苏州市平江新城项目可研报告2012年年5月月目目 录录一、项目概况一、项目概况二、项目土地价款、背景及运作方式二、项目土地价款、背景及运作方式三、城市及房地产市场分析三、城市及房地产市场分析四、项目定位四、项目定位五、初步设计方案五、初步设计方案六、经济分析六、经济分析七、结论七、结论项项 目目 摘摘 要要n 苏州老城区内、火车站旁、距市中心近（苏州老城区内、火车站旁、距市中心近（3.3公里、公交车公里、公交车20分钟），市民的分钟），市民的 区位认同度高，旧城区升级改造项目。区位认同度高，旧城区升级改造项目。 n 周边（周边（600米半径内）公交、地铁齐全，公交车直通市中心、新区、工业园区，米半径内）公交、地铁齐全，公交车直通市中心、新区、工业园区，在建的地铁在建的地铁2号线站（号线站（2014年通车）步行年通车）步行10分钟。分钟。 n 周边（周边（1000米半径内）商业配套成熟，万达商业广场（与本项目紧邻）开业已米半径内）商业配套成熟，万达商业广场（与本项目紧邻）开业已3年，苏宁电器商业综合体、港龙商业广场在建。年，苏宁电器商业综合体、港龙商业广场在建。 n 政府定位、业已形成的市级行政中心，周边（政府定位、业已形成的市级行政中心，周边（1000米半径内）政府机关众多，米半径内）政府机关众多，平江区政府、苏州市综合服务中心、苏州市质监局、药监局、邮政局等就在项目平江区政府、苏州市综合服务中心、苏州市质监局、药监局、邮政局等就在项目附近。附近。 项项 目目 摘摘 要要n 自然环境、医疗服务、学区优越，项目东侧紧邻自然环境、医疗服务、学区优越，项目东侧紧邻“平江新城绿化公园平江新城绿化公园”，是在，是在苏州全市排前苏州全市排前5位的位的“苏州草桥中学（初中）苏州草桥中学（初中）”的学区房，在建的苏州大学附属的学区房，在建的苏州大学附属第一医院（苏州最大的三甲综合医院、第一医院（苏州最大的三甲综合医院、2014年交付）距项目年交付）距项目2000米。米。 n 政府挂牌出让项目，建设用地政府挂牌出让项目，建设用地158亩，住宅商业混合用地，地上可建面积约亩，住宅商业混合用地，地上可建面积约25.7万平米（综合容积率万平米（综合容积率2.44、限高、限高100米），其中住宅约米），其中住宅约16.7万平米、酒店式万平米、酒店式公寓公寓4.2万平米、商铺及公建配套万平米、商铺及公建配套4.8万平米。万平米。 n 项目综合楼面地价项目综合楼面地价4500元，是周边同类项目（元，是周边同类项目（ 1000米半径内）米半径内） 60-75%、便、便宜宜1500-3300元（周边容积率元（周边容积率2.2-2.3的同类项目的同类项目6100-7800元）。元）。n 土地挂牌底价约土地挂牌底价约11.5亿元，挂牌公告暂定亿元，挂牌公告暂定2012年年5月月30日前，已是净地，土地日前，已是净地，土地款首付款首付30%、出让后、出让后8个月交地并付清土地款（个月交地并付清土地款（70%）。政府承诺可设置定向挂）。政府承诺可设置定向挂牌门槛或劝退其它意向竞拍公司。牌门槛或劝退其它意向竞拍公司。 项项 目目 摘摘 要要n 产品定位为老城区刚需及首改，产品组合为：高层产品定位为老城区刚需及首改，产品组合为：高层+多层，客户来源主要是古多层，客户来源主要是古城三区和相城区。城三区和相城区。 n 项目总建筑面积约项目总建筑面积约33万平米，分二期开发建设，两年半销售（年均销售面积万平米，分二期开发建设，两年半销售（年均销售面积10万平米）。万平米）。2012年年6月签土地出让合同、月签土地出让合同、2013年年2月底交地、月底交地、2013年年3月取得土地月取得土地证、证、4月开工（签订土地合同后月开工（签订土地合同后10个月）、个月）、12月开盘（开工后月开盘（开工后8个月）、个月）、2015年年8月一期竣工备案（开工后月一期竣工备案（开工后26个月）个月） 。n 周边新盘房价周边新盘房价1.2-1.4万元，万元，1.2万元是跑量促销价，以此价格促销的单盘（中万元是跑量促销价，以此价格促销的单盘（中梁天御）最近六个月总销梁天御）最近六个月总销7.5万平米（月均销量万平米（月均销量1万平米）。万平米）。 n 以以“周边楼盘跑量房价周边楼盘跑量房价”作为项目现价、以作为项目现价、以“周边楼盘非跑量房价周边楼盘非跑量房价”作为项目作为项目整盘均价（不考虑房价增长），据此测算的整盘均价（不考虑房价增长），据此测算的项目投资利润率项目投资利润率27%、IRR26% ，峰，峰值资金值资金13.2亿元。亿元。 项项 目目 区区 位位 苏州古城中心区是三个区：平江区、沧浪区、金阊区， “平江新城”位于平江区北部，项目位于平江新城核心位置。本案本案沪宁高速公路沪宁高速公路沪宁城际高铁沪宁城际高铁 项项 目目 地地 段段工业园核心区工业园核心区本案本案观前街商圈观前街商圈苏州站苏州站吴中区吴中区高新区核心区高新区核心区1.41.4公里公里3.33.3公里公里8.58.5公里公里6.26.2公里公里8.78.7公里公里9.59.5公里公里7.77.7公里公里5.65.6公里公里 火车站旁，距市中心（观前街）近，沪宁高速公路苏州口下10分钟即到。 项目位置和规划要点项目位置和规划要点项目名称项目名称 苏州平江新城158.2亩商住混合用地四至四至 万达广场以东，江宙路以西，平泷路以南土地价格土地价格 楼板价：综合4500元（商业3000元、住宅5000元），挂牌总价约11.5亿。保证金保证金 20%的土地出让金出让或转让时间出让或转让时间 预计2012年第二季度总规划用地面积（）总规划用地面积（）105460（158.2亩）总可建设用地（）总可建设用地（）105460（158.2亩）规划用地性质规划用地性质商住混合、商业地上总可建面积（）地上总可建面积（） 257419平米（综合容积率2.44）分块建设用地面积分块建设用地面积1号地块7289平米，2号地块6601平米、3-1地块37403平米、3-2号地块29654平米、4号地块12927平米米、5号地块11584平米分块建设用地规划用途分块建设用地规划用途1号、2号地块（容积率4）：商住混合；3-1、3-2地块（容积率2） ：商住混合；4号地块：容积率3 、商业；5号地块容积率2.5 、商业备注备注建筑限高100米，1号、2号地块的商业部分15%,3号地块的商业部分5%图中编号为图中编号为1 1号、号、2 2号、号、3-13-1号、号、3-23-2号、号、4 4号、号、5 5号，五块地为本次挂牌地块。号，五块地为本次挂牌地块。地块内部现状地块内部现状地块内部现状地块内部现状 平江新城的定位平江新城的定位替代古城中心服务功能替代古城中心服务功能政府行政中心政府行政中心（市综合服务审批中心、民政局、邮政局、质监局、 药监局、平江区政府）交通枢纽中心交通枢纽中心（火车站、汽车站、沪宁高速、苏嘉杭高速、轻轨2号、4号线）商业商务中心（万达广场、吴地中心、金融大厦） 周边商业配套、政府机关周边商业配套、政府机关在建 苏州最大的三甲医院-苏州大学附属第一医院苏州市便民综合服务中心（行政审批、住房公积金中心、社保管理中心、建设工程交易中心）苏州邮政局苏州市民政局药监局大厦、质检局大厦休闲绿地公园未开发区域平江区政府安置房小区万达广场已建小混凝土厂草桥中学（初中）、善根小学 项目周边配套（实景）项目周边配套（实景） 运动健身设施及休闲公园公交枢纽站及建设中地铁二号线站苏州民政局、邮政局、平江区政府万达商业广场、吴地中心、国发大厦 宗地四至道路现状宗地四至道路现状 平泷路平泷路莲升路莲升路123-13-245江江宙宙路路江江乾乾路路旺宅路旺宅路东东升升街街匝道已拆除匝道已拆除312国道斜河斜河本案被规划道路分割为6块，除莲升路（江乾路至江宙路段）部分尚未修通之外，其余道路基本修通，各类市政管线接口紧邻地块四周。本案南侧的“312国道”（城北东路）已纳入城市化道路体系，其中原有的匝道已经拆除，20142014年年底前年年底前该段国道将搬迁至北该段国道将搬迁至北部相城区，部相城区，现有道路将完全作为城市化道路使用。已营业的万已营业的万达广场达广场 周边交通条件周边交通条件 公交首末站直通市中心、新区和工业园区，在建的地铁公交首末站直通市中心、新区和工业园区，在建的地铁2 2号线（号线（20142014年通车）年通车）金民东路站金民东路站距离本案约距离本案约400400米，东侧人民路直通市中心（车程米，东侧人民路直通市中心（车程1515分钟）。分钟）。火车站火车站天筑路站天筑路站金民东路站金民东路站本案本案平海路平海路城北东路（城北东路（312国道）国道）苏站路苏站路快速内环北线快速内环北线广济路广济路人民路人民路齐门大街齐门大街快速内环东线快速内环东线公交首末站公交首末站 土地价款、支付进度及运作方式土地价款、支付进度及运作方式 l 政府招拍挂项目，预计挂牌时间为政府招拍挂项目，预计挂牌时间为20122012年年5 5月月3030日前，目前正与政府就地日前，目前正与政府就地块规划方案指标进行沟通（先做一个设计概念方案）。块规划方案指标进行沟通（先做一个设计概念方案）。l政府承诺可按复地设计方案定向挂牌及劝退其他意向买家。政府承诺可按复地设计方案定向挂牌及劝退其他意向买家。区政府希望通区政府希望通过该项目引入复星，从而能够在其他产业（平江过该项目引入复星，从而能够在其他产业（平江IN巷、总部经济产业）的达巷、总部经济产业）的达成合作。成合作。l 土地总价款约土地总价款约11.511.5亿（地上可建亿（地上可建25.725.7万平米，综合容积率万平米，综合容积率2.442.44），综合楼），综合楼面地价面地价45004500元元/ /平米（住宅平米（住宅50005000、商业、商业30003000）。项目保证金为）。项目保证金为20%20%，签订土地，签订土地合同支付合同支付30%30%，剩余，剩余70%70%土地款在土地款在8 8个月后交地时一次性付清，地块目前已是个月后交地时一次性付清，地块目前已是净地。净地。苏州整体经济分析苏州整体经济分析 苏州全市地区生产总值与人均可支配收入均保持两位数的同比增幅。自2005年至2011年，全市地区生产总值与人均可支配收入的复合增长率分别为16.8%、12.7%。 苏州整体经济分析苏州整体经济分析 房地产开发投资占固定资产投资比例维持在房地产开发投资占固定资产投资比例维持在24%24%27% 27% 苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析供求同比供求同比 注：古城区为金阊区、平江区、沧浪区；数据来源于易居系统注：古城区为金阊区、平江区、沧浪区；数据来源于易居系统古城区住宅市场总体保持供不应求状态，由于核心区域（内环区域）基本无纯新住宅供应，目前的供应大多来自于三个古城区的新城片区，即金阊新城、平江新城、沧浪新城。古城区的住宅新增供应趋势明显减少，尤其是平江平江新城作为新城作为行政中心、行政中心、交通交通枢纽、商业商务中心的政枢纽、商业商务中心的政府定位，府定位，使其土地价值前景看好。 苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析供求同比供求同比 苏州全市近三年的供销比分别为0.66、1.12、1.58，同期古城区供销比则分别为0.57、1.13、1.13。市场景气时，古城区供不应求程度要大于全市平均水平；市场萧条时，古城区供销仍基本保持平衡，抗跌性好。新增供应量（新批准预售面积）与成交量的对比，反映了市场的现实压力。 苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析量价环比量价环比 受调控影响，量价均有所萎缩，但房价跌幅不大（20%以内）。 2012年春节后，量价均有所上升。市场认知度较高，使得平江区房价明显高于市区，积极价格策略激发市场反应作用明显。 苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析房价同比房价同比 苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析土地供应量同比土地供应量同比 古城区出让土地可建面积持续减少，尤其是近三年总量古城区出让土地可建面积持续减少，尤其是近三年总量400余万平米，余万平米，仅相当于高新区仅相当于高新区2011年全年的可建面积。年全年的可建面积。 苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析供求对比供求对比 古城区出让土地可建面积基本保持在苏州市区的10%14%左右，随着苏州城市的外扩，成交土地多集中于高新、工业园、相城及吴中这些外围区域，古城区土地资源稀缺。2011年古城区出让用地中加大了保障房用地的供应量，同时更多地块是用于完善配套的商办用地。2011年古城区居住用地出让地上建面约78万平米（其中平江区仅21万平米），住宅供应量不足的矛盾将在后市进一步显现。新出让住宅地块的可建新出让住宅地块的可建面积与住宅销量的对比，面积与住宅销量的对比，反应了市场的未来压力。反应了市场的未来压力。 产品定位产品定位规划要求规划要求 123-13-245序号序号用地性质用地性质地块面积地块面积（）（）容积率容积率建筑限高建筑限高 （米）（米）商业比例要求商业比例要求1商住混合7289 3.0-4.0100计容面积15%2商住混合6601 3.0-4.0100计容面积15%3-1商住混合374041.5-2.0100计容面积5%3-2商住混合296551.5-2.0100计容面积5%4商业129272.5-3.050-1005商业11585 2.0-2.524-50 产品定位产品定位区位认知区位认知 金阊、平江、沧浪三区作为苏州市区历史悠久的古城区，分别发展有新城，其中金阊区新城定位为现代化的商贸物流中心，沧浪新城以商务、创业、生态居住为主要发展方向。而本案所在的平江新城则以政务中心、交通枢纽、商业商务政务中心、交通枢纽、商业商务为主导功能。金阊新城距离市中心距离较本案所在的平江新城偏远，沧浪新城位于古城区以南，位置与平江新城基本相当，但其规划面积仅5.06平方公里，发展规模不及平江新城。金阊新城金阊新城平江新城平江新城沧浪新城沧浪新城 产品定位产品定位周边在售住宅项目周边在售住宅项目 本案本案中梁天御中梁天御平江怡景平江怡景项目名称项目名称容积率容积率地上建筑面积地上建筑面积（万）（万）在售物业类型在售物业类型销售现价销售现价（元（元/ /）土地取得成本土地取得成本中梁天御2.2（综合）19小高层、高层12000-1400014.8亿（综合楼板价7781元/平米，2011年1月拿地）平江怡景2.310小高层13500（配置地暖）6.05亿（楼板价6025元/平米，2010年6月拿地） 产品定位产品定位周边在售住宅项目周边在售住宅项目 中梁天御于2011年10月开盘，开发公司保本销售低价入市，市场反应明显，半年销售7.5万平米（2012年4月销量小是因为可售量不足），3月份以来价格小幅升到开盘价格。平江怡景价格定位高于中梁天御，但在产品及案场表现上没什么亮点。3月份降价到1.35万元后，销量明显上升。 产品定位产品定位周边在售项目客群周边在售项目客群 54%15%5%10%10%2%2%2%平江怡景客平江怡景客户来源分布来源分布平江区 金阊区 沧浪区 园区 相城区 新区 吴中区 其他20%17%12%20%15%5%8%3%中梁天御客中梁天御客户来源分布来源分布平江区 金阊区 沧浪区 园区 相城区 新区 吴中区 其他 平江怡景客户分布相对单一，主要来自平江区改善型客户，其次为金阊区客户，其余地区客户较少。 中梁天御地段、楼盘品质和周边配套得到一定认可，价格增长潜力大。产品线设置主要面对改善型需求，客户以平江区和工业园区客户为主，金阊区和相城区客户占相当部分。人民路广济北路城北东路西环快速路南环快速路现代大道北环快速路东环快速路平江新城客户群金阊区客户群平江区客户群园区客户群相城区客户群相城区客户群现有客源构成未来客源预判产品定位产品定位平江新城现有及未来客户分布平江新城现有及未来客户分布u平江新城现有客户主要分布在平江区，未来随着平江新城的发展，外区新户必定以人民路、广济路、城北东路、绕城快速路、现代大道等交通干线更多的导入，客户来源区域更加广泛。0%10%20%30%40%50%其它吴中区新区沧浪区园区相城区金阊区平江区3%3%4%5%10%15%15%45%平江新城现有客户构成平江新城现有客户构成Series1产品定位产品定位平江新城现有及未来客户占比平江新城现有及未来客户占比0%5%10%15%20%25%30%其它吴中区新区沧浪区园区相城区金阊区平江区2%3%5%6%15%22%23%24%平江新城未来客户预判平江新城未来客户预判Series1 平江新城位置优越，交通便利，未来随着配套的成熟和区域规划的发展，区域价值得到更多的认同，客户不仅局限与本地周边客户，外区域客户开始更多的流入，特别是金阊区、相城区和园区客户。 产品定位结论：产品定位结论： 老城区刚需及首改老城区刚需及首改 以性价比求快速周转以性价比求快速周转 跑量下的住宅售价定位跑量下的住宅售价定位 在保证住宅销量月均7000平米前提下，本项目住宅的当前售价是高层1250013500万元、多层1500016500元。因为， “中梁天御”在实现月均成交量1万平米条件下的当前住宅售价为高层12500元、多层15000元，而本案的以下条件均优于该对比楼盘：1、平江新城的地铁、医院、商业配套都集中在本案所在的312国道以北，“中梁”所在的312国道以南则配套成熟度及交通便捷性都要差许多。2、本案是在苏州排前五名的草桥中学（初中）的学区房，“中梁”不是。3、本案东侧紧邻“平江新城绿地公园”、且有水景资源。4、本案销售周期内平江新城内不会有新盘推出，而本案开盘要到一年半后，以“中梁天御”和“平江怡景”目前的去化速度，届时已去化完毕，本案周边无竞争项目。5、本案东侧老区按规划将逐步收储挂牌出让，312国道也将改为市内道路，本案开盘时的周边环境和配套成熟度均要优于当前的“中梁” 。6、 “中梁”是当地小开发商，它的多层是8层，本案的多层是67层，再加上复地的品牌溢价，本案定价应比“中梁”高10001500元。项目周边的可对比项目较少，项目周边的可对比项目较少，万达广场的商铺二手价格万达广场的商铺二手价格2.34万元，万元， “银都商务广场银都商务广场”的的商铺商铺22000元。元。 商商 铺铺顶峯上一广场都市VIP苏州酒店式公寓格局苏州酒店式公寓格局待售项目 在售项目吴中区吴中区园区园区相城区相城区http:/j.map.baidu.com/hpbUJ新区新区区域化分布区域化分布l园区：园区：密集型分布，集中在湖西，湖东，月亮湾，青剑湖，呈现版块发展；l新区、相城区：新区、相城区：集中在较发达商圈，CBD;l吴中区：吴中区：集中在交通主干道，呈现带状发展。l园区、新区：园区、新区：呈现高端化趋势；如新区的新地中心，园区环球188，东方之门;l其他各区域：其他各区域：以中档产品为主；如古城区的自由之邑，都市E站，吴中区的港龙财智；相城区的派客公寓。公寓档次分层公寓档次分层苏州酒店式公寓经过几年的发展，已经形成自己的特点。在硬件配套设施上毫不苏州酒店式公寓经过几年的发展，已经形成自己的特点。在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。作为一座旅游和高度经济化发展的城市，对酒店式公逊色，而服务更加家庭化。作为一座旅游和高度经济化发展的城市，对酒店式公寓具有极大的需求。寓具有极大的需求。项目名称项目名称物业地址物业地址建筑面积建筑面积（）（）开盘时间开盘时间入住入住时时间间主力面积主力面积（）（）售售价价（元（元/ /）装修情装修情况况去化率去化率开发商开发商鑫苑景园金阊西环路与北环路交汇处1000002009-92010-535-48均10800精装修94%苏州鑫苑置业发展有限公司苏州礼品商品城金阊区虎丘风景区向西312国道旁2300002010-22010-1030-70均8000-9000毛坯/苏州领先房地产开发有限公司银都商务广场平江区城北公路1088号792342009-112011-693-127均8600毛坯35%江苏苏州恒顺置业有限公司 桐泾商务广场沧浪区解放东路555号600002008-52010-340-60均11377全装修85%苏州市友联实业公司苏纶场沧浪区人民路239号4000002009-112010-190-140均20000精装修59%（住宅性质）苏州嘉和欣实业有限公司 天元辰广场 平江平泷路1258号177002010-102011-1030-508700-9200元毛坯97%苏州天元辰建设发展有限公司平江双悦大厦平江平泷路平江新城管委会旁 200002011-12012.0832，4612000-140001300元/92%汇博置业苏州酒店式公寓扫描苏州酒店式公寓扫描主城区主城区l 从住宅总体情况来看：从住宅总体情况来看：2011年9月中心城区住宅类房源共成交848套，较上月增加205套，环比增幅32%，成交面积为85952.51平方米，较上月增加10666.53平方米，环比上涨15%；l从公寓情况来看：从公寓情况来看：中心城区（金阊区、平江区、沧浪区）目前在售公寓7个左右，其中3个尾盘销售，在销售均价在8600-20000元/平方米之间；主力面积为30-140平方米左右，本月主要有苏纶场、天元辰广场与平江双悦大厦放量销售，去化率环比增加13.55%、11%与27%，其他项目去化较少。苏州酒店式公寓扫描苏州酒店式公寓扫描吴中区吴中区项目名称项目名称物业地址物业地址建筑建筑面积面积（）（）开盘时开盘时间间入住时入住时间间主力面积主力面积（）（） 售售价价（元（元/ /）装修情况装修情况去化率去化率开发商开发商南苏州中央鼎寓吴中区吴中大道（原越湖路）1109号1600002009-92010-1250，70均11000精装修100%苏州越兴置业城南印象生活广场东吴南路98号30268 2011-1201237，57均12000全装修26.1%苏州益友房地产有限公司 蜜蜂城吴中长桥镇澄湖西路740002009-122010-1253南7000，北6500毛坯78%苏州金鑫房产开发有限公司长桥分公司 中澳广场吴中苏福路华诚别克专营店对面329802009-112009-1140-50均6500全装修99%苏州中澳房地产开发有限公司 中润苏州中心吴中区苏州宝带东路345号3600002011-12011-1269-80均18000精装修46%苏州中润置业有限公司双银星座壹公馆吴中区东吴北路181号444202011-32012年底50-98均价17300精装修3000元/11%苏州双冠商业发展有限公司l从住宅总体情况来看从住宅总体情况来看： 2011年9月吴中区共计成交住宅类商品房2260套，较上月增加408套，增幅为22%，成交面积为192243.58平方米，较上月增加8372.38平方米，增幅为5%；l从公寓情况来看从公寓情况来看：吴中区目前在售公寓项目达11个，其中4个为尾盘销售，区域主力面积在40和98平方米左右，吴中区公寓多为精装修，销售均价主要在7000-17300元/平方米之间。本月蜜蜂城和中润苏州中心去化率环比增加32.29%和26.93%，其他项目皆去化较少。l从住宅总体情况来看从住宅总体情况来看： 2011年9月新区住宅类商品共计成交1049套，较上月增加94套，增幅为10%；成交面积110070.06平方米，较上月上涨了8301.44元/平方米，增幅9%；l从公寓情况看：从公寓情况看：新区目前在售公寓6个，其中3个基本接近尾盘销售，区域主力面积主要在50-143平方米左右，销售均价范围主要在9000-22000元/平方米之间。其中汇金新地完全售完，新地国际公寓苏寓推出一栋新盘，浒新158生活广场和中粱香缇去化率环比增加13.54%，2.35%，整体去化速度较快。项目名称项目名称物业地址物业地址建筑面积建筑面积（）开盘时开盘时间间入住时间入住时间主力面积主力面积（）（）售售价价（元（元/ /）装修情况装修情况去化去化率率开发商开发商浒新158生活广场新区浒杨路与永莲路交界处250002010-102011-652-100均9000精装修72%苏州浒新置业有限公司 汇金新地新区宝带路与科锐路交界600002009.72010-1250-90均价1000全装修100%苏州中锐地产有限公司 新地中心新区塔园路口1200002004-12005-11/租2-4元/平方米.天全装修86.96%苏州阳光新地置业有限公司 新地国际公寓苏寓新区塔园路166号1300002010-102011-12150均22000全装修59%苏州阳光新地置业有限公司中梁香缇国际新区新区滨河路与竹园路交汇处 800002011年待定32-45均12000-15000，6 年返租48% 全装修92%苏州新中梁置业有限公司 东渡银座新区长江路与何山路交汇处 531392010.32012.447-10011000-12000精装修/东渡国际集团赛格又一城新区新区竹园路和滨河路交汇处（赛格一期二期南边）352502011.92012.1248-84均价12000毛坯97%纵横国际电子博览城（苏州）有限公司苏州酒店式公寓扫描苏州酒店式公寓扫描新区新区项目名项目名称称物业地址物业地址建筑面积建筑面积（）（）开盘时间开盘时间入住时间入住时间主力面积主力面积（）（）售售价价（元（元/ /）装修情况装修情况去化去化率率开发商开发商恒润后街 园区工业园区东环路东，东振路南 460002010-102011-1245均15000200097%苏州恒润投资有限公司 环球188工业园区星海街西、苏惠路北748082009-82011-18033000-38000450084%盛高置地苏州润建置业有限公司都市VIP园区星湖街与阳澄湖大道交汇处北侧100米542572010-112011-1250均11500160063%苏州工业园区嘉安投资有限公司 建屋乐活城园区苏州工业园区星湖街999号759492011年5月2012年初60-16015000180048%建屋集团乐嘉大厦园区现代大道星湖街口 634672009年3月2011年12月40-89均21000250093%苏州嘉乐置业有限公司东方之门园区苏雅路与星港街交界处(金鸡湖湖滨新天地正西面)4500002011.92012年底90-240均价45000元/10000元/11%苏州乾宁置业有限公司君地新大陆苏州工业园区唯亭镇唯华路3号14419.69 待定2013年下半年30-90待定/7%苏州君风投资有限公司建屋紫宸庭 园区独墅湖科教创新区启月街288号1189002012年2012年80-280待定待定5%苏州工业园区建屋发展集团有限公司 苏州酒店式公寓扫描苏州酒店式公寓扫描工业园区工业园区苏州酒店式公寓苏州酒店式公寓在售及待售供应分析在售及待售供应分析u 在售项目面积存量约在售项目面积存量约3030万平方米，套数存量约万平方米，套数存量约45004500套，平均月去化达套，平均月去化达300300余套；去化速度较快，市场反应良好；余套；去化速度较快，市场反应良好；u 小面积，低总价产品是市场的主流，接受度较高，回款快；小面积，低总价产品是市场的主流，接受度较高，回款快；u 精装修交房是酒店式公寓采用的普遍方式。精装修交房是酒店式公寓采用的普遍方式。u 待售项目面积存量约待售项目面积存量约5050万平方米，将于两年内充分推向市场；万平方米，将于两年内充分推向市场；u 平江新城酒店式公寓供应极少，紧贴主城、地铁边的优势使得本项目平江新城酒店式公寓供应极少，紧贴主城、地铁边的优势使得本项目酒店式公寓有很好的前景；酒店式公寓有很好的前景；u 挑高式公寓产品现市场约占挑高式公寓产品现市场约占40%40%，逐渐成为趋势。，逐渐成为趋势。u 苏州酒店式公寓一居室户型占绝大多数，约占苏州酒店式公寓一居室户型占绝大多数，约占55%55%，面积集中在，面积集中在30-6030-60平方米；二居室约平方米；二居室约占占30%30%，面积集中在，面积集中在60-8060-80平方米，可见苏州酒店式公寓面积以小户型为主；平方米，可见苏州酒店式公寓面积以小户型为主；u 高端项目面积较大，相比其他相同居室项目面积多高端项目面积较大，相比其他相同居室项目面积多10-4010-40平方米。东方之门一、二居室平方米。东方之门一、二居室约占总套数的约占总套数的40%40%，其他户型占，其他户型占10%10%左右。左右。特例：特例：建屋乐活城，东方之门，建屋紫建屋乐活城，东方之门，建屋紫宸庭，凤凰文化广场属高端项目，宸庭，凤凰文化广场属高端项目，户型面积普遍较大。户型面积普遍较大。u一居室面积一居室面积70-9970-99平方米平方米u二居室二居室90-12090-120平方米平方米 u 三居室三居室100-156100-156平方米平方米 u四居室四居室179-199179-199平方米平方米苏州酒店式公寓苏州酒店式公寓户型面积分析户型面积分析u 苏州酒店式公寓平层占苏州酒店式公寓平层占60%60%，挑高占，挑高占40%40%，据目前挑高公寓在市场销售情况看，据目前挑高公寓在市场销售情况看，接受度较高；接受度较高；u 吴中区，相城区，园区是挑高式公寓主要所占区域，分布在交通主干道与商吴中区，相城区，园区是挑高式公寓主要所占区域，分布在交通主干道与商业发展成熟或规划为商业商务中心地区。业发展成熟或规划为商业商务中心地区。u 挑高式公寓项目不断增加，受到私营业主，高管，年轻人的青睐，已经成为挑高式公寓项目不断增加，受到私营业主，高管，年轻人的青睐，已经成为一种趋势。一种趋势。苏州酒店式公寓苏州酒店式公寓层高分析层高分析u 苏州酒店式公寓装修以苏州酒店式公寓装修以1000-20001000-2000元元/ /的中等装修与的中等装修与2000-30002000-3000元元/ /精装修所占比例基本精装修所占比例基本相同。相同。30003000元元/ /以上的豪华装修所占比例较少，主要集中在园区几个高端项目；以上的豪华装修所占比例较少，主要集中在园区几个高端项目；u 单价主要集中在单价主要集中在10000-1500010000-15000元元/ /，占苏州公寓项目一半以上，是目前市场主流产品。，占苏州公寓项目一半以上，是目前市场主流产品。1000010000元元/ /以下已经成为稀缺产品，小户型，低总价，去化速度较快。以下已经成为稀缺产品，小户型，低总价，去化速度较快。2000020000元元/ /以上产品一以上产品一般为精装修，优越地段，总价高，去化速度较慢；般为精装修，优越地段，总价高，去化速度较慢；u 总价从总价从35-12035-120万各个价格段所占比例基本相同，可见苏州酒店式公寓产品价格几乎涵盖各万各个价格段所占比例基本相同，可见苏州酒店式公寓产品价格几乎涵盖各阶层，客源覆盖面宽。阶层，客源覆盖面宽。苏州酒店式公寓苏州酒店式公寓价格分析价格分析u 从客户来源看：园区高端酒店公寓从客户来源看：园区高端酒店公寓客户基本仍以苏州本地为主，但不乏江客户基本仍以苏州本地为主，但不乏江浙沪以及台商；浙沪以及台商；u 从客户职业看：私营业主及企业高从客户职业看：私营业主及企业高管仍为高端酒店公寓产品的主力客群，管仍为高端酒店公寓产品的主力客群，亦不乏外籍人士及园区内单位为吸引高亦不乏外籍人士及园区内单位为吸引高级人才购买用于津贴；级人才购买用于津贴；u 从客户年龄看：主要集中在从客户年龄看：主要集中在30-4030-40岁岁之间，占比达之间，占比达60%60%，且基本多为私营业，且基本多为私营业主和企业高管；主和企业高管；u 从客户关注的因素看：品质形象、从客户关注的因素看：品质形象、装修效果、周边环境、区位等因素为高装修效果、周边环境、区位等因素为高端客户较为关注的因素。端客户较为关注的因素。 高端公寓客户基本多为苏州市高端公寓客户基本多为苏州市30-4030-40岁之间的私营业主和企业高管，以及苏州市级周边岁之间的私营业主和企业高管，以及苏州市级周边城市的投资类客户，长期在园区工作和生活的外籍人士。城市的投资类客户，长期在园区工作和生活的外籍人士。苏州酒店式公寓苏州酒店式公寓客户分析客户分析苏州酒店式公寓市场分析总结苏州酒店式公寓市场分析总结u 分布：目前在售的供应多集中在交通便利的区域，或依附较成熟的区域；分布：目前在售的供应多集中在交通便利的区域，或依附较成熟的区域；u 户型：一居室户型：一居室30-6030-60，二居室，二居室60-8060-80是目前主流产品；是目前主流产品；u 挑高：挑高式公寓项目不断增加，受到追捧，成为开发的趋势；挑高：挑高式公寓项目不断增加，受到追捧，成为开发的趋势；u 装修：装修： 精装修是目前普遍方式，精装修是目前普遍方式，1000-30001000-3000元元/ /为主要标准；为主要标准；u 价格：以价格：以10000-1500010000-15000元元/ /单价为主流产品；单价为主流产品；u 服务：引入国际品牌酒店，提供星级酒店式服务是高端项目采取的普遍方式。服务：引入国际品牌酒店，提供星级酒店式服务是高端项目采取的普遍方式。市场特点：市场特点：随着国家调控的深入，酒店式公寓越来越受年轻人，白领，私营业主，投资客等购房者青随着国家调控的深入，酒店式公寓越来越受年轻人，白领，私营业主，投资客等购房者青睐。苏州酒店公寓呈现睐。苏州酒店公寓呈现两极分层两极分层，以完美天地为代表的，以完美天地为代表的小户型，低总价，小户型，低总价，去化速度快去化速度快；以以都市都市VIPVIP为代表的为代表的挑高，小户型，低总价，精装公寓，挑高，小户型，低总价，精装公寓，去化速度快去化速度快；以东方之门为代表的以东方之门为代表的大大户型，高单价，高总价，豪装高端公寓，户型，高单价，高总价，豪装高端公寓，去化速度较慢。去化速度较慢。另外，另外，高端项目的复出，不断高端项目的复出，不断推高产品价格，装修标准越来越高，苏州酒店式公寓冲向高端竞争。推高产品价格，装修标准越来越高，苏州酒店式公寓冲向高端竞争。趋势分析：趋势分析：本项目的售价定位本项目的售价定位 以以“周边楼盘跑量房价周边楼盘跑量房价”作为项目现价、以作为项目现价、以“周边楼盘非跑量房价周边楼盘非跑量房价”作为作为项目整盘均价（不考虑房价增长）项目整盘均价（不考虑房价增长）: 截止目前，中梁天御于2011年10月、12月领过2次预售证（共计94750平米），2011年10份开盘，至今销售7.5万平米（去化率近80%）。产品形态可售面积（平方米）销售现价（元/平米）整盘均价（元/平米）周边楼盘价格（元/平米）高层住宅10658512500136001、“平江怡景”2011年11月开盘价15500元（高层），2012年3月降到13500-14000元后，月销量上升到近2000平米。2、“中梁天御” 2011年10月开盘价12000-12500元（高层），至今销售7.5万平米，月均销售10000平米。目前该盘房价提升到12500元，去化速度未受影响。 多层住宅601961500016400沿街商业416302500028000酒店式公寓2070012500（含1200元精装）13700（含1200元精装）SOHO办公2040012500（含1200元精装）13700（含1200元精装）概念设计方案概念设计方案地块划分地块划分概念设计方案概念设计方案总平效果图总平效果图概念设计方案概念设计方案总平图总平图概念设计方案概念设计方案住宅立面效果图住宅立面效果图概念设计方案概念设计方案商业效果图商业效果图概念设计方案概念设计方案住宅户型面积配比住宅户型面积配比开发进度计划开发进度计划 项目分期项目分期物业类型物业类型总建面积总建面积开工时间开工时间开盘时间开盘时间竣工交竣工交付时间付时间一期高层、多层住宅、沿街商业、酒店式公寓172566平米2013Q22013Q42015Q3二期高层、多层住宅、沿街商业、办公SOHO156713平米2014Q22014Q42016Q3n 2012年年6月签土地出让合同，月签土地出让合同，2013年年2月交地，月交地，3月取得土地证、月取得土地证、4月月开工（签订土地合同后开工（签订土地合同后10个月）、个月）、12月开盘（开工后月开盘（开工后8个月）、个月）、2015年年8月一期竣工备案（开工后月一期竣工备案（开工后26个月）个月） 。资金来源及交易架构资金来源及交易架构 n 项目项目6个地块可分别办理个地块可分别办理6个土地证，利用融资操作。个土地证，利用融资操作。n 目前江浙总部正在与几家开发公司商谈合作开发，目前江浙总部正在与几家开发公司商谈合作开发，但预计在取得土地前无法达成约束性的合作协议但预计在取得土地前无法达成约束性的合作协议 。n 竞买主体拟参照南京二军大项目，设立三级公司结竞买主体拟参照南京二军大项目，设立三级公司结构，内资操作便于项目快速开发。构，内资操作便于项目快速开发。 项目投资收益分析项目投资收益分析 不融资不融资融资融资IRRIRR24.17%24.17%25.67%25.67%峰值资金占用峰值资金占用150201131779峰值资金发生时间峰值资金发生时间2013Q22013Q2multiplemultiple1.541.56开发贷款：开发贷款：贷款累计总额 102324万元（按总投资的40%），一期贷款2013年4月到账。项目项目总额（万元）总额（万元）单方成本（按可售面单方成本（按可售面积，元积，元/ /平方米）平方米）土地成本118,6154,754前期费13,740551基础设施费20,501822主体建筑工程费62,6452,511主体安装工程费10,834434公共配套设施费26,1291,047开发间接费2,00880不可预见费1,33854资本化财务费用6,922277开发成本合计开发成本合计262,733262,73310,53010,530销售费用7,761311营业税24,361976土地增值税37,4761,502销售收入431,17317,281税前利润98,8423,961所得税24,710990税后利润74,1312,971毛利率35.42%投资利润率投资利润率27.41%27.41%除土地费外的除土地费外的单方成本单方成本地上面积地上面积总建面积总建面积二至六项二至六项5200520040654065二至九项二至九项55994377二至九项二至九项+ +期间费用期间费用59004612 结结 论论 本项目是能够实现快速周转的项目本项目是能够实现快速周转的项目 老城区、住宅项目供应量小、距市中心近、各种配套成熟、12500元房价即可实现年10万平米跑量销售（楼面地价4500元）。 谢谢聆听谢谢聆听