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备考2025上海市房地产估价师之开发经营与管理能力检测试卷B卷附答案一单选题(共100题)1、估计房地产置业投资项目的空置率时,不用考虑()的影响。A.宏观社会经济环境B.房地产市场供求关系C.租户支付租金能力D.银行贷款利率【答案】 D2、某投资市场的平均收益率为15%,银行贷款利率为5.6%,国债收益率为4.5%,房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么,当前房地产投资的折现率为()。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【答案】 C3、一般情况下,规划设计费为建安工程费的()左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】 D4、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用,是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】 D5、下列各项中,不属于证券市场功能的是()。A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能【答案】 D6、( )是具有社会保障性质的政策性商品住房,政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠,但其销售价格和销售对象要受政府的指导。A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.商品房【答案】 B7、关于融资成本,下列说法不正确的是( )。A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费【答案】 D8、下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是()。A.收益现金流风险B.未来运营费用风险C.汇率风险D.时间风险【答案】 C9、()是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益,而受益者无须花费代价。A.负外部性B.正外部性C.强外部性D.弱外部性【答案】 B10、房产用地面积测算时,需计入用地面积的是( )。A.公共使用的排水沟B.市政道路C.权属不明的巷道D.房屋占地面积【答案】 D11、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元,则张某的这项投资在第4年的利息备付率是()。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】 C12、下列各项中,不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是()。A.购买价格B.空置率C.运营费用D.资本化率【答案】 D13、下列属于房地产开发投资的静态指标的是()。A.财务内部收益率B.投资回报率C.成本利润率D.资本金净利润率【答案】 C14、建筑使用中,人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载,属于( )。A.永久荷载B.必然荷载C.可变荷载D.偶然荷载【答案】 C15、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800 元/m2的住房,首付款为30%,其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业贷款组合,贷款期限为20 年,按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20 万元,则商业贷款的最低月还款额为()元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71【答案】 B16、下列费用中,不属于企业财务费用的是( )。A.审计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费【答案】 A17、从抵押担保的质量看,以下最优的抵押品是()。A.商品住宅B.商用房地产C.经济适用住宅D.出让国有土地使用权【答案】 A18、下列选项中,不构成房地产市场供给垄断性的原因是()。A.广泛的经济外部性B.房地产市场供给的异质性C.土地所有权的排他性D.土地的有限性【答案】 A19、下列各项中,不属于证券市场功能的是()。A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能【答案】 D20、在房地产开发过程中,()主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算,在工程招标阶段编制工程标底,在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理,在工程竣工后进行工程结算。A.建筑师B.工程师C.造价工程师D.估价师及物业代理【答案】 C21、编制资金使用计划,应考虑各种投资款项的(),要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A.数额B.用途C.发生时间D.付款特点【答案】 D22、关于房地产面积测算的说法,错误的是( )。A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积【答案】 D23、()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【答案】 B24、不考虑其他因素变化,利率升高,则房地产价值()。A.下降B.上升C.不变D.不能确定【答案】 A25、下列房地产经营模式中,现金流出不包括“运营成本”的是()。A.购买-更新改造-出售B.购买-持有出租-出售C.开发-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售【答案】 A26、与购买股票相比,部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是()。A.房地产投资更易变现B.房地产投资所需资金少C.房地产投资收益更高D.房地产能保值增值【答案】 D27、房地产开发项目的施工许可证由()向发证机关申请领取。A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位【答案】 B28、房地产投资的经济效果主要表现为( )。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率【答案】 A29、在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是()。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】 B30、某房地产企业的资产负债表上显示,负债合计为2500万元,资产合计为4000万元,流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元,存货为1200万元,则该企业的流动比率为()。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】 D31、某房地产投资项目的购买投资为4500万元,流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元,经营期内年平均利润总额为650万元,年平均税后利润为500万元,则该项目的资本金净利润率为()。A.22.2%B.33.3%C.44.4%D.55.5%【答案】 B32、下列选项中,不计入收益性物业运营管理费用的是()。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】 A33、某房地产开发项目的财务净现值大于零,说明该项目的收益率高于()。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】 B34、土地不会毁损,投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】 D35、物业管理企业可以通过对()进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】 D36、某笔投资分3年回收,投资者期望收益率为8%,预计未来3年每年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收,则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】 C37、下列关于过热与房地产泡沫的说法,不正确的是( )。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系,而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高,危害更大,属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时,市场还处在上升阶段,而出现过度开发的现象时,市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资,通常是为了获得长期收益,而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐,他们不考虑土地的用途和开发,通常表现为增加现期的购买与囤积,以待价格更高时抛出【答案】 B38、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近,如果定价比市场领导者的定价低,则其采用的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】 B39、()是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.公共配套设施建设费B.小区物业管理费C.基础设施建设费D.“三通一平”等土地开发工程费【答案】 C40、某开发商向银行申请了利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款,则该开发商第一年的还本额为()万元。A.7.59B.7.28C.13.59
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