理陈经理工作职位及津贴水平：moto居住于酒店式公寓的只有总监、总经理级的高层外籍管理人员，其总量只有10余位，目前居住于市内的奥林匹克大厦、碧岭温泉花园，其房补水平为20000元/月以上。其他级别人员因为补贴水平较低，几乎不居住酒店式公寓。家庭结构：中高层的年龄普遍在40岁上下，全部外籍。一般同居人口为夫妻2人或2-3个小孩，所以对于公寓的最小需求是两居，太太一般不从事工作为全职太太，小孩在天津的国际学校上学。公寓的选择：高层管理人员居住于市内、工作于开发区，因为有专车接送和经常出差，并不每天通勤，所以通勤时间成本不成问题。在选择公寓的时候一般会有代理公司进行推荐，居住客户也会个人提出一些意见，综合进行选择，客户最短的合同期在1年以上，客户选择最重要的是安全性，其次是酒店管理集团的品牌和设施，国际知名品牌如万豪、雅诗阁等会对客户的选择产生影响。53本报告是严格保密的。客户访谈纪要客户访谈纪要博爱中国膨化芯材博爱中国膨化芯材 刘小姐刘小姐 工作职位与津贴水平：公司租住公寓的高层外籍管理人员共3位，是公司的总经理、生产总监、财务总监；房补在2000美金-3000美金。家庭结构：年龄在40岁上下，家庭结构1+1或者1+1+n小孩，通常太太为全职太太；居住地选择：多选择居住高档公寓或别墅。最重要的是舒适和安全，生活设施的完善，交际圈，服务等。租赁行为由公司与专业租赁代理公司签订合同，承租面积要求至少在100平米以上，承租期至少一年起；最终居住者在选择上有建议权，但要符合公司的规定范围之内。54本报告是严格保密的。客户访谈客户访谈利顺德公寓租户利顺德公寓租户 宫本先生宫本先生工作特征：日本toyota汽车配套产品公司驻天津商社代表。来天津1年半，负责与日本方面的商贸联系，租住公寓的房租由公司负担。所租住的公寓兼有商住需求，日常有秘书负责收发传真和一些联系性的事情。也负责日本方面来天津短期公干的接待工作。生活状况：年龄40-45岁，日常工作压力不是很大，因为家眷不在天津，所以休闲时间喜欢找一些日本人聚集的地方活动，除非工作的需要，在天津的交际范围较小。居住地选择：租住在利顺德公寓，一室一厅。选择公寓最重要的是处于城市繁华区，配套齐全，服务好。55本报告是严格保密的。目标客户特征总结目标客户特征总结日籍约为40%-50%，欧美约为15%-20%，韩国人10%左右80以上为40岁左右，多带家属，70以上的家庭有小孩儿u居住时间：居住时间：短则3-5个月，长则3-5年u津贴水平：津贴水平：津贴在 2000-4000美金/月：约70%-80津贴在 4000-6000美金/月：20左右。u价值取向：价值取向：1、舒适性（齐全的配套和知名品牌提供的完备服务等）2、安全性3 、客户的同质性 4、工作的便捷性（距离工作地点近）u国籍：国籍：u家庭结构：家庭结构：u职业特征：职业特征：以上为企业中高层管理人员为主56本报告是严格保密的。天津酒店式公寓的客户以管理人员为主，天津酒店式公寓的客户以管理人员为主，与北京以高级技术人为主的客户不同与北京以高级技术人为主的客户不同u北京的产业结构以第三产业为主，公寓客户以高级技术人员为主u天津的产业结构以第二产业为主，公寓客户群以中高层管理人员为主北京公寓客户构成天津公寓客户构成57本报告是严格保密的。客户量客户量利用外资数量和新增外资项目数量利用外资数量和新增外资项目数量逐年高涨，会带来更多的外籍商务人群逐年高涨，会带来更多的外籍商务人群实际利用外资额迅速增长实际利用外资额迅速增长新批直接利用外资项目飙升新批直接利用外资项目飙升数据来源：天津统计公报，天津统计年鉴2005u截止到2004年底，来津投资的世界500强企业已有106106家家u2004年底，天津规模以上工业企业(年产品销售收入500万元以上)外资企业(含港澳台)共有13231323家家u每个企业中高层管理人员按照3-5人保守计算,则需要公寓：约4000700040007000套套58本报告是严格保密的。重要客户重要客户顶级财富阶层的自住需求顶级财富阶层的自住需求u市场上存在这样一批顶尖财富阶层，他们基本上处于社会财富的最顶层u追求身份感和舒适性，对景观资源等宜居性要求比较高u天津市区内真正的高档住宅比较少案例1：泰达会馆泰达会馆是地处中环富康路段的精装酒店式公寓，其中自住型公寓100多套。总价最低100多万一套。自住客户自主要为私营企业主和一些外国公司高级管理人员，如三星公司老总，家世界老总等。 案例2：凤凰城天津凤凰城地处河西区气象台路 ，为多层毛坯住宅。凤凰城全部房型采用大户型设计，一梯一户或一梯两户，主力户型150平米，共700多套。2003年开盘，一年售罄，均价达7000多元/平方米，总价达到 100多万以上。客户遍及整个天津市，以政府高级官员以及市内和开发区企业高管为主，多数一次购买2套以上，甚至出现一次性购买两层（4套），或整栋(8套)购买的现象。 价值取向(购买动因)身份感（追求真正好房子带来的尊贵感）地段的稀缺性（对稀缺资源的占有欲）景观资源（对城市中心区的宜居性和舒适性的追求）59本报告是严格保密的。北京案例分析北京案例分析国贸中心公寓国贸中心公寓项 目国贸中心公寓基本资料国贸中心是中国规模最大的综合性高档商务服务企业之一，地处北京中央商务区的核心地段，占地12公顷，总建筑面积56万m2，集办公、住宿、会议、展览、购物和娱乐等于一体。国贸公寓由国贸南公寓和国贸北公寓组成，楼高30层，共有401套房间。主要租客来自各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交使节，是公认的北京顶级豪华公寓。提供的服务提供一周免费两次清洁免费健身房其余国贸中心的配套设施全部是自费公寓面积配比及租金状况一居室：70.1平方米、91套、租金20000元/月二居室：99.02平方米、91套、租金26000元/月二居室：128.53平方米、91套、租金34000元/月三居室：158.50平方米、91套、租金43000元/月三居室：198.54平方米、14套、租金50000元/月四居室：227.55228.51平方米、21套、租金58000元/月豪华套房：276平方米、407平方米、共2套、租金面议客户分析主要租客来自各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交使节，几乎全是外籍人士，是公认的北京顶级豪华公寓。60本报告是严格保密的。北京案例分析北京案例分析嘉里中心公寓嘉里中心公寓项 目嘉里中心公寓基本资料嘉里中心位于国贸中心的正北面，它包括办公大楼、旅馆、公寓大楼和一个著名的俱乐部以及购物街。住宅部分由两座建筑-东楼和西楼组成，31层建筑大厦中的所有套房均面南，大玻璃窗，阳光十分充足。大空间的套房设计为你提供了高品质、舒适豪华的生活空间。 提供的服务免费享受设施齐全的俱乐部会所： 35米室内泳池，600平方米健身房及健美操室，2个室内网球场，桑拿浴及蒸汽浴房，按摩浴池，壁球室，及综合运动室部分客户享有早餐部分客户享有入户清洁（13次不等）公寓面积配比及租金状况一居室：100.46平方米，60多套，占总套数的24%，20000-27000元/月二居室：138.82平方米，60多套，占总套数的24%， 28000-36000元/月 二居室：167平方米，60多套，占总套数的24%，36000-45000元/月三居室：317.26平方米，60多套，占总套数的24%，90000元/月四居室：420.19平方米，4套，120000元/月五居室：452.46平方米，2套，130000元/月 五居室：525.93平方米，2套，140000元/月客户分析主要租客来自各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交使节，几乎全是外籍人士和香港人，是公认的北京顶级豪华公寓，客户群同国贸有重叠。61本报告是严格保密的。北京案例分析北京案例分析京广中心公寓京广中心公寓项 目国贸中心公寓基本资料京广中心是一座集五星级饭店，高级写字楼，豪华公寓为一 体的综合性大厦。大厦地上52层，地下3层。地上17层为公共区 域，设有各种风味的高级餐厅，宴会厅酒吧，商务中心及多处娱 乐，健身，美容美发，购物等场所；823层是拥有446套豪华客 房的京广新世界饭店；2538层为近两万平方米并可眺望都市景 色的高级写字楼；4052层是拥有247套不同开间的豪华公寓；而地下3层则是餐厅，娱乐场所和大型停车场。这座极富盛名的摩天大厦，可以说是一座立体的小型城市。 拥有466间客房，其中包括47套套房，房间不仅舒适豪华，功 能齐全，更可眺望到都市景观。 提供的服务免费打扫卫生；免费早餐；免费健身（有一个小泳池）。 公寓面积配比及租金状况一居室：52.1平方米，48套，占总套数20%，租金12000元/月一居室：60.9平方米，48套，占总套数20%，租金12000元/月一居室：61.6平方米，48套，占总套数10%，租金12000元/月一居室：59.6平方米，24套，占总套数10%，租金12000元/月一居室：69.5平方米，24套，占总套数10%，租金12000元/月一居室：67.6平方米，24套，占总套数10%，租金12000元/月二居室：102.9平方米，24套，占总套数10%，租金21000元/月二居室：104.3平方米，24套，占总套数10%，租金21000元/月三居室：极少量，租金大约在40000元/月客户分析香港客户占总数的22%左右，客户主要是电信、贸易、航空等的老总和私企业主，客户一般会选择长期租赁；日本客户占总数的33%左右，客户主要是个大公司的老总（如北京游乐园大老板），在京广办公楼办公的日本企业老总，客户一般选择长期租赁；欧美客户占总数的22%左右，客户主要以保洁、西门子、埃森哲等公司的中层管理人员，客户一般选择中短期租赁；中国客户占总数的22%左右，客户主要以生意人、演艺圈的人为主，客户一般选择短期租赁 。62本报告是严格保密的。北京案例分析北京案例分析东方豪庭公寓东方豪庭公寓 项 目东方豪庭公寓基本资料“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。全属美轮美奂的豪华公寓，公寓共有611套，能提供 东方君悦大酒店所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务 。毗邻王府井-北京最大的商业中心，各种配套设施非常齐备。周边有便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。 提供的服务提供一周免费三次清洁每间房屋提供一人免费俱乐部会员资格（游泳、健身、桑拿）公寓面积配比及租金状况一居室：80-85平方米、共计330套，占到总数的54%，租金2200美金/月二居室：103-163平方米、共计246套，占到总数的40.%，租金2500-4200美金/月三居室：165-205平方米、少量，租金5300-5500美金/月四居室：270平方米、少量，租金9000美金/月三居室四居室一共加起来35套，占到总数的6%以上租金包括物业管理、供暖、会所、宽带、卫星电视 客户分析主要租客来自各大跨国公司的中高级管理人员，以外籍人士居多。主要租客如：sony、丰田、柯达、摩根斯坦利、大通、可口可乐、三菱、北电网络、摩托罗拉、诺基亚等公司的高管。63本报告是严格保密的。今日汇报议程今日汇报议程项目进展汇报项目研究的前提和基础项目研究的内容及目标公寓定位论证写字楼定位论证写字楼定位论证商业市场状况及案例研究物业发展建议与经济测算64本报告是严格保密的。天津写字楼物业市场状况天津写字楼物业市场状况65本报告是严格保密的。天津市产业结构以第二产业为主，产业对写天津市产业结构以第二产业为主，产业对写字楼需求带动力不强，表现出空置率明显偏字楼需求带动力不强，表现出空置率明显偏高高u天津市场约23.4万平米写字楼需要消化；u2004年天津市写字楼总成交面积约5万平米。2004年天津市三产结构2004年写字楼空置率天津市写字楼空置率季节变化图66本报告是严格保密的。近年来天津市每年都有大量新写字楼面世，近年来天津市每年都有大量新写字楼面世，市场供应量大，增长迅速市场供应量大，增长迅速u自2000年以来每年都有大量新增写字楼投入使用数据来源：世联数据库数据来源：世联数据库部分写字楼入市状况部分写字楼入市状况序号序号物业名称物业名称位置位置总规模总规模 入市时间入市时间 序号序号物业名称物业名称位置位置总规模总规模入市时间入市时间1 1国际大厦和平区25万19901111滨江国际大饭店和平区14万2000.92 2河川大厦和平区23万1995.121212金皇大厦河西区26万2001.23 3世贸广场和平区14万1995.121313亚太大厦河西区25万2002.114 4远洋大厦河北区46万1997.91414津汇广场和平区38万2002.115 5泰达大厦河西区30万1997.101515文华中心河西区22.8万2002.126 6今晚大厦南开区10万1998.11616国际经济贸易中心 河西区91,6万2003.87 7北方金融大厦 河西区15万1998.11717国华大厦河西区34,8万2004.98 8华盛广场河西区26万1998.61818港湾中心河西区23,8万2004.119 9天星河畔广场 河东区32万1998.71919赛顿中心河西区40万2005.81010天信大厦河西区26万2000.92020信达广场和平区15万2005.9总计总计600万67本报告是严格保密的。写字楼物业档次划分趋于明显写字楼物业档次划分趋于明显高高 低低天津办公物业市场进入增长阶段；天津办公物业市场进入增长阶段；物业档次划分明显分出等级物业档次划分明显分出等级p高端写字楼以国际大厦，信达广高端写字楼以国际大厦，信达广场为代表。低档产品如大安大厦，场为代表。低档产品如大安大厦，北方金融大厦，罗马花园等。北方金融大厦，罗马花园等。低档及商住办公物业，低档及商住办公物业，如罗马花园如罗马花园津津汇汇大大厦厦、金皇大厦金皇大厦国国际际大大厦厦68本报告是严格保密的。写字物业评判要素写字物业评判要素顶级写字楼物业评价要素顶级写字楼物业评价要素天津顶级写字楼具备特征天津顶级写字楼具备特征地段地段区域区域城市核心商务区城市核心商务区南京路小白楼片区南京路小白楼片区，多与高档公寓共同出现，多与高档公寓共同出现交通交通交通便利，可达性好交通便利，可达性好主干道边上，通行便利主干道边上，通行便利形象形象建筑形象建筑形象高大气派的外立面高大气派的外立面外立面外立面高大，气派；高大，气派；玻璃幕墙，局部为高档石材玻璃幕墙，局部为高档石材大体量大体量一般层数在一般层数在3535层以上层以上，高度在，高度在150150米以上米以上，建筑规模一般，建筑规模一般超过超过2500025000平米平米，单层面积超过，单层面积超过10001000平米平米品牌形象品牌形象知名企业投资知名企业投资开发开发有部分有部分知名企业入驻知名企业入驻国际大厦：丰田、三井、摩托罗拉、巴黎银行等；津汇大厦：马国际大厦：丰田、三井、摩托罗拉、巴黎银行等；津汇大厦：马士基、普华永道等；士基、普华永道等；产品产品规划设计指标规划设计指标大堂宽敞，挑空大堂宽敞，挑空面积面积一般在一般在500500平米以上平米以上；挑空高度不低于挑空高度不低于9 9米米；部分项目大堂达；部分项目大堂达到到10001000平方米，挑空高于平方米，挑空高于1010米；米；充足的充足的停车位停车位充足的地下车位，若干地面临时车位充足的地下车位，若干地面临时车位层高（净高）层高（净高）2.62.6米以上米以上建材装饰设备建材装饰设备国际品牌设备器材；国际品牌设备器材；设备体现高设备体现高档智能化；档智能化；国际品牌国际品牌电梯，电梯，名牌洁具，高档石材；名牌洁具，高档石材；中央空调以及自动控制系统，中央空调以及自动控制系统，体现高档智能化体现高档智能化；服务服务物业管理物业管理知名物业管理公司知名物业管理公司完善的物业管理服务，完善的物业管理服务，知名物业管理公司国际化管理知名物业管理公司国际化管理商务配套设施商务配套设施齐全的配套设施包括齐全的配套设施包括2424小时的维护维修及保安服务，配套包括商务中心、多功能厅、小时的维护维修及保安服务，配套包括商务中心、多功能厅、会议室、餐厅、银行等会议室、餐厅、银行等其他软性服务其他软性服务酒店式管理，管家式服务酒店式管理，管家式服务提供洗衣、送餐等酒店式服务，甚至商务活动策划、会议、贵宾提供洗衣、送餐等酒店式服务，甚至商务活动策划、会议、贵宾接送等接送等超值服务；酒店式管理超值服务；酒店式管理69本报告是严格保密的。天津写字楼主要分布在南京路小白楼片区和天津写字楼主要分布在南京路小白楼片区和围堤道友谊路片区，未来有多中心发展趋势围堤道友谊路片区，未来有多中心发展趋势u城市内办公物业出现较明显的聚集趋势，南京路小白楼片区，和友谊路片区聚集了天津市80%以上办公物业，海河沿线出现部分办公物业u南京路小白楼片区是传统的商贸区，天津市的CBD，写字楼高度聚集u友谊路片区定位天津的金融街，已有十几家银行入住；发展有政府大力支持推动，有待进一步完善u2004年天津市新增写字楼项目12个，建筑面积约41万平米，主要分布在小白楼CBD 核心区，友谊路与围堤道和南京路沿线区域滨江饭店天星河畔泰达大厦金皇大厦亚太大厦凯旋门大厦平安大厦天信大厦北方金融大厦华盛广场国华大厦2 23 31 14 45 56 67 78 89 910101111131312121414151516161 12 23 34 45 56 67 78 89 91010111112121313141415151616远洋大厦今晚大厦吉利大厦津汇广场世贸广场国际大厦17171818赛顿中心1919港湾中心171719191818222221212020科技咨询大厦20202121大安大厦2222友谊大厦本项目本项目围堤道围堤道友谊路片区友谊路片区南京路小白楼片区南京路小白楼片区海河沿线海河沿线70本报告是严格保密的。根据产品特征模型，将天津市的写字楼分为两级；现有高品根据产品特征模型，将天津市的写字楼分为两级；现有高品质写字楼集中在质写字楼集中在CBDCBD片区，其价格平台明显片区，其价格平台明显高于高于友谊路片区友谊路片区u南南京京路路小小白白楼楼片片区区的的价价格格平平台台高高；友友谊谊路路片片区区存存在价格瓶颈在价格瓶颈u天天津津市市在在租租以以及及在在售售的的高高档档写写字字楼楼主主要要是是：津津汇汇广广场场、国国际际大大厦厦、金金皇皇大大厦厦、国国际际经经济济贸贸易易中中心心、平平安安大大厦厦、赛赛顿顿中中心心、港港湾中心、信达广场湾中心、信达广场序号物业名称物业名称实现价格实现价格1津汇广场津汇广场5.35.3元元/ / m m2/2/天天2国际大厦国际大厦8 8元元/ / m m2/2/天天3金皇大厦金皇大厦3.8-4.53.8-4.5元元/m/m2 2 / /天天4国际经济贸易中心国际经济贸易中心4.3-5.54.3-5.5元元/m/m2/2/天天平安大厦平安大厦5赛顿中心赛顿中心在售在售6港湾中心港湾中心在售在售7信达广场信达广场6 6元元/ / m m2/2/天天天信大厦天信大厦3 3元元/ / m m2/2/天天北方金融大厦北方金融大厦2.12.52.12.5元元/ / m m2/2/天天大安大厦大安大厦2-2.42-2.4元元/ / m m2/2/天天友友谊大厦大厦2.3-2.52.3-2.5元元/ / m m2/2/天天1 12 23 34 45 56 67 71 12 23 34 46 65 57 7南京路南京路友谊路友谊路本项目本项目8 89 9111110108 89 91010111171本报告是严格保密的。天津写字楼市场表现出严重的两极分化；高品质天津写字楼市场表现出严重的两极分化；高品质产品市场反应好，中低端产品市场反应差产品市场反应好，中低端产品市场反应差高档写字楼高档写字楼项目目国际大厦平安大厦津汇广场信达广场金皇大厦实现租金租金8元/平方米.天4.3-5.5元/平方米.天5.3元/ 平方米.天6元/ 平方米.天3.8-4.5元/平方米.天出租情况出租情况95%95%808090%90%在售在售8585中低档产品中低档产品项目目友谊大厦凯旋门大厦北方金融大厦大安大厦实现租金租金2.5-2.8元/平方米.天2元/平方米.天2-2.5元/平方米.天2-2.3元/平方米.天出租状况出租状况60%60%左右左右808080%80%A A座烂尾，座烂尾，B B座出座出租租70%70%72本报告是严格保密的。高档写字楼物业供应增长迅速高档写字楼物业供应增长迅速u2004年以后，天津不断有高档写字楼项目推出，总量增长快数据来源：世联数据库序号物业名称位置总建面入市时间1国际大厦和平区5.2万19902金皇大厦河西区2.5万2001.23津汇广场和平区5万2002.114国际经济贸易中心河西区2.5万2003.8平安大厦2.9万2003.85港湾中心河西区2.4万2004.116赛顿中心河西区4万2005.87信达广场和平区4.3万2005.9总计29万万m273本报告是严格保密的。市场上在售的写字楼主要集中在高端产市场上在售的写字楼主要集中在高端产品，使得高端市场竞争趋于激烈品，使得高端市场竞争趋于激烈写字楼市场供应主要集中在高端产品，共同特征是：物业写字楼市场供应主要集中在高端产品，共同特征是：物业形象好，体量大的综合体形象好，体量大的综合体典型项目包括：赛顿中心、信达广场、港湾中心序号 物业名称 位置 总建面入市时间1赛顿中心河西区4万2005.82信达广场和平区 4.3万 2005.93港湾中心河西区 2.4万 2004.11总计10.7万74本报告是严格保密的。将来，随着众多大体量、多功能、高形象的写将来，随着众多大体量、多功能、高形象的写字楼项目推出，未来市场竞争将更加激烈字楼项目推出，未来市场竞争将更加激烈251463本案本案项目名称项目名称业态形式业态形式定位定位总规模总规模1 1未定写字楼、公寓、商业240米高，地标性建筑，定位高端12万2 2和记黄埔营口道项目写字楼、商场和公寓国际大型跨国企业集聚地 ，高品质写字楼26.4万3 3人才科技大厦写字楼、公寓、商业待定18万4 4南站CBD（规划）写字楼、酒店、公寓商贸办公区4幢70层，主要发展金融、贸易、房地产信息等第三产业，天津新地标100万5 5海河水上运动世界写字楼、酒店、公寓大规模办公物业，天津亲水城市形象的标志地带80万6 6国际金融中心商业，公寓，办公13万7 7天津中心（规划）办公，公寓8万u写字楼供应呈现多元化、多中心写字楼供应呈现多元化、多中心75本报告是严格保密的。天津市写字楼市场结论天津市写字楼市场结论u本地写字楼市场整体压力较大，中低端市场供过于求本地写字楼市场整体压力较大，中低端市场供过于求u高品质，高服务产品市场状况良好，但中长期市场竞争压高品质，高服务产品市场状况良好，但中长期市场竞争压力增大，竞争将会非常激烈力增大，竞争将会非常激烈u高端写字楼的竞争主要表现在区域优势、产品形象和自身高端写字楼的竞争主要表现在区域优势、产品形象和自身规模上的竞争规模上的竞争76本报告是严格保密的。本项目市场机会出现在高端办公物业本项目市场机会出现在高端办公物业u根根据据市市场场上上写写字字楼楼物物业业的的租租售售状状况况：我我们们按按照照空空置置率率为为1515；成成本本回回收收年年限为限为1010年计算出产品售价年计算出产品售价u中低端写字楼取租金为3元/平方米.天；则产品售价约：92009200元元/ /平方米平方米u高档写字楼取租金为5元/平方米.天；则产品售价：1500015000元元/ /平方米平方米高端市场高端市场中低端市场中低端市场市场现状市场现状近期内租赁市场供不应近期内租赁市场供不应求，求，局部区域存在市场局部区域存在市场热点项目热点项目供过于求，供过于求，消化慢消化慢价格价格可实现价格高可实现价格高租金：租金：4848元元/ /月月. .平方平方米米可实现价格低，无法满足财可实现价格低，无法满足财务目标务目标租金：租金：2323元元/ /月月. .平方米平方米发展趋势发展趋势未来供应量大，未来供应量大，竞争激竞争激烈烈空置率高，空置率高，市场持续走低市场持续走低本项目可能本项目可能发展方向发展方向售价计算方式售价计算方式77本报告是严格保密的。形象问题：结合现有写字物业评判要素，形象问题：结合现有写字物业评判要素，项目有向项目有向高端物业发展的机会高端物业发展的机会u本项目现有的楼体结构与市场上顶级写字楼物业的水准有有一一定定的的差差距距。u车位以及软性服务是天津写字楼的重要标准之一，本项目在做足软性服务的基础上有有机机会会与与现现有有市市场场高高端端产产品品竞竞争。争。u以服务质量以及产品品质为项目核心竞争力会使项项目目陷陷入入高高投投入入，高成本运营的境地。高成本运营的境地。顶级写字楼物业顶级写字楼物业本项目本项目可实可实现性现性地地段段区域区域城市核心商务区城市核心商务区友谊路片区，不具备友谊路片区，不具备X X交通交通交通便利，可达性好交通便利，可达性好主干道边上，通行便利主干道边上，通行便利Y Y形形象象建筑形象建筑形象高大气派的外立面高大气派的外立面外立面可改造外立面可改造Y Y大体量大体量1700017000平方米，共平方米，共1818层X X品牌形象品牌形象知名企业投资知名企业投资开发开发泰达集团泰达集团Y Y有部分有部分知名企业入驻知名企业入驻定向引入知名企业定向引入知名企业Y Y产产品品规划设计指标规划设计指标 大堂宽敞，挑空大堂宽敞，挑空一二一二层打通，可以打通，可以实现大堂高度大堂高度1010米米Y Y充足的充足的停车位停车位充足的地下空间，可实现充足的地下空间，可实现Y Y层高层高层高高3.63.6米米Y Y建材装饰设备建材装饰设备 国际品牌设备器材；国际品牌设备器材；设备体设备体现高档智能化；现高档智能化；高成本投入高成本投入Y Y服服务务物业管理物业管理知名物业管理公司知名物业管理公司高运营成本高运营成本Y Y商务配套设施商务配套设施 齐全的配套设施包括齐全的配套设施包括高运营成本高运营成本Y Y其他软性服务其他软性服务 酒店式管理，管家式服务酒店式管理，管家式服务高运营成本高运营成本Y Y重要指标重要指标存在差距存在差距79本报告是严格保密的。价格问题：不在传统写字物业高档区，价格问题：不在传统写字物业高档区，低价格平台是本项目的最大障碍低价格平台是本项目的最大障碍地地 段段南京路小白楼片区围堤道友谊路片区价格平台价格平台最高租金最高租金代表楼盘代表楼盘u3-4元/平方米天u2-3元/平方米天u8元/平方米天u3元/平方米天u国际大厦u天信大厦u从区域来看，本项目处于价格平台较低的围堤道友谊路片区，地段价值不够优越u项目在建筑体量与外立面上不易形成区域突破本项目可以通过软性服务软性服务等优势超越价格平台来实现11000元/平米的均价（折合租金3.6元/平米月）80本报告是严格保密的。高端写字楼市场客户研究高端写字楼市场客户研究前提：快速变现，不考虑开发商持有经营前提：快速变现，不考虑开发商持有经营81本报告是严格保密的。客户分类客户分类选定原则：选定原则：1.产品价格高，客户支付能力强产品价格高，客户支付能力强2.快速变现，不考虑开发商持有经营；快速变现，不考虑开发商持有经营；3.入住客户吻合项目整体气质，或者有立提升项目整体形象入住客户吻合项目整体气质，或者有立提升项目整体形象用于投资用于投资客户自用客户自用写字楼客户分类写字楼客户分类82本报告是严格保密的。投资型客户不是本项目目标客户（投资型客户不是本项目目标客户（1 1）写字楼物业不是投资者首选写字楼物业不是投资者首选u投资客户需要通过市场逐渐培养，当某一种物业投资风险增大、投资收益减小后，投资者将逐渐转向新的物业类型。根据城市发展的一般规律，这种转变通常按照“住住宅宅类类产产品品商商业业写写字字楼楼”的顺序进行；u住宅类产品稳定的收益是投资客的首选产品，然后发展为商业以及写字楼物业投资u目前市场上对写字楼产品的投资意识并不强烈。住宅类产品住宅类产品商业类物业商业类物业写字楼等办公物业写字楼等办公物业第一阶段第一阶段最容易被最容易被接受的投资产品接受的投资产品第二阶段第二阶段住宅产住宅产品投资利润下降，转品投资利润下降，转向商业物业向商业物业第三阶段第三阶段最后最后转向办公物业转向办公物业房地产个人投资的发展阶段房地产个人投资的发展阶段住宅产品是最容易被投资者接受的产品，写字楼物住宅产品是最容易被投资者接受的产品，写字楼物住宅产品是最容易被投资者接受的产品，写字楼物住宅产品是最容易被投资者接受的产品，写字楼物业被接受程度低业被接受程度低业被接受程度低业被接受程度低83本报告是严格保密的。投资型客户不是目标客户（投资型客户不是目标客户（2 2）投资回投资回报期长，后期租赁客户档次无法保障报期长，后期租赁客户档次无法保障投资回报无法满足投资者预期投资回报无法满足投资者预期u区域价格平台区域价格平台2323元元/ /天天. .平方米平方米u投资者对可租赁价格预投资者对可租赁价格预期基于现有区域价格平台期基于现有区域价格平台做出判断做出判断投资产品无法保证物业档次投资产品无法保证物业档次本项目本项目目标售价目标售价1100011000元元/ /平方米平方米；投资者投资者价格预期参照区域价格平台价格预期参照区域价格平台为：为：2323元元/ /天天. .平方米平方米我们按照空置率为我们按照空置率为1515；价格预期上限计算，投资者可收回成本时间为（不；价格预期上限计算，投资者可收回成本时间为（不考虑利率以及通货膨胀）：考虑利率以及通货膨胀）：1212年年正常投资回报预期为正常投资回报预期为1010年年（不考虑利率以及通货膨胀），本项目无法满足投（不考虑利率以及通货膨胀），本项目无法满足投资着需求资着需求将产品划分为出售给小业主，将产品划分为出售给小业主，后期租赁客户档次无法保证后期租赁客户档次无法保证，可能对项目整体，可能对项目整体想象造成折损。想象造成折损。84本报告是严格保密的。客户分类客户分类选定原则：选定原则：1.产品价格高，客户支付能力强产品价格高，客户支付能力强2.快速变现，不考虑开发商持有经营；快速变现，不考虑开发商持有经营；3.入住客户吻合项目整体气质，或者有立提升项目整体形象入住客户吻合项目整体气质，或者有立提升项目整体形象用于投资用于投资客户自用客户自用购买自用购买自用开发商持有，出租开发商持有，出租给用户给用户-不考虑不考虑大单客户购买大单客户购买小面积购买小面积购买写字楼客户分类写字楼客户分类85本报告是严格保密的。小面积购买自用型客户不是本项目的目小面积购买自用型客户不是本项目的目标客户标客户u客户档次无法保证，严重影响整体高档形象客户档次无法保证，严重影响整体高档形象86本报告是严格保密的。客户分类客户分类选定原则：选定原则：1.产品价格高，客户支付能力强产品价格高，客户支付能力强2.快速变现，不考虑开发商持有经营；快速变现，不考虑开发商持有经营；3.入住客户吻合项目整体气质，或者有立提升项目整体形象入住客户吻合项目整体气质，或者有立提升项目整体形象用于投资用于投资客户自用客户自用购买自用购买自用开发商持有，出租开发商持有，出租给用户给用户-不考虑不考虑大单客户购买大单客户购买小面积购买小面积购买写字楼客户分类写字楼客户分类87本报告是严格保密的。高档写字楼租买客户主要是航运、物流高档写字楼租买客户主要是航运、物流企业，金融类企业办事处以及贸易类公企业，金融类企业办事处以及贸易类公司司国际大厦国际大厦银行、保险，金融类 物流贸易咨询，审计，律师事务所类科技化工电子类其他企业数量2024641310平安大厦平安大厦银行、保险，金融类 物流贸易咨询，审计，律师事务所类科技化工电子类其他企业数量6191461217津汇广场津汇广场银行、保险，金融类 物流贸易咨询，审计，律师事务所类科技化工电子类其他企业数量11331462419高档写字楼大面积高档写字楼大面积住户研究住户研究88本报告是严格保密的。高端写字楼的大单租买客户主要集中在物高端写字楼的大单租买客户主要集中在物流、航运以及金融行业流、航运以及金融行业国际大厦国际大厦金融类 物流贸易咨询服务类科技制造类其他租用面积达到半层企业数量58 .21平安大厦平安大厦金融类 物流贸易咨询服务类科技制造类其他租用面积达到半层企业数量231 2津汇广场津汇广场金融类 物流贸易咨询服务类科技制造类其他租用面积达到半层企业数量55 1部分大客户部分大客户金皇大厦平安人寿租用三层，面积约为4700平方米金融国际大厦光大永明保险有限公司租用两层，面积约2800平方米金融津汇广场马士基船务公司租用两层。面积约2000平方米物流天津港湾中心北京蓝巢投资有限公司天津分公司购买两层，约3000平方米金融高档写字楼大面积高档写字楼大面积住户研究住户研究89本报告是严格保密的。航运物流企业很难成为本项目写字楼物航运物流企业很难成为本项目写字楼物业的目标客户业的目标客户东方海外物流（中国）有限公司天津分公司销售经理访谈（曾经天津分公司办公地址选取主要负责人）航运，物流企业有集团整合的趋势，对写字楼的面积需求非常大。行业利润较高，价格承受能力强；对写字楼的品质要求很高航运、物流类企业办公地首选在南京路以及航运、物流类企业办公地首选在南京路以及小白楼片区的高品质写字楼，而且以租为主小白楼片区的高品质写字楼，而且以租为主一般的航运物流企业选择办公地址首先考虑地段，需要离客户近；和其他同类的公司也要近。天津肯定是考虑南京路附近写字楼的档次，知名度很关键，服务业需要高形象支撑。采光，视野等写字楼本身的品质也很重要然后就是物业服务高档写字楼大面积高档写字楼大面积住户研究住户研究90本报告是严格保密的。天津金融机构办公多选择友谊路沿线，可能是本天津金融机构办公多选择友谊路沿线，可能是本项目的大单客户，但非市场行为明显项目的大单客户，但非市场行为明显u根据河西区区委调查，已有工商银行、深圳发展银行、浦东发展银行、华夏银行、兴业银行、国家开发银行的天津分行，天津市商业银行，渤海证券总部等共8家金融机构落户金融街。u紫金山路（家世界）某在建写字楼被农业银行整体购买u9家银行中的5家为参与投资建设的形式入住国家开发银行国家开发银行浦东发展银行浦东发展银行商业银行商业银行深圳发展银行深圳发展银行兴业银行兴业银行农业银行农业银行(在建在建)工商银行工商银行渤海证券总部渤海证券总部华夏银行华夏银行图 例参与投资建设租或购买高档写字楼大面积高档写字楼大面积住户研究住户研究91本报告是严格保密的。北京金融街的发展现状是对本片区写字北京金融街的发展现状是对本片区写字楼发展特征及发展方向的一个充分例证楼发展特征及发展方向的一个充分例证特征特征1 1：入住金融街客户主要为大型国有金融机构，存在部分政府行为：入住金融街客户主要为大型国有金融机构，存在部分政府行为u金金融融街街地地区区已已驻驻有有530530家家金金融融机机构构和和知知名名企企业业，入入驻驻企企业业以以有有实实力力的的中中资资国国有有企企业业和和机机构构为为主主，国国内内大大型型金金融融机机构构占占到到写写字字楼楼客客户户的的92.6% 92.6% ；包包括括9 9家家全全国国商商业业银银行行总总部部，3838家家中中央央部部委委金融监管机构，金融监管机构，5858家中央直属金融机构和企业。家中央直属金融机构和企业。特征特征2 2：企业面积需求大，部分企业投资建设；非市场行为明显：企业面积需求大，部分企业投资建设；非市场行为明显u太太平平洋洋保保险险公公司司、深深圳圳发发展展银银行行、中中国国贸贸促促会会分分别别购购买买远远洋洋大大厦厦部部分分楼楼层层、中中国国证证监监会会购购买富凯大厦部分楼层、华夏银行购买北京国际金融中心部分楼层等。买富凯大厦部分楼层、华夏银行购买北京国际金融中心部分楼层等。u投投资资建建设设客客户户包包括括：中中国国人人民民银银行行、中中国国银银行行、建建设设银银行行、工工商商银银行行、银银监监会会等等；大大宗宗购购买包括招商银行等。办公需求面积巨大，多位整栋使用买包括招商银行等。办公需求面积巨大，多位整栋使用特征特征3 3：物业形象要求高：物业形象要求高服服务务行行业业的的高高形形象象要要求求以以及及金金融融行行业业强强大大的的支支付付能能力力决决定定了了对对物物业业的的高高要要求求，中中低低档档次次的的写写字楼在金融街几乎没有市场。字楼在金融街几乎没有市场。金融街 北北京京金金融融街街是是建建设设中中的的国国家家级级金金融融管管理理中中心心，聚聚集集着着中中国国金金融融业业6060以以上上的的金金融融资资产产高档写字楼大面积高档写字楼大面积住户研究住户研究92本报告是严格保密的。结论：金融类企业可能成为本项目的目标客户结论：金融类企业可能成为本项目的目标客户 但需要借助但需要借助非市场力量非市场力量来实现。来实现。93本报告是严格保密的。本项目定位写字楼本项目定位写字楼SWOTSWOT分析分析SWOTSWOT分析分析优势优势劣势劣势1.1.1.1.项目所在地有浓厚的涉外氛围项目所在地有浓厚的涉外氛围项目所在地有浓厚的涉外氛围项目所在地有浓厚的涉外氛围2.2.2.2.大量酒店的商务客户大量酒店的商务客户大量酒店的商务客户大量酒店的商务客户3.3.3.3.高档商业与高品质酒店的标杆效应高档商业与高品质酒店的标杆效应高档商业与高品质酒店的标杆效应高档商业与高品质酒店的标杆效应1.1.1.1.不处于核心商务区，价格平台低不处于核心商务区，价格平台低不处于核心商务区，价格平台低不处于核心商务区，价格平台低2.2.2.2.本体条件与高档写字楼存在差距本体条件与高档写字楼存在差距本体条件与高档写字楼存在差距本体条件与高档写字楼存在差距机会机会威胁威胁1.1.1.1.高端写字楼市场需求旺盛，目前市高端写字楼市场需求旺盛，目前市高端写字楼市场需求旺盛，目前市高端写字楼市场需求旺盛，目前市场供不应求场供不应求场供不应求场供不应求2.2.2.2.靠近金融街，政府政策的支持靠近金融街，政府政策的支持靠近金融街，政府政策的支持靠近金融街，政府政策的支持3.3.3.3.存在大单客户购买可能存在大单客户购买可能存在大单客户购买可能存在大单客户购买可能1.1.1.1.大量大体量、多功能、高形象的写字大量大体量、多功能、高形象的写字大量大体量、多功能、高形象的写字大量大体量、多功能、高形象的写字楼入市，面临更高品质产品的竞争楼入市，面临更高品质产品的竞争楼入市，面临更高品质产品的竞争楼入市，面临更高品质产品的竞争2.2.2.2.大单客户非市场因素作用大，风险高大单客户非市场因素作用大，风险高大单客户非市场因素作用大，风险高大单客户非市场因素作用大，风险高充分挖掘项目价值充分挖掘项目价值与客户目标的基础与客户目标的基础上，上，定位高端写字定位高端写字楼有一定的市场支楼有一定的市场支撑撑94本报告是严格保密的。从综合分析来看，写字楼物业虽然存在从综合分析来看，写字楼物业虽然存在机会点但实现风险较高，且非市场因素机会点但实现风险较高，且非市场因素较重较重u4. 4. 大单客户议价能力强，大单客户议价能力强，产品可实现价格低。产品可实现价格低。u2. 2. 写字楼产品市场销售周写字楼产品市场销售周期长，资金回流慢。期长，资金回流慢。u3. 3. 大大单单客客户户出出现现偶偶然然因因素素大大，具具体体合合作作因因素素取取决决于于谈谈判判结结果果，非市场因素明显。非市场因素明显。u1. 1. 高品质写字楼产品高投入，高品质写字楼产品高投入，高运营成本。高运营成本。u写字楼物写字楼物业风险高业风险高95本报告是严格保密的。对比酒店式公寓与写字楼的定位方向，世联建议对比酒店式公寓与写字楼的定位方向，世联建议以酒店式公寓做为本项目的发展方向以酒店式公寓做为本项目的发展方向高品质涉外公寓高品质涉外公寓高档写字楼高档写字楼客户客户数量不断增长外企驻津高数量不断增长外企驻津高级管理层级管理层趋于稳定的大型金融机构客户趋于稳定的大型金融机构客户投资接受投资接受程度程度住宅类产品，住宅类产品，可接受程度可接受程度高高投资可接受程度低投资可接受程度低价格价格可实现价格高可实现价格高租赁价格：租赁价格：25-3025-30美金美金/ /月月. .平方米平方米可实现价格低可实现价格低高端写字楼租赁价格：高端写字楼租赁价格：20-2520-25美金美金/ /月月. .平方米平方米友谊路片区写字楼市场存在价友谊路片区写字楼市场存在价格瓶颈格瓶颈市场反应市场反应投资市场好，投资市场好，消化快消化快；租；租赁市场供不应求赁市场供不应求市场市场消化慢消化慢；金融机构非市场；金融机构非市场因素大因素大发展趋势发展趋势未来供应量大，竞争激烈未来供应量大，竞争激烈现有供应量大，竞争激烈现有供应量大，竞争激烈建议本项目发建议本项目发展方向展方向96本报告是严格保密的。今日汇报议程今日汇报议程项目进展汇报项目研究的前提和基础项目研究的内容及目标公寓定位论证写字楼定位论证商业市场状况及定位商业市场状况及定位物业发展建议与经济测算97本报告是严格保密的。中国奢侈品市场发展迅速中国奢侈品市场发展迅速u英国庞氏零售咨询公司表明，英国庞氏零售咨询公司表明，20042004年，全球奢侈品销售额年，全球奢侈品销售额12%12%来自中国，来自中国，达到达到9090亿美元，增长速度为全球之首；中国将继日本以及美国之后成为第三亿美元，增长速度为全球之首；中国将继日本以及美国之后成为第三大奢侈品消费国。大奢侈品消费国。u英国庞氏零售咨询公司预测到英国庞氏零售咨询公司预测到20152015年，中国奢侈品市场的份额将占到年，中国奢侈品市场的份额将占到30%30%。到到20202020年，中国将超越日本成为奢侈品最大消费国年，中国将超越日本成为奢侈品最大消费国 。u中国奢侈品消费者是中国奢侈品消费者是2525岁至岁至3030岁的年轻人岁的年轻人 ；平均年龄比欧美国家小；平均年龄比欧美国家小5 5岁。岁。u上海的国际顶级私人物品展，火爆程度异常，三天展会接待了上海的国际顶级私人物品展，火爆程度异常，三天展会接待了70007000位富豪，位富豪，成交量达成交量达2 2亿元人民币。亿元人民币。u至至20042004年底年底LOUIS VUITTONLOUIS VUITTON在全国拥有在全国拥有1313家店。家店。 uCartierCartier计划计划20052005年在中国开设分店年在中国开设分店6 6家家uPRADAPRADA计划计划20052005年在中国开店年在中国开店1515家家uZEGNAZEGNA计划年底在全国开设分店达计划年底在全国开设分店达4444家家u专业机构看好中国奢侈专业机构看好中国奢侈品市场前景品市场前景中国奢侈品消费强劲，中国奢侈品消费强劲，年龄结构轻年龄结构轻奢侈品商家在中国扩张奢侈品商家在中国扩张迅速迅速98本报告是严格保密的。天津高端消费需求强烈，市场反应良好天津高端消费需求强烈，市场反应良好目前友谊商厦是天津最高档购物场所，是世界一线品牌进入天津市目前友谊商厦是天津最高档购物场所，是世界一线品牌进入天津市场优先选择的平台。场优先选择的平台。友谊商厦友谊商厦定位高档品牌店，着力引入世界一线品牌；打造品牌店的定位高档品牌店，着力引入世界一线品牌；打造品牌店的过程中，过程中，营业收入连续两年翻两番营业收入连续两年翻两番。十一黄金周期间友谊商厦十一黄金周期间友谊商厦Versace, Cartier, ZEGNA, BOSS等世界等世界一线品牌一线品牌的的平均日销售额均超过平均日销售额均超过2020万元万元。皮草类商品实现销售。皮草类商品实现销售5050万万元，高档礼品实现销售约元，高档礼品实现销售约3030万元。万元。吉利大厦高档服饰店面平均吉利大厦高档服饰店面平均月营业额月营业额16-2016-20万元万元；店面大小；店面大小60-8060-80平平米米99本报告是严格保密的。天津奢侈品市场并不成熟，但扩张迅速天津奢侈品市场并不成熟，但扩张迅速天津的友谊商厦处于像奢侈品精品区转型阶段，天津国际商场处于起步阶段。天津的友谊商厦处于像奢侈品精品区转型阶段，天津国际商场处于起步阶段。已经入住友谊商厦的一线品牌包括Salvatore Ferragamo, CHANEL, Versace, Cartier, Harmont & Blaine, GIVENCHY, ZEGNA, BOSS, CANALI, BALLY, BUBERRY, AIGNER, ROLEX, LANCEL, Calvin Klein 。占其品牌总数的40%左右。 Giorgio Armani, GUCCI, FENDI, MaxMara, CERRUTI 1881, LANVIN, a.testoni, LAGERFELD即将进驻友谊商厦。天津国际商场着力引进知名奢侈品；Givenchy、MaxMara、Pal Zileri、Tommy Hilfiger、Starbucks 先后入驻。中国奢侈品市场一般发展模式：中国奢侈品市场一般发展模式：高档百货商场高档百货商场-纯粹的奢纯粹的奢侈品精品区侈品精品区纯粹的奢侈品精品区出现条件一般是纯粹的奢侈品精品区出现条件一般是：经济快速发展城市，涉外以：经济快速发展城市，涉外以及商务氛围浓厚的高档区域。及商务氛围浓厚的高档区域。北京：北京：燕莎，赛特燕莎，赛特-国贸精品区，王府精国贸精品区，王府精品廊品廊上海：上海：上海商城上海商城- -恒隆广场恒隆广场100本报告是严格保密的。顶级品牌商业案例研究顶级品牌商业案例研究国贸商城国贸商城u国际贸易中心位于建国门外大街，占据国际贸易中心位于建国门外大街，占据北京中央商务区中心位置，北京中央商务区中心位置，毗邻长毗邻长安街与东三环路，安街与东三环路，高档酒店云集，商务氛围浓厚。高档酒店云集，商务氛围浓厚。u靠近靠近7979个国家的使、领馆；邻近联合国开发计划署、人口基金署等个国家的使、领馆；邻近联合国开发计划署、人口基金署等7 7个驻个驻华机构，华机构，涉外氛围浓厚。涉外氛围浓厚。N国贸国贸1座座国贸国贸2座座长安街长安街东三环东三环南门东门西门u国贸商城，与国贸展览中心、国贸大厦、中国大饭店及国贸饭店、国贸公寓共同构成中国国际贸易中心；国贸商城位于国贸大厦的一二层以及地下一国贸商城位于国贸大厦的一二层以及地下一层，可直接通往中国大饭店。层，可直接通往中国大饭店。u商场总建筑面积6万平方米，营业面积为3万平方米。一、二层为国际精品一、二层为国际精品区，营业面积区，营业面积4000-50004000-5000平米，聚集了平米，聚集了4040余家国际顶尖品牌，主要产品为时余家国际顶尖品牌，主要产品为时装以及皮具。装以及皮具。包括LOUIS VUITTON, PRADA, Cartier, HERMES, ARMANI, Zegna, FENDI等。u地下一层地下一层140140多家流行时尚精品服饰专卖店，多家流行时尚精品服饰专卖店，代表当世最新的流行时尚，营业面积约15000平米。u经营方式主要是对外出租，租户自营经营方式主要是对外出租，租户自营。101本报告是严格保密的。国贸商场一层国贸商场一层布局与业态组合布局与业态组合LV13456119108712131415161718红色表示分店在北京仅两家或以内红色表示分店在北京仅两家或以内LOUIS VUITTON 皮具、时装皮具、时装1000平米平米 10DIOR手袋，配饰手袋，配饰97平米平米1CERRUTI 1881皮具，时装皮具，时装120平米平米 11GUCCI包，鞋包，鞋190平米平米2DUNHILL皮具为主皮具为主100平米平米 12HERMES鞋鞋, 包包, 配配饰饰130平米平米3LOEWE皮具皮具60平米平米 13BVLGARI配饰配饰110平米平米4MAXMARA时装时装120平米平米 14FENDI时装，包时装，包96平米平米5TODS鞋鞋120平米平米 15CELINE时装、配饰时装、配饰90平米平米6HUGO BOSS时装时装80平米平米 16Cartier表，珠宝表，珠宝200平米平米7LANCEL手袋，皮具手袋，皮具60平米平米 17PRADA时装，包时装，包135平米平米8Van Cleef & Arpel时装时装60平米平米 18MONTBLANC表，饰品表，饰品60平米平米9BACCARAT水晶水晶80平米平米 19SALVATORE FERRAGAMO鞋、时装鞋、时装90平米平米2往往展展览览中中心心往中国大饭店往中国大饭店餐饮区餐饮区19往建外大街往建外大街102本报告是严格保密的。国贸商场二层国贸商场二层布局与业态组合布局与业态组合LV1234567891011121314红色表示分店在北京仅两家或以内红色表示分店在北京仅两家或以内LOUIS VUITTON皮具、时装皮具、时装1000平米平米1SPRING FIELD精品鞋精品鞋80平米平米 9BERLUTI鞋鞋110平米平米2LAGERFELD时装、配饰时装、配饰83平米平米 10KENZO时装时装295平米平米3MARINA RINALDI时装时装80平米平米 11GIVENCHY时装、配饰时装、配饰250平米平米4MARCCAIN时装时装150平米平米 12MOSCHINO时装时装80平米平米5FERAUD香水、配饰香水、配饰90平米平米 13Blumarine时装时装70平米平米6CARACTERE时装时装100平米平米 14ZEGNA时装时装100平米平米7PAUL & SHARK时装时装100平米平米 15B & O音响音响80平米平米8ARMANI COLLEZIONI时装，配饰时装，配饰150平米平米 16COLORFUL WIND家居家居150平米平米往中国大饭店往中国大饭店1516餐饮区餐饮区103本报告是严格保密的。国贸商城主要指标及结论国贸商城主要指标及结论种类种类面积面积店铺个数店铺个数面积所占比例面积所占比例品牌时装类品牌时装类21002100平米平米181841.9%41.9%品牌皮具、手袋，鞋品牌皮具、手袋，鞋22502250平米平米121244.9%44.9%表，饰品表，饰品430430平米平米4 48.6%8.6%其他其他230230平米平米2 24.6%4.6%总计总计50105010平米平米3636100%100%面积区间面积区间店铺个数店铺个数所占比例所占比例8080平米及以下平米及以下111130.6%30.6%80-15080-150平米平米202055.6%55.6%150-250150-250平米平米3 38.3%8.3%250250平米以上平米以上2 25.6%5.6%总计总计3636100%100%区域上区域上涉外氛围浓厚商务区域涉外氛围浓厚商务区域品牌聚集品牌聚集一二层为国际顶级品牌专营店，国际顶级品牌占总品牌比例一二层为国际顶级品牌专营店，国际顶级品牌占总品牌比例90%90%以上，以上，品牌集中经营品牌集中经营总规模总规模总规模总规模8000-100008000-10000平米；平米；经营规模约经营规模约50005000平米；专营店平米；专营店3636家家公共空间与经营面积比例将近公共空间与经营面积比例将近1 1：1 1店面规模店面规模各商家经营面积主要集中在各商家经营面积主要集中在150150平米以下平米以下，布局紧凑，装饰奢华，布局紧凑，装饰奢华经营种类经营种类主要经营产品主要经营产品为时装，皮具类为时装，皮具类产品，占总店面数量产品，占总店面数量85%85%；少量珠宝、饰品、家具等其它种类产品；少量珠宝、饰品、家具等其它种类产品大量品牌经营产品多元化，除时装，皮具、手袋等主营产品外还包括配饰，香水等附带产品大量品牌经营产品多元化，除时装，皮具、手袋等主营产品外还包括配饰，香水等附带产品周边周边高品质餐饮相结合高品质餐饮相结合卖场设计卖场设计卖场分品牌独立设计，风格独立而整体协调卖场分品牌独立设计，风格独立而整体协调公共空间公共空间部分挑空，其余部分主要布置扶梯，小广场，以及顾客休息区部分挑空，其余部分主要布置扶梯，小广场，以及顾客休息区公共空间小型广场与休息区不定期举行酒会或鉴赏会等公共空间小型广场与休息区不定期举行酒会或鉴赏会等104本报告是严格保密的。顶级品牌商业案例研究顶级品牌商业案例研究王府饭店精王府饭店精品廊品廊u王府饭店位于北京市中心王府井，以商务以及旅游功王府饭店位于北京市中心王府井，以商务以及旅游功能为主的五星级酒店，建筑风格为传统的中国式建筑，能为主的五星级酒店，建筑风格为传统的中国式建筑，气势宏伟。气势宏伟。u王府精品廊依托于王府饭店，位于王府饭店一层以及王府精品廊依托于王府饭店，位于王府饭店一层以及地下一层；总规模约地下一层；总规模约40004000平米，荟萃五十个世界顶级品平米，荟萃五十个世界顶级品牌的专卖店。为中国大陆市场奢侈品牌最集中的零售场牌的专卖店。为中国大陆市场奢侈品牌最集中的零售场所。所。u王府精品廊集中的世界一线品牌包括时装、皮具箱包、王府精品廊集中的世界一线品牌包括时装、皮具箱包、珠宝、手表等，国际精品占王府饭店整个商业的珠宝、手表等，国际精品占王府饭店整个商业的84%84%。105本报告是严格保密的。王府精品廊部分专营店规模状况王府精品廊部分专营店规模状况1LOUIS VUITTON皮具、时装皮具、时装120平米平米 20Hermes鞋、包、配饰鞋、包、配饰90平米平米2Giorgio Armani 时装时装160平米平米 21Dormeuil时装、配饰时装、配饰70平米平米3CHANEL时装，手袋时装，手袋120平米平米 22Hugo Boss时装时装70平米平米4PRADA皮具、时装皮具、时装110平米平米 23Trussardi时装时装80平米平米5BURBERY时装、配饰时装、配饰60平米平米 24Emanuel Ungaro时装时装60平米平米6Lagerfeld时装、配饰时装、配饰60平米平米 25Jean-Louis Scherrer时装时装80平米平米7a. testoni鞋、皮具鞋、皮具90平米平米 26CELINE时装、配饰时装、配饰70平米平米8Cerruti 1881皮具、时装皮具、时装50平米平米 27Longchamp手袋手袋80平米平米9Gianfranco Ferre时装时装150平米平米 28KENZO时装时装60平米平米10Laurel时装时装80平米平米 29GIVENCHY时装，配饰时装，配饰80平米平米11Diro手袋、鞋、配饰手袋、鞋、配饰70平米平米 30Escada Sport时装、配饰时装、配饰60平米平米12Versace时装时装160平米平米 31Salvatore Ferragamo鞋、时装鞋、时装70平米平米13Pal Zileri时装时装80平米平米 32ZEGNA时装时装100平米平米14Coach皮具、手袋皮具、手袋90平米平米 33Cartier手表、珠宝手表、珠宝80平米平米15Gieves & Hawkes时装时装80平米平米 34Bvlgari配饰配饰150平米平米16Sonia Rykiel时装时装70平米平米 35Baccarat水晶、饰品水晶、饰品80平米平米17Gucci包、时装、配饰包、时装、配饰180平米平米 36Lanvin时装、配饰时装、配饰70平米平米18Dolce & Gabbana时装时装80平米平米 37Tiffany珠宝、配饰珠宝、配饰100平米平米19St. John时装时装80平米平米 38Bally鞋、手袋鞋、手袋70平米平米红色表示分店在北京仅两家或以内红色表示分店在北京仅两家或以内 106本报告是严格保密的。王府精品廊主要指标及结论王府精品廊主要指标及结论种类种类面积面积店铺个数店铺个数面积所占比例面积所占比例品牌时装类（包括鞋）品牌时装类（包括鞋）25002500平米平米262663.1%63.1%品牌皮具类品牌皮具类750750平米平米111122.5%22.5%表，饰品表，饰品240240平米平米7 76.3%6.3%个人护理以及其他个人护理以及其他270270平米平米6 67.1%7.1%总计总计38003800平米平米5050100%100%面积区间面积区间店铺个数店铺个数所占比例所占比例100100平米及以下平米及以下383876%76%100-150100-150平米平米9 918%18%150-200150-200平米平米3 36%6%200200平米以上平米以上0 00%0%总计总计5050100%100%区域位置上区域位置上依托于依托于高品质五星级酒店高品质五星级酒店，王府井，王府井涉外旅游氛围浓烈涉外旅游氛围浓烈品牌聚集品牌聚集商场商场一层以及地下一层一层以及地下一层为国际顶级品牌，占商场品牌总数为国际顶级品牌，占商场品牌总数84% 84% ，精品集中经营精品集中经营总规模总规模总面积总面积80008000平米以上，平米以上，经营面积经营面积40004000平米平米 ；专营店；专营店5050家家公共空间与经营面积比例大于公共空间与经营面积比例大于1 1：1 1店面规模店面规模各品牌营业面积主要集中在各品牌营业面积主要集中在100100平米左右平米左右，体现店面小而精，体现店面小而精经营种类经营种类主要经营主要经营时装，皮具时装，皮具类产品，占总店面数量类产品，占总店面数量80%80%；少量饰品、珠宝及其他产品；少量饰品、珠宝及其他产品大量品牌经营产品多元化，除时装，皮具手袋等主营产品外还包括配饰，香水等附带产品大量品牌经营产品多元化，除时装，皮具手袋等主营产品外还包括配饰，香水等附带产品周边周边高品质餐饮相结合高品质餐饮相结合卖场设计卖场设计卖场设计与世界高档店相同步，每个品牌专柜作为卖场设计与世界高档店相同步，每个品牌专柜作为独立的形象个体设计独立的形象个体设计，包括边墙、顶部，体现特色，包括边墙、顶部，体现特色公共空间部分公共空间部分挑空，其余部分主要布置扶梯，水景观，小广场，以及茶座休息区，营造奢华购物氛围挑空，其余部分主要布置扶梯，水景观，小广场，以及茶座休息区，营造奢华购物氛围107本报告是严格保密的。恒隆广场一层布局恒隆广场一层布局1234567891011121314151617181920211Diro手袋、配饰手袋、配饰200平米平米 12Bvlgari配饰配饰100平米平米2PIAGET手表手表60平米平米 13ESCADA时装时装150平米平米3Lanvin时装、配饰时装、配饰70平米平米 14FENDI时装，包时装，包100平米平米4CAFE咖啡咖啡100平米平米 15PRADA皮具、时装皮具、时装60平米平米5 /6Hugo Boss时装时装250平米平米 16TODS鞋鞋80平米平米7ESCADA SPORT运动装运动装90平米平米 17DUNHILL皮具为主皮具为主80平米平米8Versace时装时装100平米平米 18CELINE时装、配饰时装、配饰120平米平米9ZEGNA时装时装110平米平米 19Hermes鞋、包、配饰鞋、包、配饰180平米平米10CHANEL时装，手袋时装，手袋220平米平米 20Cartier手表、珠宝手表、珠宝250平米平米11LOEWE皮具皮具80平米平米 21LOUIS VUITTON 皮具、时装皮具、时装1千以上千以上108本报告是严格保密的。恒隆广场二层布局恒隆广场二层布局1PRADA皮具、时装皮具、时装350平米平米 12ABEBI时装、手袋，鞋时装、手袋，鞋90平米平米2St. John时装时装250平米平米 13ZUMA时装时装60平米平米3Gieves & Hawkes时装时装70平米平米 14BLUMARINE时装时装140平米平米4Escada时装、配饰时装、配饰100平米平米 15ON PEDDER鞋鞋80平米平米5LANCEL手袋，皮具手袋，皮具100平米平米 16ANTEPRIMA鞋鞋90平米平米6Laurel时装时装100平米平米 17MOSCHINO时装时装80平米平米7Pal Zileri时装时装80平米平米 18LLADRO瓷器瓷器60平米平米9LIU.JO时装时装200平米平米 19ROSENTHEL瓷器瓷器70平米平米10TOMMY HILFIGER时装时装300平米平米 20DAUM咖啡咖啡80平米平米11琉璃工坊琉璃工坊饰品饰品80平米平米 21LENOX / VILLEORY卫浴卫浴 90平米平米34215679101112131415161721201918109本报告是严格保密的。恒隆广场主要指标及结论恒隆广场主要指标及结论种类种类店铺个数店铺个数所占比例所占比例时装、手袋、鞋时装、手袋、鞋323280%80%表，饰品表，饰品3 37.5%7.5%其他其他5 512.5%12.5%总计总计4040100%100%面积区间面积区间店铺个数店铺个数所占比例所占比例120120平米及以下平米及以下282870%70%200200平米以上平米以上101025%25%其他其他2 25%5%总计总计4040100%100%区域位置上区域位置上周边大量使馆区，上海周边大量使馆区，上海涉外氛围最浓厚地段涉外氛围最浓厚地段国际公司进入上海的第一站国际公司进入上海的第一站品牌聚集品牌聚集国际顶级品牌专营店集中在商场一二层，国际顶级品牌占总品牌比例国际顶级品牌专营店集中在商场一二层，国际顶级品牌占总品牌比例50%50%以上以上总规模总规模一二层总规模一二层总规模2000020000平米；国际精品占据平米；国际精品占据营业面积约营业面积约50005000平米平米，顶级品牌顶级品牌3030多家多家店面规模店面规模商家经营面积主要集中在商家经营面积主要集中在80-12080-120平米平米，布局紧凑，布局紧凑经营种类经营种类主要经营产品为主要经营产品为时装，皮具类产品时装，皮具类产品，占总店面数量，占总店面数量80%80%；少量珠宝、饰品、家居等少量珠宝、饰品、家居等产品产品大量品牌经营产品多元化，除时装，皮具、手袋等主营产品外还附带经营其他产品大量品牌经营产品多元化，除时装，皮具、手袋等主营产品外还附带经营其他产品高品质咖啡厅高品质咖啡厅，提供顾客休憩场所，提供顾客休憩场所卖场设计卖场设计各各专卖店独立设计专卖店独立设计，体现品牌特色；，体现品牌特色；公共空间处理奢华公共空间处理奢华110本报告是严格保密的。商家选址标准商家选址标准路易威登路易威登2 23 34 45 5城市选择城市选择区域属性区域属性形象要求形象要求品牌聚集品牌聚集店面本身店面本身首先选择首先选择外向、开放性的城市外向、开放性的城市，经济水平相对发达，市场环境好，经济水平相对发达，市场环境好商场所在地区要求有强烈的商场所在地区要求有强烈的时尚氛围，时尚氛围，同时具备同时具备优雅的环境优雅的环境，通常是，通常是城市最高端地城市最高端地段段建筑形象应该与品牌形象相匹配，一般会考虑建筑形象应该与品牌形象相匹配，一般会考虑与高品质酒店结合与高品质酒店结合，可以和酒店相互，可以和酒店相互提升知名度提升知名度店面的选择上，店面的选择上，周边品牌是很重要的因素周边品牌是很重要的因素；若干大牌能够聚在一起，可以以产生；若干大牌能够聚在一起，可以以产生“集聚效应集聚效应”，吸引高端客源，吸引高端客源店面本身要求达到店面本身要求达到高档商场品质高档商场品质1 1111本报告是严格保密的。商家选址标准商家选址标准 MCM2 23 34 45 5城市选择城市选择形象要求形象要求楼层选择楼层选择品牌聚集品牌聚集商场管理商场管理选择是选择是从一线大城市从一线大城市，上海、北京、深圳、广州等逐渐，上海、北京、深圳、广州等逐渐向中小城市扩大向中小城市扩大品牌非常注重形象，店面选择会在品牌非常注重形象，店面选择会在城市最高端的地段城市最高端的地段。一般是在。一般是在五星酒店先开一个五星酒店先开一个形象店形象店，商场内开店也会选择，商场内开店也会选择当地最高档的商场当地最高档的商场购物中心或者说百货商场开店，也购物中心或者说百货商场开店，也只会考虑商场的一层只会考虑商场的一层；也会考虑从原来的一层在；也会考虑从原来的一层在本店扩大为上下两层，作为在国内的形象店本店扩大为上下两层，作为在国内的形象店很重视商场对品牌的整合。很重视商场对品牌的整合。关注左右是什么品牌关注左右是什么品牌。对于入住商场，给欧洲总部报具。对于入住商场，给欧洲总部报具体的一张非常明确的平面图，已有品牌的位置，以及周边可能是什么品牌体的一张非常明确的平面图，已有品牌的位置，以及周边可能是什么品牌商场的管理很重要商场的管理很重要，在入住以前也会对商场的管理层进行一定的考察，在入住以前也会对商场的管理层进行一定的考察1 1112本报告是严格保密的。本项目具备打造集中奢侈品商业的条件本项目具备打造集中奢侈品商业的条件1.1.商场引入大量顶级品牌，商场引入大量顶级品牌，采取集中经营，采取集中经营，统一管理统一管理2.2.国内顶级品牌奢侈品店规模集中在国内顶级品牌奢侈品店规模集中在经营面积经营面积3000-50003000-5000平米，平米，品牌数量集中品牌数量集中在在30-50家家。3.3.商场商场公共空间与营业面积接近公共空间与营业面积接近1 1：1 1。4.4.经经营营种种类类主主要要为为时时装装，皮皮具具、手手袋袋类类产产品品，店店面面数数量量控控制制在在总总量量80%80%以以上上；此类店面可以附带经营其他包括配饰，香水等产品。此类店面可以附带经营其他包括配饰，香水等产品。5.5.少量少量专营专营饰品、珠宝及其他产品饰品、珠宝及其他产品店面。店面。6.6.形象设计上分品牌专柜独立设计个体形象，包括顶部全部由品牌自己需要形象设计上分品牌专柜独立设计个体形象，包括顶部全部由品牌自己需要布置，整体协调控制布置，整体协调控制。7.7.公共空间一般挑空处理，其余部分主要布置扶梯，水景观，小广场，以及公共空间一般挑空处理，其余部分主要布置扶梯，水景观，小广场，以及顾客休息区，小型广场与休息区可不定期举行活动。顾客休息区，小型广场与休息区可不定期举行活动。内部因素内部因素1.1.市场环境好，品牌有迅速扩张的战略市场环境好，品牌有迅速扩张的战略2.2.在传统商务区或涉外氛围浓厚的区域，时尚氛围浓厚，城市高档地段在传统商务区或涉外氛围浓厚的区域，时尚氛围浓厚，城市高档地段3.3.与高品质酒店结合，相互提升影响力与高品质酒店结合，相互提升影响力外部因素外部因素可实现的可实现的本项目具备的本项目具备的集集中中奢奢侈侈品品商商业业必必备备条条件件113本报告是严格保密的。商业定位商业定位 涉外商务区涉外商务区 辐射全市的辐射全市的 奢侈品中心奢侈品中心涉外商务区涉外商务区本区域涉外商务氛围浓厚本区域涉外商务氛围浓厚辐射全市的辐射全市的天津市绝无仅有天津市绝无仅有奢侈品中心奢侈品中心高品质涉外公寓、超五星级酒店、国际精品购物区高品质涉外公寓、超五星级酒店、国际精品购物区114本报告是严格保密的。商业可实现租金参照天津本地高端商场商业可实现租金参照天津本地高端商场以及北京高端市场租金价格给出以及北京高端市场租金价格给出u滨江道和平路商圈是天津最繁华商业聚集地u高端商场一层租金水平60-80美金/月.平方米u吉利大厦一二层租金50-80美金/月.平方米u考虑到知知名名品品牌牌的的议议价价能能力力，建议本项目租金水平整体低于北京同类物业租金水平，与天津市内高端商业物业租金保持一致水平。建议租金水平：建议租金水平：u一层一层 60-70 60-70美金美金/ /月月. .平米；平米；u二层二层 45-55 45-55美金美金/ /月月. .平米；平米；u王府井商圈是北京最繁华商业聚集地u商场租金集中在100-150美金/月.平方米u东方新天地租金：120-200美金/月.平方米本项目租金水平：本项目租金水平：45704570美金美金/ /月月. .平方米平方米国贸商城租金状况：国贸商城租金状况：90-11090-110美金美金/ /月月. .平方米平方米115本报告是严格保密的。今日汇报议程今日汇报议程项目进展汇报项目研究的前提和基础项目研究的内容及目标公寓定位论证写字楼定位论证商业市场状况及案例研究物业发展建议与经济测算物业发展建议与经济测算116本报告是严格保密的。物业发展建议物业发展建议 规划布局建议规划布局建议 公寓户型以及配比建议公寓户型以及配比建议 商业规模以及布局建议商业规模以及布局建议117本报告是严格保密的。规划布局原则规划布局原则公寓与酒店、商业连通，形象上保证完善的整体结构公寓与酒店、商业连通，形象上保证完善的整体结构保证中心广场面积，气势磅礴，彰显物业品质保证中心广场面积，气势磅礴，彰显物业品质充足地下车位，最大限度利用有限的地面资源，展现项目品质充足地下车位，最大限度利用有限的地面资源，展现项目品质人车分流，从设计上体现以人为本人车分流，从设计上体现以人为本原则一：原则一：原则二：原则二：原则三：原则三：原则四：原则四：118本报告是严格保密的。规划布局规划布局考考虑虑到到顶顶级级酒酒店店、顶顶级级商商业业以以及及高高品品质质公公寓寓的的搭搭配配，建建议议将将c c区区和和酒酒店店之之间间用用两两层层弧弧形形建建筑筑连连接接。并并将将商商业设置在中央弧形建筑内业设置在中央弧形建筑内建建筑筑物物连连接接可可以以增增强强整整体体感感，与与东东北北面面形形象象较较差差别别墅墅区形成区隔区形成区隔D D区建设原则应尽量不要占据广场用地区建设原则应尽量不要占据广场用地D D区建筑整体面宽可达到区建筑整体面宽可达到110110米，进深约米，进深约2020米米D D区区顶顶部部可可设设置置屋屋顶顶花花园园，增增强强公公寓寓以以及及酒酒店店的的景景观观效果效果为为保保证证整整体体形形象象，将将停停车车场场设设置置在在地地下下，广广场场布布置置少少量临时车位量临时车位广场用地广场用地酒店酒店商业商业D D区区公寓公寓A A区区公寓公寓B B区区C C区区119本报告是严格保密的。项目入口及交通组织项目入口及交通组织人车分流，保证中心入口为人行主入口。两个人车分流，保证中心入口为人行主入口。两个车行入口单独开辟独立门使车行与人行分开。车行入口单独开辟独立门使车行与人行分开。保证公寓与酒店各自有独立车行出入口。保证公寓与酒店各自有独立车行出入口。人行路线人行路线车行路线车行路线临时车行路临时车行路线线公寓公寓公寓公寓商业商业商业商业120本报告是严格保密的。车位尽可能设置地下车位，留足广场空车位尽可能设置地下车位，留足广场空间间物业类型物业类型酒店酒店式公寓商业总计车位标准车位标准0.6个/间房1个/2户65个/万平方米-规模规模4.1万平方米；200300间280套6000平方米8.5万平方米车位车位150个150个40个340个酒酒店店车车位位 150个左右个左右公公寓寓车车位位 150个左右个左右地地下下车车库库共共 计计 约约300个个地下车库地下车库地下车库出入口地下车库出入口考考虑虑到到现现有有公公寓寓部部分分地地下下车车位位30个个；建建议议将将广广场场以以及及弧弧形形商商业业部部分分地地下下设设置置一一层层车车库库，规规模模1万万-1.2万万平米，车位约平米，车位约300个个车库位置车库位置车位尽可能设置地下车位，地面仅留车位尽可能设置地下车位，地面仅留少量必备临时车位。少量必备临时车位。121本报告是严格保密的。公寓物业发展建议公寓物业发展建议122本报告是严格保密的。国贸中心公寓国贸中心公寓一居室二居室二居室三居室三居室四居室豪华套房面积（平方米）70.199.02128.53158.50198.54227.55-228.51276、407套数9191919114212所占比例22.7%22.7%22.7%22.7%3.6%5%0.6%嘉里中心公寓嘉里中心公寓一居室二居室二居室三居室四居室五居室五居室面积（平方米）100.46138.82167317.26420.19452.46525.93套数60多60多60多60多422所占比例24%24%24%24%2%1%1%东方豪庭公寓东方豪庭公寓一居室二居室三居室四居室面积（平方米）80-85103-163165-205270平方米套数33024635所占比例54406户型配比以及面积建议户型配比以及面积建议北北京京高高档档公公寓寓市市场场供供应应以以200200平平方方米米以以下下的的超超大大1 1居居、大大2 2居居为主，租赁状况良好。为主，租赁状况良好。考考虑虑到到楼楼体体结结构构，建建议议本本项项目目以以超超大大一一居居和和大大两两居居为为主主，配配以以适适量量三三居居以以及及少量豪华套间。少量豪华套间。户型户型套数套数一居室一居室8080套套二居室二居室120120套套三居室三居室7070套套豪华套间豪华套间10151015套套总数总数280280套套123本报告是严格保密的。A A区户型设计建议区户型设计建议A区区建建议议在在利利用用圆圆柱柱状状的的承承重重柱柱砌砌分分隔隔墙墙，设设计计为为每每户户面面积积约约为为80平平方方米米左左右右的的大大一一居。居。舒适的景观卧室舒适的景观卧室宽敞明亮的起居室宽敞明亮的起居室玻璃封闭玻璃封闭式厨房式厨房功能齐全功能齐全的卫生间的卫生间124本报告是严格保密的。B B区户型设计建议区户型设计建议B区户型建议以区户型建议以120平方米至平方米至140平方米的大两居和平方米的大两居和160平方米平方米左右的三居为主，在顶层设计少量左右的三居为主，在顶层设计少量300平方米左右的豪华套间平方米左右的豪华套间约约140140平方米平方米约约110110平方米平方米约约130130平方米平方米125本报告是严格保密的。如何打造如何打造“顶级的、涉外的酒店式公寓顶级的、涉外的酒店式公寓定位定位 发力点发力点顶级的顶级的 素雅的物业形象素雅的物业形象天津市的标志建筑天津市的标志建筑与高品质酒店的连接与高品质酒店的连接涉外的涉外的体现高品质住宅空间序列的户型体现高品质住宅空间序列的户型简约式或古典的装修风格简约式或古典的装修风格同时具备私密性和安全感的身份识别系统同时具备私密性和安全感的身份识别系统酒店式公寓酒店式公寓超五星级酒店式服务以及配套设施超五星级酒店式服务以及配套设施126本报告是严格保密的。保留现有的外立面，以素雅体现项目品保留现有的外立面，以素雅体现项目品质质u节省成本节省成本可节省石材幕墙成本总计可节省石材幕墙成本总计1000-20001000-2000万万u与项目周边环境氛围相协调与项目周边环境氛围相协调突出突出 “ “静静”和和“雅雅”的特征的特征127本报告是严格保密的。公寓通过商场观景廊与酒店连接，提高公寓通过商场观景廊与酒店连接，提高公寓品质公寓品质广场用地广场用地酒店酒店A A区区B B区区A A区区一一层层大大堂堂直直接接设设置置通通往往商商业业区区的的入入口口，二二层层商商业业区区与与公公寓寓不不连连通通公公寓寓业业主主可可以以直直接接通通过过商商场场的的内内廊廊到到达达酒酒店店；业业主主可可以以方方便便使使用用酒酒店部分设施。店部分设施。B B区一层开设通道与区一层开设通道与A A区连接，作为区连接，作为A A、B B两区间的通道。两区间的通道。128本报告是严格保密的。如何打造如何打造“顶级的、涉外的酒店式公寓顶级的、涉外的酒店式公寓定位定位 发力点发力点顶级的顶级的素雅的物业形象素雅的物业形象天津市的标志建筑天津市的标志建筑与高品质酒店的连接与高品质酒店的连接涉外的涉外的体现高品质住宅空间序列的户型体现高品质住宅空间序列的户型简约式的装修风格简约式的装修风格私密而安全的身份识别系统私密而安全的身份识别系统酒店式公寓酒店式公寓超五星级酒店式服务以及配套设施超五星级酒店式服务以及配套设施129本报告是严格保密的。公寓入口以及大堂设置公寓入口以及大堂设置公公寓寓部部分分设设置置简简易易大大堂堂，面面积积控控制制在在80-10080-100平方米平方米。大大堂堂2 2负负责责管管理理西西侧侧一一单单元元住住户户管管理理工工作作；大大堂堂3 3负负责责东东侧侧两两个个单单元元住住户户管理工作。管理工作。大大堂堂的的高高度度保保证证3.53.5米米以以上上较较为为适适合合，由由于于楼楼体体的的不不可可改改造造性性，大大堂堂层层高高保持标准层高保持标准层高。功功能能布布置置以以日日常常接接待待和和临临时时休休憩憩为为主主；接接待待区区面面积积控控制制在在10-1210-12平平方方米米，休休息息区区主主要要布布置置沙沙发发、茶茶几几，面面积积控制在控制在12151215平方米。平方米。装装修修大大气气，干干净净整整洁洁，采采用用简简约约式式风格风格入口入口大堂大堂1大堂大堂3接待区接待区休息区休息区接待区接待区休息区休息区国贸中心公寓国贸中心公寓嘉里中心公寓嘉里中心公寓东方豪庭公寓东方豪庭公寓大堂面积大堂面积 80-10080-100平方米平方米 60-80 60-80平方米平方米 约约8080平方米平方米大堂层高大堂层高 4-4.54-4.5米米约约4 4米米3.5-43.5-4米米接待区接待区约约1010平方米平方米8-108-10平方米平方米约约1212平方米平方米休息区设休息区设施施沙发，茶几，沙发，茶几，约约1515平方米平方米沙发，茶几，沙发，茶几，约约1212平方米平方米沙发，茶几，沙发，茶几，10-1510-15平方米平方米大堂大堂2130本报告是严格保密的。明厨明卫，设置大面积的卧室以及超大明厨明卫，设置大面积的卧室以及超大空间的起居室空间的起居室宽敞的卫生间宽敞的卫生间明亮的厨房明亮的厨房起居室作为主人会客场所以及家起居室作为主人会客场所以及家人活动空间；人活动空间；宽敞的起居室可以宽敞的起居室可以满足主人常需要开满足主人常需要开partyparty的特殊的特殊需求需求两居室或者三居室可以根据客两居室或者三居室可以根据客户需要户需要布置书房或者会客室，布置书房或者会客室，满足客户短时间的办公需求。满足客户短时间的办公需求。两居以上的主卧室自两居以上的主卧室自带卫生间，与公共卫带卫生间，与公共卫生间分开生间分开131本报告是严格保密的。采用简约式或者欧式古典的装修风格，采用简约式或者欧式古典的装修风格，提供简单的家具以及家用电器提供简单的家具以及家用电器u布置简单家具以及电器，包括卫生间厨房设施u装修标准控制在1200元/平方米左右简约式简约式简约式简约式132本报告是严格保密的。采用绿色新风系统，中央空调集中制冷、采用绿色新风系统，中央空调集中制冷、采暖采暖u考虑到欧洲人对花粉过敏以及空气质量因素，在新风系统中加加入入沙沙尘尘过过滤滤装装置置以及花花粉粉过过滤滤装装置置；凸显真正的绿色新风系统绿色新风系统133本报告是严格保密的。电梯直达地下一层，地下车库设置通道，电梯直达地下一层，地下车库设置通道，通往电梯口通往电梯口电梯直达地下一层；布置地下通道，连接地下车库与公寓地下一层，电梯直达地下一层；布置地下通道，连接地下车库与公寓地下一层，方便到达电梯口。方便到达电梯口。电电梯梯停车场停车场134本报告是严格保密的。门禁安防系统门禁安防系统u电梯设置身份识别系统，电梯自动到达业主所在楼层。代替电子监控，保证主人的尊贵以及私密性。u门禁系统，屏蔽外来闲杂人等；u 室内( 彩屏)可视对讲系统，并全天候连通保安服务中心 u室内红外微波感应安防系统u燃气泄漏报警系统 u消防中控室自动报警及喷淋系统，联动控制系统 身份识别系统身份识别系统门禁系统门禁系统135本报告是严格保密的。如何打造如何打造“顶级的、涉外的酒店式公寓顶级的、涉外的酒店式公寓”定位定位 发力点发力点顶级的顶级的素雅的物业形象素雅的物业形象天津市的标志建筑天津市的标志建筑与高品质酒店的连接与高品质酒店的连接涉外的涉外的体现高品质住宅空间序列的户型体现高品质住宅空间序列的户型简约式的装修风格简约式的装修风格私密而安全的身份识别系统私密而安全的身份识别系统酒店式公寓酒店式公寓超五星级酒店式服务以及配套设施超五星级酒店式服务以及配套设施136本报告是严格保密的。公寓公寓B B区设置小型会所区设置小型会所配套设施的齐全是高品质公寓的必要条件。配套设施的齐全是高品质公寓的必要条件。建建议议公公寓寓内内部部设设置置小小型型会会所所，与与酒酒店店设设施施形形成成互互补补；会所面积会所面积500500平方米左右。平方米左右。会会所所内内经经营营项项目目主主要要为为简简单单的的SPASPA、健健身身房房及及棋棋牌牌室室，供业主免费使用。，供业主免费使用。公公寓寓B B区区靠靠近近商商业业部部分分由由于于商商业业建建筑筑的的遮遮挡挡，一一二二层采光较差，层采光较差，用来布置会所。用来布置会所。同同时时，酒酒店店的的部部分分设设施施可可以以对对公公寓寓会会所所功功能能进进行行补补充充广场用地广场用地会所会所国贸中心公寓国贸中心公寓嘉里中心公寓嘉里中心公寓东方豪庭公寓东方豪庭公寓公寓内部会所约500平米，经营项目包括spa，健身房，台球室，会议厅等，对业主免费开放；其余国贸中心的配套设施全部自费免费享受俱乐部会所，包括35米室内泳池，600平方米健身房及健美操室，2个室内网球场，桑拿浴及蒸汽浴房，按摩浴池，壁球室，及综合运动室由公寓可以直接进入酒店以及俱乐部，每间房提供一人免费俱乐部会员资格，可以免费使用游泳，健身，桑拿，瑜珈，阅览室，按摩池,蒸汽浴等项目137本报告是严格保密的。北京酒店式服务内容探讨北京酒店式服务内容探讨免费服务免费服务收费服务设施类别收费服务设施类别国贸中心公寓国贸中心公寓u提供一周免费两次清洁u免费健身房u免费洗浴、桑拿、SPAu国贸公寓租户免费获国贸俱乐部钻石卡，可享受多种消费优惠。u标准规范的酒店式的房间清洁服务u24小时及时周到高效的维修服务u经常多样的租户活动u国贸饭店提供的早餐服务u日本学校班车服务u洗衣服务、送信服务u国内外报刊、杂志u保险箱嘉里中心公寓嘉里中心公寓u部分客户享有入户清洁（1-3次不等）u免费享受俱乐部会所：包括室内泳池，健身房，桑拿浴及蒸汽浴房，按摩浴池，网球场，壁球室，及综合运动室u部分客户享有早餐酒店式房间清洁服务 穿梭巴士、本地观光兴趣班饭店早餐洗车服务、洗衣服务东方豪庭公寓东方豪庭公寓u提供一周免费三次清洁u每间房屋提供一人免费俱乐部会员资格（游泳、健身、桑拿）u五星级酒店式家务管理u24小时送餐服务u国内外报刊、杂志u包括CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN体育频道等40多个国际卫星电视频道u豪华客车班车服务、洗衣服务u俱乐部项目：所有休闲康体设施u丽都俱乐部项目：网球，壁球，保龄球等138本报告是严格保密的。天津高档酒店式公寓服务内容天津高档酒店式公寓服务内容免费服务免费服务收费服务设施类别收费服务设施类别泰达会馆泰达会馆u桑拿综合设施、游泳池、健身房u优惠享用其它设施的权利u每年享有会馆提供的8间晚免费住宿u享有带宾客进入会馆消费的权利喜来登喜来登u每周两次卫生u每周两桶饮用水u含早餐的房价会相应的提高u酒店商务中心基本服务u酒店会议室u酒店康体娱乐设施u洗衣服务u洗车组车服务利顺德利顺德u游泳、健身设施；u每天打扫房间，免费提供饮用水u每月800月的洗衣费用u每月1次免费理发美容u商务中心基本服务内容u早餐需要商量具体价格u酒店会议室u酒店康体娱乐设施u洗车租车服务139本报告是严格保密的。本项目服务内容建议本项目服务内容建议免费服务免费服务收费服务设施类别（业主可以优惠）收费服务设施类别（业主可以优惠）u提供一周免费提供一周免费2-32-3次清洁服务次清洁服务u商务中心服务，包括代订机票，收发传真，代商务中心服务，包括代订机票，收发传真，代订报刊杂志，邮寄包裹等服务订报刊杂志，邮寄包裹等服务u酒店餐厅预定服务酒店餐厅预定服务u保险箱提供保险箱提供u免费使用公寓内部会所，包括健身房、洗浴、免费使用公寓内部会所，包括健身房、洗浴、桑拿、桑拿、SPASPA、棋牌室、棋牌室u免费早餐免费早餐u包括包括CNNCNN、BBCBBC、HBOHBO、CNBCCNBC、NHKNHK、ESPNESPN体育频体育频道等道等4040多个国际卫星电视频道多个国际卫星电视频道u酒店内部设施，包括会议室，娱乐休闲设酒店内部设施，包括会议室，娱乐休闲设施等施等u每日标准规范的酒店式的房间清洁服务每日标准规范的酒店式的房间清洁服务u2424小时及时周到高效的维修服务小时及时周到高效的维修服务u多样的租户活动多样的租户活动u豪华客车班车服务豪华客车班车服务u洗衣服务、洗车服务洗衣服务、洗车服务u国内外报刊、杂志购买国内外报刊、杂志购买标准的标准的超值的超值的提升品质的提升品质的140本报告是严格保密的。商业规模以及布局建议商业规模以及布局建议141本报告是严格保密的。商业部分建议原则商业部分建议原则留足广场面积和公共空间留足广场面积和公共空间品质与气势的营造至关重要，而非人流最大化的考虑品质与气势的营造至关重要，而非人流最大化的考虑目的地型商业，布置保证人行作短暂休憩停留的空间目的地型商业，布置保证人行作短暂休憩停留的空间142本报告是严格保密的。本项目精品商业经营面积控制在本项目精品商业经营面积控制在30003000平平方米左右，品牌总量约方米左右，品牌总量约3030家家参照国内顶级品牌专营店规模，建议本项目商业参照国内顶级品牌专营店规模，建议本项目商业经营面积经营面积30003000平方平方米米左右。左右。品牌总量控制在品牌总量控制在3030家左右，考虑到家左右，考虑到LOUIS VUITTONLOUIS VUITTON及其所代理的十余及其所代理的十余个品牌已有进驻意向，个品牌已有进驻意向，引入其他品牌约引入其他品牌约2020家家国贸商城精品区国贸商城精品区 王府精品廊王府精品廊恒隆广场精品区恒隆广场精品区 天津友谊商厦天津友谊商厦经营面积4000-5000平方米约4000平方米4000-5000平方米总面积8000-1000平方米7000-8000平方米品牌数量36家50家30家以上24家以上143本报告是严格保密的。公共空间与商场经营面积比例公共空间与商场经营面积比例1 1：1 1，营，营造奢华购物环境造奢华购物环境国贸商城精品区国贸商城精品区王府精品廊王府精品廊恒隆广场精品区恒隆广场精品区总面积8000-1000平方米7000-8000平方米一二层约20000平米经营面积4000-5000平方米约4000平方米约10000平方米（50%左右为国际精品）公共空间/经营面积1/10.9/11/1成功案例显示，高档精品店成功案例显示，高档精品店公共空公共空间面积与经营面积比例约间面积与经营面积比例约1：1；充足的公共空间用以营造高品质购充足的公共空间用以营造高品质购物环境。物环境。建议商场建议商场总面积总面积6000平米左右平米左右，保证足够的公共空间。保证足够的公共空间。144本报告是严格保密的。精品店店面规模精品店店面规模店面大小集中在店面大小集中在80-15080-150平方米；平方米；保证店面保证店面进深进深8-108-10米；米；店面内部店面内部净高净高4.54.5米以上米以上王府精品廊王府精品廊面积区间面积区间店铺个数店铺个数所占比例所占比例100100平米及以下平米及以下383876%76%100-150100-150平米平米9 918%18%150-200150-200平米平米3 36%6%200200平米以上平米以上0 00%0%总计总计5050100%100%国贸商城精品区国贸商城精品区面积区间面积区间店铺个数店铺个数所占比例所占比例8080平米及以下平米及以下111130.6%30.6%80-15080-150平米平米202055.6%55.6%150-250150-250平米平米3 38.3%8.3%250250平米以上平米以上2 25.6%5.6%总计总计3636100%100%上海恒隆广场上海恒隆广场面积区间面积区间店铺个数店铺个数所占比例所占比例120120平米以下平米以下282870%70%200200平米以上平米以上101025%25%其他其他2 25%5%总计总计4040100%100%145本报告是严格保密的。商业种类组合商业种类组合经营种类经营种类主要为时装，皮具类产品。主要为时装，皮具类产品。时时装装，皮皮具具类类产产品品品品牌牌数数量量控控制制在在80%80%左左右右（一一般般会会附附带带经营其他包括配饰，香水等产品）。经营其他包括配饰，香水等产品）。同时配以同时配以少量少量专营专营饰品、珠宝及其他产品饰品、珠宝及其他产品店面。店面。西餐厅或咖啡厅可以和酒店配合使用西餐厅或咖啡厅可以和酒店配合使用，不做单独考虑。，不做单独考虑。国贸商城精品区主要品牌种类国贸商城精品区主要品牌种类种类种类店铺个数店铺个数 所占比例所占比例品牌时装类品牌时装类181850%50%品牌皮具、手袋，鞋品牌皮具、手袋，鞋121233.3%33.3%表，饰品表，饰品4 411.1%11.1%其他其他2 25.6%5.6%总计总计3636100%100%种类种类时装类时装类皮具、手袋，鞋皮具、手袋，鞋表，饰品及其他表，饰品及其他西餐厅或咖啡厅西餐厅或咖啡厅总计总计店铺个数店铺个数22-2522-253-53-51-21-23030王府精品廊主要品牌种类王府精品廊主要品牌种类上海商城精品种类上海商城精品种类天津友谊商厦精品种类天津友谊商厦精品种类种类种类店铺个数店铺个数 所占比例所占比例 店铺个数店铺个数 所占比例所占比例店铺个数店铺个数所占比例所占比例品牌时装类（包括鞋）品牌时装类（包括鞋）272754%54%323280%80%161669.6%69.6%品牌皮具，手袋类品牌皮具，手袋类101020%20%5 521.7%21.7%表，饰品表，饰品7 714%14%3 37.5%7.5%2 28.7%8.7%其他其他6 612%12%5 512.5%12.5%总计总计5050100%100%4040100%100%2323100%100%146本报告是严格保密的。品牌推荐品牌推荐时装、时装、皮具、皮具、手袋类手袋类Louis VuittonGiorgio Armani ChanelPradaHermesVersaceKenzoDunhillCelineHugo BossGivenchyGucciDiroFendiVan Cleef & ArpelBallyLaurelPal ZileriMarina RinaldiGianfranco FerreBurberyLoeweMaxmaraMarccainEmanuel UngaroLagerfeldLongchampTODSDormeuilJean-Louis Scherrera. testoniSt. JohnLanvinCaractereSalvatore FerragamoCerruti 1881 CoachSonia RykielPaul & SharkDolce & GabbanaTrussardiZegnaMontblancEscada SportGieves & Hawkes钟表类钟表类Breguet IWCCartierRolexPiaget 珠宝、饰品类珠宝、饰品类TiffanyBaccaratBvlgariFeraudSwarovski餐饮类餐饮类StarbucksBRASSERIE LIPPCAF DEFLORE LESDEUXMAGOTS DAUM引进国际一线品牌，如：阿曼尼，香奈尔，纪凡希，登喜路等引进国际一线品牌，如：阿曼尼，香奈尔，纪凡希，登喜路等147本报告是严格保密的。广场广场布局布局内部广内部广场场人行观景廊人行观景廊店面店面店面店面酒店大堂酒店大堂大厅大厅酒店大堂直接通向商场酒店大堂直接通向商场主入口主入口店面店面C C区区临广场面设置主入口以及大厅临广场面设置主入口以及大厅，与人行观景廊连接；，与人行观景廊连接；弧形建筑中心部位弧形建筑中心部位设置内部广场设置内部广场，营造高品质购物环境；，营造高品质购物环境；C C区区二层与弧形建筑连通二层与弧形建筑连通，作为整体处理；，作为整体处理；酒店大堂直接连接到商场，酒店大堂直接连接到商场，营造方便购物环境；营造方便购物环境；C区区148本报告是严格保密的。广场广场空间尺度体现奢华空间尺度体现奢华内部广内部广场场玻璃幕墙玻璃幕墙人行观景廊人行观景廊店面店面店面店面酒店大堂酒店大堂大厅大厅主入口主入口店面店面做做足足公公共共空空间间，保保证证公公共共空空间间与与经经营营面面积积比比例例保持保持1 1：1 1左右。左右。一一层层观观景景廊廊面面宽宽保保证证10-1210-12米米，临临广广场场面面挑挑空空处处理；挑空部分理；挑空部分4-64-6米。米。净高保证净高保证4.54.5米以上米以上，体现奢侈感，体现奢侈感现现有有C C区区商商场场部部分分层层高高5.15.1米米，可可以以满满足足要要求求；新建新建弧形区域保持同弧形区域保持同C C区相同层高区相同层高。挑空挑空C区区149本报告是严格保密的。广场广场店面布置店面布置内部广内部广场场玻璃幕墙玻璃幕墙店面店面店面店面酒店大堂酒店大堂大厅大厅店面店面临广场面设置为玻璃幕墙临广场面设置为玻璃幕墙，全面采光，营造高品质购物环境，全面采光，营造高品质购物环境LOUIS VUITTON及其所代理的及其所代理的十余个品牌集中布置十余个品牌集中布置商场分商场分品牌专柜独立设计个体形象品牌专柜独立设计个体形象，包括顶部全部由品牌自己需，包括顶部全部由品牌自己需要布置，整体协调控制。要布置，整体协调控制。C区区150本报告是严格保密的。公共空间的处理公共空间的处理大厅以及内部广场挑空处理，布置景大厅以及内部广场挑空处理，布置景观，小广场，以及顾客休息区等。观，小广场，以及顾客休息区等。小型广场与休息区可不定期举行活动。小型广场与休息区可不定期举行活动。布置迷你型精品咖啡店，供顾客享用布置迷你型精品咖啡店，供顾客享用广场广场内部内部广场广场店面店面店面店面酒店大堂酒店大堂大厅大厅店面店面C区区局部挑空处理局部挑空处理休息区休息区公共空间小品公共空间小品151本报告是严格保密的。 经经 济济 测测 算算152本报告是严格保密的。方案方案1 1：A, BA, B区全部为高品质公寓区全部为高品质公寓经经济分析说明济分析说明u主体建筑部分只设单一公寓物业，面积约主体建筑部分只设单一公寓物业，面积约4 4万平米，商业面积约万平米，商业面积约70007000平米。平米。u公寓售价按公寓售价按1300013000元元/ /平米计算，销售期为平米计算，销售期为1.51.5年；年；u销售费用按销售收入的销售费用按销售收入的3%3%计取；计取；u商业均按持有出租计算，首层租金按商业均按持有出租计算，首层租金按5555美元美元/ /平米平米. .月计算，二层月计算，二层租金按首层租金的租金按首层租金的70%70%计取，三层租金按二层租金的计取，三层租金按二层租金的90%90%计取。计取。u商业的经营成本：房产税为出租收入的商业的经营成本：房产税为出租收入的12%12%，物业管理费按，物业管理费按5 5元元/ /平米计算，取暖动力费按平米计算，取暖动力费按3030元元/ /平米平米. .年计算。年计算。u财务折现率取财务折现率取10%10%。153本报告是严格保密的。项目成本表项目成本表序号序号项目名称项目名称计算程式计算程式 单价单价( (元元/ /) ) 金额金额( (万元）万元）备注备注一一收购成本收购成本21000 含公寓及已建商业二二前期工程费前期工程费1.1装饰设计费1043 1.2新建工程设计费3012 前期工程费小计55 三三建安装工程费建安装工程费3.1酒店式公寓9120 9120 3.1.1土建工程整修费2501000 3.1.2酒店式公寓装饰费12004800 3.1.3酒店式公寓空调工程3501400 3.1.4给排水、消防工程80320 3.1.5电气及电梯工程2501000 3.1.6室外装饰维修费150600 3.2新建商业建安工程费2000800 800 含土建、安装及装饰等费用3.3既有商业装饰安装费1400432 432 3.4室外配套费50235 235 以上4项合计10587 10587 四四管理费用管理费用一至三项的2%633 633 五五不可预见费不可预见费二至三项的5%532 532 六六其他费用其他费用6.1工程监理费二至三项的0.8%85 合计一至六项合计32892 32892 154本报告是严格保密的。项目投资计划表项目投资计划表序号项目总额20062006年年20072007年年1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季季度度2 2季季度度3 3季季度度4 4季度季度1收购成本21000 21000 2前期工程费55 55 3建安工程费10352 2459 2459 2459 2459 518 4室外配套235 224 12 5管理费用633 158 158 158 158 6不可预见费532 133 133 133 133 7其他费用85 21 21 21 21 8合计合计32892 23826 2771 2771 2995 0 0 0 529 说明：1、收购成本按一次支付考虑2、项目建设装饰工程期按1年计算3、工程进度款按计价的95%支付，余款在工程竣工一年后支付155本报告是严格保密的。项目销售及经营收入表项目销售及经营收入表序号项目规模(万平米)销(租)售均价（元）销售率合计（万元）2006 2006 2007 2007 1 1季季度度2 2季季度度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季季度度1酒店式公寓413000100%520005200130001300010400780026002商业02.1商业一层0.30313.41462 365 365 365 365 2.2商业二层0.3039.41025 256 256 256 256 2.3商业三层0.1038.5315 79 79 79 79 商业租金合计0.7092802 0 0 0 0 701 701 701 701 3合计（万元）4.70905200130001300011101 8501 3301 701 156本报告是严格保密的。项目利润表项目利润表项目合计2006 2006 2007 2007 1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 经营收入54802 0 5200 13000 13000 11101 8501 3301 701 1.1 销售收入52000 0 5200 13000 13000 10400 7800 2600 0 1.2 出租收入2802 0 0 0 0 701 701 701 701 1.3 其他收入2 开发成本31661 0 3166 7915 7915 6332 4749 1583 0 3 经营性物业折旧0 4 运营成本(出租)400 0 0 0 0 100 100 100 100 5 销售费用1560 0 156 390 390 312 234 78 0 6 销售、经营税金及附加3014 0 286 715 715 611 468 182 39 7 财务费用1395 349 349 349 349 0 0 0 0 8 营业利润16772 -349 1243 3631 3631 3746 2950 1358 562 9 补前期亏损-349 -349 10 利润总额16424 -349 894 3631 3631 3746 2950 1358 562 11 所得税5420 -115 295 1198 1198 1236 973 448 185 12 净利润净利润11004 -234 599 2433 2433 2510 1976 910 377 157本报告是严格保密的。项目现金流量表项目现金流量表2006 2006 2007 2007 20082045合计1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1现金流入现金流入161354 161354 0 5200 13000 13000 11101 8501 3301 701 106552 1.1销售收入52000 52000 0 5200 13000 13000 10400 7800 2600 0 1.2经营、出租收入109354 109354 0 0 0 0 701 701 701 701 106552 2 2现金流出现金流出43286 43286 23711 3508 5074 5298 2259 1775 808 853 2.1开发成本投资32892 32892 23826 2771 2771 2995 0 0 0 529 2.2经营成本15600 15600 0 0 0 0 100 100 100 100 15200 2.3销售费用1560 1560 0 156 390 390 312 234 78 0 2.4经营税金及附加8874 8874 0 286 715 715 611 468 182 39 5860 2.5所得税33632 33632 -115 295 1198 1198 1236 973 448 185 28212 3 3净现金流量净现金流量74656 74656 -23711 1692 7926 7702 8842 6726 2493 -153 63140 4累计净现金流量-23711 -22019 -14094 -6392 2450 9176 11669 11516 74656 5净现值20627 20627 -23153 1613 7379 7002 7849 5830 2110 -126 12124 6累计净现值-23153 -21540 -14161 -7159 690 6519 8629 8503 20627 158本报告是严格保密的。动态财务指标、项目敏感性及盈亏平衡动态财务指标、项目敏感性及盈亏平衡分析分析公寓保本销售价公寓保本销售价:8250元元/平米平米公寓保本销售率公寓保本销售率:63.5%指标数值项目净现值(万元)20627动态投资回收期1.23内部收益率67%根据敏感性分析，销售收入对项目财务指标影响更大。根据敏感性分析，销售收入对项目财务指标影响更大。159本报告是严格保密的。方案方案2 2：A A区为写字楼，区为写字楼，B B区为公寓区为公寓经济经济分析说明分析说明u相对于方案一，公寓部分面积约相对于方案一，公寓部分面积约2.22.2万平米，写字楼部分面积约万平米，写字楼部分面积约1.81.8万平米。万平米。u公寓销售价格仍为公寓销售价格仍为1300013000元元/ /平米，销售周期仍为平米，销售周期仍为1.51.5年，写字楼部年，写字楼部分销售为分销售为1100011000元元/ /平米，销售周期为两年。平米，销售周期为两年。u写字楼建安成本低于公寓部分，具体见项目成本表。写字楼建安成本低于公寓部分，具体见项目成本表。u其他假设不变。其他假设不变。160本报告是严格保密的。项目成本表项目成本表序号序号项目名称项目名称计算程式计算程式 单价单价( (元元/ /) ) 金额金额( (万元）万元）备注备注一收购成本21000 含公寓及已建商业二前期工程费1.1装饰设计费1025 1.2新建工程设计费3012 前期工程费小计37 三建安装工程费3.13.1酒店式公寓酒店式公寓7140 7140 3.1.1公寓土建工程整修费250550 3.1.2写字楼土建工程整修费5090 3.1.3酒店式公寓装饰费12002640 3.1.4写字楼装饰费300540 3.1.5空调工程3501400 3.1.6给排水、消防工程80320 3.1.7电气及电梯工程2501000 3.1.8室外装饰维修费150600 3.2新建商业建安工程费2000800 800 含土建、安装及装饰等费用3.3既有商业装饰安装费1400432 432 3.4室外配套费50235 235 以上4项合计8607 8607 四管理费用一至三项的2%593 593 五不可预见费二至三项的5%432 432 六其他费用6.1工程监理费二至三项的0.8%69 合计一至六项合计30739 30739 161本报告是严格保密的。项目销售及经营收入表项目销售及经营收入表序号项目规模(万平米)销(租)售均价销售率合计2006 2006 2007 2007 2008 2008 1 1季季度度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度1 酒店式公寓2.213000100%28600 286071507150572042901430 2 写字楼1.811000100%19800 1980297039602970297019801980990销售收入合计4840004840101201111086907260341019809903 商业0 3.1 商业一层0.30313.4 1462 365 365 365 365 3.2 商业二层0.3039.4 1025 256 256 256 256 3.3 商业三层0.1038.5 315 79 79 79 79 商业租金合计0.709 2802 0 0 0 0 701 701 701 701 4 合计4.709 09680202402222018081 15221 7521 4661 1980 162本报告是严格保密的。项目利润表项目利润表项目合计2006 2006 2007 2007 20081 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度1 经营收入51202 0 4840 10120 11110 9391 7961 4111 2681 990 1.1 销售收入48400 0 4840 10120 11110 8690 7260 3410 1980 990 1.2 出租收入2802 0 0 0 0 701 701 701 701 1.3 其他收入2 开发成本29507 0 2951 6170 6773 5298 4426 2079 1207 604 3 经营性物业折旧0 4 运营成本(出租)400 0 0 0 0 100 100 100 100 5 销售费用1452 0 145 304 333 261 218 102 59 30 6 销售、经营税金及附加2816 0 266 557 611 516 438 226 147 54 7 财务费用1395 349 349 349 349 0 0 0 0 8 营业利润15330 -349 1129 2741 3044 3216 2779 1603 1167 302 9 补前期亏损-349 -349 10 利润总额15284 -349 780 2741 3044 3216 2779 1603 1167 302 11 所得税5044 -115 258 905 1004 1061 917 529 385 100 12 净利润净利润10240 -234 523 1837 2039 2154 1862 1074 782 203 163本报告是严格保密的。项目现金流量表项目现金流量表2006 2006 2007 2007 2008 2008 2008200820452045合计1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度2 2季度季度3 3季度季度4 4季度季度1 1季度季度1 1现金流入现金流入157754 157754 0 4840 10120 11110 9391 7961 4111 2681 990 106552 1.1销售收入48400 48400 0 4840 10120 11110 8690 7260 3410 1980 990 1.2经营、出租收入109354 109354 0 0 0 0 701 701 701 701 106552 2 2现金流出现金流出40450 40450 23184 2931 4027 4434 1938 1673 957 1122 184 2.1开发成本投资30739 30739 23299 2262 2262 2486 0 0 0 430 0 2.2经营成本15600 15600 0 0 0 0 100 100 100 100 15200 2.3销售费用1452 1452 0 145 304 333 261 218 102 59 30 2.4经营税金及附加8676 8676 0 266 557 611 516 438 226 147 54 5860 2.5所得税33256 33256 -115 258 905 1004 1061 917 529 385 100 28212 3 3净现金流量净现金流量73892 73892 -23184 1909 6093 6676 7452 6288 3153 1558 806 63140 4累计净现金流量-23184 -21275 -15181 -8506 -1053 5234 8387 9946 10752 73086 5净现值19721 19721 -22638 1820 5673 6069 6615 5450 2669 1288 651 12124 6累计净现值-22638 -20818 -15145 -9076 -2461 2990 5658 6946 7597 19721 164本报告是严格保密的。方案一、二的财务指标对比方案一、二的财务指标对比指标方案一方案二备注总投资（万元）3584733586净利润（万元）1100410240计算至销售期结束税后利润率30.70%30.49%项目净现值（万元）2062719721计算至运营期动态投资回收期（年）1.231.36内部收益率67%59%165本报告是严格保密的。THE ENDTHANKS!166本报告是严格保密的。附件：项目资料卡附件：项目资料卡167本报告是严格保密的。在租高端写字楼项目在租高端写字楼项目国际大厦国际大厦入市时间入市时间：1991年。建筑面积：建筑面积：5.2万平方米，可租面积2万多。规规 模：模：地上37层，13层为写字楼配套商业，地437层为写字楼，单层面积，1400平米。运营方式：运营方式：只租不售。层高层高： 3.6米（净高2.45）。大堂面积：大堂面积：600平米。电梯配置电梯配置：智能化高速OTIS电梯。车位：车位：大型智能化停车场，230多个车位。物业管理物业管理：香港物业管理公司，提供星级酒店方式，物业管理（酒店式管理，管家式服务）。租金：租金： 1美元/m2日。出租率出租率：95%以上。实实 景景 图图平平 层层 图图168本报告是严格保密的。在租高端写字楼项目在租高端写字楼项目津汇大厦津汇大厦u入市时间：入市时间：2002年11月。u建筑面积建筑面积：5万，可租售面积4万平米。u规模：规模：38层，地下为大型智能化停车场（在建）；地上16层为商业裙房；734层位写字楼 。 1-34层为低区，35-38层为高区，低区平层面积均为1334.28平米；高区面积约为1000平米。u经营模式：经营模式：只租不售。u租金：租金：5.3元/平米/月；包含管理费。u配套：配套：8部进口三菱客用电梯，分为两区，速度2.5米/秒，新风供应量，25000立方米/小时/层。u物业管理：物业管理：新加坡物业管理公司，提供星级酒店方式，物业管理（酒店式管理，管家式服务）。实实 景景 图图平 层 图169本报告是严格保密的。在租高端写字楼项目在租高端写字楼项目平安大厦平安大厦入市时间：入市时间：2003年10月总建筑面积：总建筑面积：29870平米规划布局：规划布局：27层，分为A、B、C三区。A栋已于2004年底售完，目前必须从业主返租，平层面积1600平米。B栋由平安保险整区购买，现由戴德梁行出租，平层面积991平米。C栋为1-6层附属楼，主要为物业办公和食堂。分为A区为436.9平米；B区303.6平米；C区89.8平米；D区和E区160.7平米。层高：层高：3.3米层高，净高2.45米。经营模式：经营模式：平安保险公司整栋购买后再出租租金：租金：4.3-5.54.3-5.5/平米/月。车位：车位：600-800元/月，300平米的面积配一个车位。配套设施：配套设施：6部芬兰KONE电梯，1部货梯。物业管理：物业管理：天津君怡物业管理有限公司出租率出租率：A区出租率高，B区较少。平层平层 图图平 层 图实实 景景 图图170本报告是严格保密的。入市时间：入市时间：2003年总建筑面积：总建筑面积：9.5万平方米，地上47层，地下3层为停车场。总投资总投资: :9亿元功能布局：功能布局：集办公、商住、五星级酒店、餐饮、娱乐、健身于一体。16层为商场；713层为酒店；1524层为公寓；2542层为写字间；4347层为餐饮娱乐。平层面积：平层面积：1578平方米，分割面积107.33249.48，层高4米，净高2.67米。租金：租金：公寓：55套，3个月起租，1800-2000美金/月 写字楼：3.8-4.5元/平米/月，租期最短为1年。出租率：出租率：写字楼出租率85。智能设施：智能设施：四部美国进口OTIS电梯、德国进口复合地板、美国特灵中央空调、新风、24小时热水、德国西门子邮电公用交换机、美国AT&T公司结构化布线系统、美国KALATEL公司监控系统、自动报警及联动系统。物业管理：物业管理：香港梁振英物业管理车位：车位：300-400元/月/个。在租高端写字楼项目在租高端写字楼项目金皇大厦金皇大厦效效 果果 图图大大 堂堂 图图平层图平层图171本报告是严格保密的。在租高端写字楼项目在租高端写字楼项目国华大厦国华大厦u开盘时间：开盘时间：2004年9月 最小划分单元套数最小划分单元套数：200套左右u销售面积：销售面积：34866.48平米u均均 价：价：7500 元/平米 u层层 数数：24层：1-5层国美电器商业，6-24层写字楼u运营方式：运营方式：出售u整层面积整层面积：1796平米（12个 单位）u层高：高：3.3米 净高2.45米u规划布局：规划布局：1-5层：商业 每层面积1800平米左右。6层：大厦服务配套区域。7-22层：写字间标准层，每层12个单元，户型从64.51-186平米不等。23-24层：跃层，共8个单元，面积800平米。u配套设施：配套设施：商务中心、健身中心、美容中心、会馆等u入住时间入住时间：2005年5月 u装修状况：装修状况：6-24层：实木地板、白墙、顶部矿棉u入住率：入住率： 50销售情况：销售情况：约110套，销售率60。u客户群：客户群：投资客户占30左右，60平米户型销售情况好。平 层 图172本报告是严格保密的。新入市高端写字楼项目新入市高端写字楼项目赛顿中心赛顿中心开盘时间：开盘时间：2005年12月规划布局规划布局：分为A座、B座31层高级公寓，和C座为28层写字楼。 1-3层为商铺大约2万平米，4层为公寓平台花园。写字楼写字楼：3梯7户。平层面积：平层面积：1438平米，单位分割面积:109.76251.93平米层高：层高：3.3米（净高2.5米）；价格价格：单价9500元/平米起价层差层差：为50元和80元两种。配套设施：配套设施：三层5000平米楼顶花园，玻璃屋顶的阳光游泳馆。智能配套：智能配套：中央吸尘系统、中央新风、户式中央冷暖空调、地热温泉24小时热水、紫铜给水管、同层排水系统、除 淋浴间、洗衣房外全部采用无地漏设计。小区规划图小区规划图平层图平层图173本报告是严格保密的。新入市高端写字楼项目新入市高端写字楼项目信达广场信达广场u开盘时间：开盘时间：2005年9月 总建筑面积：总建筑面积：万平米，塔楼建筑面积为7.5万平方米，地下3层，地上51层， u运营方式：运营方式：写字楼部分出租、出售，酒店式公寓为出租。u售价：售价：14000元/平米 销售率：约销售率：约30 u规划布局规划布局：16层为商业，67层为5000平米会所，920层为写字楼出租，2135层写字楼出售，3646酒店式公寓出租 ，47、48为云霄餐厅u整层面积：整层面积：1600平米，写字楼分割面积150210平米不等，酒店式公寓100500平米不等。u层高：层高：3.3米， 净高2.45米车位车位：500个u配套设施：配套设施：包括2000平米的恒温观景泳池、健身中心、咖啡厅、酒吧、400平米的宴会厅；47-48层为2000平方米的云霄餐厅。u装修状况：装修状况：室内地面为地毯，吊顶为铝天花，墙面为墙纸u物业公司：物业公司：天津天孚顾问（天津）有限公司u智能设施：智能设施：美国特灵中央空调，并配有新风系统和加湿系统；瑞士迅达电梯；5A智能配套。效效 果果 图图平 层 图174本报告是严格保密的。新入市高端写字楼项目新入市高端写字楼项目港湾中心港湾中心u入市时间：入市时间：2004年11月 总套数：总套数：120套 u 整层面积：整层面积：1253.78平米 主力户型面积：主力户型面积：178247平米u层层 高高：3.5米，净高：2.8米 均均 价：价：10000元/平米，起价：起价：9400元/平米u配套设施：配套设施：3000平米顶级会员俱乐部。配备游泳池、美食、健身、娱乐等设施。u经营方式：经营方式：专业管理机构代租三年，年租金回报率为10。u物物 业业 费：费：约5元 物业公司：物业公司：天津海贸物业发展有限公司u智能设施：智能设施：日本三菱电梯、独立户型中央空调，LOW-E 玻璃幕墙窗、新风系统u销售方式：销售方式：820层为小单位出售，2127层为整层出售。u销售情况：销售情况：两层已经出售北京蓝巢投资有限公司，另外正在与香港公司谈3、4层楼的出售情况。u产品特点：产品特点：目前推出的“套房式”产品，具有舒适、自由优点，其方式和功能都比较自由：套型配置比较新颖，里面的隔断空间可以用作会议、办公或用于休息的卧室，还有套内卫生间。u主要卖点：主要卖点：海河中心地段、海河和市政公园景观、精装修写字楼效效 果果 图图平层图平层图175本报告是严格保密的。未来高端写字楼项目未来高端写字楼项目海河水上运动海河水上运动世界世界u预计入市时间：预计入市时间：20072007年年u项项目目所所在在地地：河西区挂甲寺地区，北至中环线新围堤道、东至海河、南至大沽南路与洪泽东路、西至南北大街。u规模：规模：总规模80万平方米 ；宅约28万平方米，公建约52万平方米。 u整整体体定定位位：主要以“水主题乐园”为核心，包含水上运动、商业休闲、高级公寓、写字楼、星级酒店、综合性游乐城于一体，定位天津城市中集休闲、娱乐、度假、商务、居住于一体的中央休闲商务区。 u交交通通状状况况：项目紧邻中环线，同时距离正在建设中的地铁一号线土城车站较近，交通条件较便利。u分分期期状状况况：共分为A、B、C、D、E五个地块来开发建设；A地块以商业为主，B地块为高档住宅，C、D地块将包含星级酒店及写字楼，E地块可安排游艇俱乐部、大型水上游乐设施、沿河的西餐厅、咖啡厅、酒吧等娱乐及配套设施。 u具体方案待定具体方案待定效效 果果 图图 初步规划图初步规划图176本报告是严格保密的。未来高端写字楼项目未来高端写字楼项目人才市场人才市场u预计入市时间：预计入市时间：20072007年年u项项目目所所在在地地：东至河北路，西至山西路，南至西安道，北至南京路u规规模模：总规模（含地下）18万平方米 ；酒店以及酒店式公寓共6万平方米，写字楼两栋共7万平方米，商业8000平方米。 u容积率：容积率：约8.8u楼层状况：楼层状况：写字楼18层以上 。u具体方案待定具体方案待定效效 果果 图图177本报告是严格保密的。泰达国际会馆泰达国际会馆位置位置天津南开区复康路9号开发商开发商天际泰达国际酒店集团有限公司项目概况项目概况产品形式五星级酒店式公寓建筑面积60668.86平米总套数65套主力户型主力户型二居120平米；三居180平米市场状况市场状况107套出售，63套出租；整体出租状况90%以上，三居大户型销售状况好主力客户主力客户主要为大型跨国公司的高层管理人士等外籍商务客人，日本、欧美人士居多，部分港台客人。出租价格出租价格30000-50000元/月项目特点项目特点租期最短一个月178本报告是严格保密的。盛捷奥林匹克大厦盛捷奥林匹克大厦位置位置和平区西康路、成都道、昆明路交口项目概况项目概况产品形式四星级酒店式公寓建筑面积4.2万平米主力户型主力户型一居70平米；二居120-150平米；三居180-280平米；四居320平米总套数总套数169套出租状况出租状况只租不售；出租率95%；小户型出租状况更好主力客户主力客户大多为在津大型外资企业的高级职员，主要客群为日籍人士。出租价格出租价格一居16000元/月；二居2-3.5万元/月；三居3-5万/月；四居5-6万/月项目特点项目特点租期最短一天179本报告是严格保密的。利顺德大厦利顺德大厦位置位置天津市和平区台儿庄路33号开发商开发商天津利顺德大厦有限公司项目概况项目概况产品形式四星级酒店式公寓总套数85套主力户型主力户型一居58-77平米；二居85平米；三居155平米出租状况出租状况只租不售；出租率通常100%主力客户主力客户主要为外籍商务人士，跨国公司高级职员，泰达足球队的外籍教练或队员，以日籍人士居多，少量欧美及港澳台人士出租价格出租价格一居15000-22000元/月；二居2.4万元/月；三居6万/月项目特点项目特点租期最短一天180