王志纲工作室王志纲工作室 www.wzg.net.cn依托大北京依托大北京 打造新马坊打造新马坊前言前言n国家国家“十一五十一五”规划将环渤海经济区列为国家重规划将环渤海经济区列为国家重点扶持发展区；北京市开始了点扶持发展区；北京市开始了“多中心化多中心化”都市都市空间战略下的郊区经济发展模式，空间战略下的郊区经济发展模式，平谷和马坊面平谷和马坊面临未来临未来10-20年巨大的发展机遇期。年巨大的发展机遇期。-国家国家“十一五十一五”将将环渤海经济区环渤海经济区、长三角经济区、成渝地、长三角经济区、成渝地区、海峡西岸等四大区域列入重点扶持的发展区域。区、海峡西岸等四大区域列入重点扶持的发展区域。n面对环渤海和新北京双坐标发展轴的超级面对环渤海和新北京双坐标发展轴的超级战略机遇，作为平谷最近邻北京城市的一战略机遇，作为平谷最近邻北京城市的一个中心镇，马坊承担着个中心镇，马坊承担着自身迅速崛起和带自身迅速崛起和带动周边发展的双重使命。动周边发展的双重使命。n马坊作为北京城镇体系结构中确立的中心镇，马坊作为北京城镇体系结构中确立的中心镇，是城乡功能和空间体系的结合部和关键节点，是城乡功能和空间体系的结合部和关键节点，扮演着扮演着“承城市发展之上，启农村发展之下承城市发展之上，启农村发展之下”的重要角色。的重要角色。中心中心中心中心城区城区城区城区新城新城新城新城中心镇中心镇中心镇中心镇集镇集镇集镇集镇中心村中心村中心村中心村城市城市农村农村n对于这样一个城镇的发展，至少有三个问对于这样一个城镇的发展，至少有三个问题是十分重要的。题是十分重要的。-第一是城镇发展的动力，就是第一是城镇发展的动力，就是产业经济；产业经济；-第二是城镇人口的集聚，就是第二是城镇人口的集聚，就是地产开发；地产开发；-第三是城镇文化的营造，就是第三是城镇文化的营造，就是城镇个性。城镇个性。n目前马坊的发展面临三大问题：目前马坊的发展面临三大问题：-整体城镇发展氛围尚未形成整体城镇发展氛围尚未形成p区域内多为农地、池塘，基础设施不足，需突破区域内多为农地、池塘，基础设施不足，需突破缺乏城市氛围的弱势。缺乏城市氛围的弱势。-发展动力较为不足，发展动力较为不足，需整合产业需整合产业p以以农农业发展为主，业发展为主，以内向性的发展为主以内向性的发展为主，如何如何利利用规划的物流保税园区和工业开发区两大引擎用规划的物流保税园区和工业开发区两大引擎带动带动城镇发展城镇发展，提升形象和知名度。提升形象和知名度。-人口需在质与量上同步提升人口需在质与量上同步提升p以农业人口为主，需引入以高质量的人口作为未以农业人口为主，需引入以高质量的人口作为未来城镇发展的后盾，同时提高当地消费水平来城镇发展的后盾，同时提高当地消费水平。n罗马不是一天建成的。罗马不是一天建成的。-马坊只有找到推动发展的动力，打造出独特马坊只有找到推动发展的动力，打造出独特的文化个性，并吸引大量高素质人口的集聚，的文化个性，并吸引大量高素质人口的集聚，才可能真正实现良性的发展。才可能真正实现良性的发展。n王志纲工作室将：王志纲工作室将：-以总体定位的策划确定以总体定位的策划确定发展的战略；发展的战略；-以引擎项目的设计创造以引擎项目的设计创造成长的动力；成长的动力；-以空间形态的开发增加以空间形态的开发增加文化的特色。文化的特色。第一部分第一部分 发现马坊发现马坊第二部分第二部分 定位马坊定位马坊第三部分第三部分 构建马坊构建马坊第四部分第四部分 引擎设计引擎设计（规划设计建议）（规划设计建议）（规划设计建议）（规划设计建议）第五部分第五部分 经营马坊经营马坊（商业模式）（商业模式）（商业模式）（商业模式）第一部分：发现马坊第一部分：发现马坊一、环渤海时代一、环渤海时代二、新北京战略二、新北京战略三、发现新马坊三、发现新马坊一、环渤海时代一、环渤海时代n中国经济持续高速增长，成为世界工业生产能力中国经济持续高速增长，成为世界工业生产能力最大和经济极具影响力的国家，大幅度地提高了最大和经济极具影响力的国家，大幅度地提高了国家的国力和人民的生活水平。国家的国力和人民的生活水平。但是支撑这种但是支撑这种增长的发展模式的缺陷也显得越来越突出，增长的发展模式的缺陷也显得越来越突出，中国经济发展进入到新的转折期。中国经济发展进入到新的转折期。1、中国经济大转折、中国经济大转折n中国经济面临着巨大的挑战：中国经济面临着巨大的挑战：-土地问题土地问题（开发区模式受到挑战）、（开发区模式受到挑战）、农村问农村问题题（贫富悬殊）、（贫富悬殊）、区域经济不平衡问题区域经济不平衡问题（沿（沿海发达，内陆落后）、海发达，内陆落后）、资源短缺问题资源短缺问题（电力、（电力、煤炭、石油）、煤炭、石油）、内生创新能力衰落问题内生创新能力衰落问题（技（技术引进和消化严重不足）术引进和消化严重不足）n中国需要培育出旺盛的内生经济发展机制（中国需要培育出旺盛的内生经济发展机制（自自主创新）主创新）、需要将经济增长的成果相对公平的、需要将经济增长的成果相对公平的分配到不同的群体分配到不同的群体（区域协调发展）（区域协调发展）、需要大、需要大规模利用世界资源和参与国际分工规模利用世界资源和参与国际分工（新的经济（新的经济增长方式）增长方式）中国经济发展进入到最关键的时刻！中国经济发展进入到最关键的时刻！-以推动以推动“三北地区三北地区”共同富裕为目标；共同富裕为目标；-以利用世界资源和参与国际分工为主导；以利用世界资源和参与国际分工为主导；-以自主创新内生型经济增长为核心以自主创新内生型经济增长为核心的环渤海国家发展战略浮出水面！的环渤海国家发展战略浮出水面！2、环渤海国家战略、环渤海国家战略什么是什么是环渤海国家战略？环渤海国家战略？（1）从空间区域的角度讲）从空间区域的角度讲n环渤海战略包括三个层面：环渤海战略包括三个层面：-第一是以京津唐为中心、胶东半岛和辽中南第一是以京津唐为中心、胶东半岛和辽中南半岛城市群为两翼（一心两翼）的环渤海经半岛城市群为两翼（一心两翼）的环渤海经济区，带动整个济区，带动整个“三北地区三北地区” 区域经济发展；区域经济发展；-第二是以京津唐首都城市群为核心，打造中第二是以京津唐首都城市群为核心，打造中国第三个经济增长极；国第三个经济增长极；-第三是以天津滨海新区为启动点，推动环渤第三是以天津滨海新区为启动点，推动环渤海经济区和京津唐城市群的形成。海经济区和京津唐城市群的形成。京津唐城市群京津唐城市群胶东半岛胶东半岛城市群城市群辽中南半岛辽中南半岛城市群城市群滨海新区滨海新区“ “一中心两翼一中心两翼一中心两翼一中心两翼“ “环渤海经济区示意环渤海经济区示意环渤海经济区示意环渤海经济区示意图图图图（2）从产业发展的角度讲）从产业发展的角度讲n环渤海战略重点发展三大产业群环渤海战略重点发展三大产业群-第一是临港产业；第一是临港产业；-第二是现代制造业；第二是现代制造业；-第三是高科技产业。第三是高科技产业。三大三大产业群产业群临港临港临港临港产业产业产业产业现代现代现代现代制造业制造业制造业制造业高科技高科技高科技高科技产业产业产业产业n环渤海时代最重要的特征是中国进入环渤海时代最重要的特征是中国进入重化工和高重化工和高加工度加工度时代，产业特征为资本密集型和知识密集时代，产业特征为资本密集型和知识密集型，中国进入型，中国进入临港产业发展阶段临港产业发展阶段。n临港产业：临港产业：-为了充分利用世界资源，支撑世界制造中心为了充分利用世界资源，支撑世界制造中心的运转，依托环渤海的运转，依托环渤海60多个大小港口，大力多个大小港口，大力发展石化、钢铁、机械、电力等临港重化工发展石化、钢铁、机械、电力等临港重化工产业和现代物流产业。产业和现代物流产业。-日本1960s在大阪湾、东京湾、名古屋湾、北九州建立临海工业带，2%的国土创造30%工业总产值。n例如：例如：“十一五十一五”期间，天津的大港区国家投资期间，天津的大港区国家投资1000多亿大力发展石化产业；唐山曹妃甸港首多亿大力发展石化产业；唐山曹妃甸港首钢将投资钢将投资800多亿大力发展钢铁产业，加上中石多亿大力发展钢铁产业，加上中石油、中石化、神华等投资，将达到油、中石化、神华等投资，将达到2000多亿。多亿。n现代制造业现代制造业-依托业已依托业已成型的开发区和正在形成的临空经成型的开发区和正在形成的临空经济区济区的优势，大力发展外向度较高，以的优势，大力发展外向度较高，以IT、电子、通讯、汽车等产业为主导的高加工度电子、通讯、汽车等产业为主导的高加工度现代制造业。现代制造业。n高新技术产业高新技术产业-20多年外向投资发展模式，多年外向投资发展模式，我国引进和消化我国引进和消化吸收的比例仅为吸收的比例仅为1:0.072，而日韩约为，而日韩约为1:3。-依托以中关村为代表的高新技术产业区发展依托以中关村为代表的高新技术产业区发展自主创新的产品；引进跨国公司的研发机构，自主创新的产品；引进跨国公司的研发机构，大力引进、消化我国的高新技术产业。大力引进、消化我国的高新技术产业。（3）从城市群发展的角度讲）从城市群发展的角度讲n环渤海重点发展三大城市群环渤海重点发展三大城市群-京津塘城市群京津塘城市群-山东半岛城市群山东半岛城市群-辽中南半岛城市群辽中南半岛城市群n东部地区六大城市群包括长三角、珠三角、京津东部地区六大城市群包括长三角、珠三角、京津唐、山东半岛、辽中南和闽东南。唐、山东半岛、辽中南和闽东南。n21世纪，国际竞争的基本单位不是企业，世纪，国际竞争的基本单位不是企业，也不是国家，是城市，是大城市群。也不是国家，是城市，是大城市群。-只有大城市群才能形成产业集聚，才能拥有只有大城市群才能形成产业集聚，才能拥有国际竞争的基础设施和高级城市功能，才能国际竞争的基础设施和高级城市功能，才能参与城市间的合作、分工、交流和竞争。参与城市间的合作、分工、交流和竞争。-城市越大集聚越大，效率越高。城市越大集聚越大，效率越高。21世纪是大城市群、大城市圈时代！世纪是大城市群、大城市圈时代！n京津唐城市群：京津唐城市群：属于首都城市群，具有带动属于首都城市群，具有带动“三三北北”、服务全国、融入世界的国家战略定位；、服务全国、融入世界的国家战略定位；n辽中南城市群：辽中南城市群：以沈阳和大连为双核的城市群，以沈阳和大连为双核的城市群，主要承担带动辽宁、服务东北，联结东北亚的战主要承担带动辽宁、服务东北，联结东北亚的战略定位；略定位；n山东半岛城市群：山东半岛城市群：以青岛和济南为双核的城市群，以青岛和济南为双核的城市群，主要承担服务黄河中下游，联结东北亚的战略定主要承担服务黄河中下游，联结东北亚的战略定位。位。3、京津唐城市群战略、京津唐城市群战略n在在“一心、两翼一心、两翼”的环渤海经济区战略中，的环渤海经济区战略中，京津唐城市群的发展最为重要的核心命题京津唐城市群的发展最为重要的核心命题可以说：可以说：京津唐兴京津唐兴 则环渤海兴则环渤海兴环渤海兴环渤海兴 则则“三北三北”兴兴（1）战略目标）战略目标n以北京和天津为双核的首都城市群的发展目标以北京和天津为双核的首都城市群的发展目标应该是能够参与国际竞争与合作的应该是能够参与国际竞争与合作的世界城市，世界城市，成为全球政治、经济文化活动的制成为全球政治、经济文化活动的制高点。高点。-作为首都城市群，为了应对世界政治、经济、文化作为首都城市群，为了应对世界政治、经济、文化发展的挑战，必须成为世界城市体系的一个部分。发展的挑战，必须成为世界城市体系的一个部分。n京津网络化空间结构京津网络化空间结构正迅速形成正迅速形成n“大北京大北京”正在从之前的以正在从之前的以“北京北京”为核心向以天津、为核心向以天津、北京为核心的双中心网络式北京为核心的双中心网络式结构转变。结构转变。马坊马坊北京北京天津天津唐山唐山秦皇岛秦皇岛（2）世界城市特征）世界城市特征n产业特征：产业特征：第三产业主导，高端服务业发达第三产业主导，高端服务业发达n功能特征：功能特征：头脑城市头脑城市n文化特征：文化特征：多元性与国际性多元性与国际性n空间特征：空间特征：大都市区大都市区组合型城市组合型城市由由战略产业组成战略产业组成（主要包括跨国公司总部等）。高端商务部门高端商务部门（金融、法律、咨询、软件、中介、国际物流等）和非盈利的影非盈利的影响部门响部门（政府、非政府、国际组织、传媒、研发和大学等机构）。中端商务部门中端商务部门（不动产、旅游餐饮、娱乐旅游、高级零售商业等 ）。制造业制造业（布局在城市外围和周边地区） 。外围集群外围集群支持集群支持集群衍生集群衍生集群核心集群核心集群头脑头脑上半身上半身下半身下半身n核心产业：核心产业：跨国公司总部，高端商务产业：有跨国公司总部，高端商务产业：有影响力的政府、非政府、国际组织、传媒等；影响力的政府、非政府、国际组织、传媒等；n头脑城市：头脑城市：全球经济、社会、文化活动的制高全球经济、社会、文化活动的制高点，能够点，能够影响和改变世界市场运作；影响和改变世界市场运作；不但要强化不但要强化产业产业集聚功能，集聚功能，更要强化更要强化辐射功能，辐射功能，强化在全球强化在全球市场的影响力。市场的影响力。n多元性和国际性：多元性和国际性：本土文化与世界文化、历本土文化与世界文化、历本土文化与世界文化、历本土文化与世界文化、历史文化与现代文化多元融合的史文化与现代文化多元融合的史文化与现代文化多元融合的史文化与现代文化多元融合的多彩之都；多彩之都；多彩之都；多彩之都；具有鲜具有鲜具有鲜具有鲜明主题和独特风情的明主题和独特风情的明主题和独特风情的明主题和独特风情的个性之都；个性之都；个性之都；个性之都；引领世界文化潮引领世界文化潮引领世界文化潮引领世界文化潮流和国际时尚生活方式的流和国际时尚生活方式的流和国际时尚生活方式的流和国际时尚生活方式的魅力之都。魅力之都。魅力之都。魅力之都。 n大都市区大都市区组合型城市：组合型城市：由由“一极集中一极集中”向向“多心多核多心多核”的组合型城市形态，原来意义上的组合型城市形态，原来意义上的的“郊区郊区”将形成不同功能主题的将形成不同功能主题的“核核”即即按世界城市的要求发展起来的相对独立的新兴的按世界城市的要求发展起来的相对独立的新兴的大中型城市。大中型城市。多摩多摩东京的实例：世界城市的形成东京的实例：世界城市的形成东京的实例：世界城市的形成东京的实例：世界城市的形成“ “一极集中一极集中一极集中一极集中” ”“ “多心多核多心多核多心多核多心多核” ”筑波筑波琦玉琦玉中心城区中心城区千叶千叶神奈川神奈川东京东京的实例：大都市区内城市的职能分工的实例：大都市区内城市的职能分工的实例：大都市区内城市的职能分工的实例：大都市区内城市的职能分工-中部：中部：中心城区中心城区行政、金融、信息、文化集聚行政、金融、信息、文化集聚-北部：北部：多摩（八王子、立川）多摩（八王子、立川）商业、大学集聚商业、大学集聚-东北：东北：茨城（土浦、筑波茨城（土浦、筑波）大学、研究机构集聚大学、研究机构集聚-西部：西部：崎玉（大宫、浦和）崎玉（大宫、浦和）居住、政府集聚居住、政府集聚-东部：东部：千叶（千叶）千叶（千叶）国际空港、港湾、工业集聚国际空港、港湾、工业集聚-南部：南部：神奈川（横滨、川崎）神奈川（横滨、川崎）国际港湾、工业集聚国际港湾、工业集聚（3）打造）打造“六中心、三基地六中心、三基地“n根据世界城市的构想，京津唐首都城市群将形根据世界城市的构想，京津唐首都城市群将形成成“六中心、三基地六中心、三基地”的目标定位。的目标定位。-六中心：六中心：政治中心、文化中心政治中心、文化中心 、金融中心、金融中心 、总、总部管理中心、航运中心、经济中心；部管理中心、航运中心、经济中心；-三基地：三基地：高科技产业基地、现代制造业基地、临高科技产业基地、现代制造业基地、临港产业基地。港产业基地。六六中中心心1、政治中心、政治中心2、文化中心、文化中心北京城市北京城市3、金融中心、金融中心北京金融街北京金融街4、总部管理中心、总部管理中心北京北京CBD5、航运中心、航运中心北京和天津机场、天津和唐山北京和天津机场、天津和唐山曹妃甸港曹妃甸港6、经济中心、经济中心天津滨海新区天津滨海新区三三基基地地1、高新技术产业基地、高新技术产业基地北京中关村北京中关村2、现代制造业基地、现代制造业基地首都航空城和亦庄开发区首都航空城和亦庄开发区天津航空城和泰达开发区天津航空城和泰达开发区3、临港产业基地、临港产业基地天津大港、汉沽；唐山曹妃甸天津大港、汉沽；唐山曹妃甸（4）交通改变命运）交通改变命运战略实施的步骤：战略实施的步骤：交通改变城市命运！n依托京津塘高速，依托京津塘高速，廊坊廊坊用了用了13年时间成长为年时间成长为“大大北京北京”地区的休闲商务城市和国家级开发区；地区的休闲商务城市和国家级开发区；n依托京哈高速，依托京哈高速，燕郊燕郊仅用了仅用了13年的时间，就成为年的时间，就成为“大北京大北京”地区最富活力的开发区之一；地区最富活力的开发区之一；n依托京沈高速，依托京沈高速，香河香河5年内年内将家具卖遍了全北京，将家具卖遍了全北京，成长为大北京的超级商贸城成长为大北京的超级商贸城n1992年伴随着全国改革开放，迅速在京津塘高年伴随着全国改革开放，迅速在京津塘高速路沿线形成了速路沿线形成了7个国家级的高新区和开发区，个国家级的高新区和开发区，并由此形成了一条现代制造业经济走廊。并由此形成了一条现代制造业经济走廊。中关村高新技术产业园区、北京经济技中关村高新技术产业园区、北京经济技术开发区、廊坊高新技术开发区、逸仙术开发区、廊坊高新技术开发区、逸仙国际工业园、武清新技术产业园区、宜国际工业园、武清新技术产业园区、宜兴埠新技术产业园区、塘沽海洋高技术兴埠新技术产业园区、塘沽海洋高技术园区、天津经济技术开发区等。园区、天津经济技术开发区等。京平高速构建京津副通道京平高速构建京津副通道马坊是京津第二通道上的重要战略节点！马坊是京津第二通道上的重要战略节点！n京平高速京平高速拉通了拉通了马坊镇和京津的距离，极有可马坊镇和京津的距离，极有可能改变这个小镇的命运！极有可能从昔日的小镇能改变这个小镇的命运！极有可能从昔日的小镇一跃而成一跃而成“大北京大北京”地区的重要战略点！地区的重要战略点！马坊不仅是马坊的马坊、平谷的马坊，马坊不仅是马坊的马坊、平谷的马坊，更是更是“北京北京”的马坊、京津的马坊！的马坊、京津的马坊！4、超级引擎滨海新区、超级引擎滨海新区n在京津唐城市群中，天津的滨海新区是在京津唐城市群中，天津的滨海新区是推动城市群推动城市群经济发展的超级引擎。经济发展的超级引擎。-规划和建设好天津滨海新区，不仅关系天津的长远发规划和建设好天津滨海新区，不仅关系天津的长远发展，而且对于振兴环渤海区域经济有着重要作用。展，而且对于振兴环渤海区域经济有着重要作用。-温家宝温家宝（1）中国开发区的领头羊）中国开发区的领头羊n国家商务部首次公布的国家商务部首次公布的中国国家级经济技术开中国国家级经济技术开发区发展报告（发区发展报告（2005），天津开发区连续第，天津开发区连续第次位居第一，继续担当国家级开发区的领头羊。次位居第一，继续担当国家级开发区的领头羊。-在项评价指标中，天津开发区在综合经济实力、人力在项评价指标中，天津开发区在综合经济实力、人力资源及供给、技术创新环境、开发区体制建设、基础设资源及供给、技术创新环境、开发区体制建设、基础设施配套能力名列第一；社会及环境指标由上年的第七上施配套能力名列第一；社会及环境指标由上年的第七上升至第二；发展与效率指标上升至第六。升至第二；发展与效率指标上升至第六。（2）构建经济中心）构建经济中心n经济技术开发区、临港经经济技术开发区、临港经济区、临空经济区济区、临空经济区三架马三架马车，拉起天津经济中心的车，拉起天津经济中心的腾飞，托起京津腾飞，托起京津现代制造现代制造业、重化工业、物流业、业、重化工业、物流业、航运业航运业的发展。的发展。（3）财富向滨海集聚）财富向滨海集聚n国家战略的实施，都将使得国内外资金向滨新区、国家战略的实施，都将使得国内外资金向滨新区、向天津、向北京集聚。向天津、向北京集聚。-大港临港石化区国家投入就达到大港临港石化区国家投入就达到1000亿；亿；-20032007年，天津市固定资产投资累计将达年，天津市固定资产投资累计将达7000亿元，主要用于是工业和交通等基础建设。亿元，主要用于是工业和交通等基础建设。-投资投资20亿元改造天津滨海国际机场和投资亿元改造天津滨海国际机场和投资400多亿元多亿元建设天津港口。建设天津港口。 -按照测算到按照测算到2020年天津固定资产投资总额将达数万年天津固定资产投资总额将达数万亿元。亿元。（4）京津的差异）京津的差异n头脑北京：头脑北京：北京作为政治中心和文化中心，侧北京作为政治中心和文化中心，侧重发展信息交流与高新技术产业，属于经济区中重发展信息交流与高新技术产业，属于经济区中的高端，北京的的高端，北京的CBDCBD聚集着众多世界五百强的企聚集着众多世界五百强的企业总部；业总部；n身体天津：身体天津：天津作为北方重要的制造中心和临天津作为北方重要的制造中心和临港产业中心，侧重于发展先进制造业、重化工业、港产业中心，侧重于发展先进制造业、重化工业、物流产业，属经济区中的中端，在天津泰达开发物流产业，属经济区中的中端，在天津泰达开发区聚集了大量世界五百强的生产基地。区聚集了大量世界五百强的生产基地。天津天津天津天津北京北京北京北京5、结论、结论n第一，位于京津唐城市群发展的副轴上第一，位于京津唐城市群发展的副轴上，使马坊，使马坊成为像廊坊一样成为一个主题功能城市；成为像廊坊一样成为一个主题功能城市；n第二，拥有第二，拥有口岸与保税物流的优势，口岸与保税物流的优势，使马坊能够使马坊能够成长为京津的物流枢纽和出口加工基地。成长为京津的物流枢纽和出口加工基地。n第三，拥有保税物流和海铁联运的优势，第三，拥有保税物流和海铁联运的优势，可以充可以充当京津大制造、大港口之间的重要枢纽和中转站，当京津大制造、大港口之间的重要枢纽和中转站，尤其是汽车汽车零部件的保税、仓储、物流尤其是汽车汽车零部件的保税、仓储、物流 。n第四，临近北京首都航空城，第四，临近北京首都航空城，可以发展临空产业可以发展临空产业和现代制造业。和现代制造业。n问题是：由于京津唐城市群的问题是：由于京津唐城市群的经济中心主要在天经济中心主要在天津和唐山津和唐山，马坊的产业发展受到天津和河北区域，马坊的产业发展受到天津和河北区域的阻隔。的阻隔。-天津的临港产业对马坊的推动能量有限；天津的临港产业对马坊的推动能量有限；-天津机场定位为首都的货运机场，天津机场定位为首都的货运机场，100多平方公里的多平方公里的航空城将对马坊的发展产生影响；航空城将对马坊的发展产生影响；-天津、京唐、曹妃甸港对北京北部和马坊的产业影响天津、京唐、曹妃甸港对北京北部和马坊的产业影响有限（海运主要侧重在重化工和大宗物品运输）。有限（海运主要侧重在重化工和大宗物品运输）。港口发展阶段港口发展阶段n港口发展的历史进程分为三个阶段：港口发展的历史进程分为三个阶段：-航运中转型（航运中转型（1919世纪初起）：世纪初起）：货物的航运和货物的航运和中转，代表是伦敦、鹿特丹；中转，代表是伦敦、鹿特丹；-加工增值型（加工增值型（2020世纪世纪50S50S起）：起）：在港区进行商在港区进行商品增值加工，并扩展到周边地区，代表是香品增值加工，并扩展到周边地区，代表是香港、新加坡、纽约；港、新加坡、纽约；-资源配置型（资源配置型（2020世纪世纪80S80S起）：起）：参与资本、技参与资本、技术、信息等所有要素，活动扩大到整个城市术、信息等所有要素，活动扩大到整个城市和区域。和区域。n第三代港口的主要作用：第三代港口的主要作用：-货物集结：货物集结：供应链连接陆路、水陆运输的集供应链连接陆路、水陆运输的集结点；结点；-信息中心：信息中心：港区的各种企业，汇集大量货物港区的各种企业，汇集大量货物信息、技术信息；信息、技术信息；-产业中心：产业中心：生产要素最佳结合点，优化国际生产要素最佳结合点，优化国际生产要素的配置；生产要素的配置；-贸易服务基地：贸易服务基地：为立体运输提供物流服务和为立体运输提供物流服务和相关商务服务。相关商务服务。n马坊要利用保税物流港的作用：马坊要利用保税物流港的作用：-第一，在业务流程上做好同天津港、京唐港、第一，在业务流程上做好同天津港、京唐港、曹妃甸港、秦皇岛港的无缝对接；曹妃甸港、秦皇岛港的无缝对接；-第二，利用空运、海运、铁运和陆运的优势，第二，利用空运、海运、铁运和陆运的优势，吸引相关高端服务企业建立业务中心；吸引相关高端服务企业建立业务中心；-第三，主动介入京津唐组合港体系，争取在第三，主动介入京津唐组合港体系，争取在汽车、电子、纺织产业领域的核心优势。汽车、电子、纺织产业领域的核心优势。二、新北京战略二、新北京战略n北京作为京津唐首都城市群的头脑城市，北京作为京津唐首都城市群的头脑城市，定位为定位为国家首都、国际城市、文化名城和国家首都、国际城市、文化名城和宜居城市宜居城市，从城市空间和产业发展将依据，从城市空间和产业发展将依据首都城市群的总体构想进行规划。首都城市群的总体构想进行规划。1、北京进入东扩时代、北京进入东扩时代n北京新一轮北京新一轮“两轴两带多中心两轴两带多中心”的规划，预示着北京城市的规划，预示着北京城市发展已经从发展已经从“摊大饼摊大饼”环形发展走向以高速高路为轴发环形发展走向以高速高路为轴发展，由此将展，由此将沿轴崛起一批新兴新城、城镇。沿轴崛起一批新兴新城、城镇。n在城市空间上全面启动在城市空间上全面启动通州、亦庄、顺义通州、亦庄、顺义三大新城的建设，带动北京进入三大新城的建设，带动北京进入“首都东首都东扩扩”时代。时代。-顺义新城：顺义新城：重点发展临空经济区，建设连接重点发展临空经济区，建设连接国内外的枢纽空港，打造服务全国、面向世国内外的枢纽空港，打造服务全国、面向世界的临空产业中心、高新技术业和现代制造界的临空产业中心、高新技术业和现代制造业基地。业基地。-亦庄新城：亦庄新城：沿京津交通复合走廊，建设成为以高沿京津交通复合走廊，建设成为以高新技术产业和现代制造业集聚发展为依托的综合产新技术产业和现代制造业集聚发展为依托的综合产业新城，辐射京津城镇走廊发展的区域产业中心。业新城，辐射京津城镇走廊发展的区域产业中心。-通州新城：通州新城：建设面向综合性服务新城，参与环渤建设面向综合性服务新城，参与环渤海区域合作发展的重要基地，服务设施完善、文化海区域合作发展的重要基地，服务设施完善、文化产业发达，承接商务、会展、行政及城区人口功能产业发达，承接商务、会展、行政及城区人口功能的现代化新城区和综合服务中心。的现代化新城区和综合服务中心。2、沿高速路轴发展、沿高速路轴发展n工作室认为：伴随着北京城市的东扩和能级工作室认为：伴随着北京城市的东扩和能级的不断提升，一个包含的不断提升，一个包含怀柔、平谷马坊、燕怀柔、平谷马坊、燕郊、廊坊、固安郊、廊坊、固安等城镇在内的等城镇在内的“环京东南经环京东南经济带济带”迅速崛起，并快速成长。迅速崛起，并快速成长。3、打造、打造“六大六大“战略产业区战略产业区n北京北京“十一五十一五”规划六大战略产业区规划六大战略产业区-中关村高科技中关村高科技-金融街金融业金融街金融业-CBD总部管理中心总部管理中心-奥林匹克文化中心奥林匹克文化中心-临空区临空产业临空区临空产业-亦庄现代制造业亦庄现代制造业六大产业区可以概括为“一心、三区”:“一一心心”增加城市能级，属于头脑产业，增加城市能级，属于头脑产业，“三区三区“增加城市实力。增加城市实力。4、北京临空经济区、北京临空经济区n依托临港经济区，依托临港经济区，20052005年顺义区生产总年顺义区生产总值以值以21.321.3的增速的增速排排名北京市第一。名北京市第一。n顺义已进入经济高速顺义已进入经济高速发展的发展的“黄金期黄金期”顺义：北京产业发展领头羊顺义：北京产业发展领头羊顺义：北京产业发展领头羊顺义：北京产业发展领头羊（1 1）临空经济）临空经济n临空经济临空经济是一个综合经济形态，包含众多的是一个综合经济形态，包含众多的是一个综合经济形态，包含众多的是一个综合经济形态，包含众多的产业类型，一般可以分为以下五个大类：产业类型，一般可以分为以下五个大类：产业类型，一般可以分为以下五个大类：产业类型，一般可以分为以下五个大类：- -航空配套服务业、临空服务业、临空制造业、临航空配套服务业、临空服务业、临空制造业、临航空配套服务业、临空服务业、临空制造业、临航空配套服务业、临空服务业、临空制造业、临空旅游业、临空农业。空旅游业、临空农业。空旅游业、临空农业。空旅游业、临空农业。n临空经济在空间形态的特点是：在机场的周临空经济在空间形态的特点是：在机场的周边形成三个圈层：边形成三个圈层：-机场核心区：机场核心区：旅客服务、航空食品、航行保障、旅客服务、航空食品、航行保障、货运邮件、飞机维修；货运邮件、飞机维修；-机场邻近区：机场邻近区：仓储、运输、会展、商务仓储、运输、会展、商务-机场外围区：机场外围区：空港保税、高新技术空港保税、高新技术北京首都临空经济区邻近区的规划北京首都临空经济区邻近区的规划（2）临空产业特点）临空产业特点鲜活产品鲜活产品如：水果、鲜花、如：水果、鲜花、 其他冷冻食品其他冷冻食品农产品加工、冷链业。农产品加工、冷链业。花卉种植等花卉种植等电子通讯产品电子通讯产品如：计算机及零部件、如：计算机及零部件、 手机及零部件、其他电子产品手机及零部件、其他电子产品电子、电子、ITIT业业精密机械产品精密机械产品如：医疗机械如：医疗机械, ,航天机械零部件航天机械零部件, ,汽车零部件汽车零部件精密机械精密机械, ,航天零配件制造航天零配件制造汽车零部件加工汽车零部件加工其他其他如：珠宝、药品、软件、如：珠宝、药品、软件、 玩具、鞋类、烟草等玩具、鞋类、烟草等珠宝制造业、制药业、珠宝制造业、制药业、ITIT、轻工业轻工业（3 3）北京临空产业集群）北京临空产业集群n n空港高科技产业群：空港高科技产业群：空港高科技产业群：空港高科技产业群：空港工业区、天竺出口加工区空港工业区、天竺出口加工区空港工业区、天竺出口加工区空港工业区、天竺出口加工区n n现代制造业产业群：现代制造业产业群：现代制造业产业群：现代制造业产业群：北京汽车生产基地、林河工业区北京汽车生产基地、林河工业区北京汽车生产基地、林河工业区北京汽车生产基地、林河工业区n n饮料食品产业群：饮料食品产业群：饮料食品产业群：饮料食品产业群：燕京、汇源、鲲鹏等燕京、汇源、鲲鹏等燕京、汇源、鲲鹏等燕京、汇源、鲲鹏等n n现代服务业产业群现代服务业产业群现代服务业产业群现代服务业产业群：以空港物流基地、潮白河旅游休闲产业以空港物流基地、潮白河旅游休闲产业以空港物流基地、潮白河旅游休闲产业以空港物流基地、潮白河旅游休闲产业带、温榆河绿色生态走廊带、温榆河绿色生态走廊带、温榆河绿色生态走廊带、温榆河绿色生态走廊n n现代农业产业群落：现代农业产业群落：现代农业产业群落：现代农业产业群落：三高农业示范基地三高农业示范基地三高农业示范基地三高农业示范基地（4 4）临空经济与马坊机遇）临空经济与马坊机遇以首都机场为核心，临空以首都机场为核心，临空产业必将沿京平高速向外产业必将沿京平高速向外延伸，而马坊的保税物流延伸，而马坊的保税物流区将催生成长的速度，马区将催生成长的速度，马坊将成为临空经济轴线上坊将成为临空经济轴线上的的重点结点。重点结点。首都机场首都机场n马坊新城属于机场的第三圈层马坊新城属于机场的第三圈层外外围区，应该发展的重点产业：围区，应该发展的重点产业：-高新技术产业、现代制造业、仓储物流高新技术产业、现代制造业、仓储物流产业、空港保税产业、现代农业、园艺产业、空港保税产业、现代农业、园艺花卉、休闲旅游产业。花卉、休闲旅游产业。n建议马坊新城引进主要建议马坊新城引进主要五类产业五类产业：-电子信息产业电子信息产业- 生物制药产业生物制药产业-汽车配件物流业汽车配件物流业- 冷链行业冷链行业- 现代农业和现代农业和休闲旅游休闲旅游5、结论、结论根据平谷和马坊区位和京平高速带来的机遇，工根据平谷和马坊区位和京平高速带来的机遇，工作室认为：尽管有北京城市东扩将给带来许多发作室认为：尽管有北京城市东扩将给带来许多发展机会，但是真正具有战略性的发展机会应该是：展机会，但是真正具有战略性的发展机会应该是：依托依托“临空经济发展区临空经济发展区”这个城市超级发动这个城市超级发动机机实现跨越式、突破型的发展。实现跨越式、突破型的发展。马坊具备的三大战略优势，使其有条件成为北京马坊具备的三大战略优势，使其有条件成为北京马坊具备的三大战略优势，使其有条件成为北京马坊具备的三大战略优势，使其有条件成为北京临空经济区的临空经济区的临空经济区的临空经济区的“ “超级卫星镇超级卫星镇超级卫星镇超级卫星镇” ”n近邻北京临空经济区的区域优势：近邻北京临空经济区的区域优势：京平高速拉近了马坊与北京平高速拉近了马坊与北京高端功能区京高端功能区“北京临空经济区北京临空经济区”的距离，使其能够成为这一的距离，使其能够成为这一新兴产业区的重要组成部分；新兴产业区的重要组成部分；n具有海关口岸与保税区的基础设施优势：具有海关口岸与保税区的基础设施优势：这一优势为马坊这一优势为马坊发展临空关联产业创造了非常有利的条件。发展临空关联产业创造了非常有利的条件。n具有良好生态环境优势：具有良好生态环境优势：这一优势为马坊打造国际级商务城这一优势为马坊打造国际级商务城镇提供了坚实的基础。镇提供了坚实的基础。三、发现新马坊三、发现新马坊n在京津唐城市群发展的副轴、北京城市东在京津唐城市群发展的副轴、北京城市东扩和北京临空经济的催生下，平谷和马坊扩和北京临空经济的催生下，平谷和马坊成为北京经济发展的重要一个成为北京经济发展的重要一个“棋眼棋眼”，进入了发展的战略机遇进入了发展的战略机遇期。期。1、平谷区战略价值凸现、平谷区战略价值凸现n发展无限的后发优势发展无限的后发优势-一张白纸可以画最美的图画。正是由于发展一张白纸可以画最美的图画。正是由于发展的滞后，平谷才可能劣势变优势，后卫变前的滞后，平谷才可能劣势变优势，后卫变前锋，在新一轮发展中，充分发挥主观能动性锋，在新一轮发展中，充分发挥主观能动性和创造性，实现种种不可能的突破。和创造性，实现种种不可能的突破。n左右逢源的地缘优势左右逢源的地缘优势-位于京津唐城市群发展的副轴上，注意北京位于京津唐城市群发展的副轴上，注意北京的发展主轴已没有空间；的发展主轴已没有空间；-近邻国内最大的航空港和临空经济区，既可近邻国内最大的航空港和临空经济区，既可借力借势，又可联动发展；借力借势，又可联动发展；n立体交通的枢纽优势立体交通的枢纽优势-作为京津两大核心城市的超级对接走廊，作为北京临作为京津两大核心城市的超级对接走廊，作为北京临空经济区和津唐临港经济区的超级对接桥头堡，空经济区和津唐临港经济区的超级对接桥头堡，两个两个巨大的需求和发展扇面共同交汇在巨大的需求和发展扇面共同交汇在平谷。平谷。n丰富而廉价的资源优势丰富而廉价的资源优势-相对较为发达的首都临空经济区，土地价格低廉，土相对较为发达的首都临空经济区，土地价格低廉，土地资源和水资源丰富，生态环境良好，都将成为竞争地资源和水资源丰富，生态环境良好，都将成为竞争的核心。的核心。2、“一心三极一心三极”托起平谷腾飞托起平谷腾飞n根据我们对北京发展态势的分析，结合平谷区的现状，我们建议平谷区可实施“一心三极”区域发展模式。- -一心：平谷新城。一心：平谷新城。一心：平谷新城。一心：平谷新城。平谷区的行政中心、文化中心，城市聚集发展区。- -西部极西部极西部极西部极峪口镇。峪口镇。峪口镇。峪口镇。新城平谷西部的经济增长极。机电产业和新能源设备研发试验生产基地。- -西南极西南极西南极西南极马坊镇。马坊镇。马坊镇。马坊镇。依托依托依托依托“ “北京临空经济区北京临空经济区北京临空经济区北京临空经济区” ”，重点发展物，重点发展物，重点发展物，重点发展物流与临空关联产业；高标准建设国际小镇，成为平谷区产业和人流与临空关联产业；高标准建设国际小镇，成为平谷区产业和人流与临空关联产业；高标准建设国际小镇，成为平谷区产业和人流与临空关联产业；高标准建设国际小镇，成为平谷区产业和人口的导入区。口的导入区。口的导入区。口的导入区。- -东部极东部极东部极东部极金海湖镇。金海湖镇。金海湖镇。金海湖镇。依托北部生态涵养区，重点发展现代旅依托北部生态涵养区，重点发展现代旅游服务业，打造京东绿谷的城市名片。游服务业，打造京东绿谷的城市名片。马坊马坊金海湖金海湖峪口镇峪口镇新城平谷西部的经济增长极。机电产业和新能源设备研发试验生产基地。平谷新城平谷新城马坊镇马坊镇面向“北京临空经济区”，依托京平高速与口岸海关，重点发展临空经济的关联产业，打造平谷西南经济增长极金海湖镇金海湖镇以金海湖为核心，依托北部生态涵养带，发展现代旅游与服务业，打造平谷绿谷的城市名片。平谷新城平谷新城以汽车配件、食品、服装、电子工业为主的工业基地，是京东旅游度假基地和旅游服务基地融入北部经济走廊融入北部经济走廊n北京城市东扩，形成中部城市发展、南北产业北京城市东扩，形成中部城市发展、南北产业发展的格局。发展的格局。密三路平谷经济大动脉密三路平谷经济大动脉n贯穿马坊、峪口、马昌营、贯穿马坊、峪口、马昌营、刘家店四镇的密三路发展刘家店四镇的密三路发展轴，是平谷区的核心经济轴，是平谷区的核心经济轴线。这条轴线靠近临空轴线。这条轴线靠近临空经济区，是承接产业辐射经济区，是承接产业辐射的核心区域，密三路贯通的核心区域，密三路贯通南北，也是平谷打通区际南北，也是平谷打通区际贸易的集散地。贸易的集散地。密三路密三路密三路密三路马坊平谷的战略引擎马坊平谷的战略引擎n平谷的核心发展产业主平谷的核心发展产业主要集中在西南部，以峪要集中在西南部，以峪口和马坊为核心向周边口和马坊为核心向周边辐射。辐射。n平谷区西南部产业和城平谷区西南部产业和城镇发展以马坊为龙头。镇发展以马坊为龙头。平谷区二三产业空间布局的规划平谷区二三产业空间布局的规划平谷区二三产业空间布局的规划平谷区二三产业空间布局的规划白色：第二产业主导区白色：第二产业主导区白色：第二产业主导区白色：第二产业主导区黄色：城市功能聚合区黄色：城市功能聚合区黄色：城市功能聚合区黄色：城市功能聚合区绿色：生态旅游区绿色：生态旅游区绿色：生态旅游区绿色：生态旅游区一个新的能量增长带正在形成一个新的能量增长带正在形成马坊马坊峪口峪口三河三河燕郊燕郊通州通州顺义顺义101国道国道102国国道道密三路密三路n以马坊为龙头沿密以马坊为龙头沿密三路打通与三河、三路打通与三河、燕郊以及通州的联燕郊以及通州的联系，将形成平谷融系，将形成平谷融入大北京都市经济入大北京都市经济圈的新的能量带。圈的新的能量带。4、结论、结论n从目前来看，北京城市新格局逐渐形成，从目前来看，北京城市新格局逐渐形成，京平高速公路，将把马坊送入到发展快车京平高速公路，将把马坊送入到发展快车道。平谷区如能把握住这一历史机遇，以道。平谷区如能把握住这一历史机遇，以马坊为支点，将能够打造出一个带动区域马坊为支点，将能够打造出一个带动区域发展的超级战略引擎。发展的超级战略引擎。n我们认为马坊的发展过程有着三个阶段- -第一个阶段第一个阶段第一个阶段第一个阶段- -马坊的马坊马坊的马坊马坊的马坊马坊的马坊：2000年之前的马坊作为一般的农村小城镇的发展阶段，没有外向型产业拉动；城市服务功能不齐全，城市配套缺乏，城市风貌缺乏城市气息。- -第二个阶段第二个阶段第二个阶段第二个阶段- -平谷的马坊：平谷的马坊：平谷的马坊：平谷的马坊：在十五期间，马坊工业区开始建立，马坊也被确定为平谷的重点发展小城镇中心镇，马坊开始向平谷的马坊转变。- -第三个阶段第三个阶段第三个阶段第三个阶段- -北京的马坊：北京的马坊：北京的马坊：北京的马坊：今天，马坊工业区被提升为北京市级开发区，市级重点物流基地也写入了北京十一无规划，京平高速修通也将马坊与北京连结在一起。这一切，都预示着马坊正在向北京的马坊的转变。俯瞰马坊结论1： “三个马坊”俯瞰马坊结论2：n马坊应该成为：马坊应该成为：京津城市群的一个功能城市京津城市群的一个功能城市环京东南经济带的战略棋子环京东南经济带的战略棋子北京城镇发展的示范中心镇北京城镇发展的示范中心镇平谷经济发展的重要增长极平谷经济发展的重要增长极第二部分：战略马坊第二部分：战略马坊一、战略理念一、战略理念二、战略选择二、战略选择三、战略定位三、战略定位四、产业定位四、产业定位五、形象定位五、形象定位p高度：高度：符合未来大北京城市发展方向，面向国际化符合未来大北京城市发展方向，面向国际化大都市的需求来定位马坊，富有前瞻性与权威性。大都市的需求来定位马坊，富有前瞻性与权威性。p深度：深度：突出马坊资源优势与产业竞争优势，深度挖突出马坊资源优势与产业竞争优势，深度挖掘临空关联产业与物流的相关资源和要素，整合提升，掘临空关联产业与物流的相关资源和要素，整合提升，形成具有独特竞争优势的产业定位。形成具有独特竞争优势的产业定位。p广度：广度：跳出产业做产业，从城区发展的角度，全方跳出产业做产业，从城区发展的角度，全方位综合考虑居住、商业、工作、休闲等多元需求。位综合考虑居住、商业、工作、休闲等多元需求。 一、战略定位理念：一、战略定位理念：1、大循环理念、大循环理念跳出马坊经营马坊跳出马坊经营马坊小循环小循环 中循环中循环 大循大循环环n小循环：平谷的马坊小循环：平谷的马坊。远郊镇，自我循环，自谋发展，远郊镇，自我循环，自谋发展，市级工业区的带动，成为小城镇发展的典范。市级工业区的带动，成为小城镇发展的典范。n中循环：北京的马坊中循环：北京的马坊。马坊开始跳出小循环，对接中心马坊开始跳出小循环，对接中心城，加速工业化，加大招商引资力度，但人口与产业仍然比较城，加速工业化，加大招商引资力度，但人口与产业仍然比较分散，发展粗放，层次较低。分散，发展粗放，层次较低。n大循环：大北京的马坊大循环：大北京的马坊。历史给了马坊前所未有的机会，历史给了马坊前所未有的机会，如能跳出中循环，对大北京，融入全球化，则有可能成为一个如能跳出中循环，对大北京，融入全球化，则有可能成为一个的超级支点。的超级支点。“被动适应被动适应” “主动突破主动突破”2 2、主动发展理念、主动发展理念n主动发展：主动发展：审时度势，站在大北京的角度，跳审时度势，站在大北京的角度，跳出原来被边缘化的地位，主动对接辐射，寻找大出原来被边缘化的地位，主动对接辐射，寻找大北京发展需求，抓住战略机遇，挖掘独家优势，北京发展需求，抓住战略机遇，挖掘独家优势，提炼区域之魂，培育战略产业，打造核心竞争力，提炼区域之魂，培育战略产业，打造核心竞争力，适度超前，错位竞争，实现超常规跨越式发展，适度超前，错位竞争，实现超常规跨越式发展，脱颖而出。脱颖而出。二、战略选择二、战略选择 一个人的行为选择，取决于他的目标；一个人的行为选择，取决于他的目标； 一个区域的发展与对策，取决于它的胸襟与抱负一个区域的发展与对策，取决于它的胸襟与抱负！ 海纳百川，有容乃大！海纳百川，有容乃大！战略选择一：战略选择一：战略选择一：战略选择一： 郊区城市不等于边缘城市郊区城市不等于边缘城市n先天的战略区位、地缘和资源优势决定了马坊不先天的战略区位、地缘和资源优势决定了马坊不是一般意义上的郊区城镇，它必须主动出击，后是一般意义上的郊区城镇，它必须主动出击，后卫变前锋，担当京津一体化、推动京津走向世界卫变前锋，担当京津一体化、推动京津走向世界城市的前沿高地和超级抓城市的前沿高地和超级抓手。手。战略选择二：战略选择二： 不仅要做通道，更要做门户n对于马坊来说，物流方面的枢纽功能不如马驹桥，对于马坊来说，物流方面的枢纽功能不如马驹桥，应该扬长避短，从吸引人流入手，只有人流愿意来应该扬长避短，从吸引人流入手，只有人流愿意来奉贤，才能带来相应的资金流和产业流，才能实现奉贤，才能带来相应的资金流和产业流，才能实现人旺人旺地旺地旺财旺。同时通过依托临空优势，财旺。同时通过依托临空优势，搭建服务搭建服务平台和出口加工产业，实现相关企业和相平台和出口加工产业，实现相关企业和相关生产要素的自由流动，大力发展门户经济、流量关生产要素的自由流动，大力发展门户经济、流量经济。经济。战略选择三：战略选择三： 不仅要做产业，更要做好服务平台不仅要做产业，更要做好服务平台 马坊应该重点强化、完善城市经济的综合服务功能，马坊应该重点强化、完善城市经济的综合服务功能，依托保税物流区的产业功能和滨水环境，打造服务于依托保税物流区的产业功能和滨水环境，打造服务于国内外物流企业抢滩大北京的超级营销平台、商务平国内外物流企业抢滩大北京的超级营销平台、商务平台、信息平台和生活平台，大力发展服务经济台、信息平台和生活平台，大力发展服务经济。战略选择四：战略选择四：战略选择四：战略选择四：不仅要增强经济实力，更要打造城市魅力不仅要增强经济实力，更要打造城市魅力 城市的竞争不仅是经济和产业的竞争，也是城市文城市的竞争不仅是经济和产业的竞争，也是城市文化和城市魅力的竞争，城市魅力是城市竞争力的重化和城市魅力的竞争，城市魅力是城市竞争力的重要组成部分；天生丽质、三河环绕的马坊应该大力要组成部分；天生丽质、三河环绕的马坊应该大力发展休闲体验经济，以独具风情的滨水城市魅力不发展休闲体验经济，以独具风情的滨水城市魅力不断吸引世人的目光断吸引世人的目光。n根据对马坊新城所面临的综合机遇和优势的根据对马坊新城所面临的综合机遇和优势的分析，工作室认为：分析，工作室认为：-马坊不是城市东扩的一个新镇，而是首都城市马坊不是城市东扩的一个新镇，而是首都城市群中的一个主题城区，首都临空经济区新的产群中的一个主题城区，首都临空经济区新的产业动力源和平谷区的经济增长极。业动力源和平谷区的经济增长极。战略决定城市成败战略决定城市成败三、战略定位三、战略定位（1）主题城区）主题城区n主题城区：主题城区：是指有特别主题或产业的城镇，是指有特别主题或产业的城镇，通过与通过与“主题主题” ” 相关的各种资源在有限空间高相关的各种资源在有限空间高度集中，形成集聚效应，实现经济的快速的增长，度集中，形成集聚效应，实现经济的快速的增长，品牌的提升，这已经成为城市生存和发展的一种品牌的提升，这已经成为城市生存和发展的一种潮流。潮流。n主题开发概念的核心在于塑造主题产业的策略，主题开发概念的核心在于塑造主题产业的策略，通过特色产业拉动区域经济的发展。例如深圳华通过特色产业拉动区域经济的发展。例如深圳华侨城的旅游、旧金山的硅谷、法兰克福的会展、侨城的旅游、旧金山的硅谷、法兰克福的会展、上海的汽车城等。上海的汽车城等。n成长链：成长链：主题概念主题概念主题产业主题产业主题产业链主题产业链主题产业群主题产业群n四类主题城区：四类主题城区：-第一，专业服务城区，例如会展博览城第一，专业服务城区，例如会展博览城-第二，专业产业城区，例如临港产业城第二，专业产业城区，例如临港产业城-第三，高新技术城区，例如科学城、大学城第三，高新技术城区，例如科学城、大学城-第四，新兴居住城区，例如回龙观、天通苑第四，新兴居住城区，例如回龙观、天通苑（2）战略定位）战略定位n马坊的战略定位：马坊的战略定位：临空动力港临空动力港 水岸魅力城水岸魅力城n临空动力港：临空动力港：打造临空经济圈新的增长极打造临空经济圈新的增长极-马坊的产业发展，利用空港保税物流区的垄断马坊的产业发展，利用空港保税物流区的垄断资源优势，紧紧依托首都临空经济发展的战略，资源优势，紧紧依托首都临空经济发展的战略，推动平谷和马坊的经济发展。推动平谷和马坊的经济发展。水岸魅力城：水岸魅力城：魅力对城市的发展具有乘数效应魅力对城市的发展具有乘数效应-依托新城内的三条河流，创造更吸引人的城依托新城内的三条河流，创造更吸引人的城市环境面貌；城河一体，打造具有独特文化市环境面貌；城河一体，打造具有独特文化内涵的魅力之河，标志之河，从而提升马坊内涵的魅力之河，标志之河，从而提升马坊新城的整体形象。新城的整体形象。根据对国内外城市成长模式的研究：根据对国内外城市成长模式的研究：n只有找到推动城市发展的动力，打造出独特的文只有找到推动城市发展的动力，打造出独特的文化个性，并吸引大量高素质人口的集聚，才可能化个性，并吸引大量高素质人口的集聚，才可能真正实现城市的良性发展真正实现城市的良性发展。产业决定城市发展四、产业定位四、产业定位1、寻找到可依托的、寻找到可依托的“母体母体”n对于马坊来讲，其产业发展既不能仅靠迁移来的外对于马坊来讲，其产业发展既不能仅靠迁移来的外来产业（漂浮性产业）支撑，而应与大北京互动，来产业（漂浮性产业）支撑，而应与大北京互动，找到依赖的找到依赖的“产业发展母体产业发展母体”，并立足于该母体并立足于该母体培育可持续成长的内生型产业体系，这样才能够培育可持续成长的内生型产业体系，这样才能够推动马坊健康、可持续的发展。推动马坊健康、可持续的发展。临空经济区马坊最可依赖的临空经济区马坊最可依赖的“母体母体”n根据马坊区位和京平高速带来的机遇，工作室认根据马坊区位和京平高速带来的机遇，工作室认为：尽管有北京城市为：尽管有北京城市“腾笼换鸟腾笼换鸟”带来的工业外带来的工业外溢的机会，但是真正具有战略机遇的发展机会应溢的机会，但是真正具有战略机遇的发展机会应该是：依托该是：依托“临空经济发展区临空经济发展区”这个城这个城市超级发动机，大力发展临空产业市超级发动机，大力发展临空产业实现实现跨越式、突破型的发展。跨越式、突破型的发展。n抓住京平高速建设与海关物流基地建设的抓住京平高速建设与海关物流基地建设的战略机遇，构建以现代物流产业为先导，战略机遇，构建以现代物流产业为先导，以临空关联产业（临空关联农业、临空关以临空关联产业（临空关联农业、临空关联工业）为特色的一二三产业协调发展的联工业）为特色的一二三产业协调发展的产业体系。产业体系。2、产业定位、产业定位（1）构建新型产业结构）构建新型产业结构n先导产业：先导产业：休闲农业旅游业、房地产业、临空保税物流休闲农业旅游业、房地产业、临空保税物流n战略产业：战略产业：现代物流业、组装现代物流业、组装加工业、加工业、生产性服务业生产性服务业n基础产业：基础产业：以现代商贸、餐饮娱乐为主，还包括金融保险、以现代商贸、餐饮娱乐为主，还包括金融保险、中介服务、社区管理、教育、现代农业等。中介服务、社区管理、教育、现代农业等。 要点：要点：以先导产业带动战略产业集聚，以战略产以先导产业带动战略产业集聚，以战略产业提升基础产业升级。业提升基础产业升级。 （2）产业定位）产业定位n第三产业：第三产业：保税物流（汽车和保税物流（汽车和ITIT）、）、房地产房地产业、休闲旅游业、商贸流通业、其他城市服务业、休闲旅游业、商贸流通业、其他城市服务业；业；n第二产业：第二产业：出口加工业（电子信息、生物制出口加工业（电子信息、生物制药）、冷链产业、轻纺产业、装备制造业；药）、冷链产业、轻纺产业、装备制造业；n第一产业：第一产业：现代农业。现代农业。3、三大主题产业发展区、三大主题产业发展区以保税物流基地、现以保税物流基地、现以保税物流基地、现以保税物流基地、现代农业示范区和传统代农业示范区和传统代农业示范区和传统代农业示范区和传统工业区作为马坊镇由工业区作为马坊镇由工业区作为马坊镇由工业区作为马坊镇由北至南的三个产业发北至南的三个产业发北至南的三个产业发北至南的三个产业发展核心，发展不同的展核心，发展不同的展核心，发展不同的展核心，发展不同的产业集群。产业集群。产业集群。产业集群。保税保税物流基地物流基地仓储仓储商贸商贸货运货运分装分装加工加工报关传统传统工业区工业区孵化孵化研发研发生产生产推广推广种植种植现代现代农业农业示范区示范区 加工加工旅游旅游教育教育实验实验五、形象定位五、形象定位n产业是城市发展的动力，但是对于一个城市产业是城市发展的动力，但是对于一个城市的发展，形象是创造的发展，形象是创造城市差异化识别和注意城市差异化识别和注意力的重要因素，力的重要因素，没有良好形象的城市，必然没有良好形象的城市，必然不具备完整的核心竞争力。不具备完整的核心竞争力。形象创造城市魅力形象创造城市魅力马坊新城被道路、铁路、马坊新城被道路、铁路、河流切割七零八落，如何河流切割七零八落，如何创造一个富有魅力、充满创造一个富有魅力、充满吸引力的城市形象，是面吸引力的城市形象，是面对的又一个问题。对的又一个问题。n我们认为：与其被动适应道路、水系的我们认为：与其被动适应道路、水系的限制，不如限制，不如主动创造，因地制宜的将道主动创造，因地制宜的将道路和水系利用起来，构建独具个性的城路和水系利用起来，构建独具个性的城市形态。市形态。n水对于一个城市来说，不仅是一种宝贵水对于一个城市来说，不仅是一种宝贵的资源，更是一个的资源，更是一个城市的个性、灵魂与城市的个性、灵魂与活力所在。活力所在。-世界上任何一个发展中的城市，无论是滨海、世界上任何一个发展中的城市，无论是滨海、滨江、滨河还是滨湖，都希望通过大规模的滨江、滨河还是滨湖，都希望通过大规模的滨水开发建设城市，提升经济。滨水开发建设城市，提升经济。 马坊新城通过充分演绎已有的水资源和生态环马坊新城通过充分演绎已有的水资源和生态环境，打造以水系、绿地为骨架，分割的板块与境，打造以水系、绿地为骨架，分割的板块与城市功能组团有机的结合起来，各板块相对完城市功能组团有机的结合起来，各板块相对完整，整体上又相互联系，创造一个富有独特魅整，整体上又相互联系，创造一个富有独特魅力的、力的、 “浮岛浮岛”式城市形态的风情小镇。式城市形态的风情小镇。创造创造“浮岛式浮岛式”的城市形态的城市形态马坊形象定位：马坊形象定位：京东枢纽京东枢纽 水岸天城水岸天城北京北京马坊新城马坊新城第三部分构建马坊第三部分构建马坊一、城市空间架构一、城市空间架构二、城市功能组团二、城市功能组团一、一、城市空间构架：城市空间构架：一城：一城：新市镇新市镇一环：一环：产业环产业环一带：一带：生态带生态带n在三水交汇之处构建一个以水为核心、富有独特魅在三水交汇之处构建一个以水为核心、富有独特魅力的国际化新市镇，是整个马坊城市功能核心发展力的国际化新市镇，是整个马坊城市功能核心发展区。区。-功能构成：功能构成： 一个市镇中心一个市镇中心+水岸休闲走廊水岸休闲走廊+多个居多个居住组团（高中低不同组团）；住组团（高中低不同组团）；-人口规模：人口规模：现在规划人口现在规划人口8万人，未来预留发展人万人，未来预留发展人口口15万人左右；万人左右；-用地规模：用地规模：首期城建规划用地首期城建规划用地6平方公里，农民宅平方公里，农民宅基地基地6平方公里。平方公里。1 1、“一城一城”新市镇新市镇n从城市北西南环抱，由空港保税物流区、农业从城市北西南环抱，由空港保税物流区、农业区和工业区形成的马坊产业发展环，是马坊新城产区和工业区形成的马坊产业发展环，是马坊新城产业发展的战略基地。业发展的战略基地。-功能构成：物流港功能构成：物流港+农科港农科港+工业港工业港-用地规模：首期规划用地规模：首期规划工业港工业港4平方公里，物流港平方公里，物流港2平方公平方公里、其余为农业发展用地。里、其余为农业发展用地。（2）“一环一环”产业环产业环n依托自然之河（金鸡河）、农业产业带和村落，依托自然之河（金鸡河）、农业产业带和村落，共同构建马坊新城的自然生态和人文生态的城市共同构建马坊新城的自然生态和人文生态的城市滨河走廊。滨河走廊。-它是城市的绿色通风走廊，在建设中既要形成它是城市的绿色通风走廊，在建设中既要形成优美的景观，还要开发休闲旅游项目，使之成优美的景观，还要开发休闲旅游项目，使之成为一条新城的景观带、经济带。为一条新城的景观带、经济带。（3）“一廊一廊”生态走廊生态走廊2、城市功能组团：城市功能组团：居住岛居住岛居住岛居住岛一心：一心：市镇中心市镇中心三港：三港：物流港、农科物流港、农科港、工业港；港、工业港；四岛：四岛：欢乐岛、商务欢乐岛、商务岛、休闲岛、居住岛岛、休闲岛、居住岛n小龙河以北，高速公路以南，建设以时尚体验商小龙河以北，高速公路以南，建设以时尚体验商业为主导，集行政、会议、对外接待为一体的现业为主导，集行政、会议、对外接待为一体的现代化的市镇中心，它马坊新市镇的形象标志区。代化的市镇中心，它马坊新市镇的形象标志区。（1）一心：）一心：市镇中心：市镇中心：（2）三港：）三港：物流港：物流港：n以保税物流区为中心，以加工贸易区为主导，并以保税物流区为中心，以加工贸易区为主导，并辅助相关商务、居住等综合配套功能的综合性物辅助相关商务、居住等综合配套功能的综合性物流发展区。流发展区。-定位：定位：改变就物流作物流的形态，形成以物流为核改变就物流作物流的形态，形成以物流为核心的综合性城市发展区；心的综合性城市发展区；-构成：构成：保税区保税区+加工贸易区加工贸易区+国际社区国际社区+商业配套商业配套+企业会馆等；企业会馆等；-规模：规模：物流港物流港4平方公里。平方公里。（3）三港：）三港：农科港农科港n在农业发展区内，构筑以农业科技和标准在农业发展区内，构筑以农业科技和标准化农业为核心的现代农业发展示范区。化农业为核心的现代农业发展示范区。-定位：定位：服务于周边现代农业发展的农业科技、服务于周边现代农业发展的农业科技、旅游、出口等发展区。旅游、出口等发展区。-构成：构成：农业示范基地农业示范基地+农科教育中心农科教育中心+观光观光农园等。农园等。（4）三港：）三港：工业港工业港n以现有马坊工业区为基地，吸引北京市城以现有马坊工业区为基地，吸引北京市城市外迁工业，发展成依托铁路、公路、水市外迁工业，发展成依托铁路、公路、水资源的现代制造业中心。建议未来应该发资源的现代制造业中心。建议未来应该发展临空加工业。展临空加工业。-轻纺、装备制造业轻纺、装备制造业（5）四岛：）四岛：欢乐岛n以花卉、果木为主题构成乡村风情主题乐园，面以花卉、果木为主题构成乡村风情主题乐园，面向市内人群的度假天地；向市内人群的度假天地；- -功能构成：功能构成：功能构成：功能构成：乡村嘉年华、花卉世界（花卉苗乡村嘉年华、花卉世界（花卉苗乡村嘉年华、花卉世界（花卉苗乡村嘉年华、花卉世界（花卉苗木基地）、果色天香（水果基地）木基地）、果色天香（水果基地）木基地）、果色天香（水果基地）木基地）、果色天香（水果基地）- -主题建议：主题建议：主题建议：主题建议：世界乡村风情、田园别墅。世界乡村风情、田园别墅。世界乡村风情、田园别墅。世界乡村风情、田园别墅。概念提示概念提示n由乡村商务酒店、乡村商务俱乐部等构成，由乡村商务酒店、乡村商务俱乐部等构成，主要服务于物流园区、空港城以及中心城的主要服务于物流园区、空港城以及中心城的高端商务人士。高端商务人士。-功能构成：功能构成：休闲、度假、会议休闲、度假、会议-主题建议：主题建议：中式四合院建筑，北方传统民居中式四合院建筑，北方传统民居风格风格（6）四岛：）四岛：商务岛概念提示概念提示 n以高尔夫主题公园、低密度住宅、度假别墅等以高尔夫主题公园、低密度住宅、度假别墅等构成的高端休闲娱乐中心。构成的高端休闲娱乐中心。-功能构成：功能构成：休闲、居住、运动、娱乐休闲、居住、运动、娱乐休闲、居住、运动、娱乐休闲、居住、运动、娱乐-主题建议：主题建议：自然舒适的现代风格自然舒适的现代风格（7）四岛：）四岛：休闲休闲岛休闲岛概念提示休闲岛概念提示休闲岛概念提示休闲岛概念提示n居住岛是马坊新城的居住与生活区。居住岛是马坊新城的居住与生活区。-按不同的地块性质分为高档居住区、普通居住按不同的地块性质分为高档居住区、普通居住区与安置区三个居住组团，以及与组团配合的区与安置区三个居住组团，以及与组团配合的邻里中心（商业和公共服务）。邻里中心（商业和公共服务）。（8）四岛：）四岛：居住岛居住岛居住岛居住岛居住岛居住岛构构建建马马坊坊总总体体示示意意图图第四部分引擎设计第四部分引擎设计 （规划设计建议）（规划设计建议）八大引擎八大引擎n引擎也称作领航项目，是城区经济、空间引擎也称作领航项目，是城区经济、空间和社会发展的动力，是提升城区价值，支和社会发展的动力，是提升城区价值，支撑区域发展的关键项目。撑区域发展的关键项目。-引擎的大小和数量根据城区的大小密切相关。引擎的大小和数量根据城区的大小密切相关。序号序号组团组团引引 擎擎规模规模/ /亩亩功功 能能1 1市镇中心市镇中心水文化广场水文化广场100100标志性建筑、民俗广场标志性建筑、民俗广场2 2欢乐岛欢乐岛乡村嘉年华乡村嘉年华10001000体验、休闲、娱乐体验、休闲、娱乐3 3商务岛商务岛乡村商务公园乡村商务公园10001000乡村商务会所、乡村商务酒乡村商务会所、乡村商务酒店、乡村俱乐部店、乡村俱乐部4 4休闲岛休闲岛高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部20002000高尔夫度假村、高尔夫度假村、CEOCEO官邸等官邸等5 5居住岛居住岛威尼斯花园威尼斯花园10001000威尼斯风情社区、水岸休闲威尼斯风情社区、水岸休闲走廊走廊6 6物流港物流港加工贸易区加工贸易区10001000保税仓储、出口加工保税仓储、出口加工7 7物流港物流港物流总部基地物流总部基地10001000物流企业办公物流企业办公8 8农科港农科港农业科学城农业科学城500500农业科研、试验、推广农业科研、试验、推广农民教育、培训农民教育、培训八八大大引引擎擎分分布布图图1、水文化广场、水文化广场n总体定位：总体定位：-是马坊镇以水为魂，以水为城市个性的标志区域，同时是马坊镇以水为魂，以水为城市个性的标志区域，同时也是市民公共活动的主要空间，以体现水景、水文化为也是市民公共活动的主要空间，以体现水景、水文化为主题，最大限度的彰显马坊镇的水资源优势和城市个性。主题，最大限度的彰显马坊镇的水资源优势和城市个性。n主要构成：主要构成：-（1）主题景观区）主题景观区-（2）音乐喷泉区）音乐喷泉区-（3）戏水娱乐区）戏水娱乐区-（4）水文化长廊）水文化长廊-（5）休闲广场）休闲广场（1）主题景观区）主题景观区n水文化广场的主题标志区，建议以水文化广场的主题标志区，建议以H2O为创意源点，为创意源点，做成一个大型的水文化标识出来，建立在水文化广做成一个大型的水文化标识出来，建立在水文化广场中央，作为马坊的标志性建筑物和景观标识节点场中央，作为马坊的标志性建筑物和景观标识节点之一，寓意马坊以水为魂的城市形象特征。之一，寓意马坊以水为魂的城市形象特征。“世纪之光”钢笔雕塑（2）音乐喷泉区）音乐喷泉区n水文化广场以标志性建筑为核心打造，水文化广场以标志性建筑为核心打造，（3）水文化长廊）水文化长廊n以水文化为主题，再现水文化的历史渊源，以水文化为主题，再现水文化的历史渊源，民族风俗等。民族风俗等。（4）戏水娱乐区）戏水娱乐区n供孩童玩耍、嬉戏的区域。供孩童玩耍、嬉戏的区域。（5）休闲广场）休闲广场n市民休闲、活市民休闲、活动的场所。动的场所。案例：都江堰水文化广场案例：都江堰水文化广场n都江堰水文化广场由都江堰市政府斥资都江堰水文化广场由都江堰市政府斥资5600 余万元、余万元、国内首位景观学博士俞孔坚设计，建于都江堰市中心，国内首位景观学博士俞孔坚设计，建于都江堰市中心，占地面积占地面积145亩。亩。n从内河引来的涓涓清流巧妙地把整个广场分隔成从内河引来的涓涓清流巧妙地把整个广场分隔成演艺演艺广场、主体景观广场、音乐喷泉广场和休闲广场、主体景观广场、音乐喷泉广场和休闲广场广场四大区域。主体景观广场是整个广场的四大区域。主体景观广场是整个广场的“中心中心”，占地，占地26万平方米。在万平方米。在7765 平方米的音乐喷泉广场，平方米的音乐喷泉广场，上百种形态各异的水景动画图，随着音乐的变化表现出上百种形态各异的水景动画图，随着音乐的变化表现出不同的画面。不同的画面。 案例：都江堰水文化广场案例：都江堰水文化广场2、乡村嘉年华、乡村嘉年华n总体定位总体定位-“乡村嘉年华”是以世界各国乡村尤其是滨水乡村风情为主题，以富有特色的滨水运动和乡村民俗运动为主体，融观光游览、文化体验与运动休闲为一体的世界乡村风情大聚会。（1）市场定位）市场定位n“乡村嘉年华乡村嘉年华”项目主要是面向大北京地项目主要是面向大北京地区的都市居民。主要目标客户有以下：区的都市居民。主要目标客户有以下：-“有车一族有车一族”的假日出游；的假日出游；-大众的大众的“5+2”休闲短途游；休闲短途游；-日常节假日家庭休闲。日常节假日家庭休闲。（2）形象定位）形象定位野趣的世界野趣的世界 欢乐的海洋欢乐的海洋乡村嘉年华乡村嘉年华（3 3）功能分区）功能分区）功能分区）功能分区n“一中心四片区一中心四片区” ：-一中心：一中心：嘉年华中心会场。是整个嘉年华中心会场。是整个“乡村嘉乡村嘉年华年华”的公共活动中心。的公共活动中心。-四片区：四片区：时尚运动区。时尚运动区。面向中青年的时尚运动和极限运动区；面向中青年的时尚运动和极限运动区；滨水活动区。滨水活动区。以水为主题的活动游乐区；以水为主题的活动游乐区；乡村撒野与体验区：乡村撒野与体验区：面对家庭和儿童的游乐区；面对家庭和儿童的游乐区；团队拓展训练区：团队拓展训练区：面向公司、企业等团队市场的集体面向公司、企业等团队市场的集体训练场地。训练场地。A、“乡村嘉年华乡村嘉年华”中心会场中心会场n位于景区主入口；主要位于景区主入口；主要构成有：构成有：-嘉年华演艺大厅：嘉年华演艺大厅：形态借鉴迪斯尼的主题剧场形形态借鉴迪斯尼的主题剧场形态，运用轻盈的大跨度膜结构。态，运用轻盈的大跨度膜结构。占地面积大概占地面积大概2000-5000平方平方米。在举办米。在举办“乡村嘉年华乡村嘉年华”期期间，是活动的主席台和演艺场间，是活动的主席台和演艺场所。其余时间用于各种演出和所。其余时间用于各种演出和活动所需。活动所需。童话故事表演童话故事表演嘉年华广场：嘉年华广场：主要由硬地主要由硬地集会广场和田野运动场地构集会广场和田野运动场地构成，在举办成，在举办“乡村嘉年华乡村嘉年华”期间，是重要的集会中心。期间，是重要的集会中心。景观世界各地特色的乡村主景观世界各地特色的乡村主题活动为题材，形成雕塑公题活动为题材，形成雕塑公园园。嘉年华风情商业街：嘉年华风情商业街：结结合广场和进入景区的主要入合广场和进入景区的主要入口，形成长约口，形成长约100米的嘉年米的嘉年华风情商业街。提供快餐、华风情商业街。提供快餐、小型旅游商业以及酒吧等服小型旅游商业以及酒吧等服务功能。在务功能。在“乡村嘉年华乡村嘉年华”举办期间，有花车游行、焰举办期间，有花车游行、焰火表演等。火表演等。B、时尚运动区时尚运动区n功能：功能：主要面向中青年爱好运动的人群，以一主要面向中青年爱好运动的人群，以一些富有挑战性与时尚性的时尚极限运动项目，如：些富有挑战性与时尚性的时尚极限运动项目，如：滑板、攀岩、宿营、野外生存等，集合当前世界滑板、攀岩、宿营、野外生存等，集合当前世界各地潮流时尚运动为一体的中青年运动天地。各地潮流时尚运动为一体的中青年运动天地。n也可以包括汽车公园的越野极限运动。也可以包括汽车公园的越野极限运动。n主要构成：主要构成：-潮流运动天地：潮流运动天地：以时尚运动构成的运动天地，主要项目有滑板、攀岩、自行车（摩托车）汽车、特技表演等。-野外生存野外生存/森林宿营地：森林宿营地：以以“回归野外、挑战自然回归野外、挑战自然”为主为主题，形成提升人们野外生存力的生存训练营地。题，形成提升人们野外生存力的生存训练营地。C、功能区之三：滨水活动区功能区之三：滨水活动区n功能：主要面向大众人群的亲水休闲与运动场所，功能：主要面向大众人群的亲水休闲与运动场所，以一些参与性强的集体水上项目，如赛龙舟、漂以一些参与性强的集体水上项目，如赛龙舟、漂流等项目，结合划船、垂钓以及游泳等常规运动流等项目，结合划船、垂钓以及游泳等常规运动项目，形成以水上运动为主题的活动区。项目，形成以水上运动为主题的活动区。n主要构成：主要构成：-冲浪乐园：冲浪乐园：在水面开阔的地方，结合陆地，设置高速在水面开阔的地方，结合陆地，设置高速滑水道、激流瀑布等各种水上设施，充分享受紧张刺激滑水道、激流瀑布等各种水上设施，充分享受紧张刺激的冲浪和戏水乐趣。的冲浪和戏水乐趣。-乡村河流：乡村河流：将水面适当的引入中心地带，形成弯曲的、将水面适当的引入中心地带，形成弯曲的、静谧的人工河流。将垂钓、烧烤、划船等结合在一起，静谧的人工河流。将垂钓、烧烤、划船等结合在一起，形成具有浓郁乡间氛围的休闲区。形成具有浓郁乡间氛围的休闲区。D D、功能区之四：乡村撒野与农家体验区功能区之四：乡村撒野与农家体验区功能区之四：乡村撒野与农家体验区功能区之四：乡村撒野与农家体验区n功能：功能：是面向家庭与儿童的具有浓郁乡野风情的活动乐园。一方面以一些富有趣味性的运动，如：家庭三人挑战赛、背媳妇比赛、两人三足竞走比赛等等，结合农家生活体验日等活动，形成饶有趣味的家庭活动天地；另一方面，以“释放天性，回归童趣童真”为主题，以儿时乡村特色运动，如：滚铁环、跳皮筋、玻璃弹球、方格子、碉堡战等，结合乡间的体验活动，如：摸鱼、耕田等形成儿童撒野乐园。n主题：主题：体验农家生活、享受田园野趣；回归童真体验农家生活、享受田园野趣；回归童真童趣，在乡村间挥洒率真和本性。童趣，在乡村间挥洒率真和本性。n主要构成：主要构成：-撒野河沟：撒野河沟：依托水面，形成一段浅浅的河沟，为依托水面，形成一段浅浅的河沟，为孩子们提供释放天性，回归自然的场所。可以进行孩子们提供释放天性，回归自然的场所。可以进行摸鱼、玩泥巴等活动。摸鱼、玩泥巴等活动。-家庭竞技场：家庭竞技场：以家庭为单位，串联一些列项目，如：搬南瓜、两以家庭为单位，串联一些列项目，如：搬南瓜、两人三足比赛等等，每周举办一次家庭挑战赛。人三足比赛等等，每周举办一次家庭挑战赛。-儿时农舍：儿时农舍：以原有的乡村建筑为特色，形成一条长度大约有以原有的乡村建筑为特色，形成一条长度大约有50米的风情街区，将豆腐房、晒谷场等结合在一起，配备游乐设施，米的风情街区，将豆腐房、晒谷场等结合在一起，配备游乐设施，如：铁环、沙包、皮筋等。如：铁环、沙包、皮筋等。E、功能区之五：团队拓展训练营功能区之五：团队拓展训练营n功能：功能：面向大北京地区各大公司的公司培训基面向大北京地区各大公司的公司培训基地，团队训练基地。地，团队训练基地。n主要构成：主要构成：-大型运动会馆：大型运动会馆：-户外拓展训练基地：户外拓展训练基地：-团队训练营地：团队训练营地：3、乡村商务公园、乡村商务公园n总体定位：总体定位：-以优美的自然生态环境为背景，以北方乡村风以优美的自然生态环境为背景，以北方乡村风情为特色，以四合院和北方传统民居为建筑风情为特色，以四合院和北方传统民居为建筑风格，以物流园区以及顺义空港城的高端商务人格，以物流园区以及顺义空港城的高端商务人士为目标市场，建设集商务会议、餐饮娱乐、士为目标市场，建设集商务会议、餐饮娱乐、运动休闲、健康养生等为一体的乡村商务休闲运动休闲、健康养生等为一体的乡村商务休闲公园公园。n主要功能：休闲商务、会议、拓展培训、主要功能：休闲商务、会议、拓展培训、公关接待、运动等。公关接待、运动等。n三大项目组成：三大项目组成：（1）乡村商务酒店）乡村商务酒店（2）乡村商务俱乐部）乡村商务俱乐部（3）健康养生天地）健康养生天地（1）乡村商务酒店）乡村商务酒店n以居住功能为主，包括部分会议、娱乐设以居住功能为主，包括部分会议、娱乐设施等的高端商务酒店，以物流区和顺义空施等的高端商务酒店，以物流区和顺义空港城的高端商务人士为主体市场，包括部港城的高端商务人士为主体市场，包括部分中心城的商务人群。分中心城的商务人群。n建筑形态：建筑形态：-以中式四合院特色为建筑风格，沿金鸡河形以中式四合院特色为建筑风格，沿金鸡河形成特色滨水建筑群落。成特色滨水建筑群落。n操作建议：操作建议：-政府统一规划，指定开发商启动开发，后续政府统一规划，指定开发商启动开发，后续招商建设。招商建设。（2）乡村商务俱乐部）乡村商务俱乐部n乡村商务公园的餐饮娱乐、休闲运动中心。乡村商务公园的餐饮娱乐、休闲运动中心。n功能：功能：-餐饮：各种特色美食店餐饮：各种特色美食店-运动：保龄球、台球、羽毛球、乒乓球、篮运动：保龄球、台球、羽毛球、乒乓球、篮球场等球场等-休闲：各类咖啡店、酒吧、棋排室、特色小休闲：各类咖啡店、酒吧、棋排室、特色小店等店等（3）健康养生天地）健康养生天地 利用郊野的自然山水资源，构建高尚的、利用郊野的自然山水资源，构建高尚的、富有田园气息的，面向物流区和顺义空港富有田园气息的，面向物流区和顺义空港区的中高端人群的乡村健康养生天地，是区的中高端人群的乡村健康养生天地，是物流园区的配套休闲中心、疗养中心。物流园区的配套休闲中心、疗养中心。健康养生天地概念示意健康养生天地概念示意健康养生天地概念健康养生天地概念健康养生天地概念健康养生天地概念示意：温泉浴示意：温泉浴示意：温泉浴示意：温泉浴案例：成都案例：成都案例：成都案例：成都“ “五朵金花五朵金花五朵金花五朵金花” ”乡村酒店乡村酒店乡村酒店乡村酒店n概况：概况：-“五朵金花五朵金花”是锦江区大力发展花卉文化观光休闲产业，是锦江区大力发展花卉文化观光休闲产业，在五个村落的基础上，以不同的主题打造的打造的五个在五个村落的基础上，以不同的主题打造的打造的五个主题文化休闲园区。包括主题文化休闲园区。包括 “花乡农居花乡农居” “荷塘月色荷塘月色” “东篱菊园东篱菊园” “幸福梅林幸福梅林” 和和“江家菜地江家菜地”。-其中荷塘月色中规划了其中荷塘月色中规划了“商务谷商务谷”，打造乡村酒店。以，打造乡村酒店。以原有的乡村建筑为基础，打造优美的自然生态环境，吸原有的乡村建筑为基础，打造优美的自然生态环境，吸引都市区的商务人群。引都市区的商务人群。案例：成都案例：成都案例：成都案例：成都“ “五朵金花五朵金花五朵金花五朵金花” ”乡村酒店乡村酒店乡村酒店乡村酒店n建设：建设：-乡村酒店分布在相邻的四个山坡上，用地面积共乡村酒店分布在相邻的四个山坡上，用地面积共198亩，区域内还有亩，区域内还有200余座改造好的别墅农居用余座改造好的别墅农居用于出租。于出租。-乡村酒店由锦江区政府负责项目区域内约乡村酒店由锦江区政府负责项目区域内约1000亩亩“荷塘月色荷塘月色”项目整体打造和项目所在区域道路和项目整体打造和项目所在区域道路和配套建设投入，投资者整体或分别取得项目用地配套建设投入，投资者整体或分别取得项目用地20年的建设经营权，进行乡村酒店建设，建成后由投年的建设经营权，进行乡村酒店建设，建成后由投资者自主依法经营资者自主依法经营20年，经营期满后经营权移交锦年，经营期满后经营权移交锦江区政府，经营者有优先续约权。江区政府，经营者有优先续约权。乡村酒店试点：乡村酒店试点：乡村酒店试点：乡村酒店试点：“ “东篱菊园东篱菊园东篱菊园东篱菊园” ”乡村酒店乡村酒店乡村酒店乡村酒店4、高尔夫度假村、高尔夫度假村n总体定位：总体定位：-充分利用马坊的河道优势，打造极具特色的充分利用马坊的河道优势，打造极具特色的滨水高尔夫运动公园，并以此为依托打造北滨水高尔夫运动公园，并以此为依托打造北京大都市区的会议、休闲、运动、度假天堂，京大都市区的会议、休闲、运动、度假天堂，快速导入高素质人才，提升区域档次，培育快速导入高素质人才，提升区域档次，培育高端房地产市场。高端房地产市场。n功能定位：功能定位：-会议、度假、休闲、运动、居住会议、度假、休闲、运动、居住n主要构成：主要构成：-（1）高尔夫运动公园）高尔夫运动公园-（2）国际会议中心）国际会议中心-（3）CEO官邸官邸n充分利用马坊富水和生态环境优良的自然条件，充分利用马坊富水和生态环境优良的自然条件，打造滨水形态的高尔夫公园，与北京已有的高打造滨水形态的高尔夫公园，与北京已有的高尔夫在风格上互补，满足日益增长的国内高端尔夫在风格上互补，满足日益增长的国内高端消费群对高尔夫运动的向往和需求；形成城市消费群对高尔夫运动的向往和需求；形成城市良好的景观示范，迅速提升区域档次良好的景观示范，迅速提升区域档次（1）高尔夫运动公园）高尔夫运动公园高尔夫概念提示高尔夫概念提示n依托高尔夫运动公园的高端商务与国际会依托高尔夫运动公园的高端商务与国际会议的承办地，是面向政府的高级接待中心，议的承办地，是面向政府的高级接待中心，面向大型企业集团的会议、休闲中心，同面向大型企业集团的会议、休闲中心，同时也是面向大北京高端商务人士的公关、时也是面向大北京高端商务人士的公关、交流中心。交流中心。（2）国际会议中心）国际会议中心会议度假酒店概念示意会议度假酒店概念示意会议度假酒店概念示意会议度假酒店概念示意（3）CEO官邸官邸n充分利用生态环境，高尔夫球场，湖泊等吸引一充分利用生态环境，高尔夫球场，湖泊等吸引一大批金领阶层来建立企业大批金领阶层来建立企业CEO官邸。官邸。-主要功能：主要功能：CEO居所，目标高尔夫会员。居所，目标高尔夫会员。n建筑开发与高尔夫球场、湖泊、人造景观等环境建筑开发与高尔夫球场、湖泊、人造景观等环境交错环绕。交错环绕。-建筑风格以地中海风情为主，定制化开发；建筑风格以地中海风情为主，定制化开发；-以独栋别墅为主，建筑以低层结构为主，建筑体现各以独栋别墅为主，建筑以低层结构为主，建筑体现各国、各企业的人文风格。国、各企业的人文风格。-大量的独栋大量的独栋CEO官邸聚集在一起，有利于形成一个富官邸聚集在一起，有利于形成一个富人活动中心。人活动中心。nCEO官邸是高尔夫度假村的重点，在高尔夫度假官邸是高尔夫度假村的重点，在高尔夫度假村中占地最大，可以根据市场情况分为三类：村中占地最大，可以根据市场情况分为三类：-有面对国际跨国公司的大型国际奢侈型官邸有面对国际跨国公司的大型国际奢侈型官邸-有面对中小私营企业的豪华型官邸有面对中小私营企业的豪华型官邸-有面对个人或者小型创业企业的实用型官邸有面对个人或者小型创业企业的实用型官邸5、威尼斯花园（水韵风情庄园）、威尼斯花园（水韵风情庄园）n总体定位：总体定位：-马坊镇的高档居住区，利用丰富的水系，打马坊镇的高档居住区，利用丰富的水系，打造具有威尼斯风情的居住社区。造具有威尼斯风情的居住社区。n功能：居住、商业、生活配套等功能：居住、商业、生活配套等n构成：构成：-（1）威尼斯社区）威尼斯社区-（2）双语学校）双语学校-（3）威尼斯风情商业街）威尼斯风情商业街（1）威尼斯社区）威尼斯社区n以水为纽带，以威尼斯风情为主题，建筑以水为纽带，以威尼斯风情为主题，建筑风格上体现滨水风情小镇的独特魅力。风格上体现滨水风情小镇的独特魅力。（2）双语学校）双语学校n社区重要的教育配套设施，以为业主服务为主，社区重要的教育配套设施，以为业主服务为主，作为吸引高档客户购房的主要条件之一。作为吸引高档客户购房的主要条件之一。（3）威尼斯风情商业街）威尼斯风情商业街n社区商业配套，以威尼斯风情为主题，包社区商业配套，以威尼斯风情为主题，包括购物、娱乐、休闲、体验等。括购物、娱乐、休闲、体验等。6、加工贸易区、加工贸易区n总体定位：总体定位：-加工贸易区是物流港的重要组成部分之一，加工贸易区是物流港的重要组成部分之一，依托马坊物流区的海关监管和保税功能，利依托马坊物流区的海关监管和保税功能，利用马坊紧邻顺义空港，并且是北京市离天津用马坊紧邻顺义空港，并且是北京市离天津港最近的地区之一的优势，发展加工贸易区，港最近的地区之一的优势，发展加工贸易区，一方面能够充分利用马坊的保税物流功能，一方面能够充分利用马坊的保税物流功能，同时也能为物流区的发展创造需求。同时也能为物流区的发展创造需求。n功能定位：出口加工；进口零部件组装；功能定位：出口加工；进口零部件组装；贴牌生产；进出口贸易服务；金融咨询服贴牌生产；进出口贸易服务；金融咨询服务等务等n主要构成：主要构成：-加工贸易区核心区加工贸易区核心区-加工贸易区外围区加工贸易区外围区n加工贸易区核心区与保税区重叠，享受加工贸易加工贸易区核心区与保税区重叠，享受加工贸易区的优惠政策和保税区的优惠政策，以保税为主区的优惠政策和保税区的优惠政策，以保税为主要特征，以进出口加工贸易为核心内容。要特征，以进出口加工贸易为核心内容。n布局建议：布局建议：-与保税区重叠，与仓储区临近，方便产品和与保税区重叠，与仓储区临近，方便产品和原材料的保存、保鲜等。原材料的保存、保鲜等。（1）核心区）核心区n产业导向：产业导向：-电子信息产业、汽车零部件、生物制药、冷电子信息产业、汽车零部件、生物制药、冷链产业、现代农业链产业、现代农业n招商对象：招商对象：-以京东四区的进出口贸易和加工企业为基础，以京东四区的进出口贸易和加工企业为基础，以北京市相关产业的进出口贸易和加工企业以北京市相关产业的进出口贸易和加工企业为核心，兼顾京津唐地区的相关企业。为核心，兼顾京津唐地区的相关企业。（2）外围区）外围区n加工贸易区外围区只享受加工贸易区的相关优惠加工贸易区外围区只享受加工贸易区的相关优惠政策，不享受保税区的优惠政策。政策，不享受保税区的优惠政策。n主要包括不以保税为主要需求的进出口加工企业、主要包括不以保税为主要需求的进出口加工企业、进出口贸易企业，在保税区建立企业的外围加工进出口贸易企业，在保税区建立企业的外围加工区，以及相关的中介、咨询、金融、报关等服务区，以及相关的中介、咨询、金融、报关等服务机构。机构。n操作建议：操作建议：-政府主导，企业运作政府主导，企业运作-建议成立马坊加工贸易区企业服务有限公司，企业性质建议成立马坊加工贸易区企业服务有限公司，企业性质属马坊物流区管委会下属股份制企业，以市场化手段进属马坊物流区管委会下属股份制企业，以市场化手段进行园区运作。行园区运作。-企业服务有限公司的主要经营范围是为落户马坊加工贸企业服务有限公司的主要经营范围是为落户马坊加工贸易区的内外资企业提供厂房建设审核手续代办、批租地易区的内外资企业提供厂房建设审核手续代办、批租地块回填土工程、标准厂房租赁及销售咨询服务、企业管块回填土工程、标准厂房租赁及销售咨询服务、企业管理咨询服务以及其他专业服务等。理咨询服务以及其他专业服务等。案例：上海松江出口加工区案例：上海松江出口加工区n概况：概况：-上海松江出口加工区由上海松江出口加工区由A区和区和B区组成。区组成。A规划面积规划面积2.98平方公里，目前已基本平方公里，目前已基本开发完毕。电子信息制造产业是开发完毕。电子信息制造产业是A区的区的主要产业。其主要产品为笔记本电脑。主要产业。其主要产品为笔记本电脑。-B区位于松江区西部，规划面积区位于松江区西部，规划面积3平方公平方公里。重点发展为里。重点发展为IC产业配套的出口型企产业配套的出口型企业以及其他以出口为主的高新技术企业。业以及其他以出口为主的高新技术企业。-2004年松江出口加工区出口年松江出口加工区出口54.5亿美亿美元，比上年度增长元，比上年度增长5倍，占全国出口加倍，占全国出口加工区出口总额的工区出口总额的54.2。 n管理：管理：-松江出口加工区实行全封闭管理，区内海关、商检、税务、松江出口加工区实行全封闭管理，区内海关、商检、税务、工商、银行、外贸、运输、报关等一应俱全，落户企业在工商、银行、外贸、运输、报关等一应俱全，落户企业在区内可办理完一切进出口手续。区内可办理完一切进出口手续。-上海松江出口加工区企业服务有限公司是国家级上海松江上海松江出口加工区企业服务有限公司是国家级上海松江出口加工区管委会、上海市松江工业区管委会下属的股份出口加工区管委会、上海市松江工业区管委会下属的股份制企业。为落户松江的内外资企业提供厂房建设审核手续制企业。为落户松江的内外资企业提供厂房建设审核手续代办、批租地块回填土工程、标准厂房租赁及销售咨询服代办、批租地块回填土工程、标准厂房租赁及销售咨询服务、企业管理咨询服务、其他专业服务等。务、企业管理咨询服务、其他专业服务等。案例：上海松江出口加工区案例：上海松江出口加工区案例：上海松江出口加工区案例：上海松江出口加工区n物流：物流：-借鉴国际多式联运的理念，实现借鉴国际多式联运的理念，实现“两区一线两区一线”全封闭的物全封闭的物流指控。流指控。-所谓所谓“两区两区”是指松江出口加工区和口岸的仓储监管区，是指松江出口加工区和口岸的仓储监管区，“一线一线”是指是指“两区两区”之间的物流运输线。之间的物流运输线。-其特点是机场直递、快速通关，并采取其特点是机场直递、快速通关，并采取“提前报关，卡口提前报关，卡口核放，舱单后核，签单后置核放，舱单后核，签单后置”，报关数据和物流并联式处，报关数据和物流并联式处理。理。-空运货物从飞机抵港到货物运至加工区仅空运货物从飞机抵港到货物运至加工区仅4小时左右。这一小时左右。这一作业模式将使货物能以最快的速度，直接提取并送达或出作业模式将使货物能以最快的速度，直接提取并送达或出运出口加工区。运出口加工区。 优优惠惠政政策策项目项目项目项目松江出口加工区松江出口加工区松江出口加工区松江出口加工区企业企业企业企业所得所得所得所得税税税税免减免减免减免减税期税期税期税期获利后获利后获利后获利后第一、第一、第一、第一、二年二年二年二年生产性企业经营期十年以上免征生产性企业经营期十年以上免征生产性企业经营期十年以上免征生产性企业经营期十年以上免征获利后获利后获利后获利后第三至第三至第三至第三至五年五年五年五年减半征收减半征收减半征收减半征收当年减税当年减税当年减税当年减税产品出口产品出口产品出口产品出口70%70%以上减为以上减为以上减为以上减为10%10%延长减税延长减税延长减税延长减税经市科委认定为高新技术企业延长三年减半征收经市科委认定为高新技术企业延长三年减半征收经市科委认定为高新技术企业延长三年减半征收经市科委认定为高新技术企业延长三年减半征收增值税增值税增值税增值税出口免征出口免征出口免征出口免征税收政策税收政策税收政策税收政策区内企业为加工出口产品而进口的原材料、零部件、元器件等全区内企业为加工出口产品而进口的原材料、零部件、元器件等全区内企业为加工出口产品而进口的原材料、零部件、元器件等全区内企业为加工出口产品而进口的原材料、零部件、元器件等全额保税额保税额保税额保税区内企业生产所需和厂房、仓储设施、基础设施建设项目所需进区内企业生产所需和厂房、仓储设施、基础设施建设项目所需进区内企业生产所需和厂房、仓储设施、基础设施建设项目所需进区内企业生产所需和厂房、仓储设施、基础设施建设项目所需进口的机械、设备、模具、建材、自用适量办公用品等予以免税口的机械、设备、模具、建材、自用适量办公用品等予以免税口的机械、设备、模具、建材、自用适量办公用品等予以免税口的机械、设备、模具、建材、自用适量办公用品等予以免税区内企业加工产品应复出口。因特殊情况经批准内销的，按制成区内企业加工产品应复出口。因特殊情况经批准内销的，按制成区内企业加工产品应复出口。因特殊情况经批准内销的，按制成区内企业加工产品应复出口。因特殊情况经批准内销的，按制成品征税品征税品征税品征税监管模式监管模式监管模式监管模式加工贸易不实行银行保证金台帐制度，取消手册，实行电子底帐加工贸易不实行银行保证金台帐制度，取消手册，实行电子底帐加工贸易不实行银行保证金台帐制度，取消手册，实行电子底帐加工贸易不实行银行保证金台帐制度，取消手册，实行电子底帐管理管理管理管理通关模式通关模式通关模式通关模式货物进出，企业只需货物进出，企业只需货物进出，企业只需货物进出，企业只需“ “一次申报一次申报一次申报一次申报” ”，海关，海关，海关，海关“ “一次审单、一次查验一次审单、一次查验一次审单、一次查验一次审单、一次查验” ”即可放行；即可放行；即可放行；即可放行；2424小时通关服务，实行小时通关服务，实行小时通关服务，实行小时通关服务，实行“ “提前报关、机场直递提前报关、机场直递提前报关、机场直递提前报关、机场直递” ”，将货物进口的时间减到最少将货物进口的时间减到最少将货物进口的时间减到最少将货物进口的时间减到最少出口退税出口退税出口退税出口退税国产原材料、产品进入区内即可办理出口退税国产原材料、产品进入区内即可办理出口退税国产原材料、产品进入区内即可办理出口退税国产原材料、产品进入区内即可办理出口退税外汇政策外汇政策外汇政策外汇政策企业外汇收入可全额留存，不实行外汇核销制企业外汇收入可全额留存，不实行外汇核销制企业外汇收入可全额留存，不实行外汇核销制企业外汇收入可全额留存，不实行外汇核销制7、物流总部基地、物流总部基地n面向国际物流基地中吸引的相关企业分部或国际大企业办事面向国际物流基地中吸引的相关企业分部或国际大企业办事处，包括顺义空港城的部分企业和市区企业的以生态办公为处，包括顺义空港城的部分企业和市区企业的以生态办公为特色的新型田园式企业总部小镇。特色的新型田园式企业总部小镇。-功能：行政办公、商务中介、会议展览、金融服务、文功能：行政办公、商务中介、会议展览、金融服务、文化娱乐等化娱乐等-主要构成：主要构成：-（1）企业会所）企业会所-（2）国际社区）国际社区（1）企业会所）企业会所n物流区的配套办公区，为进驻物流区的进出口贸物流区的配套办公区，为进驻物流区的进出口贸易企业、加工企业、物流企业等打造一个生态优易企业、加工企业、物流企业等打造一个生态优美的办公空间，吸引这些企业的管理总部或者大美的办公空间，吸引这些企业的管理总部或者大的物流集团的分部，满足他们的办公和休闲需求。的物流集团的分部，满足他们的办公和休闲需求。n功能定位：功能定位：以办公为主，包括会议、休闲、娱乐以办公为主，包括会议、休闲、娱乐等配套功能。等配套功能。n建筑形态：建筑形态：以世界各地乡村别墅为原型，利用现以世界各地乡村别墅为原型，利用现有的建筑基础，沿金鸡河营造自然、生态的滨水有的建筑基础，沿金鸡河营造自然、生态的滨水风情办公空间。风情办公空间。（2）国际社区）国际社区n为物流区配套的居住区。为物流区配套的居住区。-目标市场：目标市场：以物流区、出口加工区的管理阶以物流区、出口加工区的管理阶层和高级技术人员等为核心，包括顺义空港层和高级技术人员等为核心，包括顺义空港城的部分市场。城的部分市场。-建筑形态：建筑形态：与企业会所风格一致，沿河形成与企业会所风格一致，沿河形成生态化的居住空间。生态化的居住空间。8、农业科学城、农业科学城n总体定位：总体定位：-以现代都市农业尤其是临空关联农业的发展以现代都市农业尤其是临空关联农业的发展为核心，打造现代农业区的发展引擎，以科为核心，打造现代农业区的发展引擎，以科技化和工业化的手段带动整个马坊镇广大农技化和工业化的手段带动整个马坊镇广大农村地区的发展，实现农民就业和农民增收。村地区的发展，实现农民就业和农民增收。n功能定位：功能定位：-农业科技的研发、试验农业科技的研发、试验-设施农业示范、推广设施农业示范、推广-农民教育、培训农民教育、培训-农业观光、休闲、体验等农业观光、休闲、体验等n主要构成：主要构成：-（1）农科学村）农科学村-（2）都市农业科技馆）都市农业科技馆（1）农科学村）农科学村n总体定位：总体定位：-现代都市农业，尤其是临空关联农业的科研、现代都市农业，尤其是临空关联农业的科研、试验基地试验基地-农民教育、培训基地农民教育、培训基地n目标对象：目标对象：-中国农科院、北京农科院的都市农业研究分院中国农科院、北京农科院的都市农业研究分院-中国农大、北京农业学院的分院中国农大、北京农业学院的分院-农村教育学院农村教育学院n功能分区：功能分区：-教学区：教学区：包括办公用房、实验室、教室、宿舍等建筑，包括办公用房、实验室、教室、宿舍等建筑，初期可利用当地现有条件，将来可在马坊的城市建设用初期可利用当地现有条件，将来可在马坊的城市建设用地的教育用地中划分指标。地的教育用地中划分指标。-试验基地：试验基地：由相应的机构从村经济合作组织租用农民由相应的机构从村经济合作组织租用农民的土地，失地农民经上岗培训，可根据他们的能力、水的土地，失地农民经上岗培训，可根据他们的能力、水平、年龄等状况，作为试验工或科研辅助工。试验基地平、年龄等状况，作为试验工或科研辅助工。试验基地可开辟部分区域作为现代农业观光、体验区。可开辟部分区域作为现代农业观光、体验区。n操作模式：操作模式：-以提供试验基地为条件，吸引农科院所进驻。以提供试验基地为条件，吸引农科院所进驻。-成立相应的组织机构，负责租用农民土地，接洽成立相应的组织机构，负责租用农民土地，接洽农科院所，并负责开拓旅游农业功能的市场。农科院所，并负责开拓旅游农业功能的市场。-以技术输出的方式提升农业的生产水平，提高农以技术输出的方式提升农业的生产水平，提高农民的收入。民的收入。（2）都市农业科技馆）都市农业科技馆n以都市农业为主题，再现都市农业的概念、内涵；以都市农业为主题，再现都市农业的概念、内涵；都市农业发展的历史、现状与发展趋势；都市农都市农业发展的历史、现状与发展趋势；都市农业的分类；都市农业科技展示等。业的分类；都市农业科技展示等。n功能：功能：-都市农业行业展示都市农业行业展示-都市农业科技展示都市农业科技展示-都市农业科普教育都市农业科普教育n目标市场：目标市场：-第一类：政府类。第一类：政府类。上到中央领导，下至各级地上到中央领导，下至各级地方官员等；方官员等；-第二类：中小学生科普教育类。第二类：中小学生科普教育类。以北京市中小以北京市中小学生为主体目标对象，以农作物相关的科普教学生为主体目标对象，以农作物相关的科普教育功能，成为中小学生的课外实习课堂。育功能，成为中小学生的课外实习课堂。-第三类：普通游客。第三类：普通游客。以富有观赏价值的动植物以富有观赏价值的动植物标本等展示为主，面向普通游客的观光市场。标本等展示为主，面向普通游客的观光市场。（3）农业科学城建设阶段）农业科学城建设阶段n第一阶段：联系科研院所，为其科研项目无偿提供试验用地，吸引第一阶段：联系科研院所，为其科研项目无偿提供试验用地，吸引课题研究人员，同时提供必要的办公、居住条件。在此过程中，双课题研究人员，同时提供必要的办公、居住条件。在此过程中，双方以合同形式明晰双方的责、权、利，进行合作研发。方以合同形式明晰双方的责、权、利，进行合作研发。n第二阶段：不断增加合作研发项目的数量，达到一定规模、条件成第二阶段：不断增加合作研发项目的数量，达到一定规模、条件成熟时，在地方农科所的基础上，集合农科院所的分部成立股份制的熟时，在地方农科所的基础上，集合农科院所的分部成立股份制的新型综合性农科所。新型综合性农科所。n第三阶段，在新型农科所的基础上，升级为股份制的农科院分院。第三阶段，在新型农科所的基础上，升级为股份制的农科院分院。n第四阶段，将农科院分院的培训功能增强、放大，增添教学、实习第四阶段，将农科院分院的培训功能增强、放大，增添教学、实习功能，建设农业科技馆，从而将农科院分院升级为农业科学城。功能，建设农业科技馆，从而将农科院分院升级为农业科学城。第五部分经营马坊第五部分经营马坊（商业模式）（商业模式）一、经营马坊三部曲一、经营马坊三部曲二、理念与思路二、理念与思路三、项目运作模式三、项目运作模式四、项目启动策略四、项目启动策略五、土地运作模式五、土地运作模式一、经营马坊三部曲一、经营马坊三部曲n稳定：稳定：稳妥解决稳妥解决“三农三农”问题，保持社会和谐；问题，保持社会和谐；n发展：发展：重点打造重点打造“产业环产业环”，培育产业集群，为，培育产业集群，为城市发展培育可持续发展的动力，提升城市能级；城市发展培育可持续发展的动力，提升城市能级；n提升：提升：建设国际新市镇，使马坊城市形象和城市建设国际新市镇，使马坊城市形象和城市功能上一个新的台阶，成为代表功能上一个新的台阶，成为代表21世纪发展水平的世纪发展水平的国际化一流小城市。国际化一流小城市。1、稳定：稳妥解决、稳定：稳妥解决“三农三农”问题问题n在当前的政策环境下，中心镇建设要想稳步推进，可在当前的政策环境下，中心镇建设要想稳步推进，可持续发展，就必须要解决好持续发展，就必须要解决好“三农三农”问题。问题。n我们认为，马坊目前规划城市建设与产业发展之外的我们认为，马坊目前规划城市建设与产业发展之外的区域，应该积极引导发展现代农业。区域，应该积极引导发展现代农业。n发展现代农业有着许多优势，依托空港经济区发展临发展现代农业有着许多优势，依托空港经济区发展临空农业，依托保税物流区发展出口创汇农业，依托市空农业，依托保税物流区发展出口创汇农业，依托市级工业开发区发展深加工农业。级工业开发区发展深加工农业。n产业发展是城镇空间发展的动力和基础，根据产业发展是城镇空间发展的动力和基础，根据国内外城市发展规律，中心镇要想持续发展，国内外城市发展规律，中心镇要想持续发展，就必须找到有竞争优势的产业引擎，构建自己就必须找到有竞争优势的产业引擎，构建自己的产业体系和产业集群。的产业体系和产业集群。n三大产业引擎：三大产业引擎：- 物流港、工业港、农科港物流港、工业港、农科港2 2、发展：打造引擎、发展：打造引擎n经营马坊的第三阶段是在产业发展、城乡经营马坊的第三阶段是在产业发展、城乡和谐的基础上，高标准规划建设生态化的和谐的基础上，高标准规划建设生态化的国际新市镇，打造一个实现经济繁荣、环国际新市镇，打造一个实现经济繁荣、环境优美、配套完善的现代化新城，成为京境优美、配套完善的现代化新城，成为京东地区一颗耀眼的城市新星。东地区一颗耀眼的城市新星。3、提升：建设国际新市镇、提升：建设国际新市镇二、经营理念与思路二、经营理念与思路1、城市经营理念、城市经营理念做城市运营商做城市运营商-摆脱传统的市政基础建设和房地产企业的局限于住宅开发的观念，立足于完善马坊镇的城市功能系统，为区域经济的发展创造条件，引导、吸引城市建设的相关企业（如房地产开发商、城市基础设施开发商、商业投资企业等）共同参与城市的开发，创造市场，扩大市场，并从创造市场、扩大市场的过程中求得城市和企业的共同发展。2、泛资源理念、泛资源理念-泛资源理念就是什么都可以成为可以利用的资源，如有形的、无泛资源理念就是什么都可以成为可以利用的资源，如有形的、无形的、存量的、增量的资源。所有的资源都可以通过市场化的机形的、存量的、增量的资源。所有的资源都可以通过市场化的机制进行运作，从而达到四两拨千斤的功效。制进行运作，从而达到四两拨千斤的功效。3、三老满意理念、三老满意理念-企业作为城市运营商必须保持同企业作为城市运营商必须保持同老头子、老板、老百姓三者利益老头子、老板、老百姓三者利益的均衡关系的均衡关系经营思路经营思路1、建设标志性区域：、建设标志性区域：-在政府的支持下，以企业（城市运营商）为主体，联合大在政府的支持下，以企业（城市运营商）为主体，联合大的开发商进行成片开发，重点做好一、两个示范区域，树的开发商进行成片开发，重点做好一、两个示范区域，树立区域整体形象。包括高速公路出口主要入城口的示范区立区域整体形象。包括高速公路出口主要入城口的示范区域以及一些具有地标性的建筑和项目。域以及一些具有地标性的建筑和项目。2、政府引导，市场运作、政府引导，市场运作-运作过程中采用运作过程中采用“政府监督、市场化运作、企业化经营、政府监督、市场化运作、企业化经营、产业化发展产业化发展”的思路，以项目带动、以基础设施带动、以的思路，以项目带动、以基础设施带动、以旅游配套带动房地产的开发，带动土地的升值。旅游配套带动房地产的开发，带动土地的升值。经营思路经营思路3、开发方式、开发方式-统一规划、切块分割、分项目设计、分步骤实施统一规划、切块分割、分项目设计、分步骤实施-产业开发和房产开发相结合产业开发和房产开发相结合-租赁开发和土地转让开发相结合租赁开发和土地转让开发相结合-小区开发和商业娱乐开发相结合小区开发和商业娱乐开发相结合4、处理好开发与控制的关系、处理好开发与控制的关系-产业的控制产业的控制-土地资源开发的控制土地资源开发的控制-空间环境建设的控制空间环境建设的控制-开发节奏的控制开发节奏的控制三、项目运作模式三、项目运作模式n马坊镇新城马坊镇新城八大组团：八大组团：n八个组团的规模大小、项目性质以及项目战略价值不尽相同，八个组团的规模大小、项目性质以及项目战略价值不尽相同，工作室认为，应首先确定项目的战略价值和战略目标，再根工作室认为，应首先确定项目的战略价值和战略目标，再根据项目具体情况设计不同的运营模式。据项目具体情况设计不同的运营模式。马坊新城市镇中心欢乐岛商务岛休闲岛居住岛农科港工业港物流港八大引擎项目的战略定位八大引擎项目的战略定位引擎项目引擎项目项目性质项目性质开发阶段开发阶段资金投入与产出资金投入与产出对公司价值对公司价值市镇中心市镇中心土地运营类土地运营类启动阶段启动阶段规划设计、土地一规划设计、土地一级开发、土地出让级开发、土地出让启动资金启动资金欢乐岛欢乐岛休闲农业开发休闲农业开发型型启动阶段启动阶段概念规划，招商合概念规划，招商合作开发作开发拉动人气，提拉动人气，提升区域价值升区域价值商务岛商务岛休闲农业开发休闲农业开发型型提升阶段提升阶段概念规划，招商合概念规划，招商合作开发作开发企业持续发展企业持续发展动力动力休闲岛休闲岛高端地产开发高端地产开发提升阶段提升阶段规划设计，土地出规划设计，土地出让或自己开发让或自己开发企业核心盈利企业核心盈利项目项目居住岛居住岛房地产开发型房地产开发型发展阶段发展阶段规划设计，土地一规划设计，土地一级开发，土地出让级开发，土地出让企业核心盈利企业核心盈利项目项目物流港物流港产业主题城区产业主题城区发展阶段发展阶段规划设计、城市功规划设计、城市功能配套能配套区域持续增值区域持续增值保证保证工业港工业港产业主题城区产业主题城区发展阶段发展阶段规划设计、城市功规划设计、城市功能配套能配套区域持续增值区域持续增值保证保证农科港农科港现代农业发展现代农业发展区区发展阶段发展阶段规划设计、政府政规划设计、政府政策支持型策支持型企业新领域的企业新领域的开拓开拓1 1、土地运营类项目、土地运营类项目、土地运营类项目、土地运营类项目n组团构成：市镇中心、生活岛、休闲岛组团构成：市镇中心、生活岛、休闲岛n运作与盈利模式：运作与盈利模式：-统一规划设计统一规划设计-土地一级开发，基础设施建设，包括高尔夫土地一级开发，基础设施建设，包括高尔夫运动公园的建设等，提升土地价值运动公园的建设等，提升土地价值-土地分块出让，获得土地增值收益土地分块出让，获得土地增值收益2 2、产业导入与主题城区开发模式、产业导入与主题城区开发模式、产业导入与主题城区开发模式、产业导入与主题城区开发模式n组团构成：物流港、工业港、农科港组团构成：物流港、工业港、农科港n运作与盈利模式：运作与盈利模式：-政府主导，企业助推政府主导，企业助推-统一规划设计统一规划设计-协助政府招商协助政府招商-获得产业主题城区的城市功能配套土地的一获得产业主题城区的城市功能配套土地的一级开发权，获得土地出让收益级开发权，获得土地出让收益3、主题景区开发模式、主题景区开发模式n组团构成：欢乐岛，商务岛组团构成：欢乐岛，商务岛n运作与盈利模式：运作与盈利模式：-统一规划设计统一规划设计-初期由政府主导启动，进行基础设施建设与村庄改造初期由政府主导启动，进行基础设施建设与村庄改造-后期招商引入主题景区运营商后期招商引入主题景区运营商-合作开发获得盈利分成合作开发获得盈利分成-土地出租获得集体建设用地和农用地土地流转收益土地出租获得集体建设用地和农用地土地流转收益4、项目开发节奏、项目开发节奏开发节奏遵循四大原则：开发节奏遵循四大原则：规划先行、招商同步规划先行、招商同步推广引爆、开发渐进推广引爆、开发渐进n规划先行：规划先行：要长计划、短安排，通过扎实、缜密的规划，为项目的操作打下坚实要长计划、短安排，通过扎实、缜密的规划，为项目的操作打下坚实根基。根基。n招商同步招商同步：做到招商、规划同步进行，最大限度缩短项目启动、开发周期。做到招商、规划同步进行，最大限度缩短项目启动、开发周期。n推广引爆：推广引爆：大传播、泛造势，高举高打，重拳出击，在最短的时间内从北京众多大传播、泛造势，高举高打，重拳出击，在最短的时间内从北京众多的中心镇中脱颖而出。的中心镇中脱颖而出。n开发渐进：开发渐进：在开发中，应分期开发、预留管线，根据地块区域的成熟性渐次展开，在开发中，应分期开发、预留管线，根据地块区域的成熟性渐次展开，产业的发展从小到大，生活空间的发展由点到面，由居住到商业第次推进。产业的发展从小到大，生活空间的发展由点到面，由居住到商业第次推进。n几个关键的时间节点与项目开发阶段：几个关键的时间节点与项目开发阶段：京平高速开通2007年底2010年物流区、工业区成熟启动阶段发展阶段提升阶段马坊镇新城的开发节奏马坊镇新城的开发节奏n启动阶段：启动阶段：完成总体规划和启动项目的详细规划，完成总体规划和启动项目的详细规划，进行城市重要基础设施建设，打造城市的形象体系，进行城市重要基础设施建设，打造城市的形象体系，实施战略投资者招商计划，营销马坊，参加全国性城实施战略投资者招商计划，营销马坊，参加全国性城市推介会等。建设高尔夫运动公园，引入高端商务人市推介会等。建设高尔夫运动公园，引入高端商务人士。士。-主要以基础设施建设和城市形象打造为主，包括水文化广场、主要以基础设施建设和城市形象打造为主，包括水文化广场、基础设施与水系打造、欢乐岛、高尔夫运动公园、农民安置基础设施与水系打造、欢乐岛、高尔夫运动公园、农民安置等，产业发展同步进行。等，产业发展同步进行。-时间：时间：23年年马坊镇新城的开发节奏马坊镇新城的开发节奏n发展阶段：发展阶段：进一步完善城市环境，加大产业发展力度，进一步完善城市环境，加大产业发展力度，为城市可持续发展提供动力源；城市功能进一步升级，为城市可持续发展提供动力源；城市功能进一步升级，建设住宅区、商业配套等项目，实现利益回报。建设住宅区、商业配套等项目，实现利益回报。-重点发展的产业项目包括物流港和工业港，同时启动农科港重点发展的产业项目包括物流港和工业港，同时启动农科港的建设，解决农民就业和增收问题，配套城市建设项目包括的建设，解决农民就业和增收问题，配套城市建设项目包括生活岛、市镇中心、休闲岛等也是这个阶段的发展重点。生活岛、市镇中心、休闲岛等也是这个阶段的发展重点。-时间：时间：45年年马坊镇新城的开发节奏马坊镇新城的开发节奏n提升阶段：提升阶段：提升马坊的水平和能级，在继续完善产业发展的提升马坊的水平和能级，在继续完善产业发展的的基础上，致力于完善马坊的高端商务环境和度假环境，服务的基础上，致力于完善马坊的高端商务环境和度假环境，服务与产业导入的高端人群，产业功能与城市功能相辅相成，支撑与产业导入的高端人群，产业功能与城市功能相辅相成，支撑起马坊的城市发展，最终实现马坊城市和土地价值的快速提升。起马坊的城市发展，最终实现马坊城市和土地价值的快速提升。-主要项目：产业上继续完善物流港、工业港和农科港，城主要项目：产业上继续完善物流港、工业港和农科港，城市功能上建设与产业区相配套的包括企业会所，乡村商务市功能上建设与产业区相配套的包括企业会所，乡村商务酒店、高端居住区，和某些高档的商业项目等。酒店、高端居住区，和某些高档的商业项目等。-时间：时间：23年年四、启动策略四、启动策略n马坊镇八大组团的形成过程，也就是城市功能确立，产业发马坊镇八大组团的形成过程，也就是城市功能确立，产业发展的过程。因此，在时间上它将体现有先有后的开发节奏，展的过程。因此，在时间上它将体现有先有后的开发节奏，在空间上它将表现出有主有次的开发强度，是一个动态的、在空间上它将表现出有主有次的开发强度，是一个动态的、有节奏、有层次的战略实施部署。有节奏、有层次的战略实施部署。n启动原则：启动原则：-快速提升区域形象与品牌快速提升区域形象与品牌-为整体项目定调性为整体项目定调性-具有拉动相关产业的作用具有拉动相关产业的作用-聚人气，确立信心聚人气，确立信心n三大动作：三大动作：-启动三大引擎启动三大引擎-开发三个产业开发三个产业-实施五大工程实施五大工程启动三大引擎：启动三大引擎：根据引擎能够开发的成熟情况，建议首期启动：根据引擎能够开发的成熟情况，建议首期启动：n乡村嘉年华：乡村嘉年华：利用现有马坊以及平谷区的休闲旅游农业基础，打造以乡村民俗运动为主体，融观光游览、文化体验与运动休闲为一体的世界乡村风情大聚会，拉动人气，快速提升区域价值。n水文化广场：水文化广场：打造马坊镇以水为魂，以水为城市个性的标志区域，最大限度的彰显马坊镇的水资源优势和城市个性。n高尔夫运动公园：高尔夫运动公园：打造滨水形态的高尔夫公园，满足日益增长的国内高端消费群对高尔夫运动的向往和需求；形成城市良好的景观示范，迅速提升区域档次开发三大产业：开发三大产业：n保税物流区：保税物流区：依托马坊紧邻北京临空经济区和距离天津港最依托马坊紧邻北京临空经济区和距离天津港最近的优势，充分发挥马坊的保税物流区，培育区域产业核心竞争近的优势，充分发挥马坊的保税物流区，培育区域产业核心竞争力。力。n工业区：工业区：在马坊镇现有工业区的基础上，继续引进相关的产业，在马坊镇现有工业区的基础上，继续引进相关的产业，包括北京市的产业转移，顺义临空经济区的产业辐射以及顺义汽包括北京市的产业转移，顺义临空经济区的产业辐射以及顺义汽车产业的辐射等，为城市产业的快速成熟提供保障。车产业的辐射等，为城市产业的快速成熟提供保障。n现代都市农业区：现代都市农业区：发挥马坊地处大都市郊区的优势，发展发挥马坊地处大都市郊区的优势，发展现代都市农业，服务中心城市需求，实现农业增效，农民增收和现代都市农业，服务中心城市需求，实现农业增效，农民增收和农村发展，解决农村发展，解决“三农三农”问题。问题。实施五大工程：实施五大工程：1）农民安置工程：）农民安置工程：n原则：铁保障、活就业原则：铁保障、活就业n操作要点：操作要点：-宅基地置换，减少土地变性的成本；宅基地置换，减少土地变性的成本；-通过集体用地置换，改变成商业用地和工业用地，解决农民通过集体用地置换，改变成商业用地和工业用地，解决农民生存问题；生存问题；-加强对青年农民的培训，寻求新就业途径；加强对青年农民的培训，寻求新就业途径；-以科技化和产业化提升农业发展水平，安置农民就业以科技化和产业化提升农业发展水平，安置农民就业-对于安置农民就业的企业，予以土地价格、税收的优惠政策对于安置农民就业的企业，予以土地价格、税收的优惠政策2）基础设施建设工程）基础设施建设工程n为了吸引投资，应加快基础设施的建设，包括道为了吸引投资，应加快基础设施的建设，包括道路、供电、供水、供气、供暖、通讯等，以及城路、供电、供水、供气、供暖、通讯等，以及城市景观体系的打造等。市景观体系的打造等。-对于未来有稳定收益的，可以通过招投标由对于未来有稳定收益的，可以通过招投标由企业操作企业操作-对于没有收益的，由城市运营商投资，在未对于没有收益的，由城市运营商投资，在未来的土地收益增值部分中比例分成。来的土地收益增值部分中比例分成。3）推广工程）推广工程-导入马坊导入马坊CI系统，对城市进行整体形象包装系统，对城市进行整体形象包装-采取整合营销的手段，以城市营销为主题，进行立体采取整合营销的手段，以城市营销为主题，进行立体的、全方位的推广的、全方位的推广-包装城区开发的项目，进行招商引资。包装城区开发的项目，进行招商引资。-推广中，应根据推广中，应根据“三老三老”（老头子、老板和老百姓）（老头子、老板和老百姓）的不同特点，选择相应媒体、推广主题、推广策略和的不同特点，选择相应媒体、推广主题、推广策略和推广节奏。推广节奏。4）住宅示范工程：住宅示范工程：-引入国内或北京知名的房地产开发商，如引入国内或北京知名的房地产开发商，如“奥林匹克花园奥林匹克花园”-建设一两个北京郊区示范型住宅小区，通过标竿效应，提升建设一两个北京郊区示范型住宅小区，通过标竿效应，提升马坊镇的区域价值，带动土地的增值。马坊镇的区域价值，带动土地的增值。5）形象工程）形象工程-目标：迅速改变马坊的区域形象，提升马坊在投资者和消费目标：迅速改变马坊的区域形象，提升马坊在投资者和消费者心目中的地位者心目中的地位-方式：在临近高速公路的区域，开发马坊的标志性区域，包方式：在临近高速公路的区域，开发马坊的标志性区域，包括标志性广场、行政中心，高尔夫运动公园等；打造进入马括标志性广场、行政中心，高尔夫运动公园等；打造进入马坊的形象性景观大道；沿金鸡河打造马坊的生态走廊，提升坊的形象性景观大道；沿金鸡河打造马坊的生态走廊，提升区域档次。区域档次。n n土地类型：土地类型：土地类型：土地类型：- -国家土地分类：国家土地分类：国家土地分类：国家土地分类：五、土地运作模式五、土地运作模式一级类二级类农用地（1）耕地（2）园地（3）林地（4）牧草地（5）其他农用地建设用地（1）商服用地（2）工矿仓储用地（3）公用设施用地（4）公共建筑用地（5）住宅用地（6）交通运输用地（7）水利设施用地（8）特殊用地未利用地（1）未利用土地（2）其他土地其中建设用地可分为城镇建设用地和集体建设用地。其中建设用地可分为城镇建设用地和集体建设用地。其中建设用地可分为城镇建设用地和集体建设用地。其中建设用地可分为城镇建设用地和集体建设用地。项目占地类型与土地运作模式：项目占地类型与土地运作模式：项目组团项目组团占地类型占地类型土地取得方式土地取得方式土地盈利模式土地盈利模式市镇中心市镇中心城镇建设用地城镇建设用地土地征用土地征用土地出让、土地转让土地出让、土地转让欢乐岛欢乐岛农用地、集体建设用地农用地、集体建设用地土地租用、土土地租用、土地入股地入股土地出租土地出租商务岛商务岛农用地、集体建设用地农用地、集体建设用地土地租用、土土地租用、土地入股地入股土地出租土地出租休闲岛休闲岛高尔夫用地高尔夫用地农用地农用地土地租用、土土地租用、土地入股地入股土地出租土地出租房地产用地房地产用地城镇建设用地城镇建设用地土地征用土地征用土地出让、土地转让土地出让、土地转让居住岛居住岛城镇建设用地城镇建设用地土地征用土地征用土地出让、土地转让土地出让、土地转让物流港物流港城镇建设用地城镇建设用地土地征用土地征用土地出让、土地出租土地出让、土地出租工业港工业港城镇建设用地城镇建设用地土地征用土地征用土地出让、土地出租土地出让、土地出租农科港农科港农用地、集体建设用地农用地、集体建设用地土地租用土地租用土地出租土地出租对于不同的土地类型，采取不同的土地运作模式对于不同的土地类型，采取不同的土地运作模式1 1、城镇建设用地、城镇建设用地、城镇建设用地、城镇建设用地政府政府政府政府+企业的运作模式企业的运作模式企业的运作模式企业的运作模式n1）委托开发，土地增值）委托开发，土地增值-政府将国家所有权的土地委托企业进行投资开发，并事政府将国家所有权的土地委托企业进行投资开发，并事先确立开发土地的基础价格先确立开发土地的基础价格,开发的内容包括：根据城市开发的内容包括：根据城市功能需求的策划、规划、设计；根据市政基础建设的规功能需求的策划、规划、设计；根据市政基础建设的规划投资和建设；其目标是使该土地资源符合城市整体发划投资和建设；其目标是使该土地资源符合城市整体发展的功能需要，并实现土地价值的增值。展的功能需要，并实现土地价值的增值。n2）土地出让，获取收益）土地出让，获取收益-在土地初步开发的基础上，政府以土地所有者在土地初步开发的基础上，政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内、以某种方的身份将土地使用权在一定年限内、以某种方式（如：协议、拍卖、招标、挂牌交易）出让式（如：协议、拍卖、招标、挂牌交易）出让给土地使用者给土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。使用权出让金。1 1、城镇建设用地、城镇建设用地、城镇建设用地、城镇建设用地政府政府政府政府+企业的运作模式企业的运作模式企业的运作模式企业的运作模式3）土地增值，收益回馈）土地增值，收益回馈-经过企业投资开发后的土地的使用权出让金经过企业投资开发后的土地的使用权出让金,包括土地使包括土地使用权的基础价格和增值价格两部分（例如：土地的基础价用权的基础价格和增值价格两部分（例如：土地的基础价格是格是10万元万元/亩，增值后的价格是亩，增值后的价格是30万元万元/亩，则增值价亩，则增值价格是格是20万元万元/亩）亩）,政府将土地使用权增值价格的一部分政府将土地使用权增值价格的一部分（例如：（例如：60%）回馈给开发企业，这种获得土地资源的）回馈给开发企业，这种获得土地资源的商业模式称作政府委托式的商业模式。商业模式称作政府委托式的商业模式。1 1、城镇建设用地、城镇建设用地、城镇建设用地、城镇建设用地政府政府政府政府+企业的运作模式企业的运作模式企业的运作模式企业的运作模式城镇建设用地土地开发收益流程城镇建设用地土地开发收益流程城镇建设用地土地开发收益流程城镇建设用地土地开发收益流程2、集体建设用地（宅基地）、集体建设用地（宅基地） 土地置换模式土地置换模式n对于集体建设用地，主要是宅基地的利用，采取对于集体建设用地，主要是宅基地的利用，采取土地置换的方式，腾出建设空间，转化为城镇建土地置换的方式，腾出建设空间，转化为城镇建设用地。设用地。n对原有的农民采取集中安置的方式，提供农民的对原有的农民采取集中安置的方式，提供农民的就业培训，增加就业途径，同时纳入到农村或城就业培训，增加就业途径，同时纳入到农村或城镇社保体系，为农民免除后顾之忧。镇社保体系，为农民免除后顾之忧。3、农用地、农用地土地租赁土地租赁/入股模式入股模式n对于不改变农用地性质的项目建设，采取土地租对于不改变农用地性质的项目建设，采取土地租用或土地入股的方式，由农民成立村级合作组织，用或土地入股的方式，由农民成立村级合作组织，由企业成立股份合作制企业，以村级合作组织为由企业成立股份合作制企业，以村级合作组织为主体向企业进行土地出租或土地入股，取得土地主体向企业进行土地出租或土地入股，取得土地出租收益或者股金收益。出租收益或者股金收益。n企业成立的股份合作制企业在对项目进行规划设企业成立的股份合作制企业在对项目进行规划设计的基础上，进行招商引资，将土地出租给具体计的基础上，进行招商引资，将土地出租给具体的运作企业，或者以入股的方式进行合作开发。的运作企业，或者以入股的方式进行合作开发。n从目前马坊镇新城规划范围的土地利用情况来从目前马坊镇新城规划范围的土地利用情况来看，内部有许多村庄，存在巨大的拆迁工作和看，内部有许多村庄，存在巨大的拆迁工作和成本。建议：成本。建议：- -第一，拆迁农民土地尽可能用于经济价值高的综合第一，拆迁农民土地尽可能用于经济价值高的综合第一，拆迁农民土地尽可能用于经济价值高的综合第一，拆迁农民土地尽可能用于经济价值高的综合用地；用地；用地；用地；- -第二，根据不同的土地情况，找到解决第二，根据不同的土地情况，找到解决第二，根据不同的土地情况，找到解决第二，根据不同的土地情况，找到解决“ “三农三农三农三农” ”问问问问题的不同路径。题的不同路径。题的不同路径。题的不同路径。4、农民土地征用与、农民土地征用与“三农三农”问题解决模问题解决模式式n王志纲工作室根据对国内外类似问题的研究，认为对王志纲工作室根据对国内外类似问题的研究，认为对于马坊新城来说，根据不同的土地性质采取三种路径：于马坊新城来说，根据不同的土地性质采取三种路径：马坊解决“三农”问题的三大路径路径一：都市田园模式（城中村）路径一：都市田园模式（城中村）路径二：路径二：“三集中三集中”模式（城市内）模式（城市内）路径三：引擎拉动模式（城市外）路径三：引擎拉动模式（城市外）马坊解决马坊解决马坊解决马坊解决“ “三农三农三农三农” ”问题路径图问题路径图问题路径图问题路径图解决“三农”问题都市田园模式都市田园模式“三集中三集中”模式模式引擎拉动模式引擎拉动模式解决解决“三农三农”问题区域及运作模式图问题区域及运作模式图都市田园模式都市田园模式都市田园模式都市田园模式引擎拉动模式引擎拉动模式引擎拉动模式引擎拉动模式生态走廊生态走廊现代农业区现代农业区城镇建设区城镇建设区工业区工业区物流区物流区“ “三集中三集中三集中三集中” ”模式模式模式模式马坊解决马坊解决“三农三农”问题路径图问题路径图模式都市田园模式“三集中”模式引擎带动模式内涵农业与服务业结合农业向工业、城市转变农业向现代农业转变特点n保留农业用地n附加休闲娱乐等服务业n原生态工业向园区集中农民向社区集中土地向城镇集中n高效农业n都市农业n出口创汇农业功能休闲农业、体验农业农民安置科技农业、设施农业、观光农业、教育农业运作组织与市场主体村经济合作社；集体土地流转中心；外来投资型企业国有土地储备中心；土地运营商；房地产开发企业等投资企业；农科院所土地土地租赁、土地入股土地征用、宅基地置换权属不发生变化农民安置就地安置，就业与增收拆迁补偿、集中安置、入城镇社保体系就地安置农民教育与培训农民收入租金、薪金、股金薪金、安置金、保障金租金、股金、薪金运作模式政府引导，合作社运作土地，投资企业经营项目土地运营商开发土地，安置农民，分享土地增值政府引导、企业带动，农民资源加入区域城市生态走廊工业区、物流区、城镇区现代农业示范区核心项目欢乐岛、乡村酒店、休闲岛、休闲港市镇中心、生活港、物流港、工业港农科港都市田园模式案例：成都都市田园模式案例：成都都市田园模式案例：成都都市田园模式案例：成都“ “五朵金花五朵金花五朵金花五朵金花” ”n“五朵金花五朵金花”模式是近郊农村推进城乡一体化发模式是近郊农村推进城乡一体化发展的有效途径，为农民搭建了致富增收的平台，展的有效途径，为农民搭建了致富增收的平台，为市民打造了开放式休闲公园，因地制宜地让农为市民打造了开放式休闲公园，因地制宜地让农民就地享受城市化的文明成果，探索出了一条农民就地享受城市化的文明成果，探索出了一条农民不再把离乡进城作为进入现代化唯一途径的城民不再把离乡进城作为进入现代化唯一途径的城乡一体化新路子。全面解决了乡一体化新路子。全面解决了“三农三农”问题，确问题，确保了农村经济的稳步增长。保了农村经济的稳步增长。 “ “五朵金花五朵金花五朵金花五朵金花” ”五大模式：五大模式：五大模式：五大模式：n建设模式：景观化打造、城市化建设建设模式：景观化打造、城市化建设-按照城市建设标准，加快完善农村基础设施，适度进行景观打造，保按照城市建设标准，加快完善农村基础设施，适度进行景观打造，保持良好生态环境。农房改造景观化。持良好生态环境。农房改造景观化。-按照宜散则散、宜聚则聚的原则改造农房，对城市通风口的农房以就按照宜散则散、宜聚则聚的原则改造农房，对城市通风口的农房以就地改造为主，由地改造为主，由“农户出资、政府补贴农户出资、政府补贴”进行改造，一幢幢赏心悦目进行改造，一幢幢赏心悦目的老成都民居和仿欧式建筑群，成了一道道风景线。的老成都民居和仿欧式建筑群，成了一道道风景线。-在在“五朵金花五朵金花”涉及的平方公里土地上，如果按常规的城市化推涉及的平方公里土地上，如果按常规的城市化推进标准，每平方公里需投入亿元，而以城乡一体化方式打造，进标准，每平方公里需投入亿元，而以城乡一体化方式打造，每平方公里只花了万元，不征地，不拆迁，就实现了农村就每平方公里只花了万元，不征地，不拆迁，就实现了农村就地变城市，农民就地变市民。地变城市，农民就地变市民。“ “五朵金花五朵金花五朵金花五朵金花” ”五大模式：五大模式：五大模式：五大模式：n n发展模式：休闲经济，产业支撑发展模式：休闲经济，产业支撑发展模式：休闲经济，产业支撑发展模式：休闲经济，产业支撑- -以文化提升产业：以文化提升产业：以文化提升产业：以文化提升产业：变单一的农业生产为吸引市民体验、休闲的文化活动，变单一的农业生产为吸引市民体验、休闲的文化活动，使文化产业与农业产业相得益彰使文化产业与农业产业相得益彰 - -以旅游致富农民：以旅游致富农民：以旅游致富农民：以旅游致富农民：如今，红砂村、幸福梅林有农家乐近家，接待如今，红砂村、幸福梅林有农家乐近家，接待海内外游客万人次，经济收入达亿元海内外游客万人次，经济收入达亿元- -以产业支撑农业：以产业支撑农业：以产业支撑农业：以产业支撑农业：对花卉龙头企业在资金、技术和政策上扶持，发展年对花卉龙头企业在资金、技术和政策上扶持，发展年销售收入超过亿元和亿元的农业产业化龙头企业各个，超过销售收入超过亿元和亿元的农业产业化龙头企业各个，超过万元的企业个万元的企业个- -以品牌塑造形象：以品牌塑造形象：以品牌塑造形象：以品牌塑造形象：按照按照“一村一品一村一品”不断推出农业新品牌，增强农村发不断推出农业新品牌，增强农村发展的可持续性。年，红砂村被评为级国家旅游示范区，目前，展的可持续性。年，红砂村被评为级国家旅游示范区，目前，“五朵金花五朵金花”项目正整体申报级国家旅游示范区。项目正整体申报级国家旅游示范区。 “ “五朵金花五朵金花五朵金花五朵金花” ”五大模式：五大模式：五大模式：五大模式：n n生活模式：离土不离乡，就地市民化生活模式：离土不离乡，就地市民化生活模式：离土不离乡，就地市民化生活模式：离土不离乡，就地市民化 -“五朵金花五朵金花”不征地、不拆迁，实现了农民离土不离乡，不征地、不拆迁，实现了农民离土不离乡，务工不进城，就地市民化，保证了农民失地不失利、不失务工不进城，就地市民化，保证了农民失地不失利、不失业、不失权。业、不失权。 - -构建农村保障体系。构建农村保障体系。构建农村保障体系。构建农村保障体系。统一城乡社会保障统一城乡社会保障 。- -构建城乡教育体系。构建城乡教育体系。构建城乡教育体系。构建城乡教育体系。取消乡管学校，将乡村学校统一纳取消乡管学校，将乡村学校统一纳入区教育管理体系入区教育管理体系 。- -构建农民就业体系。构建农民就业体系。构建农民就业体系。构建农民就业体系。把城市就业工作向农村延伸。把城市就业工作向农村延伸。“ “五朵金花五朵金花五朵金花五朵金花” ”五大模式：五大模式：五大模式：五大模式：n n投资模式：建融资平台，引民间资金投资模式：建融资平台，引民间资金投资模式：建融资平台，引民间资金投资模式：建融资平台，引民间资金 -在红砂村村委会广场上，摆放着标注在红砂村村委会广场上，摆放着标注“百事可乐百事可乐”的塑料桌椅，的塑料桌椅，村民们穿着村民们穿着“百事可乐百事可乐”的专用围腰，忙着为客人现场调制的专用围腰，忙着为客人现场调制“百事可乐百事可乐”饮料，村民不仅可以从销售中获利，还可以从百事饮料，村民不仅可以从销售中获利，还可以从百事公司获取底薪。红砂村推出广告发布权，这是尊重市场经济规公司获取底薪。红砂村推出广告发布权，这是尊重市场经济规律的体现，是依靠市场机制，真正走可持续发展之路的实践。律的体现，是依靠市场机制，真正走可持续发展之路的实践。 -大量民间资本的涌入，改善了农村环境，搭建了农民增收平台，大量民间资本的涌入，改善了农村环境，搭建了农民增收平台，建成了市民休闲的开放式公园，成功走出了城乡一体化可持续建成了市民休闲的开放式公园，成功走出了城乡一体化可持续发展的新路子。发展的新路子。 n盈利模式：社会效益显著，经济效益飚升盈利模式：社会效益显著，经济效益飚升-“五朵金花五朵金花”形成的都市休闲新兴产业，正吸引众多农业龙头形成的都市休闲新兴产业，正吸引众多农业龙头企业和经营商家，为农民致富开拓了更多的增收渠道。企业和经营商家，为农民致富开拓了更多的增收渠道。-农村基础设施的改善，农民就地享有了城市文明，改变了农民农村基础设施的改善，农民就地享有了城市文明，改变了农民传统的生活、生产方式，加快了农民城市化进程。传统的生活、生产方式，加快了农民城市化进程。-“五朵金花五朵金花”以优美的田园风光，和谐的生态环境，每年吸引以优美的田园风光，和谐的生态环境，每年吸引了数百万人前来休闲度假，成为了城市边缘的一座开放式公园。了数百万人前来休闲度假，成为了城市边缘的一座开放式公园。 -围绕花卉、蔬菜生产经营和都市旅游观光项目开发，花卉产值、围绕花卉、蔬菜生产经营和都市旅游观光项目开发，花卉产值、三产经营和农民收入快速增长。三产经营和农民收入快速增长。 -打造打造“五朵金花五朵金花”，改善了农村环境，土地租金由元，改善了农村环境，土地租金由元亩上涨到元亩，土地拍卖价格由万元亩上亩上涨到元亩，土地拍卖价格由万元亩上涨到万元亩。老成都民居风格改造后的农房，由涨到万元亩。老成都民居风格改造后的农房，由元平方米上涨到元平方米以上，整个片区农户元平方米上涨到元平方米以上，整个片区农户资产增值超过了亿元。资产增值超过了亿元。n依托依托“五朵金花五朵金花”搭建的农民增收平台，为农民提供了四种稳定的搭建的农民增收平台，为农民提供了四种稳定的收入。收入。n一是租金。以转包、出租、互换、转让、入股等方式，使土地向有一是租金。以转包、出租、互换、转让、入股等方式，使土地向有技术专长、有资金实力、有经营能力的专业大户、工商业主和经营技术专长、有资金实力、有经营能力的专业大户、工商业主和经营能人集中，形成规模化、集约化的农业产业基地。农民土地承包权能人集中，形成规模化、集约化的农业产业基地。农民土地承包权流转，每亩每年可获得元以上的租金。农民宅基地出租，流转，每亩每年可获得元以上的租金。农民宅基地出租，每年可获取每年可获取万元的租金。万元的租金。n二是薪金。农民到农业龙头企业或公司务工，成为农业工人，每人二是薪金。农民到农业龙头企业或公司务工，成为农业工人，每人每月可获取元以上的薪金收入。或依托花乡农居从事插花、每月可获取元以上的薪金收入。或依托花乡农居从事插花、餐饮、茶社等经营活动，每户每月营业收入上万元。餐饮、茶社等经营活动，每户每月营业收入上万元。n三是股金。引进专业公司对生态观光区域内的农房进行整体策划包三是股金。引进专业公司对生态观光区域内的农房进行整体策划包装，打造具有独特风格和文化品位的乡村酒店，引导农户以宅基地装，打造具有独特风格和文化品位的乡村酒店，引导农户以宅基地和土地承包经营权入股的形式、以和土地承包经营权入股的形式、以“保底分红保底分红”的模式分享收益。的模式分享收益。n四是保障金。农民达到社会保障条件后，每月可领取元的养四是保障金。农民达到社会保障条件后，每月可领取元的养老金、元的低保金、报销住院费等老金、元的低保金、报销住院费等“保障金保障金”收入。收入。年，红砂村农民人均收入达元。年，红砂村农民人均收入达元。 塑造形象提升能级扩充容量促成飞跃结 语谢谢 谢谢! !