名都花园名都花园小户型市场分析报告小户型市场分析报告本项目二期首批规划有本项目二期首批规划有10万的中小户型产品，万的中小户型产品，规模较大，开发面临的风险相对也比较大，因此规模较大，开发面临的风险相对也比较大，因此必须对目前的小户市场、以及项目周边类似产品必须对目前的小户市场、以及项目周边类似产品的（潜在）供给状况进行调研分析，才能为项目的（潜在）供给状况进行调研分析，才能为项目后期定位提供科学合理的市场依据。后期定位提供科学合理的市场依据。 前前 言言10万方万方能能全做小户全做小户吗？吗？答案：答案：不不适合适合因为：因为：1、景观利用不能达到最大化、景观利用不能达到最大化 小户型住宅的单层多为一梯多户布局，不仅通风和采光受到较大影响，更使较多单位的景观大大折扣，不能体现景观均好性及本项目在景观方面的特色。 2、市场潜在供给量较大，竞争较强，销售压力大、市场潜在供给量较大，竞争较强，销售压力大 据实际调查发现，无论是国六条政策大环境下的小户开发鼓励，还是以武昌区域为小环境的项目周边众多楼盘后续开发的小户产品，均会使本项目面临直接的竞争威胁，后期销售也将遭遇市场阻力。3、产品面窄，目标客群相对单一，不利于项目品质提升、产品面窄，目标客群相对单一，不利于项目品质提升如果本项目的10万方全部开发小户型，产品面相对较窄，目标客户群势必单一局限，不利于项目整体住宅品质的提升。 所以：所以：建议做建议做70%的小户，的小户，30%的常规户型。的常规户型。 1、小户型：、小户型：7090的2房2厅1卫或2卫户型为主，占40%的比例；91100的紧凑型3房2厅1卫或2卫为辅，占20%的比例；以4070的功能分区明确的社区小户公寓为补充，占10%的比例。 2、常规户型、常规户型 ：以101120的精简常规户型为主，占30%的比例。 以年龄相对较轻、经济积累相对薄弱的新生代高以年龄相对较轻、经济积累相对薄弱的新生代高收入客户群体为主，主要为邻近高校的毕业生群收入客户群体为主，主要为邻近高校的毕业生群体，他们数量逐年递增，住房需求比较迫切体，他们数量逐年递增，住房需求比较迫切家庭结构稳定且有提升居住品质需求的务实型客家庭结构稳定且有提升居住品质需求的务实型客群，其住房需求随着房价提升受到限制，兼顾需群，其住房需求随着房价提升受到限制，兼顾需求功能的同时，需求面积在理性驱使下逐步缩小求功能的同时，需求面积在理性驱使下逐步缩小收入较高但积蓄不收入较高但积蓄不多的年轻人多的年轻人有一定经济实力，有一定经济实力，注重生活品质与实注重生活品质与实用的理性购房者用的理性购房者经济实力雄厚，多经济实力雄厚，多次异地置业的商人次异地置业的商人由于名都花园整体环境优越，而且户型面积较小，由于名都花园整体环境优越，而且户型面积较小，会吸引有实力、经常奔波于武汉与其他地区的商会吸引有实力、经常奔波于武汉与其他地区的商人作为自住用途，并附带有子女教育的购置目的人作为自住用途，并附带有子女教育的购置目的部分投资型客户部分投资型客户通达多方的升值地段、规划成熟的大型社区，加通达多方的升值地段、规划成熟的大型社区，加之其面积小、总价适宜，必然会吸引不少投资客之其面积小、总价适宜，必然会吸引不少投资客站在名都花园项目的全局视角，站在名都花园项目的全局视角，其小户型购买群将主要为以下四类：其小户型购买群将主要为以下四类：通过此次的小户市场调研通过此次的小户市场调研我司将目前在售或即将推出的小户型分为我司将目前在售或即将推出的小户型分为如下两类：如下两类：第一类：主导型小户（含纯小户）第一类：主导型小户（含纯小户）是指全部或大部分以小户为主要产品供应的项目，其大体形态有以下两种：1）市中心单体小户：）市中心单体小户：位于市中心繁华地段，多为高层单体塔楼。2）分期型主体小户：）分期型主体小户：在项目产品构成及开发过程中，独立分期推出的小户产品。此类产品的设计创新和交房标准上均呈现出多样特征，但其功能多为过渡型产品，因此倍受投资客关注。第二类：社区型小户第二类：社区型小户以小户作为大社区多样住宅开发中的特色性丰富补充。以满足市场多样化需求为前提，演化为如下几类：1）填缝型小户：）填缝型小户：零散分布于常规住宅中，作为填缝的形式与常规住宅搭配共存。2）边角型小户：）边角型小户：其所占体量不多，仅作为提升边角地带土地利用的手段方式，如水岸星城天地赏。3）分期型小户：）分期型小户：在大社区开发过程中分期推出的小户。4）宜居型小户：）宜居型小户：成规模、成体量的小户开发。功能不少，但面积精简，功能分区更加合理和优化，在产品构成上以90以内的宜居产品为绝对主力。从规划来看，本项目属于从规划来看，本项目属于社区型小户社区型小户从市场需求、购买人群出发，我们建议：从市场需求、购买人群出发，我们建议：名都花园二期小户的定位方向为名都花园二期小户的定位方向为 宜居型小户宜居型小户即：即：成规模、成体量的小户开发。功能不少，但面积精简，功能分区更加合理和优化，在产品构成上以90以内的宜居产品为绝对主力。 其原因有三其原因有三本项目的先天条件本项目的先天条件十分优越十分优越市场主力需求市场主力需求市场供给空白市场供给空白1、项目地块：、项目地块：不适宜开发纯小不适宜开发纯小户公寓，但对于户公寓，但对于7090宜居小宜居小户的开发具有较户的开发具有较强的适应性。强的适应性。2、市场需求：、市场需求：房价的快速提升，房价的快速提升，首付门槛相对提首付门槛相对提高，导致市场对高，导致市场对小面积、低总价小面积、低总价而且环境优越的而且环境优越的宜居小户的需求宜居小户的需求急剧上升。急剧上升。3、产品供应：、产品供应：当前市场宜居小户社区十分稀当前市场宜居小户社区十分稀缺，而且产品设计还处于探索阶段，对本项缺，而且产品设计还处于探索阶段，对本项目而言既有较大的市场空白，也有创新开发目而言既有较大的市场空白，也有创新开发的巨大空间。的巨大空间。 要抓住这三个机会点要抓住这三个机会点势必对名都花园小户型的产品势必对名都花园小户型的产品提出了更高的要求，绝非常规小户提出了更高的要求，绝非常规小户我们认为名都花园二期小户型在我们认为名都花园二期小户型在规划中应侧重如下几个方面：规划中应侧重如下几个方面：（一）产品类型（一）产品类型结合当前区域市场房价跳涨及结合当前区域市场房价跳涨及90以上首付提高的政策限制，建以上首付提高的政策限制，建议本项目开发议本项目开发以供不应求的高品质宜居小户产品为主以供不应求的高品质宜居小户产品为主，在环境相对在环境相对受限的边缘地带，可适度考虑受限的边缘地带，可适度考虑30至至60平米的小户产品类型作补充。平米的小户产品类型作补充。宜居小户设计中，宜居小户设计中，增加增加90以内宜居两室产品的供给，以内宜居两室产品的供给，同时兼顾同时兼顾3室的功能和面积的缩减控制，使总价保持一定的市场吸引力。室的功能和面积的缩减控制，使总价保持一定的市场吸引力。在创新小户设计中，在创新小户设计中，可适当加入小复式或精装小户等个性产品可适当加入小复式或精装小户等个性产品，增加，增加小户产品丰富性的同时，更能有效提升产品价值。小户产品丰富性的同时，更能有效提升产品价值。（二）产品设计（二）产品设计平层宜居小户平层宜居小户结构建议结构建议如为点板结合如为点板结合: 建议一梯建议一梯4户，其优势在于均好性较好，通风采光较好。户，其优势在于均好性较好，通风采光较好。如为塔楼布局：如为塔楼布局：建议建议2梯梯6户，其优势在于节地，户公摊面积较小。户，其优势在于节地，户公摊面积较小。平层宜居小户平层宜居小户布局建议布局建议设置设置1+1户型：又叫亲情户型，可左右或上下打通，实质上则是一套住房。户型：又叫亲情户型，可左右或上下打通，实质上则是一套住房。可彻底规避面积约束和贷款首付制约，又可解决客户切实购房需要。可彻底规避面积约束和贷款首付制约，又可解决客户切实购房需要。设计设计“复合式复合式”厨房：将厨房功能进行细化拆分，利用空间达到餐起合一，厨房：将厨房功能进行细化拆分，利用空间达到餐起合一，使得餐厅空间的视野扩大。使得餐厅空间的视野扩大。增加赠送面积：设置必要的生活阳台、观景阳台、飘窗、入户花园等，可增加赠送面积：设置必要的生活阳台、观景阳台、飘窗、入户花园等，可有效扩大实得面积，又可以很好地提升产品舒适度和项目档次。有效扩大实得面积，又可以很好地提升产品舒适度和项目档次。增加复式创新类产品的设计增加复式创新类产品的设计巧巧“偷偷”面积，增大使用空间面积，增大使用空间1、赠送双层高露台或双层高入户花园、赠送双层高露台或双层高入户花园2、半送阳台或入户花园、半送阳台或入户花园3、半送户内双层高空间、半送户内双层高空间接下来，我们将通过此次市场调查的接下来，我们将通过此次市场调查的数据分析与总结，对我司提出的产品数据分析与总结，对我司提出的产品开发建议加以推导论证！开发建议加以推导论证！基于项目本身与市场需求，我们对名基于项目本身与市场需求，我们对名都花园二期小户提出以上定位与建议都花园二期小户提出以上定位与建议此次市场调查选取了武昌区域及汉口区域的部分具有代表此次市场调查选取了武昌区域及汉口区域的部分具有代表性的性的100以内的小户型为主力产品的楼盘，特针对其建以内的小户型为主力产品的楼盘，特针对其建筑形态、平面结构、产品供给、销售情况、交房标准等方筑形态、平面结构、产品供给、销售情况、交房标准等方面综合了解，并分成面综合了解，并分成主导型小户（含纯小户）、以及社区主导型小户（含纯小户）、以及社区型小户两个类别进行比照分析。型小户两个类别进行比照分析。1、规模及体量、规模及体量主导型小户（含纯小户）主导型小户（含纯小户） 项目名称项目名称片区片区规模规模小户体量小户体量翡翠城翡翠城南湖占地4392/总建面3.7万共286户保利保利花香假日花香假日（暂定）（暂定）光谷占地21.17万/总建面约60万共3488户一期1640户世界城世界城尚都尚都小户型公寓总建面6万余共1200户剑桥立方寓剑桥立方寓共936户锦江国际城锦江国际城积玉桥总建面14万共170户中环中环滨江丽景滨江丽景共200户万科万科朗苑朗苑青山3栋34层高层（具体规划未出）约600户左右奥山星座奥山星座武昌其他总建面10368共182户9999号公寓号公寓占地4935.79/总建面13640共384户万科万科金色家园金色家园汉口占地28351，总建面150261复式152套/平层60套美奇青年汇美奇青年汇共374户时代天骄时代天骄2期期总建面12万1栋高层，共336户台北名居台北名居1栋高层，共250户东立国际东立国际共278户1、规模及体量、规模及体量社区型小户社区型小户 项目名称项目名称片区片区规模规模小户体量小户体量领秀城领秀城占地4.8万/总建面19.2万一期共200户左右水域天际水域天际占地309亩/总建面40万（一期）50户左右金地格林小城金地格林小城占地49.79万/总建面70万清江山水清江山水光谷总建面74万谓语城谓语城（3 3期）期）二、三期总建面11万60户左右光谷坐标城光谷坐标城（2 2期）期）占地36405/总建面54767（二期）60户左右新凯新凯山泉居山泉居武昌其他占地25万/总建面4万水岸星城水岸星城天地赏天地赏总建面65万共250户左右小结：小结：1、区域更广泛。、区域更广泛。小户型开发打破传统的地段、规模局限，不小户型开发打破传统的地段、规模局限，不再仅局限于中心地段的小规模楼盘中开发，再仅局限于中心地段的小规模楼盘中开发，在中心地段、近郊在中心地段、近郊地带、不同规模的社区中，逐步涌现出一批差异化的小户型产地带、不同规模的社区中，逐步涌现出一批差异化的小户型产品。如光谷地区涌现的世界城、剑桥立方寓等。品。如光谷地区涌现的世界城、剑桥立方寓等。 2、形式更多样。、形式更多样。小户型产品充分结合市场需求和变化。由早期小户型产品充分结合市场需求和变化。由早期传统的纯小户，向大社区试探型的小户、大社区附带的宜居小户传统的纯小户，向大社区试探型的小户、大社区附带的宜居小户口、到宜居小户大社区等产品类型演变，使小户产品完全打破地口、到宜居小户大社区等产品类型演变，使小户产品完全打破地段局限，而且也不局限于小规模开发，由几万的纯粹小户到几段局限，而且也不局限于小规模开发，由几万的纯粹小户到几十万的宜居小户均有，既顺应市场变化，又敢于大体量推进。十万的宜居小户均有，既顺应市场变化，又敢于大体量推进。【典型案例典型案例】尚都 领秀城中环滨江丽景保利花园项目。 2、建筑形态、建筑形态主导型小户（含纯小户）主导型小户（含纯小户） 项目名称项目名称片区片区层数层数翡翠城翡翠城南湖30层保利保利花香假日花香假日光谷18层、28层30层、32层世界城世界城尚都尚都32层剑桥立方寓剑桥立方寓21层锦江国际城锦江国际城积玉桥16层中环中环滨江丽景滨江丽景27层万科万科朗苑朗苑青山34层奥山星座奥山星座武昌其他16层9999号公寓号公寓18层万科万科金色家园金色家园汉口18层、33层美奇青年汇美奇青年汇24层时代天骄时代天骄2期期22层台北名居台北名居30层东立国际东立国际18层2、建筑形态、建筑形态社区型小户社区型小户 项目名称项目名称片区片区层数层数领秀城领秀城南湖8栋32层水域天际水域天际一期：2栋5层、5栋6层、5栋11层 金地格林小城金地格林小城三期：多层、小高层、花园洋房清江山水清江山水光谷一期：11层小高层，中心18层、25层高层及小量情景洋房谓语城谓语城（三期）（三期）多层、小高层光谷坐标城光谷坐标城（二期）（二期）小高层新凯新凯山泉居山泉居卓刀泉多层、小高层水岸星城水岸星城天地天地赏赏徐东2832层小结：小结：1、高层占绝对主导。小户型对高层建筑的适应性最强，高层建筑、高层占绝对主导。小户型对高层建筑的适应性最强，高层建筑已为各类小户产品树立了生存的高空极限。已为各类小户产品树立了生存的高空极限。80%以上的小户型存在以上的小户型存在于于1832层的高层中，不仅中心地段的纯小户公寓如此，连光谷广层的高层中，不仅中心地段的纯小户公寓如此，连光谷广场附近副中心地带的社区小户产品也是如此。场附近副中心地带的社区小户产品也是如此。 2、成规模者竞争力强。、成规模者竞争力强。目前，南湖新城的大型社区，社区规模都目前，南湖新城的大型社区，社区规模都十分之大，所以在建筑形态上呈现出多层、小高层、高层兼而有十分之大，所以在建筑形态上呈现出多层、小高层、高层兼而有之的多重形态，这点与本项目南区规划较为相似，但是生存于综之的多重形态，这点与本项目南区规划较为相似，但是生存于综合优势十分突出的大社区之中，这样的小户型，尤其是宜居小户合优势十分突出的大社区之中，这样的小户型，尤其是宜居小户往往更具魅力。往往更具魅力。 3、销售周期及进度、销售周期及进度主导型小户（含纯小户）主导型小户（含纯小户） 项目名称项目名称片区片区销售周期销售周期销售进度销售进度翡翠城翡翠城南湖06年12月开盘剩1套顶层130单位 保利保利花香假日花香假日光谷预计一期07年12月底开盘世界城世界城尚都尚都07年6月开盘一期已售罄，一期已售罄，二期预计07年11、12月份开盘 剑桥立方寓剑桥立方寓06年12月开盘售完，后期07年8月初开盘，只有93、136两种户型 锦江国际城锦江国际城积玉桥06年9月开盘剩3942户型，对江的还剩10套左右12层以上单位；背江的7层以上均有中环中环滨江丽景滨江丽景07年7月15日开盘销售火爆，现余几十套万科万科朗苑朗苑青山预计07年9月开盘6月开始对外宣传奥山星座奥山星座武昌其他目前已积累400余批VIP客户9999号公寓号公寓06年8月开盘只剩20套左右位置较差或面积较大的两房单位万科万科金色家园金色家园汉口预计11月左右开盘处于前期蓄客阶段，面积以70130之间，以90两房为主，有一房、三房。 美奇青年汇美奇青年汇06年12月开盘已售90%。仅剩22套房源，均在20层以上4556的单位。9月份有新房源推出，户型以3871为主的一房。 时代天骄时代天骄2期期平层剩少量17层以上单位，复式剩余较多。目前还剩1房1厅，10楼左右，房源已不多。 88左右10月开盘台北名居台北名居06年8月开盘由于合同纠纷，售楼部已关闭，销售现已停止 东立国际东立国际05年10月开盘27号楼售罄；28号楼6月20号刚开始销售，还剩120户左右，剩73、80多 3、销售周期及进度、销售周期及进度社区型小户社区型小户 项目名称项目名称片区片区销售周期销售周期销售进度销售进度领秀城领秀城南湖预计二期08年推出一期小户已售罄一期小户已售罄水域天际水域天际07年6月一期居家小户已售罄一期居家小户已售罄。后期可能还有小户推出金地格林小城金地格林小城三期07年春节推出一期售罄。二期少量尾盘，三期主推小户为多层83至85二房宜居户型清江山水清江山水光谷预计07年10月开盘目前处于前期积累阶段谓语城谓语城（3 3期）期）2006年12月2日6月30日开盘，只剩一层一间。 光谷坐标城光谷坐标城（2 2期）期）二期于6月30日开盘新凯新凯山泉居山泉居武昌其他07年1月20日开盘早期宜居小户已售完早期宜居小户已售完。后期98的尚未推出。水岸星城水岸星城天地赏天地赏07年5月开盘已售已售80%左右左右，剩余多为朝向较差或楼层较高单位，面积在95以上。 小结：小结：1、中心地段的小户型公寓走势平稳。、中心地段的小户型公寓走势平稳。中心地段的纯小户型公寓已中心地段的纯小户型公寓已没有前几年的轰动效应，步入了理性投资与购买的阶段。目前武没有前几年的轰动效应，步入了理性投资与购买的阶段。目前武汉在售的主要纯小户公寓楼盘，多处于中尾盘，分别为汉在售的主要纯小户公寓楼盘，多处于中尾盘，分别为812个月个月的销售周期，其推盘量从的销售周期，其推盘量从2001000套左右不等。套左右不等。 2、8090小户需求旺盛，供不应求。小户需求旺盛，供不应求。房价快速提升及房价快速提升及90的贷款限的贷款限制，导致该面积的市场需求骤然增加，而市场当前供应量严重不足，因制，导致该面积的市场需求骤然增加，而市场当前供应量严重不足，因此，即使其定价比常规户型高出此，即使其定价比常规户型高出200500元元/左右，也往往是一面市左右，也往往是一面市就被排队抢购一空。随着保利、万科等规划中的就被排队抢购一空。随着保利、万科等规划中的8090大体量小户型大体量小户型陆续推出，市场将持续活跃。陆续推出，市场将持续活跃。4、主力面积与小户面积、主力面积与小户面积主导型小户（含纯小户）主导型小户（含纯小户） 项目名称项目名称片区片区小户面积小户面积小户房型小户房型平面结构平面结构翡翠城翡翠城南湖53961*1*1、1.5*1*1、2*2*1、2*2*23梯13户保利保利花香假日花香假日光谷51、54/69.028188/95、971*1*1、2*1*1、2*2*2、小3*2*24梯1115户/2梯4户/2梯6户世界城世界城尚都尚都55左右1*1*14梯24户剑桥立方寓剑桥立方寓32521*1*13梯16户锦江国际城锦江国际城积玉桥3844/69、106单间、1*1*12梯17户中环中环滨江丽景滨江丽景91.45/92.692*2*1/3*2*2（3房，带入户花园）2梯4户万科万科朗苑朗苑青山80100未定2梯5户奥山星座奥山星座武昌其他30501*1*1、2*1*13梯26户9999号公寓号公寓42.5269.981*1*1、2*1*12梯14户万科万科金色家园金色家园汉口7080/90复式、2*2复式4梯19户/平层2梯4户美奇青年汇美奇青年汇3876单间、1*1*13梯22户时代天骄时代天骄2期期单层3558、881*1*1/2*1*2（小复式）/2*2*14梯16户台北名居台北名居5595单间、2*1*1、2*2*13梯11户东立国际东立国际3742/7089/95左右1*1*1、2*2*1、3*2*12梯8户4、主力面积与小户面积、主力面积与小户面积社区型小户社区型小户 项目名称项目名称片区片区小户面积小户面积小户房型小户房型平面结构平面结构领秀城领秀城南湖52、87、1001*1*1、2*2*1、3*2*12梯6户/2梯4户水域天际水域天际85902*21梯3户金地格林小金地格林小城城8899（小高层）2*2清江山水清江山水光谷82、982*2*11梯3户（一期）谓语城谓语城（3 3期）期）89、922*2*11梯2户多层光谷坐标城光谷坐标城（2 2期）期）90100221（+两个大阳台）2梯2户新凯新凯山泉山泉居居武昌其他8090左右2*1*1、2*2*1水岸星城水岸星城天地赏天地赏90992*2*12梯4户/2梯3户小结：小结：特色与缺陷表现明显。特色与缺陷表现明显。不同于常规户型，小户型很难在户数分布、结不同于常规户型，小户型很难在户数分布、结构布局、景观视野等方面做到面面兼顾，从大的方面来说。所以出现构布局、景观视野等方面做到面面兼顾，从大的方面来说。所以出现了单层户数较多、通风采光较差、隐密性不强等明显缺陷。但诸如了单层户数较多、通风采光较差、隐密性不强等明显缺陷。但诸如90三房、三房、60两房、错层等创新设计也多出现于小户型当中，具有鲜两房、错层等创新设计也多出现于小户型当中，具有鲜明的特征性与空间可塑性。明的特征性与空间可塑性。5、均价、均价主导型小户（含纯小户）主导型小户（含纯小户） 项目名称项目名称片区片区均价（元均价（元/）翡翠城翡翠城南湖4900保利保利花香假日花香假日光谷未定世界城世界城尚都尚都5400剑桥立方寓剑桥立方寓锦江国际城锦江国际城积玉桥对江14000，背江8500中环中环滨江丽景滨江丽景2房起价6300，3房7000以上，均价6600元万科万科朗苑朗苑青山7000奥山星座奥山星座武昌其他预计均价80009999号公寓号公寓5700万科万科金色家园金色家园汉口平层8000元以上，复式8500元以上美奇青年汇美奇青年汇6000时代天骄二期时代天骄二期平层6500/复式8000台北名居台北名居5900东立国际东立国际52005、均价、均价社区型小户社区型小户 项目名称项目名称片区片区均价（元均价（元/）领秀城领秀城南湖5000水域天际水域天际4500金地格林小城金地格林小城6100至6200元清江山水清江山水光谷未定谓语城（谓语城（3 3期）期）5100光谷坐标城光谷坐标城（2 2期）期）预计5000多新凯新凯山泉居山泉居武昌其他预计5800左右水岸星城水岸星城天地赏天地赏6800小结：小结：在价格上，纯小户公寓、大社区带小户型公寓等各种小户型之间不存在在价格上，纯小户公寓、大社区带小户型公寓等各种小户型之间不存在十分明显的价格差异，其价格仍以地段、景观、配套、品牌等综合因素十分明显的价格差异，其价格仍以地段、景观、配套、品牌等综合因素为参考，但总体而言，小户的价格呈现仍有以下两个基本规律可循：为参考，但总体而言，小户的价格呈现仍有以下两个基本规律可循：1、同项目的小户单价远高于大户单价。、同项目的小户单价远高于大户单价。这是任何大带小社区的普遍这是任何大带小社区的普遍规律，高单价低总价的方式才能取得利润与销售之间的平衡，这点规律，高单价低总价的方式才能取得利润与销售之间的平衡，这点在投资小户中表现的尤其明显。在上表所列的在投资小户中表现的尤其明显。在上表所列的22个项目中，以锦江个项目中，以锦江国际城单价最高，高达国际城单价最高，高达14000元元/，完全得益于面对面的长江景观，完全得益于面对面的长江景观，锦江国际城在规划中将最佳江景面的部分留给锦江国际城在规划中将最佳江景面的部分留给60平米以内的小户，平米以内的小户，所以在单价高达所以在单价高达14000元元/的时候仍所剩不多。的时候仍所剩不多。 2、面积相近的三房单价高于两房单价。以中环、面积相近的三房单价高于两房单价。以中环滨江丽景为例，滨江丽景为例，其其91.45两房与两房与92.69三房之间的面积差不过三房之间的面积差不过1.2，但正，但正是由于其独特的三房实用设计，在单价上高于两房至少是由于其独特的三房实用设计，在单价上高于两房至少700多多元。元。 6、工程进度及交房标准、工程进度及交房标准主导型小户（含纯小户）主导型小户（含纯小户） 项目名称项目名称片区片区200720082009交房标准交房标准翡翠城翡翠城南湖12月交房毛坯保利保利花香假日花香假日光谷尚为前期准备中未定世界城世界城尚都尚都已封顶毛坯剑桥立方寓剑桥立方寓6月交房精装修（仅配备电磁炉和煤气坛）锦江国际城锦江国际城积玉桥11月底交房精装（预留天然气管道）中环中环滨江丽景滨江丽景10月交房毛坯万科万科朗苑朗苑青山3月交房毛坯奥山星座奥山星座武昌其他年内封顶精装9999号公寓号公寓年底交房精装万科万科金色家园金色家园汉口两栋分别建至7层、5层部分厨卫装修时代天骄2期3月交房毛坯东立国际东立国际10月交房台北名居3月交房美奇青年汇美奇青年汇已封顶8月交房精装修6、工程进度及交房标准、工程进度及交房标准社区型小户社区型小户 项目名称项目名称片区片区200720082009交房标准交房标准领秀城领秀城南湖一期外立面呈现二期开工毛坯毛坯水域天际水域天际5栋小高层基本全部封顶毛坯金地格林金地格林小城小城现房清江山水清江山水光谷一期11栋小高层开工 毛坯谓语城谓语城（3 3期）期）三期工程铺装外立面12月交房毛坯光谷坐标光谷坐标城城（2 2期）期）外立面铺装已基本完成毛坯新凯新凯山山泉居泉居武昌其他8月交房毛坯水岸星城水岸星城天地赏天地赏主体未封顶10月交房毛坯小结：小结：比较竞争片区及其他片区，本项目属于后发制人。比较竞争片区及其他片区，本项目属于后发制人。从表中可看出，无论大带小还是纯小户社区，多数都在从表中可看出，无论大带小还是纯小户社区，多数都在2008年下半年下半年交房，也就是说年交房，也就是说2008年多数居家小户将呈现现房实景。一方面本年多数居家小户将呈现现房实景。一方面本项目属于大、中、小户兼而有之，但项目属于大、中、小户兼而有之，但100平米以内的小户体量与纯平米以内的小户体量与纯小户项目相比又不相上下甚至超过。以本项目目前拟定的工程进度小户项目相比又不相上下甚至超过。以本项目目前拟定的工程进度而言，即今年年底开工来计算，在工程进度上与周边楼盘的竞争不而言，即今年年底开工来计算，在工程进度上与周边楼盘的竞争不会十会明显，但个别楼盘如保利、清江山水项目将存在持续竞争。会十会明显，但个别楼盘如保利、清江山水项目将存在持续竞争。7、定位、优势及劣势、定位、优势及劣势主导型小户（含纯小户）主导型小户（含纯小户） 项目名称项目名称片区片区定位定位特色卖点特色卖点翡翠城翡翠城南湖雄楚上华师畔高层景观美宅地段/东湖、南湖两湖景观保利保利花香假日花香假日光谷未定地段、景观和户型世界城世界城尚都尚都光谷步行街上的地铁小公寓地段、配套齐全、景观剑桥立方寓剑桥立方寓华工南鲁巷旁新生代袖珍小户潜力地段/精装小户锦江国际城锦江国际城积玉桥鼎间开启世界封面级生活中心城区全江景精装小户中环中环滨江丽景滨江丽景武昌外滩隧道口地铁旁精致美宅90平米三房产品/潜力地段万科万科朗苑朗苑青山新徐东，约90创想空间万科综合品牌奥山星座奥山星座武昌其他3060中南精装复式小豪宅中南商圈9999号公寓号公寓一栋德国简直极端理性主义的完美生活丁字桥地段/小户万科万科金色家园金色家园汉口极致臻品，金色文明万科综合品牌/地段/剪刀错产品美奇青年汇美奇青年汇罕有精装江景小户型临江汉路/可观江景时代天骄时代天骄2期期亚洲最长艺术走廊边的房子宝丰路商圈台北名居台北名居城市新贵台北路时尚私邸汉口中心地段东立国际东立国际45万平米国际生活观水景建筑群大规模7、定位、优势及劣势、定位、优势及劣势社区型小户社区型小户 项目名称项目名称片片区区定位定位特色卖点特色卖点领秀城领秀城南湖地段、景观（东湖和南湖）水域天际水域天际庭院景观规划金地格林小金地格林小城城金地品牌/德式风情清江山水清江山水光谷水景规划谓语城谓语城（3 3期）期）光谷坐标城光谷坐标城（2 2期）期）新凯新凯山泉山泉居居武昌其他依山而建/人文和景观（伏虎山、桂子山）水岸星城水岸星城天地赏天地赏2、以综合优势取胜。、以综合优势取胜。它们更注重品牌、地段、景观、氛围的综合它们更注重品牌、地段、景观、氛围的综合效果，同时由于其规模较大、规划较为齐全，拥有建造多层小户效果，同时由于其规模较大、规划较为齐全，拥有建造多层小户的先天条件，这点是以小户为主的项目不具备的。的先天条件，这点是以小户为主的项目不具备的。 小结：小结：通过对比，目前小户型的制胜优势不外乎以下两种：1、以地段、配套取胜。、以地段、配套取胜。中心的地段、外部成熟的配套、便利的交中心的地段、外部成熟的配套、便利的交通成为该类产品稀缺而不可复制的卖点，通成为该类产品稀缺而不可复制的卖点，但在产品设计上却大同但在产品设计上却大同小异，缺乏创新。小异，缺乏创新。 通过七个方面，对22个在售小户型项目的对比分析，结合我司结合我司开篇提出的两类小户型产开篇提出的两类小户型产品，品，我司将站在回顾并发展的角度，比较二我司将站在回顾并发展的角度，比较二者的优劣特征。者的优劣特征。主导型小户主导型小户产品特点：产品特点：得房率高达得房率高达120%150%超值小户型，打破传统小户局限于平面空超值小户型，打破传统小户局限于平面空间的思维，通过单双露台间的思维，通过单双露台“偷偷”得更多面积和实惠，性价比得到较好的提升，得更多面积和实惠，性价比得到较好的提升，因此，进一步吸引了偏好中心地段、完善配套、便利交通的白领和投资客户。因此，进一步吸引了偏好中心地段、完善配套、便利交通的白领和投资客户。产品缺陷：产品缺陷：单层户数多、私密性差、居住环境差。单层户数多、私密性差、居住环境差。为争取建筑面积的最大化，大多户型开间为争取建筑面积的最大化，大多户型开间小、进深长，采光条件和居住舒适性较差，功能分区模糊，功能尺度勉强，多临小、进深长，采光条件和居住舒适性较差，功能分区模糊，功能尺度勉强，多临路而建，外部环境相对嘈杂，居住环境有所折扣。仅适宜于短期居住与过渡。路而建，外部环境相对嘈杂，居住环境有所折扣。仅适宜于短期居住与过渡。 典型楼盘：美奇青年汇典型楼盘：美奇青年汇该类小户产品，多产生于中心地段的小规模楼盘之该类小户产品，多产生于中心地段的小规模楼盘之中，或为大社区分期集中推出，既有传统的单间或中，或为大社区分期集中推出，既有传统的单间或类单间小户公寓，也有创新的超值小户产品。类单间小户公寓，也有创新的超值小户产品。社区型小户社区型小户产品特点：产品特点：1、控制单层户数。、控制单层户数。由于与常规户型共存，单层户数大多仅由于与常规户型共存，单层户数大多仅6户，最多也不超过户，最多也不超过8户，户，单层住户数量得到有效控制，居住私密性得以较大提高。单层住户数量得到有效控制，居住私密性得以较大提高。2、景观较为均好。、景观较为均好。同时享有与常规户型同等的景观优势，居住品质有较好提升。同时享有与常规户型同等的景观优势，居住品质有较好提升。 产品缺陷：产品缺陷：1、边角位置。、边角位置。由于仅作为社区开发的一种试探，或仅作为提升边角地带土地利由于仅作为社区开发的一种试探，或仅作为提升边角地带土地利用的一种方式，其所占体量并不多，而且外部景观资源也并非最优。用的一种方式，其所占体量并不多，而且外部景观资源也并非最优。 2、采光逊色。、采光逊色。部分与常规户型填缝搭配，充当部分与常规户型填缝搭配，充当“癞子癞子”角色，所以处于仅能北角色，所以处于仅能北向采光的劣势部位，在采光条件上没有选择的余地。向采光的劣势部位，在采光条件上没有选择的余地。 其所占体量不多，多作为提升边角地带土地利用的手段其所占体量不多，多作为提升边角地带土地利用的手段方式，或于常规户型填缝分布。伴随未来主流市场的需方式，或于常规户型填缝分布。伴随未来主流市场的需求，其开发体量在逐步增大、产品素质也在拔升。求，其开发体量在逐步增大、产品素质也在拔升。典型楼盘：水岸星城天地赏典型楼盘：水岸星城天地赏随着小户型的不断演变，目前社区型小户的产随着小户型的不断演变，目前社区型小户的产品已经获得消费者的持续追捧，品已经获得消费者的持续追捧，其开发模式也其开发模式也逐渐朝宜居小户大社区的方向发展，逐渐朝宜居小户大社区的方向发展，并将成为并将成为社区型小户社区型小户产品的创新尝试。产品的创新尝试。其突出特点在于：其突出特点在于：功能不少，但面积精简，功能分区更加合理和优化。所功能不少，但面积精简，功能分区更加合理和优化。所有的景观设计、配套设置、道路组织均为宜居小户量身定做，使其拥有大有的景观设计、配套设置、道路组织均为宜居小户量身定做，使其拥有大社区最优势的景观资源和最瞩目的项目地位。社区最优势的景观资源和最瞩目的项目地位。 典型楼盘：保利典型楼盘：保利花香假日，目前尚未推出花香假日，目前尚未推出尽管尽管宜居小户大社区宜居小户大社区产品尚未推出产品尚未推出综观两类小户型产品发展态势综观两类小户型产品发展态势我们可以预测宜居小户大社区的发展前景我们可以预测宜居小户大社区的发展前景销售状况销售状况主导型主导型小户小户社区型社区型小户小户宜居小户宜居小户大社区大社区走势趋缓，进入平稳销售阶段。相对充足的供给，市场成熟，消费理性，随着产品的快速丰富，该类产品不再是受众的独宠。 走势良好，十分畅销 。尤其是90以内，功能确保，首付两成的低门槛优势，使众多的中端客户步入排队抢购的行列。尚未正式推出，却属万众期待尚未正式推出，却属万众期待 。越来越多的新生购房族对宜居小户呼。越来越多的新生购房族对宜居小户呼声逐渐高涨，为宜居小户大社区的出现埋下充分的伏笔。声逐渐高涨，为宜居小户大社区的出现埋下充分的伏笔。 销售势头较好销售势头较好价格走势价格走势因“都心”价值，价值得到较好的提升其中以创新的超值小户公寓价格处于上佳水平，高出传统小户约30%左右。体量有限且十分稀缺，其均价一般高出同条件常规户型约10%-15%的水平。 所有户型产品均拥有大社区的优秀景观、配套、环境等等，户型功能并不折扣，但总价比常规产品更具优势，可望有比仅有少数可望有比仅有少数宜居小户产品情况下的更好整体价格提升和更为顺畅的销售预期。更好整体价格提升和更为顺畅的销售预期。 主导型小户主导型小户 社区型小户社区型小户 宜居小户大社区宜居小户大社区 价格涨幅较快价格涨幅较快客户特征客户特征主导型主导型小户小户社区型社区型小户小户宜居小户宜居小户大社区大社区以自住居多，多为有一定积蓄的家庭、或以自住居多，多为有一定积蓄的家庭、或收入较高的年轻群体。投资客比例不大。收入较高的年轻群体。投资客比例不大。五类中投资者五类中投资者比例最大的。比例最大的。投资！投资！追求追求品质品质放低姿态放低姿态中高端客群中高端客群有一定经济实力的工薪有一定经济实力的工薪阶层，购房迫切，并尽阶层，购房迫切，并尽量追求生活质量。量追求生活质量。无论是产品类型、市场接受度或是价格走势来看，宜居小户大社区将成为日后小户型一个发展亮点与趋势，因为它不仅拥有因为它不仅拥有常规社区成熟的景观、配套及生活氛围，常规社区成熟的景观、配套及生活氛围，还具备常规户型所不能比拟的小面积、低还具备常规户型所不能比拟的小面积、低总价、低首付等优势。总价、低首付等优势。针对于名都花园二期小户型，最终仍要落脚项目周边的竞争环境。项目周边在售的小户型已为数不多，但未来即将推出的新项目却多为宜居小户大社区宜居小户大社区产品，部分项目无论品牌形象、项目规模，都不在本项目之下，是项目未来最大的竞争对手。作为一种市场稀缺产品，我们认为一定的市场竞争对于作为一种市场稀缺产品，我们认为一定的市场竞争对于消费环境营造、价格树立等具有不同程度的推动力。而消费环境营造、价格树立等具有不同程度的推动力。而且与即将推出的同类产品相比，名都花园的差异化优势且与即将推出的同类产品相比，名都花园的差异化优势十分明显。十分明显。地段比较地段比较项目项目产品介绍产品介绍 领秀城领秀城 总建面近20万，隔雄楚大道与本项目斜对 保利保利花香假日花香假日总建面约60万，紧邻华师一附中初中部 世界城世界城尚都尚都 住宅总建面约80万，东湖开发区光谷广场东 清江山水清江山水 总建筑面积74万，东湖高新开发区的南湖大道与民族大道交汇处 。名都花园名都花园二期南区规划为二期南区规划为40万方，地理位置优于即将推出的保利万方，地理位置优于即将推出的保利花香假日与清江山花香假日与清江山水，近距离对接地铁二号线卓刀泉站，以及街道口商圈，地理位置优越。水，近距离对接地铁二号线卓刀泉站，以及街道口商圈，地理位置优越。产品比较产品比较项目项目产品介绍产品介绍 领秀城领秀城 一期住宅均为南北朝向，二期为4栋32层的高层住宅，南北朝向，具体产品未定 保利保利花香假日花香假日该项目主力产品为紧凑中小型高层洋房，另有少量空中别墅紧凑中小型高层洋房，另有少量空中别墅（即带花园复式户型）做补充。 世界城世界城尚都尚都 所有住宅均为55左右1室1厅1卫的户型，单层4梯24户，共1200户。 清江山水清江山水 一期首推房源为11层小高层和中心18层、25层的高层，其中小高层1梯3户布局，以82、98、110的2房和3房及部分小户为主，均为南北朝向。 名都花园名都花园南区规划为南区规划为10万方万方6099小户型，及低层低密度的一线观湖洋房。在产品小户型，及低层低密度的一线观湖洋房。在产品规划上体现了景观视野的最大、最优。规划上体现了景观视野的最大、最优。销售比较销售比较项目项目销售进度销售进度 领秀城领秀城 目前，一期100以下的产品基本销售完毕，剩余产品多为130以上的高楼层单位，朝向及采光相对较差，销售较为缓慢。 保利保利花香假日花香假日该项目一期产品将于07年12月底开盘，首批推出的3栋高层产品将全部集中在100以下。 世界城世界城尚都尚都 该项目07年6月9日开盘，当天接近清盘，目前，该项目小户型产品已全部销售完毕。二期有小户推出，但具体推出时间不详。清江山水清江山水 该项目目前处于前期积累阶段 ，预计07年10月开盘名都花园名都花园一期北区基本售罄，二期预计一期北区基本售罄，二期预计07年年12月开工，要晚于其他项目的预期时间，月开工，要晚于其他项目的预期时间，既制造了竞争的时间差，还能以其他项目为借鉴参考。既制造了竞争的时间差，还能以其他项目为借鉴参考。优势比较优势比较项目项目他们有的他们有的名都花园有的名都花园有的领秀领秀城城 地理位置比较好，周边客户群体充足 户型配比比较合理外部配套比较齐全，居民日常生活较为方便 位于名都花园斜对面，外部优势来看两者可完全共享。保利保利花香花香假日假日规模大，开发商品牌和实力均比较强；离鲁广更近，配套比较齐全 ；利用原有地块内部高差打造水系景观，独特而富有变化；同时社区内景点较多，丰富了居民生活。产品供给齐全，主力产品与市场主流需求相吻合；且户型设计紧凑适用，比较创新。 城投品牌，北区良好口碑二期紧邻南湖，绝版自然社区内部水景成熟大气以高层小户、低层观湖洋房为主，产品档次较高世界世界城尚城尚都都 地处光谷片区核心商业地段，地段优势明显，商业配套齐全产品户型面积较小，总价相对较低，较容易被消费者接受。片区良好发展前景及地铁2号线的规划带来了较大升值潜力。 衔接南湖新城、街道口、光谷等地；享受地铁2号线升级潜力清江清江山水山水 74万方，大规模规划该项目拥有武汉最大的20000余内循环人工水景，3000余三层蝶形会所，后期将成为艺术会馆并承办各类高端艺术汇展该项目社区水景规模明显优于本项目，但难以超越本项目可观南湖的自然资源。劣势比较劣势比较项目项目对手软肋对手软肋名都花园名都花园领秀城领秀城 部分户型不紧凑，存在空间浪费现象 社区内除较多绿化外，其他景观配套较为缺乏无论从规模体量、建无论从规模体量、建筑形态、景观设计等筑形态、景观设计等方面来看，本项目与方面来看，本项目与保利保利花香假日、清花香假日、清江山水等项目存在相江山水等项目存在相当程度的产品雷同，当程度的产品雷同，因此对于产品本身的因此对于产品本身的差异性提出了更高的差异性提出了更高的要求。要求。保利保利花花香假日香假日外部景观比较缺乏，只能靠自身的人造水景来弥补，建筑成本相对较高 该项目地块整体地势高差较大，一定程度上不利于工程施工，将对整体布局造成一定影响 世界世界尚都尚都 周边环境嘈杂，对居住造成较大干扰 单层户数过多，电梯配置相对较少，户均资源占用率相对较低 部分户型设计较差，如存在黑厨、黑卫等现象 清江清江山水山水 比较而言，该项目的地理位置相对较偏自然景观相对匮乏通过比较，我们认为通过比较，我们认为名都花园宜居小户大社区的名都花园宜居小户大社区的竞争优劣势集中体现为：竞争优劣势集中体现为：集中优势集中优势相对劣势相对劣势1、自然景观：、自然景观：千米名都河的成熟大千米名都河的成熟大气水景，近眺南湖水的优势，为其他气水景，近眺南湖水的优势，为其他楼盘短期内无法超越，为其楼盘短期内无法超越，为其10万产万产品灵活定位打下坚实基础。品灵活定位打下坚实基础。 3、体量适中：、体量适中：作为同期推出的作为同期推出的10万万产品，其体量并不算小，对于全部产品，其体量并不算小，对于全部开发纯小户公寓产品不太有利。但是，开发纯小户公寓产品不太有利。但是，对于宜居小户产品的开发却比较合适。对于宜居小户产品的开发却比较合适。 2、地段兼顾：、地段兼顾：项目拥有隶属南湖新项目拥有隶属南湖新城及邻近光谷的双重地段身份，拥有城及邻近光谷的双重地段身份，拥有较好的升值潜力和较为充足客户群体，较好的升值潜力和较为充足客户群体，即可吸引中心城区客户，又可拦截近即可吸引中心城区客户，又可拦截近郊置业的诸多客户。郊置业的诸多客户。1、时间有冲突：、时间有冲突：与保利、清江山水与保利、清江山水两个主要竞争项目在较为接近的时间两个主要竞争项目在较为接近的时间段推出，客户分流与竞争更为激烈。段推出，客户分流与竞争更为激烈。2、水景不凸显：、水景不凸显：北区成熟景观已经北区成熟景观已经呈现，随着其他项目的逐步推出，本呈现，随着其他项目的逐步推出，本项目大型人工水景的地位大有被其他项目大型人工水景的地位大有被其他项目赶超的势头。项目赶超的势头。基于周边竞争对宜居小户大社区的争相推出基于周边竞争对宜居小户大社区的争相推出基于大众市场对宜居小户大社区的购房需求基于大众市场对宜居小户大社区的购房需求基于对项目本身或潜在或明显的优劣势分析基于对项目本身或潜在或明显的优劣势分析宜居小户产品同期供应量少，市场空间十分可观。宜居小户产品同期供应量少，市场空间十分可观。即便有保利即便有保利花香花香假日这样的潜在大项目供应，但其同期宜居小户供应体量依然不足，假日这样的潜在大项目供应，但其同期宜居小户供应体量依然不足，难以充分消化市场蓄积的大量有效需求。难以充分消化市场蓄积的大量有效需求。在售小户的产品形态较为雷同，缺乏创新：在售小户的产品形态较为雷同，缺乏创新：要么单层户数较多、要要么单层户数较多、要么户型设计较平淡，从整体来看，小户型产品缺乏品质高档、功能齐么户型设计较平淡，从整体来看，小户型产品缺乏品质高档、功能齐全、布局新颖的多者兼顾。全、布局新颖的多者兼顾。不难发现不难发现名都花园二期小户型即将面市之时：名都花园二期小户型即将面市之时：所以，名都花园二期小户型所以，名都花园二期小户型定位为：宜居小户大社区是可行的定位为：宜居小户大社区是可行的侧重于：高品质创新小户是必要的侧重于：高品质创新小户是必要的谢谢观赏谢谢观赏2007年年8月月