瑜翠园地块项目分析项目地块城市规划市场供求状况地块的自然条件地块周边的社会条件地块的环境条件地块周边的经济条件政策限制人口因素心理分析市场分析SWOT分析瑜翠园位于天河区龙洞山麓旁、广州市“绿肺”天河北龙洞森林公园板块内，为华南植物园、龙眼洞森林公园、广州市树木公园、火炉山森林公园四大森林公园环抱，拥有广州市难以寻获的绿色生态静地。地块交通状况28、84A、535、534、39、84辅、637、28；地铁3号线地铁六号线也即将开通；处于广汕路、内环路、华南快速干线、京珠高速公路，以及在建的广源高速等主要交通路线组成的辐射网中社会环境1高校林立2市场完善3购物方便4娱乐多样5各类公园心理因素积极：环境优美，给人宜居享受；高校林立，文化气息重；消极：政策影响、观望态度政策限制中央经济工作会议保障性住房普通商品房供应自住和改善性购房保障性住房建设国四条加快保障性住房，市场监管，稳定市场，遏制房价过快国11条土地出让价款50%二套房40%新国十条付款不低于30%；二套房首付不低于50%，第三套房不放贷；项目所在地块的城市规划 发发 展展 目目 标标 战战 略略 定定 位位 城城 区区 规规 划划 分分 析析 发发 展展 前前 景景天河区发展定位现状：产业高端发展战略让天河经济向好发展领跑广州，经济总量继续保持全市首位定位：着力建设广州科学发展实力主力区、建设广州现代服务业集群发展核心区、建设广州宜业宜居示范区、争当改革创新先行区广州城市整体发展战略引领城市发展空间布局的优化，引领产业布局的调整优化，引领环境保护和生态文明的整体提升，引领城镇体系的科学构建，引领与珠三角一体化发展相适应的现代化基础设施体系建设，引领中心城市文化软实力的提升新社区空间分布规划图 广州规划七大片区中心片区（主城区）：广东省行政管理中心，珠三角世界级城镇群的高端生产性服务业中心。东部片区：由东部副城区，包括黄埔及萝岗两部分。定位区域港口，珠江三角洲现代物流中心，先进制造业基地和技术创新中心。番禺片区：由番禺副城区，汉溪-长隆-万博组团及19个居住单元构成。定位铁路客运交通枢纽，商贸、旅游综合服务中心，高等教育基地，承接主城区人口疏解的居住城区。南沙片区：国际枢纽港口，临港工业聚集区宜居滨海新城。增城片区：特色生态农业示范区/现代制造业基地，区域生态旅游基地。北部片区：区域航空枢纽、临空型先进制造业基地、国际物流服务中心等。从化片区：特色生态农业示范区、区域生态旅游基地、水源涵养地。市场分析目录宏观因素分析供给分析市场供求分析需求分析竞争分析市场占有率分析SWOT分析宏观因素分析从总体来看，经济持续向好，经济总量迈上新台阶从总体来看，经济持续向好，经济总量迈上新台阶2009年，广州市地区生产总值突破9000亿元大关，达到9112.76亿元，同比增长11.5，其中，一、二、三产业分别完成增加值172.55亿元、3394.65亿元和5545.56亿元，分别增长3.9、8.8和13.6。广州经济运行良好。12月累计，全市完成全社会固定资产投资295.55亿元，同比增长32.6%，增幅比上年同期提高17.6个百分点。其中，房地产开发投资90.47亿元，同比增长13.6%（上年同期为下降2.2%）。天河区天河区2009年的城市发展和建设情况年的城市发展和建设情况全年地区生产总值（GDP）1608.00亿元，比上年（下同）增长12.5%，总量位列全市首位，占全市GDP比重为17.6%。对全区经济增长的贡献率达到90.1%。三次产业结构为0.2：16.5：83.3，2006年至2009年，四年全社会固定资产投资额达801.54亿元，其中，基本建设投资298.03亿元、更新改造投资158.25亿元、房地产开发投资322.57亿元，其他投资22.69亿元。高强度的投入，拉动我区投资强劲增长，为我区经济腾飞注入强大的动力。全社会固定资产投资快速增长。全社会固定资产投资快速增长。在新广州站及相关工程、亚运城及亚运场馆、地铁工程等重点项目的带动下，全社会固定资产投资保持快速增长。天河区重点开发区域天河区重点开发区域天河区的经济、产业的形成与现状具有其有别广州其他各区的特点。包括在天河区域的劳动分工上，形成了环天河体育中心中央零环天河体育中心中央零售区、石牌西售区、石牌西ITIT产品零售区、体育中心产品零售区、体育中心珠江新城中央商务区、天河科技园珠江新城中央商务区、天河科技园/ /天河软天河软件园区、东部新商圈件园区、东部新商圈等五个区域；而在区域发展的优势中，又拥有作为广州中心区规划地位、区位条件优越、信息软件产业发展迅速、科研及人力资源丰富、商业商务基础雄厚等五大优势 与其他楼盘的比较两图一论结论：由上面两个图表，可以得出未来一段时间内，房地产的供应量会逐渐平缓下来，出现低幅度的增长。这对于我们开发楼盘的时间是非常恰当的。而天河区的均价定位大约在14001500元/平方米左右。市场供需分析市场供需分析施工面积比竣工面积高出施工面积比竣工面积高出很多，可以看到在未来竣很多，可以看到在未来竣工面积将呈直线上升之势，工面积将呈直线上升之势，房地产市场竞争也将进而房地产市场竞争也将进而激烈。激烈。供给分析2010年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套万套。中心六区商品住宅预计供应约为2.2万套。2009年销售火爆，年底剩余货量大减，预计2010年全市十区可售货量较2009年大幅减少大幅减少。需求分析09年单位职工年人均工资66799元，增长7.6%居民人均可支配收入28266元，增长10.6%居民人均消费性支出24279元，增长12.5%交通和通信、教育文化娱乐服务和衣着支出分别增长37.7%、17.4%和16.0%。城市居民恩格尔系数为34.5%。常住人口分析天河区人口状况天河区人口状况 单位：万人单位：万人常住人口常住人口增长增长 %户籍人口户籍人口2005 61.872006 64.492007111.853.268.962008114.932.871.652009117.962.674.52天河区户籍人口有逐渐上升趋势，随着第三产业增加值天河区户籍人口有逐渐上升趋势，随着第三产业增加值的不断上升，天河区人口素质也呈现上升趋势，人口素的不断上升，天河区人口素质也呈现上升趋势，人口素质较高。质较高。天河区收入水平人均可支配收入不断增加，人们对房地产的投资也会人均可支配收入不断增加，人们对房地产的投资也会大大增加。大大增加。天河区人口就业情况，子女就学条件第五次人口普查的结果显示：全区总人口1,109,320人，其中常住户籍人口439,333人（非常住户籍人口为92,992人，合计户籍人口为532,325人），增长2.6%。全年城镇登记失业人数17014人，失业人员就业率达到73.2%，比上年提高2.5个百分点。年末全区共有幼儿园157所，在园幼儿数30955人；小学81所，在校生94596人；普通中学53所，在校生52595人； 2010年房地产政策1.中央经济工作会议保障性住房普通商品房供应自住和改善性购房保障性住房建设，2.国四条加快保障性住房，市场监管，稳定市场，遏制房价过快3.国11条土地出让价款50%二套房40%4.新国十条付款不低于30%；二套房首付不低于50%，第三套房不放贷2010年广州重点房地产政策5.政府主导建限价房，今年重推800套6.3000套经租房上市，旧楼加建廉租房套经租房上市，旧楼加建廉租房7.地价首付五成，土地出让保证金升至地价首付五成，土地出让保证金升至20%8.二手房网上交易系统上半年启动二手房网上交易系统上半年启动9.粤四条：售房粤四条：售房24小时前须明码标价小时前须明码标价政策分析1，中央对房地产问题的定调在经济工作会议后(迪拜事件后)有一个很大转变。2，收紧二套房贷、土地出让金政策在短期内连续出台，大超预期。3，对土地囤积问题调查也加速，国土资源部长所提到的土地制度重大变革临界点寓意深刻。4，在出台这些政策后，住建部还召开各省600位(最终只有200位到会)副市长开会。其目的就是贯彻和严格执行中央的房地产市场政策。结论我们都知道，政策对房地产的影响是很大的，由以上的这些政策，我们得出国家针对房地产市场的调控主要是指向控制投机性购房和增加供应，而这对当前的房地产板块显然是不利的。但却有效防止囤地，并对降低地价乃至房价起到一定作用，并将加速房地产企业优胜劣汰，对净化市场起到积极意义。竞争楼盘对比分析结论：附近楼盘对我们的影响还是非常大的，竞争也很激烈，因为和我们同期开发的楼盘还是比较多的，但再认真对比，会发现，我们的价格比其他楼盘是便宜很多的，而且我们还有包括精装修，所以，总体来说，我们还是具有自己的优势。Swot分析优势优势环境优美、交通方便、离尘不离市项目自身配套完善，户型分布较为广泛，具备一定市场竞争力劣势宏观市场流动性过剩，房地产市场处于调整阶段，政策有变化可能项目所处路段的周边公共配套和交通有待进一步改善。房价租金比偏高，不利于投机机遇项目宏观环境总体向好，市场供需两旺，价格较快增长，机遇显现；区域生态环境优越，未来升值潜力大，需求不断上升，项目机遇显现。社会治安进一步改善威胁来自周边各楼盘的竞争项目地理位置不具备优势。多项限制政策的出台，项目市场定位项目市场定位（一）项目名称（一）项目名称（二）项目形象定位（二）项目形象定位（三）消费群体定位（三）消费群体定位1.分布区域定位分布区域定位2.收入状况，支付能力定位收入状况，支付能力定位3.家庭结构，文化素质定位家庭结构，文化素质定位4.职业定位职业定位（四）户型定位（四）户型定位（五）价格定位（五）价格定位（六）物业管理定位（六）物业管理定位项目名称项目名称-蓝水湾蓝水湾案名构思：蓝水湾人文社区，倡导“包容、开放、休闲、浪漫的水岸生活方式，全面诠释国际化都市人居港湾的生活理念，打造成最具特色的水岸文化主题社区，因而在案名的构想中，须体现出“以人为本，以生命为本”的生活境界，而水是生命的源泉，也是生命之本，及所涵盖的独有的水岸生活方式遥相呼应。：“蓝水湾”，三个字眼皆与“水”相关，利于传播、记忆、并引发美妙的联想；同时也体现了此项目倡导的水岸生活方式的核心主题。主题语：1.我住在湾边，好幸福2.城市纯天然住宅3.轻松完美好心情4.自然.艺术.你的家项目形象定位倡导“包容、开放、休闲、浪漫的水岸生活方式，全面诠释国际化都市人居港湾的生活理念用“蓝水湾”作为案名，不仅展现出深厚的文化底蕴，充分表达了中华传统中老庄之道对个体自由与性灵的追寻，因而具有诗意的情怀，同时赋有深刻的思想寓意：“蓝”是广阔与未来的象征，是博大和前瞻的象征；“水”象征着不断喷涌、不断行进的些许支流，二者又共同融入为一体，犹如一道永不停息的海湾，也含蓄的体现出“和谐共荣”的时代主题。“蓝水湾”，充分表达了如下主题：兼容并蓄、博采众长、赢得未来。消费群体定位1.消费者分布区域定位2.收入状况，支付能力定位龙洞居民龙洞居民附近高校老师附近高校老师天河区白领天河区白领其他投资客其他投资客根据天河区 的收入状况， 定位家庭月支付能力为25000元/月。3.家庭结构，文化素质定位以三口之家或与父母一同居住的五口之家为主，受教育程度较高，生活品位层次较高。4.职业定位龙洞附近高校的老师，天河区的上班族公务员，公司中上层，私营企业主，个人户老板等收入较高群体户型定位根据与其他楼盘的对比分析，户型定位于两房两厅一厨一卫（6588平方米），三房两厅一厨两卫（98150平方米）（主打户型），四房两厅一厨两卫（150160平方米）价格定位宝翠园14000颐和山庄14000华南御景园14000世纪绿洲5200林海山庄8500对比楼盘价格元/M2经过与周边楼盘的比较定位,项目地块周边不断攀升的楼价，还有现在的政策因素，以及结合本区的实际状况定出本项目价格定位为14000元每平方米。物业管理九大定位物业管理九大定位1.先人后已。这是顾客至上先人后已。2品味超前。观念先进，并不断接受新事物，时尚观念和服务理念服务理念上给业主以耳目一新的感觉。3务实求细。无论是谈谈物业管理服务理念与技巧谈谈物业管理服务理念与技巧保安、保洁还是绿化、维修，每一位员工都要尽职尽责，细心做好每一个环节的工作。4急人所急。热情服务、贴心服务与主动服务、及时服务结合起来，做到急业主之谈谈物业管理服务理念与技巧谈谈物业管理服务理念与技巧所急，想业主之所想，切实帮助他解决实际需要5诚信守诺。就是要认认真真遵守和履行物业服务合同，做到言行一致、重质量、守诚信。有人说，诚信不仅是一种品行，更是一种责任和品牌，还是一种资源，也是物管企业的发展之路。6安全第一。安全是当代社会文明和进步的重要标志，关系着千家万户业主的安危，牵动着广大业主的心，也成为广大业主的首选诉求和物管企业的最大挑战。7温馨提示。温馨提示一般不是物业管理物业管理合同的具体服务内容，而是以人为本理念在物业服务中的具体运用，一种十分具有人性化和充满人情味的超值服务，物业服务上的理念创新和价值创造。8群策群力。调动所有员工的积极性，各展其长，各尽其能，群策群力，做好自己的事，看好每一个阵地。9能言巧语。学会一边开展工作，一边向业主宣传和推介物业管理物业管理的一些理念与知识，以换取广大业主的理解。项目规划设计居住地用地平衡表从图上，我们可以看出行列式和混合式布局相结合。排列具有特色，设计特别，个性突出以人为本，因地制宜，房子和周围的绿化融为一体，协调。日照好，通风大，密度小，朝向好，间距大，充分合理利用了每处土地，空间。功能齐全有老人活动中心，幼儿园，会所，轮滑区，篮球场，老人活动中心，大型超市等，一概满足住户的要求会所旁边有两个露天停车区，满足了对外开放会所的要求大型地下停车场，实现了人车分流的要求大型喷水池，水体运用地很好 比较完善的配套设施比较完善的配套设施以人为本，满足了每个家庭以人为本，满足了每个家庭成员的个性需要，因地制宜，成员的个性需要，因地制宜，适宜了变化要求适宜了变化要求家庭活动和接待客人分家庭活动和接待客人分区区洁污分区洁污分区动静分区动静分区Thanks