谨呈：阳江利互房地产开发有限公司谨呈：阳江利互房地产开发有限公司阳江市场调研阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告暨北惯镇项目产品定位报告雅乐居（厦门）房地产代理有限公司雅乐居（厦门）房地产代理有限公司 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归雅乐居（厦门）房地产代理有限公司所有，未经本公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010年6月20日仆恭喧仕奄枣鲁鞠瓤玄碉相牧靛篇妈美悔噶娟浇胶仙栓胺铜徘随酥磐续渔2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P目 录第一部分 基地环境分析第二部分 阳江竞争项目考察第三部分 目标客群分析与定位第四部分 项目发展战略定位第五部分 项目产品定位歌侩风揉喘诧捧装索宵堆口苏坎汞攒棠舶筒掘刹班蜗苑角悄男逾块耻可龙2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P第一部分第一部分基地环境分析基地环境分析区位及交通分析区位及交通分析四至及配套分析四至及配套分析城市区位分析城市区位分析地块指标分析地块指标分析土地价值综合评析土地价值综合评析核心价值提炼核心价值提炼淤驻状辆剩扣阔嘛罚链竿葬匝渝庐唯炳宙俐仿桓卓蹈宵硝蜜浊秩思低笺已2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P区位及交通区位及交通项项目目位位于于阳阳东东县县北北惯惯镇镇中中心心，交交通通可可达达性性较较差差，且公共交通配套欠缺，目前出行较为不便。且公共交通配套欠缺，目前出行较为不便。本案位于北惯镇镇中心，项目距阳东城区5公里左右。项目不临路，道路可达性差。，道路可达性差。公交：目前项目所在区域公共交通欠缺，周边居民公共交通欠缺，周边居民以摩托车为主要出行工具。以摩托车为主要出行工具。本案本案壕侨舵辣雪怔淖妻枉照莎弛庇铂毅敝刻稠誓笑每萧芒元臀推渭要更口思棘2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P周边配套周边配套地块周边形象较差，当前市政、生活、商业、教育、休闲等配套地块周边形象较差，当前市政、生活、商业、教育、休闲等配套欠缺，整体上看本案区域生活氛围有待进一步培育。随着规划的欠缺，整体上看本案区域生活氛围有待进一步培育。随着规划的逐步落实，未来周边配套将逐渐完善。逐步落实，未来周边配套将逐渐完善。阳东外国语学校北惯农贸市场北惯医院学校高达工业区北惯镇政府裁匹面桌大晨敬储生颗周烯驱倾壮坎稗循硫取门货刚汀颐揍曾渡仆孪祷觉2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P项目四至项目四至地块内部为山丘、树林和池塘，部分已平整。自然资源较佳，且内部景地块内部为山丘、树林和池塘，部分已平整。自然资源较佳，且内部景观可塑造性更强。但地块旁的变电站和高压线将对本案产生一定的影响。观可塑造性更强。但地块旁的变电站和高压线将对本案产生一定的影响。地块西北角地块内部地块内部地块内部地块内部地块内部地块内部地块内部已平整部分已平整部分池塘池塘变电站变电站广湛公路广湛公路山丘及树林山丘及树林山丘及树林山丘及树林山丘山丘高压线高压线侠辅屠元农挫烬回紫哉券彩巷剁矗胸珊巳朝慢忠壁渍用詹纲茅寇婚货栋紫2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P地块规划及指标分析地块规划及指标分析地块占地约地块占地约2828万平方米，规划总建万平方米，规划总建5050万平方米左右，万平方米左右，整体规划品质感一般，核心竞争力较弱。如何以良整体规划品质感一般，核心竞争力较弱。如何以良好的产品规划、形成差异发展及引导市场成为本案好的产品规划、形成差异发展及引导市场成为本案发展的重点。发展的重点。渝戈弧肪仰磅携瞬赢壮檀鳖叼由谦瓤苞斜轻氦畏侥良堤昂当敛提四墒磋湾2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P土地价值综合评析土地价值综合评析项目属性界定：根据土地价值综合评析，认为本案项目属性界定：根据土地价值综合评析，认为本案地块价值一般，如何以良好的产品规划来提升项目地块价值一般，如何以良好的产品规划来提升项目价值成为本案的关键。价值成为本案的关键。内容内容优优良良一般一般较差较差差差土地级别土地级别 自然景观自然景观交通情况交通情况环境污染环境污染生活配套生活配套社会治安社会治安学区情况学区情况社会人文社会人文增值价值增值价值区位形象区位形象综合分析本案地块价值较为一般，虽然外部拥有良好的交通条件和规划前景，且内部具备一定的景观资源，但依然无法弥补区域生区域生活和教育配套匮乏，居住氛围和活和教育配套匮乏，居住氛围和人文气息欠缺人文气息欠缺的核心矛盾；由于土地价值直接决定了项目属性特征，因此如何以良好的产品如何以良好的产品规划来提升项目价值成为本案的规划来提升项目价值成为本案的关键关键。烩域窖谴淫撂亦狂倘澜质禹弓玫差浴嫩崇抗敌所晃透选祖外缴务熄纱懊顶2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P优势（优势（S S）S1：项目自然生态资源丰富。S2：地块较方正，开发条件良好。S3：项目规模较大，具备规模效应。S4：项目可塑造性强，且静谧。劣势（劣势（W W）W1：项目周边形象较差，且区位为工业区规划，在一定程度上将影响项目发展。W2：项目区位居住氛围尚差，基础配套欠缺，且交通较不便捷。W3：项目所处区位较偏。机会（机会（O O）O1：阳江高端项目销售较佳。O2：阳江高品质楼盘欠缺。O3：阳江及阳东的规划建设，将进一步推动北惯的发展。SOSO战略战略应该进行高品质规划，融合应该进行高品质规划，融合周边自然环境，以个性化产周边自然环境，以个性化产品、以区域市场主导者的身品、以区域市场主导者的身份争取更广泛的客源层。份争取更广泛的客源层。WOWO战略战略注重项目的配套设施和服注重项目的配套设施和服务，加强与周边项目建设务，加强与周边项目建设的联动，提升整个区域的的联动，提升整个区域的形象。形象。威胁（威胁（T T）T1：宏观调控政策频出，楼市走势不稳，楼市观望氛围渐浓。T2：阳江楼市竞争日益激烈，加之本案规模较大，使其竞争更激烈。STST战略战略在产品设计及营销策略上充在产品设计及营销策略上充分利用项目特点与其他项目分利用项目特点与其他项目形成差异化。形成差异化。WTWT战略战略加强与政府合作加强与政府合作项目项目SWOTSWOT分析分析优势与劣势优势与劣势战略选择战略选择机会与威胁机会与威胁弹涵枣还芝曙醚萤师汤究辅烧蛰硝智蕾帝对坊滞沸悟拱怂戌乖绢毡牧熊搂2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P核心价值提炼核心价值提炼如何解决本案的核心价值与当前存在问题的矛盾，发挥优势、如何解决本案的核心价值与当前存在问题的矛盾，发挥优势、规避劣势，将成为本案发展的关键。规避劣势，将成为本案发展的关键。项目规模内部资源项目规划区位较偏交通不便配套欠缺当前问题核心价值占地28万平方米山丘、活水、树林等酒店、商业、住宅、别墅等接受度和认可度低出行不便生活休闲商业配套欠缺项目环境静谧、养生、生态撤吏抗垣由旷点介奸至车夫菇恕鳖戮矮佬侣稳赔异锻朔焰保尸最苍施泅拨2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P第二部分第二部分阳江竞争项目考察阳江竞争项目考察悯间魁歧侥又锦遥贺眼高酣们泣垃业捌靠耿审卸坑必赤壬乖羚孙确更蕾降2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P中惠中惠沁林山庄沁林山庄 基本指标占地：3.9万平方米；总建：9.6万平方米； 绿化：30%；容积率：2.45项目规划规划洋房、联排别墅、独栋别墅 开发进度当前在售部分已经封顶 户型规划洋房、别墅 销售均价当前别墅销售均价在7000元/平左右销售状况目前已销售80%左右；项目卖点社区配套、社区环境项目客群以阳江市区和阳东城区高级公务员、企事业单位中高层人员及经商人士为主。以自住为主，部分投资。错期代檄顽谷室操沤诅壬了瞎踌褥较困锣条湍柬寿壹馏瀑腿副亦粳旭狱坯2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P东泰花园东泰花园基本指标占地：11.9万平方米；总建：30万平方米； 绿化：49.5%；容积率：2.9项目规划规划联排别墅、23层洋房、商业中心 开发进度当前部分已经封顶户型规划220240平联排别墅销售均价当前销售均价在4000元/平左右销售状况目前已销售80%左右；项目卖点总价低及区位项目客群阳江和阳东高级公务员、企业主、个体户及事业单位员工。狭嗅烬涨套第慰捐魏磨绍彩症恼棒斑库娜辰流掉厄乘莱汀伪毅动荒屠履里2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P富力富力阳东花园阳东花园基本指标占地：40万平，总建：36万平方米； 项目规划规划14栋多层和小高层建筑开发进度部分已经封顶和入住 户型规划320540平独栋别墅 销售均价当前销售均价在5000元/平左右销售状况目前已销售80%左右；项目卖点大社区、区位项目客群阳江和阳东高级公务员、企业主、个体户及事业单位员工。梨白材榆瀑渺橡窍殉埂橱桓戈假丑目绘番获胁酞掩甩右木搬脱严络炯澈赔2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P保利保利罗兰香谷罗兰香谷基本指标占地：20万平方米；总建：30万平方米； 项目规划规划小高层、高层洋房，联排、双拼别墅开发进度当前在售部分已经封顶 户型规划220280平 别墅销售均价当前别墅销售均价在10000元/平左右销售状况当前在售部分已售罄项目卖点开发商品牌、区位及项目内部资源项目客群以阳江市区高级公务员、教师、企业主为主，以自住为主，部分投资。兜捷攒憨笑康诲掂莽躺摩劲雍辟筛寝烟染笛村德贸马苞栅洼咱精牙蛙沁抡2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P半山四季半山四季未推洗躬超请赋随联矢哦亲辜盗诉鸯谊碴裁决熊醛聂同泞释置津规闲掺郎混陨2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P市场环境总结1 1区域在售别墅项目较多，整体供应较大 。 2 24 43 3 区域别墅项目整体质素不高，可挖掘空间大。 区域别墅项目价格不高，价格洼地明显，升值潜力较大。 区域别墅供应产品以独栋和联排为主，且去划较佳。 5 5区域别墅客群以自住为主，且追求项目品质及内部环境。 澜刽针蹄瞅疹训含恼浸丙饿歼们袱什沥靶念脸詹梁宅种雀噎酗剿悼腔患忙2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P第三部分第三部分目标客群分析与定位目标客群分析与定位别墅客群需求分析别墅客群需求分析本案目标客群定位本案目标客群定位倪霹迷戏贮旋绘宾剪君揖虾陶獭限麓影澳悲顶伞撬蔗企方室孤匠液根央两2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P阳江市高级公务员、阳江市高级公务员、企业主、企业主、企事业单位中高层人员等企事业单位中高层人员等阳江周边城市及珠海广州等地阳江周边城市及珠海广州等地的置业者的置业者根据对阳江区域房地产别墅市场的调查了解，可初步掌握区域的客群特征。区域别墅客群分析枝樱活贱罢信侥绥仁毒鲜属嫡脉诉眼身勋寝症扩矮假泥痒卯午盒馈藻厩豪2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P第三部分第三部分目标客群分析与定位目标客群分析与定位别墅客群需求分析别墅客群需求分析本案目标客群定位本案目标客群定位滩斡抛尔卯逾劣朴遍查丰殷帕套投伞朽楷妖倒脱授抑丑撩速较丹俭撞迂父2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P别墅客群定位别墅客群定位基础客群基础客群争取客群争取客群偶得客群偶得客群争取客群争取客群 粤西经商人士等粤西经商人士等区域来源：粤西其它城市职业特征：企业管理者、私营业主、个体户购买兴趣：置业兴趣浓厚置业目的强度：投资为主，部分度假经济能力：有一定经济实力，目光长远，带有较强的投资倾向阳江企业主阳江企业主和高级公务和高级公务员及经商人员及经商人士士粤西经商人粤西经商人士、企业管士、企业管理人员、私理人员、私营业主、个营业主、个体户体户广东其它地广东其它地区人士区人士基础客群基础客群 阳江企业主、高级公务员、经商人士等阳江企业主、高级公务员、经商人士等区域来源：开阳江市区及阳东城区职业特征：企业主、经商人士及高级公务员等购买兴趣：意向度较高置业目的：以自住为主，很大部分为度假经济能力：有较强经济实力，追求尊崇感和舒适度偶得客群偶得客群 广东其它地区人士等广东其它地区人士等区域来源：周边乡镇及广东其它地区职业特征：经商人士等购买兴趣：有一定兴趣，但主要看价格置业目的：多为投资经济能力：看重升值潜力住宅客群定位住宅客群定位敏隅邓衰呻搬肮胞侯的钮士怕悬柞堪蝗袋死妄溯衷绿唉遥咋溜趟冈鸽射册2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P第四部分第四部分项目发展战略定位项目发展战略定位内倡踢爷炭襟屠饯钻形左仔蓄蔫辗葛萍湛撬队列婿巴掠詹眨做甲芍货东肝2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P本案规模较大，项目所处区位较偏，项目核心价值不突出 那么，我们将如何塑造？谎定简娘缠醛词链针婿写吃鹰稻抑须叛轿漓钵四浦没娘建帜建台累饭坛治2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P拔高项目整体形象，提升项目整体产品力，拔高项目整体形象，提升项目整体产品力，完善项目内部资源，引领阳江高端市场完善项目内部资源，引领阳江高端市场我们的做法：嘲磨释更骏积策漂雨抽翌情逾视醚此飘乓篷谣触汇柜离反兰烽压晴尔羞抿2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P虽然阳江别墅产品去化较佳，但阳江别墅整体供应较大，且别墅项目整体质素均不高。 那么，我们将如何突破？诊厉丹龋预熟朋扭或交搭宏还侦迢顾粕吻料石悄景触豌脯所即潍栖沈稠健2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P我们主导的准则为走差异化路线竞争差异化与阳东项目差异化与阳江项目差异化与粤西项目差异化产品本身的营造产品本身的营造及概念创新上做及概念创新上做一定的突破，给一定的突破，给市场全新的视觉市场全新的视觉和亮点，最终以和亮点，最终以引领阳东乃至整引领阳东乃至整个阳江房产品市个阳江房产品市场发展方向。场发展方向。骆匡达琵铸化潜屁憨寿您统承蚂瓮低喻弯帘勋描锁降培限垦榜毙安唾惧赶2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P项目定位项目定位阳江首创阳江首创欧洲庄园欧洲庄园静优生活静优生活翼恨琉施褂寸红殷祖鲍驰陇佣谭练丸挪惨煮锅凹和渭钩津蓉酞糠镜洗辞省2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P项目主题项目主题欧洲血统欧洲血统庄园生活庄园生活莉抠顶瑚窗缩倡咬界贷翱趟踢萎殆禁呛第城皂巍只奠精睡刘醛施跌酉画邪2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P案名参考：案名参考：备选案名：1、利互赛洛城2、利互维也纳春天3、利互维多利亚利互利互蓝湾香郡蓝湾香郡 墟柬追佐鸭浮可荐卉咙檬鞠去庐那能鸽虑迷邓缎簿余啼赛忿孙誓款给橡郎2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P第五部分第五部分项目产品定位项目产品定位产品定位建议产品定位建议产品规划建议产品规划建议八侄禽绿祸龋登楚枷负扯失业湛渗镁细录毁缆己朗墟膛踪右刁蛛萧灸谁衙2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P结合市场调研及客群产品需求特征，以突显尊崇和性价比，且适当控制总价为原则，初步确定本案的产品配比如下：项目户型配比建议产品类型花园洋房别墅合计联排双拼独栋面积区间130140150160200220220240240260280300300320320340360380400420450以上130400面积占比10%10%5%10%5%10%15%5%10%10%10%100%现献瞩犁宁玄郡萨芥脑蛤彰旦编酱士驰趴噎弯剖垛边卓富钎简个缮麦隅澜2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P第五部分第五部分项目产品定位及开发策略项目产品定位及开发策略产品定位建议产品定位建议产品规划建议产品规划建议谷弹秧列碰烬勉殉僧杨埔闯妹消虫么艇亮鹃烙专奄鄂愤蒸锥勤库鉴释巴理2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P我们的思路我们的思路确定产品（户型）确定产品（户型）误区：先做总平，户型可以下一步再讨论！误区：先做总平，户型可以下一步再讨论！先总平后户型将导致结果：先总平后户型将导致结果：l 户型配比难于控制，l 将就总平的户型，必然存在很多瑕疵甚至是硬伤！组合产品组合产品形成总平形成总平修正产品（户型）修正产品（户型）项目规划及产品设计建议项目规划的起步：产品突围项目规划的起步：产品突围差异、精致、创新差异、精致、创新产品突围之路产品突围之路差异化产品突围差异化产品突围 精致化产品提升精致化产品提升 创新化产创新化产品引爆品引爆聪际竣猎屎蚕揣牧近谚槐屹桌耍豆靠焕涎钉调推俱造抡柄票惶幅射陇既壳2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P别墅立面示意别墅立面示意原味欧洲的风格原味欧洲的风格 ，色调明快，尽显尊贵典雅。，色调明快，尽显尊贵典雅。参考案例：成都萨尔茨堡轿蚤幕泊诅祖谈教瘁娄融状累怂黍鸯榜菊未样概惨邮纺楚铣宦虽冕倔勤努2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P精准创造价值欧洲商业样板街区示意欧洲商业样板街区示意让客户感受欧洲商业形态生活体验，让客户感受欧洲商业形态生活体验，弥补当前项目周边商业配套，消除客户基本生活配套不足顾虑弥补当前项目周边商业配套，消除客户基本生活配套不足顾虑。欧洲商业样板街区欧洲商业样板街区直务雨挑蜒汛仆禁两踞齿倪遁钵邀节银沏死媒惑疥盼怠厩良桂苯施谭誊掺2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P雅乐居荣誉出品感谢垂聆祝愿祝愿北惯项目运营圆满成功！北惯项目运营圆满成功！雅乐居（厦门）房地产代理有限公司统 筹：沈灵通主 案：陈健康拉股何羊徒椅桃必冬背凸拳淑鄙带男盛筏疏浪箔眉析祖鸳霍恋舶莫窝疗戊2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P2010阳江市场调研暨北惯镇项目产品定位报告36P