Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。城投双凤村项目住宅市场调研报告中原地产昆明Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010对昆明市目前低、中、高档写字楼市场供应情况及租售情况进行实地调查，对昆明写字楼的租赁情况和客户信息进行系统分析，为本项目写字楼规划提供建议。物业选取范围： 昆明主城区主要写字楼，包括纯写字楼、商住型写字楼、完成60余座。调查方式：实地调研、二手资料收集本次调研区域： 北市区、中市区、南市区调研目的：Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 报告思路：一、昆明写字楼市场概述二、写字楼经营状况分析三、写字楼客户分析四、片区写字楼市场机会分析五、昆明市发展现状六、本项目市场机会及发展方向建议Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010昆明市写字楼市场综述Part 1Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 昆明市写字楼市场综述： 昆明写字楼市场从停滞不前逐渐向蓬勃发展从昆明近20年市场来看，99年世博会之前写字楼开发放量急速；此后几年，昆明写字楼市场则几乎处于停滞状态。不过由于昆明处于全国经济最活跃的区域之一，承接着中国内地与东盟的经济往来，欧亚大陆桥、9+2泛珠三角经济区、10+1东盟经济圈随着城市形象的提升，商务投资市场及环境的日臻完善，优越的宏观经济环境也进一步激发出昆明的商业活力，越来越多的跨国企业、国内实力企业开始聚集昆明。私营企业比例的增大和服务性智力密集型企业的增多，加大了对中、高档写字楼的消费，成为市场需求的重要支撑。在昆明写字楼市场历经数年旧有产品的消化后，目前市场已处于销售断档期。2007年至今，颐高数码中心、北辰财富中心、顺城、星都国际总部、俊发中心等新型高端写字楼的逐步面世，标志着昆明写字楼市场已迈向蓬勃发展的第一步。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010昆明写字楼发展历程 昆明商务市场趋于成熟化1997年1999年2000年80年代2009年萌芽期启动期成熟期2008年发展期写字楼定向开发初步成雏，硬件配置逐步专业化配套日益成熟，硬件配置跨入新时代产品多元化发展，配套完善度；商务聚焦度幻想时代概念时代产品时代资源时代Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 昆明市写字楼区域供应：中心区联盟商圈世纪城版块滇池路、广福路版块北辰商圈区域供应分庭抗争：中心区、北市区、南市区齐头并进本次调研采集写字楼数据共60份：其中中心区39份；南市区7份北市区14份其中在售或展示期写字楼15个占25%，在用商住楼9个占15%。Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 昆明市主要写字楼分布： 老盘集中在中心区，北市区和南市区将成将来主要区域昆明写字楼以中心区为主，其次为南北西东。写字楼的核心区处在青年路、威远街、正义路与金碧路所围的商圈中。在这一区域写字楼物业分布最为密集，其建筑都是地标性建筑和大型的办公综合体，其商务环境成熟，商务氛围、交通状况、产业链条完备，社会认知性强，人流集中；当然在此区域，地价高、租金高，同时还有交通拥挤、停车不便等缺点。Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 昆明市写字楼市场的发展趋势： 写字楼数量和高度逐年升级2000年的时候，昆明市区10层以上用于办公的物业数量是45个（除酒店），目前已经上升到100多个（除酒店），增加率为122。写字楼高度平均以每年21.8的比率上升，平均层数为19.7层.30层以上25-2920-2415-19层10-14层0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%4.30%20.20%27.70%24.50%23.40%目前写字楼高度占比目前写字楼高度占比Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 昆明市写字楼市场发展趋势： 昆明写字楼将伴随着第三产业的发展而发展写字楼市场发展很大程度上靠第三产业的发展带动，如商业、贸易、顾问服务、咨询行业等。目前，我国第三产业占国民经济产值的比重较发达国家低，从趋势上来说，写字楼有市场空间。目前，第三产业在昆明市场已经得到了长足的发展，昆明市中心写字楼密集，而投资、顾问咨询、商贸等第三产业公司在昆明写字楼租赁市场上占据了相当大的比例。Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 主题化专门针对文化、教育产业的主题式办公楼 个性化在室内空间设置、服务配套等方面强调个性特色 生态化改善办公室空间中阳光、空气和生态环境，引入共 享化平台 人性化充分考虑客户办公形态，商务形态和生活形态形成主题化、个性化、人性化、生态化、共享化极强的新型办公形态和首家主题式办公楼 昆明市写字楼市场发展趋势： 未来型写字楼偏向主题化、个性化、生态化和人性化发展Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010小结昆明写字楼从停滞不前逐渐向蓬勃发展；昆明商务市场趋于成熟化；商圈多元化带动写字楼多元化发展趋势，除中心区外，南市区和北市区是未来写字楼主要聚集地；目前写字楼市场旧盘集中在中心区，北市区和南市区将成将来主要区域；昆明写字楼将伴随着第三产业的发展而发展；未来型写字楼偏向主题化、个性化、生态化和人性化发展Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010写字楼经营状况分析Part 2Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010写字楼租赁状况分析： 昆明写字楼租金逐年上涨近年来写字楼租金呈良性上涨趋势从昆明纯写字楼的市场平均租金水平来看，2006年昆明市平均租金水平在35.36元/月，2007年昆明市平均租金水平为37.97元/月，上涨率为7.4%；2008年昆明市平均租金水平为39.76元/月，上涨率为8.3%。2006年2007年2008年33343536373839404135.3637.9739.76昆明写字楼租金走昆明写字楼租金走势图势图Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010写字楼租赁状况分析： 写字楼市场总体入住率较高，中端写字楼市场基本达到饱和，高端和低端写字楼入住率也达到90%以上。项目名称项目名称档次档次租金租金入住率入住率华尔贝大厦低25-4090%世纪广场低35-4090%金泰大厦低25-3090%滇黔桂石油大厦低20100%金太阳低3590%项目名称项目名称档次档次租金租金入住率入住率移动大厦中50100%华尔顿大厦中45-60100%柏联广场中60-6595%建工大厦中30100%银座office中35-4090%项目名称项目名称档次档次租金租金入住率入住率环球金融大厦高75-8080%顺城双塔高90-11070%志远大厦高55-6095%俊发中心高80-120仅三个企业入驻国际友联大厦高55-6090%北辰财富中心高60-7090%红塔大厦高80-9098%官房广场高60100%由表可以看出，昆明市中端写字楼的入住率要高于低端写字楼和高端写字楼，说明昆明市大部分企业还是比较能接受中端写字楼的租金价格。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010写字楼租赁状况分析： 昆明写字楼目前仍旧以中低端为主从调研结果来看，目前写字楼仍旧以中低端为主，租金集中在20-40元/之间，占51%，中高端写字楼租金在41-60元/，占35%。不过随着客户对写字楼的要求越来越高和未来写字楼供应来看，高端写字楼将会占据市场主导地位。24.49%26.53%16.33%18.37%6.12%2.04%6.12%昆明写字楼租金分布图昆明写字楼租金分布图小于3031-4041-5051-6061-7071-8080以上Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010不同硬件配套下写字楼租金分析 写字楼电梯配比与租金呈反比，电梯比在5000/1以下最佳从图表中可以看出，当电梯比小于5000：1时为高端写字楼，其租金基本都高于50元/平米。当其电梯比超过5000：1时，写字楼为中端以下，其租金低于50元/平米。电梯比与租金呈反比关系Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010写字楼车位比主要集中100/1-400/1，车位比低于100/1大多为新建高端写字楼，其租金相对也较高，当车位比高于400/1时，旧写字楼居多，租金也相对较低。车位比主要集中在100/1-400/1不同硬件配套下写字楼租金分析 写字楼车位比与租金呈反比，车位比在100/1以下最佳Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010目前在用写字楼中大部分为开发商自己的物管公司，仅少部分新建写字楼为物业顾问+物管模式。写字楼名写字楼名称称租金租金( (元元/ /) )数量数量电梯电梯品牌品牌自身配套自身配套外立面外立面智能化及内部硬件配套智能化及内部硬件配套环球金融环球金融大厦大厦75-803+1富士通裙楼银行，内设休闲中心大理石、玻璃幕墙，简洁大气喷淋头、感应器、消防广播、火灾检测器；5A智能化办公体系，闭路电视系统、报警系统、巡更管理系统、车辆管理系统、三部车辆专用电梯等，电话、宽带文贸大厦文贸大厦30-352三菱银行、婚纱涂料顺城双塔顺城双塔90-1106通力王府井百货、银行、餐饮等配套齐全玻璃幕墙5A智能化世纪广场世纪广场35-406三菱会议厅、员工餐厅贴砖+玻璃幕墙华域大厦华域大厦/ /信托大厦信托大厦A35，B40-456三菱品牌衣服专卖贴砖、玻璃幕墙志远大厦志远大厦55-604三菱7楼商务餐厅；裙楼设有电玩、品牌衣服专卖、眼镜店贴砖+玻璃幕墙，简洁现代5A智能化办公体系，闭路电视系统、报警系统、巡更管理系统、车辆管理系统、三部车辆专用电梯等，电话、宽带美亚大厦美亚大厦30-402三菱票务中心、文具店贴砖+玻璃幕墙新华大厦新华大厦504+1奥的斯书店、银行双层外墙自动报警系统，宽带，电话网络系统建工大厦建工大厦306三菱会议中心、休闲中心；裙楼设有银行石材、墙砖+局部涂料喷淋头、感应器、消防广播、火灾检测器 不同硬件配套下写字楼租金分析不同硬件配套下写字楼租金分析 除了车位比与电梯比，智能化、外立面、配套设施等是影响写字楼租金重要因素除了车位比与电梯比，智能化、外立面、配套设施等是影响写字楼租金重要因素Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010写字楼名写字楼名称称租金租金( (元元/ /) )数量数量电梯品电梯品牌牌自身配套自身配套外立面外立面智能化及内部硬件配套智能化及内部硬件配套俊发中心俊发中心80-12011三菱，触摸式商务会所、会议中心、健身休闲中心等low-e玻璃5A智能化，分户式VRV型智能化中央空调系统颐高数码颐高数码中心中心35-453+2/2+1富士通休闲中心；裙楼设有银行、数码广场、苏宁电器石材5A智能化，装有消防保安监控自动化系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系统和消火栓系统，并设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。重要部位均设摄像机，周边设置红外探测监视系统，大厦中控室集中控制。北辰财富北辰财富中心中心60-704富士通裙楼商业玻璃幕墙5A智能化办公体系，闭路电视系统、报警系统、巡更管理系统、车辆管理系统、三部车辆专用电梯等，电话、宽带；喷淋头、感应器、消防广播、火灾检测器；银座银座officeoffice35-402富士通会议中心、商务中心、休闲中心贴砖+玻璃幕墙喷淋头、感应器、消防广播、火灾检测器；电话、宽带红塔大厦红塔大厦80-905奥的斯员工餐厅；裙楼设有银行石材+玻璃幕墙5A智能化云南城投云南城投大厦大厦7三菱商务中心、休闲中心；裙楼为主力商场贴砖+玻璃幕墙喷淋头、感应器、消防广播、火灾检测器；电话、宽带到户高顺铭都高顺铭都40-454F裙楼，定位为购物、娱乐、餐饮、休闲玻璃幕墙加外围钢架5A智能化星都国际星都国际总部总部28-32西子奥的斯商务中心银行、外围大学城配套、酒店、餐饮娱乐玻璃幕墙5A智能化5、不同硬件配套下写字楼租金分析、不同硬件配套下写字楼租金分析 除了车位比与电梯比，智能化、外立面、配套设施等是影响写字楼租金重要因素除了车位比与电梯比，智能化、外立面、配套设施等是影响写字楼租金重要因素Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010不同管理模式下写字楼租金分析 两种管理模式租金下并无明显区别，主要由于目前客户对物业管理敏感度不高， 对顾问式物管缺乏认识目前市场上大部以直接管理为主，仅少量顾问模式：如俊发中心，星都国际总部基地；俊发中心与顺城双塔相比，在租金上并无特别优势。主要由于目前市场上客户对物业管理敏感度不高。另外除了俊发之外，其它实现高租价写字楼无一例外是直管模式。直接管理直接管理VSVS顾问模式顾问模式租金无明显区别租金无明显区别租金：90-110元/平米物管费：5.8元/平米入驻率：约75%租金：80-120元/平米物管费：10元/平米入驻率：不到25%Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010影响写字楼租金关键因素分析 地段、交通条件、价位是首要因素，对开发商品牌及智能化关注度低从左表中可以看出，地段、交通条件、价格是客户首要选择因素，其次硬件设施、物业管理质量及人气占比较高相对而言，客户对开发商品牌、智能化系统关注度较低。目前昆明市所有写字楼的整体优势主要在于地段、交通条件、配套设施和物业管理。同时也可以看到，这些选择入住写字楼的因素仍处于对写字楼最初级的层次，因此，我们可以看到，在昆明开发高档写字楼巨大的发展空间和需求空间。影响写字楼关键因素分析Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010项目名称项目名称档次评定档次评定属性属性租金水平（元租金水平（元/）入驻率入驻率入驻时间入驻时间环球金融大厦高写字楼75-8080%2006年文化大厦低商住楼34-移动大厦中写字楼5095%-文贸大厦中写字楼35-巨龙大厦中商住楼50-国防大厦中写字楼451999年三合商利写字楼中写字楼55-601999年丰园大厦中写字楼401994年华尔贝大厦低商住楼25-4085%-顺城双塔高写字楼90-11070%2009年世纪广场低商住楼35-4090%不同区域下写字楼租金分析 中心区写字楼租金稳步上升中心区写字楼租金分析Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010不同区域下写字楼租金分析 中心区写字楼租金稳定，集中在30-50元/平方米项目名称项目名称档次评定档次评定属性属性租金水平（元租金水平（元/）入驻率入驻率入驻时间入驻时间华域大厦/国托大厦中写字楼A35/B40-45志远大厦高写字楼55-6090%2000年柏联广场高写字楼60-6595%福林广场中商住楼32-3595%2003年鸿诚广场中商住楼35-402001年新华大厦高写字楼5085%-建设大厦低写字楼28-351995年建工大厦中写字楼30100%得胜大厦低写字楼28-30金泰大厦低写字楼3290%2002年中心区写字楼租金分析Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010中心区典型楼盘分析 顺城双塔，售价高达15000元，租金90-110元/平方米项目名称顺城双塔开发商塞伦地产地理位置东风西路与三市街交汇建筑面积50000平方米单层面积约1240平方米入驻时间2009年8月层高3.6米，净层高3米物管费5.8元/平米/月写字楼栋数2栋停车位1860个，合用电梯品牌通力电梯数量6部电梯速度2.5米/秒租金价格90-110元/平米销售率售卖方式售为主，租为铺售价1.3万元/平米入驻率70%外立面玻璃幕墙核心筒中心筒内部配套及分布楼层共26F，内设会议中心、咖啡厅、餐厅，另有王府井百货、银行、商铺等物管公司顺城物业管理入驻公司一览分众传媒、南磷集团、中国银行财富管理中心等Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010中心区典型楼盘分析 志远大厦初步体现智能化，目前仍受市场追捧，入驻率超过90%项目名称志远大厦开发商志远房地产开发有限公司地理位置青年路389号建筑面积约4.6万平方米单层面积1635入驻时间2000年层高净层高3米物管费3.5元/平米/月写字楼栋数停车位地上30，地下70电梯品牌三菱电梯数量4电梯速度2.5米/秒租金价格55-60元/平米销售率售卖方式只租不卖物管公司志远物业入驻率90%外立面贴砖+玻璃幕墙核心筒单侧筒内部配套及分布楼层7-28楼为写字楼，7楼商务餐厅， 1-6楼裙楼电玩、品牌衣服专卖、眼镜店智能化宽带、电视、监控器90多个知名公司进驻百威、松下、可口可乐、夏普、香港航空、中石油、平安保险Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010中心区典型楼盘分析 华一广场，租金40-45元/平米，入驻率高达95%项目名称华一广场开发商云南华一投资集团股份有限公司地理位置青年路387号建筑面积32364平方米单层面积900平米左右入驻时间1999年层高净层高3.3米物管费3.1元/平方米/月写字楼栋数1栋电梯数量3电梯品牌三菱租金价格40-45元/月电梯速度2.5元/平方米入驻率95%外立面玻璃幕墙核心筒内部配套及分布楼层15层为裙楼625层为塔楼物管公司华一物管知名客户进驻搜房网昆明公司、深圳市粤鹏建筑设计有限公司云南分公司 、杭州纸友科技有限公司、饰美家装饰 、云商日盛期货经纪有限公司、云南金玺达进出口有限公司 、昆明正地商贸有限公司、昆明优力威尔信息系统有限公司、昆明海创科技有限公司、昆明泰尊祥和房地产开发有限公司、昆明新海岸出国咨询有限公司、昆明圣地豪房地产开发有限公司、云南圣威商务股份有限公司、华脉物流公司、云南国丰商务有限公司、云南光越商贸有限公司等 。Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010不同区域下写字楼租金分析 北市区写字楼质高量少，租金整体较高项目名称项目名称档次评定档次评定属性属性租金水平（元租金水平（元/）入驻率入驻率入住时间入住时间俊发中心高写字楼80-12024%2009年颐高数码中心高写字楼35-4585%2007年国际友联大厦高写字楼55-6090%2007年北辰财富中心高写字楼60-7095%2007年银座office高写字楼35-4095%2002年欣都龙城高写字楼2011年财智心景高写字楼2011年弛宇大厦低写字楼35-381998年北市区写字楼租金分析Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010北市区典型楼盘分析 银座office,由商住用地成功转为写字楼，并实现高租金高入驻率项目名称银座office开发商住佳房地产地理位置北京路延长线建筑面积约109500平方米单层面积入驻时间2002层高净层高2.8米物管费2元/平方米/月写字楼栋数1栋电梯数量2电梯品牌富士通租金价格35-40电梯速度入驻率90%外立面贴砖智能化电话、宽带及内部局域网、24小时卫星电视；喷淋头、感应器、消防广播、火灾检测器内部配套及分布楼层11F，内设会议中心、商务中心、休闲中心，裙楼配有银行物管公司住佳物业知名客户进驻四川省冶金地质堪查院昆明分院、云南宁海房地产开发有限公司、云南腾邦投资有限公司等Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010北市区典型楼盘分析 俊发中心为高端租务写字楼，树立北市区租金标杆，但目前入驻率并不理想率并不理想项目名称俊发中心开发商俊发地产地理位置北京路延长线建筑面积42000平方米单层面积1600平米入驻时间2009年层高4米物管费10元/平方米/月写字楼栋数1栋电梯数量11电梯品牌三菱，触摸式租金价格80-120元/平方米电梯速度2.5-4米/秒停车位350个左右停车费550元/月入驻率仅三家企业入驻外立面Low-e玻璃智能化5A智能化设施，分户式VRV型智能化中央空调系统内部配套及分布楼层共25F，6-18F出租，18F以上俊发办公用，内设健身中心、商务中心、商务会所物管公司第一太平戴维斯物业顾问知名客户进驻俊发地产、华厦地产、国药控股云南分公司Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010南市区写字楼租金分析不同区域下写字楼租金分析 南市区在用写字楼量少项目名称项目名称档次评定档次评定属性属性租金水平（元租金水平（元/）入驻率入驻率入住时间入住时间红塔大厦高写字楼80-9096%2000年云南城投大厦高写字楼100%2008年顺新时代高写字楼2010年万裕国际商务大厦高写字楼552005年中央金座高写字楼星都国际总部基地高写字楼28-322009年奥宸财富广场高写字楼2011年高顺铭都高写字楼2011年Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010不同区域下写字楼租金分析 南市区在售写字楼分析项目名称项目名称档次评定档次评定属性属性租金水平（元租金水平（元/）入驻率入驻率入住时间入住时间红塔大厦高写字楼80-9096%2000年云南城投大厦高写字楼100%2008年顺新时代高写字楼2010年万裕国际商务大厦高写字楼552005年中央金座高写字楼星都国际总部基地高写字楼28-322009年奥宸财富广场高写字楼2011年高顺铭都高写字楼2011年南市区在售写字楼分析Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010南市区典型楼盘分析 红塔大厦依托成熟商圈及完善的配套实现高租金高入驻率项目名称红塔大厦开发商云南红塔集团地理位置北京路155号建筑面积单层面积入驻时间2000年层高净层高2.4米物管费含在租金内写字楼栋数1栋电梯数量5电梯品牌奥的斯租金价格80-90元/平方米电梯速度停车位90个停车费400元/月入驻率95%左右外立面石材+玻璃幕墙智能化5A智能化内部配套及分布楼层地上共25层，内设员工餐厅，裙楼配套有银行物管公司红塔物管知名客户进驻艾默生、日立中国、华为、TCL、摩托罗拉等知名企业Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010不同区域下写字楼租金分析 整体租金市场理性健康，但随着未来两年供应量集中释放，将引发新一轮写字楼革命小小结结中心区中心区北市区北市区南市区南市区中心区写字楼量多，大量早期写字楼和商住楼拉低了中心区写字楼租金价格，但从整体租金及入驻率看，中心区写字楼市场呈健康理性增长态势北市区写字楼发展较晚，主要集中在北辰商圈和联盟商圈，以俊发中心和北辰财富中心及欣都龙城等为代表，北市区写字楼将成为片区高端写字楼聚集地南市区写字楼发展参差不齐，早期开发的写字楼仅红塔大厦达到5A智能化，并实现高租金及入驻率。随着星都国际总部基地、南亚风情第一城等高端写字楼入市，将迎来新一轮写字楼变革Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010不同行业下写字楼租金分析： IT、投资、商贸和房地产占据着写字楼高端市场27.27%9.09%18.18%18.18%9.09%18.18%租金租金51-60IT文化传媒商贸咨询、投资设计实业22.22%11.11%33.33%33.33%租金租金60以上以上IT策划管理房地产实业13.33%6.67%20.00%13.33%13.33%6.67%6.67%20.00%租金租金41-50保险证券IT建筑/工程咨询、投资矿业策划管理实业2.38%59.52%4.76%4.76%11.90%4.76%2.38%9.52%租金租金31-40证券IT文化传媒商贸咨询、投资设计房地产实业Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010不同行业下写字楼租金分析： IT、投资、商贸和房地产占据着写字楼高端市场 由上表可以看出，租金在60元/的高端写字楼主要被房地产、IT行业、实业集团公司及一些高级管理公司所占据。租金在30元/以下的写字楼主要被一些小私营公司占据，涉及了投资、商贸、建筑工程等领域。另外，一些低端 写字楼内还有大量培训公司存在。8.33%8.33%8.33%8.33%16.67%25.00%8.33%8.33%8.33%租金租金30以下以下保险证券文化传媒建筑/工程商贸咨询、投资设计房地产实业Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010小结：昆明写字楼租金主要集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼的进入带来租金两极化发展趋势；近年来昆明写字楼入驻率及租金均呈良性上涨趋势；中心区写字楼市场租金较稳定集中在30-50元/平米，北市区整体租金较高普遍高于50元/平米，南市区参差不齐。写字楼客户对物业管理敏感度低；地段、交通条件、价格及硬件配套是影响写字楼租金的关系因素；硬件配套中车位比在100/1以下为最佳，电梯比在5000/1以下最佳；另外写字楼外立面、智能化、配套设施是影响租金的重要因素；Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 写字楼客户分析Part 3Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010昆明写字楼租赁客户分析： 目前昆明写字楼市场以IT、投资等行业进驻最多行业行业占比占比行业行业占比占比保险5.48%设计3.42%证券2.05%投资13.70%联通0.68%矿业1.37%邮电0.68%策划管理1.37%IT23.97%房地产7.53%文化传媒2.74%实业10.27%建筑/工程3.42%医药2.74%商贸5.48%培训3.42%咨询10.27%农业1.37% 由表可以看出，调研范围内写字楼客户主要以IT、投资行业最多，其次是咨询公司、实业公司和房地产公司,表明昆明受经济大环境的影响下各行业投资呈稳步上升趋势。Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010保险证券联通邮电IT文化传媒建筑/工程商贸咨询设计投资矿业策划管理房地产实业医药培训农业0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%5.48%2.05%0.68%0.68%23.97%2.74%3.42%5.48%10.27%3.42%13.70%1.37%1.37%7.53%10.27%2.74%3.42%1.37%写字楼租写字楼租赁赁客客户户行行业业分布分布图图昆明写字楼租赁客户分析： 目前昆明写字楼市场以IT、投资、实业和地产行业进驻最多备注：IT行业主要包括科技公司、电脑公司等相关企业Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010写字楼客户购买目的写字楼购买客户分析 75%个人购买客户用于投资，其次为自用客户占23%此次调查被访业主多数在几年前购买置业用于自住，由于昆明市在2006年后出现众多景观品质及居住环境较好的楼盘，多数业主选择改善居住环境，将之前购置的房屋出售或出租以用来投资。另外我们发现个人投资者多以小户型面积为主，这不仅是财力的原因，也是为了规避风险的原因。 Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2010写字楼购买客户分析 企业购买客户中国企占45%，其次为私企占40%从图中可看出，购买写字楼物业的客户中，以国营企业居多，占到45的比例，主要原因是国营企业本身实力强大且出于资产方面的谨慎考虑而做出的选择。而且购买写字楼物业的国营企业大多是大中型企业，并以大型知名企业为主，例如银行、网通等企业；其次是私营企业，而私营企业则明显以中小型规模的，主要原因是与中小型企业成长的速度和获取的价值有关；企业客户购买最为谨慎的是合资及外资企业，主要原因是由于其对中国政策多变的考虑有关；而企业购买的面积多为整层购买为主，越是实力强的企业购买面积越大，而越是中小型企业则购买的面积则偏小，也就是说企业购买的面积与企业规模大小成正比。同时，我们发现，多数入驻企业均以租用办公物业为主，企业投资行为很少。企业客户购买分析企业客户购买分析Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2010写字楼客户关键敏感点分析 价格、地段交通及硬件配套物业档次是关键因素价格价格地段位置及交通便利度地段位置及交通便利度硬件配套、物业档次及物管硬件配套、物业档次及物管客户选择写字楼关键因素客户选择写字楼关键因素通过调查发现实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业；中小机构为提高自身公司形象，选择档次相对低、但功能适用的办公物业；除交通便捷程度、地段位置是否处于市中心之外，周边配套设施和办公配套的要求也是选择办公场所的主要参照因素。价格始终是选择办公物业的重要考虑因素。在地段因素不变的情况下，大型企业首选硬件配套、物业档次；而中小企业在地段因素不变的情况下，大型企业首选硬件配套、物业档次；而中小企业则以价格为首要考虑因素则以价格为首要考虑因素Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2010写字楼客户关键敏感点分析 大部分客户选择以租为主，写字楼售价与年租金最佳比例为7写字楼客户写字楼客户价格敏感点价格敏感点写字楼售价与租金比超过7即考虑租超过90%客户希望以租为主在未来的两到三年，有超过90的客户还是希望以租为主，他们认为写字楼的价格仍然过高，写字楼的售价和年租金之间的比例在7左右可以接受；低于7，客户倾向于以租为主；高于7，达到8或10，客户倾向于投资自己的写字楼。即可客观说明昆明写字楼未来的发展还是将从以销售为主逐渐向以持有性物业为主。 以位于昆明中心区域的新兴写字楼环球金融为例，其均价约为6800元M。年租金约为900元M，两者比例在75左右，仍处于客户希望以租为主的象限。由于环球金融从各种外部因素及内部环境看，可以将其归类到昆明的甲级写字楼，因此以环球金融在昆明写字楼市场的地位，其售价与年租金间的比例仍处于以租为主的象限。Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2010小结：从客户性质看，大部分为中小型私企；租赁客户以IT行业为主，其次为贸易投资类及地产类；购买写字楼个人客户中75%为投资，企业客户以国企和私企为主；价格、地段、硬件设施档次及物管是写字楼客户首选几大关键因素；本项目潜在租赁客户以成长型和成熟型客户为主，购买客户以常规投资者需求面积在200平米左右。从潜在客户研究看，大部分客户将以租赁为主。Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2010 昆明市经济发展现状Part 4Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2010区位变化：昆明是在中国与东南亚跨边境约240万平方公里区域上，唯一的、也是最具有中心都会特征的城市地区。随着连接东南亚、南亚国际大通道的建设和中国东盟自由贸易区的开辟，昆明与周边国家和地区贸易交流日益增加，将逐渐改变昆明处于国内交通的末端、经济辐射末端的状况。昆明市发展现状： 大环境下，昆明迎来新的发展机遇昆明Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2010城市功能定位：按照昆明社会经济发展目标和昆明城市总体规划，城市定位为：“历史文化名城”、“春城”、“中国面向东南亚、南亚区域性国际性商贸旅游城市，中国最适于居住与创业的现代化开放城市和山水园林生态城市”。昆明市功能定位： 昆明城市商业需要更大的发展Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2010（一）商务体系承担区域性和国际性集会展、办公、娱乐于一体的商务中心区； （二）贸易体系具有面向省内外和境外的贸易功能，包括展览中心、展销中心、商品交易中心； （三）物流体系发展以仓储、运输、信息、服务于一体的综合性物流中心； （四）购物体系体现多层次购物功能，包括各级商业零售网点、特色商业区和农贸市场。昆明市发展方向： 第三产业为主的综合性商业体系Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2010建立现代化的城市商业控制指标体系。2010年规划基本指标： 2010年规划人口：223万，其中户籍人口180万，非户籍人口43万。社会消费品零售总额计划达到630亿元，年平均增长10%； 人均拥有零售商业网点面积达到1平方米。至2003年9月，昆明人均拥有商业营业面积约为0.9平方米，规划结合昆明实际和发展，参考国内其它城市的指标，确定规划人均拥有零售商业面积为1平方米，零售商业总面积为223万平方米。 2010年昆明市规划基本指标： 商业面积达到1/人Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2010 片区写字楼市场机会分析Part 5Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2010片区经济状况： 片区内第三产业成为经济发展的主要动力，商业功能区不断完善随着昆明一户四片规划的实施及呈贡新城的开发，作为新旧城之间的连接带，南市区的经济发展也迈上一个新的台阶。并且南市区的房地产开发投资在西山、官渡2区中都占有很大一部分内的比例，房地产业继续保持良好发展态势，广福路沿线各类项目进展顺利。在完成东聚建材、中林建材、东聚汽配大车配件城等市场建设的同时，南市区区域性商贸中心区功能将不断完善。昆明国际会展中心扩建项目投入使用，关上中心区会展功能进一步拓展，南市区已成为昆明会展经济的主战场。片区物流业快速发展，完成盛达物流昆明汽车枢纽东站一期工程、云南浩宏金属配送中心一期工程建设。在整个南市区第二第三产业成为推动经济发展的主要动力，呈现出农业、农村经济平稳发展，工业经济快速发展，城乡市场繁荣活跃，财税保持较快增收的良好局面。Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2010片区人口片区人口现现状：状：目前整个南市区居住人口已达50万人。整个区域人口较为复杂，既有度假区这样的豪宅集中区域，巫家坝、金源古镇、广卫半岛、甚至临滇板块又存在相当数量的农村人口。目前在南市区购买写字楼的客户主要为私企老板、矿老板、职业投资客和社会白领，主要以南市区居多，其它区域也有一定数量购买者，但是数量不多。客户随着交通瓶颈的舒缓，各片区客户流动性将加强，配套成熟区及价格低洼区将会吸纳其他片区客户入驻；Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2010片区配套片区配套设设施：施：昆明汽车客运南站、圣堡绿医院、昆明市劳动力市场、昆明国贸中心、山姆会员商店、宝海公园、昆明国际会展中心、昆明中玉酒店、石油宾馆、空军医院、昆明国际会展中心酒店、云南中医院关上校区、青海省第一测绘院昆明分院、云南省林业调查院昆明分院、官渡区农业局、昆明机场、云南官房木业制造有限公司、飞虎宾馆、养猪场、时家湾玻璃厂、昆明百货采购供应仓库、昆三十一中、前卫二中等会展中心五彩点金苑双凤小学官渡区交通局怡园小区官渡区体育馆官渡人民法院官渡地税昆明机场东方医院航空小区物流、五金、建材批发市场区机场宾馆关上公园官渡区政府中玉酒店国贸酒店玫瑰湾小区Code of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2010由上表可以看出，区域内的建材市场、家具市场、五金机电市场、汽车配件市场、汽配物流市场、工程机械市场等市场的发展已经初具规模，已经建成或者营业的市场大约有20多个。从区域的商业布局情况来看，官渡园项目区域内及周边集中了大量的建材、家具、汽配及机电等材料市场，呈一横一纵“十”字状沿昌宏路和关雨路两路分布。从商业环境来看，这个区域的商业氛围浓厚。昌宏路关雨路本项目目前本项目周边产业： 项目周边共有建材五金、汽配市场20多个Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2010本项目周边产业： 建材产业配套不完善序号序号批发市场批发市场内部规划内部规划办公办公配套配套1中林建材城规划为八个区、经营八大类：陶瓷卫浴、板材、门窗、吊顶材料、油漆材料、五金管材无2东聚建材城五金、机电、化工、管材、陶瓷卫浴、板材、油漆 人车混行办公居住配套3国雅建材陶瓷专业市场建材陶瓷专业市场无人车混行4博富新建材市场综合建材 人车混行无5博美建材城板材、五金、油漆等无6华洋建材城装饰建材无由表可以看出，片区内分布有6座建材城，占地面积较大，人车混流，交通混乱，建材城本身配套不完善，只有东聚建材城有办公居住配套，其余市场办公区域稀缺。建材产业缺乏办公配套Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2010序号序号批发市场批发市场内部规划内部规划办公办公配套配套1众天轮胎市场轮胎专业市场、人车混行无2东聚汽配城小车、大车配件、4S区人车混行办公居住配套3东聚汽配城大车配件市场大车配件、酒店办公居住配套人车混行4晓东万鑫汽配城大车汽配、人车混行 办公居住配套5天下行汽车超市品牌汽车、车辆维修一期可容纳商品车600辆、二期可容纳商品车2000辆无6昆明车城经贸有限公司大车汽配、人车混行无7十堰汽配物流城大车汽配、人车混行无本项目周边产业： 汽配产业办公配套较差由表可以看出，片区内分布有7座汽配城，较近开发的东聚汽配城配套比较完善。其它较远时间开发的汽配城则无办公住宅配套。汽配产业办公配套较差Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2010城市发展方向：城市中心区人口密度较高，城市面貌和居住环境急需改善，随着机场的搬迁，城市中心区人口密度将得到疏解，今后城市居住用地发展的新区域为城市的北市区、南市区以及城市东南部。商业功能区规划：昆明城市商业设置等级规划为：市级商业中心、区域商业中心、居住区（社区）级商业中心、街坊商业。结合今后城市发展方向，即规划居住人口的迁移方向，重点推进区域商业中心建设，在北市区、南市区、城市东南部春城路延长线、官渡镇以北的区域，规划区域商业中心。未来片区发展趋势： 城市整体南移，商业中心向北市区、南市区和城市东南部推进北市区东市区南市区Code of this report | 59 Copyright Centaline Group, 2010未来片区发展趋势： 片区内批零贸易专业市场规模形成官渡区辖区内商业市场多为2003年至2005年间正值官渡区提出官渡区大商圈时期形成。各类市场区域内分布状况：专业市场分布在机场周边，借助机场及昌宏路的交通优势。专业市场涉及五金机电、装饰建材、防水化工、陶瓷洁具、汽车销售、汽配维修等。入住经营商户人群变化：入住经营商户随着市场的成熟，多选择长期经营。物流、五金、建材批发市场区Code of this report | 60 Copyright Centaline Group, 2010未来片区发展趋势： 关上片区即将改造，本项目将有机会承接会展中心衍生产业的转移会展中心本项目关上关上片区的商贸物流业为主的高收入人群将在附近被转移；会展相关的产业也即将被转移。Code of this report | 61 Copyright Centaline Group, 2010昆明巫家坝机场搬迁： 取消高度限制，片区成为主城边主要发展区域，商机涌现昆明新机场建设成后，巫家坝现有的老机场将被关闭，这一片区将继续推行航空经济圈规划，进一步整合商业、旅游业、娱乐业。机场搬迁后，片区的净空限制将不存在，故原规划对片区的开发控制要求根据功能转变作出相应调整，建筑高度相应放开，该区域也将成为昆明主城不可多得的发展区域。轻轨3号线、5号线即将投入建设，省一监、昆明监狱等将根据昆明监狱用地规划统一搬离片区。未来片区内将规划设置8所中学、16所小学，机场搬迁后，局部地标性建筑可规划到120-150米。Code of this report | 62 Copyright Centaline Group, 2010项目未来客户潜在供应 家居/装饰等主题性商业、以购物、休闲和娱乐为主的社区型/次级商业区，会展补充性商务周边旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求，房地产市场的蓬勃发展直接带动家居、装饰市场的飞速发展；人口的增加，社区性商业将有极大的发展空间，本区域较有可能形成数个次商业中心；为人们提供购物、休闲和娱乐的商业。会展中心周边区域的改造，将为本项目的相关补充性商务物业提供市场空间。2010年30多家企业在官渡区、空港区的百亿投资项目建设，将带动周边商业的发展和吸引更多商业需求客户。Code of this report | 63 Copyright Centaline Group, 2010小结：片区内第三产业成为经济发展的主要动力，商业功能区不断完善；客户随着交通瓶颈的舒缓，各片区客户流动性将加强，配套成熟区及价格低洼区将会吸纳其他片区客户入驻；项目周边商业氛围浓厚，共有汽配建材市场20多个，但是本身配套不完善，办公区缺乏；昆明机场的搬迁将进一步提升商业、旅游业、娱乐业的发展空间。Code of this report | 64 Copyright Centaline Group, 2010本项目市场机会及发展方向建议Part 6Code of this report | 65 Copyright Centaline Group, 2010片区典型案例分析： 顺新时代定位中档写字楼项目名称顺新时代开发商顺新置业房地产开发有限公司地理位置民航路与南二环交叉处建筑面积59553单层面积2000入驻时间2010年层高3.6物管费写字楼栋数1栋电梯数量4+2电梯品牌售价8000-9000电梯速度1.75m/s停车位300个停车费出售率100%外立面玻璃幕墙智能化 智能化内部配套及分布楼层物管公司项目卖点项目开盘即遭遇疯抢，原因是项目定位中端，均价相对较低，区位绝佳再加上关上片区写字楼稀缺，几大因素结合，吸引了一大批私营业主、矿老板和一批投资客，项目迅速售罄。Code of this report | 66 Copyright Centaline Group, 2010项目名称南亚风情第一城开发商诺仕达集团地理位置滇池路建筑面积写字楼：13.9万单层面积4800入驻时间2010年层高3.9物管费写字楼栋数3栋电梯数量A:12 B:9 C:8电梯品牌日立售价10000电梯速度1.75m/s停车位5000停车费出售率80%左右外立面玻璃幕墙智能化5A 智能化内部配套及分布楼层绿氧饮吧区、观景休憩区、情趣小品区休闲会谈区、健身娱乐区物管公司项目卖点位于滇池路中段，售价达到10000元/，目前认筹率80%，项目临近几个省政府办事机关，区位交通发达，项目主要购买客户一般为企业老板自用，方便与政府办事，同时看重项目完善的配套。片区典型案例分析： 南亚风情第一城定位高档写字楼Code of this report | 67 Copyright Centaline Group, 2010本项目写字楼市场档次定位： 建议本项目定位中档写字楼 昆明写字楼租金主要集中在30-50元/平方米,占总量的67%1 目前昆明市大部分写字楼租赁市场被中小型私企占据 2 项目周边汽配建材市场办公区缺乏，小私营业主缺乏办公地点3 巫家坝板块写字楼极度稀缺4 买不起高端写字楼但却想在主城周边办公的中小私企5 未来机场搬迁后政府在片区内的一系列商业规划6通过市场调研和典型案例分析，我们可以发现，我们的项目项目地处巫家坝板块，周边配套相对不完善，因此，我们建议，本项目定位为中档写字楼。Code of this report | 68 Copyright Centaline Group, 2010本项目写字楼潜在客户来源： 周边旧城改造、拆迁而形成的巨大直接需求，房地产市场的蓬勃发展直接带动家居、装饰市场的飞速发展，一些城中村的改造也加大了商家的投资力度，未来片区内批发贸易零售的第三产业将得到巨大发展，但由于片区内项目开发以住宅为主，商业体量缺乏，因此，这些第三产业公司对写字楼的需求将得到进一步提升，这些小型公司将成为本项目最根本的潜在客户，他们对小面积户型写字楼有迫切的需求，此类客户一般以租赁为主。Code of this report | 69 Copyright Centaline Group, 2010春城路广福路日新路二环路滇池路官南路前新路本项目本项目机场金汁河本项目写字楼潜在客户来源： 项目交通便捷，通达性良好，与进城主干道官南大道毗邻，片区内政府机关众多，再加上主城的南移，片区内将吸引一些经常与政府合作的大型企业，他们看重周边环境及项目本身配套，距离办事地点方便，客户一般选择大户型，此类客户一般以购买为主。Code of this report | 70 Copyright Centaline Group, 2010本项目写字楼潜在客户来源： 本项目为城中村改造项目，力争打造高生活品质，离市中心、交通最便利的大盘，未来发展前景较好，具有保值、增值潜力；交通四通八达，自身配套成熟，离城不离尘；项目写字楼定位为中端，加上周边配套完善，整体品质较高，便利的交通和距离主城较近，这些因素将成为一批投资客投资的首选。Code of this report | 71 Copyright Centaline Group, 2010小结： 1、项目定位为中档写字楼。2、以第三产业为主的中小型企业将成为本项目的最根本潜在客户。3、一些与政府合作关系密切的大型企业对写字楼也有一定的需求。4、一批对项目有充分理解的投资客。Code of this report | 72 Copyright Centaline Group, 2010Thanks for your attentionWish you a good day!