本文件仅供客户内部使用。客户方须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。汉博研究院汉博研究院20122012年年0707月月融科智地昆明联想科技城项目融科智地昆明联想科技城项目商业定位报告商业定位报告（汇报版）（汇报版）目录：目录：2 2012 HanBroad Corporation. 总结性回顾总结性回顾总结性回顾总结性回顾 现实，及之理想现实，及之理想 自我寻觅与突破自我寻觅与突破 方向性共识方向性共识 案例提炼案例提炼 商业定位商业定位商业定位商业定位 定位前提思考定位前提思考 商业总体定位商业总体定位 目标消费者目标消费者 商业主题及调性商业主题及调性 商业功能定位商业功能定位 规划建议及业态组合落位规划建议及业态组合落位规划建议及业态组合落位规划建议及业态组合落位 规划设计建议规划设计建议 业态功能组合及落位业态功能组合及落位 项目租售价格及策略建议项目租售价格及策略建议 核心吸引力锻造核心吸引力锻造核心吸引力锻造核心吸引力锻造3 2011 HanBroad Corporation.第一章节总结性回顾。4 2012 HanBroad Corporation.现实，及之理想现实，及之理想现状而言，作为发展新区，人们对区域认知度不高，且周边人群层次相对低端，现状而言，作为发展新区，人们对区域认知度不高，且周边人群层次相对低端，无法形成成熟的都市氛围与超区域大体量商业无法形成成熟的都市氛围与超区域大体量商业5 2012 HanBroad Corporation.海屯路海屯路筇王路筇王路昆昆武武高高速速科科普普路路项目项目规划路规划路五五华华一一号号路路4 4号线号线项目位置科技园科技园核心区核心区北市区北市区世博园世博园经开区经开区呈贡呈贡高新区高新区4 4号号线线大塘子p区域距离主城区7KM，交通便利，区位价值优越；主城区人口虽对区域有认知，但实现市场性质的规模迁移目前不存在；p作为政府重点规划的科技产业区，目前尚处于开发起步阶段，区域人口规模少，主要以原著城中村居民为主；p目前消费群体主要集中在高新区和普吉路沿线区域，商业以基础生活配套和市场型商业为主，档次整体较低；p而随着未来25年内区域规模产业及住宅物业的开发，区域环境和人口规模将进一步提升和成熟；7KM7KM而高起点泛亚科技新区发展目标及其特定产业规划，标定项目区域未来城市发展而高起点泛亚科技新区发展目标及其特定产业规划，标定项目区域未来城市发展的特殊高度及核心优势的特殊高度及核心优势6 2012 HanBroad Corporation.泛亚科技泛亚科技新区新区主城区主城区项项 目目p泛亚科技新区位于昆明主城的西北部门户地带，距离核心城区7KM，是主城区最后一块可规模开发的区域，区位价值凸显；p作为昆明面向泛亚地区重点打造的科技创新基地、西北部城市副中心和创新型城市示范区，科技新区的规划建设将对加快昆明区域国际城市的发展起到推动作用；p区域规划面积11.79平方公里，规划人口22万人。为此，依托区域产业发展及规划优势，打造超区域型、城市乃至依托昆明作为区为此，依托区域产业发展及规划优势，打造超区域型、城市乃至依托昆明作为区域型国际化城市的超城市级别商业形成项目未来理想的特定支撑域型国际化城市的超城市级别商业形成项目未来理想的特定支撑7 2012 HanBroad Corporation.1 1城市背景及宏城市背景及宏观经济分析观经济分析2 23 3人口、消费力研究城市房地产市场及城市规划研究1 1城市背景及宏观经济分析2 2人口、消费力研究3 3城市房地产市场及城市规划研究q昆明将作为面向东南亚、南亚的桥头堡地位，泛亚中心城市，区域性的国际金融、贸易中心，未来国际化的大都市的发展方向，特定的城市背景是推动城市经济快速发展的主动力；城市经济高位运行；q城市产业结构以第三产业为主，商贸业发展迅速；q总人口648.6万人，其中市区人口约360万人；q城市化水平较高，城市步入快速发展阶段；q昆明人消费能力较强，“敢于消费，乐于消费”将带动商业的发展q房地产市场发展迅速，加之大量城中村的改造，将有效的改善民居的同时，推动昆明向国际化大都市方向发展；q城市规划布局空间趋于合理，多中心格局已出现，区域化消费将成为主流，同时借助各区域的快速发展，为新型商业的进驻提供良好的发展空间。项目发展机遇：项目发展机遇：昆明城市能极高，经济发展稳定，第三产业为城市主导产业，加快带动商业发展；区域规划利好，项目发展潜力大，尤其是特色、品质、主题、新型商业的发展。项目面临挑战：项目面临挑战：区域目前仅为规划阶段，尚未成熟，人们认知度较低，且区域内大型商业项目竞争激烈。结论：结论：随着城市经济的快速发展，昆明作为泛亚的区域中心城市，城市性质、城市经济发展为项目定位奠定了政策、经济基础；住宅市场调控、区域规划利好，为商业地产提供市场空间。8 2012 HanBroad Corporation.自我寻觅与突破自我寻觅与突破自我的定位决定项目出路。而自我的寻觅来自于：区域优势的项目突破、项目自自我的定位决定项目出路。而自我的寻觅来自于：区域优势的项目突破、项目自身的定位突破、联想企业的资源突破的三方合力身的定位突破、联想企业的资源突破的三方合力9 2012 HanBroad Corporation.项目的自我寻觅项目的自我寻觅项目的自我寻觅项目的自我寻觅区域优势的项目突破区域优势的项目突破区域优势的项目突破区域优势的项目突破项目自身的定位突破项目自身的定位突破项目自身的定位突破项目自身的定位突破联想企业的资源突破联想企业的资源突破联想企业的资源突破联想企业的资源突破区域优势的项目突破：必须依托和服务于区域未来产业规划，使商业与之共生互区域优势的项目突破：必须依托和服务于区域未来产业规划，使商业与之共生互溶，从而打造优势合力，摆脱目前所有商业规划的传统窠臼溶，从而打造优势合力，摆脱目前所有商业规划的传统窠臼10 2012 HanBroad Corporation.总部经济总部经济现代服务业现代服务业金融业金融业外商投资企业外商投资企业新兴房地产新兴房地产软件开发、服务外包软件开发、服务外包电子信息产业电子信息产业新能源新能源研发创意研发创意游戏动漫游戏动漫文化产业文化产业旅游休闲旅游休闲产业方向产业方向昆明面向泛亚地区科技创新基地昆明面向泛亚地区科技创新基地昆明主城西北部城市副中心昆明主城西北部城市副中心昆明创新型城市示范区昆明创新型城市示范区项目项目6 61 12 23 34 45 57 7孵化、生态科技产业区孵化、生态科技产业区生生活活功功能能区区生生活活功功能能区区项目自身的定位突破：强化项目商业业态功能特征的高主题性及规模优势，以特项目自身的定位突破：强化项目商业业态功能特征的高主题性及规模优势，以特定主题功能、特定业态特征来赢得市场，从而形成超强商业穿透力定主题功能、特定业态特征来赢得市场，从而形成超强商业穿透力11 2012 HanBroad Corporation.p项目地块用地面积约1006亩，净用地面积约741亩，总建筑面积达168万平米，其中规划商业20余万平米，商业规模大，且区隔为6大区块，集中性及街区型商业形态并存，就商业发展看，在契合整体定位的条件下，依据道路条件和区块价值做功能不同的分属规划是为项目的必然；p商业布局借势道路呈T型布局，昭示性强，但沿科普路布局纵深过长，势必将分散及制约客流的导入，如此，就1号、2号地块商业功能看，主题突出的目的性商业更为适合。123456789876M876M796M796M海屯路海屯路科科普普路路标号为住宅区，红色为商务商业区12 2012 HanBroad Corporation.方向性共识方向性共识可见，具有方向性共识的战略核心则是打造一个与众不同、全新意义的城市级城可见，具有方向性共识的战略核心则是打造一个与众不同、全新意义的城市级城市综合体市综合体13 2012 HanBroad Corporation. 扛鼎新区形象标志大旗，具有复合型商业功能扛鼎新区形象标志大旗，具有复合型商业功能业态，以及与众不同的城市生态模式和主题模式成就项目业态，以及与众不同的城市生态模式和主题模式成就项目的城市级中心的城市级中心关键词：关键词：城市级城市级复合型商业功能复合型商业功能与众不同的生态及主题模式与众不同的生态及主题模式而对于各功能体量，则涉及项目开发定位的策略及原则：对接未来，兼顾现实而对于各功能体量，则涉及项目开发定位的策略及原则：对接未来，兼顾现实q不可否认，项目本身市场需求主要来自于未来规划及产业、人口的导入，为此，其定位是为未来而定，现状市场需求只来自于居住以及少量配套型、过往型即时消费，而商务和商业需求则主要来自未来。q为此，项目功能体量构成的原则，首先服从于区域规划，其二服从于政府控规条件，其三服从于项目开发目标，其四，则是在兼顾现实的前提下，预留空间以对接未来需求。q策略目标及原则界定：以新城市中心级项目打造为战略方向；在此指导下，依据地块使用性质及政府对金融城的规划需求：五星级酒店物业：按照五星、超五星酒店一般标准，其体量控制在4.5-5万平方米即可；写字楼物业：配合高星级酒店及规划需求，适度配置顶级办公楼的前提下，相对放大甲级写字楼；公寓及居住：作为最重要的回现产品，尽地块控规，最大化该类物业；商业：作为区域乃至城市商业的重要一极打造，且未来拥有大量商务办公、商旅及中高端居住人群的支撑，放大其体量以对接未来，并在不影响整体商业链条打造的前提下，最大化回现类产品（街区类）。对接未来，依据地块形成街区MALL的概念，并预留商业未来使用空间；兼顾现实，兼顾地块特征，街区以两层为主q如此，我们进行功能布局及建筑设计建议。14 2012 HanBroad Corporation.15 2012 HanBroad Corporation.案例借鉴案例借鉴南亚风情第一城及其他南亚风情第一城及其他16 2012 HanBroad Corporation.第二章节商业定位。项目定位目标说明：项目优势塑造与强化项目定位目标说明：项目优势塑造与强化17 2012 HanBroad Corporation.塑造项目亮点塑造项目亮点形成聚客力形成聚客力培养有效固定客群培养有效固定客群形成差异化优势形成差异化优势对消费群体和商户吸引力对消费群体和商户吸引力不断增强不断增强推动租金稳步增长推动租金稳步增长加速项目成熟与调整升级加速项目成熟与调整升级的速度的速度通过产品和业态规划、塑通过产品和业态规划、塑造亮点，加强对目标消费造亮点，加强对目标消费者吸引：者吸引：l特定消费的聚集性；特定消费的聚集性；l丰富的时尚餐饮；丰富的时尚餐饮；l业态的纵线深入；业态的纵线深入；l较强的主题性营造。较强的主题性营造。通过优势却有别于核心商通过优势却有别于核心商圈的品牌组合和崭新的旗圈的品牌组合和崭新的旗舰店组合，对消费者形成舰店组合，对消费者形成吸引力，并获得消费者认吸引力，并获得消费者认同，增强项目聚客力。同，增强项目聚客力。通过主题和业态吸引，并通过主题和业态吸引，并结合餐饮娱乐设施，有效结合餐饮娱乐设施，有效培养固定消费群体，形成培养固定消费群体，形成到项目消费的习惯到项目消费的习惯通过对特定客户群的吸引和通过对特定客户群的吸引和汇聚并获得认同和接纳，从汇聚并获得认同和接纳，从而打造区别于其他商业项目而打造区别于其他商业项目人员混杂的情况，形成自身人员混杂的情况，形成自身的差异化竞争优势的差异化竞争优势强化强化调整调整商业定位旨在通过对区域消费群体构成和消费力的研究，明确项目定位群体进而商业定位旨在通过对区域消费群体构成和消费力的研究，明确项目定位群体进而确定商业主题、业态构成及最终落位品牌，完成项目市场总体定位确定商业主题、业态构成及最终落位品牌，完成项目市场总体定位18 2012 HanBroad Corporation.q项目定位需解决的一系列问题和方式项目定位需解决的一系列问题和方式准确的客户定位对于项目的成功运营至关重要，选取具备消费能力且能够持续发展的客户群，伴随项目共同成长，并支撑项目的运营发展。目标客群筛选目标客群筛选商业主题定位商业主题定位项目业态定位项目业态定位品牌落位组合品牌落位组合以目标消费者的消费习惯和消费特性制定项目的商业主题定位，并以主题性为指导原则落实后续的定位过程和细节。以项目主题性为核心，所有业态都要围绕主题性和目标客群的需求出发进行规划，以业态合理排布和组合体现项目的功能性特征。在前续工作的基础上，根据定位主题和业态规划，并结合区域消费市场和区域商业现实和未来竞争的需求，选择合适的品牌资源，在保证项目成功运营的基础上凸显主题特色。解决问题： 我们需要什么客户？客户来源？项目定位的基础和出发点？解决问题： 客户需要什么？项目理念的提升？后续各部分细化定位的指导性原则？解决问题： 如何满足客户需求？功能性体现是什么？功能性结合到实际地块和产品的落实？解决问题： 哪些品牌合适？项目主题业态的最终体现？19 2012 HanBroad Corporation.定位前提思考定位前提思考对于一个发展尚不成熟的区域及大体量的物业特征，使其商业生活及价值提升具对于一个发展尚不成熟的区域及大体量的物业特征，使其商业生活及价值提升具有诸多不确定因素，商业在于营造和雕琢，盲目乐观或过于谨慎都是不可取的有诸多不确定因素，商业在于营造和雕琢，盲目乐观或过于谨慎都是不可取的20 2012 HanBroad Corporation.项目属性特征区域特征项目特征项目运作策略1. 具有科技概念的规划发展新城2. 周边大型项目众多，竞争激烈3. 地域性消费为主，对周边的吸附力较差1. 街区+盒式2. 配套为先导 3.主题打造的穿透力与吸引力商业体系化商业体系化商业体系化商业体系化主题鲜明化主题鲜明化主题鲜明化主题鲜明化资源互溶化资源互溶化资源互溶化资源互溶化产品模糊化产品模糊化产品模糊化产品模糊化以独特的商业主题和商业功能体系为统领，以强势的品质型业态组合和品牌构成，以独特的商业主题和商业功能体系为统领，以强势的品质型业态组合和品牌构成，强化外部群体的吸引及导入作用强化外部群体的吸引及导入作用21 2012 HanBroad Corporation.主题突出功能体系完善和业态聚焦品质强化多元客群对体现科技主题的商业例如联想强项对体现科技主题的商业例如联想强项3C3C进行必要的集中营造，打造不一样的零售进行必要的集中营造，打造不一样的零售形成独有的主题吸引，强化项目区别于其他，如对接电商（物联网与云服务）形成独有的主题吸引，强化项目区别于其他，如对接电商（物联网与云服务）22 2012 HanBroad Corporation.联联联联想想想想3 3C C数数数数码码码码中中中中心心心心独有延伸及衍生的主题商业形态，独有延伸及衍生的主题商业形态，独有延伸及衍生的主题商业形态，独有延伸及衍生的主题商业形态，确立第一无二的功能主题型业态确立第一无二的功能主题型业态确立第一无二的功能主题型业态确立第一无二的功能主题型业态进而形成市场影响力与辐射力进而形成市场影响力与辐射力进而形成市场影响力与辐射力进而形成市场影响力与辐射力现实的操作角度，以适应多种商业形态需求的建筑功能构成组合项目的主体，项现实的操作角度，以适应多种商业形态需求的建筑功能构成组合项目的主体，项目不应是一个单纯的街区，而应以一定的组团式构成目不应是一个单纯的街区，而应以一定的组团式构成23 2012 HanBroad Corporation.二至三层、形状方正的建筑可适应多种业态需求：二至三层、形状方正的建筑可适应多种业态需求：餐饮、酒吧、美体、教育、餐饮、酒吧、美体、教育、KTVKTV等等多个单体建筑的围合形成组团结构，与业态结合，多个单体建筑的围合形成组团结构，与业态结合，易于打造局部主题和形成独立功能，从而使项目易于打造局部主题和形成独立功能，从而使项目功能更加丰满功能更加丰满模糊产品界限，结合项目功能方向，以界限相对模糊的产品，如酒店类、公寓类、模糊产品界限，结合项目功能方向，以界限相对模糊的产品，如酒店类、公寓类、会所类以及院落式特色商务、商业产品，丰富产品类型，强化产品的销售和经营会所类以及院落式特色商务、商业产品，丰富产品类型，强化产品的销售和经营的灵活性，多样化组合的灵活性，多样化组合24 2012 HanBroad Corporation.院落式院落式院落式院落式公寓公寓公寓公寓酒店酒店酒店酒店办公办公办公办公独栋独栋独栋独栋商业商业商业商业会所会所会所会所销售销售销售销售持有持有持有持有单就城市商业竞争角度，一个融合区域产业优势并藉此高度融合新兴都市消费人单就城市商业竞争角度，一个融合区域产业优势并藉此高度融合新兴都市消费人群而产生消费吸引和带动的主题式生活体验中心能够区别竞争而形成穿透群而产生消费吸引和带动的主题式生活体验中心能够区别竞争而形成穿透25 2012 HanBroad Corporation.主题式生活体验中心生活方式中心时尚专卖中心美食中心超级区域中心区域中心社区中心邻里中心能量中心工厂直销中心专业市场消费体验消费体验一次性全满足，一次性全满足，业态齐全业态齐全基本需求基本需求专业化，业专业化，业态有限态有限传统区域大型商业发展模式都市传统商圈商业发展模式新兴区域大型商业发展模式未来商业发展趋势：体验未来商业发展趋势：体验式、主题化、功能多元化式、主题化、功能多元化而商业定位要做的，就是赋予其而商业定位要做的，就是赋予其商业灵魂（主题与调性问题）商业灵魂（主题与调性问题）的的升华升华和和功能（业功能（业态及品牌问题）态及品牌问题）的的现实性落地及未来竞争性吸引现实性落地及未来竞争性吸引，以建立商业核心优势，以建立商业核心优势26 2012 HanBroad Corporation.市场操作角度而言，现实和理想之间，项目商业如何涉过现实的骨干而实现理想市场操作角度而言，现实和理想之间，项目商业如何涉过现实的骨干而实现理想的丰满，其间存在商业功能、业态、主题、招商的的丰满，其间存在商业功能、业态、主题、招商的技术性解决问题技术性解决问题27 2012 HanBroad Corporation.本项目生存之道本项目生存之道主动中心化时尚主题化功能复合化以城市级商业中心的角色定位自己，主动营造良好的商业体系，树立市场地位和首位度以购物中心的业态模式复合更多的餐饮、休闲、娱乐及零售，对整个市场形成强有力的吸引以满足都市时尚及全方位家庭生活和体验需求为目的，营造项目特色化、主题性的项目商业能力和业态组合构成之势，实现商业主题的吸引消费体验化以空间娱乐化、购物体验化、消费游憩化来构建项目建筑空间特征和体验性业态特征，满足新都市人群的体验化消费需求28 2012 HanBroad Corporation.商业总体定位商业总体定位29 2012 HanBroad Corporation.商业定位方向界定：商业定位方向界定：定位城市级区域型商业中心，项目将致力于以区域产业型中产定位城市级区域型商业中心，项目将致力于以区域产业型中产阶层为主，吸引和带动城市中产、商务等中高收入群体的时尚生活需求为主，兼顾阶层为主，吸引和带动城市中产、商务等中高收入群体的时尚生活需求为主，兼顾青年群体的购物、餐饮、休闲娱乐的综合消费的目的场所青年群体的购物、餐饮、休闲娱乐的综合消费的目的场所项目项目价值定位价值定位消费者消费者主力店主力店商业组合商业组合消费者沟通消费者沟通以辐射昆明及区域中产家庭和区域产业、商务、时尚青年人群为主以商务及中产消费引导为核心，以功能强化项目商业穿透力商圈覆盖30分钟车程以主力时尚百货、时尚集合店、大型餐饮店等为主力店补充影院、KTV等娱乐项目食街和特色餐饮、休闲娱乐成为主要配套功能结构的范围（经验值）： 购物占40% 餐饮占25% 娱乐占18% 配套占 17%强调商务化、时尚化化的消费氛围强调都市生活化的业态构成特征强调时尚和休闲的都市消费文化核心价值：致力于具有消费引导作用，面向都市主流消费群体、以城市中产阶级家庭、商务核心价值：致力于具有消费引导作用，面向都市主流消费群体、以城市中产阶级家庭、商务等中高收入群体时尚生活为主，兼顾青年群体的一站式综合消费场所等中高收入群体时尚生活为主，兼顾青年群体的一站式综合消费场所30 2012 HanBroad Corporation.项目将利用未来周边居住、办公及生活氛围，融合休闲品位、时尚零售、精致生活项目将利用未来周边居住、办公及生活氛围，融合休闲品位、时尚零售、精致生活而完成一个主题特色化、商务生活共生、休闲时尚互溶的城市级超区域型商业中心而完成一个主题特色化、商务生活共生、休闲时尚互溶的城市级超区域型商业中心p从区域发展特性来看， 作为规划建设中的“泛亚科技新区” ， 区域必将聚集高学历、高收入、高消费的知识型精英人士，人群具备鲜明的中产化特征；p从区域性生活圈层的未来发展看，新区将主要由科技研发、总部经济、电子信息、医药及金融等行业的高收入群体构成，其群体具备鲜明的中产化特征；p中产阶级及有产阶级的入驻，将为项目商业的发展提供直接的服务对象与消费动力，其消费特征将决定项目的生产与发展。31 2012 HanBroad Corporation.项目必然是城市级、超区域的。比之杭州以万象城、北京以华茂中心、上海以当项目必然是城市级、超区域的。比之杭州以万象城、北京以华茂中心、上海以当初的正大广场初的正大广场正大广场华茂中心万象城总体市场定位：总体市场定位：城市级、超区域型的城市级、超区域型的城市副中心城市副中心32 2012 HanBroad Corporation.前沿时尚国际品质主题体验商业地位品质、时尚、主题体验中心品质、时尚、主题体验中心消费倡导群体定位客层特征商圈中产群体+时尚年轻群体+家庭体验群体中高收入中高收入较高文化水平较高文化水平 2011 HanBroad Corporation33商业定位目标：如何使三者通过不同的商业主题、功能表现、业态构成以及品牌商业定位目标：如何使三者通过不同的商业主题、功能表现、业态构成以及品牌组织，打造项目整体形象和价值，凸显区域及项目影响使之成功运作组织，打造项目整体形象和价值，凸显区域及项目影响使之成功运作MALLMALL部分部分部分部分主题商街部分主题商街部分主题商街部分主题商街部分沿街配套沿街配套沿街配套沿街配套商业部分商业部分商业部分商业部分如何定位才能使其区别城市核心商业区及区域商业竞争影响，打造独有的主题和模式，并实现城市级别的商业目的，实现其对于项目的龙头带动作用如何定位才能契合项目整体商务需求及MALL部分定位的业态、品牌的需求，并打造自身商业的体系构成，实现销售价值溢价最大化及经营价值的双重目的如何在街区部分精致生活配套，并保证其产出良好的销售现金流，城市界面形象价值与业态的吻合34 2012 HanBroad Corporation.商业消费者商业消费者项目价值：扼守昆明西北门户，商业外延辐射人口达项目价值：扼守昆明西北门户，商业外延辐射人口达11001100万万35 2012 HanBroad Corporation.主城区主城区项项目目二环路二环路二二环环路路 核心辐射区域核心辐射区域（项目周边（项目周边3KM3KM范围内）范围内）楚雄楚雄大理大理攀枝花攀枝花丽江丽江保山保山迪庆迪庆辐射人口：辐射人口：中心辐射：中心辐射：7878万万外延辐射：外延辐射：721721万万潜在辐射：潜在辐射：400400万万 2011 HanBroad Corporation36居住社区居住社区1 1商住社区商住社区1 1居住社区居住社区2 2居住社区居住社区3 3商住社区商住社区2 2居住社区居住社区5 5居住社区居住社区4 4项目周边项目周边3KM3KM范围内预计未来导入范围内预计未来导入23.323.3万人，其中未来万人，其中未来2-32-3年内人口将增加年内人口将增加4.44.4万人，万人，综合区域现人口规模，预计项目周边综合区域现人口规模，预计项目周边3KM3KM范围内未来人口将达到范围内未来人口将达到5454万万项目周边项目周边3KM3KM范围内未来范围内未来2-32-3年内新增人口规模年内新增人口规模 2011 HanBroad Corporation37结合区域属性综合判断，区域未来导入人口将以产业人群、商务人群、新城市人结合区域属性综合判断，区域未来导入人口将以产业人群、商务人群、新城市人群等中高素质人群为主，具有明显的中产阶级特征群等中高素质人群为主，具有明显的中产阶级特征区域未来人口结构特征区域未来人口结构特征区域未来人口消费特征描述区域未来人口消费特征描述p结合区域属性及发展阶段可判断，未来区域导入人口将主要有三部分人群组成：产业人群、商务人群和新城市人群；p结合区域未来导入人群的特征和消费特性，针对性的进行业态规划和功能设计是项目发展的重要依据； 2011 HanBroad Corporation38高收入产业人群：区域人口重要组成部分，以科研人群为主，年龄集中在于高收入产业人群：区域人口重要组成部分，以科研人群为主，年龄集中在于25352535岁，岁，高学历，收入高，创新意识强，接受新事物快，消费理性，追求生活质感，快节奏高学历，收入高，创新意识强，接受新事物快，消费理性，追求生活质感，快节奏 2011 HanBroad Corporation39商务人群：区域发展及产业带动的商务人群，年龄集中在于商务人群：区域发展及产业带动的商务人群，年龄集中在于25452545岁，经济收入稳岁，经济收入稳定，追求生活品位和质感，收入中等以上定，追求生活品位和质感，收入中等以上 2011 HanBroad Corporation40新城市人群：区域未来人口主体，受区域发展带动导入的居住人群，年龄集中在新城市人群：区域未来人口主体，受区域发展带动导入的居住人群，年龄集中在25-4525-45岁之间，收入稳定有保障、追求生活品味和生活层次感、收入属于中等以上岁之间，收入稳定有保障、追求生活品味和生活层次感、收入属于中等以上p新城市人群是区域未来的中坚力量和中间阶层，更具时尚化、精致化和国际化的居住和消费特征；p追求内心体验、物质和精神享受，会有特定的比如小资情调，同时也会是一种追求生活品味的人；p其在社会中有一定的地位和财富，商务人群为主 2011 HanBroad Corporation41基础消费者基础消费者主力消费者主力消费者城市追随者城市追随者核心引导者核心引导者主动融入者主动融入者消费群体定位消费群体定位即生活居住及工作在本区域人群，其消费需求主要表现为基础生活配套/日常交际交往（必要的餐饮/休闲娱乐等，同时也有以下人群所需求的部分或全部特征该部分人群属于都市时尚类人群，包括年轻群体/商务休闲，对新鲜事物的追随及满足的享受需求包括城市中产阶级/高知高收入的产业人群/小资群体，其主要需求在于对品质休闲/时尚餐饮及品质零售，如咖啡/酒吧及特色零售方面包括商务/自助及其他旅游者以及城市自身对此需求的主动融入，一定程度上属于追随者，但其收入与消费档次并不高客群定位：客群定位：定位高收入产业人群为主及核心带动，以时尚中产阶层家庭、商务人群定位高收入产业人群为主及核心带动，以时尚中产阶层家庭、商务人群及交际交往型消费为商业营造的核心与基调，白领及其他人群为外延的群体定位及交际交往型消费为商业营造的核心与基调，白领及其他人群为外延的群体定位 2011 HanBroad Corporation42聚焦区域高收入产业人群，聚焦区域高收入产业人群，决定项目的核心与基调，决定项目主题氛围的营造和决定项目的核心与基调，决定项目主题氛围的营造和未来业态组合模式及品牌构成未来业态组合模式及品牌构成高收入产业高收入产业人群为主人群为主商务时尚型主要来自商务时尚型主要来自于区域居住及商务办于区域居住及商务办公客层及其吸引公客层及其吸引定定定定位位位位客客客客群群群群契合时尚中产及契合时尚中产及产业科技人群消产业科技人群消费心理、消费习费心理、消费习惯、生活方式、惯、生活方式、心理需求及文化心理需求及文化特征，打造项目特征，打造项目商业氛围营造的商业氛围营造的基调与核心基调与核心确定项目确定项目商业主题商业主题方向及模方向及模式营造式营造共共共共同同同同决决决决定定定定商商商商业业业业业业业业态态态态组组组组合合合合模模模模式式式式及及及及品品品品牌牌牌牌选选选选择择择择商务时尚型商务时尚型青年时尚型青年时尚型主要来源于产业需求主要来源于产业需求所吸引的办公人群所吸引的办公人群43 2012 HanBroad Corporation.商业主题及调性、总体功能商业主题及调性、总体功能 2011 HanBroad Corporation44融合科技元素的创意质感与商业在这里交流、融合、碰撞，最终形成独具特性的消融合科技元素的创意质感与商业在这里交流、融合、碰撞，最终形成独具特性的消费氛围和生活场景费氛围和生活场景 2011 HanBroad Corporation45这里是充满感性色彩的消费体验场，其特质更能熨帖生活的点滴感受，更能体现都这里是充满感性色彩的消费体验场，其特质更能熨帖生活的点滴感受，更能体现都市生活的时尚和彰显生活的品质品位，充满了科技向往！市生活的时尚和彰显生活的品质品位，充满了科技向往！ 2011 HanBroad Corporation46但更多的还是特质商业的无尽感触，大牌、潮牌尽纳其中，更多的还有主题体验但更多的还是特质商业的无尽感触，大牌、潮牌尽纳其中，更多的还有主题体验式的娱乐休闲、特色餐饮美食以及时尚居住感受式的娱乐休闲、特色餐饮美食以及时尚居住感受 2011 HanBroad Corporation47案名及主题建议联想联想联想联想未来体验城未来体验城未来体验城未来体验城 2011 HanBroad Corporation48商业调性：商业调性：全方位体现主题时尚，全新演绎全方位体现主题时尚，全新演绎“L-clouds cityL-clouds city”属于未来的、梦属于未来的、梦想般的、不一样的消费体验想般的、不一样的消费体验 2011 HanBroad Corporation49总功能上讲，我们强调的是与众不同的商业体验感，品牌可以相同，但是整体商业总功能上讲，我们强调的是与众不同的商业体验感，品牌可以相同，但是整体商业营造的氛围是不一样的，打造独具特色的营造的氛围是不一样的，打造独具特色的体验型主题商区体验型主题商区创意体验创意体验零售体验零售体验餐饮娱乐餐饮娱乐品质生活品质生活创意家居创意餐厅特色书店特色零售 生活超市 儿童中心休闲餐饮生活零售：红酒坊、雪茄屋、 面包房、户外用品店、服装买手店、家居店 品牌连锁百货 国际时尚品牌集合店 时尚品牌旗舰店 运动户外专卖店3C数码中心 特色零售 大型主题餐饮、大型中餐、西餐、日韩料理、中西式快餐茶馆、咖啡厅 KTV、洗浴桑拿、夜总会、演艺中心、动漫世界健身会所、美容美体SPA商业创新是项目商业打造的前提条件，无创新则项目商业存在即无可能商业创新是项目商业打造的前提条件，无创新则项目商业存在即无可能商业创新案例商业创新案例 Inamo Inamo餐厅餐厅 用高科技武装的神奇餐厅用高科技武装的神奇餐厅Inamo餐厅吸引顾客的，并非只是美食。更新奇的在于那整套互动的点触服务系统。包括订位、点餐、询问每种特色菜信息、显示菜单、选择红酒，甚至还能通过它为自己在饭后叫来一辆的士；餐厅的每张桌子上方都有投影机，这意味着每个人都会在一个巨大的电脑屏幕上面吃饭，这也让在餐厅吃饭点餐的经历变得十分的有趣。当你在等待自己的食物来到的时候，你可以点击厨房摄像头观看你的食物是如何在被准备的，你也可以选择不同的游戏来打发无聊的时间。当你结束用餐的时候，你可以将不同的食物账单分开并在地图上计划好你下一个要去的地点。BaggersBaggers餐厅餐厅-世上首家全自动餐厅世上首家全自动餐厅Baggers餐厅，创新主体就是自动化，几乎餐厅内的一切(除了大厨以外)都紧扣这一主题。餐厅内每一张餐桌上都有一组金属轨道，该轨道一直连接到位于 第二层的厨房，食物与饮料通过这个轨道被传送至顾客面前。食客们通过触摸屏平板电脑点餐，该系统会将点菜信息传递至厨房端的工作人员处，并将食品的制作完 成预计时间反馈给顾客其他类创新餐厅其他类创新餐厅肇氏机器人餐厅：机器人服务员肇氏机器人餐厅：机器人服务员食客餐厅：食客餐厅：IPADIPAD点餐定制点餐定制红线酒吧红线酒吧消融餐厅消融餐厅贝尔读书烛光餐厅贝尔读书烛光餐厅创新餐厅的特点：通过创新科技来丰富客户的就餐体验创新餐厅的特点：通过创新科技来丰富客户的就餐体验54 2012 HanBroad Corporation.第三章节规划及业态组合落位初步。55 2012 HanBroad Corporation.规划调整建议规划调整建议项目规划原方案：项目规划原方案：56 2012 HanBroad Corporation.p写字楼布局过密写字楼布局过密，对集中性商业破坏较大p集中性商业规模小（仅为集中性商业规模小（仅为4.24.2万平米）万平米），体量规模不足p商业布局分散商业布局分散，中心商业功能和价值的聚合度不高p商业与商务功能布局过于紧密商业与商务功能布局过于紧密，易形成两者功能及客流互扰，不利商业发展 2011 HanBroad Corporation57规划定位：规划定位：做出规模、做足主题体验，提升项目辐射穿透能力做出规模、做足主题体验，提升项目辐射穿透能力打造昆明西北的城市副中心打造昆明西北的城市副中心打造昆明西北的城市副中心打造昆明西北的城市副中心-“SUB-CBD”-“SUB-CBD”城市商业中心城市商业中心功能多样化功能多样化传承文脉传承文脉城市地标城市地标活力都市活力都市遵循五大规划理念遵循五大规划理念城市商业中心城市商业中心打造具有强大吸引力的新城商业与商务中心；功能多样化功能多样化形成多功能，具有多元文化氛围的城市重要组成部分；传承文脉传承文脉体现云南深厚的历史文化沉淀，具有显著地域特色；城市地标城市地标带有强烈标志性的城市节点，塑造富有特色的城市形象；活力都市活力都市集聚大量人气，创造富有活力的城市新商业中心。 2011 HanBroad Corporation58根据项目总体发展方向，并结合项目自身条件，对项目商业总体布局及方案进行如根据项目总体发展方向，并结合项目自身条件，对项目商业总体布局及方案进行如下调整：下调整：方案一：做强做大商业中心，弱化街区商业方案一：做强做大商业中心，弱化街区商业方案二：营造商业中心、打造特色活力都市方案二：营造商业中心、打造特色活力都市方案三：城市绿化受限、商业商务更趋集中方案三：城市绿化受限、商业商务更趋集中 2011 HanBroad Corporation59方案一：方案一：做强做大商业中心，弱化街区商业做强做大商业中心，弱化街区商业城市地标城市商业中心功能多样化活力都市开放式广场 2011 HanBroad Corporation60方案一业态布局方案一业态布局社区配套商业社区配套商业社区邻里中心社区邻里中心邮政、银行、大型餐饮、邮政、银行、大型餐饮、SPASPA社区配套商业社区配套商业 主题购物街区主题购物街区3C3C数码中心数码中心时尚购物街区时尚购物街区时尚主题购物中心时尚主题购物中心主力店：新世界、家乐福主力店：新世界、家乐福沃尔玛超市沃尔玛超市时尚零售：时尚零售：ZARAZARA、H&MH&M、优、优衣库；衣库；餐饮：蕉叶、外婆家餐饮：蕉叶、外婆家休闲娱乐：百老汇影城、休闲娱乐：百老汇影城、冠军冰场等冠军冰场等金融商务中心金融商务中心 2011 HanBroad Corporation61方案二：方案二：营造商业中心、打造特色活力都市营造商业中心、打造特色活力都市城市地标城市商业中心功能多样化活力都市 2011 HanBroad Corporation62方案二业态布局方案二业态布局娱乐休闲街面积：20000 温莎温莎KTVKTV餐饮街面积：17500 苏荷酒吧苏荷酒吧家居体验中心 面积：21500 伊利诺伊伊利诺伊 美克美家美克美家家庭儿童体验中心面积：23200 蓝天城 反斗城商业金融中心面积：33700 3C数码中心面积：32800时尚主题购物中心时尚主题购物中心面积：面积：120000120000主力店：新世界、家乐福主力店：新世界、家乐福沃尔玛超市沃尔玛超市时尚零售：时尚零售：ZARAZARA、H&MH&M、优、优衣库；衣库；餐饮：蕉叶、外婆家餐饮：蕉叶、外婆家休闲娱乐：百老汇影城、休闲娱乐：百老汇影城、冠军冰场等冠军冰场等五星级酒店酒店式公寓联想办公大厦（超高写字楼） 2011 HanBroad Corporation63方案三：方案三：城市绿化受限、商业商务更趋集中城市绿化受限、商业商务更趋集中特色时尚街区特色时尚街区商业金融中心商业金融中心3C3C数码城数码城时尚主题购物中心时尚主题购物中心五星级酒店五星级酒店联想大厦联想大厦社区配套商业社区配套商业特色时尚街区特色时尚街区 2011 HanBroad Corporation64方案三业态布局方案三业态布局社区邻里中心社区邻里中心邮政、银行、大型餐饮、邮政、银行、大型餐饮、SPASPA时尚主题购物中心时尚主题购物中心面积：面积：120000120000主力店：新世界、家乐福主力店：新世界、家乐福沃尔玛超市沃尔玛超市时尚零售：时尚零售：ZARAZARA、H&MH&M、优、优衣库；衣库；餐饮：蕉叶、外婆家餐饮：蕉叶、外婆家休闲娱乐：百老汇影城、休闲娱乐：百老汇影城、冠军冰场等冠军冰场等社区配套商业社区配套商业社区配套商业社区配套商业社区邻里中心社区邻里中心邮政、银行、大型餐饮、邮政、银行、大型餐饮、SPASPA特色时尚街区特色时尚街区特色时尚街区3C3C数码城数码城商业金融中心商业金融中心联想大厦联想大厦五星级酒店五星级酒店65 2012 HanBroad Corporation.分区商业主题、功能及业态初步分区商业主题、功能及业态初步（按方案三布局） 2011 HanBroad Corporation66依据项目所营造的基调以及消费群体的需求特征，按地块条件及规划方案三确定项依据项目所营造的基调以及消费群体的需求特征，按地块条件及规划方案三确定项目商业主题及主题分解，并确定各主题区商业功能目商业主题及主题分解，并确定各主题区商业功能时尚主题时尚主题时尚主题时尚主题MALLMALLMALLMALL主力业态：创意集市、蓝天城主力业态：创意集市、蓝天城/ /汤姆汤姆熊儿童世界、姜杰钢琴城、温莎熊儿童世界、姜杰钢琴城、温莎/ /顶顶尖尖KTVKTV、苏荷酒吧、良子、苏荷酒吧、良子/ /富侨足浴、富侨足浴、特色零售等特色零售等 注：该主题及功能及建筑表达在规划设计注：该主题及功能及建筑表达在规划设计与业态功能落位进行细化阐释与业态功能落位进行细化阐释主力业态：美好家园超市、生活零售、主力业态：美好家园超市、生活零售、邮政、大型餐饮、邮政、大型餐饮、SPASPA、伊利诺伊、伊利诺伊、美克美家、猪圈火锅、花积厨等美克美家、猪圈火锅、花积厨等主力业态：银行、证券公司、星巴克、主力业态：银行、证券公司、星巴克、办公用品及特色零售办公用品及特色零售主力业态：新世界、家乐福主力业态：新世界、家乐福/ /沃尔玛沃尔玛超市、百老汇影院、冠军溜冰场、外超市、百老汇影院、冠军溜冰场、外婆家、婆家、ZARAZARA、H&MH&M、优衣库等、优衣库等金融服务金融服务金融服务金融服务中心区中心区中心区中心区L-Clouds CityL-Clouds City欢聚娱乐欢聚娱乐欢聚娱乐欢聚娱乐体验商业街体验商业街体验商业街体验商业街欢愉生活欢愉生活欢愉生活欢愉生活商业街商业街商业街商业街欢愉生活商业街（ 1-2 1-2、2-12-1两地块两地块）67 2012 HanBroad Corporation.主力商户及品牌：主力商户及品牌：主力商户及品牌：主力商户及品牌：零售：美好家园超市、配套零售等零售：美好家园超市、配套零售等餐饮：枫丹白露、红色映像、猪圈火锅等餐饮：枫丹白露、红色映像、猪圈火锅等服务：银行、邮局、服务：银行、邮局、SPASPA等等社区邻里中心生活服务区配套生活区社区邻里中心精致生活超市精致生活超市68 2012 HanBroad Corporation.可引入美好家园等生活类超市。创意零售品牌创意零售品牌69 2012 HanBroad Corporation.红酒坊、雪茄屋、 面包房、户外用品店、服装买手店、海钓、高尔夫用品等、原创玩具、创意家居店等时尚餐饮品牌：时尚餐饮品牌：70 2012 HanBroad Corporation.台湾菜 人均消费90元鹿港小镇餐厅，是台湾人开的台湾菜馆，海派装修，时尚大方，不仅环境优雅，座位舒服，而且菜品也很不错，可提供10至20人聚会的单间。 创意菜 人均消费80元BABY DOLL餐厅就是一家有着“实际气质”的餐厅。专为女性设计的新一代时尚餐厅，在上海一落户就特别受时尚人士们的欢迎！ BABY DOLL餐厅的内饰由台湾设计师操刀，有浓郁的小资情调，并透出明丽和大方。富有创意地以都市女性餐厅定位，从装修风格到环境布置和菜单设计、菜式的搭配都从女性的角度来考虑，所以在上海一落户就特别受欢迎，是闺密们聚会的好去处。欢聚娱乐体验商业街（ 4-24-2、5-15-1两地块两地块 ）71 2012 HanBroad Corporation.概念KTV/酒吧家居生活体验中心家庭儿童体验中心大型餐饮主力商户及品牌：主力商户及品牌：主力商户及品牌：主力商户及品牌：儿童体验：汤姆熊儿童世界、反斗乐、姜儿童体验：汤姆熊儿童世界、反斗乐、姜杰钢琴城等杰钢琴城等居家生活：宜家家居、伊利诺伊、美克美居家生活：宜家家居、伊利诺伊、美克美家等家等 休闲娱乐：苏荷、顶尖、温莎、驼峰、富休闲娱乐：苏荷、顶尖、温莎、驼峰、富侨等侨等精品零售：品牌旗舰店精品零售：品牌旗舰店 集合店、专卖店集合店、专卖店精品时尚街酒吧休闲街打造吸引力与聚合力的核心品牌示意：打造吸引力与聚合力的核心品牌示意：72 2012 HanBroad Corporation. 创立于2003年的苏荷酒吧，是中国最具个性魅力、最具时尚气质的知名酒吧。 作为国内唯一拥有音乐工厂和娱乐商学院的酒吧，未来，苏荷将秉承英伦SOHO区华丽、典雅的贵族特质，沿袭纽约SOHO区个性、前卫、艺术的风格，集合JOHNNIE WALKER、HENNESSY、金牌大风、EQ唱片、光线传媒等战略合作伙伴，聚合苏荷音乐、空间构造等优势，把苏荷打造成为全球娱乐第一品牌。基本条件及配套设施：基本条件及配套设施：1、 实用面积：450平米以上，房型为方形佳2、 建筑层高：板对板高度4.8米以上3、 租赁楼层：1-2楼4、 可供水电：水管接口不小于80mm，可供电源不小于380KW5、 停车位：门口/周边不少于50个6、 消防配套：已完成消防一次验收合格7、 物业产权：有合法的产权证明或其他有效文件8、 租赁期限：6年以上吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：73 2012 HanBroad Corporation. 在一个小资如此盛行的年代，旧上海无疑是很多人的梦想家园。当王家卫用花样年华为上海定制了符号，当李安用色戒再次翻出记忆里旧上海的印记。周旋的旗袍与张爱玲的恋物情节开始复苏。 华美、高贵却毫不张扬的旗袍；留声机浅吟低唱的夜上海，优雅绅士的爵士乐队；翩然起舞的绅士名媛循着那股深刻入骨的味道，我们仍可触摸到八十年前百乐门的无边风月，这不是一场梦幻。 走进百乐门，让上个世纪的优雅与华美翩然而至，走进百乐门，便走进了十里洋场的浮华梦幻，走进百乐门，让时光倒流。百乐门，这一上海滩十里洋场、万千气象的典范。即使光阴荏苒，它依然历经沧桑地刻下了这个城市最隽永的味道，成为一份不老记忆。 我们拥有的不仅是百乐门，更是一份优雅与高贵。我们拥有的不仅是百乐门，更是一份历史与荣耀。吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：74 2012 HanBroad Corporation. 亚曼达地处上海市闵行区莲花南路银都路口，是沪上少有以女性主题的中高档 KTV 之一.Amanda 阿曼达:源自拉丁文,是值得爱的意思，积极配合迎取女性朋友的喜爱。新元素、新理念亚曼达奉承“尊重消费、新情服务”的宗旨，面向社会、服务大众。遵循“时尚、舒适、专业、超值”的新理念，亚曼达自助量贩式KTV的营业，给闵行区文化娱乐市场注入了新的元素、新的理念、新的亮点，在这里人们远离喧嚣与烦恼，忘却痛苦与疲劳，尽情的享受喜悦、欢迎和浪漫！让您充满活力、激情和自信，增进友谊，加深感情，忘我地宣泄和释放您的情感。亚曼达主题特色亚曼达主题特色亚曼达主题特色亚曼达主题特色KTVKTVKTVKTV吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：75 2012 HanBroad Corporation. 亚曼达地处上海市闵行区莲花南路银都路口，是沪上少有以女性主题的中高档 KTV 之一.Amanda 阿曼达:源自拉丁文,是值得爱的意思，积极配合迎取女性朋友的喜爱。新元素、新理念亚曼达奉承“尊重消费、新情服务”的宗旨，面向社会、服务大众。遵循“时尚、舒适、专业、超值”的新理念，亚曼达自助量贩式KTV的营业，给闵行区文化娱乐市场注入了新的元素、新的理念、新的亮点，在这里人们远离喧嚣与烦恼，忘却痛苦与疲劳，尽情的享受喜悦、欢迎和浪漫！让您充满活力、激情和自信，增进友谊，加深感情，忘我地宣泄和释放您的情感。亚曼达主题特色亚曼达主题特色亚曼达主题特色亚曼达主题特色KTVKTVKTVKTV吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：76 2012 HanBroad Corporation.昆明最大、最具主题特色和新奇体验的定制型温莎昆明最大、最具主题特色和新奇体验的定制型温莎昆明最大、最具主题特色和新奇体验的定制型温莎昆明最大、最具主题特色和新奇体验的定制型温莎KTVKTV业态组合及品牌示意：业态组合及品牌示意：77 2012 HanBroad Corporation.餐饮与休闲业态无明显分区餐饮与休闲业态无明显分区p餐饮为主，总面积约12000，单店面积300-2000，约15-25家，包括海鲜、大型中餐、西餐、东南亚菜系、火锅、日韩料理、自助餐、快餐等，口味丰富，价位中档偏高。1F-2F或1F-3F。p休闲业态，总面积约6000，单店面积500-1500，约4-6家，包含桑拿洗浴、足道按摩、婚纱摄影、美容SPA等，1F-3F或3F。p酒店1家，约5000，以主题酒店为选择对象，如海盗主题等，突出体验感及品质和性价比，建筑以围合庭院为表现形态。创意美食与情调餐厅创意美食与情调餐厅78 2012 HanBroad Corporation.西南特色餐饮当然必不可少西南特色餐饮当然必不可少79 2012 HanBroad Corporation.特色餐饮：特色餐饮：小天鹅，外婆桥，瑞泰丰云南菜等小天鹅，外婆桥，瑞泰丰云南菜等作为标志性的连锁餐饮是项目选择必不可少的方向作为标志性的连锁餐饮是项目选择必不可少的方向80 2012 HanBroad Corporation.海鲜自助餐厅 人均消费180元22年前，净雅只是威海一个主营牛肉包子的小饭店。 22年中，净雅依托故土，扛起振兴新鲁菜大旗，携卓尔不群的净雅海鲜菜和航海文化，挺进省城，争锋京华。 今日净雅，已是国内屈指可数的大型跨区域餐饮集团。拥有北京、济南、青岛、威海等13家子公司，总资产达到18亿元，正全力进军中国餐饮第一品牌。川菜 人均消费160元俏江南集团由张兰女士创始于2000年，总部位于北京，旗下品牌包括俏江南品牌餐厅、兰（LAN Club）和SUBU三大高端品牌，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团。咖啡休闲：咖啡休闲：81 2012 HanBroad Corporation.与中国市场的先行拓展者星巴克所代表的美国咖啡文化不同，COSTA源自意大利风格，并带有欧洲贵族气息，因此定位略高于星巴克。此外，COSTA与星巴克等咖啡连锁品牌所倡导的“全球连锁标准化”不同，其在不同的国家和地区的风格将根据当地的口味和审美来定。仙踪林(RBT)于1996年踏足香港，透过现代化的管理方法和完善的特许经营制度，在休闲餐饮行业独竖一帜，为消费者提供特式美味餐饮，因而能在短短几年间，于香港、台湾、中国大陆、加拿大、澳洲、马来西亚及菲律宾等地开设一百多家分店。同时街区内可依据物业情况植入主题艺术类酒店同时街区内可依据物业情况植入主题艺术类酒店82 2012 HanBroad Corporation.【成都O和O佛禅客栈】是国内首家佛禅主题精品酒店，可于“容”斋食素，于“自在”SPA ，于“煎茶”论道，撇开世俗的喧闹，在方寸之间拾得片刻的禅意和静谧。 桔子酒店定位于时尚、简约的美式全球连锁酒店，自从由Mandarin Holdings引入中国以后，就一直坚持自己的时尚路线，以区别于那些简单提供住宿服务的低星级宾馆和一些由招待所直接演变而成的商旅酒店。桔子酒店在中国一共有18家，包括北京、天津、宁波、南京、杭州。杭州的桔子水晶酒店与北京建国门桔子水晶酒店属于桔子酒店的高端品牌，客房达到5星级酒店水平，其他桔子酒店客房可以与比较好的三星级比较。北京三里屯瑜舍酒店据上所诉：据上所诉：p项目所谓欢聚体验区，形成以特色体验型KTV如温莎、主题酒吧、多样化餐饮（特色餐饮、主题餐饮、时尚餐饮等）并配合配套型生活超市，一期形成一条区域最具聚合性和影响力的餐饮、休闲、娱乐的特色主题街区，并先期对于区域人群和其消费需求的吸引和整合；p项目一期开发地块主要以餐饮、超市及配套零售为主，强化目的性消费与社区配套的便利性消费，以满足项目开发与销售的现实需求为主；p特色体验型店铺的打造，如医院风格的酒吧、女性主题的KTV、女仆或者黑暗餐厅的消费特征，有助于在先期即使项目留下真正体验式商业集合的商业地位，为项目商业整体打造定下区别与市场的商业基调；p独有的特色主题的类型商业对于其成败及其重要，在先期商业招商和氛围营造而言，需要在租金和销售价格上有形成一定的措施。83 2012 HanBroad Corporation.吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：儿童中心（早教吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：儿童中心（早教/ /娱乐娱乐/ /培训等品牌组合，培训等品牌组合，强化对周边人群的目的性吸引）强化对周边人群的目的性吸引）84 2012 HanBroad Corporation.q儿童是其消费主力和主导，从而带动相关产业和商业零售的植入；q客层以区域家庭型为主，功能则趋向于儿童，专注于相关教育培训产业和配套零售，文化、艺术、培训结合零售，形成强有力的主题吸引，满足人群前往的主题化吸引条件吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：85 2012 HanBroad Corporation.1.1.少儿零售：少儿零售：卡酷、巴拉巴拉、丽家宝贝、乐友、家有宝贝儿童成长主题商场、丽婴房、NUK、派克兰帝、滔博体育、晨光文具2.2.少儿艺术培训：少儿艺术培训：家盒子、姜杰钢琴、红黄蓝、花朵儿童艺术培训中心3.3.少年培训中心：少年培训中心：泡泡少儿教育、瑞斯教科英语、迪斯尼英语4.4.餐饮：餐饮：少年儿童健康餐厅、ABC-cooking5.5.儿童摄影：儿童摄影：小鬼当佳、贝贝儿童摄影吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：86 2012 HanBroad Corporation.少年儿童健康餐厅少年儿童健康餐厅健康生活、健康成长！ 每款套餐都考虑到酸碱平衡，荤素搭配，营养丰富，这项主张儿童科学饮食的活动已经成为现今餐饮行业中的又一新兴主流。吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：（健康体验中心及女人类业态）吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：（健康体验中心及女人类业态）87 2012 HanBroad Corporation.吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：（健康体验中心及女人类业态）吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：（健康体验中心及女人类业态）88 2012 HanBroad Corporation.p业态：美容美体p创始年份：1996年p消费人群：有护肤需求的的女人p品牌特点：集美容美体、水疗、健身、休闲spa为一体的时尚女子俱乐部p品牌介绍：思妍丽自登陆中国以来，现已先后在北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、大连、沈阳、长春、西安、郑州、哈尔滨、乌鲁木齐、温州、苏州、杭州、宁波、南京、青岛、兰州等20个大城市开设了约40家专业美容中心,并拥有10万多中国会员。SPA/SPA/美容美容89 2012 HanBroad Corporation.美丽田园源自德国DEYNIQUE。欧洲最大的护肤系统之一，支持指导着上千家高档护肤中心和女子俱乐部的经营服务。俱乐部创始人BOBHARTMANN是一位生物学博士，创立了现代护肤的奠基理论，即:以净化、调整、补养、心理关怀为主要内容的综合护理原则。美丽田园已得到了8万会员的认可和支持，每年都吸引着越来越多的新会员加入到美丽田园的行列中。SPA/SPA/美容等美容等90 2012 HanBroad Corporation.优舍美地在专业领域一直沿袭着最纯净的印度传统瑜伽体系，并且更深入的在瑜伽哲学，印度传统的养生疗法等方面不停地进行钻研，资助出版了冥想的力量，与瑜伽经的出版者合作录制瑜伽曼陀罗唱片。优舍美地的服务品质不断地被新的国内和国际知名企业进行肯定，并与之合作，如全球最尊贵的酒店安缦酒店集团等，都邀请优舍美地作为他们在瑜伽范畴内的专业服务供应商。大型生活方式店：大型生活方式店：MUJI/MUJI/基本生活基本生活/ /伊利诺伊等伊利诺伊等91 2012 HanBroad Corporation.品牌示例及简介：品牌示例及简介：92 2012 HanBroad Corporation.19八3艾派创艺坊是一家以销售创意商品为主的销售终端，整体定位创意、年轻、潮流、个性、品位，并以年轻、时尚、流行、前卫的创意为源泉，不仅拥有当下流行的玩酷风，更引入大众内心深处的怀旧元素，打造出广受18-35岁人群所喜爱的创意、有趣、使用的产品。，全国各地拥有几十家门店，并持续增长中。品牌示例及简介：品牌示例及简介：93 2012 HanBroad Corporation.p各类生活小店：各类生活小店：据上所诉：据上所诉：p该区作为衔接休闲娱乐与都市商业的纽带，其对于基本生活和时尚都市生活型态的商业满足是无疑的！p区域形成以健康体验中心、儿童女人中心、大型创意家居店及教育培训为主要功能的四大业态，形成对区域人群的核心吸引，满足和熨帖人群的时尚都市生活需求；p对于一个休闲娱乐餐饮与时尚都市生活相结合的区域，其间的商业功能和业态能够形成相应的互补关系，并共同打造区域街区物业的商业主题特征。94 2012 HanBroad Corporation.金融服务中心区（ 7-2 7-2地块地块 ）95 2012 HanBroad Corporation.主力商户及品牌：主力商户及品牌：主力商户及品牌：主力商户及品牌：服务：银行、金融证券等服务：银行、金融证券等商务配套零售：商务商务配套零售：商务 办公、红酒坊等办公、红酒坊等餐饮：星巴克、小南国、乳鸽皇等餐饮：星巴克、小南国、乳鸽皇等为区域及西市区提供金融服务的同时，提供精致为区域及西市区提供金融服务的同时，提供精致为区域及西市区提供金融服务的同时，提供精致为区域及西市区提供金融服务的同时，提供精致配套满足项目及周边商务区的配套满足项目及周边商务区的配套满足项目及周边商务区的配套满足项目及周边商务区的“休闲里商务、商休闲里商务、商休闲里商务、商休闲里商务、商务里休闲务里休闲务里休闲务里休闲”的精致配套生活消费空间的精致配套生活消费空间的精致配套生活消费空间的精致配套生活消费空间小南国红酒坊华夏证券银行配合商务及金融功能，强化精致配套吸引力与聚合力的打造，核心品牌示意：配合商务及金融功能，强化精致配套吸引力与聚合力的打造，核心品牌示意：96 2012 HanBroad Corporation.哈雷戴维森哈雷戴维森一个世纪以来，哈雷戴维森一直是自由大道、原始动力和美好时光的代名词。密尔沃基摩托车的形象在全世界车迷心中生根发芽，他们狂热的忠诚于V型双缸驱动的机车以及制造他们的公司。经过104年的淬炼，矢志不渝、精益求精、持续改进、激情之火永不熄灭。兿邨兿邨兿邨起源于台湾竹子的故乡竹山镇，一贯以融合艺术、生活与文化为宗旨，导入公益文化的精神与艺术，以简单质朴的呈现，让工艺返璞归真，以融合潮流却不是简约的风格，展现科技、文化、艺术与生活的极致品位。泰和园泰和园泰和园是国际一流红木家具、檀雕艺术品品牌。在传承、吸纳中国传统文化的基础上以名贵木种的海南黄花梨、紫檀木、老挝大红酸枝为原料，融入当代的时尚文化和元素，加以精工细作，设计制作出复古韵味和时尚经典的红木家具。吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：97 2012 HanBroad Corporation.丹麦设计中心设计商务商业的完美结合 丹麦哥本哈根市中心的安徒生林荫大道上有一座包豪斯风格透明建筑，共五层，里面由若干个充满着新颖生活概念的大小差异悬殊的房间构成，这就是丹麦设计中心（DDC），如果希望体验北欧简约、时尚的概念生活环境和选购最具有“设计”理念的纪念品的话，这恐怕就是最完美的地点了。 核心创意设计品牌必不可少核心创意设计品牌必不可少98 2012 HanBroad Corporation.中国设计新力量第中国设计新力量第1 1站站薄荷糯米葱薄荷糯米葱BNCBNC（薄荷糯米葱）品牌简介：（薄荷糯米葱）品牌简介：薄荷糯米葱，听上去像是一份菜单，却承载了“店主”相当勃勃的雄心：Brand New China，专卖中国设计。而“薄荷糯米葱”也便从其缩写BNC而来，其间想了几种方案，最后，喝着薄荷茶，吃着糯米做的葱油饼，便有了 店主简介：店主简介：洪晃（1961），中国互动媒体集团的CEO，世界都市iLOOK杂志主编兼出版人。12岁时被送往纽约学英文，1984年毕业于美国纽约州瓦瑟大学。曾经做过咨询、有色金属贸易、投资等方面的工作。 洪晃，生于1961年1，12岁以新中国第一批公派小留学生的身份 洪晃 赴美读书，二十五岁时返回中国，担任跨国企业的驻华代表，其后自立门户，搞网站、办杂志、写文章，成为名人。 吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：99 2012 HanBroad Corporation.气味图书馆的店铺却并不是卖图书的地方，里面有很多不同味道的香水，就像一个图书馆，让香水也成为一本本精致的图书。由ChristopherBrosius和ChristopherGable创立。一瓶30毫升的香水，一般价格为285元，酒味道的香水为305元，比起其他大牌香水，价格便宜了不少。吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：一个独特的阅读空间吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：一个独特的阅读空间100 2012 HanBroad Corporation.“字里行间” ，一个书籍、影音、咖啡与创意产品共存的多元文化空间，一个爱上阅读的理由，在字里行间，寻着智者的足迹，与他们的心灵不期而遇，从此，我们看待世界与人生的方式，焕然一新FREE自在阅读，是一种寻找，是一次旅行，没有外在，只有自己存在。卡尔维诺说：阅读是一次重温。在字里行间体验诗意的栖居，回归精神的家园。US 自我一即一切，一切即一，我们共同构成整个世界。大爱充满的世界，由每一份心意与关注组成。博尔赫斯说：每一本书都在等待使它获得生命与激情的读者。在每一本书里，都有你意外和偶然发现的自我，那么的真实。NATURAL 自然阅读，是对生命的理解与渴望。道法自然，不断了悟自我与世界的关系，独善其身，悠游自得。悟出自然真味，趣味俯首皆是。吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：与商务、创意衔接更加紧密的主题时尚餐饮吸引力与聚合力打造的核心品牌示意：与商务、创意衔接更加紧密的主题时尚餐饮101 2012 HanBroad Corporation.“隐泉”的寿司名称有趣而独特,比如119火警卷、摩托罗拉卷、菜青虫卷、忍者卷、夏天卷穿过成片的竹林,沿着蜿蜒的小道,在灌木丛中发现了入口。内里有如北京四合院的天井,堂前有一汪“清泉”,池底用各色鹅卵石拼出日文店名。两层的建筑,1楼是寿司吧和酒吧,2楼是主厅和包厢。出品日料,食材“新鲜”,口味“很好”,特别是刺身和寿司。在如此“安然”、“清静”的环境下,和心爱的人共享美食,那种温馨感“妙不可言”。据上，据上，p将该区域形成商业与商务、金融完美结合的商务休闲乐园，其业态构成体现四个方面：满足区域商务精英的原创设计礼品、休闲交际、娱乐会所；满足白领阶层的乐淘地，既有小型的原创服饰，又有主题式餐饮休闲；满足商务、金融及高科技产业人群的俱乐部交往；满足特定兴趣人群的“酷玩”，如电玩、汽车俱乐部、设计交流的俱乐部等p如此，形成一个商务与商业、创意结合的纯正街区式商务PARK。102 2012 HanBroad Corporation.主力商户及品牌：主力商户及品牌：主力商户及品牌：主力商户及品牌：时尚百货：连卡佛、百盛（新世界）时尚百货：连卡佛、百盛（新世界）专业店：专业店：3C3C数码中心数码中心精品零售：精品零售：ZARAZARA、H&MH&M、优衣库、优衣库、NOVONOVO等等休闲娱乐：百老汇影城、钱柜休闲娱乐：百老汇影城、钱柜KTVKTV、冠军真冰场等、冠军真冰场等餐饮：一品滇、重庆小天鹅火锅、千鸟餐吧、圣地餐饮：一品滇、重庆小天鹅火锅、千鸟餐吧、圣地淘沙、天香国色等淘沙、天香国色等时尚都市MALL（ 8-1 8-1、9-29-2地块地块 ）103 2012 HanBroad Corporation.南亚风情第一城南亚风情第一城3C数码中心时尚都市MALL昆明独具特色的体验型次主力店组合的昆明独具特色的体验型次主力店组合的“科技体验科技体验”时尚都市时尚都市MALLMALLMALLMALL功能及业态品牌说明：功能及业态品牌说明：p超前与回归的选择：一个完全概念化、超前的业态功能选择还是回归传统的商业构成之间选择，对于项目而言，回归很重要，但创新业态、超前功能也是项目的战略发展的必然取向；p为此，依据汉博现有招商资源以及对于城市商业发展趋势、昆明商业总体的把握，我们在力争项目具有超前功能业态的前提下，使其功能的回归更注重现实的实现：不做主力百货的构成，而以次主力店组合的形态构成项目零售的主体。可选择包括连卡佛、美美、玛莎及老佛爷等，以最新颖的业态形式区别于市场竞争；同时与“艾维”形成战略合作，引入城市时尚品牌的概念店组合，基本完成项目零售引力与聚合力；20000平方米，昆明面积最大、概念最新的联想3C数码概念体验店，体验前沿科技，与国际同步；引入IMAX影院，打造区域及西市区最具特色视觉视听场所；每层均设置餐饮休闲类业态，使其与体验零售、视听享受形成完美融合，形成项目科技时尚体验MALL的整体组合构成。大卖场是项目消化地下面积和吸引聚合客群的有效手段。104 2012 HanBroad Corporation.吸引力与聚合力打造的核心品牌示意吸引力与聚合力打造的核心品牌示意105 2012 HanBroad Corporation.拥有最新最全的独有设计师品牌的连卡佛，打造项目独一无二的市场竞争力和品牌业态优势！吸引力与聚合力打造的核心品牌示意吸引力与聚合力打造的核心品牌示意106 2012 HanBroad Corporation.与艾维名店的全与艾维名店的全方位品牌合作，方位品牌合作，打造昆明时尚服打造昆明时尚服饰的概念店组合饰的概念店组合将具备某些特性的服装品牌进行集中售卖，为消费者提供一站式服务，同时通过提供个性化的服务与深度的互动，让国际、时尚、个性成为核心消费者的关键词。艾维的出现，就是为昆明年轻时尚群体提供专属的大型服装主题卖场，提供年轻人和品牌服装共同演绎的生活提案。 吸引力与聚合力打造的核心品牌示意（联想吸引力与聚合力打造的核心品牌示意（联想3C3C数码体验概念店）数码体验概念店）107 2012 HanBroad Corporation.吸引力与聚合力打造的核心品牌示意（昆明品牌集合度最高的运动户外装备概念吸引力与聚合力打造的核心品牌示意（昆明品牌集合度最高的运动户外装备概念店）店）108 2012 HanBroad Corporation.吸引力与聚合力打造的核心品牌示意（可同步欣赏大片的高科技餐厅）吸引力与聚合力打造的核心品牌示意（可同步欣赏大片的高科技餐厅）109 2012 HanBroad Corporation.InamoInamo餐厅餐厅全球首家高科技餐厅全球首家高科技餐厅 2011 HanBroad Corporation110全新购物体验全新购物体验, ,这里是可以和未来对接的新奇世界这里是可以和未来对接的新奇世界 2011 HanBroad Corporation111零售零售: :可实现消费者与品牌直接对话，全新的购物体验可实现消费者与品牌直接对话，全新的购物体验不用试装不用试装-可以体验上百可以体验上百种款式种款式可与国外最新品牌款式直接可与国外最新品牌款式直接接触接触一切都很简单一切都很简单 2011 HanBroad Corporation112餐饮餐饮: :简单到不是吃饭简单到不是吃饭, ,复杂到不是看电影、游戏，一切都很魔幻，当然菜更好吃复杂到不是看电影、游戏，一切都很魔幻，当然菜更好吃 2011 HanBroad Corporation113娱乐休闲娱乐休闲: :一切都很梦幻，只有你想不到，没有做不到，这里是科幻之旅一切都很梦幻，只有你想不到，没有做不到，这里是科幻之旅 2011 HanBroad Corporation114精致精致体验体验这是回归传统的超前购物中心这是回归传统的超前购物中心吃、喝、玩、乐、购一切都充满着惊奇吃、喝、玩、乐、购一切都充满着惊奇一切都是因为一切都是因为“科技时尚体验感科技时尚体验感” 2011 HanBroad Corporation115项目租售价格及租售配比建议项目租售价格及租售配比建议（方案三） 2011 HanBroad Corporation116方案三物业分配建议：方案三物业分配建议： 2011 HanBroad Corporation117方案三物业分配建议：方案三物业分配建议： 2011 HanBroad Corporation118方案三商业面积统计及建筑安排方案三商业面积统计及建筑安排 2011 HanBroad Corporation119方案三商业租售策略建议方案三商业租售策略建议 2011 HanBroad Corporation120方案三商业销售价格建议：方案三商业销售价格建议： 2011 HanBroad Corporation121方案三持有商业物业租金价格建议：方案三持有商业物业租金价格建议：备注：备注：p上述租金为建面价格p时尚风情街区的商铺租金为大业态租金 2011 HanBroad Corporation122方案三商住物业销售价格建议：方案三商住物业销售价格建议：建议：建议：1.1.鉴于市场状况及区域环境，商住物业产品应采取小户型、低总价的高性价比产品鉴于市场状况及区域环境，商住物业产品应采取小户型、低总价的高性价比产品更为适宜；更为适宜；2.2.综合市场状况，建议写字楼售价在综合市场状况，建议写字楼售价在14000-1800014000-18000元元/ /之间，均价之间，均价1600016000元元/ /；商；商住公寓类产品销售价格在住公寓类产品销售价格在9000-110009000-11000元元/ /之间（精装），均价：之间（精装），均价：90009000元元/ /，精，精装标准建议在装标准建议在1500-20001500-2000元元/ /之间；之间；1.1. 2011 HanBroad Corporation123方案三写字楼物业租金参考：方案三写字楼物业租金参考：5 A5 A级写字楼级写字楼租金价格参考：租金价格参考：一般写字楼一般写字楼租金价格参考：租金价格参考： 2011 HanBroad Corporation124昆明知名品牌商家的选址条件昆明知名品牌商家的选址条件125 2012 HanBroad Corporation.第三章节核心吸引力锻造。这里是具有专属体验气场的商业载体！这里是具有专属体验气场的商业载体！126 2012 HanBroad Corporation.127 2012 HanBroad Corporation.这是潮流前沿地带，也是时尚汇聚的梦想地带！这是潮流前沿地带，也是时尚汇聚的梦想地带！128 2012 HanBroad Corporation.这里是美食与欲望的天地，同时也将成为心灵休憩之地！这里是美食与欲望的天地，同时也将成为心灵休憩之地！129 2012 HanBroad Corporation.定义未来生活、定义时尚梦想！定义未来生活、定义时尚梦想！项目吸引力提炼项目吸引力提炼p唯一性：唯一性：区域唯一能够同时实现完善区域配套和穿透主城区的一站式购物中心，唯一为区域配套和城市消费中坚打造的全功能消费体验场，满足其各种购物和生活消费需求；p业态独有性：业态独有性：回归传统的业态功能及面向未来的商业体验模式的结合，项目所有业态均与“科技”、“体验”主题相关，包括零售体验、儿童体验、餐饮休闲娱乐体验及创意生活体验等，打造独具竞争力的商业功能型主题，成为项目核心竞争力及商业穿透力的关键；p商务娱乐与商务娱乐与FASHIONFASHION的结合：的结合：通过将娱乐业态与其他功能业态的有机结合，方便了消费者连续性消费需求，同时对于商业也能更好的共享人流；p概念店和体验业态与新城的结合：概念店和体验业态与新城的结合：引入创意体验店及数码体验概念点，成为时尚亮点。130 2012 HanBroad Corporation.131 2012 HanBroad Corporation.博学慎思 明辨笃行THINK PRUDENTLY ACT DILIGENTLY谢谢！谢谢！THANKS9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/9/52024/9/5Thursday, September 5, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/9/52024/9/52024/9/59/5/2024 4:15:01 PM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/52024/9/52024/9/5Sep-2405-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/52024/9/52024/9/5Thursday, September 5, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/52024/9/52024/9/52024/9/59/5/202414、他乡生白发，旧国见青山。05 九月 20242024/9/52024/9/52024/9/515、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 242024/9/52024/9/52024/9/59/5/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/52024/9/505 September 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/52024/9/52024/9/52024/9/59、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/52024/9/5Thursday, September 5, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/9/52024/9/52024/9/59/5/2024 4:15:01 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/52024/9/52024/9/5Sep-2405-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/9/52024/9/52024/9/5Thursday, September 5, 202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/52024/9/52024/9/52024/9/59/5/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。05 九月 20242024/9/52024/9/52024/9/515、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 242024/9/52024/9/52024/9/59/5/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/52024/9/505 September 202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/9/52024/9/52024/9/52024/9/59、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/52024/9/5Thursday, September 5, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/52024/9/52024/9/59/5/2024 4:15:01 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/52024/9/52024/9/5Sep-2405-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/52024/9/52024/9/5Thursday, September 5, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/52024/9/52024/9/52024/9/59/5/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。05 九月 20242024/9/52024/9/52024/9/515、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月 242024/9/52024/9/52024/9/59/5/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/52024/9/505 September 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/52024/9/52024/9/52024/9/5MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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