南昌市房地产市场调查报告系列二南昌市房地产市场调查报告系列二南昌住宅市场研究报告南昌住宅市场研究报告2 2第一章第一章、2010年南昌楼市市场综述年南昌楼市市场综述第二章第二章、2010年南昌土地市场分析年南昌土地市场分析第三章第三章、南昌房地产典型板块分析南昌房地产典型板块分析第四章第四章、朝阳新城区域板块分析朝阳新城区域板块分析第五章第五章、利字街、朝阳水厂地块分析利字街、朝阳水厂地块分析第六章第六章、湾里地块综述湾里地块综述目目 录录3 3第一章：2010年南昌楼市市场简析4 4受宏观调控的影响，南昌楼市成交量有所萎缩，但是房价依然坚挺，普通住宅产品降价也只是小幅空间以内。并且，今年是南昌楼市的“别墅年”，面对政策调控，别墅此类高端住宅产品，其价格不将反升。3月份，别墅成交26套，均价6842元/平方米，4月份，成交39套，均价12541元/平方米。因此，在高端产品价格上扬的拉动下，南昌房价影响并不明显。7月南昌楼市淡季更淡，7月新增住宅仅6.2万7月2日，恒茂英伦国际、路通城邦与联发江岸汇景等几个楼盘新获批部分预售许可证；7月15日，博泰生态商务园、绿地香颂、万科青山湖等楼盘获批部分预售许可证。截至7月20日，南昌楼市本月内仅7个楼盘有新增供应量，合计10.8万平方米，推盘量明显萎缩。一、史上最严厉宏观调控政策出台，一、史上最严厉宏观调控政策出台，一、史上最严厉宏观调控政策出台，一、史上最严厉宏观调控政策出台，楼市调整楼市调整楼市调整楼市调整见效见效二、土地供应维持高位，地王、流拍同现市场二、土地供应维持高位，地王、流拍同现市场上半年南昌土地供应延续09年第四季度的态势，连续三个季度供应面积在2500亩以上。二季度土地供应面积2929.519亩，同比、环比增加327.908亩和171.103亩，增长了12.6%和6.2%。受政策影响，有的开发商拿地小心谨慎，但对优质地块如饥似渴，造成地王、流拍现象共存，5月28日朝阳洲土地拍卖出现流拍，6月23日红谷滩板块又诞生了南昌总价地王。本季度成交土地2762.939亩，成交率只有94.31%，为09年来新低。2010年16月份南昌市居住和商住用地累计成交1311.894亩，比上月增加108.59亩，其中京东板块占57.11%。居住和商住用地规划建筑面积201.08万，楼面地价为1877.77元/。三、上半年住宅供应近三、上半年住宅供应近120万，销售势头逐步回落万，销售势头逐步回落上半年度南昌市共有55个楼盘新推、续推，共计推盘100次，推出11584套房源，总面积119.47万，供应面积同比、环比增加34.6万和52.36万，增长了40.77%和78.02%，供应面积创07年第二季度以来新高。政策出台后观望氛围很快形成，销售势头出现回落，整体销售率只有53.23%，相比上季度降低10.59个百分点，回到了上年同期水平。四、上半年成交均价同比涨幅减小，折扣优惠加大四、上半年成交均价同比涨幅减小，折扣优惠加大上半年成交均价为5482元/，如果不考虑别墅供应，成交均价为5063.27元/，同比上涨828.8元/，上涨了19.57%，低于上季度23.89%的涨幅。政策出台后，观望氛围加重，开发商加大了打折促销力度，6月初出现了“9折青年置业计划”、“89折重回市场”、“88折周年庆”等大幅降价促销活动，二季度整体折扣系数是95.01%，环比增加了1.92个点的优惠。五、大户型供应增加，但中小户型销售优于大中户型五、大户型供应增加，但中小户型销售优于大中户型上半年各户型供应面积全线上扬，供应仍然以二房和三房供应为主，供应面积分别为37.71万和55.34万，两者合计占总量的77.89%。适合刚性需求的中小户型一房、二房和三房销售明显优于以改善型或享受性需求为主的四房、复式和别墅，中小户型销售率均在55%以上，可谓泾渭分明。由于板块供应的差异，除别墅外的其他户型平均面积环比均有所增加。六、别墅供应增长强劲，花园洋房日渐稀缺六、别墅供应增长强劲，花园洋房日渐稀缺建筑形态供应以高层为主，供应面积为53.83万，占总量的45.05%。本季度别墅全系供应，供应面积增长强劲，供应面积首次达到10万水平，供应量环比增加7.24万，增长了239.74%。花园洋房日渐稀缺，供应量不足万，销售率达到72.33%，是唯一一种销售率在60%以上的产品。七、高端为王，别墅受到消费者热捧七、高端为王，别墅受到消费者热捧虽然楼市进入下行通道，未来市场走势扑朔迷离，但从市场反应来看，高品质的高端物业依然受到市场青睐，在非常时期开发商们也更愿意推出此类产品。从8月入市的项目中，我们也可以看出这一趋势博泰静林府、保利国际高尔夫花园、凯美怡和、万科青山湖、红谷一品等5个项目都计划推出别墅产品。别墅将迎来自今年5月以来的又一供应高峰。八、旧城拆迁改造成南昌楼市新契机八、旧城拆迁改造成南昌楼市新契机为加快推进新型城镇化和城市建设，切实提升居民，特别是困难群体的居住水平和生活环境，南昌市决定加快推进全市棚户区（低尘危旧房）改造工程。南昌市城市棚户区改造总面积659.91万平方米，涉及户数7.97万户，其中，中心城区棚户区面积520.77万平方米，涉及户数6.23万户；四县区域总面积139.14万平方米，涉及户数1.74万户。改造600余万平方米棚户区任务将在2011年全部完成。2010年，南昌改造任务为399.73万平方米，其中，中心城区为321.27万平方米，四县区域为78.46万平方米。2011年全市改造任务为260.18万平方米，其中，中心城区199.5万平方米，四县区域60.68万平方米。1313南昌市南昌市20102010年土地市场分析年土地市场分析 一、一、2010年上半年土地供应少，下半年将加大集中供应年上半年土地供应少，下半年将加大集中供应南昌2010年土地计划供应为287万平方米，而上半年实际供应仅为87万平方米，计划完成率为38%。因此在加大市场供应的背景下，要完成供应计划，下半年供应量和实际供应量都会大幅增加，由此，用于住宅建设的土地供应也会随之增加，地价上涨将会得到遏制，且土地又是商品房的基础，土地供应增加又必然会增加商品房的供应量。2010年上半年南昌共推出地块65宗，总用地面积368万平方米，成交61宗，总面积为319万平方米，推出地块的楼面均价为716元每平方米，最终成交均价为1079元每平方米。其中住宅用途地块15宗，总用地面积87万平方米，成交14宗，总面积为82万平方米，推出地块的楼面均价为1151元每平方米，最终成交均价为1970元每平方米。1515南昌南昌南昌南昌2010201020102010年上半年土地交易情况年上半年土地交易情况年上半年土地交易情况年上半年土地交易情况 城市城市总数总数住宅住宅宗数宗数（宗）（宗）用地面积用地面积（万平方（万平方米）米）楼面价楼面价格（元格（元/m2)宗数（宗）宗数（宗）用地面积用地面积（万平方米）（万平方米）楼面价格楼面价格（元（元/m2)推出推出/成成交交推出推出/成交成交推出推出/成成交交推出推出/成交成交推出推出/成交成交推出推出/成成交交南昌南昌65/61368/319716/107915/1487/821151/1970单位单位（万平方米）（万平方米）计划计划供应供应商品住房用地商品住房用地（含中小套型商品房（含中小套型商品房用地）用地）实际供实际供应应计划完成计划完成情况情况南昌南昌2872298738%南昌南昌南昌南昌2010201020102010年土地供应计划及上半年完成率年土地供应计划及上半年完成率年土地供应计划及上半年完成率年土地供应计划及上半年完成率2010年17月份，南昌市土地供应和成交面积是5812.463亩和5585.831亩，相比上年同期增加2594.333亩和2474.924亩，增长了80.62%和79.56%。前七个月，居住和商住用地累计成交1336.771亩，规划建筑面积206.05万，楼面地价为1852.47元/。二、二、2010年土地政策是增加土地供应，增加住宅用地供应，年土地政策是增加土地供应，增加住宅用地供应，在调控中发挥了重要的作用在调控中发挥了重要的作用1717三、土地市场从年初的热捧到理三、土地市场从年初的热捧到理三、土地市场从年初的热捧到理三、土地市场从年初的热捧到理性底价成交性底价成交性底价成交性底价成交 2010年1-3月土地市场出现热度场面：从2009年12月份出现7宗住宅土地集中挂牌拍卖，溢价幅度均在100%左右，掀起09年最后土地交易高潮，2010年1-2月份有所减少，但溢价幅度仍比较高，三月份朝阳洲地块再次掀起“购地热”，特别是万科821元/亩（楼面价格为3500元/平方米）的价格刷新历史。近几月由于土地成交主要热点区域集中在朝阳新区地块，新地王的争夺战也在此片区激烈展开。18182010201020102010年年年年3 3 3 3月土地交易表月土地交易表月土地交易表月土地交易表 地块名称地块名称地址地址土地性质土地性质面积面积（亩）（亩）起始单起始单价价（万（万/ /亩）亩）成交单成交单价（万价（万/ /亩）亩）楼面地价楼面地价 （元（元/ /平米）平米）竞得人竞得人 规划指标规划指标JDG1002JDG1002招贤路招贤路381381号（原起重机号（原起重机设备厂）设备厂）居住、商业居住、商业用地用地101083.583.583.583.5783783九州房地产九州房地产商业用地占总用地比例商业用地占总用地比例10%10%JDP1008JDP1008学苑路以东、瑶湖以西地学苑路以东、瑶湖以西地块块办公、商住办公、商住综合用地综合用地280280606015015012861286江西城泰江西城泰R R1.751.75JDP1004JDP1004彭泽路以东、彭泽路以东、1212米规划路米规划路以北、规划以北、规划B B路以西（控路以西（控规规CY4-1-D17-05CY4-1-D17-05地块）。地块）。综合类服务综合类服务性用地性用地292939639639639611881188万豪公司万豪公司R R5.05.0；M M40%40%；L L20% 20% 出让年限出让年限4040年年JDP1003JDP1003云飞路以南、彭泽路以东、云飞路以南、彭泽路以东、元亮路以北、鲁直路以西元亮路以北、鲁直路以西（控规（控规CY4-3-D07-02CY4-3-D07-02地块）地块）居住、商业居住、商业用地用地76.076.07 739039041441428232823国贸国贸R R2.22.2；M M25%25%；L L35% 35% 9090以下住宅占总量的以下住宅占总量的55%55%JDP1005JDP1005云飞路以南、抚生路以西、云飞路以南、抚生路以西、元亮路以北、鲁直路以东元亮路以北、鲁直路以东（控规（控规CY4-3-D07-03CY4-3-D07-03地块）地块）居住、商业居住、商业用地用地78.278.24 439639642442428912891国贸国贸R R2.22.2；M M25%25%；L L35% 35% 9090以下住宅占总量的以下住宅占总量的55%55%JDP1006JDP1006云锦路以南、滨江辅路以云锦路以南、滨江辅路以东、江韵路以西、规划一东、江韵路以西、规划一路以北（控规路以北（控规CY4-1-D15-CY4-1-D15-0202地块）地块）居住用地居住用地32.732.71 159059082182135193519万科万科R R3.53.5；M M20%20%；L L35% 35% 9090以下住宅占总量的以下住宅占总量的55%55%JDP1007JDP1007A04A04、A10A10、A13A13、A15A15地块地块居住、商业、居住、商业、金融用地金融用地162.162.7 714714730030021742174义乌中国小义乌中国小商品城房产商品城房产R R2.072.0719194 4 4 4月土地拍卖热度依然不减月土地拍卖热度依然不减月土地拍卖热度依然不减月土地拍卖热度依然不减 4月份，南昌共出让两宗居住用地，分别位于红谷滩和市中心。其中，位月份，南昌共出让两宗居住用地，分别位于红谷滩和市中心。其中，位于红角洲共于红角洲共17.20亩的亩的JDP1009地块由红谷置业拿下，地块规划指标为容积地块由红谷置业拿下，地块规划指标为容积率率2.0;建筑密度建筑密度28%;绿地率绿地率35%，成交单价，成交单价361万元万元/亩，溢价率亩，溢价率64%;另一宗另一宗29.25亩居住用地位于洪都北大道，由江西省汇和房地产有限公司竞亩居住用地位于洪都北大道，由江西省汇和房地产有限公司竞得，地块规划指标容积率得，地块规划指标容积率3.5;建筑密度建筑密度22%;绿地率绿地率30%，成交单价为，成交单价为起始价起始价300万元万元/亩。亩。20202010201020102010年年年年4 4 4 4月土地交易表月土地交易表月土地交易表月土地交易表 地块号地块号位置位置土地性质土地性质竞得人竞得人土地面积土地面积成交单价（万元成交单价（万元/亩）亩）JDP1009JDP1009红谷滩新区红谷滩新区红角洲片区红角洲片区B-02-3B-02-3地块地块居住用地居住用地南昌红谷置南昌红谷置业投资有限业投资有限公司公司17.2017.20亩亩361361万元万元/ /亩亩JDG1006JDG1006洪都北大道洪都北大道11311131号号居住用地居住用地江西省汇和江西省汇和房地产有限房地产有限公司公司29.2529.25亩亩300300万元万元/ /亩亩2121五月楼市五月楼市五月楼市五月楼市“新政新政新政新政”后南昌朝阳洲首现流拍后南昌朝阳洲首现流拍后南昌朝阳洲首现流拍后南昌朝阳洲首现流拍地块地块地块地块5月份南昌土地市场略显平静，只有两宗居住用地于5月28日推出，全部位于朝阳新城。位于朝阳新城云居路以南、滨江辅路以东、江韵路以西的JDP1011地块（容积率3.5；建筑密度20%；绿地率35%）以660万元/亩由江西省水利投资房地产开发有限公司竞得，溢价26.92%；另一宗位于朝阳新城云居路以南、江韵路以东、抱石路以西的JDP1012居住用地（容积率2.2；建筑密度25%；绿地率35%）则以流拍收场。流拍的JDP1012宗地面积是JDP1011地块的两倍，对容积率限制更为严格，而且不像JDP1011地块处于临江的位置，开发风险显然更大。因此，尽管JDP1012起拍价为406万元每亩，比JDP1011地块低100余万每亩，仍惨遭流拍的命运。新政出台前，同样是朝阳新城，一轮轮举牌大战见证了地王的频繁易主。2009年12月至2010年3月，短短4个月内，朝阳新城单价地王三度改写。662万元每亩，701万元每亩，再到今年3月万科821万每亩力挫群雄。朝阳新城成为所有开发商狂热角逐的战场。然而，短短两个月，风云变幻的楼市让一片火爆的拍卖现场突然秋风席卷，一片萧瑟。22222010201020102010年年年年5 5 5 5月土地交易表月土地交易表月土地交易表月土地交易表 地块号地块号位置位置土地性质土地性质竞得人竞得人土地面积土地面积成交单价（万元成交单价（万元/亩）亩）JDG1007迎宾大道以西迎宾大道以西(原省军原省军区打靶场用地区打靶场用地)市场用地市场用地江西省榕源实业有江西省榕源实业有限公司限公司129亩亩76万元万元/亩亩JDP1010红谷滩新区周边区红谷滩新区周边区B-2地块部分用地（地块部分用地（B地块）地块）商业用地商业用地喻建华、张国华、喻建华、张国华、段春建、辛国勇段春建、辛国勇24.38亩亩550万元万元/亩亩GDP1019南昌经济技术开发区青南昌经济技术开发区青岚大道以西、青岚水渠岚大道以西、青岚水渠以南、双港大道以北以南、双港大道以北工业用地工业用地南昌顶津食品有限南昌顶津食品有限公司公司297.75亩亩17.92万元万元/亩亩JDP1011朝阳新城云居路以南、朝阳新城云居路以南、滨江辅路以东、江韵路滨江辅路以东、江韵路以西（控规以西（控规CY4-3-D12-02地块）地块）居住用地居住用地江西省水利投资房江西省水利投资房地产开发有限公司地产开发有限公司34.13亩亩660万元万元/亩亩JDP1013朝阳新城云锦路以南、朝阳新城云锦路以南、规划一路以北、规划规划一路以北、规划E路以西（控规路以西（控规CY4-1-D05-05、07地块）地块）商业用地商业用地北京东亚信安国际北京东亚信安国际会展中心有限公司会展中心有限公司29.44亩亩476万元万元/亩亩GDP1020高新区天祥大道以南、高新区天祥大道以南、江西赛维江西赛维BEST太阳能高太阳能高科技有限公司用地以东科技有限公司用地以东工业用地工业用地(建设建设太阳能大宗气太阳能大宗气体站项目体站项目)江西赛维江西赛维BEST太阳太阳能高科技有限公司能高科技有限公司30.34亩亩8.25万元万元/亩亩JDP1012朝阳新城云居路以南、朝阳新城云居路以南、江韵路以东、抱石路以江韵路以东、抱石路以西（控规西（控规CY4-3-D12-03地块）地块）居住用地居住用地未成交未成交GDP1021天祥大道以南、学苑路天祥大道以南、学苑路以北、下范路以东以北、下范路以东工业用地工业用地江西恒大高新技术江西恒大高新技术股份有限公司股份有限公司118.12亩亩8.25万元万元/亩亩2323 20102010年年年年6 6月南昌新地王产生月南昌新地王产生月南昌新地王产生月南昌新地王产生 商业地产将加速商业地产将加速商业地产将加速商业地产将加速发展发展发展发展 南昌土地交易市场在6月产生了一块新地王，位于红谷滩中心区红谷中大道以北、春晖路以东的JDG1008地块，被上海世茂建设有限公司以133112.543万元的总价拿下。此块宗地1088万元/亩的成交单价也创下了红谷滩宗地拍卖历史中的新高，该地块的楼面成本价已高达4300元/。按照宗地规划，该宗地将用于商业、广场、二类居住、商住综合用地开发。随着红谷滩中心区宗地开发殆尽，南昌国际金融中心对面的宗地拍卖，自然吸引了业内众多人士的关注。地价急剧攀升，投资裂变正在如火如荼的展开。24242010201020102010年年年年6 6 6 6月土地交易表月土地交易表月土地交易表月土地交易表 地块名称地块名称地址地址土地性质土地性质容积率容积率建筑建筑密度密度面积面积(亩亩)成交单成交单价价(万万元元/亩亩)成交总成交总价价(万元万元)竞得人竞得人JDP1016高新区江西省勘察设高新区江西省勘察设计研究院以西、紫阳计研究院以西、紫阳大道以北、尤氨公路大道以北、尤氨公路以东以东、光明村以南、光明村以南商业、办公（兼商业、办公（兼容旅馆业）用地容旅馆业）用地5.040%10709平方米（合平方米（合16.0635亩）。）。2824529.9070胡长红胡长红JDP1015高新大道以东、石桥高新大道以东、石桥路以北路以北住宅、办公用地住宅、办公用地2.530%138611473056.2770南昌市星南昌市星鑫公司鑫公司JDG1008红谷滩中心区红谷中红谷滩中心区红谷中大道以北、春晖路以大道以北、春晖路以东东商业、广场、二商业、广场、二类居住、商住综类居住、商住综合用地合用地容积率容积率4.383197C-15-1、2起始价起始价216万元万元/亩，成交，成交单价价1017万元万元/亩；D-3、5起始价起始价287万元万元/亩，成交，成交单价价1088万元万元/亩133112.5430上海世上海世茂建设茂建设有限公有限公司司.25252010201020102010年年年年7 7 7 7月南昌土地市场颇为沉寂月南昌土地市场颇为沉寂月南昌土地市场颇为沉寂月南昌土地市场颇为沉寂 地块号地块号位置位置土地性质土地性质竞得人竞得人土地面积土地面积成交单价成交单价（万元（万元/ /亩）亩）GDP1029GDP1029火炬六路以火炬六路以南、京东大南、京东大道以西道以西工业用地工业用地（金属制品（金属制品项目）项目）江西铜业集江西铜业集团公司团公司100100亩亩25.9425.94万元万元/ /亩亩JDP1017JDP1017红谷滩周边红谷滩周边区区C-2C-2地块地块居住用地居住用地南昌城市建南昌城市建设投资发展设投资发展有限公司有限公司24.8824.88亩亩166166万元万元/ /亩亩26268 8月拍地底价成交月拍地底价成交月拍地底价成交月拍地底价成交8月2日沉寂已久的南昌土地市场将再掀波澜，5宗土地将在南昌土地交易中心通过公开拍卖入市。该次拍卖活动是2010年新政百日后南昌土地拍卖市场首个土地拍卖高峰，也是交易地块最多的一次。5宗土地均以起拍价成交，呈现拍卖遇冷的尴尬景象。2727四、下半年土地市场供应增加，四、下半年土地市场供应增加，四、下半年土地市场供应增加，四、下半年土地市场供应增加，房企资金紧张，趁着地价低迷期房企资金紧张，趁着地价低迷期房企资金紧张，趁着地价低迷期房企资金紧张，趁着地价低迷期抄底好时机抄底好时机抄底好时机抄底好时机中央已经定调调控期超过1年，30%的地产企业会突破安全底线，有45%的上市房企突破财务安全底线。开发企业资金来源增速持续放缓。根据中国指数研究院发布的今年17月份全国房地产开发经营数据来看，房地产开发企业年内资金来源3.89万亿元，同比增长39.4%，增速较16月回落6.2个百分点。从各资金来源占比来看，银行贷款和个人按揭贷款占比较年初有所下降，而自筹资金占比稳步上升。另一方面地价明显下调，中国指数研究院的数据显示，新政百天之后，住宅用地楼面均价稳中有降，与4月均价基本持平，较6月有所下调。7月，全国103个城市住宅用地平均楼面地价1570元/平方米，环比下跌14%，同比下跌5%。因此下半年是趁着地价低迷期大肆抄底的好机会。因此下半年是趁着地价低迷期大肆抄底的好机会。2828南昌市楼市典型板块分析南昌市楼市典型板块分析2929一、市中心（东湖、西湖）板块一、市中心（东湖、西湖）板块一、市中心（东湖、西湖）板块一、市中心（东湖、西湖）板块坚挺坚挺坚挺坚挺1、市中心板块亮点依然被紫金城和皇冠国际锁定，6月初紫金城加推3#楼高层房源，以149-152三房、182四房为主，均价7000元/，一经入市，遭到疯狂抢购，主要原因在于市中心的稀缺地段以及超高性价比，加上江中的品牌美誉，使得紫金城.红郡成了香饽饽。2、市中心板块的楼盘多数因为地理位置优越，产品稀缺性高，一经推出，总是遭遇市场的青睐。皇冠国际本月也同样抓住自身产品品质优越，抗跌性好的特质，加推了特别公寓房源。在市场观望情绪浓厚的6月，一些能经受住市场考验的市中心房源、豪宅产品和商业地产产品依旧坚挺，销售价格保持高位，销售热度依旧。3、未来市中心板块新的住宅项目将逐渐减少，发展的方向将移步商业地产。位于阳明路和八一大道交汇处的央央春天，预计今年年底首推。南宾国际中心已完成了2栋产品的主体建设，售楼部已面市。高能三期首座写字楼工程进度正常，预计下半年首度面市。这些地产项目都是未来写字楼市场的发展重点，也是影响市中心板块销售的几大楼盘，相信下半年该板块随着以上几个楼盘的陆续面市，商业地产项目将呈现出另一番景象。303009年年1月月-10年年6月市中心板块与南昌总体价格走月市中心板块与南昌总体价格走势比较图势比较图3131二、青山湖板块，南昌豪宅区浮二、青山湖板块，南昌豪宅区浮二、青山湖板块，南昌豪宅区浮二、青山湖板块，南昌豪宅区浮出水面出水面出水面出水面1、该板块由于水资源及自然环境等稀缺因素，受到市场的广泛关注。从早期的中大青山湖、青山湖香溢花城、白金瀚等项目，再到目前在售的万科青山湖，高端项目的价格一直保持稳定。即使在新政这股楼市低潮中，青山湖板块销售依然稳定。2、值得关注的是万科青山湖。该盘自面世以来在市场上就受到广泛的关注度，一批产品一经发售，48小时内即告售罄，总签约金额达1亿元，在逆市中成为“例外”。究其原因，主要是因为万科青山湖作为中国最大的品牌开发商万科旗下的产品，有着强大的品牌影响力，其高端的品质也是中国地产业的领跑者；其次，万科青山湖不仅占据有利的地理优势，更是多年来万科现代中式建筑和中国传统居住理念的集大成之作，只卖滨湖别墅的策略被业界认为是南昌城真正的别墅区。3、无论从区域环境来说，还是从城市配套及未来发展前景来说，青山湖板块都将形成一个高尚的生活圈。尤其随着万科等知名开发商的入驻，南昌城一个高尚生活圈已逐渐形成，青山湖豪宅区浮出水面。这些项目动辄千万，不仅拥有稀缺、优越、不可再生的景观资源，更拥有城区的商业与专属的配套体系，可满足高端人群的购房需求，成为南昌一种身份与阶层的象征。32321-6月的青山湖月的青山湖板块较上月下板块较上月下跌跌140元元/，降幅为降幅为1.4%。3333三、红谷滩板块，南昌三、红谷滩板块，南昌三、红谷滩板块，南昌三、红谷滩板块，南昌CBDCBDCBDCBD国际金融国际金融国际金融国际金融贸易中心贸易中心贸易中心贸易中心1、受楼市调控新政的影响，红谷滩板块观望气氛依然浓厚。名门世家继期第一批房源成功开盘之后，第二批房源依然延续前期策略，开盘当日推出的144套房源以6000元/低价的实际成交均价在仅1个小时一抢而空，销售率高达90%与此同时，部分楼盘则依然保持谨慎的态度，等待观望市场的发展，除东方海德堡目前一期多层珍稀现房清盘在即，83两房、92-102三房也正在登记，其余开盘项目寥寥无几，6月的红谷滩板块在新政的影响下依然处于观望状态，只有部分楼盘取得了不错的销售业绩。2、另一方面，土地市场却呈现出一片欣欣向荣的景象，国有建设用地JDG1008以单价1088万元/亩的价格被上海世茂建设有限公司成交竞得，成功摘得南昌土地新地王的称号。3、红谷滩作为南昌新城区，以惊人的发展速度崛起于赣江之滨，一度被称为南昌的“陆家嘴”，此次上市公司上海世茂高价拿地势必带动该板块的发展。爱房网认为，随着红谷滩板块规划发展的加快，该板块在未来将成为南昌甚至中部地区首屈一指的CBD国际金融贸易中心。3434红谷滩红谷滩6月月市场价格较市场价格较上月下跌了上月下跌了1528元元/，跌幅为跌幅为18.5%。3535四、朝阳洲板块，未来人居值得四、朝阳洲板块，未来人居值得四、朝阳洲板块，未来人居值得四、朝阳洲板块，未来人居值得期待期待期待期待1、朝阳洲板块项目整体销售价格未见波动，已持续两月保持6550元/的销售均价。本板块内项目不多，近有象湖2008国际财讯中心部分写字楼产品和众鑫城上城部分住宅产品在售，在售项目不见加推，也未有新的楼盘入市，整体成交显得平静。2、朝阳新城目前开发的冷静场面全然没有了前段时间疯狂拿地的热情。市场对于该地块的讨论声音也有所减少，5月朝阳新城新推宗地拍卖中一块流拍，也极大程度的反映出市场对于朝阳新城的投资热情受到整体市场环境的影响有所减弱。3、但是随着本月红谷滩上海世茂拿下的地王，人们开始重提地王，也让人想起了朝阳新城曾经的地王。660万元/亩的地价（楼面价3500元/）也算金贵，未来将多大程度的带动朝阳新城乃至南昌市房地产市场的发展，依旧值得期待。朝阳新城在市政规划上属于人居新城，是南昌市人居标准的一个新高度。棚户区的拆迁改造，牵动着各方的神经。市政设施的陆续开工，让人们看到了一个美好的愿景。36360909年年1 1月月- -1010年年6 6月月朝阳洲板朝阳洲板块与南昌块与南昌总体价格总体价格走势比较走势比较图图 3737五、湾里板块，南昌后花园五、湾里板块，南昌后花园五、湾里板块，南昌后花园五、湾里板块，南昌后花园1、素有南昌市“后花园”之美称的湾里，正在酝酿着一场更大、更新的“绿色地产革命”。湾里的生态环境在南昌当首屈一指，这里气候适宜、风景如画，熔自然景观、人文历史于一炉，具备开发“旅游地产”的先天条件。2、受新政影响较大，湾里板块的动态较少，除了清豪西雍半岛、罗马假日在本月出现新推产品外，朗晴园、长麦大街、莱卡小镇、富丽花园等楼盘目前处于停滞状态，可售房源甚少。3、清豪西雍半岛6月推出三期别墅第一个组团在售，包含独栋别墅、联排别墅和双拼别墅，面积279-383；本月清豪西雍半岛推出的别墅价格较上月增长500元。对整个板块的价格有一定拉伸作用。6月罗马假日继续销售3#楼“时间馆”精装酒店式公寓剩100余套在售，户型包括40左右的单间、60的套间和110的复式楼，赠送全套家电家俬。受针政策影响，罗马假日度假公寓销售受到影响，销售一直不理想。新建湾里板块的成交量出现小幅下滑，看房人数也出现了明显下滑。此外度假豪宅式的物业受政策较大影响，成交量出现下滑所以此板块楼盘大多处于推盘延后或是促销打折等局面。3838湾里板块的整体湾里板块的整体价格出现小幅上价格出现小幅上升，环比上月升，环比上月20102010年年6 6月新建月新建湾里板块的价格湾里板块的价格出现出现2.6%2.6%，同比，同比板块价格上涨了板块价格上涨了37.1%37.1%。 3939六、京东板块，高端物业迅速崛六、京东板块，高端物业迅速崛六、京东板块，高端物业迅速崛六、京东板块，高端物业迅速崛起起起起 1、京东板块有些热闹，位于海洋公园附近的浪琴湾入市销售，均价达30000元/。据爱房网市场调查人员回馈讯息显示，该楼盘自销售以来，受到市场青睐，目前仅内部销售房源就已去化推出体量的一半。原本预计7月份推出城市临湖别墅的凯美怡和，目前在赶工进行样板房的装饰，不久，项目将开始全现房销售。据销售人员称，此次别墅面市时间将推迟至8至9月份，体量100余套，预计均价不低于20000元/。2、京东片区的别墅时代已经来临，高端物业的迅速崛起，对于版块的价值有很大拉升作用。另外，洪大城东城等商业物业陆续推出，将加大京东商圈的影响力。再之，地铁的开共，京东片区交通设施得到完善。版块内楼盘或将因此拉高销售价格，城市东进的口号将成为现实。4040版块内其他楼盘在售房版块内其他楼盘在售房源不多，因此相对较为源不多，因此相对较为低调。如京东国际花园，低调。如京东国际花园，日前一期仅剩一层日前一期仅剩一层8585房源在卖，均价房源在卖，均价60006000元元/ /。送大花园。二期预。送大花园。二期预计计7 7月份推出。月份推出。 世纪风世纪风情正在为情正在为60-8060-80、100-100-200200、200-500200-500、1000-1000-60006000全类临街店铺进全类临街店铺进行招商。最高三年免租。行招商。最高三年免租。住宅类无其他优惠。中住宅类无其他优惠。中兴和园一期兴和园一期 房源售罄，房源售罄，二期花园洋房预计二期花园洋房预计7 7月份月份推出。推出。 4141七、红角洲板块，领跌南昌楼市七、红角洲板块，领跌南昌楼市七、红角洲板块，领跌南昌楼市七、红角洲板块，领跌南昌楼市 1、随着红谷滩的发展，该板块由于优越的地理环境和较完善的配套设施，发展潜力将无可限量。红角洲作为红谷滩板块较大的一个片区，众多大盘云集，一度被购房者及投资客看好。2、随着绿地香颂唱响降价号角，联泰香域滨江本月也由8300元/的价格降为8000元/，主推高层房源；联发江岸汇景购房折扣达到了93折优惠，折后价为4730元/平米。从整个红角洲板块的情况来看，红角洲板块成交量依然低迷，目前开发商资金充裕，并不急于降价回笼资金，所以房价高位依然僵持。如果市场持续一段时间的冰川期，开发商可能支撑不了资金的压力，在政策不出现回调的情况下，降价趋势势在必然。4242跟随南昌楼市的整体价格走势，6月份的红角洲板块较上月下跌了209元/，降幅为3%。4343八、象湖板块，南昌居住卫星城八、象湖板块，南昌居住卫星城八、象湖板块，南昌居住卫星城八、象湖板块，南昌居住卫星城 1、该版块楼盘大多属于超级大盘，如九里象湖城和江西奥林匹克花园，整体供应量在南昌市场都位于前列。象湖有着庞大的开发体量，高密度的项目分布状态，承载着南昌相当大体量的居住需求，未来将成为南昌居住的卫星城。正是因为象湖承载者巨大体量的居住人口，交通设施的完善成为象湖片区发展的症结所在。2、象湖版块交通配套设施落后，也使得众多楼盘失去了有利的价格支撑成分。所以房价始终是缓缓上扬。它不像红谷滩板块和朝阳洲板块，随着政府大力发展的市政项目，逐步拥有了成熟的配套。近期，象湖交通的改善方面传来一些喜讯，212路公交车已在象湖区域开通，目前另一条公交线路正在加紧报批。随着交通的逐步改善，相信象湖板块的楼盘销售价格将更上一个台阶。3、促销活动以平安象湖风情的优惠力度最大，平安象湖风情购房5重礼相当于购房93折优惠，不过据记者了解，能享受此优惠的房源并不多。开发商指定的房源只有几套。大部分房源享96折优惠。可见，开发商并没有拿出特别的诚意。在目前楼市已进入买房时代的局面下，购房者当然也就不买账。6月26日江奥推出小三房84小三房，折后均价3600元/3800元/。当日推出86套房源，仅成交15套。以销售率17.4%惨淡收场。相比之下号称新政助力的楼盘幸福时光，成交量一直居于版块内首位。另外恒大绿洲的特价房限量发售中。高尔夫别墅7980元/起，最高优惠达58万/套，送超大露台。高尔夫湖景高层4380元/起，送1500元/豪装。4444象湖板块6月市场供应量相比上月持平，楼盘价格比5月份略微上涨，促销活动仍是本月的主旋律。6月份象湖版块内新推房源减少，共成交983套。目前南昌县成交量已经有所回升，新政对象湖版块的影响力在淡化4545朝阳洲区域板块分析朝阳洲区域板块分析（利字街地块、朝阳水厂地块）（利字街地块、朝阳水厂地块）4646朝阳洲，南昌房地产最后一个盛宴？朝阳洲，南昌房地产最后一个盛宴？朝阳新城，以其优越的地理位置，便利的交通，优良的生态以及背湖面江的景观朝阳新城，以其优越的地理位置，便利的交通，优良的生态以及背湖面江的景观为置业者所瞩目，朝阳新城的规划与建设如何将成为南昌对外展示形象的最重要的代为置业者所瞩目，朝阳新城的规划与建设如何将成为南昌对外展示形象的最重要的代表作。作为连接一江两岸的、最大储备量的地块，朝阳新城的登台亮相将是表作。作为连接一江两岸的、最大储备量的地块，朝阳新城的登台亮相将是2010年南年南昌楼市的最大影响力的事件。然而第七板块的新规划是怎样的，将会以什么方式呈现昌楼市的最大影响力的事件。然而第七板块的新规划是怎样的，将会以什么方式呈现在世人面前，将会对南昌楼市现有格局造成怎样的影响？在世人面前，将会对南昌楼市现有格局造成怎样的影响？朝阳洲如今赢得国内众多知名地产开发企业青睐，朝阳洲如今赢得国内众多知名地产开发企业青睐，2009年年12月月14日、日、2010年年1月月8日，朝阳洲再掀波澜，日，朝阳洲再掀波澜，JDP0916、JDP0917、JDP0918、JDP0923、JDP0926五个地块分别以五个地块分别以662万元万元/亩、亩、510万万元元/亩、亩、420万元万元/亩、亩、600万元万元/亩、亩、701万元万元/亩分别为江西万和房地产亩分别为江西万和房地产开发有限公司、南昌世欧开发有限公司、上海凯润房地产有限公司、开发有限公司、南昌世欧开发有限公司、上海凯润房地产有限公司、中大房地产集团有限公司、江西铭威实业有限公司竞得。这几个地块中大房地产集团有限公司、江西铭威实业有限公司竞得。这几个地块楼面价每平方米分别达楼面价每平方米分别达2481元、元、3058元、元、2862元、元、2570元、元、3002元。元。4747朝阳洲定位：高品质生活居住为主朝阳洲定位：高品质生活居住为主 目标：朝阳洲地区将被打造为南昌的目标：朝阳洲地区将被打造为南昌的“新四城新四城”：配套设施完善、生态环境：配套设施完善、生态环境良好、高品质居住生活的良好、高品质居住生活的“现代宜居之城现代宜居之城”；人性化绿色交通、；人性化绿色交通、TOD公共交公共交通的通的“绿色交通之城绿色交通之城”；江、河、湖多样性滨水空间的；江、河、湖多样性滨水空间的“滨水生态之城滨水生态之城”；文化创意、休闲娱乐的文化创意、休闲娱乐的“文化休闲之城文化休闲之城”。定位：朝阳洲的定位确定为：建设以高品质的生活居住为主，融商务定位：朝阳洲的定位确定为：建设以高品质的生活居住为主，融商务办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐等为一体的、设施完善的人居办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐等为一体的、设施完善的人居典范新城，营造滨江、滨湖、滨河多样化的滨水特色之城。机构和布典范新城，营造滨江、滨湖、滨河多样化的滨水特色之城。机构和布局调整为局调整为“一核一廊生态轴、一横一纵发展轴、一主三副四中心、一一核一廊生态轴、一横一纵发展轴、一主三副四中心、一个市政配套区以及多个住宅区个市政配套区以及多个住宅区”。4848朝阳新城规划图朝阳新城规划图4949在南昌一江两岸，两城辉映的宏伟版图上，朝阳洲犹如一艘航母行驶在在南昌一江两岸，两城辉映的宏伟版图上，朝阳洲犹如一艘航母行驶在赣江、抚河之间，和主城若即若离，成为在水一方的独立板块，是南昌赣江、抚河之间，和主城若即若离，成为在水一方的独立板块，是南昌最早的、最传统、最成熟的最早的、最传统、最成熟的CLD板块，没有之一。朝阳新城的崛起，正板块，没有之一。朝阳新城的崛起，正是为地铁一号线动工、主城区全面拆迁改造而生。是为地铁一号线动工、主城区全面拆迁改造而生。5050从朝阳新城的规划图来看，这个地块将被打造为南昌的“新四城”：配套设施完善、生态环境良好、高品质居住生活的“现代宜居之城”；人性化绿色交通、TOD公共交通的公共交通的“绿色绿色交通之城交通之城”；江、河、；江、河、湖多样性滨水空间的湖多样性滨水空间的“滨水生态之城滨水生态之城”；文化；文化创意、休闲娱乐的创意、休闲娱乐的“文文化休闲之城化休闲之城”。5151朝阳新城打造以商务、商业为核心功朝阳新城打造以商务、商业为核心功能的新城比居住为核心功能的新城更能的新城比居住为核心功能的新城更适宜。适宜。5252朝阳新城发展特色的商务面临诸多机遇朝阳新城发展特色的商务面临诸多机遇 一、近年来，随着南昌经济的持续发展，一些一、近年来，随着南昌经济的持续发展，一些IT企业、外贸、广告、律师事务企业、外贸、广告、律师事务所、会计师事务所等新生代公司通过几年的积累，已经有了一定的经济实力，所、会计师事务所等新生代公司通过几年的积累，已经有了一定的经济实力，从发展自身业务考虑，已不愿再混杂在低档的居民住宅和公寓里，需要有高档从发展自身业务考虑，已不愿再混杂在低档的居民住宅和公寓里，需要有高档次的写字楼作为其办公用房。次的写字楼作为其办公用房。二、写字楼市场的脉搏总是与城市经济的大动脉同步跳动的，目前南昌经济正二、写字楼市场的脉搏总是与城市经济的大动脉同步跳动的，目前南昌经济正处在高速发展时期，写字楼市场新一轮发展周期已经启动，市场对写字楼存在处在高速发展时期，写字楼市场新一轮发展周期已经启动，市场对写字楼存在需求并不意味着所有的写字楼都将是未来市场的需求并不意味着所有的写字楼都将是未来市场的“宠儿宠儿”，随着网络经济的发，随着网络经济的发展、电子商务和网上交易的普及，一些简单的展、电子商务和网上交易的普及，一些简单的5A、智能化等宣传概念已不能、智能化等宣传概念已不能够吸引写字楼客户的眼球，消费者要求未来写字楼具备更加完善的硬件设施、够吸引写字楼客户的眼球，消费者要求未来写字楼具备更加完善的硬件设施、更符合现代办公需要的地理位置、更优越的周边环境、更安全可靠的大楼内部更符合现代办公需要的地理位置、更优越的周边环境、更安全可靠的大楼内部构造以及更全面及时的物业管理和后勤服务。构造以及更全面及时的物业管理和后勤服务。三、传统的地段观念认为写字楼必须建造在繁华的市中心。但是，随着大量建三、传统的地段观念认为写字楼必须建造在繁华的市中心。但是，随着大量建筑物的兴建，市中心区域的建筑密度越来越高，交通拥堵、人员混杂已严重影筑物的兴建，市中心区域的建筑密度越来越高，交通拥堵、人员混杂已严重影响现代商务的办公效率和速度。响现代商务的办公效率和速度。5353朝阳新城发展特色的商务面临诸多机遇朝阳新城发展特色的商务面临诸多机遇 四、人们更加重视写字楼的健康，对未来写字楼的健康提出了更高的标准，要四、人们更加重视写字楼的健康，对未来写字楼的健康提出了更高的标准，要求未来的写字楼周边环境优越；空气质量符合卫生标准；建筑物能够自然采光、求未来的写字楼周边环境优越；空气质量符合卫生标准；建筑物能够自然采光、通风；具有相当的建筑空间感。另外，写字楼内的白领阶层每天工作高度紧张，通风；具有相当的建筑空间感。另外，写字楼内的白领阶层每天工作高度紧张，极易产生压抑感，需要写字楼周围有一定的绿化或者是景观，以便放松心情，极易产生压抑感，需要写字楼周围有一定的绿化或者是景观，以便放松心情，激发他们的工作兴趣和创作灵感。激发他们的工作兴趣和创作灵感。朝阳新城滨水滨江滨湖的环境，一江两岸左右逢源的地段，依托朝阳洲朝阳新城滨水滨江滨湖的环境，一江两岸左右逢源的地段，依托朝阳洲的娱乐配套；朝阳新城作为分流主城密集商务，比其他任何板快都更适宜，这的娱乐配套；朝阳新城作为分流主城密集商务，比其他任何板快都更适宜，这是红谷滩所不具备，这也是诸多业务型的公司不愿意进驻红谷滩是红谷滩所不具备，这也是诸多业务型的公司不愿意进驻红谷滩3大原因。假大原因。假设以上论述得以成立的话，那朝阳新城应该怎样规划才能达到板块联动，差异设以上论述得以成立的话，那朝阳新城应该怎样规划才能达到板块联动，差异发展的目的？按照时间和空间的发展来看，应将朝阳新城规划成为发展的目的？按照时间和空间的发展来看，应将朝阳新城规划成为“一核五组一核五组团，团，TOD优先启动，中央商务和休闲商业双核驱动，居住组团配套服务优先启动，中央商务和休闲商业双核驱动，居住组团配套服务”朝阳朝阳（zhaoyang）新城，打造的是交通完善，四通八达的、商业商务发达的）新城，打造的是交通完善，四通八达的、商业商务发达的EOD生态办公区（生态办公区（“EconomicalOfficeDistrict”，中文名称是生态办公区）。，中文名称是生态办公区）。5454朝阳新城发展特色的商务面临诸多机遇朝阳新城发展特色的商务面临诸多机遇 五、围绕中央生态办公中心区为核心，通过聚集密集型的商务人流来刺激滨江五、围绕中央生态办公中心区为核心，通过聚集密集型的商务人流来刺激滨江和滨湖特色休闲商业区的发展，诸如酒吧、咖啡吧、书吧、健身房、餐厅等。和滨湖特色休闲商业区的发展，诸如酒吧、咖啡吧、书吧、健身房、餐厅等。经过时间的沉淀之后，在日常的商务办公和休闲娱乐中以体验营销的方式推出经过时间的沉淀之后，在日常的商务办公和休闲娱乐中以体验营销的方式推出湖景和滨江两大居住板块，一则实现了通过商务启动分流主城压力，二则通过湖景和滨江两大居住板块，一则实现了通过商务启动分流主城压力，二则通过商务聚集刺激商业形成，三则通过配套先行提升居住价值，实现高房价的实现。商务聚集刺激商业形成，三则通过配套先行提升居住价值，实现高房价的实现。四则通过朝阳新城价值提升，推动城市人口主动外溢红角洲，体现主城和外城四则通过朝阳新城价值提升，推动城市人口主动外溢红角洲，体现主城和外城一高一低两城辉映的价值取向。一高一低两城辉映的价值取向。六、朝阳新城理应成为南昌最有活力的一大板快，面向处于快速发展期的中小六、朝阳新城理应成为南昌最有活力的一大板快，面向处于快速发展期的中小型企业，以板块运营的角度，商业整体招商的策略启动新兴板快，有张有驰，型企业，以板块运营的角度，商业整体招商的策略启动新兴板快，有张有驰，逐步推进，打造南昌的逐步推进，打造南昌的“硅谷硅谷”，“中关村中关村”。拭目以待。拭目以待。5555朝阳新城，绿色休闲商务区朝阳新城，绿色休闲商务区 办公形式不规定早晚工作时间，提供办公形式不规定早晚工作时间，提供24小时办公保障。传统写字楼仅给办小时办公保障。传统写字楼仅给办公者留下公者留下“8小时模式小时模式”的办公空间，而的办公空间，而EOD生态办公区，则在建筑内设有休生态办公区，则在建筑内设有休息室、酒吧、咖啡吧、书吧、健身房、餐厅等休闲娱乐设施，有的甚至在大厦息室、酒吧、咖啡吧、书吧、健身房、餐厅等休闲娱乐设施，有的甚至在大厦内部建有绿地或花园。内部建有绿地或花园。将形成以金融中心、豪华饭店、酒楼、商务中心、写字楼等，在高楼大厦之将形成以金融中心、豪华饭店、酒楼、商务中心、写字楼等，在高楼大厦之间，咖啡店、酒吧、各类体育和娱乐会馆、商店互相依存，服务于早起晚归的间，咖啡店、酒吧、各类体育和娱乐会馆、商店互相依存，服务于早起晚归的上班族及附近社区居民。上班族及附近社区居民。“在商务中休闲，在休闲中商务在商务中休闲，在休闲中商务”的工作方式，它所的工作方式，它所推崇的优雅、宽松、健康的商务交流形式。推崇的优雅、宽松、健康的商务交流形式。5656写字楼发展开始起飞写字楼发展开始起飞 目前南昌写字楼市场中的产品多数以商住混用的传统高层为主，而非真目前南昌写字楼市场中的产品多数以商住混用的传统高层为主，而非真正意义上的纯真写字楼，户型结构和物业服务都没有达到真正意义上写字楼的正意义上的纯真写字楼，户型结构和物业服务都没有达到真正意义上写字楼的标准。自财标准。自财富广场写字楼项目的出现之后，南昌开始逐步意识到高端写字楼富广场写字楼项目的出现之后，南昌开始逐步意识到高端写字楼项目的市场需求和市场潜力。上表中列举的目前在建或正在出售的写字楼项目项目的市场需求和市场潜力。上表中列举的目前在建或正在出售的写字楼项目中，不论是整体设计，中，不论是整体设计，还是建筑标准和配套服务，都已经朝着超甲级写字楼还是建筑标准和配套服务，都已经朝着超甲级写字楼标准在发展。标准在发展。南昌拥有数以万计的中小企业，正随着中国经济和世界经济的发展而不断南昌拥有数以万计的中小企业，正随着中国经济和世界经济的发展而不断的成长中。而目前的现状是，多数中小企业的办公场所仍然是办公环境和办公的成长中。而目前的现状是，多数中小企业的办公场所仍然是办公环境和办公配套相对配套相对落后的商住混用的写字楼。这一部分被压抑的使用需求，正成为南落后的商住混用的写字楼。这一部分被压抑的使用需求，正成为南昌写字楼市场发展的重要因素。昌写字楼市场发展的重要因素。5757写字楼投资潜力巨大写字楼投资潜力巨大 位于红谷滩中心区红谷中大道以北、春晖路以东的位于红谷滩中心区红谷中大道以北、春晖路以东的JDG1008地块，被上海地块，被上海世茂建设有限公司以世茂建设有限公司以133112.543万元的总价拿下。此块宗地万元的总价拿下。此块宗地1088万元万元/亩的成亩的成交单价也创下了红谷滩宗地拍卖历史中的新高，该地块的楼面成本价已高达交单价也创下了红谷滩宗地拍卖历史中的新高，该地块的楼面成本价已高达4300元元/。按照每年。按照每年8%的物业增长率计算，未来的物业增长率计算，未来5年，此片区物业年，此片区物业价值将突价值将突破破2万元大关。万元大关。而与之产生鲜明对比的是，该地块周边的写字楼项目售价却仍在而与之产生鲜明对比的是，该地块周边的写字楼项目售价却仍在1万元左万元左右，而且规划建设完成的项目仅有南昌国际金融中心和联发广场两个项目。以右，而且规划建设完成的项目仅有南昌国际金融中心和联发广场两个项目。以上两个项上两个项目不论是售价还是综合配套上面，都存在很强的市场竞争力。面对目不论是售价还是综合配套上面，都存在很强的市场竞争力。面对红谷滩写字楼需求趋于强烈，上述两个项目可谓是抢占了先机。红谷滩写字楼需求趋于强烈，上述两个项目可谓是抢占了先机。前期投入市场的中航国际广场，写字楼产品已售罄，这无不表明红谷滩写前期投入市场的中航国际广场，写字楼产品已售罄，这无不表明红谷滩写字楼市场潜力无穷。字楼市场潜力无穷。2008年年-2009年楼市金融危机的隆冬中复苏，住宅市场出年楼市金融危机的隆冬中复苏，住宅市场出现了过盛繁荣，住宅销售价格和成交量双双攀升，众多开发商加紧了住宅产品现了过盛繁荣，住宅销售价格和成交量双双攀升，众多开发商加紧了住宅产品的开发和新推，的开发和新推，而之前规划的写字楼产品建设进度缓慢，写字楼市场的新增而之前规划的写字楼产品建设进度缓慢，写字楼市场的新增供应量偏低，直接导致近两年写字楼市场投资激情被压抑。正因为需求与供给供应量偏低，直接导致近两年写字楼市场投资激情被压抑。正因为需求与供给的差距，今明两年的南昌写的差距，今明两年的南昌写字楼市场将被极大的催火。字楼市场将被极大的催火。5858写字楼投资潜力巨大写字楼投资潜力巨大 位于红谷滩中心区红谷中大道以北、春晖路以东的位于红谷滩中心区红谷中大道以北、春晖路以东的JDG1008地块，被上海地块，被上海世茂建设有限公司以世茂建设有限公司以133112.543万元的总价拿下。此块宗地万元的总价拿下。此块宗地1088万元万元/亩的成亩的成交单价也创下了红谷滩宗地拍卖历史中的新高，该地块的楼面成本价已高达交单价也创下了红谷滩宗地拍卖历史中的新高，该地块的楼面成本价已高达4300元元/。按照每年。按照每年8%的物业增长率计算，未来的物业增长率计算，未来5年，此片区物业年，此片区物业价值将突价值将突破破2万元大关。万元大关。而与之产生鲜明对比的是，该地块周边的写字楼项目售价却仍在而与之产生鲜明对比的是，该地块周边的写字楼项目售价却仍在1万元左万元左右，而且规划建设完成的项目仅有南昌国际金融中心和联发广场两个项目。以右，而且规划建设完成的项目仅有南昌国际金融中心和联发广场两个项目。以上两个项上两个项目不论是售价还是综合配套上面，都存在很强的市场竞争力。面对目不论是售价还是综合配套上面，都存在很强的市场竞争力。面对红谷滩写字楼需求趋于强烈，上述两个项目可谓是抢占了先机。红谷滩写字楼需求趋于强烈，上述两个项目可谓是抢占了先机。前期投入市场的中航国际广场，写字楼产品已售罄，这无不表明红谷滩写前期投入市场的中航国际广场，写字楼产品已售罄，这无不表明红谷滩写字楼市场潜力无穷。字楼市场潜力无穷。2008年年-2009年楼市金融危机的隆冬中复苏，住宅市场出年楼市金融危机的隆冬中复苏，住宅市场出现了过盛繁荣，住宅销售价格和成交量双双攀升，众多开发商加紧了住宅产品现了过盛繁荣，住宅销售价格和成交量双双攀升，众多开发商加紧了住宅产品的开发和新推，的开发和新推，而之前规划的写字楼产品建设进度缓慢，写字楼市场的新增而之前规划的写字楼产品建设进度缓慢，写字楼市场的新增供应量偏低，直接导致近两年写字楼市场投资激情被压抑。正因为需求与供给供应量偏低，直接导致近两年写字楼市场投资激情被压抑。正因为需求与供给的差距，今明两年的南昌写的差距，今明两年的南昌写字楼市场将被极大的催火。字楼市场将被极大的催火。595920102010年南昌写字楼简报年南昌写字楼简报 项目名称项目名称基本情况基本情况在售房源在售房源销售价格销售价格销售动态销售动态中航国际广场中航国际广场1、总建筑面积：、总建筑面积：84000其中酒店面积其中酒店面积:15718写字楼面积写字楼面积:26861群楼：群楼：125532、车、车位位数数620个（地下：个（地下：600个、地上：个、地上：20个）个）3、开发建设周期：、开发建设周期：2.5年年写字楼配写字楼配套车库套车库8.5万元万元起起购车位享三重优惠：购车位享三重优惠：1.送送5000元油卡；元油卡；2.减免减免2年车位管理费；年车位管理费；3.荣享荣享中航会会员尊尚礼遇。中航会会员尊尚礼遇。南昌国际金融中心南昌国际金融中心写字楼：写字楼：48层超高层，层超高层，建筑面积约建筑面积约6万余，万余，50-1600智能商务智能商务写字楼（层高写字楼（层高3.6-4米）。米）。14层、层、27层、层、43层为避难层，层高层为避难层，层高6米，米，设有休闲娱乐和康健设施，提供休闲、放松、交流的场所，在四设有休闲娱乐和康健设施，提供休闲、放松、交流的场所，在四层，有一条空中连廊直通住宅的空中花园及会所。配备车位约层，有一条空中连廊直通住宅的空中花园及会所。配备车位约500余个。余个。50-6000精装智精装智能商务写能商务写字楼字楼均价均价11000元元/VIP卡全球发售中，持卡全球发售中，持续新推写字楼续新推写字楼绿地中央广场绿地中央广场占地占地173亩，总建筑面积亩，总建筑面积43万平方米，其中高档住宅万平方米，其中高档住宅10万平方米、万平方米、商业商业13.5万平方米，宾馆（白金五星级标准）万平方米，宾馆（白金五星级标准）13.5万平方米、写万平方米、写字楼字楼16.5万平方米。万平方米。暂未推出暂未推出洪大服装大厦洪大服装大厦地上地上25层，地下层，地下1层，其中下一层为停车场与设备用房。地上层，其中下一层为停车场与设备用房。地上1至至4层为服装展示交易店中店，层为服装展示交易店中店，525层为展示交易、设计、办公、层为展示交易、设计、办公、小型仓储功能为一体的商铺型写字楼，其中第小型仓储功能为一体的商铺型写字楼，其中第5层有服装会展大厅、层有服装会展大厅、空中花园等。大厦前有一个占地空中花园等。大厦前有一个占地5000余平米的大型商业广场。余平米的大型商业广场。写写字楼字楼420间间建筑面积为建筑面积为67401.116-25层商层商铺型铺型写字写字楼楼销售均价销售均价8888元元/，租赁均价租赁均价30元元/最低首付最低首付5成，每层面成，每层面积约积约1600，共，共10间，间，每间面积约每间面积约78、95、176、282平米不等平米不等606020102010年南昌写字楼简报年南昌写字楼简报 联发广场联发广场写字楼采用框架筒体结写字楼采用框架筒体结构，标准层层高构，标准层层高3.8米，米，48层，总高度层，总高度200.5米。米。写字写字楼地上总建筑面积：楼地上总建筑面积：83270.06平方米平方米暂未推出暂未推出南宾国际中心南宾国际中心写字楼高写字楼高25层，地下两层层，地下两层（为停车位），地上（为停车位），地上25层，层，建筑高度近建筑高度近100米，米，14层层为商业，为商业，525层为甲级写层为甲级写字楼，写字楼总建筑面积字楼，写字楼总建筑面积28469.3平方米。平方米。世奥广场世奥广场总占地面积总占地面积277亩，分两期亩，分两期建设，一期建设建设，一期建设115亩亩12幢幢高标准、多功能写字楼，高标准、多功能写字楼，总建筑面积约总建筑面积约33万平方米，万平方米，总投资约总投资约10亿元，建设工亿元，建设工期期30个月。个月。暂未推出暂未推出央央春天央央春天央央春天总占地面积约央央春天总占地面积约65亩，总建筑面积约亩，总建筑面积约19.5万平万平方米；方米；约约6万平米的超高层万平米的超高层写字楼，高近写字楼，高近200米，将采米，将采用最先进的科技、最好的用最先进的科技、最好的配置，精心打造成绿色配置，精心打造成绿色5A级写字楼级写字楼暂未推出暂未推出象湖象湖2008国际财讯中国际财讯中心心部分楼部分楼层层90-130写字楼写字楼房源房源均价均价6300元元/剩余房源较剩余房源较充足充足6161朝阳洲项目巡礼：皇冠国际朝阳洲项目巡礼：皇冠国际皇冠国际项目位于南昌市沿江中大道东侧，皇冠国际项目位于南昌市沿江中大道东侧，毗邻西湖区政府，西邻赣江一线江景。毗邻西湖区政府，西邻赣江一线江景。是集是集五星级酒店、甲级写字楼、五星级酒店、甲级写字楼、SOHO公寓、江公寓、江景豪宅于一体的高档复合地产项目，总占地景豪宅于一体的高档复合地产项目，总占地面积面积80.51亩，总建筑面积亩，总建筑面积30万平方米，住万平方米，住宅：宅：155734.6，酒店：，酒店：38069，办公：，办公：17121，SOHO：24846，商业：，商业：3914.4，总体容积率，总体容积率4.5，项目预计总投资，项目预计总投资12.5亿港币。项目共包括酒店（含写字楼）亿港币。项目共包括酒店（含写字楼）1栋栋31层，层，SOHO公寓公寓1栋栋23层，住宅层，住宅9栋栋25-33层。层。主力户型为主力户型为93-133两房、三房，均价两房、三房，均价8000元元/左右左右SOHO公寓户型为公寓户型为30-68，均价，均价12000元元/，预计，预计2010年底交房。年底交房。6262朝阳洲项目巡礼：众鑫城上城朝阳洲项目巡礼：众鑫城上城众鑫城上城位于西湖区朝阳洲，北靠洪城大众鑫城上城位于西湖区朝阳洲，北靠洪城大市场，西近桃花河，远临赣江，南近象湖板市场，西近桃花河，远临赣江，南近象湖板块，多条干道环绕，占地面积块，多条干道环绕，占地面积127亩，建亩，建筑面积为筑面积为33余万平方米，余万平方米，3.5的容积率，绿的容积率，绿化率为化率为35%，将打造以商业住宅为主，生活，将打造以商业住宅为主，生活住宅为辅的多、高层住宅。是从南昌市大众住宅为辅的多、高层住宅。是从南昌市大众水平出发而建筑的一个中高档住宅，主要客水平出发而建筑的一个中高档住宅，主要客户群是洪城大市场周边的中高端群体、个体户群是洪城大市场周边的中高端群体、个体户老板、项目周边学校的教师以及需要从以户老板、项目周边学校的教师以及需要从以前一些已经老旧的住宅中搬迁出来的客户等前一些已经老旧的住宅中搬迁出来的客户等主力户型为主力户型为83-101两房、小三房，物业费两房、小三房，物业费1.48元元/平方米平方米月，月，期房高层电梯房销售，均价期房高层电梯房销售，均价6800元元/，预计，预计2012年交楼年交楼6363朝阳洲项目巡礼：朝阳洲项目巡礼：周边楼盘周边楼盘房源信息房源信息均价均价星河国际星河国际在售公寓，面积为在售公寓，面积为34、36、40，首付，首付50%，50年产权。年产权。7500元元/众鑫城上城众鑫城上城二期二期10#、11#高层（高层（18F）预计将于）预计将于7-8月份推出，月份推出，户型为户型为80-120平米的两房三房平米的两房三房6800元元/国金滨江国金滨江公寓现房在售，目前公寓现房在售，目前10余套余套40平米左右房源，平米左右房源，该房源该房源40年产权年产权7318元元/江铃中山滨江江铃中山滨江盘销售中，现房，户型为盘销售中，现房，户型为64一房、一房、88两房两房8000元元/6464利字街地块、朝阳水厂地块分析利字街地块、朝阳水厂地块分析6565利字街概况利字街概况位于赣江与抚河之间的朝阳中路以北，东起位于赣江与抚河之间的朝阳中路以北，东起利字街主干道，南接朝阳中路，西至贞字路利字街主干道，南接朝阳中路，西至贞字路（团结路）北到王家地，面积约（团结路）北到王家地，面积约0.15平方公平方公里，辖区居民常住户里，辖区居民常住户1046户，人口约户，人口约3000余余人，属于朝阳洲派出所管辖，利字街棚户区人，属于朝阳洲派出所管辖，利字街棚户区涉及住户涉及住户1171户，房屋建筑面积户，房屋建筑面积148387平方平方米，基本为上世纪建的房屋。米，基本为上世纪建的房屋。6666利字街改造官方效果图利字街改造官方效果图改造后孺子路将连通抚生路改造后孺子路将连通抚生路该区块的路网交通连接南昌大桥、该区块的路网交通连接南昌大桥、八一大桥、沿江路、洪城路、抚生路、八一大桥、沿江路、洪城路、抚生路、桃花路这些城市主要干道，交通辐射老桃花路这些城市主要干道，交通辐射老城区、红谷滩新区及整个朝阳片区。为城区、红谷滩新区及整个朝阳片区。为此该区还将改善区域内的交通状况，顺此该区还将改善区域内的交通状况，顺利连通孺子路和抚生路，缓解过境交通利连通孺子路和抚生路，缓解过境交通的压力。的压力。6767利字街项目定位：创意生活中心利字街项目定位：创意生活中心写字楼：创意写字楼：创意SOHO办公办公精装修创意SOHO办公产品，打造创意工坊与个性居所相结合的SOHO办公，房型方正大气可自由分割，为业主提供标准、体贴和稳定的服务品质，真正享受拎包入住的高品质商务与生活，是小型公司和年轻创业群体的理想上选。针对服务业、贸易、广告、服装设计、动漫等创意类产业、IT行业，新颖的酒吧式前台，成为商住公司所共享的公共空间，高品质、高效管理的物业保证了商业服务的到位，形成办公领域的“环保”新生活。充满了艺术气息，极佳办公场所，具有酒店式SOHO理念的办公系统，让新锐的创业者们把办公室真正当做工作、生活、休闲场所。6868一座城市创意生活广场一座城市创意生活广场一座城市创意生活广场一座城市创意生活广场汇集国际连锁商业拥有优美景观及创意小品的现代、时尚的文化休闲生活广场。集商超购物、时尚餐饮、特色酒吧KTV、咖啡厅、3D影院、大型游戏城于一体的休闲城市创意生活广场。6969一条休闲文化商业街一条休闲文化商业街一条休闲文化商业街一条休闲文化商业街咖啡厅、酒吧、特色菜品、多国美食及时装设计、创意展示等文化休闲商业。创意跳蚤集市、原创作品拍卖会、设计爱好者沙龙、邻家女孩的创意小店街坊阿姨的艺术插花、小画廊、小影展，还有许多各种各样的茶室、咖啡馆、小餐店等为一体的休闲文化街区。7070创意生活中心：三位一体创意生活中心：三位一体创意生活创意生活SOHO办公、创意休闲城市生办公、创意休闲城市生活广场与休闲文化商业街的三位一体活广场与休闲文化商业街的三位一体7171高档公寓与高尚社区高档公寓与高尚社区公寓面积公寓面积40-70，住宅，住宅90-160两房、三房、四房两房、三房、四房7272公寓与住宅价格区间公寓与住宅价格区间写字楼价格区间：写字楼价格区间：6800-7200元元/公寓价格区间：公寓价格区间：7000-7500元元/普通住宅价格区间：普通住宅价格区间：6500-7000元元/7373湾里地块评述湾里地块评述7474都市森林、度假圣地都市森林、度假圣地 以休闲度假作为切入点，致力以休闲度假作为切入点，致力于打造湾里区乃至南昌市首个于打造湾里区乃至南昌市首个五星级旅游休闲度假酒店，力五星级旅游休闲度假酒店，力争使项目成为以休闲旅游为主争使项目成为以休闲旅游为主体、功能完善、环境优美的山体、功能完善、环境优美的山水休闲度假复合区，并以此为水休闲度假复合区，并以此为契机，彰显都市森林的生态魅契机，彰显都市森林的生态魅力，撬动湾里休闲旅游产业快力，撬动湾里休闲旅游产业快速发展，极大提升湾里休闲新速发展，极大提升湾里休闲新城的形象。城的形象。7575业态一：高尔夫球场、乡村俱乐部业态一：高尔夫球场、乡村俱乐部18洞锦标级高尔夫球场、超豪华会所、练习场于一身，与温泉SPA、度假酒店等项目一起，共同打造一个南中国最高端政商休闲平台。完备的高尔夫设施及超五星级的殷勤服务，为会员和高尔夫球爱好者提供一个挥杆逐球、远离烦嚣、休闲写意的活动场所。7676乡村俱乐部乡村俱乐部波尔多酒庄波尔多酒庄7777业态二：精品度假酒店业态二：精品度假酒店精品度假酒店，绝不是喜来登、希尔顿之类的商务酒店，商务酒店时代已经早过去了，下一步精品度假酒店在中国估计将有上万亿的市场。比如引进世界顶级的精品度假酒店集团悦榕庄。作为全球顶尖精品度假村、公寓住宅及SPA的营运商，悦榕庄融合了亚洲传统及地域特色，提供一个能够让人完全放松身心灵的优雅浪漫空间，营造“心静轩”。旗下的产业在建筑及装潢摆设上融合当地的特殊风格,以反映当地的风土民情。悦椿度假村是悦榕庄品牌的完美补充。悦椿品牌旗下酒店度假村及SPA在内部装饰和设计上均体现出个性和活力之感。无论是地处繁华的文化中心或是置身于自然美景之中，悦椿度假村都淋漓展现当地风土民情。7878业态三：温泉业态三：温泉SPA SPA “柏联spa温泉”这里，吸纳了高山镜湖之天地灵气，融合火山石矿物滋养，萃取天然花草植物精华，沁人心扉的spa芳香疗法，在自然与人的和谐中，柏联集团奉献出世界顶级海景spa温泉。柏联spa温泉源于地下有多种矿物质的高温碳酸泉水，水滑如脂，养生润颜，理疗身心。其间的露天园林温泉-海景spa馆-火山spa馆-地热熏蒸馆-海景瑜珈馆-水上屋-园林头部引流馆-火山别苑-海景餐厅一处处，一点点，精美考究而又随意自然，曼妙成趣。融入了东方养生文化和佛禅文化的博大神秘-西方休闲文化的时尚与现代，充满了浓郁的东南亚异域情调。7979业态四：度假别墅与公寓业态四：度假别墅与公寓 8080别墅与公寓价格区间别墅与公寓价格区间公寓价格区间：公寓价格区间：6000-6500元元/联牌别墅价格区间：联牌别墅价格区间：6500-7500元元/独栋别墅价格区间：独栋别墅价格区间：8000-10000元元/8181湾里：保利半山国际项目湾里：保利半山国际项目 保利半山国际项目，是保利地产开发的大型综合性旅游休闲度假项目，已被南昌市列为“百大重点项目”之一。项目位于湾里城区以东、梅岭风景区以南、湾里对外主干道红湾大道北侧，占地2500余亩，总投资超过50亿元。依托独特的半山资源，建设包括五星级旅游休闲度假酒店、国际会议中心、创意产业总部基地、国际风情商业街、国际学校、生态体育公园等多种功能区，保利半山国际度假酒店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