第四章第四章第四章第四章房地产投资环境与市场分析房地产投资环境与市场分析房地产投资环境与市场分析房地产投资环境与市场分析本章的学习目的和课时分配本章的学习目的和课时分配掌握环境分析方法的基本理论知识掌握环境分析方法的基本理论知识熟悉环境分析方法的具体方法熟悉环境分析方法的具体方法掌握市场调查和预测的基本理论知识掌握市场调查和预测的基本理论知识熟悉市场调查和预测方法的具体方法熟悉市场调查和预测方法的具体方法重点重点:多因素和关键因素分析法和综合分析法多因素和关键因素分析法和综合分析法 市场调查和预测的具体方法市场调查和预测的具体方法难点难点:多因素和关键因素分析法和综合分析法的多因素和关键因素分析法和综合分析法的具体计算过具体计算过 程程 调查表格的设计和回归分析法调查表格的设计和回归分析法第四章房地产投资环境分析房地产投资环境是指在投资的一定区域内（国家、地区、城市或街区），在一定时期内对投资所达到的目标产生有利或不利影响的外部条件。 第一节 投资环境概述一、投资环境的含义：投资环境的含义：投资环境是指影响投资活动整个过程的各种外部景况和条件的总和。包括：地理环境、基础设施、社会、政治、经济、文化和习俗等各个领域。二、投资环境的分类投资环境的分类1、 按其与投资的关系：广义：自然、经济、政治和社会四大因素在内的综合的复杂的系统。狭义：自然环境和经济环境2、按投资环境所具有不同特点与分类：硬环境：自然环境和基础设施软环境：对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文等方面的外部条件。3按投资环境层次分，有宏观、中观和微观之分。宏观：总体经济环境中观：地区投资环境和行业投资环境。微观：投资活动的具体场所的自然、经济、社会条件。 、三、投资环境的特征：投资环境的特征：差异性动态性；相对性与系统性。 差异性 投资环境在不同国家或地区之间以及对不同投资行业适应性的区别，是绝对的。由于生产力发展的层次性和空间布局的非均衡性，以及地区之间自然、地理、社会经济上的差异性，决定了地区投资环境不仅具有投资环境的一般特性，而且有其自身相对独立的特殊性。投资环境的差异性首先表现为地域差异性,由于构成投资环境的环境因素在各个地区不相同,互相作用的结果更不相同,因而表现出地域差异；其次，差异性还表现在不同的部门、行业、项目上，一个既定地区的投资环境，对某些项目的投资可能极为有利，而对另外一些项目可能会不利；另外，还有时间上的差异性，同一地区在不同的发展时期，其投资环境也会有很大的区别。投资环境的差异性特点，可使投资者选择便于发挥其拥有的行业或项目优势的地点进行投资，以取得最好的投资效益。也有利于引资者根据自己本国(或地区)的特点因地制宜地引入合适的投资，推动经济的发展。动态性 投资环境是一个动态平衡的开放系统，它随着时间、地点、投资项目的不同会不断地发生变化，总是处在不停的运动之中。在投资环境的构成因素中，除自然条件和地理位置等外，政治、经济、法律、社会文化等众多因素都将随时间的推移而发生变化，在变化过程中，各要素之间相互作用、组合与分裂，从而使投资环境总体发生变动。比如，有的地区会因政策得当、制度改善、经济发展而使得投资环境地位上升，有的地区也会因为政策失误、改革不力而使得投资环境地位下降。此外，投资环境也会由于相邻相关地区的开发而升值。相对性与系统性 投资环境是一个开放的系统，同时又是国际或国家社会经济技术系统内的一个子系统，其好坏与优劣程度是一个相对的概念，是以各国(或地区)横向对比作为参照的。评判某个国家(或地区)的投资环境优劣，不能脱离同其他国家(或地区)的比较而孤立进行，否则就失去了评判的意义。 投资环境是由众多因素构成的复合体，而非是由一种因素构成的单一体。这些因素构成了一个有机系统，使投资环境具有系统性。这一特性首先表现为构成投资环境的各主客观要素包括社会政治、经济、法律、文化、基础设施、社会服务等互相影响、互相制约形成一个有机体，它不是指这些因素的简单相加，而是相互关联、相互作用、相互依赖、互为条件的有机整体，是具有整体大于部分之和的功能，而且任何一个因素的变化都会引起与有关的其他因素的变化，引起一系列连锁反应，进而影响整个环境系统的变化。其次，系统性还表现为不只是投资环境是一个包括许多因素的大系统，它的每一个因素都是一个小系统，即按不同层次进行分类，高层次的环境因素包含有若干个低层次的环境因素，形成一个倒立的“树”状结构。第二节 房地产投资环境分析的内容房地产投资环境分析的八大因素：社会、经济、政治、文化、法律、自然地理、基础设施和社会服务。一、一、 社会环境社会环境社会制度：政治制度与社会管理制度社会秩序：社会政治秩序和经济生活秩序社会信誉：公共道德水准和法律二、二、 政治环境政治环境政治体制和政权问题政治局势政策一、一、 法律环境法律环境法律完整性；法制稳定性和法律的公正性。二、二、 经济环境：经济环境：宏观经济环境：总体经济环境市场经济环境：投资项目面临的市场状况：市场现状和趋势、竞争对手的情况等。财务环境：金融环境和经营环境资源环境：人力资源、土地资源等。三、三、 文化环境文化环境社会的意识形态：风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等。 一、一、 自然地理环境自然地理环境投资项目所在区域的自然和风景特征。自然地理环境包括：地理位置、地质地貌、自然风光等。二、基础设施环境基础设施环境：“硬环境”：投资区域的交通、能源、通讯、给排水、排污等。一、社会服务环境社会服务环境：硬件环境：金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务的服务内容的设备状况；软件环境：服务效率和服务态度。第三节 房地产投资环境分析方法主要方法有：冷热因素法；等级尺度法；道氏评估法；多因素和关键因数法；相似度法和综合评估法；一、冷热因素法一、冷热因素法依依据据：1968年，美国利特法克和班廷两位学者对美国和加拿大等国工商业人士的调查，在国际商业安排的概念构架中提出了对投资环境分析的冷热因素法。基基本本方方法法：从投资者和投资国的立场出发，选定诸投资环境因素，具此对目标国家逐一进行评估并将之由“热”至“冷”依次排列，热国表示投资环境优良；冷国表示投资环境欠佳；具体过程具体过程：把投资环境分为七大因素：政政治治稳稳定定性性；市场机会；经济发展及成就；文化一体化；法律阻碍；实质阻碍和地理及文化差距。特特性性：是最早提出的投资环境分析方法，虽然在因素的选择及评判上有失系统性，但为环境分析的方法的形成和完善奠定了基础。二、二、等级尺度法等级尺度法依依据据：1969年，美国学者斯托伯发表了如何分析国外投资气候，提出了投资环境的等级尺度分析法。过程过程：将投资环境分为八大因素： 资本抽回限制度；外国股权比例；对外商的管制和歧视程度；货币稳定性；政治稳定性；给予关税保护的意愿；当地资本的可供程度；近五年的通货膨胀率高低。 又把八大因素分为4-7个子因素，根据个因素和子因素对投资环境的影响程度，定出从最差到最好的各种情况的分类标准，好的情况评分为12、14、20分不等。最差情况为0、2、4分不等，按各种情况打分，综合后得出投资环境总分：8-100分，分数越高，投资环境越好。优优缺缺点点：指标趋向于具体，因素趋向于量化。但考核的是东道国对外资的优惠条件及吸引外资的能力，并没有考虑项目所在地的具体环境条件，有其局限性。三、道氏评估法依据：美国道氏化学公司根据自己在海外投资的经验提出的。方法：把海外投资风险分为：竞争风险和环境风险。 道氏公司把影响投资环境的因素按其形成的原因和作用范围分为两部分。1、企业从事生产经营的业务条件；2、可能引起这些条件变化的主要压力；过程：评估影响企业业务条件的诸因素；评估引起变化的主要压力因素；在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出8-10个在某个国家的某个项目能获得成功的关键因素；在确定个关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测方案：第一套方案：根据未来7年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预测方案；第二套方案：假设各关键因素的变化比预期的好，提出“乐观”预测方案。第三套方案：假设个关键因素的变化比预期的差，提出悲观的预测方案。第四套方案：各关键因素变化最坏，可能导致公司“遭灾”的预测方案。 四套方案提出后，请专家对各方案可能出现的概率进行预测，为决策提供参考。四、多因素和关键因素法依据：香港大学的闵建蜀教授提出。（一）多因素分析法 又称为体制评价法，从政治体制、法律体制和经济体制对外国投资者投资风险的影响出发，将影响投资环境的因素分为十一类，在按五级分别计算。 先对各类因素的子因素作出综合评价，按此对该类因素作出优、良、中、可、差的判定。最后按公式计算： 投资环境总分= Wi(5ai+4bi+3ci+2di+ei)Wi:第I类因素的权重；Ai、bi、ci、di、ei:第I类因素被评为优、良、中、可、差的比率。投资环境总分在1-5之间，越接近5，说明投资环境越好。多因素分析方法影响因素子因素权数政治政治稳定性、国有化可能性、当地政府的外资政策；0.15经济经济增长率、物价水平；0.10财务资本与利润外调；对外汇率；集资与借资的可能性；0.15市场市场规模；分销网点；辅助机构；地理位置；0.10基础设施国际通讯设备；交通与运输；外部条件0.05技术条件科技水平；劳动生产力；专业人才的供应0.05辅助工业辅助工业的发展水平；辅助工业的配套设施等；0.10法制商法；劳工法；专利法等各项法律健全度；执行情况0.10行政效率机构设置；办事程度；工作人员的素质等；0.05文化当地的风俗习惯；对外企的信任与合作程度；0.05竞争竞争对手的强弱等0.10(二)关键因素法 针对多因素分析法只是对某一地区的投资环境进行一般性分析,没有对各类投资动机进行分析.又提出了关键因素法,从影响投资环境的一般因素中,找出影响投资动机实现的关键因素。然后根据这些选出的关键因素采用多因素分析的方法进行评价。例如：影响投资环境的关键因素1、降低成本：适合当地工资水平的劳动生产率；土地费用；原材料价格；运输成本2、发展当地市场：市场规模；营销辅助机构；文化环境；地理位置；运输等；3、获得原材料：资源；当地货币汇率；当地通货膨胀率；运输条件；4、风险分散：政治稳定性；国有化可能性；货币汇率；通货膨胀率5、追随竞争者：市场规模；地理位置；法制建设6、获得当地的生产和管理技术：科技发展水平；劳动生产率；例如：我国开发建设的普通住宅投资项目，1、重点因素：权数0.6市场环境中的购买能力，市场容量，供应量等；财务环境中的项目融资可能性；融资成本，税费负担等自然环境中的地理位置，风景地貌，基础设施条件中的电力、通讯、给排水、交通等；2、一般因素：权数0.3经济环境中的消费结构、居民收入、物价指数；资源环境中的劳动力资源条件、原材料供应等；3、次要因素，权数0.1社会环境中的社会秩序、社会信誉；文化环境中的文化传统、教育水准；环境因素的类型及权数确定后，按照多因素法的计算公式，计算该投资项目的投资环境总分，进行评价。五、相似度法相似度法是以若干特定的相对指标为统一尺度，运用模糊综合评判原理，确定评价标准值，得出一个地域在诸指标上与标准值的相似度，据以评判该地域投资环境好坏的一种方法。一、评价指标的确定：1、投资效果系数（H）：投资额与在一定时间内所获得利润之比率。设T为投资额，P为利润，则H=P/T。H越大，表明投资效果越好。2、投资乘数（C）:投资增量与获利增量的比率，C越大表明投资环境越好。3、边际消费倾向（B）：消费增加额与收益增加额的比率。4、投资饱和度（D）：就具体项目而言，他是投资的边际效益和利润之比。如就房地产投资而言，在某地域，这一领域已投入的资金与该领域投资容量的比例。5、基础设施适应度（J）：假设各项基础设施完全适应投资项目时需要定为1，则：J=(K1a1+k2a2+knan)/n式中：N：基础设施项目数量； K：各项基础设施的权重； A：各项基础设施与1对比的适应程度；6、投资风险度（F）：对投资风险的估计；7、有效需求率（Y）： Y=社会平均利润或利息/（产品销售收入-成本）8、国民消费水平（G）：一个区域内国民收入与居民储蓄之间的比值。评估过程：1、考虑8个因素，采用模糊综合评判原理，对房地产投资环境的好坏作出系统评价。将8个因素指标表示为一个集合：U=u1u2u3u4u5u6u7u8HCBDJFYG对投资环境的评价分为五级：很好、好、一般、较差和差，并将他们的集合：V=v1v2v3v4v5很好 好 一般 较差 差选出公认的房地产投资环境较好的一些城市或地域，分别收集前8个指标，并作为评判标准值，依据模糊集的隶属原理，建立隶属函数表达式，用于表达各因素Ui隶属于标准值的程度：M(x)=1/1+a(x-c)b当x0,b0M(X)=1当 X0,X=0式中： M(X)=隶属度， C：标准值 a,b:经验系数求取8个因素的隶属度值后，划分出评判投资环境等级域，从单因素入手，建立起从U到M的 n*m阶模糊关系单因素组合矩阵R，依据模糊变换原理，为了使单因素组合矩阵变换为综合评价复合矩阵B，应给出8个评价指标的权重，可以用相关分析等方法求出8个因素的权重，并进行归一化处理，可得到权重分配矩阵A。由A与B的并交运算，任给U上的A，便可确定V上的B，B=A*Rn=1n相似度=Bi/ Bi i=1 i=1思考题1房地产投资环境的类型具体有哪些？2如何进行房地产投资环境的要素分析？3详细说明多因素和关键因素评价法的评价原理与操作。4房地产投资环境的衡量标准包括哪些方面？练习题请针对学校周边或你熟悉的一住宅投资项目，试编制该住宅投资环境分析的简要提纲并进行投资环境分析。第四节、房地产市场分析的必要性一、房地产投资市场分析的必要性1、运用科学方法对市场调查的资料进行详尽分析是确保投资目标实现的基础。2、历史的教训：决策的失误使项目损失巨大。3、市场分析具有以下作用：A、掌握市场变化的态势；B、有利于作好投资决策；C、为房地产价格确定和营销策略的制定提供基础和依据。二、房地产投资市场分析的依据 1房地产市场供给方面的信息 2房地产市场需求方面的信息 （1）房地产市场需求总量方面的信息。如：现有人口数量、使用中的房地产数量、空置量信息；现实和潜在的房地产需求量，如表所示。竞争楼盘信息调查表（2）房地产市场需求倾向方面的信息。 （3）房地产市场需求客户特征方面的信息。 （4）房地产市场需求未来趋势方面的信息。 3房地产供求关系方面的信息 房地产投资市场供求关系方面的信息大致包括： （1）供求关系状况方面的信息，如：供给量的缺口程度或空置率、空置量，价格上涨或下跌幅度及比率，成交量与需求量，市场吸纳能力与速度等。 （2）供求关系未来趋势方面的信息，如政策法规信息，房地产税收信息，城市建设与发展规划信息，城市化状况及其趋势方面的信息，产业发展及其趋势方面的信息，GDP及其增长率方面的信息，通货膨胀率、利率水平、获取贷款的可能性方面的信息，城市经济结构、产业结构、消费结构和消费水平方面的信息，房地产投资收益率及房地产开发利润率变化的信息等。 4房地产投资项目方面的信息三、房地产投资市场分析的注意事项 1房地产投资市场分析要有明确的思路 2房地产投资市场分析要根据分析目的确定研究内容和角度 3房地产投资市场分析要把多种分析方法结合起来 4房地产投资市场分析数据要真实可靠 5房地产投资市场分析要避免陷入不必要的误区第二节、房地产市场调查市场分析分为调查和预测。一、房地产投资市场调查的内容1、房地产投资项目基本情况调查A、房地产投资项目建设用地情况调查：B、规划设计方案的调查；二、房地产投资项目外部环境调查住宅需求调查；当地居民住房状况调查；社会购买力调查；住房消费水平调查；房价调查；土地使用情况调查；住宅供给量调查；金融状况调查；竞争情况调查；税费种类及缴纳标准调查；三、房地产项目内部条件调查；房地产市场调查的程序一、调查准备阶段1、确定调查目标；2、初步情况调查；3、制定调查计划；4、非正式调查；二、正式调查1、确定资料来源；2、确定收集资料的方法；3、调查表及问卷设计；4、抽样设计；5、现场实地抽样；三、结果分析阶段1、资料编辑整理：汇总、分类、初审、筛选、统计2、调查资料的综合分类：定量和定性分析四、编撰调查报告阶段专门报告：内容详尽明确一般报告：内容简单明了要求：态度客观，内容真实准确、简明扼要、重点突出，文字洗练，要言不繁，结论和建议可归纳为要点，文后附表格及附件，便于阅读和使用。三、房地产投资市场调查的方法与技术一、市场调查的方法1、询问法：访谈、电话、信函、留置问卷2、观察法：直接和间接观察3、实验法：实验求证法和随机尝试法二、房地产投资市场调查技术1、调查表格的设计A、调查表的构成：B、问题类型：C、设计要求：主题明确；重点突出；设问具体；可接受性；简明扼要；可分析性。2、抽样调查随机抽样：简单随机抽样；分层随机抽样；分群随机抽样非随机抽样：配额抽样法；任意抽样法；判断抽样法。第三节、房地产投资市场预测一、房地产市场预测的内容：1、宏观经济发展趋势预测；2、产业政策所带来的影响之预测；3、市场需求预测；4、技术发展预测；5、营销前景预测；6、产品供给能力预测；7、市场价格趋势预测；8、市场竞争情况预测；二、市场预测的方法1、专家意见法德尔菲法2、历史引申法3、因果预测法专家意见法德尔菲法专家以自己的专业知识和经验，在对过去发生的事件和历史信息资料进行综合分析的基础上，对房地产未来可能出现的各种趋势作出判断和预测的一种方法。这里的专家包括开发商、代理经销商、营销顾问、房地产研究工作者以及房地产协会组织。德尔菲法特点1）匿名性。采用匿名咨询的方式征求专家们的意见。这样，参与预测的专家互补见面，消除了很多心理的影响，有助于专家发表较为客观的意见。2）反馈性。德尔菲发在预测的过程中，一般都要进行35轮的征询专家意见。预测机构对每轮专家意见进行统计、汇总，提供给专家做下轮预测时的参考。由于多次信息交流，便于专家比较分析，修正意见，从而提高预测的准确度。3）统计性。对没轮预测结果都进行定量的统计处理和评价，从而便于科学的描述这一轮预测结果中专家们意见的分布情况和分歧所在，也便于众多的意见中归纳出基本的、一致的、主流的意见。历史引申法定量预测方法的统称。包括：u简单平均法u移动平均法u加权移动平均法u趋势预测法u指数平滑法u季节指数法简单平均法预测值=x（平均）=（X1+X2+Xn)/n简单移动平均法把平均的项逐渐向后移动加以平均，每项平均的总项数不变。这个平均数就直接作为下期的预测值。平均时，可以用简单的算术平均数，也可以用加权平均数。Xt+1=（Xt+Xt-1+Xt-(n-1)/n加权移动平均法Xt+1= （nXt+(n-1)Xt-1+Xt-(n-1)/(n+(n-1)+2+1)历史引申法例1某房地产公司2003-2006年的商品房实际销售量见表，使用移动平均法预测2007年以后的销售量。年份年份20032004 2005 2006实际销售量6700550069007600求趋势直线的方程式是y=a+bx式中：y为预测值，x代表年份；a,b为待定系数运用最小二乘法求得如下方程组：令 此时，a= ；b= 趋势预测法 根据过去各期的实际数据，分析其发展趋势，并假定今后按该趋势继续发展，从而测定今后各期的数据。直线趋势方程例2某城市住宅物业2001-2006年的价格变化情况的统计数据见表，要求预测2008年该物业的市场单价年份年份200120022003200420052006住宅单价8083899297100指数平滑法是利用预测前一期的实际值和前一期的指数平滑预测值进行加权平均来取得预测值的方法。公式本期预测值=上期实际发生值+（1-）上期预 测值式中：为平滑指数，且01当=1时，预测值=上期实际发生值；等=0时，预测值=上期预测值 在实际工作中，平滑指数一般是根据原预测数与实际预测数的差异来确定，如果差异较大，应适当取较大值（0.70.8）；如果差异较小，应取较小值（0.20.3）。例3某房地产公司2006年7-12月份的实际销售量及预测见表，如果设=0.3,求2007年1月份销售的预测值月份实际销售量预测值750005200848005000952005300104900500011550053001260005800季节指数法第一步：求出历年各季度的平均销售量第二步：求出各季度的季节指数，即当季的平均数占全年平均数的百分比第三步：根据季节指数和已知某季度的实际数，预测该年其他各季度的数据4、某房地产公司2002年第一季度至2006年第四季度实际销量见表，如果预测2007年的销售量为89200平方米，求预测第3、4季度的销售量1234合计2002138001870027500175007750020031430019800265001840079000200413100194002450017000740002005157002000028300149008340020061500021400276001850082500合计719009930013440090800396400因果预测法回归分析法公式y=a+bx式中：y为预测值，x代表年份，a、b回归系数例5假设影响某房地产公司商品房销售额的直接因素是价格，2007年上半年各月份的实际销售额及价格资料见表，试预测2007年7月份的商品房销售额月份nyi销售额（万元）xi价格（元/平方米）xi2xiyi114015001960021000021501400225002100003100250010000250000411024001210026400051201800144002160006160120025600192000n=6yixixi2xiyi780108001042001342000三、房地产投资市场预测的工作程序1、确立预测目标2、拟订预测工作计划3、收集和整理资料4、选择预测方法5、预测分析6、预测结果评价7、编制预测报告调查问卷案例:住房消费者调查问卷 问卷编号:访问员:尊敬的先生/女士:您好,我是()公司的访问员,目前正在进行一项住房需求与消费方面的情况调查,现在想就这方面的话题问您几个问题,并希望建立起彼此之间的信息沟通与联系。您的回答无所谓对错，只要是您的真实的想法，都会对我们有很大的帮助。我们将对您的回答严格保密，请不要有任何顾虑。谢谢您。被访问姓名：地 址：电 话：访 问 时 间：访 问 地 点：访问员保证：我忠实地按照公司要求进行作业，如有欺骗，愿意赔偿公司损失，并承担由此引起的全部责任。 访问员签名：甄别部分问题一：请问您本人或家人是否在以下单位工作？访问员读出选项1、房地产开发公司如有,终止访问2、房地产中方代理/顾问公司如有,终止访问3、广告公司/市场研究机构如有,终止访问4、以上都没有继续问题二：请问您在最近三个月内是否接受过市场研究方面的访问，或者参加过消费者座谈会？1、是如是,终止访问2、否继续问题三：记录被访问者性别：1、男 2、女A、住房需求调查1、您现在的住房属于：自己所有 父母所有 单位所有 租房 亲戚朋友借住的房子 其他2、您对现有住房不满意的原因是：住房太小 并非自己的房子 所在社区环境不理想离工作单位太远 生活不便 户型结构不合理3、您在购房是最在意的是（限选四项）位置 价格 交通 户型 配套设施 周边环境 小区规模及发展趋势房屋质量 物业管理4、您在购房时希望选择：普通住宅 经济适用房 公寓 别墅 二手房5、您在购房是选择：现房 期房6、您对户型的面积是：一居室 二居室 三居室 四居室 复式结构 跃式结构7、您购房时希望哪种付款方式：一次性付款 分期付款 银行贷款8、您对阳台的需求是：一个 二个 二个以上9、您希望小区停车标准为：机动车每户至少一个车位 非机动车不受限制 无所谓10、您计划在今后多长时间内购买住房：半年内 一年内 1-2年 2-3年 3-5年 5年以后11、您在购房时所接受的价格是： 1000元以下 1000-2000元 2000-3000元 3000-4000元 4000元以上 作业： B、投资意向调查 C、周边环境调查 D、配套设施调查