20111第二讲第二讲 个人理财理论与案例分析个人理财理论与案例分析本讲学习的目标：本讲学习的目标：一、个人理财的价值取向和行为特征一、个人理财的价值取向和行为特征二、二、货币时间价值理论及其应用货币时间价值理论及其应用三、个人理财计划的实践（一）：房产规划三、个人理财计划的实践（一）：房产规划四、个人理财计划的实践（二）：教育金规划四、个人理财计划的实践（二）：教育金规划20112个人理财的五大误区个人理财的五大误区一、面面俱到，追求广而全的投资理财组合一、面面俱到，追求广而全的投资理财组合二二、守株待兔，大势判断不准、守株待兔，大势判断不准三三、短线投机型，不注重长期趋势、短线投机型，不注重长期趋势四四、盲目跟风型，理财随大流、盲目跟风型，理财随大流五、过分保守，家财求稳不看收益五、过分保守，家财求稳不看收益20113一、一、个人理财的价值取向和行为特征个人理财的价值取向和行为特征1、家庭生命周期、家庭生命周期2、个人生涯规划、个人生涯规划3、财务生命周期、财务生命周期4、理财价值观、理财价值观5、风险属性、风险属性6、理财性格、理财性格2011SUHUA TIAN41、家庭生命周期、家庭生命周期2011SUHUA TIAN5不同家庭生命周期的理财重点不同家庭生命周期的理财重点20116家庭生命周期在理财上的应用家庭生命周期在理财上的应用201172、个人职业规划的理财计划、个人职业规划的理财计划20118职业规划及理财计划职业规划及理财计划20119案例：案例：2011103、财务生命周期的理财计划、财务生命周期的理财计划三个阶段：三个阶段： 累计阶段累计阶段 巩固阶段巩固阶段 支出阶段支出阶段201111累计阶段特征：累计阶段特征：201112巩固阶段特征：巩固阶段特征：201113支出阶段特征：支出阶段特征：201114财务周期：财务周期：201115不同阶段的投资目标：不同阶段的投资目标：2011164、人生价值取向和理财价值观、人生价值取向和理财价值观三个目标：三个目标： 富足感富足感 受偿感受偿感 安全感安全感201117富足感：富足感：201118富足感在理财方面的应用：富足感在理财方面的应用：201119受偿感：受偿感：201120受偿感在理财方面的应用：受偿感在理财方面的应用：201121安全感：安全感：201122安全感在理财方面的应用：安全感在理财方面的应用：201123不同消费价值理念下的消费观：不同消费价值理念下的消费观：1）蚂蚁型（先工作后享受）蚂蚁型（先工作后享受）2011242）蟋蟀型（先享受）蟋蟀型（先享受）2011253）蜗牛型（先购房再还款）蜗牛型（先购房再还款）2011264）慈乌型（照顾子女型）慈乌型（照顾子女型）2011275、风险偏好、风险偏好影响风险偏好的因素：影响风险偏好的因素：201128影响风险偏好的简易量化指标：影响风险偏好的简易量化指标：201129风险矩阵对照组合投资表：风险矩阵对照组合投资表：2011306、理财性格：对钱态度的不同类型、理财性格：对钱态度的不同类型201131理财中的性别差异理财中的性别差异201132理财中的宗教差异理财中的宗教差异201133理财中的文化差异理财中的文化差异201134二、货币时间价值理论及其应用二、货币时间价值理论及其应用201135与时间价值有关的术语与时间价值有关的术语201136单期的终值单期的终值201137201138单期的现值单期的现值201139201140多期的终值多期的终值201141案例案例201142多期的现值多期的现值201143201144利率期限变化利率期限变化201145复利对终值的影响复利对终值的影响201146利滚利的演示利滚利的演示20114772法则（有时也叫法则（有时也叫70法则）法则）201148例题例题201149年金与永续年金年金与永续年金201150年金年金201151年金现值年金现值201152案例案例201153永续年金永续年金201154案例案例201155增长型年金增长型年金201156案例案例201157净现值净现值201158案例案例201159内部回报率内部回报率201160案例案例201161复利期间与有效利率计算复利期间与有效利率计算复利期间复利期间201162有效年利率有效年利率201163201164201165案例分析一：谎言案例分析一：谎言利率的骗局利率的骗局201166201167货币的时间价值在个人理财中的应用货币的时间价值在个人理财中的应用201168三、三、个人理财实践（一）个人理财实践（一） ：房产规划：房产规划201169购房规划流程图购房规划流程图201170租房的优缺点租房的优缺点201171购房的优缺点购房的优缺点201172购房与租房的决策方法一：年资金成本分析购房与租房的决策方法一：年资金成本分析201173案例案例201174201175201176购房与租房的决策方法二：净现值法购房与租房的决策方法二：净现值法201177201178购房与租房的净现值计算购房与租房的净现值计算201179租房的净现值租房的净现值201180 购房的净现值购房的净现值201181 影响租、购房决策的因素影响租、购房决策的因素201182 房屋的置换房屋的置换201183房涯规划表房涯规划表201184换房的步骤选择（一）先买后卖换房的步骤选择（一）先买后卖201185换房的步骤选择（二）先卖后买换房的步骤选择（二）先卖后买201186需要考虑的其他购房成本需要考虑的其他购房成本201187二手房和期房的考虑因素二手房和期房的考虑因素201188房地产投资的优缺点房地产投资的优缺点201189房产估价方法（一）：成本法房产估价方法（一）：成本法201190房产估价方法（二）：收益还原法房产估价方法（二）：收益还原法201191房产估价方法（三）：市场比较法房产估价方法（三）：市场比较法201192如何判断一处房产的投资价值如何判断一处房产的投资价值环境、质量、价格环境、质量、价格环境：环境：1、自然条件：气象及景观、自然条件：气象及景观2、周边设施：衣食住行及其他设施（如网络、周边设施：衣食住行及其他设施（如网络、学校、医院、安全等）学校、医院、安全等）质量：质量：1、有无裂缝、倾斜、渗漏等、有无裂缝、倾斜、渗漏等2、功能分区、平面和空间布局是否合理等、功能分区、平面和空间布局是否合理等201193影响房地产价格的因素影响房地产价格的因素201194房地产价格的综合因素计算（仅供参考）房地产价格的综合因素计算（仅供参考）1、一般因素：、一般因素：折旧：每年折旧折旧：每年折旧2%；套型：套型：+-10%；朝向：门窗朝南；朝向：门窗朝南+5%楼层：底楼、顶楼为基准，每层楼层：底楼、顶楼为基准，每层+1%2、区域因素：、区域因素：物业：物业： +-5%； 独立封闭小区：独立封闭小区：+5%省市重点中小学区：省市重点中小学区：+15%3、个别因素：、个别因素：房屋结构：房屋结构：+-2%； 使用年限：每使用年限：每5年年-1%房屋质量及装修：房屋质量及装修：+-5%201195当前房地产投资的方式当前房地产投资的方式201196当前房地产投资的方式当前房地产投资的方式201197房地产投资贷款种类房地产投资贷款种类1、公积金贷款、公积金贷款2、住房商业性贷款、住房商业性贷款3、组合贷款、组合贷款4、个人住房转按揭贷款、个人住房转按揭贷款5、家居消费抵押贷款、家居消费抵押贷款201198房地产投资房地产投资10步骤步骤201199三、三、个人理财实践（二）个人理财实践（二） ：教育金规划：教育金规划2011100中国的学制中国的学制201110120111022011103各级学校学杂费范围表各级学校学杂费范围表2011104学杂费支出情况学杂费支出情况2011105子女教育金规划需要注意事项子女教育金规划需要注意事项2011106子女教育金规划步骤子女教育金规划步骤2011107教育投资是否划算的分析教育投资是否划算的分析2011108子女教育金的特征子女教育金的特征2011109子女教育金的特征子女教育金的特征子女教育金负担比：子女教育金负担比：不能超过不能超过30%2011110子女教育金规划工具（一）子女教育金规划工具（一）教育金补助计划：教育金补助计划：2011111子女教育金规划工具（二）子女教育金规划工具（二）国家助学贷款：国家助学贷款：2011112子女教育金规划工具（三）子女教育金规划工具（三）自主型规划工具：自主型规划工具：2011113教育储蓄与教育理财优劣比较教育储蓄与教育理财优劣比较功能方面：教育理财优于教育储蓄功能方面：教育理财优于教育储蓄教育储蓄三个劣势：对象狭窄，额度较低，教育储蓄三个劣势：对象狭窄，额度较低，方式呆板方式呆板功能方面：教育储蓄优于教育理财功能方面：教育储蓄优于教育理财收益方面：短期教育储蓄优于教育理财，收益方面：短期教育储蓄优于教育理财，但长期教育理财优于教育储蓄但长期教育理财优于教育储蓄