商品房营销法律商品房营销法律 南天门律师南天门律师 郑维民郑维民 从 业 背 景l1995年开始律师执业，高级律师，中央财经大学在职法律硕士。现任湖南南天门律师事务所副主任，高级合伙人，常德仲裁委员会仲裁员，常德市第五届政协委员，武陵区第十五届人大代表。ll联系电话：13907420672l邮箱：1228328137qq.com房地产法律与实务房地产法律与实务（楼宇销售篇）（楼宇销售篇）第一部分第一部分房地产法律规范房地产法律规范房地产法律渊源及主要规定房地产法律渊源及主要规定第二部分第二部分楼宇营销若干法律问题楼宇营销若干法律问题一、土地使用权取得方式一、土地使用权取得方式二、何为二、何为“五证五证、两书、两书”三、商品房销售条件（预售条件、内部认购等）三、商品房销售条件（预售条件、内部认购等）四、销售禁止行为及法律责任四、销售禁止行为及法律责任五、销售广告及销售承诺问题五、销售广告及销售承诺问题六、定金问题六、定金问题七、样板房与现房的关系问题七、样板房与现房的关系问题八、面积差异的处理方式八、面积差异的处理方式九、其他九、其他十、示范合同文本签定的注意事项及答疑十、示范合同文本签定的注意事项及答疑第一部分第一部分 房地产法律规范房地产法律规范我国房地产政策和法律法规是房地产业进行经济活动的指南，具体讲就是调整人们在房地产权属、开发、经营交易、管理服务、房地产金融、涉外房地产等方面所发生的权利义务关系的法律规范。包含房地产开发建设管理方面的法规、房地产产权产籍管理方面的法规、城市房屋管理方面的法规、城市房地产市场管理方面的法规、房地产经营企业管理方面的法规。我们在楼宇的销售过程中，熟悉其相关规定是十分必要的。目前，与我们的工作相关的、现行的规范主要有：1、中华人民共和国城市房地产管理法2、中华人民共和国土地管理法3、商品房销售管理办法4、城市商品房预售管理办法5、城市房地产开发经营管理条例6、天津市房地产市场管理规定等等第二部分第二部分 楼宇营销若干法律问题楼宇营销若干法律问题（一）土地使用权的取得方式（一）土地使用权的取得方式开发商可通过行政划拨及土地出让两种方式取得土地使用权。土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿拨付给土地使用者使用的行为。土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（二）何为（二）何为“五证五证”、“两书两书”“五证”指的是：第一个是“国有土地使用证”，我国土地管理法规定，只有在国有土地上建设的房屋才能用于出售。开发商向国家交纳土地出让金，即可取得土地使用权，房屋才能正常合法的进行交易。第二个是“建设用地规划许可证”，根据我国土地管理法规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划。第三个是“建设工程规划许可证”，房子建在什麽地方、要建多高，容积率是多少，都要经过规划部门的许可。第四个是“建设工程开工许可证”，只有拥有此证工程才能施工。第五个是“销售许可证（预售许可证）”，没有此证，房子就不能销售或预售。“两书”指的是：住宅质量保证书及住宅使用说明书，开发商应在交付房屋时向购房者提交。（三）商品房销售条件（三）商品房销售条件开发企业可自行销售，也可委托房地产中介服务机构销售。预售条件：1、土地使用权证；2、建设工程规划许可证；3、预售许可证；4、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度及竣工交付日期。（内部认购）现售条件：1、开发企业具有合法身份及资质；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工和交付日期；7、物业管理方案已落实。（四）销售禁止行为及法律责任（四）销售禁止行为及法律责任1、开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。2、开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。3、开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。4、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。5、违反上述规定，开发企业将被处以警告、责令限期改正、并可处以1-3万元罚款。（五）销售广告及销售承诺问题（五）销售广告及销售承诺问题广告宣传没兑现，购房人能否要赔偿？销售人员的口头承诺算不算数？是购房人与我们专业销售人员同样关注的问题，我们先从宣传广告的法律性质入手，分析这一问题。一般来讲，商业广告的目的在于通过宣传自己产品的优越性，希望他人购买自己的商品。在法律意义上，合同的成立要经过要约与承诺的过程，而商业广告属于一种要约邀请，并非要约。要约邀请只是当事人订立合同的预备行为，在法律上无须承担责任，只有商业广告的内容符合要约规定的，才被视为要约。因此，广告的内容并不当然成为合同一个组成部分，不具有合同效力，不受法律保护。只有将广告宣传的内容在购房合同中约定，使之成为合同的一个组成部分，才具有法律约束力。另外，销售人员的口头宣传介绍及销售承诺，虽然作为口头表示可以构成合同，也受法律保护，但往往在买卖双方出现纠纷时，难以取证，认定有一定的难度。若销售人员的承诺在合同的补充条款中加以约定了，则买卖双方应承担法律责任。既然宣传广告内容及销售承诺若未在合同中约定，合同双方无须相互承担权利义务。但并不等于说，宣传广告可以任意夸大奇辞，虚假承诺。在广告的发布方面，国家同样颁布了一系列规范加以调整，如合同法、广告法、房地产广告发布暂行规定、商品房销售管理办法，开发企业或中介机构发布的广告若违反上述规范，需要承担法律责任。注：注：为避免日后购房者以现房与广告宣传（如楼书）不符作为证据，要求退房或赔偿事宜（类似这事宜在其它楼盘中曾发生，故此应慎重），在广告中可注明“楼书最终解释权归本公司”、“房屋面积最终以政府房地产产权部门之测定为准”等词句，避免日后之麻烦。（六）定金问题（六）定金问题“定金”与“订金”不同，定金作为合同履行的一种担保方式，受法律保护，而订金则不具有任何法律意义。在商品房的销售过程中，开发企业不符合销售条件的，不得收取任何预订款性质的费用。符合销售条件的，开发企业在订立买卖合同之前，可以向买受人收取预订款性质的费用，在订立合同之时，应当抵作房价款，未能订立合同的，应当返还。但买卖双方另有约定的，从其约定。也就是说，若买卖双方约定，开发企业违约，买受人要求双倍返还，若买受人违约，开发企业没收其费用，这样的约定具有法律效力。（七）样板房与现房的关系问题（七）样板房与现房的关系问题在期房的销售中，样板房作为一种营销手段，已被广泛使用。法律规定，开发企业设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的房屋应与样板房一致。因此，为避免纠纷，开发企业在设置的样板房中应挂牌明示“样板房仅供展示，房屋以实际交付为准。（八）面积差异的处理方式（八）面积差异的处理方式法律规定，商品房可按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。按套销售，基本上不会涉及面积的争议，但按后两种方式销售，就会涉及合同约定面积与产权登记面积不符的差异，因此，在合同中需约定处理方式。如没有约定，应按商品房销售管理办法中的规定办理。（第20条，举例说明）（九）其他（九）其他1、规划设计变更的通知义务及承担责任。2、销售代理相关规定。（十）示范合同文本签定的注意事项及答疑（十）示范合同文本签定的注意事项及答疑关于商品房法律问题的摘要（十八项） 序：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释于2003年6月1日起施行。该条文将近几年房地产商品房问题中的几个疑难问题以最高法院的解释明确下来，从而在肯定了购房者的种种权利的同时就是也定性了开发商的种种责任。从此商品房问题真正进入维护百姓购房者权益的时代，百姓维权的胜利不再是空话，在开发商面前百姓也不再是弱势群体。 解释解释中与实际焦点问题联系密切中与实际焦点问题联系密切的现摘要如下十八条：的现摘要如下十八条：一一、预预售售合合同同有有效效无无效效的的标标准准是是什什么么起诉前是否取得预售许可证。 案例一：案例一： 2002年初，某房地产开发商在没有取得销售许可证前，为了缓解资金压力，便提前开盘。张某看中一套两室两厅跃层单元，便抢先签订了买卖合同。2002年末销售许可证下来，但张某却因该楼盘施工缓慢达不到自己及时入住计划，便以签合同时开发商没有销售许可证为由提出退房；开发商则认为合同都签订了，晚交房几天是常有的事，故予以拒绝。于是张某诉至法院解决此事。 二、商品房广告或宣传资料未兑现是否违约的标二、商品房广告或宣传资料未兑现是否违约的标准是什么准是什么未兑现的内容是规划范围内（红线）内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，具体确定且对合同订立及房屋价格的确定有重大影响。 案例二：案例二： 2000年，王先生看到某高层楼盘中的售楼资料中设计有美丽的空中花园（即屋顶花园），虽然该楼盘价格不菲，但王先生因比较喜欢这一点就购买了20层的一套房。入住后王先生常常俯视楼下，迟迟见不到当初开发商宣传的空中花园建成，心中不悦，便要求开发商承担违约责任。开发商以该项内容在合同中没有约定为由予以拒绝。 三三、定定金金是是否否退退还还的的标标准准合同未签订或履行是否为不可归责于当事人双方的事由；一方原因未能订合同，按定金准则处理。案例三：案例三： 李女士在某花园小区开盘之际，欣然看上一套三室错层单元，便在售楼处签订了一份认购书交纳了壹万元定金，认购书约定一周内李女士到售楼处签订了正式买卖合同。但李女士回家后考虑到家里有小孩错层不便利孩子的安全，便要求退还定金不购买该房了，开发商拒绝，双方诉至法院。 四四、未未办办理理登登记记备备案案手手续续的的合合同同生生效效的的标标准准是是什什么么看主要义务是否履行看主要义务是否履行 案例四：案例四： S公司为美容化妆行业公司，预购某开发商正在开发的楼盘底商并签订了预售合同，合同中约定了生效条件为：签订合同后十日内到行政管理部门办理登记备案手续。随后S公司支付楼款，开发商开具收据。底商建设中S公司听说该条街的底商多数用于IT行业，美容化妆在此经营不便利，考虑到此问题，S公司便以合同没有备案生效为由，要求解除合同退还房款，开发商拒绝，双方诉至法院。 五五、一一房房两两卖卖或或一一房房两两用用的的法法律律责责任任双倍赔偿： 一房两卖是指订立合同后，又将房屋卖给第三人；一房两用是指：订立合同后又将房屋抵押给第三人。 案例五：案例五： 一海外归来人员刘博士回津后购买某开发商洋房一套，购房方式为首付30万元，余款60万元银行按揭，首付款30万元交付后，刘博士因公出国两月，回津后再到洋房时，别人已在装修，刘博士见自己喜爱的房子在开发商没有通知也没有合同约定为依据的情况下就解除了合同，将房子卖给了别人，心中非常不悦，便诉至法院 。 六六、双双倍倍赔赔偿偿制制度度引引入入以以来来的的延延续续（3 3种种隐隐瞒瞒）： 1隐瞒没有预售许可证或提供虚假的； 2隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 3隐瞒所售房屋已卖给第三人的事实。 案例六：案例六： 某开放商资金短缺，便刚开始施工时就简单搭建了售楼处，在售楼处悬挂着通过套印他人销售许可证后刻做的销售许可证。赵大爷居住在楼盘附近，刚好准备改善住房便与该开发商签订了购房合同，但该楼盘总是停停干干，房子完工的日子遥遥无期。赵大爷无奈只好请律师与开发商打官司。七七、房房屋屋支支付付使使用用的的标标准准：转移占用。（当事人另有约定的除外）。案例七：案例七： 张先生在接到交房通知后与开发商办理了交钥匙手续，但张先生却一直没有搬进新家居住，半年后，开发商自办的物业公司找张先生收取物业费，张先生认为房子还没有交付给我使用居住，我不应交纳物业费；物业公司则称办了交接钥匙手续则视为房子交付使用就应交纳物业费。双方争执诉至法院。八八、房房屋屋质质量量问问题题退退房房的的标标准准：主体结构质量不合格（此问题需要鉴定）或严重影响正常居住使用。案例八：案例八： 小王小李为新婚购买了一套房子，入住后发现窗户框斜上方有着明显的大裂缝隐约能见光，另外屋顶总是起鼓，偶尔掉下墙皮灰，经过多次修缮仍未能修好，小王、小李实在经受不起折腾，便诉至法院要求退房并赔偿装修损失。 九、面积误差的处理原则：九、面积误差的处理原则： 1有约定的按约定； 2无约定的，误差3%为界限超过+3%的面积开发商白送，小于3%的面积，开发商按单价双倍退还，由此在3%以外面积的处理上体现了开发商的惩罚性。 案例九：案例九： 张先生购买一套单价为3000元/平方米的房子，合同载明面积为105平方米，但产权证下发时面积却是100平方米。因该合同没有对面积误差约定处理办法，张先生要求按3000元/平方米单价退还了3平方米的价款；另外2平方米按6000元退还；开发商对此提法拒绝。只同意按3000元/平方米标准退还5平方米的房款，双方争执不下，诉至法院。 十十、迟迟交交房房晚晚付付款款（催催告告期期为为三三月月合合理理期期限限）解解除除权权的的期期限限：催告的三个月内行使；未催告的1年内行使。 案例十：案例十： 王先生购买某高档豪宅一套，购房方式为按揭付款，首付30万，余款60万元一个月内办理银行按揭或其他方式付款。首付30万元后，因业务需要去美国，一去一年，开发商在此期间未能收到余款，只好按王先生留下的通讯地址发信要求三个月内履行付款义务，均没有音信，由此开发商诉至法院要求解除合同，法院在通知不到王先生的情况下缺席判决，解除购房合同。此后，开发商将该房屋另行销售给他人。一年后王先生回来见房子被别人居住，便诉至法院要求开发商赔偿。 十一、约定违约金过高过低的调整标准十一、约定违约金过高过低的调整标准；过高的以约定金额与实损差额的30%为调整范围的标准；过低的以实损为标准。案例十一：案例十一： 高小姐购买一高档楼盘单元房50万元，合同约定逾期交房每延期一个月支付房价的3%，开发商由于对施工工序繁杂估计不足，造成逾期交房三个月。而高小姐已将原房卖掉，这三个月只好租赁一套房屋，月租三千元，交房后，高小姐要求开发商给付逾期交房违约金12万元，开发商称违约金太高，只同意据实结算给付玖仟元租金再补偿壹万元，双方不能达成共识，起诉至法院。 十十二二、未未约约定定违违约约金金的的处处理理办办法法：迟付款以金融机构计收逾期贷款利息的标准；（年息7.56%、月息2.1、日息0.65）迟交房以同地段租金为标准。 案例十二：案例十二： 刘女士购买一套价款30万元的商品房，合同签订后，开发商迟迟不能交付商品房达一年之久，刘女士在外租房每月房租近五仟元，入住后刘女士要求开发商赔偿租金，开发商以合同中对此项内容没有约定为由，拒绝赔偿租金，诉至法院。 十十三三、开开发发商商原原因因迟迟发发产产权权证证（当当事事人人没没有有约约定定的的）以以金金融融机机构构计计收收逾逾期期贷贷款款利利息息为为标标准准计计算算每每月月违违约金：（约金：（年息7.56%、月息2.1、日息0.65） 1超过约定产权证登记的期限； 2期房的，以交房之日起90日为限； 3现房的，以合同订立起90日为限。 案例十三：案例十三： 甲公司购买一套房价100万的商住楼一套，房子为期房。房子交付使用后一年之久，甲公司拟以该房屋抵押担保物申请银行贷款，却迟迟办不了产权证而无法申请。后来查知原来是开发商配套费用没有交齐导致商住楼初始登记无法进行，进而影响每一个小业主产权证的办理不能。甲公司要求开发商赔偿，开发商将合同中对此没有约定证予以拒绝。 十十四四、开开发发商商原原因因超超期期（合合同同约约定定或或国国家家规规定定的的登登记记进进行行时时间间）壹壹年年的的未未办办理理产产权权证证的的，购购房房者者可以解除合同并赔偿损失。可以解除合同并赔偿损失。 案例十四：案例十四： 甲公司购买一套房价180万元的商住楼，合同约定竣工后，30天内开发商进行办理房屋初始登记并协助购房后180天办理产权证。房屋竣工交付后一年半房屋产权证仍然不能办理，后查知是开发商开发过程中手续不齐全造成的。甲公司原本拟以该房作为申请流动资金贷款的抵押担保也就无法办理了，只好要求开发商退房从而便于企业资金流动。开发商不允，双方诉至法院。 十五、包销严格按照约定执行十五、包销严格按照约定执行 案例十五：案例十五： 某置业代理销售公司包销开发商的10万平方米花园，期限届满，仍有近1万平方米的房屋未能销售，置业代理公司打算继续代售，但开发商则要求置业代理公司一次性买断余房，置业代理公司以合同中未明确说明此问题为由拒付，双方诉至法院。 十十六六、按按揭揭贷贷款款购购房房一一方方原原因因未未能能订订立立贷贷款款合合同同的的，对对方方当当事事人人可可以以要要求求解解除除合合同同和和赔赔偿偿。不不可可归归责责两两方方原原因因未未能能订订立立贷贷款款合合同同的的，当当事事人人可可以以解解除除合合同同退本息或定金。退本息或定金。 案例十六：案例十六： 徐先生购买的两套房屋均采用按揭付款。定金2万和首付款交纳后，由于是外地人徐先生购房前便先行咨询了销售人员，销售人员满口答应没问题，但实际按揭手续却迟迟办不下来，徐先生只好要求退房，开发商则要求徐先生另行想办法支付余款，否则定金2万元不予应退还，徐先生不同意，诉至法院 。 十十七七、按按揭揭贷贷款款，开开发发商商提提供供回回购购保保证证的的，购购房房者不还钱的，开发商将成为共同被告。者不还钱的，开发商将成为共同被告。 案例十七：案例十七： 甲开发商与银行在按揭合作协议中承诺“如购房者逾期不能偿还按揭贷款时，开发商将承担回购保证。”外企工作的王先生购买了甲方开发商开发的一套60万的房屋；首付20万元余款40万元为按揭贷款。后因外企人事裁员，王先生处于被裁员范围，遂数月不能偿还银行贷款。银行将王先生及开发商一同告上法庭，要求履行还款义务。开发商辩称自己不是借款人，不应当成为被告。 十十八八、9595年年1010月月1 1日日以以后后的的订订立立的的合合同同都都可可以适用，以适用，20032003年年6 6月月1 1日起施行。日起施行。 案例十八：案例十八： 2001年10月张先生购买一花园别墅，宣传资料上说是地热温泉，但实际交房时是锅炉供热的热水。张先生不满，但苦于合同中没有对此约定一直不能起诉至法院，现该司法解释施行后张先生起诉开发商至法院要求承担违约责任，开发商认为合同签订在2001年，不应当适用2003年6月1日施行的新商品房问题的司法解释。 另外其他相关规定： 1商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化等影响使用功能应当变更之日起10日内通知对方，15天对方答复期，未通知的买房人将有权退房。 2竣工交付房屋产权登记进件时间为60日内。