RUIFENG REAL中信【塘厦蛟乙塘村地块】项目前期定位方案瑞峰置业投资顾问有限公司RUIFENG REAL ESTASE CONSULTANT CO.LTD事业七部铸碑嫡配柴盼亨及奥有智劳类瑞惯济娶猴辰讨藐婆足桥柬畸煞试浦烫这闷2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 目录1.项目思考2.塘厦市场分析3.项目分析4.案例借鉴5.项目定位分析6.项目规划建议2疟腋老充士氨绚眠扯徘韭堂句貉品伸槐鸯勇钻椭季刮逃拨裤定辈滦俞棺登2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p1.项目思考1.1 项目基础要求1.2 塘厦房地产市场情况1.3 思考RUIFENG REAL痰舆封襄恒遂鼻凋颁裂吟傻颠矫录钳丽娶去久恨滤慷单劲诵弟抨沁囊救蝴2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 项目基础要求4 本项目楼面地价约为2800元(含交易税)、建安成本约为2500元 假设项目总成本为Y，预期售价为X，税务成本取售价的25%(含银行利息、管理成本、营销成本等)，投资利润率为20%，列方程组如下：2800 + 2500 + 25%X = Y（X - Y）/ Y= 20%X =9086 Y =7572 初定项目预期价格为9000元/以上匆凯犀胡晶捍虏绪募笆权半绢六蓬梆肯津癣焊五掸坷寂奄唉李兢呢消丝涝2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 塘厦市场情况5项目名称项目名称产品产品签约签约均价（均价（元元/ /）档次档次客户情况客户情况银湖山庄别墅、高端洋房别墅15000洋房7800 高端以深圳客户为主，兼部分塘厦本地客户万科棠樾别墅、高端洋房别墅30000洋房13000御庭苑高端洋房9000金地博登湖别墅、中高端洋房别墅15000洋房6900中端以塘厦本地客户为主，部分深圳客户隆福花园中高端洋房5800城蕊首府中端洋房7500富康豪庭中低端洋房4990中低端塘厦本地客户为主，兼少量深圳客户锦绣城市花园中低端洋房5151德州丹缇轩中低端洋房5800长银东郡中低端洋房3900p塘厦市场高端产品的市场价在市场价在9000-150009000-15000元元p本项目预售价为90009000元，元，档次属于塘厦市场的高端产品高端产品高售价与高定位，决定项目发展方向是高端项目，客户组成重要部分是深圳客户睬腰寅蚕辩蓑怔愧摩戴宣勒到竟够粕钾胞牧捧叛斑迪痴惰论赶桐赘颜庆鸿2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 6 深圳客户是项目重要的客户组成，必须开拓深圳市场。但深圳客户比例是多少，是否主攻深圳市场，把项目打造成深圳客户的第一居所?饭屏账陌糯考昼凛胳惩样疙银址名煎焊皿真茹夯尝词捣汛疥屉崭辩谩霉收2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 p客户区域:深圳52%,东莞21%,珠三角19%,其他8%;p置业目的:渡假、商务兼投资客户76%,投资客户15%,其他9%;7观澜湖高尔夫p推广渠道:户外(深圳、东莞)、报纸(深圳特区报、南方都市报、经济观察报等)、网络(深圳、东莞)、杂志、短信(深圳、东莞)、电梯广告(深圳、东莞)等没放弃本土市场,东莞客户是重要组成部分愚扁赫掏纺冈殉倘箱兰纫疤蕉巡观浮扔此朗只捏壤悄鲤抱歌遗章芍兢脱刚2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 金地湖山大境8p占地面积：25万p容积率：1.25 p绿化率：42% p总户数：一期648户 p分期情况：分五期开发,目前在售一期为双拼、联排别墅及洋房实用型、舒适型二、三房p项目定位：莞深双城中心享有山湖资源的别墅大城p客户定位：主攻深圳市场，打造深圳人第一居所：实用型、舒适型二、三房主攻深圳市场，销售不理想洞战哺傲铜湘蔗愈妖当刻刀氰酗缠讫胜访联侮豺颁瘸聋巳告兢垛蹭叹帘豁2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 p莞深同城是必然，但两个城市之间的融合还需要很长一段时间；p完善的交通网络吸引大量深圳客户，但交通成本高昂，阻止了深圳人把东莞作为第一居所的步伐；p莞深一体化，东莞作为深圳一级辐射的城市特性愈加明显，客户定位必须要兼顾两地；9旗臭囊腻嘎涤辽扰金遁晚融油煎刻襟谴奠丛炉晕摹攒很晨字拜宠吠埃戈借2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 2.塘厦市场分析2.1 塘厦宏观环境分析2.2 房地产市场分析 2.3 结论RUIFENG REAL案辗活宏俊谈毁谈高搔面淫磁容湃窄佃总刷竞背涪责仑午性痘患竣掉港裹2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 塘厦主要经济指标11p塘厦经济总量大且保持良好的发展势头，对房地产市场发展提供一定的经济支撑；p塘厦城乡居民存款逐年增加，说明居民购买力也逐年增强；p外来人口基数大，且呈增长趋势，大规模的外来人口给房地产市场带来一定的需求支撑。藏从趣拼济盎硼昂闸与绕嘴免贿油比址挚枉租汾龟湖卧嘴沾退具裙谗析硷2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 塘厦产业结构12p塘厦产业结构目前仍然以第二产业为主，随着产业升级的不断发展，第三产业所占比例有所增长;p目前全镇共有外资企业1300多家、内资企业3500多家，其中包括20多家港澳台上市公司和通用、华强三洋等世界500强企业;产业实力强大；形成以电子信息、电源电池、家用电气为特色的现代工业体系；p以电子电脑为主的发达工业产业为使塘厦衍生出大批量的具有高收入的、较强购买力的群体，钾交俞泞悲取冻峭斟胜硼诵蛹掏姚坠黄锣释示鉴敦蚜娜守祝购继灶抠支洱2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 东莞副中心13p塘厦是东莞规划“一心两带八中心”中的中心镇之一，是东莞东南部区域中心；经济发展潜力巨大；p中心镇的规划定位，必然对塘厦的产业以及城市提出升级要求；p塘厦产业和城市升级对城市功能以及城市环境的要求为塘厦房地产市场带来新的机遇（更有利的规划、三旧改造；麻涌石龙塘厦长安樟木头大朗虎门常平市区犊惕迢兴陈拓栓视辖泻锄保场勿肠礁伪酪社髓弦蒸配巷夫羞乎远会输蝶竣2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 路网发达 东莞东南部交通枢纽14龙林高速龙林高速莞深高速莞深高速轻轨轻轨R4线线东深公路东深公路p塘厦交通路网发达，R4线、广莞深高速、龙林高速、东深公路、塘龙公路、深圳外环高速等加强塘厦和周边区域的对接；p强大的交通体系为塘厦承接深圳产业转移提供了必要的条件；p产业转移的以及和周边区域对接增强所带来的产业工人、商务商贸人群形成塘厦新的购房需求；拔行虱婴去迷隘媚给实灌罪撼果除阮跌应踊顶株驳缆府讣玫化峡鸣固峪舟2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 路网发达 东莞东南部交通枢纽15清溪清溪塘厦塘厦东莞东莞R4线线塘深连接线塘深连接线深圳深圳4号线号线深圳深圳12号线号线p东莞R4轻轨线，今后或将从塘厦境内通过深塘连接线直通深圳观澜并对接深圳4号线和12号线西部延长线；p塘厦深塘连接线从观澜方向沿沙湖大道进入塘厦，往北一直延伸至塘龙公路与R 4线塘厦政府站相接，沿线共设站2个，包括沙坪路站和科苑大道站；其中科院大道站距离项目很近城际轨道交通的完善必然给塘厦带来更多的自住型客户吝括喝鸣污顾乳瞒砖侮闷毗嫡弃便钉阉湘之谊姓锣岳啼戮渺繁丹登珍蜒鹰2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 城市定位全面升级16世界高尔夫名镇和体育赛事中心东莞特色化培训基地 东莞东南部区域中心 珠江口国际大都会区的商务休闲中心珠江三角洲现代国际制造业基地城市定位全面升级，提升塘厦城市功能和居住条件碌劝揍诛裹主振踌疡面孤肄肩仍腐占嗜糕陶玩睫瞥傅醇江誉悲蝎钧曳等颧2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 城市规划全面升级17最新规划完善塘厦城市功能，增强城市的吸附能力p塘厦总体规划 ：“一城、一带、四轴”；p一城：是指主城区，“一主四副”的城区空间结构；以本地功能为主，服务于塘厦，辐射周边各镇；p一带：指高尔夫产业带，由石马石鼓高尔夫综合产业区、沙湖高尔夫综合产业区、平山高尔夫休闲商务区、大坪高尔夫休闲度假区、林村休闲旅游度假区构成“一带多点”的外围空间结构，以区域功能为主。边貉膳郴垫恐线俩删辅基盒仟借涛萨毙翟重声辟壹胃结蔫琼赣汐犁杂笨戚2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 小结18居民购买力增强、购房需求增加 衍生大量高收入群体加强与周边区域经济、文化等的对接，衍生大量商务、商贸人士 有利承接深圳产业专业、带来大量转移人群以及商务商贸人士城市功能、城市环境不断升级，对周边区域的吸附能力增强塘厦宏观环境利好房地产开发堤藕孽郸屎贬颤土限国屿绦踏党诗渝钡督胎汾扔跌墨鄙爸纹驰卫亭仆矽空2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 2.2 房地产市场分析 RUIFENG REAL拷署猩慑萝搅孰鬃走藩拘汕嘛漆勉堰敦瞥虏勺眨允磺塌柄忙位阁史奎寅归2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 塘厦房地产市场格局20城蕊首府碧桂园项目万科棠樾金域半山银湖山庄御庭苑骏豪商务中心观澜高尔夫德州.丹缇轩金地.博登湖碧桂园时代城碧桂园、万科项目珠江投资项目如右图所示，塘厦住宅市场根据区域的发展情况被分为4个板块p板块一：林村区域p版块二：新行政区p板块三：老城区（暂无项目）p板块四：大坪板块，高尔夫豪宅盘在售项目待售项目潜在供应楼盘较多，市场竞争激烈线乏轨俄迟犊谴单囤稍闺则酷糯限烃席授港谭线桩大凰戳泄坚毗慰试胡叭2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 在售楼盘分析银湖山庄21四期四期一一期期五期五期三期三期二期二期住宅196套，92-113两房、三房，均价7800元/，2011年6月26日开盘至今销售约60%住宅176套，180四房为主，售价14000元/，2007年开卖，至今销售约50%，销售缓慢建筑面积建筑面积36万平米容积率容积率1.74总户数总户数1150户绿绿 化化 率率41%核心卖点核心卖点中心区、5000亩塘坑水库，三面环湖塘坑水库，三面环湖主力产品主力产品约500独栋别墅四期180四房、五期五期92-11392-113两房、三房两房、三房销售情况销售情况四期洋房售价14000元/，2007年至今销售约50%五期洋房售价约78007800元/，2011年6月25日开盘至今销售约60%客户构成客户构成四四期期洋房台台湾湾客客为主（户型面积大，单价、总价高，深圳客在户型面积和总价上难以接受），五五期期洋洋房房60%60%深深圳圳客客户户（度度假假自自住住及及投投资资需需求求），40%40%本地客户本地客户深圳客户拓展方式二、三级联动二、三级联动中心区资源大盘，深圳客多颖湃叛延忧握戌托咯乘咽霜冗阴瞻纂收胡掘再幕觉拯贰前栋以撬萌恤束清2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 在售楼盘分析万科棠樾22三期三期一一期期四期四期二二期期五五期期六六期期七七-九九期期建筑面积41万平米容积率0.8总户数共500户，绿 化 率 60%核心卖点高尔夫资源、产品赠送主力产品160-190双拼别墅、89-99一房变三房130二房变四房（投资、度假型产品）销售状况六期在售，产品为160-190小双拼别墅。即将推170小双拼别墅，目前在认筹中项目价格高层均价15000元/（带2000元/装修），别墅均价30000元/（带3500元/装修）客户构成深圳：90%（投资度假为主）塘厦：7%，其他：3%深圳客户拓展方式深圳大规模的推广，营销费用占10%以上目前主推产品拥有高尔夫资源的度假型高端产品，深圳客户为主瘤苑渺堆废赵畴盾吗茧绊转朱馒并兆誊拢产年拜琢趣锯罕李入腾侦衡降卤2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 在售楼盘分析金地博登湖23一期二期建筑面积320000容积率1.85总户数1407户绿 化 率 31.50%核心卖点 中心区、5000亩塘坑水库，塘坑水库，三面环湖产品赠送面积产品赠送面积主力产品270联排别墅、220叠加别墅90-130三房、140-160四房销售情况基本售罄销售价格洋房69006900元/别墅15000元/客户构成别墅：50%本地客、50%深圳客洋房：30%深圳客、70%本地客深圳客户拓展方式短信、老业主介绍（一期入市投放广告吸引客户与产品不匹配，效果不佳）临湖景观洋房及高性价比的类别墅，对深圳客户吸引力大一期90-110洋房深圳客户比例25%，投资为主二期内景观100-130洋房，深圳客户占40%二期二期湖景140-160洋房，深圳客户占60%二期二期面向工厂洋房基本是本地客户二期二期联排深圳客户40%叠加深圳客户60%坡阉籍埔接下眼螟灵梭谦嘱择澈隧陵缝懈拂精弱莽懊辖祭褐抛鞘岿磐奔蜒2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 在售楼盘分析城蕊首府24一一期期三期三期二二期期建筑面积约8万平米容积率3.8总户数共600户，绿 化 率 35%核心卖点中心区地段主力产品68-73平两房、93-103平三房150-159平四房销售状况一、二期售罄，三期4月底推出，共252套，目前已完成44.4%的销售率项目价格63和94均价74007400141均价77007700客户构成深圳：30%（深圳中低收入自住客占70%）塘厦：70%深圳客户拓展方式短信目前在售产品中心区地段盘，少部分深圳客户逮罚蟹脱恐衡甚釉搽至乞官该夜旷部颤症疯莽如饵剪形炳栏叫址巫兴就迪2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 在售楼盘分析丹缇轩25建筑面积建筑面积13.6万平米容积率3.0总户数总户数1231户绿 化 率35%核心价值核心价值产品赠送主力户型主力户型77-92两房、三房销售情况销售情况6.18推最后一期，220套，77两房，89-92三房，120-132“3+1”房剩余两栋项目价格项目价格均价58005800元/客户构成客户构成塘厦外来企业管理人员、个体户深圳客户几乎没有工业区配套盘，几乎无深圳客户涅赊阵揪减晚撕焕婆概渺籽板嘿郑爽揉屡拱虐嫂帐萎盼纪札虹扳诈纱乳炯2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 塘厦市场特征总结26关键词：u塘厦高售价高售价楼盘主要是资源盘资源盘和地段盘地段盘两类；u共性特征：无论是地段地段盘还是资源资源盘其核心卖点核心卖点均已成熟成熟体现u客户特征：资源优势产品资源优势产品50%50%以上深圳客户，以上深圳客户，投资、度假需求为主，地段盘地段盘本地客户为主，约30%30%深圳客户，深圳客户，中低收入需求为主汾发恤撑薛纹艺萧烽煌淬因书怜爬膨洼汞找巳啃党字雅兼瘪皿断屠饯馒已2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 27塘厦深圳客户特征总结自住自住兼投资，交通成本交通成本要低，关注地段、配套及升值潜力，比例比例30%投资投资为主，因总价限制，放弃资源盘，选择中心地段或其他升值潜力升值潜力大的楼盘，比例30-50%倾向资源盘资源盘，投资兼度假，比比例例60%以上以上中低端客户中高端客户高端客户竞争维度1顶端客户与身份不匹配，看不上投资型需求给父母养老度假型需求投资型需求精神型需求需求特点自住兼投资金地博登湖 银湖山庄万科棠樾银湖山庄代表楼盘城蕊首府聂识架辙瞅弛凄缨咋央坚筐苗磊忿炙绍霜召侧忻乌险鸳潞称厂革念妥估律2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 28塘厦深圳客户渠道总结模式模式特点特点项目对应条件项目对应条件成本成本瑞峰模式精准营销：精准营销：短信、高速路口广告拦截，业主或友介资源的再次利用项目景观资源一般，有部分深圳客户需求低银湖模式二、三级联动项目景观资源优越，符合深圳客户需求，深圳客户比重较大高棠樾模式大规模的推广项目价值点与深圳客户匹配度极高，主力客户群体是深圳客户极高攒柱祖道庄佐躁谗欣恩浦咀鲤谦椅峦岳贪驱侧磋励澈藻晤昔对伊号寞筏眯2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 塘厦目前深圳客户集中在资源盘，投资、度假需求为主，自住客户比重不大，随着塘厦区域规划及轨道交通与深圳的接轨，塘厦未来深圳客户的比重如何？项目客户如何定位？ 我们首先看一下深圳外溢客户的需求特征29萄弊臭斤何想渡茂则剑驼涣侣映瞒猫祸钢估鼠闽舍唯凤用箍怂委羔翠赚玖2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 深圳房地产市场发展简析30p1998-2002年，逐渐规化；2002-2005年，稳步发展；2005-2006年，快速上升；2009-今， 调整期；p从2003年开始，深圳房地产市场开始向关外发展，当年深圳出让土地11.7平方公里90%在关外；p2004年开始，随着关内外的交通系统完善，连通关内外东西部和中部的1号、3号、4号线地铁相续开工，关外市场发展奇速，这一年被称为深圳的“关外年”奏母给载竿蓬遮桥锭吉税匡掸秸根用呕衰蛆塞螺炊赠岗冲砒泻暑歼串锹竞2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 深圳房地产市场发展简析31p在深圳房地产向关外进军的初期，凭借价格优势以及交通成本优势，主要吸引临近关口的布吉、龙华和西线等区域的中低收入阶层p随着关口取消，公共交通、轨道交通系统的全面完善，深圳房地产市场迅猛向关外发展，关外成交量和成交均价均大幅攀升，关外开始成为深圳房地产市场的主战场前晦栽卸亮嗓卑源益孪窥藕闰眺淹开火设收擞站猛邵席王火芋臆娶堡洋奎2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 深圳房地产市场发展趋势32深圳深圳东莞东莞惠州惠州p随着深圳关外房地产市场的发展和饱和，以及城际轨道交通网络的完善，深圳必然会向东莞 、惠州发展；而且这一现象目前在东莞塘厦、凤岗、惠州惠阳区表现明显；p2010年4月6日，4条跨深莞惠公交班线开通包括观澜至东莞塘厦、凤岗，坑梓至惠州大亚湾、惠阳，增加两地居民出行的便利性的同时，大大降低交通成本，加快一体化进程钟未暖沤冰譬搂绳痴儿酚盖筑遁倪胎匝莫抑韶君轩茧队骏蘸趟仙剂挂磅夏2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 33惠东：惠东：深圳客户约占深圳客户约占3030，个别特殊楼盘如候鸟度假基地占80%，产品主要是度假型公寓及别墅，投资及投资及度假需求度假需求惠城区：惠城区：深圳客户约占30%30%，主要是投资性需求投资性需求，两房、三房 及别墅产品惠阳、大亚湾：惠阳、大亚湾：是深圳置业的热点区域，紧邻深圳，惠深公路、南坪快速、地铁三号线等交通网络对接深圳，深圳东拓发展战略，积极把大亚湾融入深圳版图，深圳投资和自住投资和自住客户比例高达高达60%60%以上以上。惠州区域深圳客户概况主要分布寡尔朴囱兆浅突巢掩禾躺教通弦姜撬啡天却逐杖浆易摔攻伺煽熟朵刮呜凤2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 惠州区域深圳客户概况特点34深圳客户在惠州置业呈现明显的深圳客户在惠州置业呈现明显的中端自住、投资中端自住、投资特征：特征：在深圳工作，在惠州生活在深圳工作，在惠州生活“交通成本交通成本+居住成本居住成本”最低化最低化p惠州特别是惠阳区与深圳龙岗区地缘优势、价格优势明显；是深圳客户外溢置业的热点区域之一；p该区域职业客户主要是在龙岗区的白领阶层，置业目的绝大部分是用于自住，部分用于投资；p 改部分客户对总价较敏感，倾向于选择性价比高的中高端项目赚熬平欺扇偶吹钱跨患莱畜析甚滋沉瓜垫敲满莽蔚厦帖川场剪岭棘七蔬石2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 东莞区域深圳客户概况主要分布35松山湖松山湖塘厦塘厦凤岗凤岗长安长安深圳深圳塘厦：塘厦：深圳客户高端深圳客户高端楼盘占楼盘占50%50%以上，以上，个别楼盘高达90%，中端产品占30% ；投资、投资、度假、商务度假、商务第二居等需求， 长安：长安：深圳客户深圳客户约占约占30%30%，产品主要是洋房、公寓，投资为主，部分投资为主，部分自住自住松山湖：松山湖：深圳客深圳客户约占户约占50%50%，产品主要是拥有稀缺自然的高端洋房以及别墅，投资投资及度假需求及度假需求凤岗：凤岗：深圳客户深圳客户约占约占70%70%以上以上，产品主要是洋房、公寓，自住、投自住、投资需求资需求疾辟绸疲焕欣临称高萧咯泵怖浪须喉蕾淤吉雍魔厅勃戒悲隆予味夺沛莲赶2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 东莞区域深圳客户概况特点36深圳客户在东莞置业呈现明显的深圳客户在东莞置业呈现明显的 资源性和地缘性资源性和地缘性特征：特征： 高端产品的高端产品的商务、度假商务、度假及长线及长线投资投资中端产品的中端产品的商务、自住商务、自住及及投资投资p东莞与深圳保安区地缘优势、价格优势、商业商务频繁等优势明显；是深圳客户外溢置业的热点区域之一；p外溢至东莞区域的客户，部分是用于度假、投资的，该部分客户主要集中在有资源优势的松山湖片区以及塘厦高尔夫片区的高端楼盘；p另一部分是用于自住、投资的，该部分客户主要集中在具有区位就近，配套成熟的长安、塘厦中心区和凤岗镇区的中端楼盘；病责宋倡闲靠睛畸走肋焦赞堰鳞骗哑叶鸳沸霸擦概可要恐五嗽峨彻祝碧妻2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 塘凤区域深圳客户概况特点37p由于在地理位置上塘厦、凤岗两镇紧邻深圳，随着深莞交通路网的进一步互融升级，两地将成为深莞同城置业的代表；p凤岗凭借自身独特的地理位置以及和深圳交通网络的紧密对接，主要吸引深圳龙岗、平湖区域的中低端自住客户；p塘厦作为东莞东南部中心，以及自身得天独厚的自然条件发展中高端市场，未来和深圳交通路网的无缝对接以及高端产品价格的巨大差别，必然会成为深圳中高端客户青睐的区域庶庐刀衔蓑三币喝欣过揩叹超左凝馁现糖帚直虾憋瞻握自搞怪涸函玻柜肘2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 塘厦深圳客户预测度假兼投资型需求：随着塘厦高尔夫产业的发展，度假投资型需求有上升的趋势，不仅局限在资源盘，高尔夫附近的规模品质大盘也会出现部分度假客户；投资型需求：塘厦东莞副中心城市地位及交通与深圳接轨，会提升塘厦投资价值，但楼价的上升会迫使部分投资客户向周边转移，预计投资型需求还将维持现在的水平，占30%；自住自住兼投资型需求：随着轨道交通及道路对接，塘厦着力打造深圳后花园，吸引高端客户，会吸引深圳中高端自住客户，自住客户的比重加大。38 瑞峰认为，未来塘厦的深圳客户比例会上升，尤其是自住客户的比例，预计项目深圳客户比例一期一期可以达到达到50%-60%50%-60%，整体整体逐步拉上，可以达到达到80%80%。峻肺旭陋喀帆丑决旧争戊径槐俄声狰祭鸣趾同船急景屡席薯裕赵甥份梯率2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 3.项目分析3.1 项目价值分析3.2 项目指标分析 3.3 项目四至分析3.4 小结RUIFENG REAL倒墟郎摘隧熊贸噎髓蔽猾昂盔肌唱牢鼠鲍惧桌刚但附采处争赛盯阂酵带白2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 项目区位价值分析40新新中中心心区区旧城区泛高尔夫片区泛高尔夫片区深圳观澜p项目位于塘厦蛟乙塘村，毗邻深圳观澜，莞深高速公路出口15分钟车程与深圳地缘优势明显；p项目旁边的蛟坪大道是塘厦主要城市干道之一，便利连接塘厦各区域以及周边镇区p项目位于科苑城信息产业园区域内，规划前景利好；深圳的后花园，塘厦的松山湖，区位价值潜力巨大科苑城信息产业园科苑城信息产业园本案本案坷仲舵嘻相轰尊勃殷裕锻意蹋绎啃够耪挑教幻稽儿淌甭路榷炳厉禄迎御呛2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 项目品牌价值分析p成立于1986年，在全国20多个城市累计开发近百个项目，竣工面积超1000万平方米；p东莞分公司扎根东莞19载，开发项目十几个。其中不乏御园、森林湖、凯旋城等有影响力的项目；独创的公园生活方式在东莞已被广泛追捧；p项目发展商教育资源成熟，南开、朝小具有一定教育品牌41凯旋城森林湖德方斯阳光假日阳光澳园东泰花园高尔夫球会凯旋国际御园凯旋公馆风云汇窿度繁纹怯筒鉴坠滋井英拐惦昆漂铝旷匿黑芳麓上沟扔慧灯巧救哇慌武咽2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 规模价值分析42A地块地块C地块地块B地块地块地块地块占地面积占地面积地块A77606地块B150483地块C89447地块D合计约40万p地块总占地面积约40万 ，建筑面积近百万平米。具有一定的规模优势；p目前一期开发为地块A，所以以下四至分析只针对地块A财锨篮琢姬梳跨槛遏晰皑吸农洲诫盆坎榴恋储乳逞吾炳悸蛤煮窿深永剂毖2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 地块指标分析43占地面积占地面积容积率容积率建筑面积建筑面积绿化率绿化率建筑密度建筑密度建筑限高建筑限高用地性质用地性质77605.972.5194014.9330%30%70二类居住用地p该地块规模适中，地块规整，有利于规划排布；p该地块为居住用地，没有商业指标；p该地块是整个项目的一部分，在规划布局时应综合其他两块地块一起考虑；镊疾剿铭乡椒锥葛阐近凄行紊岗介毯椭纂筐黍夜炒懦捌趣涣唉震挫留贵叁2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 项目四至分析44北面：目前是一片荒地，无遮挡，视野好，居住价值较高东面：东面临规划中的河道，景观资源较好，居住价值较高西面：临规划中的市政路，预期会受粉尘和噪音污染，加之无遮挡西晒，居住价值一般南面：临蛟坪大道，受粉尘和噪音干扰较大，居住价值不高，但进入性和展示性佳，商业价值较高抱萌鼓麓煌唇秦终令凹妹横券套狸三嫂锻套刀迁痹周貉洋氯涌泥许歇属涎2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 项目配套分析45p项目临近的蛟坪大道和沙湖大道北交汇附近有塘厦第三小学；p项目周边的娱乐消费配套只有一个泰源商务酒店；p其他生活配套以民房首层为主，主要是一些比较低挡的士多和沙县小吃类p项目周边整体生活配套及不完善熏氏廖荫书糖笺妄映陀酱淳窍属膝柒挥祟骤陈辟酮泉惊稠杆倒份傲曾宣耻2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 项目分析小结46优势 Strength1、项目位于塘厦南部，毗邻深圳观澜，对于深圳具备良好的地理优势；2、处于莞深高速出口站 15分钟分钟车程，交通路网发达，便利接驳周边区域；4、项目建面高达百万平米，具有一定的规模优势5、具中信品牌号召力对项目的整体价值拉升威胁 Threaten1、项目配套极少，客户群受到极大限制；2、塘厦目前存量和潜在供应量巨大，未来竞争加剧3、项目周边用地多为工业用地，如对科苑城理解不到位容易对项目造成误解；机会 Opportunity1、轻轨、广深4线、深塘线规划加深项目和周边区域特别是深圳的接驳，利好项目开发2、位于政府规划的主城区以及双发展轴中心，未来发展前景无限；3、 科苑城信息产业园为项目提供了一定的经济和需求支撑 劣势 Weak1、地块偏离目前塘厦中心区，周边无商业、市政配套 生活不便利2、项目所临的蛟坪大道车流较多，带来噪音、粉尘污染；3、项目地块现状无景观资源优势，周边低矮杂乱民宅影响项目形象46涪搓磅艾磁腻隆宋抵宣勋扭溅雄野脓默再自潮楔借吞发噬细冬烯篓聋撑葫2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 在塘厦房地产市场以景观资源或者地段价值打天下时，项目无景观和地段优势的情况下，如何以规模优势取胜市场，吸引本地和深圳客户，实现项目价值最大化？我们先来看看几个值得借鉴的成功案例47沂噶椽恼密惰坞霍异稚净云巾吊惮城衅越桂哉远我证坚显郴鲤侵彭盎仲缆2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 4.案例借鉴4.1 四季花城4.2 广州碧桂园凤凰城 4.3 增城碧桂园4.4 小结RUIFENG REAL喷彰育桑忧沫呐良檬簇表作牙紊眼强星壮锄徐鸳俊绞伯夸弦蔑间吸庞傅泛2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 49来自广州【万科来自广州【万科四季花城】的启示四季花城】的启示驯姜慷赣山它咙赡卉鲍靴腰澈莲篮轻耀矾代童母硬德浑蒋鹤定陵铰碍烯疵2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 50相似性对比分析相似性对比分析四季花城本项目相似性总结区位位于广州西区在政府西联主要目的地位于塘厦蛟乙塘村科苑城打造片区目前片区配套、交通不完善，区域市场认同度不高，政府未来规划发展片区目前项目周边环境开发“处女地”，周边环境苍凉地块偏僻地块发展需要时间，环境、配套打造需要自身努力交通金沙洲区内的沙贝立交直接上环城高速公路紧邻珠三角环线高速、到深圳福田区30分钟车程紧邻莞深交通要道轻轨站点在项目附近距离市区和市政要道距离为当地人或外地客户能接受距离规模50万占地40万占地片区乃至当地大社区自然资源周边荒山，无自然资源无自然资源无自然资源品牌万科中信品牌开发商在当地的第一次开发项目借鉴案例:四季花城獭尘贤豪郁亲掇焰综喂啊碾逝虚遮咳狄庐狐最喻嘶民舍墓冬津锯媒汕氏亢2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 51借鉴案例:四季花城整个小区的交通流线以“湖畔花街”为主线。它不仅是主要的交通流线，也是由一系列小广场联接而成的活动带，如同南加州的“威尼斯海岸”。 通过内部景观规划布局做到户户有景谋萝丰谩术京级柬苇贯赂彻堕竖截概湃尉馈娘席律霉抗邦裳衡泄巢虑庇狮2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 52借鉴案例:四季花城一期山水情景洋房，创新广州户型产品，以产品引爆市场庶启漫黎汕跃限析颗昭浙碉刃沟农戏门窝滔息吏语舷氯涝拜钱蝶彦机纬赣2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 四季花城价值线打造分析53 周边荒凉 规模 内部景观资源再造 配套、交通缺失 配套先行：商业、学校配套的完善 项目原有条件项目打造着力点 利用规模优势打造配套及景观品牌开发商当地首次开发产品创新：山水情景洋房创新户型产品冗哑庸隔蛆触呀鲍表玄帛柿弘她葛旱世腑失寞江鞭暴涤吮扎康峦拔氮嵌绥2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 54四季花城核心价值提炼外层价值中层价值内层价值 得天独厚的 资源力创新的产品力企业的品牌力项目独特竞争力 片区规模 大社区本身价值唆肯出聋晦声础及十护战阉溢闯杖片录织梯玛旺舒怯尽洱潦哲涯谗壤细彬2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 55来自广州【碧桂园凤凰城】的启示来自广州【碧桂园凤凰城】的启示逞庙卑垄诵键嫂依揩谤赚讽仑酬矮滋造师闭帧派腿今望奔粥俯御竭剿策自2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 可借鉴案例分析-广州碧桂园凤凰城56相似性对比分析相似性对比分析凤凰城本项目区位位于增城区新塘镇，偏离市中心位于塘厦蛟乙塘村，偏离镇中心交通l紧邻广深高速、广园快速路、广惠高速、107国道，到广州天河中央商务区仅30分钟车程l享受市政交通要道l接驳地铁16、13号站l紧邻珠三角环线高速、到深圳福田区30分钟车程l紧邻莞深交通要道l轻轨站点在项目附近规模133.2万建面百万社区开发环境周边配套缺失，荒地开发仅有小学、小型商务酒店、景观资源缺失品牌碧桂园：品牌开发商中信：品牌开发商念憋另豁耽涝块泌循湾犊侯糟湍敢振涟孕婿亩碍糯死普舵萨展啦频藻初融2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 相似点总结57在地段上非常相似，都偏于城市中心；在景观资源上都不具备唯一性与独特性；在配套上也同样不具备最佳便利性；在发展商品牌上都具备知名度；都具有百万超大规模；都享受市政交通要道；价格高于或预期价格都高于同区域市场内项目价格。舱吹隐轩刃蹋夕敦栋肝铡詹弯肇诅氮砒惮咐滩者忌牌啃部趋爽甩渗颅钡枕2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 凤凰城价值线分析58p定位创新：以“森林、湖泊、新城市”定位，开创广州都市山水新城人居新模式。p自然环境开发：在开发过程中，力求在不改变原有纯自然生态的情况下对现有资源进行美化和 运用，营造出一种建筑与自然合二为一。p 配套先行：坚持“配套先行,一次成型”的理念，开创“城市级配套”模式。p 文化塑盘：社区能达到“左邻右里，情义共存”生活理念p 创新营销模式：而同时推售两个不同苑区、不同价格的洋房也是业内首创的营销模式；p 性价比优势：推出价位低于当时市场价聚抿预卷拢殴讼陕忌倪付狼恭眉抑典绦馋杂扦骤逻侨凯滑汹嘶黔辅瑞脓瞩2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 59凤凰城城市级配套模式交通中心、康体中心、商业中心省级标准的凤凰城中英文学校白金五星级标准建造,集商务、度假于一体的凤凰城酒店东门商业广场增城荔枝文化村从商业起步，带旺片区后学校出发，教育配套先行再打造酒店，提升项目档次后大型商业，塑造影响力，完善配套旅游景点打造独特文化景区资源宇票铃岭盐烫捂杨寺版窝鄙赠田早悯姓翔页淘耍蔚钱就轨当贝得犀晃壁药2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 项目启示60利用独特区位优势，进行配备规划配套先行，提升片区和楼盘价值，并成为每次开发入市的宣传点创造完善的生活系统，不出户即可享城市配套文化塑盘，赋予楼盘人文理念阻实支窒释叉晚谚欠谦染沿狼宙缘魔掂龟卯谋演淖灯三恍与拌绵支显创鞘2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 61来自顺德【碧桂园】的启示来自顺德【碧桂园】的启示筑千铅凰糖胡虾立淆虑煎迸氛腥禁曹钵券性慷顾糙糜俞乳维伟刀殖樱柜磋2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 62可借鉴案例分析-顺德碧桂园相似性总结：1、地段地段：郊区，偏离市中心2、配套配套：周边景观、配套资源缺失3、规模规模：百万平米大盘4、客户定位客户定位：跨界客户杰愉始阜嵌夫噬暂十现根遇掌港拭茁浇吼石崩蒲叛赘埔环惊惨破吸瞎匙频2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 顺德碧桂园价值体系分析63五星级生活方式住宅家园生活模式教育地产营销是核心鬼穆鼎孜刺邹缆蔗燕缴棒柬悟赤筷哈湛罕偷径桂渍膨啄豹燎巩该免燃志悼2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 64教育地产营销模式分析规模效应拳头效应人文氛围打造完备教育体系名校引进吸引广州、佛山客户主要原因对周边镇区、本地客户具有巨大吸引力项目核心竞争力浮通崇遮极钒愉霍意苫金戊傣衰颧壶踢坑戴技俄抄证玛冷凉损茁郭植掺追2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 顺德碧桂园对项目启示65p郊区p配套缺失p大社区原有条件p以教育启动房地产p以学校为依托p并组建五星级会所、俱乐部等社区配套核心竞争策略：配套先行，教育先行本项目借鉴方向本项目借鉴方向压露界晰坷匆污穴刘甚伞跪恕徊脂负酗汇欠吝滞伊趟熔臭捅邯瑞百爬伦坠2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 小结66解决地段偏远，配套不足劣势以教育吸引客户跨界置业 以高品质、高性价比产品吸引客户跨界置业高性价比增加项目亮点，提升项目价值瘩眺疆贸蔓瞻吊刀窟厂骏板甘她双改秘跪外畸吭碳妒太戮针明应腰缩裂寐2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 项目核心驱动力67规模造城教育配套品牌核核心心驱驱动动力力项目百万大盘，以规模以规模打造生活配套完善小镇，打造生活配套完善小镇，吸引本地和深圳客户塘厦缺乏好的教育资源，开发商教育资源优越，通过学校配套吸引本地客户学校配套吸引本地客户利用观澜高尔夫优势，打造异域风情的休闲生活方式，吸引深圳高端客户产品创新异域生活方式利用中信品牌打造公园生活通过产品创新，提升附加值，形成差异化产品竞争优势沃嗽屎冕楷祟藉顷妥排肚诱吮遍澳尿裁淖伟虏压烂恭酮厉厄转仿爽淹逛恕2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 5.项目定位分析RUIFENG REAL5.1 整体定位5.2 客户定位5.3 产品定位软吸羹罢蠢契孜桔馒京篙愈栋攒箭肢乔稳艰郧于无偶景隙敖截宵枕悉撑宫2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 深圳北深圳北观澜畔观澜畔日不落的太阳城日不落的太阳城 （旅游渡假目的地（旅游渡假目的地 神水滋养的神水滋养的 欧陆风情小镇）欧陆风情小镇）整体定位69克钾析坚丙焚佣荔绣雪诌锡汝梦烛佳拒邯珠吏岳号莱斥厉孤漂朵死坐鲤桶2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 70案名建议 观澜中信高尔夫 舌垢纸预靳奋颗侨穗播甥执抡儡先娄泉湾逐酮俺壁忠郊握架吾裴踏锨庸滚2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 71我们的使命为客户倡导一种新的生活方式基于度假生活元素核心价值诉求基于度假生活元素核心价值诉求我们倡导的生活方式：我们倡导的生活方式：时尚的、尊贵的、品味的、闲适的、自然的时尚的、尊贵的、品味的、闲适的、自然的公园式高尔夫小镇生活公园式高尔夫小镇生活 颅奔绅嘛阐笔章郭宫佣答击痞镑怖哥窄碉膜肾程琼施温巷疯俊羡勋特言武2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 生活在小镇里的人们：因为执着事业，所以渴望认同；因为事业忙碌，所以渴望舒适放松；追求品位生活，别墅、高尔夫成为品质的代名词；享乐人生，接近自然，但不离群索居；在品味自己生活的同时，还不忘走出去看一看这个广阔的世界。关键词：关键词：时尚、尊贵、品味、闲适、自然时尚、尊贵、品味、闲适、自然突渺盖敛名缔和何晦炊短均窖酌鸡吃笋材躯的魁蝗椰久讯槐涝苹哉骡隶胰2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 小镇生活元素73生活元素生活元素“韵韵”生活生活“懒懒”生活生活欧式风情的生活完善的城市功能商务配套酒店式物管服务和谐的邻里关系“友友”生活生活“氧氧”生活生活绿色的生活环境公园式园林可参与的园林空间圈层活动的地点高尔夫+观澜河生态的产品风情文化的建筑表现风情文化的园林设计开放的时尚街区生活配套淤智荔永逆驯幅驳囤弄析串魂陇乃至打藕儿贮晋枢膛袋梅彭拈庶妙篡礼靴2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 氧韵 懒友 建筑、绿地、湖滨建筑、绿地、湖滨置身小镇其中，放松的不置身小镇其中，放松的不只是身体，还有精神。发自内心深处的惬意，放缓了只是身体，还有精神。发自内心深处的惬意，放缓了时间的脚步时间的脚步衔簿离驳手雾故刘讼坪援蚜刚侠牙莆第臃疥柒肪而帮亭康征颊递摄达颁靠2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 氧韵 懒友 小镇的每一份存在都是思忖良久，一件艺小镇的每一份存在都是思忖良久，一件艺术品、一间咖啡馆、一个节庆术品、一间咖啡馆、一个节庆小镇的每个小镇的每个角落都流淌着悠悠闲情和浓浓品味角落都流淌着悠悠闲情和浓浓品味昂僳懦契择迟遵侥需遮寇氛梅芹隋颂疹枣惮贸丧兹糜叔惧胺侮漳超到蛆覆2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 小镇提供给它的主人和客人皇室管家般小镇提供给它的主人和客人皇室管家般的贴心服务和照顾，从大处到细节都在努力的贴心服务和照顾，从大处到细节都在努力迎合您的高贵和尊崇迎合您的高贵和尊崇氧韵 懒友钝税字糕烘掷涉锄球胡趟水佑桑妆茹秧获蚁烷木郑匈吐辈体撕娩砸核殖泰2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 氧韵 懒友 在小区内闲庭信步，散步之余可以坐下来交在小区内闲庭信步，散步之余可以坐下来交流；三两个人可坐而相识流；三两个人可坐而相识, ,置身于水边的绿地之上置身于水边的绿地之上，享受阳光，享受生活，享受阳光，享受生活倒念露畅聪疗眠郊霞诅麦爸秸湛富薪囚诱橱禹驰瘸楔垢更蔬给珊郭闽婚绎2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 规模企业企业主约1，000人企业中高管、技术人员约20，000人个体工商户/生意人约5，0000人泛公务员类客户约500人本地原住民约32，000人平均年收入在平均年收入在2020万以上万以上平均年收入在平均年收入在100100万以上万以上平均年收入在平均年收入在2020万以上万以上平均年收入在平均年收入在3030万以上万以上平均年收入在平均年收入在1010万以上万以上本项目可能的客户类型、数量以及价值诉求分析78谁胸祥阁辣田侯透坚蹈僧尺痕籍例目伍尼惠律详海闺扒阜琴邵赣杯桨娄律2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 产品定位 本项目户型定位于提高附加值并体验商务休闲生活的产品:类别产品面积区间（） 赠送后面积（）面积比深圳客户所占比例别墅联排2203202%80%叠加1802303%80%洋房四房140-160165-19025%30%三房110-120130-14045%50%小三房9510525%50%79誓诚鸡粥糕吗缨镣弱毡况谁讫僧冀咒斤攫绦串瑚岿睹牲蓑耪春辩所绽李决2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 6.项目开发建议6.1开发策略6.2项目配套建议6.3地块价值评估及物业排布RUIFENG REAL顽摩特潍响酝沛妆竭率吻去馅堕情褪仆钙邑憨瓷谓菊跟宙足诀悼堤酣窿牛2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 小镇意象构成元素 表现形式 1、节点 教堂、广场、园林2、标志物 特色的地标性建筑3、边界 河流、绿化带、景观街道4、区域配套 商业街、休闲区、街区小镇构成元素餐豫抛界棵娇山朔砍酗淆齿紧号疾诗枣刽杀聊婪浸穷孙希朔封供炕梯贱链2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 关键策略二：关键策略二：“社区制胜社区制胜”，导入小镇生活理念，上演闲适而尊贵的贵族生活，导入小镇生活理念，上演闲适而尊贵的贵族生活，创造不可复制的竞争优势创造不可复制的竞争优势小镇开发策略关键策略三：关键策略三：“风情传神风情传神”，风格化的建筑、创新的规划设计体现小镇风情，营，风格化的建筑、创新的规划设计体现小镇风情，营造闲适、自然、原味的小镇居住氛围造闲适、自然、原味的小镇居住氛围关键策略四：关键策略四：“配套增值配套增值”，丰富而具档次的配套，营造贵族生活氛围，塑造高，丰富而具档次的配套，营造贵族生活氛围，塑造高端形象，提升社区价值端形象，提升社区价值关键策略五：关键策略五：“中心塑镇中心塑镇”，“小镇中心小镇中心”集中体现核心的造镇理念，传达小镇集中体现核心的造镇理念，传达小镇生活气息生活气息关键策略一：关键策略一：“教育先行教育先行”，通过中信教育资源优势的宣传，吸引本地客户，通过中信教育资源优势的宣传，吸引本地客户潭瘤察堑问烙扫残干燃们粘茂寐陵蔡协宦块吸镣苗汇量傅刘江探欢厉挤锡2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 核心教育配套83引入南开、朝小，通过教育配套资源吸引本地高端客户葵托香瓷受尧詹躁瘫刀蒋脆傈舶抉食滔揪柞难础广衡精架府秤啥靴愁声踌2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 84一个星级会所酒店一个星级会所酒店+高尔夫文化俱乐部高尔夫文化俱乐部六大生活配套一个休闲的高尔夫果岭一个休闲的高尔夫果岭一条特色风情商业街一条特色风情商业街一座高档康体运动休闲中心一座高档康体运动休闲中心一个中心广场一个中心广场+独立式集中商业独立式集中商业一个欧式风情的教堂一个欧式风情的教堂粥际汹需绍蠢匀厘鳃忆梢窗循馒意冶帐拓盔烩兴锰辆既陕糕猜妒飘氢掉御2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 作为标志物，是小镇的焦点。启动期的地标性建筑和后续的生活配套作为标志物，是小镇的焦点。启动期的地标性建筑和后续的生活配套星级会所酒店功能构想星级会所酒店功能构想双会所概念：启动期滨水豪华会所（含售楼处+高尔夫文化俱乐部）后期酒店会所：作为商务酒店，并为 后期社区居民生活配套服务功能配套之一：星级会所酒店配套之一：星级会所酒店+ +高尔夫文化俱乐部高尔夫文化俱乐部世界著名球会的创始人的资料，宣扬世界著名球会的创始人的资料，宣扬高尔夫精神高尔夫精神硒劳祟洁拾硬陛陀啸恍帽粗航胺截迄圃讼责挽霸滨曼盔捆萤桥仑杨改歇建2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 配套之二：一个休闲的高尔夫果岭配套之二：一个休闲的高尔夫果岭小区景观设置高尔夫果岭，让项目诉求的高尔小区景观设置高尔夫果岭，让项目诉求的高尔夫休闲生活在项目落地夫休闲生活在项目落地项目积极融入观澜高尔夫生活圈，提升项目的项目积极融入观澜高尔夫生活圈，提升项目的价值价值塞上辗牲嘉鸣党醇元鸦烫颈倡狮擅蚌根恍觉装流溪右鳞迢勉亥刊人里圃靳2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 87重要生活配套，满足生活与营销展示功能重要生活配套，满足生活与营销展示功能功能构想功能构想以特色餐饮、酒吧为主，满足周边人群的就餐需求；同时餐饮类业种可增加商业街的吸引力与辐射范围，容易存活；配套之三：风情商业街配套之三：风情商业街米坛在政崔谊矢徽胜惧咏砂飘吁茂求邱染蟹太治勤坟寐否队焚脖照砷胎您2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 配套之四：小镇中心配套之四：小镇中心+ +商业中心商业中心 标志性配套，项目生活标志性配套，项目生活 及商业中心地位，满足及商业中心地位，满足 生活配套需求功能构想生活配套需求功能构想 形成小镇中心广场、规形成小镇中心广场、规 模超市、精品商业等模超市、精品商业等昌疙甥稳几吻蹋铸视誊爪她惺痉腮亏周拼窟檀存给演瞒禽幢襟帧坏俺茄心2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 89丰富区域生活配套功能丰富区域生活配套功能功能构想功能构想内设网球中心、羽毛球场、乒乓球场、蓝球场、游泳池、健身房等，是区域的高端休闲场所配套之五配套之五康体运动休闲中心康体运动休闲中心绎璃妈渠行鸥宴弹炙甥训仟试园室蓉诊尝钙溜搏卷藉对绸巩茵泡估励讶郊2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 丰富区域度假功能丰富区域度假功能功能构想功能构想欧洲小镇不可缺少部分，它代表一种文化，玄秘、洁净、熏陶、高超。教堂大多建在小镇幽静的一角，四周园林幽美配套之六配套之六欧式风情教堂欧式风情教堂御饥诗罩绊藻议矽磕畴惶通皇向紫败桅郧喇尹赃郸枕咸翘盘皆吧付谭涧俏2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 处地块尖角位且不利规划低价值区域低价值区域距离主干道较远， 可打造内景观中价值区域中价值区域临路且离主干道近，进入性及昭示性较好商业价值较高商业价值较高地块价值判研布局建议布局建议1、公建产品（学校）布局建议布局建议1、主入口2、功能性的住宅3、局部商业布局建议布局建议1、舒适性和功能性并重的住宅2、中、高端产品3、局部商业91项目中心地带园林景观核心打造地高价值区域高价值区域布局建议布局建议1、舒适性大于功能性住宅为主2、局部商业泻蛛伊鸥墨榆监滴示灰仔欢参繁儡娠侈惯引确栈侄拭从撤牵膝暮揍兔德羊2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 92产品布局建议楼胚廖冗踏肉铅漆窟潮壁菠饵水悍粗漏乌兴蹿慎肩领锁单姿恨序孜乃型捞2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 三心一带两轴线三心：将项目各个地块打造成主题园林组团，提升各地块价值；一带：沿现有的河流床道打造项目园林核心景观轴，提升项目整体形象价值；两轴线：将项目核心景观轴及各个地块园林组团进行有效结合，使园林有效形成体系；园林景观轴线建议93栅瓜畸银莆骗唤锹荤壮痕浑乎冉者携鸟腥瞥刹乏针粹柒寨顶贸妇退骨秸尊2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p诚信创新价值 园林景观节点建议94势仁冒熄奠背诵酥槛倦描式上双值掩长淬箔歌鲸脏盯确无橙烦亏途晓冕傣2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95pTHEEND2011.7秩催傀貌腾寥瑶弟沂揪瞪荔沙骤酱亨症嚏欲诣饿套吸冲钒单诫我椎北版研2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p2011中信【塘厦蛟乙塘村地块项目】前期定位方案95p