禄丰小台子项目禄丰小台子项目酒店市场酒店市场定位报告定位报告二零一零年十二月十九日城市环境城市环境市场现状市场现状区域状况区域状况项目定位项目定位研究思路研究思路城市环境城市环境禄丰旅游资源分布图禄丰旅游资源分布图禄丰县城五台山旅游风景区世界恐龙谷黑井古镇妥安历史文化名村雕翎山自然保护区广通自然保护区张冲将军故居川街陨石坑云南现代旅游文化产业度假休闲区罗茨温泉禄丰旅游禄丰旅游资源丰富，但旅资源丰富，但旅游资源过于分散，游资源过于分散，距离禄丰县城较距离禄丰县城较远。远。城市环境城市环境城市旅游城市旅游2006年2007年2008年2009年0%240%480%05010015020016.7%8.0%357.6%44.7%25.127.1124179.4接待国内外游客(万人）增长率旅游接待量旅游接待量禄丰旅游资源丰富，年游客接待量和收入持续增加，但各景点并不经过禄丰县城，县各景点并不经过禄丰县城，县城总规划还是以工业为主城总规划还是以工业为主。黑井古镇旅游区黑井古镇旅游区恐龙文化旅游区恐龙文化旅游区广通商贸广通商贸旅游区旅游区五台山五台山旅游区旅游区罗茨温泉罗茨温泉旅游区旅游区彩云现代农业彩云现代农业旅游区旅游区禄丰禄丰县城县城城市环境城市环境城市规划城市规划禄丰县是云南省重要的冶金工业基地之一，滇中地区的重要城市，全县的政治、经济、文化、信息中心，是以恐龙文以恐龙文化为背景、山水园林为特色的化为背景、山水园林为特色的新钢城新钢城。城市环境城市环境禄丰第三产业禄丰第三产业由于禄丰距离昆明较近，城市经济发展迅速，第二产业蓬勃发展，第三产业持第二产业蓬勃发展，第三产业持续发展续发展，带来更多商务人群的进入。标志事件：p禄丰工业向周边乡镇转移禄丰工业向周边乡镇转移禄丰县勤丰工业区钛产业基地将全国最大，全球前三位的钛材深加工基地城市环境城市环境城市景观现状城市景观现状县城中心城区三河（东河、西河、南河）穿越，于城市中心区汇集，流向楚雄。两侧群山环抱，坐拥优越的自然景观环境。目前禄丰县主要景点是城区中心的星宿公园，以及建成区东侧的郊区公园。县城现有景观主要以本地居民为主，不能高效带动县城旅游发展县城现有景观主要以本地居民为主，不能高效带动县城旅游发展本案城市环境城市环境城市景观节点一览城市景观节点一览汤泉素波汤泉素波：位于城北的腊玛温泉古镇旅游度假区游龙吐翠游龙吐翠：城北新区湿地公园文心雕龙文心雕龙：城北新区文化体育中心，临水而建半山望幽半山望幽：城区东部郊区公园改建，半隐于山林之中西河烟柳西河烟柳：此景点自古有之，位于新宿公园和西河沿岸烈火金刚烈火金刚：位于城南工业区与城区相接处，展现禄丰作为新钢城的新兴气象松际幽黛松际幽黛：云南松的森林覆盖着城南森林公园龙城寻梦龙城寻梦：城南城市入口，南河环绕，恐龙之乡的探索之旅由此开始城市环境小结城市环境小结禄丰旅游资源丰富，但旅游资源分散，各景区并不由禄丰县城进入；禄丰县经济发展较快，县城向工业发展，带来更多商务机会；拥有较佳的自然景观，但禄丰现有的人造景观并没有与之结合；缺少中心景观标志点，城市整体风貌不明显，还没有形成完整的景观构架；历史遗产景观缺乏有效的保护及开发利用；现状建成东部在发展工业的同时缺乏对景观的考虑，工业用地的建设布局缺乏必要的城市设计引导。城市环境城市环境市场现状市场现状区域状况区域状况项目定位项目定位研究思路研究思路到目前为止，禄丰共有酒店、旅店、招待所81家，其中标间收费在100元/间以上的仅5家，在这5家中，四星级酒店1家，三星级酒店4家。酒店多数档次较低，酒店多数档次较低，规模较小规模较小。市场现状市场现状禄丰酒店分布禄丰酒店分布翡翠大酒店翡翠大酒店天薏酒店天薏酒店如家快捷酒店如家快捷酒店丰盛酒店丰盛酒店德润酒店德润酒店本案市场现状市场现状禄丰酒店床位数禄丰酒店床位数名称名称位置位置酒店酒店星级星级床位数床位数收费标准（标间）收费标准（标间）翡翠大酒店世纪大街四150418天薏酒店侏罗纪大街三116148丰盛酒店惠民路三28128德润酒店金源街三33120如家快捷酒店金源街三20118金印象酒店新禧大街三20100惠民酒店惠民路三3280兴环宇酒店世纪大街三4570大华酒店金源街三2460禄丰宾馆西门路二10460天龙酒店金源街二3650兴龙发酒店金水路二2850小计/636636/名称名称位置位置旅店旅店星级星级床位数床位数收费标准（标间）收费标准（标间）建兴酒店侏罗纪大街/4880听龙酒店侏罗纪大街/5480交通宾馆新禧大街/3060大华休闲园西门路/2660开元客栈金源街/2060糖酒宾馆金山南路/2560小计/203203/0-50元小计/13231323/总计/21622162/目前禄丰县城各酒店、旅馆和招待所中，共有床位目前禄丰县城各酒店、旅馆和招待所中，共有床位2000余余张，其中，标间价格在张，其中，标间价格在100元以上的元以上的5个酒店床位有个酒店床位有347个床位。个床位。市场现状市场现状酒店消费客群酒店消费客群其他旅游人群政府、单位接待商务人群核心客群核心客群边缘客群边缘客群市场现状市场现状禄丰四星级酒店供应情况禄丰四星级酒店供应情况翡翠大酒店公务园小区在建酒店（潜）到到2011年，禄丰有年，禄丰有2个四星级酒店个四星级酒店，一个是翡翠大酒店，另一个是还未投入使用的公务员小区酒店。本案基本情况：按照四星级标准建设，2010年10月1日开始投入使用。集大型会议、休闲、观光、娱乐、住宿、餐饮、展览、新闻发布、政府接待等多功能为一体的花园式酒店占地面积： 40余亩酒店形式：产权式酒店（回报率：500元/月）建筑层高及房间数：6层、84间房间类型及价格 房间类型房间类型 水牌价格水牌价格 折扣价格（折扣价格（4折）折）商务标准间 418元 168元豪华标间 488元 198元商务单人间 418元 168元豪华单人间 488元 198元豪华跃层式套房 1698元 680元客群及入住率：以商务人群为主，开业第二月保持70%以上，本地消费者主要以酒店餐饮、会议及翡翠大酒店旁边的翡翠娱乐会所消费为主。市场现状市场现状案例研究案例研究翡翠大酒店翡翠大酒店市场现状市场现状案例研究案例研究公务员小区酒店公务员小区酒店酒店配套：KTV和桑拿房（酒店顶层）建筑层高及房间数：共6层，每层34间预计开业时间：2011年春节前后市场现状小结市场现状小结禄丰市场土地紧缺，大部分土地已被卖出，已卖出土地中会有酒店潜在供应量，禄丰现有一个4星级酒店，2011年另一个4星级酒店开业，酒店供应量充足；酒店客群以商务群体、政府/单位接待为核心客群，旅游群体、其他群体为边缘客群；本地居民主要消费酒店餐饮及休闲娱乐。城市环境城市环境市场现状市场现状区域状况区域状况项目定位项目定位研究思路研究思路区域状况区域状况项目所在区域项目所在区域本案北部新城区北部新城区中心城区中心城区南部新城区南部新城区目前目前禄丰禄丰县城发展以县城发展以中心城区中心城区为基础，为基础，并向北部新城区并向北部新城区发展。发展。新兴的居住板块新兴的居住板块传统的行政、文化、商业中心传统的行政、文化、商业中心未来城市的交通物流中心未来城市的交通物流中心区域状况区域状况项目地块周边环境项目地块周边环境公务员小区二期德钢钢套厂龙城中学木材厂果园农田耕地城南小学小台子村工人新村公务小区职工住房区域周边为村庄、工厂，目前环境较差区域周边为村庄、工厂，目前环境较差区域状况小结区域状况小结政府目前发展以中心城区为基础，向北部新城区发展，南部新城区是未来城市的物流、交通发展区域；项目地块用地为旱地、荒坡、果园、人工林地、建设用地等，项目用地不规整，目前进入项目地仅有一条道路，交通不便周边为村庄、工厂，环境嘈杂。城市环境城市环境市场现状市场现状区域状况区域状况项目定位项目定位研究思路研究思路项目定位项目定位项目定位项目定位定位因子定位因子项目选择项目选择选择缘由选择缘由城市宏观可选禄丰县城以工业发展为主，城市第二、三产业高效带动县城外来人口进入；禄丰旅游资源丰富，但景区过于分散。区域环境否定南市区并不是政府目前主要发展重点方向，目前环境较差项目地环境否定项目地周围以工厂、村庄为主，且项目通达性不佳市场供应否定目前禄丰县城已有2个新建四星级酒店，且土地目前紧缺，大部分土地已被卖出，有可能会有酒店供应，市场供应量充足市场需求否定消费群体以商务人群为主，现有市场基本能满足需求企业愿景可选企业有能力和资金进行酒店经营管理近近5年，项目地不支持酒店开发年，项目地不支持酒店开发