富康名城项目定位及规划设计建议报告富康名城项目定位及规划设计建议报告深圳市卓信德房地产顾问有限公司深圳市卓信德房地产顾问有限公司二二一三年六月一三年六月目录一、大亚湾概况二、项目分析三、目标商家客户访谈四、项目商业物业开发建议五、项目商业物业定位六、项目商业物业规划设计建议大亚湾概况城市概况及规划项目区域价值交通规划地块分析小结惠州市大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立，辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。2013年，一季度，大亚湾区实现GDP117.2亿元，增长8.3%，总量居惠州各县区之首，但GDP增幅仍低于全市12.5%的平均增速；大亚湾区商品房销售面积51.9万平方米，增长312.6%，商品房销售额22.2亿元，增长204.8%.2012年惠州市港口货物吞吐量达9573.89万吨，同比增长7.53%，客运量达407369人，同比增长99.08%，均创下历史新高。吞吐量上呈现“双增长”，其中船舶载运危险品吞吐量4634.13万吨，占广东省的25%左右，原油吞吐量2847万吨，排在广东省第一位。城市概况（一）东部石化区主要发展石油化学产业。按高起点、高标准规划，努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。（二）西部产业区主要发展电子、汽车零部件产业，规划面积约40平方公里。根据区位及产业特点，西区可分为石化大道西段电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作开发区、南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地五大片区（带）。（三）港口物流仓储区以惠州港为基础，重点发展港口、物流业，总用地面积为8平方公里。凭借其天然的位置和港口优势，加上香港和记黄埔的参资入股，惠州港将进入崭新的发展时期，推动物流产业快速增长。（四）金融商务中心区中心区总用地面积约22平方公里，以行政、金融、商务、居住为发展方向，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。按照区位可分为北、中、南三个片区。（五）黄金海岸旅游区主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山五大景区，目标是把大亚湾区建设成集游览、观光、购物等旅游活动于一体的、接待设施先进、服务水平一流、景色环境优美的区域性旅游胜地。大亚湾区域规划开发重点大亚湾滨海特色的规划布局,力争通过510年时间的努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部的滨海新区，南中国海北岸的璀璨明珠的坚实基础。项目区域价值深圳东大亚湾西区西部综合产业区本项目西区（西部综合产业区）：西部组团承接深圳产业转移，已形成以汽车、电子等大型制造业为主的区域产业组团态势.西区规划面积约40平方公里，将以响水河工业园为基点，沿西三大道向西扩展，建成为一个汽车、电子信息、钢铁工业基地。未来交通网络提供动力，为吸引外地客增多了筹码公路方面：连接区内外的高等级公路惠（州）澳（头）疏港大道可与深汕、惠盐、广汕、广惠、惠河等高速公路联通；铁路方面：京九铁路支线惠（州）大（大亚湾）铁路已建成通车。空运方面：开发区距深圳宝安国际机场70公里，距广州国际机场150公里，距香港赤鱲角国际机场120公里，均在两小时车程内。海运方面：开发区内的惠州港是京九铁路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口。大亚湾立体交通网络形成形成引发产业格局延伸交通优势开发区已初步形成了由港口、航空、铁路、公路和光纤组成的立体交通通讯网络。功能延伸立体交通网络引发片区新的产业格局延伸，未来的大亚湾片区依托海港的独特优势将会成为珠三角新的热点区域之一。同时，深莞惠立体交通网络将为大亚湾带来了大量深圳等异地投资客。大亚湾交通规划大亚湾概况-规划驱动利好，随着沿海高速、深惠公交车的开通等利好，两地之间的交通日益便利，加快大深圳步伐。深莞惠一体化进程公共交通规划交通体系完善p沿海高速：全长56.94公里，全程为双向6车道，现已通车，区域交通瓶颈完全打开；p南坪快速：二期工程向东接深汕高速直达深圳龙岗大工业区，南山到大亚湾仅1小时；p石化大道(西三大道)：通往龙岗大工业区，车程约6分钟。城际轨道连通将实现区域无缝对接p地铁三号线在轨道建设上已经预留了与惠州城际铁路的接驳；p厦深铁路惠州段，将直通深圳北站，全长65公里，预计13年底通车。交通网络的全面完善将彻底实现“深圳一小时生活圈”的生活方式，大亚湾会成为深惠一体化进程中最先启动的区域。深圳至大亚湾：南山南坪快速深汕高速淡水石化大道本案车程60分钟沿海高速盐坝高速澳头石化大道本案 车程45分深汕高速机荷高速清坪高速石化大道本案车程50分钟惠州城区惠南大道惠阳区-石化大道本案车程50分钟惠盐高速深汕高速机荷高速水官高速清平高速深盐路罗沙公路盐坝高速大亚湾区盐排高速宝安机场富康名城惠深沿海高速2010年4月17日正式全线通车。此条高速将深惠之间的距离缩短至半小时车程，大大拉近了大亚湾与深圳的距离，成为深圳人前往深圳东部“后花园”散心的观光之路。惠深沿海高速公路起于惠东县稔山镇，接深汕高速公路，穿过324国道，终于大亚湾与深圳交界处白沙，与深圳市盐坝高速公路相接。项目路线全长48.299公里，全线按双向六车道高速公路标准建设，设计时速100公里。该条沿海快速通道的建成，将深圳中心区至大亚湾的距离缩短至半小时之内，深圳至汕头的距离更缩短整整一小时。7大亚湾概况沿海高速开通惠东县稔山镇白沙深莞惠一体化深莞惠一体化将打破惠阳、大亚湾与深圳之间的区隔，将极大的促进惠阳大亚湾住宅市场发展。一要在规划定位上对接；二要在基础设施上对接；三要在产业发展上对接；四要在生态环保上对接；五要在社会管理上对接；六要在领导机制上对接。8大亚湾概况规划驱动利好有有较较为为优优越越的的地地理理位位置置和和资资源源条条件件，已已经经形形成成了了比比较较完完善善的的基基础础设设施施网网络络，在在深深圳圳等等地地土土地地资资源源稀稀缺缺的的情情况况下，具备了大工业进入、发展的条件和比较优势；下，具备了大工业进入、发展的条件和比较优势；大大型型石石化化项项目目的的投投资资建建设设大大大大拉拉动动了了经经济济的的发发展展，核核心项目的陆续投产必将带动上下游产业的跟进发展；心项目的陆续投产必将带动上下游产业的跟进发展；石石化化产产业业发发展展，中中高高收收入入人人群群进进入入，提提高高当当地地消消费费能能力和水平，拉动城市第三产业的发展；力和水平，拉动城市第三产业的发展；惠惠深深沿沿海海高高速速公公路路的的开开通通，改改变变大大亚亚湾湾交交通通“死死角角”的的状状况况，大大大大密密切切惠惠深深乃乃至至惠惠州州与与珠珠三三角角其其它它区区域域的的联联系。系。大亚湾概况区域分析小结属属于于珠珠江江东东岸岸“广广州州东东莞莞深深圳圳香香港港”产产业业核核心心带的带的“边缘边缘”区域，长期以来没有形成自身的支柱产业；区域，长期以来没有形成自身的支柱产业；珠珠三三角角产产业业升升级级的的趋趋势势主主要要是是向向内内地地拓拓展展，而而不不是是向向广广东东腹腹地地转转移移，因因此此未未来来其其产产业业发发展展受受惠惠于于珠珠三三角角产产业业升级的利好相对有限；升级的利好相对有限；目目前前主主要要交交通通快快速速干干道道均均位位于于大大亚亚湾湾外外围围，大大亚亚湾湾与与深深港港、广广州州等等地地联联系系需需要要到到惠惠阳阳、惠惠州州市市等等处处中中转转，交交通可达性较差；通可达性较差；惠惠深深沿沿海海高高速速与与深深圳圳盐盐坝坝高高速速公公路路相相接接，与与深深圳圳中中心心城城区区还还有有较较远远距距离离，同同时时也也使使得得深深圳圳东东部部滨滨海海旅旅游游同同大大亚湾滨海旅游直接构成竞争；亚湾滨海旅游直接构成竞争；大亚湾概况区域分析小结随随着着惠惠深深沿沿海海公公路路的的开开通通，大大亚亚湾湾与与深深圳圳联联系系更更加加紧紧密密，由由于于大大亚亚湾湾当当地地的的城城市市环环境境和和服服务务配配套套在在一一段段时时间间内内仍仍然然将将比比较较滞滞后后，当当地地外外来来石石化化产产业业的的中中高高收收入入人人群群将将更更倾倾向向于于在在发发达达的的深深港港两两地地消消费费，而而对对当当地地经经济济发发展展贡献有限；贡献有限；进进入入大大亚亚湾湾的的石石化化企企业业多多为为福福利利待待遇遇较较好好的的大大型型企企业业，自自身身建建有有的的食食堂堂、公公寓寓住住宅宅、超超市市等等等等， “企企业业办办社社会会”对对当当地地的的商商业业、服服务务配配套套业业的的发发展展带带来来了了较较大大抑抑制制作用。作用。本本项项目目位位于于大大亚亚湾湾西西区区北北片片，多多数数是是大大型型住住宅宅项项目目，交交通通四四通通八八达达，片片区区的的起起点点高高、可可建建设设性性强强的的规规划划为为项项目目赢赢得得了了发发展先机！展先机！大亚湾概况区域分析小结项目分析项目概况周边住宅情况周边商业情况分析SWOT分析项目概况富康名城富康名城项目位于惠州大亚湾石化大道最西端，西面毗邻深圳锦绣东路，东面龙山一路，占地面积115786.6，总建筑面积482095，计容建筑面积382095.78,容积率3.3,停车位3056个。项目名户数（户） 已入住户数入住率入住人数（每户按3人计算，单位：人）德洲城5050151530%4545龙光城2800018866.7%5658观山悦66833450%1002公园道1号71614320%429响水明苑26922885%684美岸栖庭103636335%1089君豪公寓43513030%390蔚蓝海岸98719520%585峰景湾60018030%540秋谷康城210042020%1260新园华府125121217%636爱琴海211454926%1670德丰五月花209937818%1134御玺山130813010%390纳威人的幸福69320830%624合计20636住宅人口分析根据调查了解，项目周边的楼盘入住率偏低，以下是对目前这些楼盘入住人口数据的统计，约为20636人。周边住宅情况德洲城富康名城富康名城观山悦公园道1号公园响水明苑美岸栖庭君豪公寓蔚蓝海岸峰景湾秋谷康城新园华府爱琴海德丰.五月花玉玺山挪威人的幸福龙光城周边住宅情况项目位于大亚湾西区龙海三路比亚迪南门。项目总用地面积32168，建筑面积130000。一期主要是以商业为主，为20-50平米的商铺商业层高6.5米的双层，买一层送一层，共计503套商铺，其中1、2、3、4栋的1-5层是商业街，5、6栋是1-3层的商业街。商铺统一招商，统一管理，统一经营。周边3公里范围30万人消费市场。周边商业情况分析世纪城周边商业情况分析太东时尚岛项目位于石化大道与龙山六路交汇处。项目占地面积约5万，总建筑面积约23万，其中商业面积约6万。项目分两期开发，一期为一站式风情式商业街，占地面积约3万平方米，建筑面积5万平方米（地下一层约2万平方米，地上二层约3万平方米）；二期为高层住宅，底部裙房设置集中商业，占地面积约2.3万平方米，建筑面积约16万平方米，其中住宅约12.7万平方米、商业约3万平方米。开发商已与嘉禾电影院签约，现有休闲餐饮经营。开发商铺位只租赁物业经营为主项目位于大亚湾西区龙海二路与龙山三路交汇处。项目占地面积约10万平方米，建筑面积约38万平方米，4万平米集中商业区。现铺位暂未售，住宅均价：5200.周边商业情况分析凯南莱弗城位于深圳龙岗东端，从地理意义上是深圳的东郊区域，紧临深汕公路。项目总用地面积：36355平米，总建筑面积115285.24平米，建筑基底面积10189平米，架空层建筑面积1240.11平米。800米临街商业铺位，有60-80平米商铺在售，均价17000元/平米。主力户型：两房/48%/76-85平米，三房/14%/118-126平米周边商业情况分析德洲城周边商业情况分析龙光城项目位于大亚湾经济开发区响水河工业内，龙海三路与龙山六路交汇处。项目总占地面积约30250平米，总建筑面积约112198.24平方米。其中住宅建筑面积为69518.81平米，户数为915套；商铺建筑面积为19584.08平米，户数为243间外加集中商业5945平米。在售75-102平1-3房，均价4300-4500元/平。商铺在售15-90平米，均价8000元/平米。周边商业情况分析秋谷乐8街区周边主要商业分布分析项目名称项目名称总面积总面积商业面积商业面积层数层数/层高层高开间开间进深进深价格元价格元/租金元租金元/月月物业费物业费世纪城世纪城13万万8万平米万平米1-5层层/6.54米米16米米3万万-5万万50-15015元元/平米平米太东时尚岛太东时尚岛23万万6万平米万平米1-3层层/6.5只租不售只租不售待定待定凯南莱弗城凯南莱弗城34万万4万万平米平米1-4层层/6.8待定待定待定待定德洲城德洲城63万万800商业街商业街1-2层层/6.53万万3100-1203元元/平米平米龙光城龙光城500万万26万平米万平米待定待定秋谷乐秋谷乐8街区街区11万万2万平米万平米1-3层层/6.58千千-3万万100-1202元元/平米平米大亚湾区域主要商业项目一览表SWOT分析优势（Strengths）项目紧邻深圳东部坪山区、大亚湾最西区域，与深圳无缝隙连接，未来具有巨大的商业价值和较大的升值潜力。项目周边没有较大的集中商业，存在市场空白。交通四通八达，与坪山锦绣东路相临，深圳地铁3号线延长线和厦深高铁就在附近，交通十分便利劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）区域配套不够完善，周边楼盘入住率区域配套不够完善，周边楼盘入住率不高。不高。周边环境较差，存在较多荒地和仓储周边环境较差，存在较多荒地和仓储用地，影响视觉。用地，影响视觉。景观资源较为缺乏景观资源较为缺乏区域目前居住自住家庭较少。区域目前居住自住家庭较少。目前区域商业气氛较冷清，未来商业目前区域商业气氛较冷清，未来商业要有一定的市场导入期和培育过程。要有一定的市场导入期和培育过程。威胁（威胁（ThreatsThreats）区域周边开发项目较多，总量较大，区域周边开发项目较多，总量较大，竞争较为激烈；竞争较为激烈；未来政策针对房地产市场调控力度的未来政策针对房地产市场调控力度的不确定性。不确定性。机会（机会（OpportunitiesOpportunities）凭借所处地段深圳相临的优势，可借凭借所处地段深圳相临的优势，可借此为依托，打造坪山新区加长版的概此为依托，打造坪山新区加长版的概念。念。政府对房地产的限贷、限购无形中对政府对房地产的限贷、限购无形中对商业物业的投资是利好。商业物业的投资是利好。区域多为大型住宅区，未来居住人口区域多为大型住宅区，未来居住人口较多，对商业有较强的支持。较多，对商业有较强的支持。目标商家客户访谈商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿超市大润发综合大众消费未进入大亚湾沟通、洽谈、考查选址要点1、单层建筑面积在10000m2以上，总建筑面积2000022000m2，楼层最好不要超过二层。2、停车面积至少在机动车10000m2+自行车3500m2（室、内外均可）。3、建筑物室内层高楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米。商场的楼板荷载600kg/m2，局部库存区需要1000kg/m2。4、二路供电每路1600KVA，总容量3200KVA，或一用一备主供电3200KVA，备用电1600KVA，水日供量200T，天然气每小时为60立方米。5、交通动线，以建筑为界两边邻路为佳，要求在城市的主干道上。1、单层建筑面积在10000m2以上，总建筑面积2000022000m2，楼层最好不要超过二层。2、停车面积至少在机动车10000m2+自行车3500m2（室、内外均可）。3、建筑物室内层高楼板至楼板在5.4米以上（使用净高3.8米），柱与柱距离8米或11米。商场的楼板荷载600kg/m2，局部库存区需要1000kg/m2。4、二路供电每路1600KVA，总容量3200KVA，或一用一备主供电3200KVA，备用电1600KVA，水日供量200T，天然气每小时为60立方米。5、交通动线，以建筑为界两边邻路为佳，要求在城市的主干道上。看好大亚湾市场,要研究项目状况购物广场20000-30000区域性商业固定租金与合作经营对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目未来前景看好对项目发展商业的建议认同该区域的发展潜力整体商圈不成熟，品牌商户较少对于本项目需了解规划之后再决定。超市目标商家客户访谈前期与大润发的电话沟通对本项目的意向比较大，需要规划出来在进一步沟通商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿超市沃尔玛综合大众消费以进入大亚湾沟通、洽谈、考查选址要点1、山姆会员店Sams-商业用地，层高9米，有1000个以上停车位2、经营面积：主要经营大卖场（10000平方米-20000平方米）、卖场（5000平方米-10000平方米）、社区店（1500平方米-5000平方米），大卖场及卖场1-2层为最佳，社区店1层为最佳；3、项目区位良好，位于成熟商业区、密集住宅区、开发新区均可；4、物业使用方式：主要为租赁、并购等合作方式；5、我方寻求长期合作，及战略合作。看好大亚湾城市发展前景。有意向在本项目开门店，表示继续关注项目进展情况。购物广场15000-20000区域性商业固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目未来前景看好，对项目发展商业的建议未来该区域的发展潜力很大商业不够成熟，品牌商户较少需了解之后再决定。目标商家客户访谈超市商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿超市永辉综合大众消费未进入大亚湾沟通、洽谈、考查选址要点物业条件一、对商圈的要求:1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳；3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场。二、对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上(空调排风口至地板的距离)；3、楼板承重在800kg/平方米以上，对期楼的要求在1000kg/平方米以上；4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个；6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要求有一定面积的广场。三、对停车场的要求1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米。四、其它1、市政电源为双回路或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表（可开具增值税发票），变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱；2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求；3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准；4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期。对本项目有意向,需要详细资料购物广场15000-20000区域性商业固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目未来前景看好，对项目发展商业的建议未来该区域的发展潜力很大商业不够成熟，品牌商户较少需了解之后再决定。超市目标商家客户访谈餐饮商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿餐饮KFC综合大众消费已进驻大亚湾一般选址要点物业条件成熟商圈，人流量稳定，高端超市或者购物中心。工程完备，需要下水，煤气有无都可以，主要是电。合作模式成熟商圈300-500，供电量不小于250KW，另外供水、排水、排风、新风要求严格固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目未来前景看好对项目发展商业的建议熟悉大亚湾的情况，对于该区域的发展表示认同商圈不成熟，品牌商户较少商户表示对于项目周边有了解，可随时安排时间现场考察。目标商家客户访谈商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿餐饮蒙自源综合大众消费尚未进入大亚湾一般选址要点物业条件1、商铺具备餐饮，酒店旅业，零售商业等功能。2、商铺本身具备一次消防验收合格意见书，具备一次消防的基本设施和功能3、商铺具备排烟管或排烟通道，其中排烟管不少于8000风量/小时的容量，如提供的是公共烟管，需具备烟管容量分配鉴定报告。(如无此条件可考虑做茶廊形式的店）4、商铺具备160管径排水管，独立或公用污水隔油池和化粪池5、商铺具备现成的空调风管或冷水管或短距离的空调外挂机位置6、商铺具备4分管径进水管7、商铺具备不少于120千瓦三相电力供应（如有统一中央空调提供的店铺则需要100千瓦）合作模式成熟商圈300左右固定租金+扣点对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目周边不看好对项目发展商业的建议工业发达，商业状况一般缺乏品牌商户，整体消费力一般表示待项目落成时还要进一步进行考察，需要项目进一步详尽的资料。餐饮目标商家客户访谈百货商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿百货美特斯邦威综合大众消费尚未进入大亚湾一般选址要点物业条件1、城市中心商圈步行街、室内步行街，人流主动线，面积50平方以上，面宽在5M以上；2、一类百货商场休闲楼层边厅、中岛，人流主动线，能起高柜，面积在100平方以上；二、三类百货商场80平方以上，人流主动线，能起高柜，形象突出；3、购物中心独立店中店，人流主动线，面积在150平方以上，面宽5M以上合作模式综合体,购物中心,商业街,社区商业500以下1、固定租金2、联营扣点对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议认同该区域的发展潜力缺乏品牌商户，整体消费力不错表示待项目落成和引进主力品牌后，再做进行考察，需要项目进一步详尽的资料。目标商家客户访谈商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿百货安踏综合大众消费尚未进入大亚湾一般选址要点物业条件A.商业活动频繁的闹市区：要求商业活动频繁的闹市区，人流量大。B.购物中心C.面对客流量最大和能见度高的街道D.交通便利的地区：在上、下车人数最多的车站或在几个主要车站附近合作模式综合体,购物中心,商业街,社区商业500以下1、固定租金2、提成租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议认同该区域的发展潜力缺乏品牌商户，整体消费力不错表示待项目落成和引进主力品牌后，再做进行考察，需要项目进一步详尽的资料。百货目标商家客户访谈电影院商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿电影院横店影城综合大众消费尚未进入大亚湾一般选址要点物业条件合作模式成熟商圈、购物广场净空10m以上，柱距不小于10米，使用面积4000平方以上（能建8个标准厅以上），合作年限不小于15年。固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议比较认同该区域的发展目前商圈不成熟，但发展迅速目前正在考虑中，已邀约商户看场。目标商家客户访谈电影院商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿电影院大地影院综合大众消费以进入大亚湾一般选址要点物业条件合作模式成熟商圈、购物广场净空6.8m以上，柱距不小于8.4米，使用面积1200平方以上（能建4个标准厅以上），合作年限不小于15年。固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目发展商业的建议比较认同该区域的发展目前商圈不成熟，但发展迅速目前正在考虑中，已邀约商户看场。目标商家客户访谈KTV商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿KTV好乐迪综合大众消费尚未进入大亚湾一般选址要点物业条件1、前置审批(一次消防环保)是否文化娱乐项目2、单层面积几层总面积所处楼层(共需5000方左右)3、是否有独立大堂面积多少4、是否有独立专用电梯几台5、规划局测绘中心打图注明学校及医院为200米以上6、停车场(是否免费多少车位公用否)7、免费广告位及入口招牌8、附近居民住宅需五米以上(环保)合作模式成熟商圈2000，要求有上下水固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目看好对项目发展商业的建议熟悉大亚湾的情况，对于该区域的发展表示认同商圈不成熟，品牌商户较少商户表示对于项目周边有了解，已来现场考察，继续跟进。目标商家客户访谈商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿KTV曼哈顿综合大众消费进入大亚湾一般选址要点物业条件城市综合体，周边两百米没有学校。楼上无住户，消防安全疏散通道符合要求。合作模式成熟商圈2000，要求有上下水固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价看好大亚湾的前景对项目发展商业的建议熟悉大亚湾的情况，对于该区域的发展表示认同商圈不成熟，品牌商户较少商户表示对于项目周边有了解，已来现场考察，继续跟进。KTV目标商家客户访谈数码商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿数码旺达数码综合大众消费尚未进入大亚湾一般选址要点物业条件商场一楼的主通道合作模式成熟商圈、购物广场200固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价对项目不看好对项目发展商业的建议认同该区域的发展潜力缺乏品牌商户，整体消费力不错表示待项目落成和引进主力品牌后，再做进行考察，需要项目进一步详尽的资料。目标商家客户访谈药店商家类型品牌消费者特性是否进驻大亚湾情况大亚湾区域拓展意愿药店天龙药店综合大众消费已进入大亚湾较强选址要点1、繁华的区域型、社区型的商业街市上；2、流动人口量2000人次天-4000人次/天；合作模式成熟商圈、购物广场120固定租金对大亚湾开发区的总体看法对大亚湾开发区商圈的评价看好项目的商业圈对项目发展商业的建议认同该区域的发展潜力整体消费力不错表示待项目落成和引进主力品牌后，再做进行考察，需要项目进一步详尽的资料。目标商家客户访谈本次访谈的品牌商户包括超市、电影院、百货、餐饮、KTV、数码、药店等商户分析品牌商户整体对于目前大亚湾的市场并不看好，对未来区域市场前景普遍认为商业有发展空间，理由如下：1.普遍认为这一区域常住人口少，且以工厂打工一族消费为主，而工人消费以日常便利消费品为主，属于低端消费，没有消费支撑很难维持品牌店的正常营运；2.节假日这一区域的人都会跑到淡水消费；3.大亚湾虽然表面发展迅速，近几年的开发多为房地产项目，购房者多为投资为主，自主型购房者很少；4.该区域商业氛围弱；5.对该区域较为陌生，未来区域发展前景比较乐观。品牌商户访谈总结小结：品牌店对地段位置，商业氛围要求较高，对于处于商业待发展的区域持谨慎态度，因此，要重点公关主力店的招商，对品牌商户引导和起到引领带头作用。普通商户主要选取大亚湾、淡水、惠阳现有的商户，这类商户对项目所在区域的发展有一定的了解，对区域消费人群的消费习惯较为熟悉，但商户均对项目的开发进度表示疑虑。小结：对于比较了解及认同项目周边区域发展的商户，应作为重点，且承租能力较强，在项目招商期要作为重点目标商户之一。对片区的看法对片区的看法l片区现状片区现状开发初期，人气不足，商业氛围淡薄，需要较长市场培育期。l片区发展前景西区的年轻住户及项目周边的快速发展，商机潜力巨大。对区域拓展的看法对区域拓展的看法l区域拓展情况区域拓展情况接近60%的商家认可区域发展前景，表示愿意在恰当的时机进驻片区及本项目。l项目信息了解程度对西区和本项目的规划与建设了解不足。对本项目拓展的要求对本项目拓展的要求l选址考虑访谈商家表示会关注本项目周边住宅、写字楼开发量及入住率情况。l主力店需求关注项目的商家普遍认同品牌主力店带动效应作用。普通商户访谈总结项目商业物业开发建议项目开发思路项目开发理念项目开发策略项目开发模式项目开发思路打造城市名片、城市新地标、城市新商业中心；快速开发、快速销售，尽快提高资金回笼周转；尽量少持有商业物业，严格控制持有和可售商业物业的比例；对掌握资源的价值客户要深度挖掘，达到资源高度整合和为我所用的目的。项目开发理念以商业物业为核心的大型商业物业城市综合体；全新的商业物业规划设计理念； 内外商业街互动，打造商业街区。 室内外步行街、休闲文化广场、城市商业街。强大的中央商务区功能（CBD）；项目开发策略多功能、复合型城市综合体；业态规划在先，建筑规划在后。 超市、餐饮、百货、休闲娱乐、写字楼、酒店等业态先进行商业规划，使之符合商业运营和商业开发的规律。项目开发模式现金为王的散售模式；以卖住宅的方式卖商铺；概念炒作，坚持散售，物业设计符合散售的要求；人海战术，高佣金提成和强大的销售团队。项目定位项目消费群定位项目产品定位项目形象定位项目价格定位项目案名建议项目业态定位项目功能定位根据项目规模及距离等要素判断，项目可分为三大消费群：第一消费层（项目及周边步行20分钟稳定消费群）：项目周边消费群：项目位于石化大道、龙山一路，属于大亚湾西区未来重点开发的区域。大型住宅区较多，消费人群众多，消费群体稳定，商业的成熟指日可待。项目周边步行20分钟范围内总人口约10万的消费人群；项目消费群定位第二消费层：（项目及周边车行15-20分钟稳定消费群）：车行15-20分钟范围内，可到达大亚湾中心区。大亚湾中心区域目前商业处于无序、低端、零散的现状，各大楼盘均未有成规模的商业物业，国际知名连锁零售商已经尝试进入大亚湾及周边市场，在大亚湾中心商圈尚未成熟之前我们强势吸引主力店进驻，运用各种营销手段，引导消费者，可以抢占市场先机，成为大亚湾区域的商业主导。有效的吸引大亚湾中心区12万多消费人群到我项目消费。第三消费层：项目周边城市年轻消费人群及工厂人群。主要为惠阳中心区和深圳坪山镇的消费人群。深圳坪山区域128273人（数据来源：坪山镇第五次人口普查数据），拥有多家世界知名企业（如：比亚迪，欧姆龙，日立环球、赛格三星、中芯国际、长城易拓、主力实业、华粤五金、北方国际、沃尔核材、国宝铸币、松泽等），其旺盛的消费力也将给本项目带来巨大的发展空间。项目产品定位 目前大亚湾主要商业物业都是以临街商铺为主，经营目前大亚湾主要商业物业都是以临街商铺为主，经营杂乱无章，较为分散，规模较小；鉴于以上情况及本项目杂乱无章，较为分散，规模较小；鉴于以上情况及本项目未来商业物业主要以销售为主，建议产品以商业步行街的未来商业物业主要以销售为主，建议产品以商业步行街的形式来规划设计商铺。形式来规划设计商铺。 商铺主要控制总价、面积、层高、柱柜以达到经济效商铺主要控制总价、面积、层高、柱柜以达到经济效益最大化及快速销售的目的。在商铺的规划设计中可考虑益最大化及快速销售的目的。在商铺的规划设计中可考虑为如下：为如下：一层商铺：开间一层商铺：开间4-64-6米、进深米、进深12-1612-16米、层高米、层高 5.6-6.4 5.6-6.4米。米。二层商铺：开间二层商铺：开间4-64-6米、进深米、进深12-1612-16米、层高米、层高 5.2-5.6 5.2-5.6米。米。三、四层商铺为整体综合商业，根据业态的需求来作规划三、四层商铺为整体综合商业，根据业态的需求来作规划设计。设计。项目形象定位以商业为主的以商业为主的大型城市综合体大型城市综合体城市名片城市名片城市新地标城市新地标城市商务中心中央商务区城市商务中心中央商务区CBDCBD购物中心购物中心+ +星级酒店星级酒店+ +休闲文化广场休闲文化广场+ +商业步行街商业步行街+ +商务写字楼商务写字楼+ +豪宅豪宅 项目价格定位根据大亚湾在售热点商铺分析：市场价格有高有低，根据本项目的地理位置及与周边楼盘商铺价格的比较：建议本项目商铺价格定价为一层建议本项目商铺价格定价为一层3-4万元万元/、二层、二层1.5-2万万/.项目名称项目名称总面积总面积商业面积商业面积层数层数/层高层高开间开间进深进深价格元价格元/租金元租金元/月月物业费物业费世纪城世纪城13万万8万平米万平米1-5层层/6.54米米16米米3万万-5万万50-15015元元/平米平米太东时尚岛太东时尚岛23万万6万平米万平米1-3层层/6.5只租不售只租不售待定待定凯南莱弗城凯南莱弗城34万万4万万平米平米1-4层层/6.8待定待定待定待定德洲城德洲城63万万800商业街商业街1-2层层/6.53万万3100-1203元元/平米平米龙光城龙光城500万万26万平米万平米待定待定秋谷乐秋谷乐8街区街区11万万2万平米万平米1-3层层/6.58千千-3万万100-1202元元/平米平米p差异化；定位坚持与周边业态同等差异化，业态组合方面坚持以“他无我有，他有我优”的原则。商业要具备特色及差异性才会有生命力。p多样化：聚集区域主要商业形态，强调以规模制胜，超市、百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营，全面满足区域居民综合消费需求。p业态配比合理化：商业街的综合定位和业态配比，多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配，从大类上我们业态定位主要分为以下三类-零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求。项目业态定位业态定位原则项目规模及建筑规划形式周边商圈业态状况配合商铺产权式销售商家拓展意向区域辐射人群消费时间及需求特点项目为集中综合商业+步行街形式商铺，集中商业为1-4层,步行街为1-2层，项目商业分布相对集中消费时间：中午：12：00-14：00下午：16：30-00：00消费频率在14次/周。购买力集中在单次消费在100300元之间，但对于鞋子衣服方面可以达到500元以上。消费群体特点：年轻、月光、喜好品牌服饰，购买力一般，但舍得花钱。对娱乐方面的设施关注度较高，KTV、电影院、健身中心、情侣休闲、餐饮场所等。希望能有一些在购买力范围内的大众服装、鞋子、化妆品的品牌引进。主要业态规模（）超市2-3万精品百货5000运动用品4000影院4000电玩1000KTV3000餐饮4000商务酒店5000家电2000数码1000婚纱影楼200美容美发200目前项目周边街铺主流租金水平：40-90元/月，内铺主流租金水平：30-60元/月。主要业态为:超市精品百货休闲娱乐餐饮家电数码产品酒店等为主项目业态定位业态定位原则美食餐饮休闲娱乐百货超市其他配套酒吧量贩KTV电玩/网吧健身会所影院桌球、棋牌室美容美体教育培训银行特色美食咖啡茶馆品牌餐饮中西式快餐超市服饰时尚精品生活配套项目功能定位项目案名建议富康城富康名城富康国际名城富康国际中心富康世纪广场富康广场富康时代广场项目商业物业规划设计建议项目位于惠州大亚湾石化大道最西端，西面毗邻深圳锦绣东路，东面龙山一路，占地面积115786.6，总建筑面积482095，计容建筑面积382095.78,容积率3.3,停车位3056个。项目基本规划指标59591、产品及特征、产品及特征写字楼精品百货(街铺)住宅项目商业物业产品及概述超市影院酒店城市综合体项目商业物业规划设计流程概念方案阶段方案设计阶段初步设计阶段施工图设计阶段项目实施阶段创意的意的独特性独特性空空间的的合理性合理性环境的境的舒适性舒适性动线的的合理性合理性设计的的经济性性 项目商业物业规划原则项目商业物业规划原则主要考虑本项目整体形象以及规模性，更好的使得商户之间的互动性。给予消费者良好的购物环境；增强场内动线组合，能有利提升商场运营模式；业态组合规划坚持以商户经营盈利为主要目的。 交通优先 功能分区 突出商业 公共空间建筑建筑设计配套配套规划划立面立面规划划主力主力商家商家诉求求设计深化深化装修装修规划划 商业设计绝不仅是建筑设计，它是一个系统，并且要同定位、招商、商家诉求等紧密联系起来，才能完成全部的设计流程。主力店引进主力店引进 招商把控招商把控市场定位市场定位 项目包装项目包装项目商业物业规划设计步骤项目商业物业设施规划道路道路规划划停停车场规划划环境境设施施规划划商商业建筑体外装建筑体外装规划划商商业空空间内装内装规划划商商业街街设施施规划划CIS规划划SIGN设计法法则一：一：规划最佳使用率划最佳使用率法法则二：开二：开间合理的黄金分割点合理的黄金分割点法法则三：突三：突显商商场空空间法法则四：遵循人流消四：遵循人流消费习惯法法则五：五：强调休休闲及趣味元素及趣味元素法法则六：适度六：适度规模模法法则七：七：导示系示系统醒目醒目法法则八：合理八：合理预留广告位留广告位项目商业物业空间规划项目商业物业规划设计需重视的方面人流人流动线对规划划设计起决定作用起决定作用规划划设计要要满足足经营的功能多的功能多样化化通道和通道和动线是是设计规划的重点划的重点一定要重一定要重视灯光灯光设计规划划设计时要充分考要充分考虑商商业属性属性休休闲区域的区域的规划划设计容易出亮点容易出亮点要考要考虑到到顾客如何度客如何度过3小小时融融进文化元素始文化元素始终是不是不错的的选择项目商业物业中庭的设计策略案例分析华润万象城定位“永不落幕的时尚舞台”深圳目前最具动感、时尚的购物中心深圳庭院式商业综合体代表案例借鉴广州荔园新天地广州荔园新天地广州荔园新天地虎门国际购物中心17万最前沿的国际化标准商业综合体u项目总占地：约5万余平米;u总建筑面积：约17万平米;u项目总楼层：11层，总高度：48.2米；u建筑密度：35.56%，容积率：1.883u建筑楼体共5栋，地上1-4层以及地下一层为大型集中商业，5-11层为酒店、写字楼，地下负二层为停车场。1栋（5-11层）写字楼2栋（5-11层）酒店1、2栋（1-3层商业）服装品牌总部基地3、4栋（1-4层商业）SHoppingMall购物中心餐饮、名品、娱乐、休闲5栋（1-4层）IMAX影院/服饰精品城【虎门国际购物中心】1栋、2栋裙楼1-3层联合政府打造虎门服装品牌展贸中心1234虎门国际购物中心7大功能1、华南区最大的IMAX3D影院；2、星级写字楼；3、商务酒店；4、高端百货（将引进国际一线品牌百货，有意向进驻的品牌商家有ZARA、H&M、汉拿山餐厅、星巴克等等，其中60%的时尚国际品牌第一次落户虎门，30%商家再次进驻虎门）；5、美食城（项目商业区域的四层全层，目前已与稻香餐饮集团基本达成进驻意向）；6、大型超市（现大润发已经进驻预计在明年8月份开业）；7、目前政府最关注的，是与政府联合打造的首个虎门服装品牌总部基地（位于1、2栋商业的1至3层）。双首层设计双首层设计下沉广场设下沉广场设计，空间联计，空间联通，构成双通，构成双首层的商业首层的商业特色。特色。作为虎门新CBD行政中心的标杆性商业项目、虎门城市名片项目，虎门国际购物中心首创了市场5个第一：第一个第一个万达广场万达广场案例借鉴126126127127一街：商业步行街百货楼大型酒楼娱乐楼综合楼超市建材楼多楼129129万达商业综合体之购物中心设计生成模式示意万达商业综合体之购物中心设计生成模式示意城市核心位置城市核心位置130130商业地产知识讲座城市广场城市广场城市广场城市广场城市广场城市广场城市广场城市广场百货楼百货楼万千百货万千百货1-5F1-5F娱娱 乐乐 楼楼1F 1F 大大 玩玩 家家2F K T 2F K T V V3F 3F 万达影城万达影城综合楼综合楼1F1F国美电器国美电器2F 2F 儿儿 童童 城城3F 3F 康体健身康体健身4F 4F 酒酒 楼楼全天候室内步行街全天候室内步行街五星级酒店五星级酒店写字楼写字楼室外步行街室外步行街城市主干道城市主干道 商务酒店商务酒店第三代半商业综合体生成示意第三代半商业综合体生成示意城市广场城市广场城市广场城市广场项目商业规划布局示意项目商业规划布局示意项目商业综合经济技术指标项目开发组团示意一组团待定二组团三组团项目开发组团面积住宅住宅商铺商铺写字楼写字楼/酒店酒店合计面积合计面积一组团一组团768002624030000133040二组团二组团9827112096110367三组团三组团9827212096110368总计总计27334378752（28320）30000382095项目商业物业交通流线的设置车流分析项目商业物业交通流线的设置人流分析外来及周边常住人流小区人流项目商业业态布局示意一层商铺休闲餐饮运动用品时尚百货/家电/数码社区配套男女服饰箱包/皮具项目商业业态布局示意二层商铺酒吧运动用品超市社区配套餐饮箱包/皮具项目商业业态布局示意三层商铺夜总会超市项目商业业态布局示意四层商铺夜总会电玩/影院/儿童乐园/健身会所步行街步行街布局示意扶扶梯梯步行街布局示意中中厅厅和和垂垂直直电电梯梯步行街布局示意步行街布局示意谢谢!Thanks