远大集团天津项目提报远大集团天津项目提报北京迈驰博文商业管理有限公司北京迈驰博文商业管理有限公司2010-7北京迈驰博文商业管理有限公司项目介绍项目介绍项目位于宝坻城区东南部, 知识森林岛板块，项目西侧为锦绣香江项目,南侧为景瑞午后英格兰，均为在建在售。本项目东、北侧为住宅用地，待建。北京迈驰博文商业管理有限公司u板块隶属北京1小时生活圈、天津半小时生活圈生态休闲居住板块，吸引了包括随阳光100、农垦、天房、首钢等知名开发商的陆续进驻、开发， 将会极大提升本地区的区域影响力;u项目规划位于京津潮白河板块，地理位置优越，自然环境也得天独厚，是目前北方地区罕见的拥有超大水域休闲居住高端板块。流经区域的潮白河水域宽约1000多米，波澜壮阔，水面效果极佳。丰富的水资源和良好的生态环境吸引了包括白天鹅、红嘴野鸭等珍稀禽类在内的100多种鸟类长期栖居于此，充分展现自然和谐的理念。u板块内配置了高端的国际一流商务休闲配套，有世界级温泉休闲度假酒店、国际大学城、国际标准27洞高尔夫球场、马术俱乐部、游艇俱乐部、国际风情商业街等，是具有知识型、国际型、生态型、休闲生活型、艺术型、文化型黄金品质的世界精英人士休闲生活区。u项目板块内具有丰富的温泉资源，储热面积达到200平方公里，出口水温高达96度，水质清澈透明，富含锂，锶，锌，偏硅酸等多种保健矿物质。丰富的矿物质含量，温和的水质和充沛的储量，实属国内罕见的保温温泉水。u项目位于天津市宝坻区大白庄镇，总占地31.98万平方米，总建筑面积近70万平方米，以高端住宅及商业为主，预计2010年10月开工，2011年8月销售。A 地块地块总用地面积：总用地面积：8.8公顷公顷总建筑面积：总建筑面积：21.9万万B 地块地块总用地面积：总用地面积： 9.6公顷公顷总建筑面积：总建筑面积： 22.4万万 C 地块地块总用地面积：总用地面积： 10.8公顷公顷总建筑面积：总建筑面积： 25.6万万北京迈驰博文商业管理有限公司土地年限：70年项目占地：约10万平米总建筑面积：约25.4万平米容积率2.0建筑密度30%绿化率35%人均绿化面积0.5平米公共绿地面积5000平米产品设计满足“90-70”要求 C C地块地块B B地块地块A A地块地块C C地块经济指标地块经济指标北京迈驰博文商业管理有限公司园林景观风格：整个景观设计风格为简欧与自然的结合，和建筑风格相协调。既满足入住居民的尊贵感，又创造了生态环境，提高人们的亲切感、归属感，用精致创造人文，用疏朗创造生态.建筑规划风格：通过建筑高度变化形成丰富的城市天际线。建筑适当的开敞和围合，营造出完整且有体量感的中心景观轴线和细腻且尺度宜人的庭院景观节点。立面设计采用ART DECO风格，外装修以石材、面砖、涂料相结合加以各种造型元素和装饰线条营造出高雅，甜美，尊贵的氛围。北京迈驰博文商业管理有限公司1 1号楼、号楼、7 7号楼标准层号楼标准层户型面积约为：户型面积约为：91.7591.75-92.10-92.101 1号楼号楼7 7号楼号楼北京迈驰博文商业管理有限公司8 8号楼号楼9 9号楼号楼8 8号楼、号楼、9 9号楼标准层号楼标准层户型面积约为：户型面积约为：90.2390.23-128.93-128.93北京迈驰博文商业管理有限公司生态，宜居，休闲社区，满足客户生态，宜居，休闲社区，满足客户“蓝印户口蓝印户口”的购房要求。的购房要求。在满足容积率的前提下以板式高层、板式小高层为主。户型在满足容积率的前提下以板式高层、板式小高层为主。户型定位为定位为8080平米平米160160平米区间，除位于顶层的大户型可做跃平米区间，除位于顶层的大户型可做跃层外，全部为平层套型。以两居室与小三居为主，少部分大层外，全部为平层套型。以两居室与小三居为主，少部分大三居、四居室。三居、四居室。住宅产品定位：住宅产品定位：北京迈驰博文商业管理有限公司总体规划总体规划天津市城市总体规划(2005年-2020年)提出在“一轴两带三区”的市域空间布局结构基础上，建立由中心城区和滨海新区核心区为主副中心外加11座新城组成的城市群落。新城将按中等城市标准建设，规划建设的新城是天津城市发展轴和发展带上的重要节点，是各区县的政治、经济、文化中心或重要的功能区，是带动区域发展的中等规模城市区域。这11座新城将承担起疏解中心城人口，聚集新产业、带动区域城镇发展的任务。11座新城包括蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、周良新城及团泊湖新城。各新城功能定位明确，将分别建设成为国际港口、生态居住、休闲度假、商贸物流、观光旅游等功能性城市。其中，宝坻的定位就是在津北生态湿地，建设一座258平方公里的宜居生态新城。2011年市场形势研判年市场形势研判北京迈驰博文商业管理有限公司天津市商品房供求量及成交价格走势天津市商品房供求量及成交价格走势 市内六区商品房共成交市内六区商品房共成交7676套环比下降套环比下降28%28%，成交面积为，成交面积为93239323平方米环比下降平方米环比下降45%45%，成交均价，成交均价为为1690016900元元/ /平方米环比下降平方米环比下降20%20%。其中河西区的成交量涨幅最大为。其中河西区的成交量涨幅最大为36%36%，红桥区的降幅最大为，红桥区的降幅最大为100%100%且没有成交。市内六区商品房成交均价最高的项目是水岸公馆，当日成交均价为且没有成交。市内六区商品房成交均价最高的项目是水岸公馆，当日成交均价为2880028800元元/ /平方米。平方米。 环城四区商品房共成交环城四区商品房共成交188188套环比下降套环比下降29%29%，成交面积为，成交面积为1834218342平方米环比下降平方米环比下降32%32%，成交均，成交均价为价为93009300元元/ /平方米环比上涨平方米环比上涨11%11%。其中西青区的成交量涨幅最大为。其中西青区的成交量涨幅最大为18%18%，津南区的降幅最大为，津南区的降幅最大为66%66%。环城四区商品房成交均价最高的项目是富力津门湖，当日成交均价为。环城四区商品房成交均价最高的项目是富力津门湖，当日成交均价为2050020500元元/ /平方米。平方米。 滨海新区商品房共成交滨海新区商品房共成交9797套环比上涨套环比上涨131%131%，成交面积为，成交面积为97889788平方米环比上涨平方米环比上涨153%153%，成交均，成交均价为价为1110011100元元/ /平方米环比上涨平方米环比上涨4%4%。其中塘沽区的成交量涨幅最大为。其中塘沽区的成交量涨幅最大为213%213%，汉沽区的降幅最大为，汉沽区的降幅最大为56%56%。保税区、新产业园区和空港经济区没有成交。滨海新区商品房成交均价最高的项目是紫云。保税区、新产业园区和空港经济区没有成交。滨海新区商品房成交均价最高的项目是紫云雅苑，当日成交均价为雅苑，当日成交均价为2850028500元元/ /平方米。平方米。 郊县商品房共成交郊县商品房共成交177177套环比上涨套环比上涨2%2%，成交面积为，成交面积为1857518575平方米环比上涨平方米环比上涨6%6%，成交均价为，成交均价为65006500元元/ /平方米环比上涨平方米环比上涨5%5%。其中武清区的成交量涨幅最大为。其中武清区的成交量涨幅最大为45%45%，蓟县的降幅最大为，蓟县的降幅最大为50%50%，宁河，宁河县环比保持不变。郊县商品房成交均价最高的项目是保集玫瑰湾，当日成交均价为县环比保持不变。郊县商品房成交均价最高的项目是保集玫瑰湾，当日成交均价为1060010600元元/ /平平方米。方米。 以上所有数据截止于以上所有数据截止于20102010年年1212月月1515日。日。北京迈驰博文商业管理有限公司宝坻区域商品房供求量及成交价格走势宝坻区域商品房供求量及成交价格走势 数据表明，近两月内宝坻区商品房供求量基本平稳，由于趋近年底，新盘数据表明，近两月内宝坻区商品房供求量基本平稳，由于趋近年底，新盘投放量急剧减少，因此日均成交量新房为投放量急剧减少，因此日均成交量新房为2020套左右，二手房成交量为套左右，二手房成交量为1515套左右，套左右，随着传统淡季的到来，成交量有可能进一步减少。随着传统淡季的到来，成交量有可能进一步减少。新房成交均价为新房成交均价为62986298元元/ /平米，二手房成交均价为平米，二手房成交均价为41154115元元/ /平米。平米。北京迈驰博文商业管理有限公司房地产市场总论及研判房地产市场总论及研判 目前对于通胀的预期日渐明朗，对房地产的问题和危机充斥各种舆论媒体，房地目前对于通胀的预期日渐明朗，对房地产的问题和危机充斥各种舆论媒体，房地产企业显得忧心忡忡，而购房者选择了观望。产企业显得忧心忡忡，而购房者选择了观望。 2010 2010年的房地产市场，可谓一直都处在社会关注的风口浪尖上，从年初房地产价年的房地产市场，可谓一直都处在社会关注的风口浪尖上，从年初房地产价格的大幅上涨，到国家的调控政策密集出台，再到最近国家财政政策和货币政策的重格的大幅上涨，到国家的调控政策密集出台，再到最近国家财政政策和货币政策的重大转向，都把房地产市场推到了敏感的十字路口，导致楼市在年尾形成了僵持的局面。大转向，都把房地产市场推到了敏感的十字路口，导致楼市在年尾形成了僵持的局面。 2011 2011年，应该整体方向是：一是控制价格，二是结构调整。年，应该整体方向是：一是控制价格，二是结构调整。房地产和土地价格上涨产生了大量的挤出效应，影响了经济发展和资源合理配置。另房地产和土地价格上涨产生了大量的挤出效应，影响了经济发展和资源合理配置。另外，一些城市的泡沫积累也为高度相关的金融业蒙上了一层阴影。而房地产作为一个外，一些城市的泡沫积累也为高度相关的金融业蒙上了一层阴影。而房地产作为一个再分配领域，如果价格过快增长将进一步拉大收入分配差距，对整个经济的平稳运行再分配领域，如果价格过快增长将进一步拉大收入分配差距，对整个经济的平稳运行产生影响。在这个治理通胀的关键时期，国家肯定不允许房地产价格过快上涨。明年产生影响。在这个治理通胀的关键时期，国家肯定不允许房地产价格过快上涨。明年的房地产价格增速可能还是在和之间。房价增速超不过，就不能的房地产价格增速可能还是在和之间。房价增速超不过，就不能实现房地产的保值、增值功能。实现房地产的保值、增值功能。北京迈驰博文商业管理有限公司地理位置地理位置周良新城，位于宝坻城区东南部。城区西北距北京70公里，南距天津70公里，东距唐山80公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里，东距秦皇岛200公里，以宝坻为圆心一百公里半径范围内有3700万人口，占京、津、冀北地区总人口的60%。从宝坻出发5小时车程范围内，可涵盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市，辐射3亿人口，市场空间十分广阔。北京迈驰博文商业管理有限公司功能定位功能定位天津的卫星城，服务滨海新区、服务天津、服务北京。建设目标建设目标以地热综合开发为特色，培育集休闲度假、国际会展、商贸物流、生态居住、高新园区、职业教育于一体的现代化服务功能区。北京迈驰博文商业管理有限公司知识森林岛区位介绍知识森林岛区位介绍知识森林岛地处周良新城核心位置，位于休闲度假区板块南端，东侧有涉外旅游活动区世界和平村；北有同一版块的京津新城；南有高新技术产业园区的九园工业园及京津国际商贸城；西有教育物流板块的职业教育园区、宝绿泉农业园及Shopping Mail购物中心等项目。北京迈驰博文商业管理有限公司区区域域竞竞品品分分析析北京迈驰博文商业管理有限公司区域项目及开发商介绍区域项目及开发商介绍香港合生创展集团/广东珠江投资-京津新城天津农垦集团/阳光100置业集团-东方威尼斯泰富置地-泰富橄榄树景瑞地产-景瑞英郡香江集团-锦绣香江中国世代投资控股集团-比弗利城香港明发集团-明发国际天房集团-潮白湖项目北京迈驰博文商业管理有限公司京津新城京津新城占地面积：1500.75万平方米建筑面积：1700万平方米建筑类型：独栋,双拼，联排别墅容积率：0.27绿化率：75%整体规划：1万套别墅、16万平米超五星级凯悦酒店、亚洲最大的4A级温泉度假村、27洞国际标准高尔夫球场、80个打位的高尔夫球场、马术俱乐部、潮白河游艇会、教育基地、玉佛宫、奥特莱斯商业中心、大型文化会展中心、综合性花园式医疗中心、大觉禅寺等。北京迈驰博文商业管理有限公司东方威尼斯东方威尼斯占地面积：353万平方米建筑面积：未定建筑类型：中式大宅、联排别墅、酒店式度假公寓、私家公馆、休闲度假村容积率：未定绿化率：未定整体规划：一是旅游休闲类，包括国际化游艇俱乐部、马术俱乐部、国际垂钓中心及其他大型体育场馆等；二是商务类，包括商务会馆、私人俱乐部、商务公建等；三是精品住宅类，包括中式大宅、欧洲别墅及高层酒店式公寓等。北京迈驰博文商业管理有限公司泰富橄榄树泰富橄榄树占地面积：37万平方米建筑面积： 37.8万平方米建筑类型：板楼、塔楼容积率：1.02 绿化率：40.5% 整体规划：打造“多元化”“个性化”的现代高品位居住社区，在此区域中成为一座纯地中海风格的标志性建筑群落。北京迈驰博文商业管理有限公司景瑞英郡景瑞英郡由景瑞地产开发的景瑞英郡位于本项目南侧，总建筑面积50万平方米， 250000 平方米(住宅),150000 平方米(酒店),100000 平方米(文娱康乐)。容积率1，绿化率45%。项目共四期，一期午后英格兰共8万平米。一期包括联排别墅和4、5层到顶洋房，共41栋。联排别墅户型面积区间为160-200平米，洋房户型为80-100平米。北京迈驰博文商业管理有限公司锦绣香江锦绣香江由香江集团开发的锦绣香江位于本项目西侧，占知识森林岛3000余亩。总建筑面积350万平方米，已修建三期。自身配套有酒店，商业街，7洞高尔夫球场等。容积率1，绿化40%。北京迈驰博文商业管理有限公司物业类别物业类别 住宅项目特色项目特色 豪华居住区,宜居生态地产,景观居所建筑类别建筑类别 板楼多层小高层装修状况装修状况 毛坯环线位置环线位置 外环以外所属商圈所属商圈 宝坻物业地址物业地址 宝坻津蓟高速2号出口(九园站西行10分钟)交通状况交通状况 驾车到宝坻津蓟高速2号出口九园站再向西开车10分钟即到。免费看房班车可到河东区南方灯开盘时间开盘时间 2010-04-25入住时间入住时间 2011年年底容容 积积 率率 1.00绿绿 化化 率率 40%户户 数数 总共20000户预售许可证预售许可证 津国土房售许字2008第249号，物物 业业 费费 1.80元/平米月物业公司物业公司 广州锦绣香江物业管理有限公司（天津分公司）开开 发发 商商 天津市森岛置业投资有限公司售楼地址售楼地址 津蓟高速2号出口(九园站西行10分钟)锦绣香江水城房价锦绣香江水城房价 均价7000元/平方米锦绣香江水城打折优惠信息锦绣香江水城打折优惠信息全款9.9折北京迈驰博文商业管理有限公司锦绣香园林规划锦绣香园林规划北京迈驰博文商业管理有限公司锦绣香江实景图锦绣香江实景图北京迈驰博文商业管理有限公司区别锦绣香江区别锦绣香江气势细节期房感觉培养气势细节期房感觉培养锦绣香江以内院为主锦绣香江以内院为主北京迈驰博文商业管理有限公司比弗利城比弗利城占地面积：400万平方米建筑面积：560万平方米建筑类型：别墅、联排别墅、高层容积率：1.4绿化率：未定整体规划：影视基地、国际超七星级酒店、国际会议会展中心、总部基地、游艇俱乐部、酒店式公寓、高档低密度住宅、高档商务会所。北京迈驰博文商业管理有限公司明发国际城明发国际城占地面积：133万平方米建筑面积：200万平方米建筑类型：别墅、联排别墅、高层、商业综合体容积率：1.5绿化率：未定整体规划：集休闲、娱乐、购物、餐饮、旅游、文化、运动、办公、居住等功能为一体的商业中心。北京迈驰博文商业管理有限公司天房集团天房集团 占地面积：2353万平方米水利工程占地面积：1280万平方米住宅、产业基地、基础设施占地面积：1073万平方米整体规划：项目分七个功能区，包括健康产品制造区、健康服务区、健康逸居区、养生文化村、健康农业示范区、亲水健身观光区和综合服务区。北京迈驰博文商业管理有限公司远大集团项目初步建议远大集团项目初步建议区域环境区域环境东有潮白新河，紧邻黄庄洼稻区湿地，南靠引青入潮，西有青龙湾河，区内水系纵横，植被丰富，具有明显的水城特色；地下有丰富的优质地热资源。交通环境交通环境周边有津蓟高速公路、九园公路，即将建设的京唐高铁、津蓟轻轨等多条交通干道，对外交通十分便利。初步定位初步定位以休闲旅游业为主导，展现北方“水”城特色的生态宜居之城，打造休闲娱乐之城、宜达之城、魅力水城、宜居之城、生态之城。北京迈驰博文商业管理有限公司土地现状土地现状北京迈驰博文商业管理有限公司项目位置现状项目位置现状本案规划区域本案规划区域金瑞英郡金瑞英郡锦绣香江锦绣香江北京迈驰博文商业管理有限公司项目难点项目难点优势1、交通便捷。该区西侧为津蓟高速公路和轻轨交通线路，宝白公路紧邻规划区西侧，具有良好的通达性，也为该区提供了TOD面向公共交通的开发模式。轨道公共交通发展与土地利用开发紧密结合，从而实现城市社会经济的可持续发展。2、该区紧邻宽阔的潮白河，蜿蜒的河流，纵横交错的沟渠，自然水环境极佳。周良庄地热以其温度高、水量充足、矿物质含量高居全国之首。极佳的自然水环境和优越的地热温泉资源为知识森林岛所涉及的旅游休闲度假提供了有利条件。3、辽阔平坦的土地，充裕的土地资源为该区提供了充足的发展空间。 北京迈驰博文商业管理有限公司项目优劣势项目优劣势劣势1、地势较低洼，潮白河是地上河，因此对该地区的防洪、排涝设施需要有一定的投入。2、地表标高较低，土地填挖方量较大。3、规划范围内基础设施配套水平较低，前期建设需要大量资金投入基础设施。4、缺少历史文化积淀，自然景观仍属一般农村田野景观，地区知名度较低。5、周边楼盘购买者大部分为投资型客户、办理蓝印户口客户以及周末度假型客户。北京迈驰博文商业管理有限公司项目定位思路项目定位思路:与周边项目差异共存与周边项目差异共存差异化差异化:与周边开发商的优势及特点区分与周边开发商的优势及特点区分突出项目本身的主打特点及风格突出项目本身的主打特点及风格突出产品整体调性的高度突出产品整体调性的高度在细节的实施方面深入在细节的实施方面深入北京迈驰博文商业管理有限公司项目定位思路项目定位思路:与周边项目差异共存与周边项目差异共存共存性共存性:对于整体环境打造的统一档次水平保持一致对于整体环境打造的统一档次水平保持一致区位特点的借势烘托区位特点的借势烘托同类卖点的统一性和完整性同类卖点的统一性和完整性营销模式的借鉴和提升营销模式的借鉴和提升北京迈驰博文商业管理有限公司组织看房上的新颖组织看房上的新颖开奔驰开奔驰去看房去看房北京迈驰博文商业管理有限公司组织看房上的新颖组织看房上的新颖坐游艇坐游艇去看房去看房北京迈驰博文商业管理有限公司销售分析销售分析:1.购买客群范围定位购买客群范围定位: 北京北京 30% 天津天津 50% 河北河北 20% 根据经验根据经验:销售目标范围要立足天津辐射京冀销售目标范围要立足天津辐射京冀,北京迈驰博文商业管理有限公司销售分析销售分析:2.购买对象分析购买对象分析:改善渡假自用型改善渡假自用型儿童教育投资自用结合儿童教育投资自用结合(蓝印户口蓝印户口)父母养老投资自用结合父母养老投资自用结合外来移民自用改善外来移民自用改善 北京迈驰博文商业管理有限公司营销体系营销体系展示展示推广推广现场服务现场服务销售接待销售接待售楼处售楼处成品园林展现成品园林展现示范区示范区建筑建筑样板间样板间保安服务保安服务保洁服务保洁服务物业服务物业服务服务服务推广诉求（项目核心价值）推广诉求（项目核心价值）推广渠道推广渠道客户活动及业主维系客户活动及业主维系成品园林展现成品园林展现北京迈驰博文商业管理有限公司示范区：成品园林展示示范区：成品园林展示万科万科霞光道霞光道5号号400多株成树移植多株成树移植 成树移植，展现成熟社区感； 多层次绿化，乔木、灌木和草地、盆栽花卉，绿带多选用北方常绿植物大叶黄杨、金叶女贞、金边雀舌、法国梧桐、紫叶小檗等，确保四季常绿的景观效果。 园林与建筑风格和谐统一。玛歌庄园建筑掩映园林之中玛歌庄园建筑掩映园林之中在展示环节中，成品园林展示最为重要。在展示环节中，成品园林展示最为重要。 建筑体现整体社区建筑风格； 注重建筑与园林之间的层次关系，呈现出建筑在绿化中的掩映效果北京迈驰博文商业管理有限公司示范区：售楼处示范区：售楼处弱化销售氛围，为销售造弱化销售氛围，为销售造“势势”。陶艺沙盘区域图（羊皮制） 售楼处外部昭示明显； 多数项目将社区会所作为售楼处，在给客户体验尊贵感的同时，给予客户一定压迫感； 兼顾售楼处外的景观处理。洽谈区外走廊售楼处外部北京迈驰博文商业管理有限公司示范区：样板间示范区：样板间 体现室内特色符号（如弧形窗、壁炉）； 设计增加生活化氛围，从客户角度出发，贴近客户置家梦想； 可适当以女性化视角打动家庭中的女性成员； 体现完整生活，包括精装私家庭院。注意光线和窗外风景女性化视角生活化居住氛围的样板间设计更能引起客户共鸣，激发购买冲动。生活化居住氛围的样板间设计更能引起客户共鸣，激发购买冲动。北京迈驰博文商业管理有限公司一、从客户出发，梳理成交业主或有效到访客户，进行案例分一、从客户出发，梳理成交业主或有效到访客户，进行案例分析和客户还原；析和客户还原；推广诉求：推广诉求：二、从客户关注点中，提炼项目的核心价值点，报广、户外线二、从客户关注点中，提炼项目的核心价值点，报广、户外线上集中引爆；上集中引爆；三、利用高端客户对珍稀资源的占有欲，用直观数字和项目实三、利用高端客户对珍稀资源的占有欲，用直观数字和项目实景图片刺激客户。景图片刺激客户。 诉求准确是推广成功的基础，推广诉求推广渠道。诉求准确是推广成功的基础，推广诉求推广渠道。北京迈驰博文商业管理有限公司针对精细化营销。针对精细化营销。推广渠道：推广渠道：数据库数据库1.1.短信短信5.5.私家宴私家宴2.2. 电话营销电话营销3.3.直投直投6.6.特种兵特种兵4.4. 活动活动精耕短信内容，占位高端，每次诉求一个价值点；精耕短信内容，占位高端，每次诉求一个价值点；使用同一数据资源不可过于频繁，发送周期为二个月一次。使用同一数据资源不可过于频繁，发送周期为二个月一次。详细筛选资源，剔除缺失详细地址的资源；详细筛选资源，剔除缺失详细地址的资源；物料以大规模项目实景图为佳。物料以大规模项目实景图为佳。专人负责跟进专人负责跟进持续！持续！“量量”积累实现积累实现“质质”飞跃。飞跃。频次不宜过多，半月一次，准备充分；频次不宜过多，半月一次，准备充分；限制参与人数，时间不超过限制参与人数，时间不超过2 2小时；小时；主题选择、氛围营造、高端服务是活动的要点。主题选择、氛围营造、高端服务是活动的要点。圈层活动为现场造势，起到有效口碑宣传的作用。圈层活动为现场造势，起到有效口碑宣传的作用。圈层活动圈层活动葡萄酒品鉴葡萄酒品鉴风水讲座风水讲座西洋画展西洋画展名车展示名车展示试乘试驾试乘试驾海鲜烧烤海鲜烧烤北京迈驰博文商业管理有限公司销售接待（沟通说辞）销售接待（沟通说辞）说辞故事化，用客户的话去影响客户。说辞故事化，用客户的话去影响客户。话题、故事话题、故事话题、故事话题、故事客户敏感性问题话术客户敏感性问题话术天津市场格局天津市场格局竞品项目点对点分析话术竞品项目点对点分析话术客户话题性沟通话术客户话题性沟通话术故事体系话术故事体系话术项目核心价值讲解话术项目核心价值讲解话术北京迈驰博文商业管理有限公司销售接待（沟通技巧）销售接待（沟通技巧）对项目深刻了解后的心理优势做足高调姿态释放市场定位气势气势沟通姿态沟通姿态为客户提供清晰的专业意见传达项目信心不是在售卖，而是帮客户把握最佳置业机会果断果断决策支持决策支持为客户提供友谊式的服务轻松应对充分了解客户需求，情感打击情感情感客户经营客户经营销售经验融入销售技巧之中。销售经验融入销售技巧之中。北京迈驰博文商业管理有限公司销售接待（客户管理）销售接待（客户管理）客户把控力运用到客户管理之中。客户把控力运用到客户管理之中。经验、判断经验、判断经验、判断经验、判断意向客户的快速落定意向客户的快速落定成交客户描摹成交客户描摹意向客户的甄别意向客户的甄别客户电话沟通话述客户电话沟通话述有效客户的跟进有效客户的跟进北京迈驰博文商业管理有限公司现场服务现场服务 得体的微笑与致意，让客户体验与其身份相符的高端服务，为项目品质感加分； 30秒内茶点提供, 五星级酒店服务是标准。多数人为少数人服务，彰显客户尊贵身份。多数人为少数人服务，彰显客户尊贵身份。北京迈驰博文商业管理有限公司物业服务物业服务多重保安系统，感受社区的安全性和品质感。多重保安系统，感受社区的安全性和品质感。入口处的仪仗兵敬礼车场停车引导售楼处门前的形象岗迎宾北京迈驰博文商业管理有限公司营销建议营销建议:4.产品档次及风格产品档次及风格: 根据购买客户需求根据购买客户需求,以及周边其他项目现状及未开以及周边其他项目现状及未开发计划发计划,产品仍定位要走高端路线产品仍定位要走高端路线,与环境结合以与环境结合以欧式风格为主欧式风格为主. 北京迈驰博文商业管理有限公司营销建议营销建议:5.项目特点建议项目特点建议:项目主门的辉宏气势项目主门的辉宏气势,强调入口处的档次和园林强调入口处的档次和园林景观的大气风格景观的大气风格.同时在细节处的精雕细作同时在细节处的精雕细作. 北京迈驰博文商业管理有限公司营销建议营销建议:6.渠道销售渠道销售: 针对目标客户群在北京针对目标客户群在北京天津天津唐山等地设立外展唐山等地设立外展厂厂,加强与目标客户的面对面交流加强与目标客户的面对面交流移动销售车移动销售车:将环境体验与客户需求结合将环境体验与客户需求结合利用北京利用北京天津天津唐山等地项目的资源和连动开展唐山等地项目的资源和连动开展销售活动销售活动 北京迈驰博文商业管理有限公司2011年营销策略年营销策略2011年年3月月5月份，准备工作期月份，准备工作期主要推广工作：主要推广工作：北京迈驰博文商业管理有限公司2011年年3月月4月份，工作准备期月份，工作准备期主要推广工作：主要推广工作：1、人员培训、人员培训2、销售文件准备：统一说辞，销售流程，销售文件、销售文件准备：统一说辞，销售流程，销售文件3、销售道具制作：楼书、销售道具制作：楼书、VI、宣传单页、宣传单页北京迈驰博文商业管理有限公司2011年年4月月6月份，市场预热期月份，市场预热期主要推广工作：主要推广工作：1、报广每月、报广每月1次，以形象及扩大知名度为主。次，以形象及扩大知名度为主。2、项目自有网站建设、项目自有网站建设3、软文宣传：网络、报纸、专业杂志等。、软文宣传：网络、报纸、专业杂志等。4、3D宣传片制作宣传片制作5、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等）、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等）北京迈驰博文商业管理有限公司2011年年7月月9月份，客户蓄水期月份，客户蓄水期主要推广工作：主要推广工作：1、报广每、报广每2周周1次，以形象及扩大知名度为主。次，以形象及扩大知名度为主。2、项目自有网站宣传、项目自有网站宣传3、网络硬广、网络硬广1个月个月4、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等）、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等）5、广播电台、广播电台6、外展场推广，地点选为市内具有中高端商场，如：万达购物、海信、外展场推广，地点选为市内具有中高端商场，如：万达购物、海信广场、友谊商厦等广场、友谊商厦等7、客户认购升级，交纳、客户认购升级，交纳5万元认购诚意金。万元认购诚意金。实现全覆盖式密集型媒体推广。实现全覆盖式密集型媒体推广。北京迈驰博文商业管理有限公司2011年年10月月12月份，开盘热销期月份，开盘热销期主要营销推广工作：主要营销推广工作：1、开盘庆典活动，年末客户答谢会、开盘庆典活动，年末客户答谢会2、报广每、报广每2周周1次，次，3、网络硬广、网络硬广1个月个月4、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等）、大型户外（市中心路段、高速、火车站、飞机场等）5、广播电台、广播电台6、前期蓄水客户正式摇号选房，签约购房。、前期蓄水客户正式摇号选房，签约购房。实现全覆盖式密集型媒体推广。实现全覆盖式密集型媒体推广。北京迈驰博文商业管理有限公司公司简介公司简介迈驰博文地产全案机构：迈驰博文地产全案机构：公司组成：公司组成：美国迈驰博文公司北京迈驰博文商业管理有限公司迈驰博文商业管理有限公司（天津）分公司 北京迈驰房地产经纪有限公司发展战略：发展战略：在全国进行商业地产全案营销策划商业经营管理服务拥有一支实力雄厚的国际化精英团队拥有丰富的房地产全程操作经验和国际渠道资源 北京迈驰博文商业管理有限公司公司简介公司简介迈驰博文迈驰博文的由来的由来Match & BornMatch & Born MatchMatch：竞赛、火柴的意思，内涵意思为“匹配”。BornBorn：译为出生，天生。寓意希望、朝气蓬勃。迈驰博文的企业文化：迈驰博文的企业文化：“匹配理论”将各种能量的匹配效应发挥好，合理运用有限资源，通过适宜的渠道，实现地尽其利，人尽其才，物尽其用。北京迈驰博文商业管理有限公司公司简介公司简介商业地产顾问服务商业地产顾问服务 全面周到全面周到 1. 区域开发定位策划 2. 市场调研定位分析 3. 高效专业租售方略 4. 差异化创新营销计划 5. 商业高端营运管理 6. 商业工程物业顾问 7. 国际离岸投资咨询 各类型之购物中心、区域型配套商业项目或是写字楼、公寓。为发展商及投资者提供包括前期规划、设计、租赁买卖以及经营、资产管理等全方位专业顾问服务。帮助发展商及投资者建立有效的运营管理模式，培养和发展其自身的管理团队。 北京迈驰博文商业管理有限公司业绩介绍业绩介绍项目名称：项目名称：天街项目地点：项目地点：天津市南开区老城厢项目概述：项目概述：占地15942平方米，总建筑面积52921平方米。均价25000元/平方米。服务内容：服务内容：全案租售代理形式：代理形式：驻场签约日期：签约日期：2007年实际完成签约量：实际完成签约量： 2009年10月开盘，至今完成可销售面积62%，回款2.8亿元。北京迈驰博文商业管理有限公司业绩介绍业绩介绍项目名称：项目名称：梅江新海湾项目地点：项目地点：天津市河西区梅江项目概述：项目概述：总建筑面积5.6万平方米，地处梅江居住区中央核心，集餐饮娱乐为一体的美式时尚生活广场。均价17536元/平方米。服务内容：服务内容：全案销售、前期租赁代理形式：代理形式：驻场签约日期：签约日期：2005年实际完成签约量：实际完成签约量：2005年9月至2006年12月，完成全部销售工作，回款5.4亿。北京迈驰博文商业管理有限公司业绩介绍业绩介绍项目名称：项目名称：天邦购物乐园项目地点：项目地点：天津市河西区大沽南路项目概述：项目概述：一站式家庭主题购物乐园，建筑面积12万平方米，总投资3亿元。天津市单体最大MALL。服务内容：服务内容：全案招商代理形式：代理形式：驻场签约日期：签约日期：2007年实际完成签约量：实际完成签约量：2007年1月全案定位开始，至2008年6月项目封顶前完成招商70%，2009年3月招商完成85%。北京迈驰博文商业管理有限公司业绩介绍业绩介绍项目名称：项目名称：大新华航空大厦项目地点：项目地点：北京燕莎商圈项目概述：项目概述：总建筑面积42440平方米 。紧邻于第三使馆区，包括：美国大使馆、德国大使馆、日本大使馆、以色列大使馆、韩国大使馆、印度大使馆、马来西亚大使馆等。 服务内容：服务内容：全案招商代理形式：代理形式：驻场签约日期：签约日期：2009年实际完成签约量：实际完成签约量：2009年4月进场，至2010年3月完成100%出租率。北京迈驰博文商业管理有限公司业绩介绍业绩介绍项目名称：项目名称：喜悦生活广场项目地点：项目地点：北京海淀区林萃西里16号项目概述：项目概述：项目总体规模3万多平方米，集知名品牌超市、户外运动、服饰、餐饮、休闲娱乐、儿童游艺，创造出成熟区域内第一个老少皆宜，吃、喝、玩、购物多元化的商业广场。 服务内容：服务内容：全案招商代理形式：代理形式：驻场签约日期：签约日期：2008年实际完成签约量：实际完成签约量：2008年进场至2009年3月完成100%出租率。北京迈驰博文商业管理有限公司ThanksThanks2010.72010.7