杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net、【杭锦后旗】金鼎国际项目定位战略报告杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net写在前面写在前面杭锦后旗的商业正面临着升级改造、消费模式也在变革，在新一轮的商场争夺战中，以专业商业视野运作的项目，才能树立真正的领袖形象，才能旺透百年，并创造一个城市的财富神话。金鼎国际项目适逢其时。本报告在之前市场研究的基础上进行了深入分析，以市场研究报告为基点，以当地市场的实际为出发点，在结合市场需求以及项目自身条件，并参考内蒙同类型项目开发经验的基础上，力求根据市场的发展态势与趋势进行定位。居乐公司提出了项目的开发思路，并将重居乐公司提出了项目的开发思路，并将重点放在项目的定位战略上，同时对项目的规划设计、营点放在项目的定位战略上，同时对项目的规划设计、营销、运营也提出了指导性战略。销、运营也提出了指导性战略。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本报告纲要本报告纲要第一部分：市场回顾及项目分析第二部分：项目整体开发战略第三部分：项目定位战略第四部分：项目规划及业态布局第五部分：项目盈利模式第六部分：项目营销战略第七部分：项目运营思路陕坝商业市场回顾项目地块分析项目SWOT分析市场分析总结项目发展战略目标项目竞争战略项目开发理念项目定位项目功能和经营定位全新消费模式目标客户群定位项目外环境规划要点项目规划设计理念项目规划设计要点招商策略要点销售策略要点杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第一部分：市场回顾及项目分析第一部分：市场回顾及项目分析居乐地产投资顾问 居乐地产经纪 居乐商业顾问 居乐广告杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第一部分：市场回顾及项目分析第一部分：市场回顾及项目分析陕坝商业市场回顾项目地块分析项目SWOT分析市场分析总结杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第一部分：市场回顾及项目分析第一部分：市场回顾及项目分析陕坝商业市场回顾陕坝商业市场回顾项目地块分析项目SWOT分析市场分析总结杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net陕坝商业市场回顾陕坝商业市场回顾零售市场现状零售市场现状零售业同质化竞争严重，群龙无首零售业同质化竞争严重，群龙无首陕坝商业主要以百货、街铺形式存在，特色商业、创新商业寥若晨星，传统意义的批发零售商场，成为陕坝的典型商业零售市场以国营百货商场、沿街商铺为主，经营手法及配套设施陈旧零售市场以国营百货商场、沿街商铺为主，经营手法及配套设施陈旧陕坝的商场普遍配套设施（如停车场、电梯、休闲景观等）陈旧落后，市场意识薄弱，相互之间的竞争，仅是价格竞争，商业服务、运营、管理、人才等都比较滞后，除了少数民营企业能够盈利外，多数处于亏损状态目前尚无国内知名大商户进驻陕坝经营目前尚无国内知名大商户进驻陕坝经营国内著名的超市、专业商场、百货公司均未进驻陕坝，瑞丰商厦也仅仅是私人管理而已，经营比较独立杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net服务型商业业态如餐饮、娱乐、休闲等经营场所普遍生意火爆，客源来自城区及周边乡镇。该现状表明陕坝市民的消费能力并不低，但消费方式值得引导升级。陕坝商业市场回顾陕坝商业市场回顾服务业市场现状服务业市场现状杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net在落后、同质化的市场，一个充满现代商业气质的大型综合购物广场的领航，显得尤其必要。启启 示：示：杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业地产开发情况商业地产开发情况陕坝近年来开发的商业物业极少，大部分为住宅底商。目前陕坝有两个商业项目值得关注。瑞丰商厦瑞丰商厦位于中山路中段路西，共六层，建筑面积6000多平米，商业经营面积约5000，每层营业面积1000平米左右，由杭后旗瑞丰商贸公司于2007建立并运营，商场整体经营比较落后，对外缺乏统一形象，传统的零售兼批发市场。怡和二期怡和二期（待待售）售）位于瑞丰商厦北侧，总建筑面积2.8万，单层面积约4000，规划业态涵盖购物、餐饮、休闲娱乐等业态。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net分分 析析p从市场来看，现代化的大型综合商业将有广阔的前景，本项目初步方向定为陕坝目前档次较高的大型综合购物中心。瑞丰商厦依然走传统的零售兼批发路线，和本项目方向有别。而怡和二期以2.8万较大商业规模出现，来势汹涌，成为陕坝商业龙头指日可待，不可小视。从目前现状来看，怡和二期欲打造陕坝最高档商业中心的雄心已经非常明显，我们必须客观看待，并设法避其锋芒。p而陕坝的消费能力毕竟有限，大型品牌商家不可能都同时布点，尤其是国内一线品牌更是如此。因此，怡和二期坐落在主要商业街中山南路上，对我项目将是一个很大的威胁。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net启启 示示抓紧计划，尽快拆迁，确立规划报建，尽早入市。抢在怡和二期之前招商（知名品牌、商家）杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net陕坝陕坝消费投资经营三大群体特征消费投资经营三大群体特征消费特征：消费特征：p 市民普遍工资不高，但舍得娱乐休闲消费。p 消费能力有限，能承受高档消费的人群很少。高收入消费客源流失到临河、呼市甚至北京等城市。p 消费观念较保守，一般不轻易接受新产品新事物，属引导性消费杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net经营者特征：经营者特征：陕坝陕坝消费投资经营三大群体特征消费投资经营三大群体特征p 商场、商业街的商铺的招租率都比较高，市民经商意识浓厚。p 跟风经营非常普遍，一窝蜂经营现象严重，经营手法呆滞，经营理念落后，许多店面的经营情况不甚理想。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net投资者特征：投资者特征：陕坝陕坝消费投资经营三大群体特征消费投资经营三大群体特征p 杭后旗市民购买商铺进行投资虽未普遍，但也有资金比较雄厚的人逐步接受商铺投资这种理财方式。p 杭后旗市民比较喜欢有墙间隔的独立商铺，产权式商铺尚是新概念，市民了解并不多。p 主要投资人群是私营业主、旗县富裕农民、企事业单位干部（年收入2030万元/年）杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net启启 示示杭后旗的商业土壤虽不肥沃，但绝不贫瘠。极富生命力的商业种子，绝对能成长为参天大树。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业地产市场的整体把握商业地产市场的整体把握商业市场属于起步阶段，存在很大的发展空间商业市场属于起步阶段，存在很大的发展空间杭后旗的商业物业无论从功能分区、业态组合、配套设施、商场管理等方面，都处于初始阶段，整体的商业市场形态还是属于起步发展的阶段。按照前沿城市商业发展的轨迹，严格地说，杭后旗的商业还没出现一家真正的百货形态机构。据我们调研统计，杭后旗的各商场总的营业面积不足5万平方米，其它均以沿街商铺形式存在。因此市场还是存在很大的发展空间与挖掘的潜力商业规划设计严重滞后，远远跟不上市场所需商业规划设计严重滞后，远远跟不上市场所需杭后旗各商场的规划设计无论从外立面还是从内部细节的规划设计都已严重滞后，展现不出现代商业的形象。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商场业态分布严重重复与混乱商场业态分布严重重复与混乱各商场的业态分布普遍都比较混乱与重复，没有系统而有机的分布，造成消费者不能达到有效性的购物目的，导致客流得不到有效的良性循环。商场配套设施严重不足，严重影响商场的人流良商场配套设施严重不足，严重影响商场的人流良性循环性循环杭后旗商场普遍存在配套不足的情况，既无法提升项目的档次，也难以吸引市民前往购物消费。项目开发时，没有考虑到商场以后的经营，轻视商场以后的经营配套建设，不但给商家带来很大的不便，也会从很大的程度上不利于输送客流，不能让人流在商场里产生良性的循环杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商场经营管理意识落后商场经营管理意识落后杭后旗的各商场都普遍存在只重开发而轻经营管理，甚至有些商场只是名义上存在物业管理，更不用说存在商业经营管理。这不但很大程度上有损经营商家的利益，更不利于整体提高商场的商业价值与档次。现代商场管理理念与核心是“以人为本，将管理寓于服务之中”杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net总总 结结p在充满不确定因素的市场环境中，市场更新换代的速度很快，必将大浪淘沙。在未来几年内，必将会淘汰一批低素质的商业物业。只有高素质、环境好、适合现代商业发展规律的新型购物中心才能在时代的潮头浪尖中独领风骚。p作为杭后旗核心商业街边沿的商业物业，是一个极具挑战的战略命题，关键在于对开发战略的定位上，必须把握市场发展大势，充分发挥项目优势，突破传统的商业格局，强势抢占市场制高点，领跑杭后旗商业的先锋。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第一部分：市场回顾及项目分析第一部分：市场回顾及项目分析陕坝商业市场回顾项目地块分析项目地块分析项目SWOT分析市场分析总结杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net总体技术指标总体技术指标项目名称项目名称单位单位数量数量规划用地面积万平米0.62总建筑米纳吉万平米4.40其中商业建筑面积万平米1.56酒店建筑面积万平米2.835容积率7.1建筑密度%64.5地下建筑面积万平米0.4杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net地块特征描述地块特征描述u项目东临城市主干道将军路上，北临亚细亚街；u地上规格：长104.6米（沿将军路）宽55.3米（沿亚细亚街，顺亚细亚街西行240米到达中山南路商业街）；u地块方正，有利于规划，但地块与核心商街中山南路尚有二百多米的距离一定程度上增加了消费受众的不安定因素，可能导致人流受限。另外，将军路本身旺车不旺人，如何尽可能吸引该路人流也是问题。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net地块开发环境地块开发环境地处城市地处城市 “核心商街核心商街”边沿边沿，辐射能力强，辐射能力强杭后旗十二五规划强调，将把中山南路商业街及周边商业街重点打造成核心商圈。而中山南路则是城市中心区当之无愧的“核心商街”。本项目可共享商圈影响力、客流，具有强大的消费辐射能力交通通达性良好交通通达性良好项目东侧的将军路为城市主干道，枢纽地位无与伦比。另外，项目所在位置靠近入城的迎宾路不远，交通优势比较明显杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net综合分析综合分析就目前的商业氛围而言，项目微观地理环境商业气氛并不太好，与核心商业街仍有一段距离，但项目的开发符合市政府规划方向，商业发展潜力和优势十分明显。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第一部分：市场回顾及项目分析第一部分：市场回顾及项目分析陕坝商业市场回顾项目地块分析项目项目SWOTSWOT分析分析市场分析总结杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目优势分析项目优势分析（1 1）商业区域环境优势）商业区域环境优势本项目处于城市中心商贸区内，具有先天商业开发优势及符合未来城市规划方向，商业区域及环境都具备一定优势。（2 2）资源利用优势）资源利用优势经营商户的需求资源：陕坝现有经营商户对改善经营环境的需求、投资需求等，都可以转化为项目可利用资源。政府关系资源：项目得到政府的大力支持，可理顺项目各开发环节的关系。本项目可以考虑进一步政府公关，把项目升级为政府重点建设工程、旗示范工程，借用政府关系为项目树立良好形象，强势招商。（3 3）形象形象优势优势本项目为陕坝地标性建筑，其建筑形象为当地最具标志性，具备打造高级商业中心的软硬件，具有强大的竞争力。（4 4）规划优势）规划优势项目通过和专业公司的合作，如策划公司，经营公司等，精心进行规划（建筑及商业规划），以现代先进的商业房地产开发理念，打造陕坝标志性的商业地产项目杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目劣势分析项目劣势分析与核心商与核心商街街的承接尚需时日的承接尚需时日中山南路向项目方向的辐射力，一定程度上受到亚细亚商城的阻隔。项目除了以创新的开发理念、经营理念和自身雄厚实力吸引消费客户外，还必须尽可能的创造吸引中山路人流的条件地块地块两两面临街，人流欠顺畅面临街，人流欠顺畅项目虽两面临街，但将军路为车流主干道，车来车往，缺乏人流；而亚细亚街人流主要由中山路而来，人流不易到达，本项目必须要有足够的吸引力目前周边缺乏商业氛围目前周边缺乏商业氛围项目周边主要以沿街商铺经营存在，缺乏整体吸引人流的氛围。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目机会分析项目机会分析杭后旗杭后旗高档次、领袖型商业物业的空白高档次、领袖型商业物业的空白杭后旗没有真正现代意义的购物中心，代表现代商业文明的购物中心尚一片空白，杭后旗的高收入消费者流失去临河等城市，目前商业形象需要升级，商业经营环境和消费环境都要升级，老百姓消费模式需要变革，巨大的市场需求等待瓜分。商业市场对地块前景乐观商业市场对地块前景乐观大城市的激烈竞争，使得许多国内著名品牌商业纷纷把目光投向有潜力的小城市；市民未能感受现代购物中心的丰富商业功能，特别是夜间的商业消费潜力未能充分发挥；市区可开发商业比较少，而本项目体量适中，会成为知名商家、品牌企业的首选经营地址。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目威胁分析项目威胁分析竞争对手的存在竞争对手的存在怡和二期怡和二期开发的威胁开发的威胁怡和二期是本项目最大的竞争对手，其更大的体量，多功能商业业态构筑的影响力，极有可能分流部分知名商家。解决的途径就是，及早组建招商及销售团队开始定点接洽。其它竞争对手的威胁其它竞争对手的威胁杭信大厦已经开始招商，但其定位为中低端，无明确的业态定位；原长途客运站商业的启动也会吸引一部分投资客；解决方法是通过专业公司的运作，使商户经营得到保障，吸引更多投资客的关注。项目地段因素项目地段因素可能导致招商销售时间拉长可能导致招商销售时间拉长地处核心商圈边缘，业态丰富，模式创新，面对商家种类也多，招商工作繁复，可能导致整个招商期延长，故而影响开业。因此，必须实施“招商先行”的策略。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net综合分析综合分析项目的开发优势比较明显，而劣势是大多数购物中心都必须面临的难题守场。最大的竞争对手是怡和二期，但谁敢断定这不是好事呢？升级换代的市场，对手既是对手也是合作者，联合作势的力量不可小视；同时我们可以有效利用怡和二期交通不便（处于中山南路人流密集区域，车辆不便通行）的劣势。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第一部分：市场回顾及项目分析第一部分：市场回顾及项目分析陕坝商业市场回顾项目地块分析项目SWOT分析市场分析总结市场分析总结杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net巨大的市场空白急需填补巨大的市场空白急需填补市场分析总结市场分析总结陕坝商业大多以传统的购物概念存在，在商业规划、环境配套、商场管理等方面陈旧呆滞，以致经营惨淡。娱乐、餐饮、购物等业态单一、传统，缺乏真正一体化集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体的综合商业中心。但从陕坝城市发展的步伐来看，近几年经济发展迅速，正面临城市产业结构和商业结构调整的重大时期。丰富的商业开发资源急需整合丰富的商业开发资源急需整合项目得天独厚的区位优势、与政府保持的良好关系、良性的资金周转能力、周边强大的商气人气，这些都是成就一个商业的丰富资源，加以合理整合，将会成就项目。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net抓住城市发展变革的有利时机，瞄准行业空白点和商业业态亟待提升的需求，发挥自身优势，依据科学的规划、布局专业技术，以新型业态经营理念，从经营管理上引领杭后旗商业发展，打造一个中高打造一个中高档次，集购物、娱乐、休闲档次，集购物、娱乐、休闲、餐饮、餐饮等于一体的大型等于一体的大型综合商业中心，是切实可行的综合商业中心，是切实可行的。市场分析总结市场分析总结杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第二部分：项目整体开发战略第二部分：项目整体开发战略居乐地产投资顾问 居乐地产经纪 居乐商业顾问 居乐广告杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第二部分：项目整体开发战略第二部分：项目整体开发战略项目发展战略目标项目竞争战略项目开发理念杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第二部分：项目整体开发战略第二部分：项目整体开发战略项目发展战略目标项目发展战略目标项目竞争战略项目开发理念杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目发展战略目标项目发展战略目标发展战略目标发展战略目标杭后旗环境最好的购物中心杭后旗环境最好的购物中心成为杭后旗现代都市生活的名片成为杭后旗现代都市生活的名片实现强大的可持续盈利能力实现强大的可持续盈利能力杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net1 1、杭后旗环境最好杭后旗环境最好的购物的购物场所场所 本项目要打造成杭后旗环境最好的购物场所。这意味着，不仅项目建筑规划先进，业态合理布局，引入享誉国内的著名品牌，还将创造颠覆杭后旗商业视野的消费模式，这一切奠定其在杭后旗商业老大的地位。2 2、成为、成为杭后旗杭后旗现代都市生活的名片现代都市生活的名片 如同在呼市购物就想到维多利、万达广场一样，在杭后旗购物首先就想到本项目。最时尚的商品，最现代的购物享受，项目的建成，将城市发展与商业发展进行有机结合，以其宏伟的建筑和亮丽的外观屹立在杭后旗城市中心，可以肯定：项目的建成除了成为杭后旗都市生活名片外，更将成为杭后旗城市的形象名片。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net3 3、实现强大的可持续赢利能力、实现强大的可持续赢利能力 所有的工作，所有的目标都必须与经济效益密切挂钩。项目在规划设计、招商、管理，每一个环节都不能马虎。项目的建成，将成为杭后旗迈向商业现代化的重要里程。4 4、重新划分、重新划分杭后旗杭后旗商业格局，引导新消费文化商业格局，引导新消费文化 项目建设把先进的商业形态融入杭后旗人的消费理念，以全新的一站式消费打造杭后旗目前最有特色的商业风景线，无疑会引起杭后旗商业格局的重新划分，消费方式的彻底变革。5 5、杭后旗杭后旗的商业、人流、物流的重要枢纽的商业、人流、物流的重要枢纽 项目建设将改变传统的消费观念，推进杭后旗商业的发展，提高杭后旗人民的生活素质的过程中，它将成为一个重要的里程碑。同时，项目的多元化，将成为杭后旗的人流、物流、信息流、资金流的重要枢纽，其重要地位不可复制、取代。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目整体的开发控制项目整体的开发控制1 1、科学协调项目与城市之间的关系：、科学协调项目与城市之间的关系： 站得高：站在服务城市的高度来规划 看得远：着眼城市未来的发展来规划 做得细：从市民生活的真切需求出发来规划2 2、合理安排、合理安排本项目本项目与与临近街道临近街道的关系：的关系： 必须考虑将临近街道的交通路线布置，能有效引导车流、人流进入本项目。3 3、项目商业开发与、项目商业开发与酒店办公酒店办公的协调的协调 八层以上的酒店办公的有效结合，担任着传播形象及提升商业价值的重任，因此一定要提升酒店经营的档次，核心目标客户是杭后旗的高档、中产消费群。在与商业的互动上起到相互带动的作用。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第二部分：项目整体开发战略第二部分：项目整体开发战略项目发展战略目标项目竞争战略项目竞争战略项目开发理念杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场竞争策略选择市场竞争策略选择 策略影响竞争成败。项目与其它项目之间的竞争，采取的办法首先是发挥现有的商业经营优势，弥补劣势与不足，而且，更要在策略层面上的战胜竞争对手。（1 1）价格竞争策略）价格竞争策略高综合性价比优势：高综合性价比优势： 以高性价比的竞争价格和竞争优势赢得市场，高品质产品与入市低于消费心理预期两种措施形成强大的销售势能。（2 2）差异化竞争策略）差异化竞争策略形成最佳市场切入点：形成最佳市场切入点： 高起点、高端定位形成项目的差异化竞争路线。采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。 包括项目开发策略、定位策略、营销策略等的差异化竞争策略，进一步抢夺市场先机，引发一轮热潮，引领市场走势。（3 3）全面领先竞争策略）全面领先竞争策略-占领市场制高点占领市场制高点 即以我为主，开发理念先进、产品精细、品质与品位相结合的产品，从而取得全面领先的市场地位。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net 本项目选择全面领先竞争策略。居乐公司认为，为保证全面领先于本地市场35年，必须构建他人不可模仿与超越的“核心竞争力”，才可以立足市场，并在竞争中占据有利的地位。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目核心竞争力思考项目核心竞争力思考 本项目区别杭后旗其它商业特征的三大因素：成功基础成功基础科学的建筑设计、规划。科学的建筑设计、规划。 科学的建筑规划是项目的硬件优势，项目一旦出现硬伤，其它一切免谈，作为提高竞争力的基础，不可小视。成功关键成功关键准确的定位与合理的业态布局。准确的定位与合理的业态布局。 参考杭后旗风俗民情，消费习惯、购物模式；盲目定位，或是盲目引进没有市场的商户、商品，也会竹篮打水一场空。准确的定位与合理的业态布局，我司将全力促成。成功保证成功保证商业运营团队的高效运作。商业运营团队的高效运作。 一个具有多方面专业经验及资源的开发、经营、管理团队至关重要，是保证大型综合商业成功的最重要工具。因此本项目一定要聘请到专业的团队，提高在杭后旗的竞争力。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net全面领先的竞争策略：全面领先的竞争策略：（1 1）更强的发展战略）更强的发展战略发展战略高度：发展战略高度：提出更新的战略高度，全面突破现有商业地产发展格局，从战略定位、营销策略上全面超越，彻底击败同类竞争对手。在杭后旗商业地产发展中处于领先地位并强化开发商及项目品牌地位，在商业地产经营中占据战略制高点。（2 2）全面领先策略）全面领先策略做市场的领导者：做市场的领导者：全面提升项目购物环境与经营环境，以全新标准引领杭后旗商业市场。以我为主，开发理念先进、配套精良、产品价格合理，从而取得全面领先的市场地位。成为杭后旗商业地产市场全新标准的制订者、引领者，最终获得整体市场上最大的市场份额。（3 3）全面创新策略）全面创新策略创新意识渗透每个细节创新意识渗透每个细节我们主张的创新，来自于项目的理念，也根基于规划、建筑、立面设计、配套、功能及管理等每个环节的细致到位，只有如此才能真正实现从产品进行全面全新，打破传统的商业模式。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第二部分：项目整体开发战略第二部分：项目整体开发战略项目发展战略目标项目竞争战略项目开发理念项目开发理念杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net开发理念决定开发成果。能否取得更大的、更理想的开发成果，很大程度上取决于开发理念的高度和广度。商业地产和开发必须遵循政府的规划方向，根据杭后旗城市格局，陕坝整体商业发展定位为“服服务于杭后旗本土的务于杭后旗本土的商贸中心商贸中心”，居乐建议项目的核心开发理念必须确定为：打造打造杭后旗杭后旗一流，一流，陕坝陕坝第一商贸平台第一商贸平台杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net开发理念阐述开发理念阐述“陕坝陕坝第一第一”的意义的意义陕坝第一即打造陕坝商业购物环境最好、功能第一、人气第一，也是杭后旗第一个集购物、娱乐、餐饮及休闲于一体的综合性shopping mall，创杭后旗商业地产之先河，领跑杭后旗商业界。杭后旗目前各个商业缺乏相应的硬件、软件的支持，缺少行业领导者，第一商贸平台的提出，确立了项目的市场地位，由行业领先者向行业领导者推进，抢占市场先机。“杭后旗杭后旗一流一流” 的意义：的意义：项目借政策东风，立足于陕坝，辐射整个杭后旗，搭建为杭后旗领先的现代化、专业化、系统化的专业商贸平台。这一理念的提出，将项目的建设提升到了更高的层面，对社会的影响更为深远。同时，更容易赢得政府、媒体及社会的关注和支持。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net开发理念的实施方向开发理念的实施方向（1 1）以现代购物中心的开发理念打造以现代购物中心的开发理念打造杭后旗杭后旗首席现代商业中心首席现代商业中心现代购物中心具有三大特点：规模大、品种齐全、购物环境舒适。本项目以现代购物中心为开发模式，作为购物、娱乐、休闲、餐饮兼具的多样化商业组合环境，。因此我们的所有工作都必须围绕这个核心。（2 2）以体验式消费理念吸引以体验式消费理念吸引杭后旗杭后旗市民的有效需求市民的有效需求体验式消费是现代购物中心的最大特征，通过对其商业现场环境和氛围的营造，使消费者在消费购物的同时享受全方位的“情感体验”式的消费过程。全方位而新鲜的身心感受和体验将会是带动消费热情的最佳手段。因而在规划设计上，要尽可能的吸引并留住客人。（3 3）通过高效招商，实现商场的迅速旺场通过高效招商，实现商场的迅速旺场购物中心成功开业迅速旺场，都必须借助高效的招商。因此按照规划要求，确定实力商家名单，组成卓越招商团队定向公关，“招商先行”成为项目开发举足轻重的事。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net（4 4）创造科学的盈利模式）创造科学的盈利模式租售比例、租售价格，以及购物、娱乐、休闲各业态所占比例的不同，都直接影响到商场的收益，因此必须结合杭后旗市场，运用科学手段与方法确定最佳租售比例，业态比例以及最合理的租售价格。（5 5）合理的商业业态布局）合理的商业业态布局购物、娱乐、休闲、餐饮各业态的分布，有着严格的逻辑关系。楼层的不同，同一楼层位置的不同，都会影响到生意，本项目必须给予最佳的组合搭配，实现“店店兴隆，场场爆满”的布局效果。（6 6）现代购物中心的专业运营管理体系）现代购物中心的专业运营管理体系租金收入是开发商及投资者的利润来源，而租金的保持或稳定上涨都必须有专业的运营管理支持。这也是现代购物中心的继开发、招商后，又一大主要工作。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net作为杭后旗环境最好的购物场所，我项目要达到如下条件： 一流的硬件设施和先进的规划设计；一流的硬件设施和先进的规划设计； 宽敞舒适的购物环境；宽敞舒适的购物环境； 拥有一批国拥有一批国内内知名品牌；知名品牌； 购物、娱乐、休闲、餐饮多种功能于一体。购物、娱乐、休闲、餐饮多种功能于一体。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第三部分：项目定位战略第三部分：项目定位战略居乐地产投资顾问 居乐地产经纪 居乐商业顾问 居乐广告杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第三部分：项目定位战略第三部分：项目定位战略项目定位项目功能和经营定位全新消费模式目标客户群定位杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第三部分：项目定位战略第三部分：项目定位战略项目定位项目定位项目功能和经营定位全新消费模式目标客户群定位杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目的定位必须结合当地市场的实际情况与发展趋势，运用敏锐的市场判断力给项目确定一个方向，不但要从项目整体上把握发展方向，更要从细节方面着手实施，要做到步步为营，稳打稳胜。我们建议本项目定位为：杭后旗杭后旗首个一站式时尚首个一站式时尚名品名品购物购物乐园乐园杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net定位阐述定位阐述倡导在快乐中消费，在快乐在快乐中消费，在快乐中享受，在快乐中体验中享受，在快乐中体验。建立一个优雅的购物环境，让消费者在一种特定的人文环境中消费，建立身临其境的独特的商业氛围。杭后杭后首个首个一站式一站式时尚时尚购物购物乐园乐园杭后首个功能最齐全大型购物中心，能“一站式”实现消费者一次购足、一次享受足，包括衣食住行、吃喝玩乐的生活功能，让消费者在项目可以一次性满足购物、休闲、娱乐的需求。最舒适现代的购物环境，最时尚的消费元素，最流行的娱乐主题，成为时尚的焦点，极大地吸引着杭后人的目光，引领杭后人的消费潮流。杭后第一个集购物、娱乐、休闲、餐饮、酒店于一体的大型综合性购物中心，创杭后商业之先河，领跑杭后商业界。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第三部分：项目定位战略第三部分：项目定位战略项目定位项目功能和经营定位项目功能和经营定位全新消费模式目标客户群定位杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net全面打破单一购物的概念全面打破单一购物的概念，搭建全方位满足现代人多元化需求的生活平台。它打破传统商场或百货商店的模式，以“娱乐休闲”带动消费，将传统商场的经营理论提升到了新的更高层次，延伸服务功能，娱乐、购物、休闲、酒店等各功能融于一体。全新购物中心模式全新购物中心模式，一站式满足体验消费的全方位需求。结合城市公共服务功能与现代商业最高形态“mall”的理念，本项目以“现代购物中心”为核心理念，为杭后旗的中高层消费人群提供现代生活体验的诸多元素与商业文化。一站式购物、休闲、娱乐、餐饮的全景化购物广场一站式购物、休闲、娱乐、餐饮的全景化购物广场本项目超越单纯百货主题的商城概念，以多功能、综合性、一站式多功能、综合性、一站式消费理念消费理念打造“荟萃都会生活元素于一体的全景化购物广场”，以满足现代城市居民全方位的消费需求。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐休闲休闲酒店酒店五大商业功能五大商业功能杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net七大主题七大主题名流精品亲子乐园家电数码餐饮美食休闲体验儿童游乐特色时尚杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第三部分：项目定位战略第三部分：项目定位战略项目定位项目功能和经营定位全新消费模式全新消费模式目标客户群定位杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net体验式的快乐消费模式体验式的快乐消费模式杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netp在这里，目的性消费不再是消费的主要组成，身体、眼睛与心灵的感受也成为消费的主体。购物的过程得到前所未有的重视。p商场通过个性化的店面装饰、不同品牌的组合、不同的色彩搭配以及丰富多样的公共空间的修饰，牢牢吸引消费者，使之尽可能多停留，从而完成一站式的消费。p倡导在快乐中消费，在快乐中享受，在快乐中体验。杭后旗实际上没有真正的购物中心，零售市场以百货商场、街铺为主，本项目就是要打造杭后旗首个综合型购物中心。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第三部分：项目定位战略第三部分：项目定位战略项目定位项目功能和经营定位全新消费模式目标客户群定位目标客户群定位杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net立足立足陕坝陕坝，辐射，辐射杭后杭后；大众为主，兼顾高端大众为主，兼顾高端杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net客户群体定位客户群体定位A.目标消费群体B.经营客户群C.投资客群a)本旗县主流消费者b)周边乡镇高收入消费者a) 老经营者b) 新经营者c) 未来经营者d) 新入品牌经营者a)投资自营者b)经营客户群杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net目标目标消费群消费群定位定位核心消费群（陕坝市民）辐射辅助消费群（杭后旗地区居民）核心消费群核心消费群辐射消费群辐射消费群陕坝城区居民的日常购物、休闲、娱乐、饮食、社交首选场所。本项目作为杭后旗核心商圈的大型商业项目，同时也是城市的规划中心，城市居住人口将是本项目的最核心的消费圈层。项目就是要成为市民日常购物、休闲、娱乐、饮食、社交的首选场所，是满足城区居民新型消费的都市生活平台杭后旗地区居民的娱乐休闲购物天堂 整个杭后旗地区目前缺乏综合型有特色的娱乐商业中心，本项目完全可以填补这一空白，打造成整个杭后旗地区，以及辐射周边乡镇的购物娱乐休闲天堂，成为“一小时生活圈内的体验消费之都”。12杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net目标消费群体定位目标消费群体定位消费客户群消费模式所占量比消费标准A.杭后旗中高收入家庭由外地集中购物转为本地经常性购物40%国内一线、二线品牌B.杭后旗中青年家庭由瑞丰、临河等中档商场购物转为到本商场购物40%国内二线、三线品牌C.乡镇中高收入家庭阶段性进城购物，提升购物档次到本商场购物20%国内三线品牌、散货杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net经营客户群体经营客户群体经营经营客户客户群群经营方式经营方式客户来源客户来源A.老经营者转租或扩大经营集中于中心商圈，数量约150-200户B.新经营者转租为主集中于中心商圈，数量约300-500户C.未来经营者直接进租外地回家者及乡镇前来谋生者D.统一管理商家直接进租大型超市、国美电器、大型百货等商家E.新进品牌直接进租招商进入本商场的新品牌，原在杭后未有经营杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net投资客群定位投资客群定位投资客户群投资客户群分类分类客户来源客户来源预期预期比例比例A.投资自营者a.老买卖人“瑞丰商厦”“金桥商厦”“大千市场”、干道底店等经营者，集中于中心商业圈，数量约为150-200户。20%b.新买卖人集中于中心商圈的商业经营新人，目前以租铺为主，数量约300-500户。25%c.未来买卖人外出打工回家者，乡镇到陕坝的谋生者等，计划购铺以开店经营，解决就业问题。10%B.纯投资者a.杭后高收入投资者杭后当地政务官员、高收入单位职员等30%b.杭后拆迁者拆迁获补偿者，已拥有多套住宅，希望购买商铺以长期受益。5%c.原经营户经营状况良好，拥有部分闲余资金，投资购铺，以扩大收益。10%杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第四部分：项目规划及业态布局第四部分：项目规划及业态布局居乐地产投资顾问 居乐地产经纪 居乐商业顾问 居乐广告杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第四部分：项目规划及业态布局第四部分：项目规划及业态布局项目外环境规划要点项目规划设计理念项目业态布局要点杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第四部分：项目规划及业态布局第四部分：项目规划及业态布局项目外环境规划要点项目外环境规划要点项目规划设计理念项目业态布局要点杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目外环境规划要点项目外环境规划要点1将军将军路引客设计（人流、路引客设计（人流、车流）车流）将军路北往南向机动车引导入口在项目南侧设计东汽车入口与地下一层连接。2公交站点停落点公交站点停落点向杭后旗公交管理公司递交申请，申请在将军将军路项目路项目位置位置设一公交站设一公交站停落点，聚集人流。停落点，聚集人流。3轿车位与自行车、摩托轿车位与自行车、摩托车车位比。车车位比。沿项目南侧辟出空地，可作为临时停车场和广场使用，考虑到陕坝自行车与摩托车比例较大，建议设置专门的自行车及摩托车区。购物中心必须具有易通达性，需要有合理的交通组织和足够的停车位，使购物者在交通上花费的时间和精力最少。鉴于本项目的具体地理，建议作如下规划：杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net外环境规划示意图外环境规划示意图本案亚细亚街将军路公交站点公交站点地下停车地下停车入口入口自行车摩托自行车摩托车停车区车停车区杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第四部分：项目规划及业态布局第四部分：项目规划及业态布局项目外环境规划要点项目规划设计理念项目规划设计理念项目业态布局要点杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net时尚、现代的购物空间时尚、现代的购物空间建筑风格建筑风格建筑风格现代气息现代气息：建筑外观可采用简约、几何、流畅的立面，主体可选用乳白色调点缀红色，高贵大气；外观设施，如出入口等处可采取一定的商业娱乐主题装饰布置，商场外墙、屋顶设置固定的位置安装的霓虹灯、广告牌、灯饰等规划设计规划设计规划设计时尚高雅时尚高雅：购物中心的时尚更多的表现在功能区的设计及内部材料的运用上。自然体验自然体验自然体验空间空间空间自然体验空间自然体验空间，更多的是强调从生活与情境出发，塑造感官体验。在各个室内中庭，引入园林，摆放奇花异草模型，塑造自然的空间，以此抓住消费者的注意力。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第四部分：项目规划及业态布局第四部分：项目规划及业态布局项目外环境规划要点项目规划设计理念项目业态布局要点项目业态布局要点杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net业态规划建议原则业态规划建议原则原则一原则一原则二原则二原则三原则三原则四原则四同业同业差异差异、异业互补：异业互补：将各业态的比例控制在相对合理的范围内，从而形成较为理想的业态组合和良性互补合理配比各主力业态：合理配比各主力业态：主力店是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用；一站式全体验原则一站式全体验原则：商品多层次，购物无拘束环境优化：环境优化：打造轻松、休闲的购物环境，注意划分出休息、生态景观等体现“以人为本”的配套设施杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net各楼层业态布局建议各楼层业态布局建议楼层楼层经营业态经营业态B1层停车位一层鞋帽、箱包、珠宝首饰、化妆品、钟表眼镜、皮具、饰品、眼镜二层男装、羊绒羊毛、休闲装、运动服饰、亲子乐园三层女装、女式内衣、母婴用品四层儿童服饰、床上用品、家居用品、电玩五层品牌餐饮六层特色品牌餐饮七八层足疗、茶座、娱乐本业态布局基于对陕坝商业市场研究及消费市场研究结果而得出，本业态布局基于对陕坝商业市场研究及消费市场研究结果而得出，具体业态需确定商业经营管理公司后，从经营角度综合考虑。具体业态需确定商业经营管理公司后，从经营角度综合考虑。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net地下停车场地下停车场杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netA A区：对外门脸区：对外门脸 B B区区：皮皮具具鞋鞋帽帽区区C C区：区：珠宝化妆区珠宝化妆区杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net一层具体布局划分一层具体布局划分杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net一层业态计算一层业态计算业态分区业态分区面积（）面积（）铺位数（个）铺位数（个）商铺面积（）商铺面积（）A区（街铺）1261.582049.69-105.70B区1705.96675.58-40.5C区927.46379.45-40.5配套区休息区、生态植物摆放区、卫生区合计3895124杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netA A区：男装区：男装B B区：运动休闲区：运动休闲 牛仔牛仔C C区：羊绒羊毛区：羊绒羊毛杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net二层具体布局划分二层具体布局划分2层以上增加休息座椅，体现人性化购物环境亲子家园杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net二层业态计算二层业态计算业态分区业态分区面积（）面积（）铺位数（个）铺位数（个）商铺面积（）商铺面积（）A区1977.535310.35-68.4B区1087.78418.97-40.5C区829.692410.35-57.96配套区休息区、生态植物摆放区、卫生区合计3895118杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netA A区：成熟女装区：成熟女装B B区：淑女系列区：淑女系列C C区：内衣系列区：内衣系列D D区：女饰品区：女饰品E E区：母婴系列区：母婴系列杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net三层具体布局划分三层具体布局划分杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net三层业态计算三层业态计算业态分区业态分区面积（）面积（）铺位数（个）铺位数（个）商铺面积（）商铺面积（）A区1101.153416.22-68.4B区1084.383710.35-46.8C区520.2228.97-37.8D区568.8288.97-20.7E区620.472118.9-76.44配套区休息区、生态植物摆放区、卫生区合计3895108杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netA A区：区：儿童服饰儿童服饰B B区：区：床上用品床上用品C C区：区：家居用品家居用品D D区：电玩区：电玩杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net四层具体布局划分四层具体布局划分电玩电玩杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net四层业态计算四层业态计算业态分区业态分区面积（）面积（）铺位数（个）铺位数（个）商铺面积（）商铺面积（）A区1810.473718.68-74.7B区889.481920.7-72.3C区627.962510.35-37.8D区564.091218.9-75.6配套区休息区、生态植物摆放区、卫生区合计389593杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net品牌餐饮品牌餐饮13001300杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net特色品牌餐饮特色品牌餐饮18251825杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net1、六层建议做大型特色品牌餐饮招商，不做大排档及特色小吃类餐饮；2、大型餐饮不但能带动消费，同时能带来中高端客流，便于招商；3、楼梯口建议做成卷帘门，白天商场营业时能兼顾购物人流，晚上锁门后可独立营业，不影响商场安全。六层经营建议：六层经营建议：杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第五部分：项目盈利模式第五部分：项目盈利模式居乐地产投资顾问 居乐地产经纪 居乐商业顾问 居乐广告杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第五部分：项目盈利模式第五部分：项目盈利模式盈利模式确定租售价格测算杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第五部分：项目盈利模式第五部分：项目盈利模式盈利模式确定盈利模式确定租售价格估算杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net集中商业常规盈利模式集中商业常规盈利模式全部持有 （全部租金收益）租售结合 （取价值最大化进行租售配比）杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本项目盈利模式确定本项目盈利模式确定根据之前的沟通，确定1-3层销售，4层以上持有；1-3层出售回笼投资资本，4层以上出租保持长期租金收益。风险点：风险点：销售难度加大；影响主力店招商；影响后续经营。租售结合租售结合杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本案建议本案建议商业地产主流模式是以持有物业租赁为主，做法是以自持部分物业快速招商，确定主力店，继而带动整体商业价值，促进销售物业资金回现；建议自持一层及部分底商，有利于主力店的招商和运营；杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第五部分：项目盈利模式第五部分：项目盈利模式盈利模式确定租售价格估算租售价格估算杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net可比项目租赁价格比重可比项目租赁价格比重对比项目对比项目瑞丰商厦瑞丰商厦金桥商厦金桥商厦大千市场大千市场所在地段中山南路中山南路中山南路平均租赁价格（元/月）605550权重40%30%30%因金桥商厦、大千市场仅3层，故瑞丰商厦也取1-3层的租赁均价；权重系数商场的档次、业态分布、及开业时间综合考虑。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net各项目修正系数比较各项目修正系数比较对比项目对比项目本项目本项目瑞丰商厦瑞丰商厦金桥商厦金桥商厦大千市场大千市场所在地段将军路中山南路中山南路中山南路对比要求及权重地理位置（20%）11.61.51.5交通因素（15%）10.90.90.9人流量（15%）11.61.21.3商业氛围（15%）11.51.51.5建筑规模（5%）10.950.90.85项目品牌（5%）11.41.31.2经营档次（15%）10.90.750.7项目配套及服务（10%）10.80.70.7总修正系数（各系数*各自权重结果之和11.25251.13251.1325杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net各项目修正价格各项目修正价格一至三层租金均价计算表比较项目比较项目权重权重租金均价租金均价（元（元/ /月）月）修正率修正率（1/1/修正系数）修正系数）修正价格修正价格修正价格修正价格* *权重权重瑞丰商厦40%600.804819.2金桥商厦30%550.8848.414.52大千市场30%500.884413.2本案平均租金均价（按建筑面积）46.92杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net对瑞丰商厦、金桥商厦、大千市场等可比商业物业的综合情况进行深入的调研、对比分析后，通过上述方法初步推算出项目1-3层平均租金为46.9246.92元元/ /月月。按投资回报率按投资回报率8%8%，推算出，推算出1-31-3层内铺销售均价为：层内铺销售均价为：46.92128%=703846.92128%=7038（元（元/ /平米）平米）杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net显然从目前市场租金回报来推算本项显然从目前市场租金回报来推算本项目的价格是偏低的，主要原因是：目的价格是偏低的，主要原因是：市场不规范，价格比较混乱现有各商场经营方式比较落后，脱离市场需求各商场业态比较杂乱，各楼层租金脱离商业常规运作杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net如何从市场脱颖而出，提高销售价格？如何从市场脱颖而出，提高销售价格？杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本项目价值点挖掘本项目价值点挖掘项目标志性形象定位引领杭后旗商业形象科学的建筑规划人性购物环境的打造合理业态布局消费体验，自由自在专业招商团队招商先行，主力店保障专业销售团队专业手法，保证价值实现专业商业运营团队提高投资信心杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net修正系数修正系数价值提升点价值提升点提升系数提升系数项目标志性形象定位10%科学的建筑规划10%合理业态布局10%专业招商团队10%专业销售团队10%专业商业运营团队10%合计60%排除其它市场因素，本项目修正后排除其它市场因素，本项目修正后1-31-3层层均价为均价为：7038+70387038+7038* *60%=60%=1126011260元元/ /平米平米杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net1-31-3层销售价格推算层销售价格推算采用商业定价普遍规律，一层:二层:三层=100:80:70得出本项目各层的租金如下：楼层楼层推算出销售均价（元推算出销售均价（元/ /平米）平米）一层14075二层11260三层9853备注：本租金不含底店杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net底店销售价格推算底店销售价格推算陕坝各主要街道租金情况道 路租金水平（元/月）中山路（龙宝路至赛上街段）117175中山路（赛上街至迎宾路段）58125中山路（迎宾路以南段）2583塞上西街3350塞上东街2567龙宝东路5067迎宾东路1750迎宾西路5067依据：1、结合陕坝主要干道街铺租金水平46.88-85.5元/月；2、本项目定位为中高端及自身规划特点，可提升10%价值点；3、考虑目前房地产市场政策因素及金融因素，降低10%的价值点；4、综合各类因素权重，得出本案底店租金水平在46.88-85.546.88-85.5元元/ /月月之间。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net底店销售价格推算底店销售价格推算从目前陕坝商业销售价格来看，在售商业基本以新社区底店为主，其价格差异较大，对本项目无可参考性，因此本项目以中山南路二手商铺价格为参考，目前中山南路二手商铺价格报价14000-2300014000-23000元元/ /平米平米之间。通过租金水平及投资回报率反算出本案底店销售价格为：46.88*12/8%85.5*12/8%，计算出价格为：703270321282512825元元/ /平米平米。综合测算出价格区间：10516105161791317913元元/ /平米平米杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net底店销售价格推算底店销售价格推算结合以上因素，假设本项目优势能冲抵这结合以上因素，假设本项目优势能冲抵这些风险，本项目销售价格仍为目前测算的些风险，本项目销售价格仍为目前测算的静态均价：静态均价：1430014300元元/ /平米平米综合考虑因素：1、本项目地段偏离核心路段中山路；2、商铺为期房，需一年后交房；3、新商场，后期经营存在风险；4、政策因素不确定；杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net结合本项目价值点，修正系数为结合本项目价值点，修正系数为价值提升点价值提升点提升系数提升系数备注备注项目标志性形象定位10%科学的建筑规划底店和其它街铺无差别街铺相对比较独立合理业态布局底店不存在业态布局底店业态无法要求专业招商团队5%招商主要针对内铺专业销售团队10%专业商业运营团队10%合计35%结合本项目价值点，修正后底店销售价格为：结合本项目价值点，修正后底店销售价格为：14300+1430014300+14300* *35%=35%=1930519305元元/ /平米平米杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net根据市场和项目本身推算出的价格：根据市场和项目本身推算出的价格：销售楼层销售楼层面积（）面积（）销售均价（元销售均价（元/ /平米）平米）销售总价（万元）销售总价（万元）底店1261.58193052435.48一层2633.42140753706.54二层3895112604385.77三层389598533837.74合计14365.53本价格是从市场和项目本身，从销售角度推算出的，具体销售报价需和招商、商业运营管理结合而定，商场的销售需要招商、运营、销售三个团队有效配合才能实现更高价值。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net推算出本项目的租赁价格为：推算出本项目的租赁价格为：楼层楼层面积（）面积（）建议租金（元建议租金（元/ /月）月）年租金（万年租金（万元）元）一层2633.42129407二层389594439三层389575351四层389566307五层13005585合计1589本租金不含底店本租金是根据测算后的销售价格，利用投资回报率8%情况反推而得，实际租金应该根据招商及商业运营管理情况而定；此表计算年租金收益1589万元，如前期资金许可的情况下，建议持有一部分物业，以求长远可持续收益。杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第六部分：项目营销战略第六部分：项目营销战略居乐地产投资顾问 居乐地产经纪 居乐商业顾问 居乐广告杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第六部分：项目营销战略第六部分：项目营销战略招商策略要点销售策略要点杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net招商策略要点招商策略要点第六部分：项目营销战略第六部分：项目营销战略销售策略要点杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net招商落实步骤招商落实步骤租金及优惠扶持措施确定租金及优惠扶持措施确定经营管理公司确定经营管理公司确定招商团队组建招商团队组建招商策招商策略要点略要点1324首选专业招商团队，有资源；自行组建招商团队，但需要有招商经验的管理者；好的招商能促进销售。专业的经营公司能提高投资者和经营者对项目的信心租金是商家最为关心的因素，租金的确定除了考虑合理的售价及投资回报率外，还要结合目前陕坝的商铺市场再行确定，在确定每层均价之后，根据位置优劣再定具体铺位租金。重点招商：主力店定向招商：一般品牌店公开招商：中小商户杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net招商策略要点第六部分：项目营销战略第六部分：项目营销战略销售策略要点销售策略要点杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net实效的营销推广将直接对招商周期和成本控制产生积极影响，本项目在营销推广中要紧紧围绕“陕坝最好的购物广场”这个定位，制定高效的推广战略和战术，采用完美的营销组合渠道，把项目的强势利益直接种到商家脑袋里，力求最大可能性配合招商一线将项目推向市场的最高点。几种营销渠道几种营销渠道主动营销强度营销特色营销营销营销策略策略要点要点销售节奏销售节奏三层内部二层内部一层内部沿街店铺杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目详细销售及推广策略项目详细销售及推广策略见见营销推广建议营销推广建议报告报告杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第七部分：项目运营思路第七部分：项目运营思路居乐地产投资顾问 居乐地产经纪 居乐商业顾问 居乐广告杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net第七部分：项目运营思路第七部分：项目运营思路杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netp 组建营运队伍p 招商部门对接协调p 筹备开业p 后续运营推广杭锦后旗通达房地产有限责任公司金鼎国际金鼎国际杭锦后旗金鼎国际项目定位报告 【2012年2月】20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本报告结束，感谢聆听！本报告结束，感谢聆听！居乐地产投资顾问 居乐地产经纪 居乐商业顾问 居乐广告