世界上，最好的老师不是朋友，而是对手裕隆圣都花园 与 芝兰公馆专题报告案济南前沿置地房产营销策划有限公司地址：中国济南经十路14717号齐源大厦711室电话：0531 - 85997711核心思想：认识竞争对手，区别竞争对手，最后战胜它！目 录：第一部分-认识芝兰公馆第二部分-裕隆圣都花园价值体系分析第三部分-裕隆圣都花园价值体系构建第四部分-引爆市场第一部分：认识芝兰公馆第一部分：认识芝兰公馆芝兰公馆的竞争理念：打造 “标杆”和“唯一性”项目芝兰公馆基础信息开发商山东曲阜天安置业代理商上海荒岛房产工作室建筑设计 上海建筑科学研究院景观设计 香港阿特贝尔景观设计有限公司规模333604平，其中住宅面积为274202平，商业面积：9667.58平容积率2.54绿化率45.3%建筑形态 高层、小高层（11层32层）户型面积 96204平（两室两厅、三室两厅、复式）销售策略 已经进驻售楼处，认筹前准备阶段售楼处已启动，销售人员已进驻，处于认筹阶段，各种销售政策制定中。第一部分：认识芝兰公馆为了更好的认识芝兰公馆，从以下几点进行阐述：案名形象语推广语建筑风格户型位置规模售楼处装饰风格SP活动第一部分：认识芝兰公馆案名：芝兰公馆诠释第一部分：认识芝兰公馆1、整体案名代表高档、有身份、有层次，并且具有海派风格的现代气息；2、公馆：在古代指公家所建的馆舍，在民国时期发展演变为“闻人居所”；3、与周边项目案名形成差异化，如：栖庭水岸、华沁苑等。芝兰公馆字面传达示意：现代、身份、地位的象征，但是给人一种规模小感受。宋子文公馆形象语：亲情社区和居时代第一部分：认识芝兰公馆亲情+和居=景观好、物业好、人性化社区推广语：主要体现“唯一性”第一部分：认识芝兰公馆曲阜唯一现代风格都市社区曲阜唯一海派户型生活特区曲阜唯一两梯两户板式小高层曲阜唯一智能化系统智慧旗舰社区曲阜唯一体验式售楼中心曲阜唯一园林景观亲水家园利用“唯一性”、“排他性”来强化自己是“标杆”、“标志”性项目建筑风格：海派现代都市风格第一部分：认识芝兰公馆从外立面效果图中及沙盘图中看，并未体现出海派风格，与周边项目无多大差异。户型：96-133-140-204平，两室、三室、复式第一部分：认识芝兰公馆本期最小户型96平，最大户型206平户型特点：全明户型设计、利用率高、私密性强、大客厅带阳台布局、流线型阳台总之：户型设计成功，但是小户型缺失，将会流失部分客户。位置：春秋西路与南环路交汇处第一部分：认识芝兰公馆芝兰公馆与裕隆圣都花园同处于春秋西路与南环路的交汇处，但是裕隆圣都花园位置好于芝兰公馆。规模：春秋西路与南环路交汇处第一部分：认识芝兰公馆总建筑面积：33万平，是本区域除富邦新都外，最大规模项目。裕隆圣都花园正式启动之后，将是本区域最大规模社区。2013房地产策划设计大全房地产策划设计大全 房地产策划信息网房地产策划信息网 www.fdc01.com www.fdc01.com 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！提供了专业的、持续的服务！ 我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为20132013房地产房地产策划设计大全策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等管理运营、工程管理、精装修等1616个模块。个模块。文文档档分类清晰，分类清晰，可自由复制，可自由复制，学习参考价值学习参考价值极高极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。！既可全套购买，也可只购买某一分类。 淘宝双钻信用放心购买：淘宝双钻信用放心购买：fdc01.taobao.comfdc01.taobao.com售楼处风格：体验式售楼处、现代建筑风格售楼处第一部分：认识芝兰公馆芝兰公馆售楼处外形采用“异形处理”，简约、现代、而不使情调。内部处理布置合理、材质高档，设有咖啡吧台、迎宾台等专属区域。售楼处外部区域布置：体验式广场第一部分：认识芝兰公馆芝兰公馆售楼处外部设置小型广场，作为停车场、健身、休闲作用，更可以展示自己形象。SP活动芝兰公馆杯2011曲阜旅游形象大使大赛第一部分：认识芝兰公馆此次SP活动主要为“芝兰公馆”做前期形象宣传，为楼盘进行造势。SP活动评审“国家康居示范工程”，已评审成功第一部分：认识芝兰公馆通过评审“国家康居示范工程”，展示项目品质，当做一卖点展示给客户。认筹活动交5000元抵10000元第一部分：认识芝兰公馆目前，芝兰公馆开始认筹，交5000元抵10000元的活动，但是，由于区位及工程进度等原因，认筹活动欠火爆。综述:第一部分：认识芝兰公馆1、芝兰公馆是目前曲阜房地产的“标杆”和“标志”性社区；2、在形象宣传、前期造势方面，在曲阜市房地产市场起到了引领作用；3、在包装方面，特别是售楼处的内、外打造上，可以说“独树一帜”；4、海派风格、户型设计、景观处理已经高于曲阜同类产品；房地产是一种周期性长、总价格高的特殊性大宗商品，芝兰公馆是否被客户认可，是否能够做到“唯一性”和“标杆”，能否引爆市场，我们拭目以待！裕隆圣都花园与芝兰公馆处于同一区域我们要做的就是：跑赢竞争对手。第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析裕隆圣都花园价值体系挖掘品牌区位规模风格户型景观案名形象语2万人企业物业产品只有销售出去才能变成效益，而效益通过价值体系来实现。第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析裕隆品牌影响力裕隆集团是曲阜市“首屈一指”的企业，在曲阜，裕隆是实力的象征。第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析区位：比芝兰公馆更胜一筹紧邻春秋西路与南环路，可以说：两面邻路八方通衢春 秋 西 路南环路第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析规模：总建面39万余平方米39万方，容积率为2.0，多层、小高层、高层、商业、教育的搭配组合，在建筑形态上比芝兰公馆更加丰富，更能满足不同客户的需求。第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析风格：现代中式建筑风格现代中式建筑风格，外立面在传统建筑风格的基础上，弃繁从简，与芝兰公馆的海派风格形成差异化。第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析户型：80180平以上最大可能的全明户型、户型方正、通透、实用，主力户型120平，努力打造2-3间卧室朝阳、玄关设计、270度观景阳台等，特别是在实用性及户型多样性方面将会比芝兰公馆更具竞争力。第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析景观：庭院空间与实体组合，打造步移景异的人文、自然空间广场、绿地、雕塑、亭台、楼阁、植物景观塑造中国传统园林建筑风格，与芝兰公馆的“亲水景观”形成区别。第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析案名：裕隆圣都花园芝兰公馆的案名很“洋气”，因此我们的案名必须“大气”，用“圣都”+“品牌”不但易记，而且还可借势“裕隆”实现购买力。2013房地产策划设计大全房地产策划设计大全 房地产策划信息网房地产策划信息网 www.fdc01.com www.fdc01.com 是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁是专业地产智库网站，创立以来为全国数万同仁提供了专业的、持续的服务！提供了专业的、持续的服务！ 我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为我们从收集的海量地产资料中精心选出数万套最新精华资料，编辑为20132013房地产房地产策划设计大全策划设计大全，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综，包括前期策划、规划设计、营销策划、广告推广、商业地产、城市综合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、合体、商务办公、旅游地产、酒店物业、产业地产、城市设计、地产研究、销售培训、管理运营、工程管理、精装修等管理运营、工程管理、精装修等1616个模块。个模块。文文档档分类清晰，分类清晰，可自由复制，可自由复制，学习参考价值学习参考价值极高极高！既可全套购买，也可只购买某一分类。！既可全套购买，也可只购买某一分类。 淘宝双钻信用放心购买：淘宝双钻信用放心购买：fdc01.taobao.comfdc01.taobao.com第二部分：裕隆城价值体系分析推广语：中国500强裕隆集团精工造城形象语：千年圣都一府一园通过“裕隆品牌”、“500强”与“千年圣都一府一园”及“精工造城”的视觉传达，表达项目“质量”和“稀缺性”，与芝兰公馆的“唯一性”与“亲情社区和居时代”形成鲜明对比。第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析在全民营销时代，20000人的口碑传播力与购买力是其他项目所无可比拟的。而且，为将来的客带客做好准备。裕隆集团职工人数：20000人第二部分：裕隆圣都花园价值体系分析裕隆物业提前介入，不但起到保安作用，还要展示保洁、服务等功能，使物业形成一种竞争力。物业:裕隆物业综述:充分挖掘价值卖点，与芝兰公馆在进行竞争时做到：非重合点要放大，重合点要差异化！第二部分：裕隆城价值体系分析第三部分：价值体系构建两者对比之前，我们审视一下两者之间的关系：两者虽然在将来竞争异常激烈，但是也是互为依托！第三部分：价值体系构建裕隆圣都花园+芝兰公馆同为高端项目共同把本区域塑造成为“高端居住区域”我们如何在这块“高档区域”的蛋糕中占据大份！第三部分：价值体系构建裕隆圣都花园芝兰公馆地段规模开发商实力风格、建筑形态景观户型营销中心前期形象展示地段规模开发商实力风格、建筑形态景观户型营销中心前期形象展示差异化竞争差异化竞争物业物业差异化竞争第三部分：价值体系构建优势地段规模开发商实力户型差异化风格景观物业建筑形态劣势营销中心打造前期形象展示裕隆圣都花园核心价值体系第三部分：价值体系构建放大优势、弥补劣势、走特色差异化竞争路线，才能获得更大的蛋糕。第四部分：引爆市场鉴于实用性原则，我们只谈如何在前期引爆市场！第四部分：引爆市场引爆市场售楼处启动SP活动有节奏的媒体投放行销前期方案中已阐述我们着重阐述一下售楼处外部打造与SP活动，作为对前期方案的补充第四部分：引爆市场售楼处外部打造门前处理与芝兰公馆相比，售楼处略显简单，所以在售楼门前设置景观或做异形处理。第四部分：引爆市场售楼处外部打造东侧处理东侧设置休闲广场，比芝兰公馆更要丰富些，如：设置停车位、休闲桌凳、健身器材等，目的：增加人气，为促销活动的提供场所，开盘时作为等待区。第四部分：引爆市场售楼处外部打造售楼处划出部分区域作为儿童乐园区进行涂鸦、绘画、陶艺在售楼处周围设置一培训基地，聘请2-3位知名专业教师，对孩子进行免费辅导，涉及：绘画、舞蹈、书法、跆拳道等，以此来吸引此年龄段的客户群，这样会抓住一大批购房者心理。第四部分：引爆市场售楼处外部打造物业、安保，军事化管理裕隆圣都花园与芝兰公馆的安保可以说大同小异，因此，我们需要做到推陈出新，如：正规站岗、给客户开门、物业人员给客户倒水、保洁时时刻刻打扫卫生等第四部分：引爆市场SP活动前期市场预热联合当地媒体对裕隆集团进行专访可以当做裕隆圣都花园新闻发布会利用裕隆集团的品牌及企业领袖的号召力，对裕隆圣都花园进行全面的介绍，使客户对裕隆圣都花园有个全面的了解。第四部分：引爆市场SP活动前期市场预热裕隆贝贝未来之星选拔赛针对芝兰公馆活动为选秀节目华而不实，我们本着务实的宗旨，考虑到规划中有幼儿园，孩子是家长的希望，因此可举办多场曲阜儿童选秀大赛或贝贝星选拔赛，来带动项目知名度。第四部分：引爆市场综述:在市场准备期，一定要让裕隆圣都花园成为曲阜房地产市场的一颗耀眼的明星。谢谢。