土地增值税主要内容土地增值税之其他关注土地增值税之其他关注土地增值税之进行时土地增值税之进行时土地增值税之前期关注土地增值税之前期关注土地增值税之前期关注-主要文件主要文件主要文件法规文号法规文号土地增值税暂行条例国务院令第138号土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发200991号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号土增清算单位为：1、分项目2、分期3、分房地产类型国税发（国税发（2006）187号文号文土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。土地增值税之前期关注-普通住宅相关政策相关政策相关结论相关结论土地增值税之前期准备-普通住宅普通标准住宅与其他类型房地产是否需要分开普通标准住宅与其他类型房地产是否需要分开？普通标准住宅与其他类型开发产品的界定普通标准住宅与其他类型开发产品的界定 1国税发（国税发（1995）46号文：号文：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。提前测算、做好筹划提前测算、做好筹划2土地增值税之前期准备-核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭 证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续， 经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。土地增值税之进行时-收入补贴收入补贴收入补贴收入补贴收入房地产转让收入房地产转让收入房地产转让收入房地产转让收入视同销售视同销售视同销售视同销售1 12 23 3土地增值税之进行时-收入房地产转让收入房地产转让收入房地产转让收入房地产转让收入1 1（国税函国税函2010220号号）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。与企业所得税的差异与企业所得税的差异与核算指引的差异与核算指引的差异土地增值税之进行时-收入视同销售视同销售视同销售视同销售2 2（国税发（国税发（2006）187号文号文）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。回迁房屋回迁房屋内部内部员工工福利福利与企与企业所得所得税的差异税的差异特例折扣特例折扣翻一翻一页看看看看土地增值税之进行时-收入视同销售视同销售视同销售视同销售与企业所得税的差异与企业所得税的差异与企业所得税的差异与企业所得税的差异2 2（国税发（国税发（2009）31号文号文）企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%,具体比例由主管税务机关确定。视同销售价格规定不相同视同销售确认时间不相同视同销售范围不相同土地增值税之进行时-收入补贴收入补贴收入补贴收入补贴收入3 3土地出让金返还、税收返还等土地出让金返还、税收返还等补贴收入属于补贴收入属于营业外收入，不属于土地增值税征税范围。营业外收入，不属于土地增值税征税范围。土地增值税之进行时-扣除项目利息费用利息费用利息费用利息费用取得土地使用权支付的金额取得土地使用权支付的金额取得土地使用权支付的金额取得土地使用权支付的金额房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本相关税金相关税金相关税金相关税金1 12 23 34 4土地增值税之进行时-扣除项目取得土地使用权支付的金额取得土地使用权支付的金额取得土地使用权支付的金额取得土地使用权支付的金额1 1（实施细则）（实施细则）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包含建设期的土地使用税吗？包含土地闲置费吗？包含土地出让金、取得土地的交易费和契税等。土地增值税之进行时-扣除项目房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本土地征用及拆迁补偿土地征用及拆迁补偿土地征用及拆迁补偿土地征用及拆迁补偿2 2土地成本如何分摊？（实施细则）（实施细则）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。（国税发国税发2006187号）号）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（国税发国税发200991号号）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。土地增值税之进行时-扣除项目房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本前期、建安、基础设施、配套及开发间接费前期、建安、基础设施、配套及开发间接费前期、建安、基础设施、配套及开发间接费前期、建安、基础设施、配套及开发间接费2 2（1）单位面积四项成本的扣除标准关注：关注：（2）与企业所得税的差异）与企业所得税的差异土地增值税之进行时-扣除项目房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本与企业所得税的差异与企业所得税的差异与企业所得税的差异与企业所得税的差异（1 1）2 2预提成本项目项目土地增值税土地增值税企业所得税企业所得税预提成本已开具发票的质保金可以扣除出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按照预算造价合理预提建造费用。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。土地增值税之进行时-扣除项目房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本与企业所得税的差异与企业所得税的差异与企业所得税的差异与企业所得税的差异（2 2）2 2利用利用地下地下基础基础设施设施形成形成的停的停车场车场类别土地增值税企业所得税成本核算指引差异对比无产权车位自持、自营不征收土地增值税，成本、费用不能扣除利用地下基础设施行成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，分摊成本至其他核算对象作为单独的成本核算对象，做投资性房地产处理土地增值税与成本核算指引处理相同有偿转让征收土地增值税，成本、费用可以扣除作为单独的成本核算对象，入伙时结转收入及对应的成本归全体业主所有成本费用可以扣除对无产权车位无明细规定土地增值税与企业所得税处理相同无偿赠与地方政府、公用事业单位的用于非营利公共事业，成本、费用可以扣除无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，视同销售，征收土地增值税，成本、费用可以扣除人防车位作为公共配套设施进行处理不能销售或不能出售长期租赁使用权,不作为成本核算对象，不归集成本三者处理相同土地增值税之进行时-扣除项目房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本与企业所得税的差异与企业所得税的差异与企业所得税的差异与企业所得税的差异（3 3）2 2项目营销设施建造费（国税发（国税发（2009）31号号）开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费项目营销设施建造费等。（土增税实施细则土增税实施细则）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。土地增值税之进行时-扣除项目利息费用利息费用利息费用利息费用-相关规定相关规定相关规定相关规定3 3国税函国税函2010220号关于利息支出规定号关于利息支出规定：(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。土地增值税之进行时-扣除项目利息费用利息费用利息费用利息费用-相关问题（相关问题（相关问题（相关问题（1 1）3 3同期同类贷款利率的确定同期同类贷款利率的确定（国税函国税函201134号号） 同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。 企业应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。 “金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。土地增值税之进行时-扣除项目利息费用利息费用利息费用利息费用-相关问题（相关问题（相关问题（相关问题（2 2）3 3经营性物业贷款利息支出的扣除信托贷款利息支出的扣除集团内分摊贷款利息支出的扣除财务顾问费的扣除土地增值税之进行时-扣除项目相关税金相关税金相关税金相关税金4 4与转让房地产有关的税金，是指在转让房地与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等，不包含已计入管理费用中的费附加等，不包含已计入管理费用中的“印印花税花税”。土地增值税、企业所得税和核算指引的差异土地增值税、企业所得税、核算指引差异对比表土地增值税、企业所得税、核算指引差异对比表土地增值税之其他关注清算后发生的清算后发生的成本支出以及成本支出以及未售部分的转未售部分的转让税金不能再让税金不能再扣除扣除。其他关注其他关注确保土增税在所得税前扣除确保土增税在所得税前扣除1、编制计划执行书前，集团各部门对项目工期、开业、竣工、入伙时间从税务筹划角度，进行合理排期。2、金额上：合理分配各年度入伙金额及利润额。3、在完工年度要尽早、全面的进行计税成本结算，取得合法凭证。 总结1、钻研各项税务法规，通盘了解钻研各项税务法规，通盘了解项目项目情况，情况，做到知己知彼做到知己知彼。2、利用税法规定的模糊之处，做好避税规利用税法规定的模糊之处，做好避税规划，说服、引导、协调税务机关，争取对划，说服、引导、协调税务机关，争取对企业有利的结果。企业有利的结果。