滨海中心商业招商思路滨海中心商业招商思路一、梅州印象与城市价值一、梅州印象与城市价值目目录录 目目 录录一、珠海整体商业市场概况一、珠海整体商业市场概况二、项目价值分析二、项目价值分析三、目标客群描述三、目标客群描述四、项目招商思路四、项目招商思路一、珠海整体商业市场概况一、珠海整体商业市场概况城市定位：世界客都，文化梅州城市定位：世界客都，文化梅州城市定位：世界客都，文化梅州城市定位：世界客都，文化梅州包括香洲百货、扬名广场吉之岛、凤凰汇等，珠海最成熟、规模最大的商业圈，以时尚、休闲业态的运动装、休闲时装、箱包鞋业、珠宝首饰、美容美发以及百货超市、餐饮为主，客群年轻化。老香洲商圈包括国贸购物百货、万科珠宾商业街、免税百货等商场，珠海中高端商圈，业态以数码家电百货、珠宝首饰、服装箱包为主，辅之配套餐饮、家居超级市场，客群以居家为主。景山商圈包括迎宾百货广场、口岸购物广场、国际大厦商业广场步行街等，珠海人气最旺的商圈，因该地段与澳门接壤，又是汇聚多路公交与拱北客运总站的交通枢纽，主要客源主要为拱北口岸进出人群，业态主要是服装鞋帽、箱包、运动装、快餐业以及酒店配套的中西餐厅、美容美发等。拱北口岸商圈由中海环宇城、华发新城、华发世纪城等商业构成。城市综合体环宇城10万平米商业配套主要以满足综合体内部客群包括酒店、写字楼和住户消费为主；融入度假模式的华发新城8万平米商业，主要是外向型商业。前山商圈 目前珠海具备一定规模的大致有四大商圈，已成型的有老香洲商圈、景山商圈老香洲商圈、景山商圈和拱北口岸商圈三个，以及尚未成型的前山商圈。 这些商圈主要以满足日常生活消费为主，业态为服装鞋业、快速餐饮、家用电器、超级市场与常用百货等。总结：总结： 珠海商业市场缺乏一个具备影响力与号召力的顶级精品商圈，不能满足珠海商业市场缺乏一个具备影响力与号召力的顶级精品商圈，不能满足市场日益提升的消费需求，亟需城市的代言。市场日益提升的消费需求，亟需城市的代言。二、项目价值分析二、项目价值分析1 1、区位价值、区位价值 本案位于珠江口珠海市情侣路南端广珠城际轻轨枢纽本案位于珠江口珠海市情侣路南端广珠城际轻轨枢纽拱北口岸，近拱北口岸，近邻澳门，是珠江门户、珠海地标。邻澳门，是珠江门户、珠海地标。 本案又是港珠澳大桥进出关第一站，桥头堡地位显著。本案又是港珠澳大桥进出关第一站，桥头堡地位显著。 中国唯一双口岸物业中国唯一双口岸物业总结出本案区位价值：总结出本案区位价值：2 2、产品价值、产品价值 本案为滨海中心商业部分，是五星级酒店、本案为滨海中心商业部分，是五星级酒店、5A5A甲级写字楼、高尚住宅的甲级写字楼、高尚住宅的重要配套，具有稀缺性与标杆性。重要配套，具有稀缺性与标杆性。本案本案 拟规划为以高端餐饮为主、辅之以精品日常生活配套，为酒店宾客、写拟规划为以高端餐饮为主、辅之以精品日常生活配套，为酒店宾客、写字楼和住户，以及南中国跨境客群提供品质生活。字楼和住户，以及南中国跨境客群提供品质生活。 本案商业面积共本案商业面积共70007000平米，虽不具备规模优势，但其双口岸地位带来的平米，虽不具备规模优势，但其双口岸地位带来的高端消费人流与项目整体综合（包括地段、规划、价值等）素质为打造顶级高端消费人流与项目整体综合（包括地段、规划、价值等）素质为打造顶级圈层商业创造了条件，。圈层商业创造了条件，。 国际峰层商业中心国际峰层商业中心总结出本案产品价值：总结出本案产品价值：因此，综合市场与项目本身，建议商业形象定位方向为：中国唯一双口岸中国唯一双口岸 国际峰层商业中心国际峰层商业中心地段价值产品高端性产品功能 “外滩3号”建筑面积共约12000平方米，包括四家餐厅、一个音乐沙龙、一个水疗中心、一家画廊、男士理容和品牌专卖，是一个汇聚艺术、音乐、时装、餐饮及文化的场所，商界精英、IT新贵、名模明星都是这里的常客。 外滩外滩3 3号上海最奢华的聚会场所号上海最奢华的聚会场所黄埔会法国Jean Georges 餐厅全球第二家依云水疗SPA沪申画廊中国大陆第一家乔治阿玛尼专卖店前门前门2323号号新崛起的高端时尚会所新崛起的高端时尚会所 前门23号坐落在天安门广场旁边、是原美国公使馆，改造后成为汇聚一家法式餐厅、一家意大利餐厅、一家西班牙餐厅、一家日本料理、一家屋顶酒吧、一家百达翡丽北京旗舰店、一个商务俱乐部和艺术中心等在内的综合时尚文化中心，号称见证和滋养中国新一代精英意识和顶级生活方式，是时尚界、产业界的高端聚会和私人宴请最佳选择。 意大利sadler餐厅西班牙Agua餐厅北京唯一一家百达翡丽专卖店屋顶Fez barZEN蝶1903大厅吧三、目标客群描述三、目标客群描述 滨海中心住宅业主；滨海中心住宅业主； 滨海中心五星酒店宾客；滨海中心五星酒店宾客； 滨海中心滨海中心写字楼人士聚集地；写字楼人士聚集地；本项目综合地位特征决定，消费人群主要有两大类本项目综合地位特征决定，消费人群主要有两大类1 1、稳定型、稳定型 我们的商业部分，满足了滨海中心所有业主与客群的高端生活需求，我们的商业部分，满足了滨海中心所有业主与客群的高端生活需求，凸显了我们作为城市综合体商业配套的优势。凸显了我们作为城市综合体商业配套的优势。 已经形成并正在不断扩大的已经形成并正在不断扩大的珠海高端商务客群；珠海高端商务客群； 由广州、深圳等大陆方向到珠海由广州、深圳等大陆方向到珠海的的高端旅游人口；高端旅游人口； 港珠澳大桥桥头堡地位吸引而来的港珠澳大桥桥头堡地位吸引而来的港、澳及境外等高端商务人士；港、澳及境外等高端商务人士； 拱北口岸进出关的高消费人群。拱北口岸进出关的高消费人群。本项目综合地位特征决定，消费人群主要有两大类本项目综合地位特征决定，消费人群主要有两大类2 2、流动型、流动型 依托滨海中心城市综合体优势，我们的商业作为区域的最高端消费依托滨海中心城市综合体优势，我们的商业作为区域的最高端消费中心，树立了整个南中国顶级消费标杆。中心，树立了整个南中国顶级消费标杆。123456追求创新型追求创新型文化知识型文化知识型成就彰显型成就彰显型广告导向型广告导向型消费惯性型消费惯性型生活享受型生活享受型 个人和家庭收入水平均较高；较高比例的人群海外留学、培训、教育经历 担任公司老板/董事长的比例相对较高 喜欢挑战、独特、新奇和变化，认为人的一生应不断学习新鲜事物 学历水平较高； 个人和家庭收入水平均较高； 海外留学、培训、教育经历明显偏高； 对艺术、各地文化感兴趣 喜欢接触大自然，到有文化气氛的地方度假3039岁人群为主 个人收入水平高 企业/公司老板和高管较多 希望被视为领导，是工作如事业 要成为家庭经济的顶梁柱40-49岁人群略偏多 学历水平一般 个人和家庭收入水平相对较高 个体户、党政机关领导干部偏多 经常阅读报纸及杂志中的广告，很信任广告中的商品30岁以上占比高 认同品牌，认同组织个人和家庭收入水平相对较高 公司/企业高层相对较多 热衷活动组织， 具有国际生活背景 个人收入中等偏上，易于接受新事物 追求品质与享受 往往最早购买最新技术的产品，休闲活动投入多目标客群细分特征描述目标客群细分特征描述他们是目前社会财富的持有者，他们是成功的企业家，企业高管，政府要员丰厚经济收入，决定他们的丰厚消费能力；丰厚经济收入，决定他们的丰厚消费能力；社会地位和身份，决定了他们的消费品位；社会地位和身份，决定了他们的消费品位；人生阅历和见识，决定了他们的消费取向。人生阅历和见识，决定了他们的消费取向。社交特征上，有浓郁而纯粹的圈层感，一群身份地位气质相同气味相投的人的小圈子聚会。传统商业已经很难完全满足他们的消费需求，传统商业已经很难完全满足他们的消费需求，纯粹而独具个性的商业圈层，纯粹而独具个性的商业圈层，是他们正所渴求的生活消费方式。是他们正所渴求的生活消费方式。四、项目招商思路四、项目招商思路1.招商原则2.招商目标3.招商对象组合4.招商措施5.促招办法6.招商工作进度7.招商推广手段4.1 4.1 项目招商思路项目招商思路总纲总纲力争做到力争做到“品牌化、顶级化、形象化品牌化、顶级化、形象化”顶级品牌塑造形象，巩固项目形象顶级品牌塑造形象，巩固项目形象只租不售，掌控主动权只租不售，掌控主动权4.2 4.2 项目招商思路项目招商思路招商原则招商原则4.3 4.3 项目招商思路项目招商思路招商目标招商目标招商目标招商目标100100出租、租金出租、租金收益最大化，拔高收益最大化，拔高整体项目形象，为整体项目形象，为住宅开发蓄势。住宅开发蓄势。顶级品牌进驻，持顶级品牌进驻，持续经营。续经营。品牌专营，成功品牌专营，成功持续；开发商的持续；开发商的成功出租！成功出租！4.4 4.4 项目招商思路项目招商思路招商对象组合招商对象组合因项目商业部分共7000平米左右，招商对象组合可以分为两种：1、整体出租：引进一家品牌商家，整体消化；2、分割出租：引进一家主力形象店、多家品牌店共同消化。招商对象组合招商对象组合1 1整体出租整体出租优势：优势：利于后续经营管理；利于后续经营管理；劣势：劣势：品牌单一。品牌单一。方向方向1 1：引进香港利苑酒家。引进香港利苑酒家。招商对象组合招商对象组合1 1整体出租整体出租利苑酒家利苑酒家(Lei Garden)(Lei Garden)始于香港的粤菜首领始于香港的粤菜首领以海鲜制作而驰名的利苑酒家号称“名人饭堂”， 是世界级的正宗粤菜领袖。由有“南天王”之称的广东军阀、国民党军政大老陈济棠的幼子陈树杰先生于1973年创办，是香港著名企业之一，业务横跨香港、新加坡、中国及澳门，员工多达2,200人，三十年来创出上千款菜式，坚持以健康的原料、精湛的烹饪方法为顾客提供高贵、正宗的精美粤式菜品，深受港澳粤系人士喜爱。 利苑酒家在中国内地利苑酒家在中国内地的分布：的分布：1、广州市珠江新城华利路国际金融广场4楼2、广州市东山区宜安广场3、北京东城区金宝街4、北京市世贸中心 5、深圳市罗湖区华润万象城 6、成都市兰桂坊 7、上海国金中心商场 珠海地区暂无利苑酒家。珠海地区暂无利苑酒家。方向方向2 2：引进四大私人会所之一引进四大私人会所之一，打造成其华南顶级分会所。，打造成其华南顶级分会所。 国内四大顶级俱乐部（私人会所），其成员以“美元的终身会员资格”享受着生活的快乐，加入这些会所者“非富即贵”。他们在会所里，在彼此熟悉的气息间，摘下面具，把酒言欢，分享成功的感觉。四大会所总部俱在北京。招商对象组合招商对象组合1 1整体出租整体出租成立时间：1993年 主要会员：李嘉诚、霍英东、杨元庆 入会费：个人会籍16000美元，公司会籍18000美元。 主要特色：位居长安街十号，在长安大厦中占据十二层的长安俱乐部，与全球250多家俱乐部联网。进入长安俱乐部，扑面而来的是它雍容华贵、大气而精致的宫廷风格。长安有能力邀请到行业内最有权威、最顶级的人物。长安俱乐部长安俱乐部成立时间：1993年 主要会员：商界精英人士、新兴产业人士、使馆工作人员。 代表会员：李泽楷、许荣茂 入会费：个人会籍10万元人民币，公司会籍12.5万元人民币。 主要特色：位于北京京城大厦50层的360度视角的落地长窗，是它最与众不同的地方。从踏进俱乐部那一刻起，便能俯瞰北京城。它号称“中国第一富人俱乐部”，曾云集了全球500强大部分中国公司的总裁和相当数量的驻华大使。京城俱乐部京城俱乐部北京美洲俱乐部北京美洲俱乐部 成立时间：2002年 主要会员：世界500强企业驻内地代表、企业高层、艺术界人士、海归派人士 代表会员：张朝阳、孙振邀 入会费：每人1.6万美元 主要特色：北京美洲俱乐部位于华润大厦顶层，是京城“四大会所”中最年轻的俱乐部，把自己清晰定位在“商务俱乐部”上，像微软、惠普这样的大公司都是其主要会员。美洲俱乐部有明朗、简洁的美式风格，它是北京最具规模的私人俱乐部。中国会中国会 成立时间：1996年 主要会员：国外王室成员、企业家、艺术家 代表会员：陈东升、王雁南 入会费：常驻会员入会费为15000美元 主要特色：中国会位于西城区西单绒线胡同51号，是清朝亲王的旧府邸。中国会保留了中国传统建筑的精髓，这座院落本身又是中国重点文物保护单位。“中国会的一切都是古董，只有人是新的。” 招商对象组合招商对象组合1 1整体出租整体出租方向方向3 3：引进俏江南旗下顶级品牌引进俏江南旗下顶级品牌LanLan Club ClubLanLan Club Club中国中国最具世界艺术品位的顶级会所，国内仅最具世界艺术品位的顶级会所，国内仅2 2家，华南区空白家，华南区空白北京Lan club位于长安街双子座大厦，近6000平米，集综合艺术观赏、餐饮文化于一体的高端场所。共有35个VIP包间，以及世界级水准的酒廊、雪茄吧、生蚝吧、宴会厅、法式大餐厅等，可同时容纳1200位宾客。 上海Lan club位于广东路102号一幢巴洛克风格的四层建筑内，由国际顶尖设计师打造，在中国元素的基础上创新和国际化，赋予了餐厅浓郁的中国风情和时尚魅力，餐厅主营精品川、粤菜。兰兰 北京（北京（20062006）兰兰 上海（上海（20082008）优势：优势：品牌多元化；品牌多元化；劣势：劣势：不利于后续经营管理。不利于后续经营管理。招商对象组合招商对象组合2 2分割出租分割出租整体招商整体招商招商对象招商对象三楼、二楼（近2700平）品牌餐饮旗舰店（主力店）：引进全球知名餐厅品牌米其林或国内顶级餐饮品牌subu太空舱餐厅（俏江南旗下品牌）一楼（近2400平）引进法国餐厅、西班牙餐厅、意大利餐厅；负一楼（近1900平）品牌连锁型精品生活超市如华润Blt、Ole、华联BHG；招商对象组合招商对象组合2 2分割出租分割出租一颗星一颗星 ：是“值得”去造访的餐厅，是同类饮食风格中特别优秀的餐厅； 两颗星两颗星 ：餐厅的厨艺非常高明，是“值得绕远路”去造访的餐厅； 三颗星三颗星 ：是“值得特别安排一趟旅行”去造访的餐厅，有着令人永志不忘的美味，据说值得打“飞的”专程前去用餐。 米其林是历史悠久的专门评点餐饮行业的法国权威鉴定机构，推出的米其林红色宝典被“美食家”奉为至宝，被誉为欧洲的美食圣经，后来，它开始每年为法国的餐馆评定星级。评上星级，尤其是三星餐厅，对一家餐馆和主厨来说是无限风光、无限荣耀又可带来滚滚财源的事。 米其林餐厅米其林餐厅餐饮界的荣耀餐饮界的荣耀中国米其林餐厅分布图中国米其林餐厅分布图上海三星米其林（上海三星米其林（20072007）香港三星米其林（香港三星米其林（20092009）澳门三星米其林（澳门三星米其林（20102010）三星米其林餐厅在中国仅3家，其中大陆境内仅上海外滩18号1家，香港和澳门各1家，另外香港二星米其林7家，1星米其林14家，澳门二星米其林1家，一星米其林4家，二星米其林餐厅北京1家，华南区目前是空白。SUBU是JohannesTorpe设计俏江南集团（SBG）的新概念餐厅，以“太空舱”为灵感，未来感十足，每个包间都有独立灯光和音乐控制系统，随个人喜好调整佐餐氛围，让宾客在奇幻美妙的环境中享受精致健康的菜品。除此之外SUBU还特意为宾客另辟了简洁现代的酒吧区，每天供应风格多样的红酒和口感清新的各式佳饮。 目前国内subu餐厅仅北京金融街购物中心一家。SUBUSUBU餐厅餐厅未来感十足的未来感十足的“太空舱太空舱”餐厅餐厅4.5 4.5 项目招商思路项目招商思路招商措施招商措施定向招商：面向全球高端品牌招商。4.6 4.6 项目招商思路项目招商思路促招办法促招办法建议：根据品牌主租约的期限给予不等月份的租金免除； （租约至少三年，免除月租在不同年份扣除）。 具体免租期视具体情况与商家沟通商定。工作要点工作要点工作核心内容工作核心内容完成时间完成时间责任方责任方成立项目组成立项目组项目负责人员的选定仁恒目标商家目标商家资料汇总资料汇总国内外奢侈品牌餐厅、男女个人护理、专卖店、精品生活超市、画廊、私家博物馆、红酒咖啡雪茄吧等仁恒工作计划制定工作计划制定提交推广计划星弧招商策略招商策略(1) 平面图、外立面图及装修、装饰案的设计审定标准；仁恒(2) 招商手册、招商细则、工作流程、招商条款、优惠措施的制订；仁恒星弧(3) 招商现场的确定和布置；仁恒星弧(4) 招商宣传品牌的设计和印刷(海报、宣传单、媒体广告等)；仁恒星弧(5) 法律文本的完善(租凭许可证、合同、协议的审定)仁恒(6) 招商人员的培训；星弧商家预洽谈商家预洽谈目标商家初步联系仁恒正式招商正式招商招商行销展开仁恒全面推广全面推广户外广告、硬软报广、现场活动的推行仁恒星弧4.7 4.7 项目招商思路项目招商思路招商工作进度招商工作进度4.8 4.8 项目招商思路项目招商思路招商推广手段招商推广手段一个平台：四大会所四大会所/ /LanLan Club Club（兰会所）（兰会所）/ /米其林；米其林；一本杂志：高端航空杂志高端航空杂志；一条道路：港珠澳大桥通道导示港珠澳大桥通道导示；一个专题：“中国唯一双口岸式中国唯一双口岸式”的国际峰层商业中的国际峰层商业中心系列专题报道。心系列专题报道。