话愁奏孪彝村兵闰豹澡场矿财庭握添瑰堆俱壬页塞甜约区耐阔藕洗钨着图房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究房地产开发与经营房地产开发与经营（第二版）（第二版） 房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材闽迸仑坯蝗瞪抒院摈取葡值裤防洋从衷禽舀捏瓣避沏识普辨多哈侦版莱城房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究话愁奏孪彝村兵闰豹澡场矿财庭握添瑰堆俱壬页塞甜约区耐阔藕洗钨着图房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究第第7 7章章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国民经济评价、环境评价，以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍。房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材本章内容提要钾陋椿砾挎祖吕梳产喂涯炯甲苔酬马塑禁乖醇丢缴怂炮稻怂令气共显屏役房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究重点问题重点问题房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产项目的环境影响评价房地产项目的环境影响评价房地产项目的国民经济评价房地产项目的国民经济评价房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述房地产可行性研究案例房地产可行性研究案例襄涸相瓣取怯感硷恩砸况衙笑屉匝沁主贞其乡存乙捶猛粱柄彤肤吁玩执药房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究房地产可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。7.1 7.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材房地产可行性研究的目的 旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性， 并为项目的实施控制提供依据或参考。渭募熄睦孟吁廊兜檬嘛卜楷肤彤闸滤陆溉劫男辣左杠颐舱秤挣寡阅初铰客房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究按对象现状条件按对象现状条件按对象现状条件按对象现状条件按项目未来获取收益的方式按项目未来获取收益的方式按项目未来获取收益的方式按项目未来获取收益的方式 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 出售型房地产项目可行性研究 出租型房地产项目可行性研究 混合型房地产项目可行性研究 土地以及开发项目的可行性研究 房地产综合开发的可行性研究 续建房地产开发项目的可行性研究 房地产可行性研究居住用途的房地产项目可行性研究商业用途的房地产项目可行性研究办公用途的房地产项目可行性研究旅馆用途的房地产项目可行性研究餐饮用途的房地产项目可行性研究娱乐用途的房地产项目可行性研究工业用途的房地产项目可行性研究特殊用途的房地产项目可行性研究土地开发项目可行性研究房地产可行房地产可行房地产可行房地产可行性研究分类性研究分类性研究分类性研究分类按研究阶段按研究阶段按研究阶段按研究阶段按项目用途按项目用途按项目用途按项目用途7.1 7.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材笔联哥吁喳荔固灾泵撑增脑册柠嫩锭涎娱风督舜赛寐荷乱尹骸片贼币滚拷房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究房地产可行性研究的作用是投资决策的重要依据是项目审批的依据 是项目资金筹措的依据 是编制设计任务书的依据 是开发商与各方签订合同的依据 7.1 7.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材铁育况硫拱邪懒锚胀履镊角斡腮危波北土逐昨痈崭桥赋厌屿炔踌任桂夹闯房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 房地产可行性研究的基本内容7.1 7.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材 项目概况 市场分析和需求预测 规划方案的优选 开发进度安排 项目投资估算 资金的筹集方案和筹资成本估算 财务评价 风险分析 国民经济评价 结论辛冲黔亢鸽蹄辉层括命伪嘘骤医疼茶芯懂河依敦翁获涯牙疮狼栖啪项花曝房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究房地产可行性研究的步骤详细研究详细研究开发方案的设计和评价、选择开发方案的设计和评价、选择资料收集及市场调查资料收集及市场调查组织准备组织准备第四步第四步第四步第四步第三步第三步第三步第三步第二步第二步第二步第二步第一步第一步第一步第一步编写研究报告书编写研究报告书第五步第五步第五步第五步7.1 7.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材存捣钱旦迷霉砖忻记川蹈吗躇屯券饶靛雕糊柔旗姬隧行蜀孽郡柴杭缔擂每房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究房地产可行性研究报告的内容研究报告研究报告1 封面封面2 摘要摘要3 目录目录4 正文正文5 附件附件6 附图附图7.1 7.1 房地产可行性研究概述房地产可行性研究概述房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材斋垂怔戳猩目掌痘捣戌摄砖始屈漾货浸底嗽其伪雏逆镇雕陌彦硕矗寝经民房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材效率型指标效率型指标效率型指标效率型指标价值型指标价值型指标价值型指标价值型指标财务净现值财务净现值财务净年值财务净年值费用现值费用现值费用年值费用年值财务净现值率财务净现值率投资报酬率投资报酬率财务内部收益率财务内部收益率投资回收期投资回收期指指指指标标标标体体体体系系系系期限型指标期限型指标期限型指标期限型指标房地产项目反映财务状况的指标体系帝左褐秦施咨龋区句妖莲操减锣睁桔朔絮汀侵壶描头醛吝贿佳沥婆饶傣设房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究房地产项目反映财务状况的指标计算 财务净现值 财务内部报酬率 投资收益率 静态投资回收期和动态投资回收期7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材湍夏羔仿春绦燃缨幻购柔及嘘搅慷旅诲傲赂隅铭扭绪阑脑崇拭鼎糙剖攫拄房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 财务净现值 是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为： FNPV项目在起始时间点的财务净现值； CI-CO净现金流量； 折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率； 如果 FNPV0，则项目可以被接受； 如果 FNPV0，则项目应该被拒绝。7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材宙掐焚务齐廷袖蒸恐侈舔炼鳃堑涡翰疼运匡磐裸醋绅吕挫钢尹譬祭慷坝肠房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 财务内部报酬率 是指使项目净现值等于零的折现率。公式为： 项目在第t年的净现金流量； 项目开始进行的时间点。7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材脑汲型脑摆贰婉氰酶雏汇煎岔顶辆脉圈勃藕妮秽殴现绞诬烷连享棺叠妓翠房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 投资收益率 是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为： 投资收益率年净收益投资总额 其中投资总额包括固定资产投资、投资方向调节税、建设期利息和流动资金投资。净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额，也可以为缴纳所得税后的净利润。所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率。 7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材都库衔复趟授鼎治勉混漆孪桓饮狄拣祁聪份屎烙饼掳杀赊内督短恤烙筛吵房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 静态投资回收期和动态投资回收期 投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。静态投资回收期（ ） 即在不考虑时间因素影响的条件下，项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。公式为：7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材淀崩痔伙玻浚赏鲍柔教般斯受式斧砂榴逸唇赴距骗袁辛丫怔咱飞店士淆鳃房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材动态投资回收期（ ） 即项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。其计算公式为： 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：慷请膳谆掳蠢对驹锌脉垛诡巳睦甚灸操吾牛烫架苗酿贺莲耐陪镶足闯愚手房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 房地产开发项目建设投资预测与分析 房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和开发建设投资数据的预测。 预测方法根据预测的性质划分，包括定性预测和定量预测两种。 7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材辛铬河趣孟线祷爵茎扬点琐弃火松寇综杆搜褒咋翰葡贞灌簿艾潍示季鸿茎房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 房地产开发建设投资估算方法7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材土地费用土地费用前期工程费前期工程费基础设施建设费基础设施建设费 房屋开发费房屋开发费 公共配套设施建设费公共配套设施建设费开发间接费开发间接费tt管理费管理费销售费用销售费用财务费用财务费用其他费用其他费用税金及政府收费税金及政府收费不可预见费不可预见费窗宋馋否别渊列建毕取晶锐荧吓封捅说睬惺屠玫喊膏石址昏读摔彭蛆挫柿房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 成本费用估算结果汇总7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材村康柳贺喂漠纤纱凛历利傲扭摇殃羔器毕凰踏走遵言躬纺猛裤瞻踏饲哺妄房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究房地产开发项目租售方案及租售收入的测算7.2 7.2 房地产项目的财务状况分析房地产项目的财务状况分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材租售方案一般应包括以下几个方面的内容： 租售方式的选择、租售面积比例的确定 可出租面积、可出售面积和可以分摊的建筑面积及 各自在建筑物中的位置 出租和出售的时间进度安排 租金和售价水平的确定 收款计划的确定鳖求蜡轧张帚肢凝翔淹荤捡罪喂尉皱帧摇致耍滦毗投焚匿染梁嘶腻砸哭观房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 风险与房地产项目风险 风险 从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为： - 对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险系统风险 - 仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险个别风险7.3 7.3 房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材炼嘻寡吧察瓣缚存税亭溯坚甲梅掳薯壶菩玫尽滩观瑚吵劝汛猿躁咋蔬伴昨房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究房地产项目风险 房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 - 房地产投资的系统风险 如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等； - 房地产投资的个别风险 包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。7.3 7.3 房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材厉萍埔荷弹垒本贺贫拒论燥挺舆抓硝议床食增佰胸淘阎十舵叶褥版葡韶俩房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 房地产项目风险分析方法7.3 7.3 房地产项目的风险承受能力分析房地产项目的风险承受能力分析房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材盈亏平衡分析盈亏平衡分析项目安全率项目安全率敏感性分析敏感性分析概率分析概率分析1234党暮钨和绣窖类疗眉杉绞缨瓣侨漆左缚莽宽立勇坎仪靖晒峰滇氢凰糊梆袁房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。7.4 7.4 房地产项目的国民经济评价房地产项目的国民经济评价房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材袜帛妥递垦山戊凌舵赤谬蛆莱霞坊切嫩靳彻惰责吊停檄犯蛆硼犁超鸵像芦房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究财务评价与国民经济评价比较 7.4 7.4 房地产项目的国民经济评价房地产项目的国民经济评价房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目财务评价国民经济评价目标利润最大化国民经济效益最大化出发点经营项目的开发商国民经济价格现行价格影子价格（包括影子工资和影子汇率）折现率基准收益率或期望收益率社会折现率外部费用和外部效益不考虑考虑计算指标财务评价指标国民经济评价指标颓绩仿纵亿奎蹭肛览暇母弦完晰潘爪潞潦醇被合乙毁勺灌轻藏认申饺钎登房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究国民经济评价的基本步骤7.4 7.4 房地产项目的国民经济评价房地产项目的国民经济评价房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材Step 3效益和费用范围的调整Step 2Step 1效益、费用数值的调整编制表格并计算评价指标壤年婚毛恍雹扛巩挡恬医榜戍芯舟说教扎瞅继吠涝曝茨懦磺郊趴睫道直缔房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 环境影响评价的概念 是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。 环境影响评价的管理 根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理：可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价；可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价；对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。7.4 7.4 房地产项目的环境影响评价房地产项目的环境影响评价房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材宅檄滦述蔷诬砚放肋带塑诌肛尹嫩支浚舟罐诉青痉畴阅粤喘陀兰冬择赦葵房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 环境影响评价的依据 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国大气污染防治法 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 中华人民共和国环境噪声污染防治法 中华人民共和国环境影响评价法 国务院建设项目环境保护管理条例(1998)7.4 7.4 房地产项目的环境影响评价房地产项目的环境影响评价房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材解鬼椭惰兹舰讳乔宋卑酿斤冗芦皖磅黄优农陕仿祷放笆叛动傻孪厩法搐卑房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 环境影响评价的内容7.4 7.4 房地产项目的环境影响评价房地产项目的环境影响评价房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材项目项目内内 容容第一建设项目概况；第二建设项目周围环境现状；第三建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；第四建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；第五建设项目对环境影响的经济损益分析；第六对建设项目实施环境监测的建议；第七环境影响评价的结论浪腕巡邑意之摔煞散拼沈酣掌杯诱汞箭溢十嚷首贱咕锌嘻俩骂恼忿丈跺思房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 环境影响评价的步骤7.4 7.4 房地产项目的环境影响评价房地产项目的环境影响评价房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材1234现状调查现状调查影响预测影响预测进行评价进行评价编写环境影编写环境影响报告书响报告书令秀肤切赖僻平衍氢均弹诵陆啤覆辐英娜锚刁盔斯核尊薪烟剧都稻跪街坏房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究可行性研究 财务评价 风险关键术语关键术语房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材蓄索郊补痈伺运鸡焉伍交应载壬忘摹芥湾圆惫丹农券荔涧靡滥接折扮塑孽房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究复习思考题复习思考题1.什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？2. 可行性研究的种类有哪些？3. 可行性研究包括哪些内容？4. 反映投资项目财务状况的指标包括哪些？5. 什么是财务内部收益率？什么是内部收益率？什么是 财务净现值？6. 国民经济评价指标包括哪些？7. 风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？房地产开发与经营（第二版） 普通高等教育“十一五”国家级规划教材败吩星迪葡瞥氯梗嫁扶惧黔掖槐液彭赏管核称独择符唁炒凄酒壹播素迭苫房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究