汇智汇智营销营销2009.03.182009.03.18www.zhixinsl.com.cn中奥华都市综合体项目营销报告中奥华都市综合体项目营销报告汇汇智智营营销销汇智汇智营销营销前言前言l 本项目首先要做的是区域借势。这就需要我们认清区域价值、竞争环境及可借本项目首先要做的是区域借势。这就需要我们认清区域价值、竞争环境及可借资源，并加以合理运用，达到项目发展与区域发展的完美结合。资源，并加以合理运用，达到项目发展与区域发展的完美结合。l 其次要做的是确定物业发展方向。本项目产品形态丰富，各产品之间既相互促其次要做的是确定物业发展方向。本项目产品形态丰富，各产品之间既相互促进，又相互制约。如何保证物业均衡发展，是项目能否成功开发的关键，而其中进，又相互制约。如何保证物业均衡发展，是项目能否成功开发的关键，而其中的难点又在于商业产品的发展策略及价值体现，这需要一个系统思维的过程。的难点又在于商业产品的发展策略及价值体现，这需要一个系统思维的过程。l 最后要做到是项目造势。明确项目营销战略，通过有序的营销策略组合，全力最后要做到是项目造势。明确项目营销战略，通过有序的营销策略组合，全力打造南城首席都市综合体的市场占位，实现项目价值最大化，树立项目及开发商打造南城首席都市综合体的市场占位，实现项目价值最大化，树立项目及开发商的品牌形象。的品牌形象。l 本次项目提案时间较为仓促，且信息获取量有限，对产品研究难以做到全面准本次项目提案时间较为仓促，且信息获取量有限，对产品研究难以做到全面准确，如有偏颇之处，敬请海涵。确，如有偏颇之处，敬请海涵。汇智汇智营销营销总体框架总体框架一一期期营营销销策策略略宏观市场宏观市场综合体研究综合体研究区域市场区域市场市市场场分分析析项项目目分分析析项项目目开开发发建建议议销售销售推广推广一期开发建议一期开发建议整体开发建议整体开发建议定位分析定位分析地块分析地块分析产品分析产品分析商业开发建议商业开发建议住宅开发建议住宅开发建议汇智汇智营销营销宏观市场宏观市场城市经济（1 1）成都仍属全国二线城市行）成都仍属全国二线城市行列，若保持列，若保持20082008年增长态势，预年增长态势，预计计20152015年达到广州及深圳目前的年达到广州及深圳目前的水平，水平，20182018年达到北京及上海目年达到北京及上海目前的水平。前的水平。（2 2）受）受0808年地震及金融危机影年地震及金融危机影响，响，GDPGDP增速增速12.1%12.1%，创，创20032003年以年以来历史最低；而城乡居民储蓄存来历史最低；而城乡居民储蓄存款余额增长款余额增长32.4%32.4%，创近年来最，创近年来最高增幅。高增幅。资料来源：成都及各地统计年鉴、统计信息网20082008年成都与一线城市年成都与一线城市GDPGDP比较比较汇智汇智营销营销宏观市场宏观市场房地产政策0808年政策以年政策以5.125.12地震为分水岭，呈现先抑后扬的明显特征。地震为分水岭，呈现先抑后扬的明显特征。6 6次下调存贷款利率，次下调存贷款利率，5 5次下调公积金贷款利率，次下调公积金贷款利率，2 2次下调银行存款准备金率。次下调银行存款准备金率。购房契税降至购房契税降至1%1%，最低首付调至，最低首付调至20%20%（08/10/2208/10/22）4 4万亿投资计划，积极扩大内需（万亿投资计划，积极扩大内需（08/11/0508/11/05）明确房地产行业的支柱地位（明确房地产行业的支柱地位（08/12/0808/12/08）改善性住房取消二套房贷限制，营业税征收缩短改善性住房取消二套房贷限制，营业税征收缩短3 3年（年（08/12/1708/12/17）关于促进房地产市场发展的若干意见（关于促进房地产市场发展的若干意见（08/12/1308/12/13）“非常十条非常十条”及及“蓉八条蓉八条”利好政策频出利好政策频出汇智汇智营销营销宏观市场宏观市场房地产走势在中央和地方政府救市政策的刺激下，近在中央和地方政府救市政策的刺激下，近4 4个月成交量明显上个月成交量明显上升，行业整体呈回暖迹象。升，行业整体呈回暖迹象。成都房地产近期销售动态成都房地产近期销售动态考虑春节影响因素汇智汇智营销营销宏观市场宏观市场房地产走势价价 格格萧条期萧条期20082008调整期调整期20092009复苏期复苏期20102010发展期发展期2011-X2011-X危机期危机期量量价价齐齐跌跌量量稳稳价价跌跌量量升升价价稳稳量量价价齐齐升升量量价价回回归归汇智汇智营销营销区区 域域 概概 况况区区 域域 交交 通通地地 铁铁 研研 究究发发 展展 走走 势势区域市场区域市场汇智汇智营销营销区域概况区域概况市中心市中心国际城南国际城南新中心新中心城西区域城西区域城北区域城北区域城东区域城东区域城南区域城南区域高新南区在成都市的战略发展规划中，被定位为国高新南区在成都市的战略发展规划中，被定位为国际城南新中心际城南新中心国际城南新中心国际城南新中心定定位为行政办公中心、创位为行政办公中心、创新研发中心、区域总部新研发中心、区域总部基地、现代服务基地、基地、现代服务基地、宜居人文住区。宜居人文住区。汇智汇智营销营销区域概况区域概况站南组团：站南组团：交通集散、交通集散、商务办公、科技园区、商务办公、科技园区、高档居住高档居住会展组团：会展组团：会展基地、会展基地、商务办公、领事会馆、商务办公、领事会馆、高档居住高档居住大源组团：大源组团：总部基地、总部基地、科技园区、高档居住科技园区、高档居住华阳组团：华阳组团：商贸、教商贸、教育科研、文化娱乐、育科研、文化娱乐、生活居住生活居住新天府广场组团：新天府广场组团：旅旅游文化、商贸、高尚游文化、商贸、高尚居住居住汇智汇智营销营销会展商业圈（呈现）高端商业（拟建）富力商业（拟建）地铁商圈（拟建）海洋公园（在建）新世纪商业（待建）区域概况区域概况地铁、公路交通网地铁、公路交通网 目前已有六条市区南区公路通道，地铁一号线2010年前实现通车 高端商业拟建高端商业拟建 生态环境打造生态环境打造 高尔夫球场、河滨景高尔夫球场、河滨景观带、海洋公园观带、海洋公园汇智汇智营销营销区域概况区域概况优劣势优劣势劣势：劣势：市政府南迁受阻，区域市政府南迁受阻，区域价值及信心降低；价值及信心降低；土地供应量太大，供需土地供应量太大，供需矛盾突出矛盾突出；区域配套不成熟。区域配套不成熟。优势：优势：交通便利交通便利品牌开发商云集品牌开发商云集领事馆区搬入领事馆区搬入国际国内知名企业进驻国际国内知名企业进驻城市精英汇聚城市精英汇聚汇智汇智营销营销区区 域域 交交 通通区区 域域 概概 况况地地 铁铁 研研 究究发发 展展 走走 势势区域市场区域市场汇智汇智营销营销区域交通区域交通 六纵四横构建完善六纵四横构建完善的区域路网结构：的区域路网结构：六纵：六纵：元华路、站华路、元华路、站华路、天府大道、红星路南延天府大道、红星路南延线、成昆铁路、地铁线、成昆铁路、地铁1 1号号线线四横：四横：二环路、武侯大二环路、武侯大道、三环路、迎宾大道道、三环路、迎宾大道天天府府大大道道站站华华路路元元华华路路红红星星路路南南延延线线成昆铁路成昆铁路二环路二环路武侯大道武侯大道三环路三环路迎宾大道迎宾大道地地铁铁1 1号号线线汇智汇智营销营销区域交通区域交通多条公交线、多条公交线、1 1号地铁线、成雅高速及成昆铁路等形成号地铁线、成雅高速及成昆铁路等形成的交通系统增强了区域的辐射范围的交通系统增强了区域的辐射范围公交系统公交系统成昆铁路成昆铁路道路系统道路系统1 1号地铁号地铁公公路路铁铁路路汇智汇智营销营销地地 铁铁 研研 究究区区 域域 概概 况况区区 域域 交交 通通发发 展展 走走 势势区域市场区域市场汇智汇智营销营销地铁研究地铁研究地铁地铁1 1、2 2号骨干线为城市新中心开创了良好的交通条件号骨干线为城市新中心开创了良好的交通条件城北板块城北板块城南板块城南板块华阳片区华阳片区城东板块城东板块城西板块城西板块城市发展方向城市发展方向地铁地铁1 1号线号线地铁地铁2 2号线号线火车北站天府广场成都南站华阳广都高新南区大丰1 1号线号线1 1期期2005-122005-122010-72010-7汇智汇智营销营销地铁研究地铁研究城市中心区城市中心区支支 持持城市功能强化城市功能强化集客能力增加集客能力增加辐射范围扩大辐射范围扩大商业中心强化商业中心强化办公区域集中办公区域集中延线中小户型升温延线中小户型升温城市边缘城市边缘地铁开通地铁开通居住郊区化居住郊区化次级商务中心次级商务中心白领置业群增加白领置业群增加城市功能提升城市功能提升居住环境改善居住环境改善交通时间缩短交通时间缩短片区开发升温片区开发升温支支 持持地铁对房地产发展的影响地铁对房地产发展的影响汇智汇智营销营销地铁研究地铁研究区区域域价价值值地铁交通建设阶段地铁交通建设阶段规划公示规划公示在建在建建成通车建成通车正常运营正常运营跳跃性增长跳跃性增长提前释放提前释放地铁对区域价值提升的时间序列表地铁对区域价值提升的时间序列表汇智汇智营销营销发发 展展 走走 势势地地 铁铁 研研 究究区区 域域 概概 况况区区 域域 交交 通通区域市场区域市场汇智汇智营销营销发展走势发展走势0808年年1111月月-09-09年年2 2月月 各行政区成交情况各行政区成交情况汇智汇智营销营销发展走势发展走势发展规律根据对中国各大一线城市新中心的发展研究，我们认为：根据对中国各大一线城市新中心的发展研究，我们认为：起步期起步期（3-43-4年）年）初步发展期初步发展期（4-54-5年）年）快速发展期快速发展期（4-54-5年）年）成熟期成熟期（5 5年）年）交通交通原有交通网整改新路网规划新路网建成引入地铁新增交通网络交通体系完全成熟，方便快捷住宅住宅中档项目为主开发量较小中、高档项目并存开发明显放量以高档项目为主开发接近尾声少量城市豪宅推出写字楼写字楼以政府配套开发为主、定位中档、开发量小逐步出现高端写字楼开发明显放量高端写字楼集中放量以招商和经营为主，少量高档写字楼推出公寓公寓无无出现大体量高档公寓产品大量高档公寓产品推出商业商业以依托住宅的底商为主出现大量依托高档住宅的裙楼商业，独立商业较小裙楼商业健康快速发展，出现部分购物广场，休闲旅游产业实现一站式购物，商圈完全形成酒店酒店政府配套开发、数量较少、档次以三星为主开发商介入酒店建设、数量仍较少，档次开始提升五星级酒店部分落成，形成开发热潮大量五星级酒店落成营业汇智汇智营销营销 总体来说，城市新中心的开发及发展的规律为总体来说，城市新中心的开发及发展的规律为“人气带动商气，商人气带动商气，商气带动财气气带动财气”，一般遵循，一般遵循“住宅住宅-商务商务-商业商业-酒店酒店”的顺序。在发展初期的顺序。在发展初期以住宅开发为主，价格上升较快；中期以商务办公开发为主，价格稳步提升以住宅开发为主，价格上升较快；中期以商务办公开发为主，价格稳步提升；后期以商业及酒店开发为主，形成核心商圈，区域价值达到最大化。；后期以商业及酒店开发为主，形成核心商圈，区域价值达到最大化。小小 结结汇智汇智营销营销产产 品品 线线 研研 究究独立产品研究独立产品研究综合体研究综合体研究住住 宅宅写字楼写字楼商商 业业酒酒 店店SOHOSOHO汇智汇智营销营销产品线研究产品线研究功能定位l住宅：住宅：保障现金流，满足基本居住需求，吸引人气，追求短期效益。保障现金流，满足基本居住需求，吸引人气，追求短期效益。lSOHOSOHO：保障现金流，满足基本投资需求，吸引人气，追求短期效益。保障现金流，满足基本投资需求，吸引人气，追求短期效益。l写字楼：写字楼：现金流及固定资产的混合体，提升项目综合价值，吸引人气，现金流及固定资产的混合体，提升项目综合价值，吸引人气，追求短中期效益结合。追求短中期效益结合。l集中式商业：集中式商业：利润最大化的主要来源，提升项目综合价值，吸引人气，利润最大化的主要来源，提升项目综合价值，吸引人气，追求短中期效益结合。追求短中期效益结合。l星级酒店：星级酒店：固定资产投资，树立项目标杆形象，提升综合价值，追求长固定资产投资，树立项目标杆形象，提升综合价值，追求长期效益。期效益。汇智汇智营销营销商业为住宅、商业为住宅、SOHOSOHO、写字楼、写字楼、酒店提供配套酒店提供配套住宅为商业住宅为商业酒店提供客源酒店提供客源SOHOSOHO为住宅、为住宅、商业、酒店提商业、酒店提供客源供客源写字楼为住写字楼为住宅、宅、SOHOSOHO、商业、酒店商业、酒店提供客源提供客源酒店为住宅、酒店为住宅、SOHOSOHO、写字楼提、写字楼提供配套，同时提供配套，同时提升商务及商业价升商务及商业价值值各种物业之间的各种物业之间的各种物业之间的各种物业之间的相互影响关系相互影响关系相互影响关系相互影响关系产品线研究产品线研究汇智汇智营销营销酒酒 店店集中商业集中商业写字楼写字楼社区底商社区底商住住 宅宅SOHOSOHO开开 发发 顺顺 序序综合体研究综合体研究汇智汇智营销营销独立产品研究独立产品研究产产 品品 线线 研研 究究住住 宅宅写字楼写字楼商商 业业酒酒 店店SOHOSOHO综合体研究综合体研究汇智汇智营销营销1 1天府长城天府长城2 2世家花园世家花园3 3世纪峰景世纪峰景4 4盛南领地盛南领地5 5英郡英郡6 6育才竹岛育才竹岛7 7齐盛艺境齐盛艺境8 8领峰领峰9 9远大都市风景远大都市风景10101111盛世名居盛世名居1212怡丰新城怡丰新城1313大城际大城际1414城南晶座城南晶座1515棕榈南岸棕榈南岸1616鸿阁鸿阁1 1号号1717城南名著城南名著1818新鸿基悦城新鸿基悦城1919宏信南樾宏信南樾2020蓝山美树蓝山美树2121雅居乐雅居乐2222麓山国际别墅区麓山国际别墅区2424凯莱凯莱丽景雅筑丽景雅筑天鹅湖花园天鹅湖花园2525华银美景华银美景2626经典华府经典华府2727戛纳滨江戛纳滨江2828都市港湾都市港湾2929蓝岸丽景蓝岸丽景3030楠域丽景楠域丽景3131成南领寓成南领寓3232亚丁小镇亚丁小镇3333水印城水印城3434凯华丽景凯华丽景3535南阳盛世南阳盛世3636双华双华麓港麓港3737心怡心怡紫晶城紫晶城2323慕和南道慕和南道区域住宅分布区域住宅分布住宅研究住宅研究2 21 13 34 45 57 78 89 91010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 17171818 1919 20206 622222121333323232424252526262828272729293030323231313434353536363737天府大道天府大道天天府府广广场场新新天天府府广广场场38383838河畔新世界河畔新世界汇智汇智营销营销住宅研究住宅研究20092009年年2 2月南延线主要楼盘成交情况月南延线主要楼盘成交情况汇智汇智营销营销区域住宅市场特征区域住宅市场特征1 1、区域住宅面积区间以、区域住宅面积区间以80809090平方米和平方米和120120130130平方米为主，平方米为主，9090120120平方米面积较少，经平方米面积较少，经济三房的市场空间较大。济三房的市场空间较大。2 2、单价集中在、单价集中在4000400050005000元元/ /平方米，总价集中在平方米，总价集中在45456565万之间。万之间。3 3、产品以高层电梯为主，户型在设计上最大限度使用了灰空间概念，增大户型实际使用面积、产品以高层电梯为主，户型在设计上最大限度使用了灰空间概念，增大户型实际使用面积（得房率）。（得房率）。4 4、区域客户主要特征：以工作、生活在南延线附近的自住群体为主，投资者近阶段较少。、区域客户主要特征：以工作、生活在南延线附近的自住群体为主，投资者近阶段较少。5 5、区域客户关注因素包括：政府搬迁计划、地铁开运时间、商业及休闲配套完善程度。、区域客户关注因素包括：政府搬迁计划、地铁开运时间、商业及休闲配套完善程度。住宅研究住宅研究汇智汇智营销营销独立产品研究独立产品研究产产 品品 线线 研研 究究住住 宅宅写字楼写字楼商商 业业酒酒 店店SOHOSOHO综合体研究综合体研究汇智汇智营销营销城区写字楼市场概况城区写字楼市场概况截止截止20082008年年9 9月，现有甲级写字楼月，现有甲级写字楼458,000458,000平方米平方米 到到20102010年的新增供应量年的新增供应量456,000456,000平方米平方米甲级写字楼乙级写字楼未来供应量写字楼研究写字楼研究汇智汇智营销营销成都写字楼市场状况成都写字楼市场状况城区写字楼总体情况城区写字楼总体情况l随着2009-2010年大量甲级写字楼的建成，成都写字楼的总体水平将会得到提升。l甲级写字楼的大量租户都处于制造业和金融业。l2010年建成的地铁一号线将把南区以及南延线区和中央商务区连接起来，这将会带动南区以及南延线区的发展。l南延线附近的新商务区正在形成，大量高品质写字楼将在未来3到5年建成。l在成都的写字楼开发商开始通过把绿色技术应用到最新的项目中来响应全球可持续发展的趋势。l中央商务区和南区任然是最受企业用户欢迎的区域，但直到明年底，该区域才会有新增竣工项目。l由于未来一年内无新建成甲级写字楼项目，成都甲级市场空置率将逐渐降低，短期内租金将保持现有水平。l现有甲级写字楼存量：458，000平方米。l现有乙级写字楼存量：770，000平方米。l2009年将有142，000平方米供应量，2010年供应量将达到314，000平方米。甲级写字楼空置率和供应量甲级写字楼空置率和供应量未未 来来 走走 势势写字楼研究写字楼研究汇智汇智营销营销城区写字楼总体情况城区写字楼总体情况细分市场细分市场区域描述区域描述租户构成租户构成中央中央商务区商务区中央商务区是成都的市中心和主要商业区域。这个区域吸引了大量跨国企业的地区总部，并吸引了各行业的本地企业 微软、IBM、拜耳、拉法基、法国航空、雅芳、通用电气、索尼、摩托罗拉、爱普生、东芝、渣打银行、惠氏、日立、强生、思科南区南区该区域发展迅速，位于美国领事馆附近。由于交通便利以及良好的居住环境，该区域在国外公司中尤其受欢迎戴尔、ABB、法国安盟保险、Mueller、夏普、美国福禄克公司、马来西亚航空公司、苹果、英美烟草、奥林巴斯、百威、星巴克东大街东大街一个新兴区域，成都政府将在三到五年内把它打造成金融街。该区域的香格里拉中心办公楼已经建成，另外其它的高品质写字楼正在建设中华侨银行、世服宏图、富士施乐、长江商学院、嘉里置业、安永华明、汇丰银行南延线南延线南延线区位于三环外，人民南路南延线的两侧。该区域主要依托于高新科技的发展，对在该区域设立总部的企业给予极大的优惠条件。大量公司总部大楼和甲级写字楼在建或正在规划中SAP、诺西、阿尔卡特、中国移动、盛大网络、华为、NEC、赛门铁克、IBM写字楼研究写字楼研究汇智汇智营销营销区域写字楼分布区域写字楼分布华敏华敏4 4川投川投5 5国电国电7 7联通联通8 81010城南科技广场城南科技广场1212高新孵化园高新孵化园1313四川广电中心四川广电中心1414成达成达1818圣达圣达1515中兴中兴1616天府一期天府一期1717天府二期天府二期1414121213134 45 52 27 78 810101818151516161717天府大道天府大道天天府府广广场场新新天天府府广广场场11119 93 321211919202022226 61 11 1海关海关2 2特拉克斯国际广场特拉克斯国际广场3 3凯德凯德中航城市广场中航城市广场6 6九龙仓九龙仓9 91111拉德芳斯大厦拉德芳斯大厦2121希顿国际广场希顿国际广场中信广场中信广场19192020新希望集团总部大厦新希望集团总部大厦2222上海复地上海复地写字楼研究写字楼研究汇智汇智营销营销区域写字楼竞争环境分析区域写字楼竞争环境分析外部竞争环境（板块竞争）外部竞争环境（板块竞争）交通便利大量商务土地出让，规划优势明显土地成本优势明显，产品租售难度相对较小商圈未形成，配套不完善，发展周期较长依托市中心成熟商务氛围及完善配套，发展相对完善受土地供应限制，未来供应有限交通不便利具有春熙商圈地段优势，发展同期短大量品牌开发商入驻，品质较高土地成本较高，产品租售难度相对较大中央商务区中央商务区东大街东大街南区南区（含南延线（含南延线）中短期内在板块竞争中处于劣势，长期来看发展前景最乐观中短期内在板块竞争中处于劣势，长期来看发展前景最乐观写字楼研究写字楼研究汇智汇智营销营销区域写字楼竞争环境分析区域写字楼竞争环境分析内部竞争环境内部竞争环境1区域未来区域未来5 5年内，供应量年内，供应量约约300300万方，供需矛盾需万方，供需矛盾需通过较长时间来缓解通过较长时间来缓解3目前新建写字楼销售及招目前新建写字楼销售及招商难度大，租售价格较低商难度大，租售价格较低写字楼研究写字楼研究2区域内写字楼开发商实力区域内写字楼开发商实力参差不齐，对整体形象有参差不齐，对整体形象有一定影响一定影响汇智汇智营销营销独立产品研究独立产品研究产产 品品 线线 研研 究究住住 宅宅写字楼写字楼商商 业业酒酒 店店SOHOSOHO综合体研究综合体研究汇智汇智营销营销6 6铜锣湾时尚天堂铜锣湾时尚天堂8 81010区域商业分布区域商业分布9 9111112121 1欧尚宜家欧尚宜家2 2GTCGTC3 3凯德凯德4 4苏宁苏宁3 3欧尚宜家欧尚宜家深长城深长城7 7天府长城天府长城深圳茂业商城深圳茂业商城九龙仓九龙仓中航城市广场中航城市广场和记黄埔和记黄埔新益州公园新益州公园101011111212世纪城世纪城奥特来斯奥特来斯软件园软件园131314141515OCCOCC棕榈泉棕榈泉1616嘉里嘉里1717中信广场中信广场1818复地复地1919伊藤洋华堂伊藤洋华堂2020天府新城广场天府新城广场2121远大都市风景远大都市风景2222极地海洋公园极地海洋公园2323雅居乐花园雅居乐花园2424麓镇商业区麓镇商业区2525河畔新世界河畔新世界4 43 310102525天府大道天府大道天天府府广广场场新新天天府府广广场场21217 72323202022222424141415151717161619191111 12121313161618182 23 31 18 89 9101011116 6121226262626理想中心理想中心商业研究商业研究汇智汇智营销营销区域商业业态区域商业业态项目名称项目名称面积（）面积（）业态业态麓镇商业区麓镇商业区100，000餐饮、剧场、步行街、图书馆、酒店、学校、办公河畔新世界河畔新世界200，000新世界百货、电影院线、“星光大道”极地海洋世界极地海洋世界200，000餐饮、休闲娱乐、社区配套、旅游配套、酒店中航时尚购物中心中航时尚购物中心190，000综合百货深圳茂业精品商城深圳茂业精品商城未知综合百货欧尚欧尚70，000综合超市凯丹广场凯丹广场80，000Mall天府新城广场天府新城广场900，000海洋乐园、文化艺术中心、乐园配套商业广场、中央公园地下商业广场雅居乐花园雅居乐花园100，000社区配套、餐饮休闲、大型会所天府长城天府长城100，000社区配套、餐饮娱乐、大型会所远大都市风景远大都市风景100，000餐饮休闲、超市、电影城商业研究商业研究汇智汇智营销营销区域商业业态区域商业业态项目名称项目名称面积（）面积（）业态业态项目名称项目名称面积（）面积（）业态业态GTCGTC45，000购物中心世纪城世纪城275，000特色街区苏宁苏宁未知大卖场奥特来斯奥特来斯32，000折扣店凯德凯德60，000购物中心软件园软件园30，000购物街九龙仓九龙仓80，000购物中心复地复地200，000购物中心和记黄埔和记黄埔90，000购物街伊藤伊藤150，000购物中心深长城深长城100，000购物中心OCCOCC38.370购物中心理想中心理想中心21，582购物街棕榈泉棕榈泉35，000购物中心新益州广场新益州广场200，000购物中心商业研究商业研究汇智汇智营销营销区域商业租售横向对比区域商业租售横向对比商圈类型商圈类型商圈名称商圈名称商业规模商业规模（平米）（平米）销售价格销售价格租金水平（一层）租金水平（一层）市级商圈春熙路38万3-10万/平米黄金位置50元/天/平米街铺15-30元/天/平米百货等优质物业不出售盐市口32万1.8-10万/平米街铺5-25元/天/平米商场内16-50元/天/平米骡马市32万3-10万/平米购物中心（铂金城）内部4-10元/天/平米，最高25元/天/平米；街铺3-10元/天/平米；区域商圈双楠6万1-6万/平米街铺3-5元/天/平米沙湾14万0.8-5万/平米街铺1.5-3.5元/天/平米建设路20万1-6万/平米街铺4-4.5元/天/平米金沙-光华20万1.5-6万/平米街铺2.5-5元/天/平米棕北-桐梓林20万2.5-8万/平米街铺4-5元/天/平米南延商圈南三环18万1-1.5万/平米商场内1.5-3.5元/天/平米街铺1.5-2.5元/天/平米天府大道50万1-1.2万/平米街铺 1-2.5元/天/平米滨河路5万0.5-1.8万/平米街铺1.5-2.5元/天/平米未端广场32万N/AN/A商业研究商业研究汇智汇智营销营销区域商业未来供应量表区域商业未来供应量表商业研究商业研究汇智汇智营销营销小小 结结供应量：供应量：南延线目前整体商业存量近南延线目前整体商业存量近4040万平米，至万平米，至20122012年约有年约有2323个大型商业个大型商业面市面市，整体供应量突破整体供应量突破200200万平米，消化难度极大。万平米，消化难度极大。业态规划：业态规划：百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。商业体。租售方式：租售方式：社区配套型商业以销售为主，区域辐射型商业以租赁为主。社区配套型商业以销售为主，区域辐射型商业以租赁为主。租售价格：租售价格：商铺价格在商铺价格在500050001800018000元元/ /平米之间，租金水平在平米之间，租金水平在4545100100元元/ /月月/ /平米平米之间。之间。发展预期：发展预期：从从2009200920122012年来看，年来看，20102010年及年及20112011年是南延线商业供应高峰期，但受年是南延线商业供应高峰期，但受政府搬迁计划不明，区域人气不足，招商进度缓慢等因素影响，部分商业修建计划政府搬迁计划不明，区域人气不足，招商进度缓慢等因素影响，部分商业修建计划将向后延迟。将向后延迟。汇智汇智营销营销独立产品研究独立产品研究产产 品品 线线 研研 究究住住 宅宅写字楼写字楼商商 业业酒酒 店店SOHOSOHO综合体研究综合体研究汇智汇智营销营销区域酒店分布区域酒店分布4 4神旺酒店神旺酒店5 5合景泰富酒店合景泰富酒店7 7洲际酒店洲际酒店6 6世纪城假日酒店世纪城假日酒店8 8希尔顿酒店希尔顿酒店9 9紫罗兰酒店紫罗兰酒店1010新希望酒店新希望酒店酒店研究酒店研究7 71111天府大道天府大道天天府府广广场场新新天天府府广广场场6 69 92 210103 35 54 48 81 11 1首座二期酒店首座二期酒店2 2宜必思酒店宜必思酒店3 3崇德酒店崇德酒店1111金鹿国际酒店金鹿国际酒店主要集中在南延线前、中端，主要集中在南延线前、中端，后端区域发展条件不成熟。后端区域发展条件不成熟。规划有规划有1111家以上的四星级酒家以上的四星级酒店，已开业店，已开业2 2家，未来竞争激家，未来竞争激烈。烈。汇智汇智营销营销独立产品研究独立产品研究产产 品品 线线 研研 究究住住 宅宅写字楼写字楼商商 业业酒酒 店店SOHOSOHO综合体研究综合体研究汇智汇智营销营销SOHOSOHOSOHOSOHO产品形式产品形式产品形式产品形式居家公寓居家公寓居家公寓居家公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓SOHOSOHO研究研究汇智汇智营销营销居家公寓居家公寓提供普通住宅同等功能提供普通住宅同等功能居家公寓特征居家公寓特征产品特征产品特征面积区间面积区间40407070纯小户型，两室一厅为主，一室一厅为辅纯小户型，两室一厅为主，一室一厅为辅位置选择位置选择无要求无要求配套设施配套设施社区商业，满足基本生活配套社区商业，满足基本生活配套经营方式经营方式纯销售纯销售客户构成客户构成初次置业的年轻白领，普通投资者初次置业的年轻白领，普通投资者SOHOSOHO研究研究汇智汇智营销营销酒店式公寓酒店式公寓在居住公寓管理基础上增加酒店式服务在居住公寓管理基础上增加酒店式服务酒店式公寓特征酒店式公寓特征产品特征产品特征面积区间面积区间30305050精装小户型，以一室为主，一室一厅为辅精装小户型，以一室为主，一室一厅为辅位置选择位置选择商业式商务发达地区商业式商务发达地区配套设施配套设施2 23 3星级酒店的配套设施星级酒店的配套设施经营方式经营方式租赁为主，销售为辅，通常做法为带租约销售租赁为主，销售为辅，通常做法为带租约销售客户构成客户构成购买者为酒店管理公司，普通投资者购买者为酒店管理公司，普通投资者使用者为长期出差、短期渡假及驻外公司高级员工使用者为长期出差、短期渡假及驻外公司高级员工管理者为酒店管理公司管理者为酒店管理公司SOHOSOHO研究研究汇智汇智营销营销商务公寓商务公寓在居住公寓管理基础上增加商务办公服务在居住公寓管理基础上增加商务办公服务商务公寓特征商务公寓特征产品特征产品特征面积区间面积区间50508080小户型，以二室一厅为主，一室一厅为辅小户型，以二室一厅为主，一室一厅为辅位置选择位置选择位于城市位于城市CBDCBD和商务办公集中地和商务办公集中地配套设施配套设施商务中心、会议室、大堂、会所商务中心、会议室、大堂、会所经营方式经营方式销售为主，租赁为辅销售为主，租赁为辅客户构成客户构成购买者为企业型、智力服务型小企业、普通投资者购买者为企业型、智力服务型小企业、普通投资者使用者为创业型、智力服务型小企业使用者为创业型、智力服务型小企业管理者为经营管理公司（或伟业公司）、购买者自身管理者为经营管理公司（或伟业公司）、购买者自身SOHOSOHO研究研究汇智汇智营销营销小小 结结l成都市成都市SOHOSOHO产品主要分布在市中心、各行政中心、高校附近。产品主要分布在市中心、各行政中心、高校附近。l现有现有SOHOSOHO产品一般为小户型楼盘返租经营，硬件配套一般，规模不大，档次不高。产品一般为小户型楼盘返租经营，硬件配套一般，规模不大，档次不高。lSOHOSOHO产品销售、产品销售、租赁租赁情况整体较好。情况整体较好。l南延线目前暂无以南延线目前暂无以SOHOSOHO形象入市的项目。形象入市的项目。市场潜力较大市场潜力较大市场潜力较大市场潜力较大汇智汇智营销营销区域定位分析地块价值分析项目规划分析SWOT分析地块分析产品分析项项目目分分析析定位分析市场定位形象定位客群定位项目分析纲要项目分析纲要汇智汇智营销营销天府大道天府大道天府大道天府大道站南组团：站南组团：商务办公商务办公区区+ +科技产业园科技产业园+ +生活生活居住区居住区会展组团：会展组团：会展基地、会展基地、商务办公、领事会馆、商务办公、领事会馆、高档居住高档居住大源组团：大源组团：行政文化行政文化区区+ +总部基地总部基地+ +生活居生活居住区住区华阳组团：教育科研华阳组团：教育科研+ +商贸商贸+ +文化娱文化娱+ +生活居生活居住住南天府广场组团：旅南天府广场组团：旅游休闲游休闲+ +商业配套商业配套+ +高高尚居住区尚居住区“南天府广场南天府广场”板块集商业、居住、旅游休闲、文化娱乐为一体，依托南湖国际风情度假区、麓山板块集商业、居住、旅游休闲、文化娱乐为一体，依托南湖国际风情度假区、麓山国际、太阳神鸟广场、海洋极地公园的支撑形成高品质国际化旅游度假居住区。国际、太阳神鸟广场、海洋极地公园的支撑形成高品质国际化旅游度假居住区。国际化国际化CLDCLD休闲休闲旅游高尚居住区旅游高尚居住区国际化国际化CBDCBD商务中心区商务中心区国际化国际化CLDCLD高尚住区高尚住区地块分析地块分析区域定位分析汇智汇智营销营销住宅地块（住宅地块（A A地块）价值分析地块）价值分析项目地块位于南天府广场项目地块位于南天府广场CLDCLD核心区域，交通便核心区域，交通便捷、生态宜居，但目前区域配套不成熟。捷、生态宜居，但目前区域配套不成熟。中型地块，较为方正，四面临社区规划道路，中型地块，较为方正，四面临社区规划道路，交通网络畅通。东北面均为规划居住用地，观交通网络畅通。东北面均为规划居住用地，观景效果一般。南面临极地海洋公园，观景效果景效果一般。南面临极地海洋公园，观景效果较好。较好。区域内有新鸿基悦城、河畔新世界等品牌开发区域内有新鸿基悦城、河畔新世界等品牌开发商及高档楼盘的形象支撑。商及高档楼盘的形象支撑。紧邻极地海洋公园和项目紧邻极地海洋公园和项目B B地块纯商业用地，可地块纯商业用地，可提升并完善居家商业配套。提升并完善居家商业配套。约约137137亩亩约约138138亩亩A A地块地块B B地块地块北北南南西西东东居住用地商住用地居住用地商住用地商业用地宜居价值高，适宜开发中高档住宅产品；但短期内价值难以完全实现。宜居价值高，适宜开发中高档住宅产品；但短期内价值难以完全实现。地块分析地块分析地块价值分析汇智汇智营销营销商业地块（商业地块（B B地块）价值分析地块）价值分析地块面积大，较为方正，适合做大型商业及商务地块面积大，较为方正，适合做大型商业及商务产品；且有区域整体定位支撑。产品；且有区域整体定位支撑。地块西面临南延线主干道，展示面效果好；南邻地块西面临南延线主干道，展示面效果好；南邻极地海洋公园，未来人气较高；加之可辅射周边极地海洋公园，未来人气较高；加之可辅射周边众多楼盘，商业价值潜力较高。众多楼盘，商业价值潜力较高。目前区域内在建待建住宅项目较多，无成熟社区，目前区域内在建待建住宅项目较多，无成熟社区，人气不足，短期内开发支撑力度不足。人气不足，短期内开发支撑力度不足。未来未来3-53-5年内区域内商业项目集中放量，虽有人年内区域内商业项目集中放量，虽有人气支撑，但竞争激烈。气支撑，但竞争激烈。约约137137亩亩约约138138亩亩A A地块地块B B地块地块北北南南西西东东居住用地商住用地居住用地商住用地商业用地地块商业价值潜力较高。但短期开发难度较大，中长期开发竞争激烈。地块商业价值潜力较高。但短期开发难度较大，中长期开发竞争激烈。地块价值分析地块价值分析地块分析地块分析地块价值分析汇智汇智营销营销项目总占地：约项目总占地：约18.318.3万平米，约万平米，约275275亩亩 总建筑面积：约总建筑面积：约110110万平米万平米商业容积率：商业容积率：7.01 7.01 住宅容积率住宅容积率5.05.0项目体量大，产品形态丰富，涵盖住宅、商业、写字楼、项目体量大，产品形态丰富，涵盖住宅、商业、写字楼、SOHOSOHO、星级酒店，、星级酒店，是典型的城市综合体项目。是典型的城市综合体项目。目前项目已完成总体规划，正在开展住宅及目前项目已完成总体规划，正在开展住宅及SOHOSOHO产品单体设计工作。需要结合区域典型竞争对手，分析产品单体设计工作。需要结合区域典型竞争对手，分析本项目的以上本项目的以上5 5种物业形态的市场价值空间与项目自身各产品形态之间的相互关系，指导项目整体营销及种物业形态的市场价值空间与项目自身各产品形态之间的相互关系，指导项目整体营销及开发思路，才能实现地块、项目及产品价值的有效统一。开发思路，才能实现地块、项目及产品价值的有效统一。住宅约住宅约4646万平米万平米 SOHOSOHO公寓约公寓约3131万平米万平米 集中式商业约集中式商业约1212万平米万平米写字楼约写字楼约15.515.5万平米万平米星级酒店约星级酒店约6 6万平米万平米产品分析产品分析规划分析汇智汇智营销营销新鸿基新鸿基悦城悦城项目概况：项目概况：项目体量：245亩，总建面约73万平米，项目分三期开发，一期18.6万平米，由10栋26-32高层住宅组成，园区小景依托极地海洋公园，呈半围合式规划布局，两梯两户、两梯四户为主。主力户型区间：主力户型区间：130-240130-240平米平米河畔新世界河畔新世界项目概况：项目概况：项目体量：1650亩，总建面约300万平米，一期280亩，27栋三层高双拼别墅 , 8栋18层中高层电梯住宅 , 15栋33层高层电梯住宅 , 3栋50层超高层电梯住宅，沿府河规划，层间空间组合保证最大化观景效果。主力户型区间：主力户型区间：140-360140-360平米平米悦城依托极地海洋公园的园区景区和商业配套，形成半围合式规划，保证充分的观景效果。河畔新世界是悦城依托极地海洋公园的园区景区和商业配套，形成半围合式规划，保证充分的观景效果。河畔新世界是大型综合体项目，充分利用河景景观资源，保证充分的观景面，提升居住品质和舒适度。但两者户型都很大型综合体项目，充分利用河景景观资源，保证充分的观景面，提升居住品质和舒适度。但两者户型都很大，注重产品的奢华与舒适。大，注重产品的奢华与舒适。产品分析产品分析典型竞争案例分析汇智汇智营销营销南湖国际社区南湖国际社区项目概况：项目概况：项目体量：总建面约150万平米，三梯六户，34层高层住宅。项目依托南湖国际度假风情区的自然景观而建。主力户型区间：主力户型区间：120-280120-280平米平米双华麓港双华麓港项目概况：项目概况：项目体量：总建面约50万平米，项目分三期开发，一期规划占地100余亩，总建筑面积13万平米，由3栋18至26层高层住宅半围合而成。户型区间：户型区间：70-13270-132平米平米南湖国际南湖国际度假风情区的外部自然景观和度假区的商业休闲配套，做围合式布局，主要强调外部景观南湖国际南湖国际度假风情区的外部自然景观和度假区的商业休闲配套，做围合式布局，主要强调外部景观的观景效果，户型以奢华舒适型为主。双华麓港无明显外部景观优势，产品配比以中小户型为主，注重低总的观景效果，户型以奢华舒适型为主。双华麓港无明显外部景观优势，产品配比以中小户型为主，注重低总价的优势。价的优势。产品分析产品分析典型竞争案例分析汇智汇智营销营销优势优势(S)(S)劣势劣势(w)(w)机会机会(O)(O)威胁威胁(T)(T)发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁利用机会，规避劣势利用机会，规避劣势减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁交通便利275亩，城市综合体，产品形态丰富，一期推出住宅产品面积区间在区域内有一定优势，SOHO产品能弥补市场空白点。紧临极地海洋公园开发商品牌本土知名度不高位于南延线末端，区域发展较不成熟，配套不完善国际城南的区域定位，政府的着 力规划，区域内各项目强力的推广南延线大量单位陆续进驻，需求加大极地海洋公园明年6月的呈现区域需要大体量的商业商务配套区域内品牌项目云集，竞争激烈区域内住宅项目、商业商务项目放量巨大，供需矛盾突出如政府南迁计划落空，则区域发展后劲不足结合项目自身优势，充分借势极地海洋公园，强化竞争优势合理组合营销渠道，挖掘集团客户运用本项目大体量的商业规划，描绘未来配套前景。快速建立南城首席都市综合体市场定位形象，形成品牌聚合效应。抓住市场空白点，吸引目标客群。整合项目自身与极地海洋公园的优势，抵御市场风险。借势区域发展与极地海洋公园开园，快速提升项目知名度和美誉度；以项目自身商业优势，补缺区域配套，抢占市场先机以项目品牌带动开发商品牌，实现品牌溢价价值。低开高走，通过产品优势及价格杠杆实现快速销售的目标。产品分析产品分析SOHO分析汇智汇智营销营销小结小结1、区域发展潜力巨大，前景看好，但目前受政府南迁计划及区域配套不完善等因素影响，信心明显受到影响。2、项目为典型的城市综合体规划，具有区域领导力及辐射力的潜质，但南延线上具有类似品质的项目较多，项目品牌和形象落地难度较大。3、项目产品线丰富，各部分能相互支撑，共同提升项目价值，但南延线供应量巨大，各产品线均有强劲的竞争对手，竞争优势不明显。4、项目商业规划的前景能有效支撑一期物业的价值传递及销售工作，但商业规划的可行性不明确，实施难度大，将影响到项目后期物业的顺利发展。有卖点有卖点 无亮点无亮点如何把散落的珍珠串成有价值的项链如何把散落的珍珠串成有价值的项链关键在于定位关键在于定位汇智汇智营销营销定位分析定位分析市场定位项目具备的三大核心优势项目具备的三大核心优势项目具备的三大核心优势项目具备的三大核心优势区位优势区位优势共享国际城南大共享国际城南大定位及政府、媒定位及政府、媒体、众多开发商体、众多开发商的强力引导的强力引导综合体优势综合体优势自身产品线丰富，自身产品线丰富，实现资源互补及实现资源互补及价值最大化，抗价值最大化，抗风险综合能力强风险综合能力强配套配套优势优势紧邻极地海洋公紧邻极地海洋公园，人气、商气、园，人气、商气、环境得到有力支环境得到有力支持持汇智汇智营销营销南天府广场组团内竞争站位：南天府广场组团内竞争站位：1、本项目的规模及综合体优势远超组团内的心怡紫晶城、双华麓港、宏信南樾、新鸿基悦城、城南名著、鸿阁1号等项目（麓山国际、雅居乐产品形态不同，不作比较）。2、组团内的另一个综合体项目河畔新世界虽规模大于本项目，但从目前营销结果来看，明显水土不服，所以，只要在营销层面能超越对手，加之极地海洋公园的依托，完全能在竞争中胜出。具备成为南天府广场具备成为南天府广场具备成为南天府广场具备成为南天府广场NONONONO1 1 1 1的潜力的潜力的潜力的潜力定位分析定位分析市场定位汇智汇智营销营销领秀南城领秀南城南城首席国际都市综合体南城首席国际都市综合体市场定位：市场定位：定位分析定位分析市场定位汇智汇智营销营销国际生态休闲国际生态休闲依托依托60006000亩亩4A4A级南湖风景级南湖风景区规划及商业、休闲娱乐区规划及商业、休闲娱乐依托府河、市政广场，自身商业依托府河、市政广场，自身商业配套引入香港新世界百货、香港配套引入香港新世界百货、香港星光大道等主力商业配套星光大道等主力商业配套麓山生态度假区、高尔夫球场、麓山生态度假区、高尔夫球场、欧洲格调商业街欧洲格调商业街国际南城国际南城国际时尚休闲国际时尚休闲国际格调休闲国际格调休闲区域内竞争楼盘形象定位分析：区域内竞争楼盘形象定位分析：定位分析定位分析形象定位汇智汇智营销营销国际南城快乐生活方式领地国际南城快乐生活方式领地快乐居住快乐居住快乐工作快乐工作快乐购物快乐购物快乐渡假快乐渡假快乐休闲快乐休闲童话般的海童话般的海洋世界，空洋世界，空气气中散发中散发的的都是浪漫气都是浪漫气息息创意、灵感、创意、灵感、激情伴随成激情伴随成功每一步功每一步一站式购一站式购物，生活物，生活就在家门就在家门口口会所（酒吧、会所（酒吧、咖啡、咖啡、KTVKTV、美食）应有美食）应有尽有尽有欢乐的海洋世欢乐的海洋世界，舒适的酒界，舒适的酒店配店配套套，尽享，尽享5+25+2生活方式生活方式形象定位阐述：形象定位阐述：地处国际南城新中心CLD核心区域，以丰富的产品形态，打造居家、工作、购物、休闲、渡假一站式“快乐”的国际化都市生活方式新中心。定位分析定位分析形象定位汇智汇智营销营销项目总体案名建议项目总体案名建议: :欢乐海洋城欢乐海洋城幸福海岸线幸福海岸线案名释义：案名释义：项目项目110110万平米的超大型综合体物业形态优万平米的超大型综合体物业形态优势，充分利用极地海洋公园为以欢乐休闲旅势，充分利用极地海洋公园为以欢乐休闲旅游主题的目的消费型商业特色，业态充分延游主题的目的消费型商业特色，业态充分延展，形成聚合效应，并将极地海洋公园的展，形成聚合效应，并将极地海洋公园的“公园公园”概念扩大为概念扩大为“一座城一座城”的概念。的概念。项目大体量的商业、商务业态功能将完善区项目大体量的商业、商务业态功能将完善区域配套，以域配套，以“欢乐欢乐”为主题，升级此区域生为主题，升级此区域生活方式的定义。活方式的定义。定位分析定位分析形象定位汇智汇智营销营销偏爱居住在城南的中青年群体偏爱居住在城南的中青年群体工作在城南工作在城南CBDCBD商务区域的商务精英人群商务区域的商务精英人群异地看好城南发展前景的投资养老客户异地看好城南发展前景的投资养老客户城南旅游休闲消费本地和异地客群城南旅游休闲消费本地和异地客群本项目目标客群界定：本项目目标客群界定：定位分析定位分析客群定位那么，欢乐海洋城会给我们开启什么样的欢乐生活？那么，欢乐海洋城会给我们开启什么样的欢乐生活？汇智汇智营销营销沉醉在极地海洋公园的欢乐海洋中沉醉在极地海洋公园的欢乐海洋中欢乐的生活旋律欢乐的生活旋律汇智汇智营销营销流连在欢乐海洋城的商业街流连在欢乐海洋城的商业街欢乐的生活旋律欢乐的生活旋律汇智汇智营销营销欢乐的生活旋律欢乐的生活旋律幸福在欢乐海洋城的风情社区幸福在欢乐海洋城的风情社区汇智汇智营销营销欢乐的生活旋律欢乐的生活旋律奋斗在欢乐海洋城的工作空间奋斗在欢乐海洋城的工作空间汇智汇智营销营销项目开发建议项目开发建议整体开发建议整体开发建议一期开发建议一期开发建议项目发展纲要项目发展纲要商业开发建议商业开发建议住宅开发建议住宅开发建议汇智汇智营销营销项目开发建议项目开发建议商业开发建议商业开发建议商业现状分析商业现状分析商业运营策略商业运营策略商业运营理念商业运营理念商业定位分析商业定位分析汇智汇智营销营销 商业地产的开发是个复杂的系统工程，只有将项目的前中期通盘考虑，统筹运营才商业地产的开发是个复杂的系统工程，只有将项目的前中期通盘考虑，统筹运营才可能降低开发风险并实现良好的持续运营。可能降低开发风险并实现良好的持续运营。商业运营理念商业运营理念全程参与，系统运营汇智汇智营销营销 定位和规划是项目成败的关键，这个判断的唯一标准就是是否符合或引导了市定位和规划是项目成败的关键，这个判断的唯一标准就是是否符合或引导了市场的真实需求。而不仅仅是对项目经济价值大胆预期。场的真实需求。而不仅仅是对项目经济价值大胆预期。消费者需求消费者需求经营者需求经营者需求投资者需求投资者需求开发商需求开发商需求商业运营理念商业运营理念定位规划，市场做主汇智汇智营销营销 物业要销售做现金流，还是持有资产做经营，这是我们前期一定要决策的一个问物业要销售做现金流，还是持有资产做经营，这是我们前期一定要决策的一个问题。因为这关系着项目的商业规划、产品设计乃至整个营销体系和开发计划（资金链）题。因为这关系着项目的商业规划、产品设计乃至整个营销体系和开发计划（资金链）。资金链成为商业地产开发的关键资金链成为商业地产开发的关键商业运营理念商业运营理念销售持有，资金平衡汇智汇智营销营销 前期主力店招商既能对项目商业定位进行可行性验证，又能实现与规划、建设同前期主力店招商既能对项目商业定位进行可行性验证，又能实现与规划、建设同步的步的“订单式地产订单式地产”开发模式，同时对项目的营销推广也将给予强力支撑。开发模式，同时对项目的营销推广也将给予强力支撑。主力店招商主力店招商商业运营理念商业运营理念量身定制，招商先行汇智汇智营销营销 商业物业是生产资料，其价值要通过商业物业是生产资料，其价值要通过4040年的经营实现，因此项目后期的经营管理年的经营实现，因此项目后期的经营管理是物业保值增值的保障。持有型物业的资产金融化运作（如信托、基金）也依赖于资是物业保值增值的保障。持有型物业的资产金融化运作（如信托、基金）也依赖于资产的良性运营。产的良性运营。住宅的核心价值是产品住宅的核心价值是产品而商业的核心价值是经营而商业的核心价值是经营商业运营理念商业运营理念经营管理，保值增值汇智汇智营销营销项目开发建议项目开发建议商业开发建议商业开发建议商业现状分析商业现状分析商业运营策略商业运营策略商业运营理念商业运营理念商业定位分析商业定位分析汇智汇智营销营销 受宏观经济和房产大势影响，近几年成都商业地产市场销售状受宏观经济和房产大势影响，近几年成都商业地产市场销售状况一路低迷，况一路低迷，20082008年成交量约年成交量约4040万平米，商业空置率居高不下，租万平米，商业空置率居高不下，租金上浮乏力，面临巨大存量和增量压力，市场潜在的投资需求尚需金上浮乏力，面临巨大存量和增量压力，市场潜在的投资需求尚需激活。激活。 20082008年商业用房的供应量共年商业用房的供应量共70.570.5万平米；万平米； 20082008年商业用房的成交量约年商业用房的成交量约41.541.5万平米；万平米； 20082008年存量商业用房约有年存量商业用房约有126126万平米，商业空置万平米，商业空置4343万平方米；万平方米；（备注：数据来源为房管局）（备注：数据来源为房管局）商业现状分析商业现状分析市场低迷，蛋糕尚需做大汇智汇智营销营销 从从20092009开始的未来几年，成都市商业地产市场将面临爆发式增涨，开始的未来几年，成都市商业地产市场将面临爆发式增涨，万达金牛商业广场、凯德莱福士广场、龙湖（金牛）项目、仁恒置地万达金牛商业广场、凯德莱福士广场、龙湖（金牛）项目、仁恒置地广场、华润万象城、河畔新世界、华侨城商业广场都是超过广场、华润万象城、河畔新世界、华侨城商业广场都是超过2020万的城万的城市综合体，商业终端市场竞争激烈。市综合体，商业终端市场竞争激烈。 预计预计20092009年商业用房上市量将超过年商业用房上市量将超过100100万平米。万平米。商业现状分析商业现状分析大盘云集，海量上市，竞争激烈汇智汇智营销营销华润万象城华润万象城仁恒广场仁恒广场莱福士广场莱福士广场万达金牛广场万达金牛广场汇智汇智营销营销新鸿基环球贸易广场新鸿基环球贸易广场汇智汇智营销营销 国内外商业地产大鳄纷至沓来，角逐成都商业地产市场。他们拥有先进的开发理念、国内外商业地产大鳄纷至沓来，角逐成都商业地产市场。他们拥有先进的开发理念、雄厚的资金实力、丰富的运营经验以及丰富的商业资源。如大连万达、重庆龙湖、新加雄厚的资金实力、丰富的运营经验以及丰富的商业资源。如大连万达、重庆龙湖、新加坡嘉德、华润置地、香港新鸿基以及欧美的知名品牌开发商。给成都商业地产市场带来坡嘉德、华润置地、香港新鸿基以及欧美的知名品牌开发商。给成都商业地产市场带来全新的气息。全新的气息。资金实力资金实力资金实力资金实力资源整合资源整合资源整合资源整合规划设计规划设计规划设计规划设计金融运作金融运作金融运作金融运作运营管理运营管理运营管理运营管理商业现状分析商业现状分析国际先进理念，开发水平上台阶汇智汇智营销营销华润万象城华润万象城万达锦华城万达锦华城汇智汇智营销营销 成都本土商业地产的开发水平依然良莠不齐。由于缺乏资金、资源、人才等核心成都本土商业地产的开发水平依然良莠不齐。由于缺乏资金、资源、人才等核心因素支撑，成都也积累大量的知名的因素支撑，成都也积累大量的知名的“问题项目问题项目”，让我们警醒商业地产背后蕴藏的，让我们警醒商业地产背后蕴藏的巨大风险。巨大风险。 这些问题普遍都出在项目定位、规划设计、运营模式没有尊重市场的客观需求，这些问题普遍都出在项目定位、规划设计、运营模式没有尊重市场的客观需求，缺乏系统性的运营能力，而是片面追求商业地产的账面利润。缺乏系统性的运营能力，而是片面追求商业地产的账面利润。高利润与高风险从来都是相伴而行高利润与高风险从来都是相伴而行商业现状分析商业现状分析传统开发观念，烂尾硬伤随处见汇智汇智营销营销汇智汇智营销营销 随着全域成都的战略规划以及四大新城的建设，大盘时代已经来临，同时商业随着全域成都的战略规划以及四大新城的建设，大盘时代已经来临，同时商业地产也从都市主城区快速向新区发展。地产也从都市主城区快速向新区发展。 离城越来越远，规模越做越大，功能更加复合，主题特色也更加鲜明，然而由离城越来越远，规模越做越大，功能更加复合，主题特色也更加鲜明，然而由于新区缺乏人气，商业市场培育期长，目前大多的生地项目都运营状况举步维艰。于新区缺乏人气，商业市场培育期长，目前大多的生地项目都运营状况举步维艰。商业现状分析商业现状分析离城渐远，规模更大，特色复合打天下汇智汇智营销营销汇智汇智营销营销汇智汇智营销营销项目开发建议项目开发建议商业开发建议商业开发建议商业现状分析商业现状分析商业运营策略商业运营策略商业运营理念商业运营理念商业定位分析商业定位分析汇智汇智营销营销 商业总体定位是本案成败的关键，它包括着对项目的目标客户、商业规商业总体定位是本案成败的关键，它包括着对项目的目标客户、商业规模、业态规划、产品形态、销售或持有、风格品质等一系列的核心要素。模、业态规划、产品形态、销售或持有、风格品质等一系列的核心要素。谋定而后动谋定而后动商业定位分析商业定位分析商业总体定位汇智汇智营销营销 目标客户群体总体分为三大类，目标消费客户、目标经营客户和目标投资客目标客户群体总体分为三大类，目标消费客户、目标经营客户和目标投资客户，只有将这三者统筹起来分析才能明确我们的真正的市场定位在哪里。户，只有将这三者统筹起来分析才能明确我们的真正的市场定位在哪里。 首先要考虑的是消费群体，消费者在哪里？规模有多大？他们的需求是什么首先要考虑的是消费群体，消费者在哪里？规模有多大？他们的需求是什么？消费水平如何？消费水平如何？ HOTELHOTEL、SOHOSOHO、OFFICEOFFICE、SHOPPING MALLSHOPPING MALL商业定位分析商业定位分析目标客户定位目标消费客户目标消费客户目标经营客户目标经营客户目标投资客户目标投资客户汇智汇智营销营销 商业规模的大小以及产品规划是由项目的目标客户所决定的。客户的规模决定商业规模的大小以及产品规划是由项目的目标客户所决定的。客户的规模决定项目的规模，客户的需求决定项目的功能。项目的规模，客户的需求决定项目的功能。客户的规模决定项目的规模客户的规模决定项目的规模客户的需求决定项目的产品客户的需求决定项目的产品培育目标客户，引导客户需求培育目标客户，引导客户需求满足市场满足市场培育市场培育市场商业定位分析商业定位分析商业规模定位与产品规划汇智汇智营销营销商业产品结构商业产品结构SOHO, 32SOHO, 32万平方米万平方米4949% %OFFICE, 16OFFICE, 16万平方米万平方米HOTEL, 5HOTEL, 5万平方米万平方米SHOPPING MALLSHOPPING MALL1212万平方米万平方米2525% %8 8% %18%18%商业定位分析商业定位分析商业规模定位与产品规划汇智汇智营销营销 产品规划设计是一个很容易出问题的环节，物业设计不符合经营者或消费者的需求，产品规划设计是一个很容易出问题的环节，物业设计不符合经营者或消费者的需求，将给招商和后期运营带来一系列问题。我们建议的解决办法是：将给招商和后期运营带来一系列问题。我们建议的解决办法是： 1 1、通过前期主力店招商实现、通过前期主力店招商实现“量身订做量身订做”，商家直接参与设计。，商家直接参与设计。 2 2、顾问式规划设计，如酒店、超市百货商场、大型餐饮、电影院等对物业有特殊、顾问式规划设计，如酒店、超市百货商场、大型餐饮、电影院等对物业有特殊要求的产品。要求的产品。商业定位分析商业定位分析商业产品规划汇智汇智营销营销汇智汇智营销营销 在确定主要商业功能的前提下，对各类商业产品进行业态规划细分，如主力店在确定主要商业功能的前提下，对各类商业产品进行业态规划细分，如主力店规划、业态结构配比、业态位置规划、业态品质规划、业态组合关系等。规划、业态结构配比、业态位置规划、业态品质规划、业态组合关系等。商业规划基本原则： 借势主力店，实现人气商气共享； 人流动线规划与商业规划统一起来； 符合每种商业业态的自身经营特点和选址要求。商业定位分析商业定位分析商业业态规划汇智汇智营销营销 销售还是持有？这是一定要明确的问题。因为这与项目定位、规划设计以及销售还是持有？这是一定要明确的问题。因为这与项目定位、规划设计以及营销策略都关系密切。根据商业产品的属性和运作规律，我们认为本案的商业产营销策略都关系密切。根据商业产品的属性和运作规律，我们认为本案的商业产品可分为两类：品可分为两类： 1 1、现金流产品：、现金流产品：SOHOSOHO、OFFICEOFFICE 2 2、资产类产品：、资产类产品：HOTELHOTEL、SHOPPING MALLSHOPPING MALL商业定位分析商业定位分析资产运营模式定位汇智汇智营销营销项目开发建议项目开发建议商业开发建议商业开发建议商业现状分析商业现状分析商业运营策略商业运营策略商业运营理念商业运营理念商业定位分析商业定位分析汇智汇智营销营销1 1、配套服务：商业为住区及商务板块提供配套服务；、配套服务：商业为住区及商务板块提供配套服务；2 2、消费支撑：住区及商务为商业提供稳定消费群体；、消费支撑：住区及商务为商业提供稳定消费群体；3 3、营销支持：集中式特色商业为产品销售提供卖点；、营销支持：集中式特色商业为产品销售提供卖点；4 4、规划设计：规避商业与商务、住宅三者交叉影响。、规划设计：规避商业与商务、住宅三者交叉影响。商业运营策略商业运营策略关于商住和谐共生，相互支撑和谐共生，相互支撑汇智汇智营销营销 分析区域现状及发展规划，项目前期的商业环境尚不成熟，不利于商业分析区域现状及发展规划，项目前期的商业环境尚不成熟，不利于商业的销售和经营。预计该片区需五年基本成型，因此建议本案商业建设的销售和经营。预计该片区需五年基本成型，因此建议本案商业建设4-54-5年后年后启动，启动，6-76-7年后交付并投入运营是较为理想的入市时机。年后交付并投入运营是较为理想的入市时机。 商业地产开发商业地产开发 需用时间换空间需用时间换空间一个区域的商业需求和成熟度必须以城市功能发展的周期为基础。一个区域的商业需求和成熟度必须以城市功能发展的周期为基础。商业运营策略商业运营策略开发时机先住后商，四至五年后启动先住后商，四至五年后启动汇智汇智营销营销 南城，风生水起，蓄势待发。国内外知名的品牌南城，风生水起，蓄势待发。国内外知名的品牌开发商云集。据不完全统计，就天府大道沿线附近就开发商云集。据不完全统计，就天府大道沿线附近就汇集了新会展集团、和记黄埔、上海复地集团、新世汇集了新会展集团、和记黄埔、上海复地集团、新世界中国、大连海昌、荷兰界中国、大连海昌、荷兰GTCGTC等知名企业。商业总体量等知名企业。商业总体量超过超过200200万平米。万平米。巨头云集巨头云集 逐鹿南城逐鹿南城商业运营策略商业运营策略关于竞争共同借势，共同造市共同借势，共同造市汇智汇智营销营销凯丹购物广场凯丹购物广场中航城市广场中航城市广场河畔新世界河畔新世界汇智汇智营销营销苏宁电器总部苏宁电器总部世纪城水晶商务楼世纪城水晶商务楼世纪城洲际大酒店世纪城洲际大酒店汇智汇智营销营销 城南的大型项目中，大多都规划了酒店、写字楼和购物中心。竞争城南的大型项目中，大多都规划了酒店、写字楼和购物中心。竞争已不可避免。城南属于都市新区，区域市场的商业环境培育显得更为重已不可避免。城南属于都市新区，区域市场的商业环境培育显得更为重要，那我们的应对策略是什么呢？要，那我们的应对策略是什么呢？ 区域炒作：相互借势，共同造市；区域炒作：相互借势，共同造市； 差异竞争：商业定位、主题定位、营销策略；差异竞争：商业定位、主题定位、营销策略； 市场先机：主力店招商市场先机：主力店招商 终端竞争：消费市场决定成败终端竞争：消费市场决定成败联盟联盟 竞争竞争商业运营策略商业运营策略关于竞争共同借势，共同造市共同借势，共同造市汇智汇智营销营销 成都商务市场布局：成都的商务写字楼项目主要分布在两条城市成都商务市场布局：成都的商务写字楼项目主要分布在两条城市轴线上，即东大街（金融街）和人南线（天府大道），品质大多为轴线上，即东大街（金融街）和人南线（天府大道），品质大多为5A5A或甲级标准。二环内的项目主要占领中心城区商务市场，而人南三环或甲级标准。二环内的项目主要占领中心城区商务市场，而人南三环外项目主要以外项目主要以“天府软件园天府软件园”、“高新南区高新南区”企业为主要目标客群。企业为主要目标客群。2008年办公用房供应总量为63.73万平米；2008年成交量约有38.42万平方米，约占新增供应量的60%；2008年市场办公用房存量达到256万平米；2008年成都甲级写字楼空置率高达18.31%，空置面积6.47万。房管局公布数据，截止12月24日商业运营策略商业运营策略关于 SOHO与OFFICE汇智汇智营销营销人人南南线线商商务务楼楼项项目目汇智汇智营销营销东东大大街街商商务务楼楼项项目目汇智汇智营销营销SOHOSOHO属性：它生存环境一般在城市属性：它生存环境一般在城市CBDCBD或商务功能集中的产业园区，消费或商务功能集中的产业园区，消费群体为中小型成长企业，如广告传播、文化创意、科技孵化、咨询服务、群体为中小型成长企业，如广告传播、文化创意、科技孵化、咨询服务、个体创作、个体创作、ITIT动漫等等。动漫等等。OFFICEOFFICE属性：它生存环境一般在城市属性：它生存环境一般在城市CBDCBD或商务功能集中的产业园区，消或商务功能集中的产业园区，消费群体为经济实力雄厚的品牌企业，多为区域总部。费群体为经济实力雄厚的品牌企业，多为区域总部。它们都需要成熟的商务环境和服务配套它们都需要成熟的商务环境和服务配套商业运营策略商业运营策略关于 SOHO与OFFICE汇智汇智营销营销商务规模：商务规模：是项目现金流的主打产品，规模巨大。占总体量的是项目现金流的主打产品，规模巨大。占总体量的30%30%，商业规模的，商业规模的75%75%。商务环境：商务环境：本案不位于南城核心商务圈（天府软件园、高新南区），而以住宅为主，本案不位于南城核心商务圈（天府软件园、高新南区），而以住宅为主，配套缺乏，因此商务市场需要培育。配套缺乏，因此商务市场需要培育。市场风险：市场风险：根据以上因素分析，本案的商务产品无论是销售还是招商都具有一定的市根据以上因素分析，本案的商务产品无论是销售还是招商都具有一定的市场风险。场风险。商务定位：商务定位：需加大力度对产品特色以及主题产业进行开发和研究，形成聚集效应，探需加大力度对产品特色以及主题产业进行开发和研究，形成聚集效应，探索一条生存之道。索一条生存之道。7474% %2626% %现金流产品现金流产品（OFFICEOFFICE、SOHOSOHO）4848万平方米万平方米 留存资产留存资产1717万平方米万平方米 （SHOPPING MALLSHOPPING MALL、HOTELHOTEL）商业运营策略商业运营策略关于 SOHO与OFFICE汇智汇智营销营销HOTELHOTEL定位：定位：根据酒店目标客户定位，可分为商务型酒店、旅游度假根据酒店目标客户定位，可分为商务型酒店、旅游度假酒店、主题特色酒店等。酒店、主题特色酒店等。 商务型酒店依托于项目所在区域的商务环境（地段、交通、配套）商务型酒店依托于项目所在区域的商务环境（地段、交通、配套） 旅游度假酒店依托于项目的自然资源环境（旅游度假区）旅游度假酒店依托于项目的自然资源环境（旅游度假区） 主题特色酒店依托项目自身的建筑规划、主题特色和经营资源。主题特色酒店依托项目自身的建筑规划、主题特色和经营资源。商业运营策略商业运营策略关于HOTEL汇智汇智营销营销汇智汇智营销营销HOTELHOTEL现状：现状：成都现有5星级酒店15家如：锦江宾馆、皇冠假日、加州花园酒店、喜来登饭店、索菲特万达、家园国际、西藏饭店、望江宾馆、香格里拉、世纪城洲际、凯宾斯基、鱼凫国都温泉、世纪城假日、青城豪生国际、名人城市酒店。HOTELHOTEL规划：规划：新规划5星酒店20多家，包括JW万豪酒店、凯悦大酒店、马可波罗酒店、富豪酒店、希尔顿饭店、瑞吉酒店等。HOTELHOTEL竞争：竞争：5星级酒店基本都位于主城区的商务型酒店，商务客群的竞争将进入激烈的争夺。商业运营策略商业运营策略关于HOTEL汇智汇智营销营销希尔顿希尔顿洲洲 际际假假 日日汇智汇智营销营销酒店定位：酒店定位：在规划设计之前，做好酒店定位研究（市场可行性、在规划设计之前，做好酒店定位研究（市场可行性、核心竞争力），落实酒店品牌以及经营管理公司（委托管理、加盟核心竞争力），落实酒店品牌以及经营管理公司（委托管理、加盟自营或股份合作）。自营或股份合作）。规划设计：规划设计：酒店管理公司参与规划设计，量身订制。酒店管理公司参与规划设计，量身订制。后期运作：后期运作：星级酒店几乎没有分零出售，一般都留作资产经营或星级酒店几乎没有分零出售，一般都留作资产经营或者打包整体销售（包括金融产品）。者打包整体销售（包括金融产品）。商业运营策略商业运营策略关于HOTEL汇智汇智营销营销 SHOPPING MALLSHOPPING MALL成都布局：成都布局：成都除了中心城区核心商圈外，二环沿线的片区型商业中心陆续出现并日渐成熟，如双楠片区、紫荆片区、城东成仁片区等。 由于SHOPPING MALL庞大的体量依托于成熟的商业环境，需要稳定消费群体支撑，因此三环外尚未有成功案例。商业运营策略商业运营策略关于SHOPPING MALL汇智汇智营销营销 大型集中式商业的特色路线大型集中式商业的特色路线：目前成都三环外的大型商业只有通过主题特色来吸引消费者以支撑项目运营。 华侨城商业广场：华侨城商业广场：50万平米，依托欢乐谷主题公园以CHD为核心概念，打造都市娱乐商业集群； 置信国色天乡：置信国色天乡：20万平米，四大主题公园打造“国际休闲度假区； 新会展海洋乐园：新会展海洋乐园：20万平米，滨海风情休闲主题商业区； 极地海洋世界：极地海洋世界：20万平米旅游、休闲特色主题商业区。商业运营策略商业运营策略关于SHOPPING MALL汇智汇智营销营销汇智汇智营销营销SHOPPING MALLSHOPPING MALL竞争因素：竞争因素： 距离本案不足1000米的河畔新世界规划有20万平米的SHOPPING MALL，包括了大型百货、超市卖场、电影院、特色商业街等功能，根据大型商场的选址要求，核心辐射商圈3KM，主要辐射范围5KM，这个项目与本案的目标客户群体基本重叠。 根据城市商业网点规划要求，大型商场的规划位置需相距2KM以上，这对项目规划审批以及前期招商和后期经营都有较大的压力。商业运营策略商业运营策略关于SHOPPING MALL汇智汇智营销营销SHOPPING MALLSHOPPING MALL运营建议：运营建议：研究主题特色的商业定位，以形成核心竞争力和差异化竞争； 主力店招商先行，验证市场可行性，同时为规划设计、营销推广提供支持；依托大型主力店，配合业态规划设计特色步行街区，提升物业价值。商业运营策略商业运营策略关于SHOPPING MALL汇智汇智营销营销商业开发建议小结商业开发建议小结 综上所述，针对本案商业运作我们建议：目前是商业定位研综上所述，针对本案商业运作我们建议：目前是商业定位研究和市场可行性论证阶段，项目开发的重点在住宅类现金流产品究和市场可行性论证阶段，项目开发的重点在住宅类现金流产品上面上面。但商业规划及主力店招商工作必须先行，以支撑项目综合。但商业规划及主力店招商工作必须先行，以支撑项目综合体的形象树立及住宅类产品的价值提升。体的形象树立及住宅类产品的价值提升。汇智汇智营销营销项目开发建议项目开发建议整体开发建议整体开发建议一期开发建议一期开发建议项目发展纲要项目发展纲要商业开发建议商业开发建议住宅开发建议住宅开发建议汇智汇智营销营销根据前面对住宅产品的市场研究根据前面对住宅产品的市场研究: :从区域竞争看，从区域竞争看，8080120120平米户型区间属于区域热销户型，同时周边可比项目平米户型区间属于区域热销户型，同时周边可比项目新鸿基悦城主力户型区间在新鸿基悦城主力户型区间在140140280280平米，产品形成互补；平米，产品形成互补；从资金流量看，住宅属于现金流产品，能够快速变现，实现资金回笼；从资金流量看，住宅属于现金流产品，能够快速变现，实现资金回笼；从开发条件看，住宅产品处于项目地块后端，既不影响项目前端的形象展示，从开发条件看，住宅产品处于项目地块后端，既不影响项目前端的形象展示，同时又能保证开发的持续性和连贯性。同时又能保证开发的持续性和连贯性。项目开发建议项目开发建议住宅开发分析适适 宜宜 开开 发发汇智汇智营销营销根据前面对根据前面对SOHOSOHO产品的市场研究产品的市场研究: :从市场机会看，从市场机会看，SOHOSOHO目前在区域市场属于空白点；目前在区域市场属于空白点；从资金流量看，从资金流量看，SOHOSOHO属于现金流产品，能够快速变现，实现资金回笼；属于现金流产品，能够快速变现，实现资金回笼；从开发条件看，从开发条件看，SOHOSOHO由于其产品结构简单，自由组合，能够实现开发成本的合理由于其产品结构简单，自由组合，能够实现开发成本的合理控制。控制。项目开发建议项目开发建议SOHO开发分析适适 宜宜 开开 发发汇智汇智营销营销项目开发建议项目开发建议SOHO开发分析功能定位功能定位开发条件开发条件是否成熟是否成熟居家公寓居家公寓无明显要求是酒店式公寓酒店式公寓商业、商务发达区域或休闲渡假区域否商务公寓商务公寓商务办公环境成熟否鉴于鉴于SOHOSOHO体量大，功能需求有差异，且由三个组团构成，考虑对每一体量大，功能需求有差异，且由三个组团构成，考虑对每一个组团赋予特定功能定位个组团赋予特定功能定位开发顺序：开发顺序：居家公寓居家公寓酒店式公寓酒店式公寓商务公寓商务公寓汇智汇智营销营销1 1期期居家公寓居家公寓+ +住宅住宅2 2期期酒店式公寓酒店式公寓+ +住宅住宅3 3期期商务公寓商务公寓+ +住宅住宅4 4期期商业商业+ +酒店酒店+ +写字楼写字楼项目整体开发建议项目整体开发建议l住宅及住宅及SOHOSOHO产品联动分产品联动分三期开发，每期体量约三期开发，每期体量约2525万方，在丰富产品线的同万方，在丰富产品线的同时，实现资金快速回笼。时，实现资金快速回笼。l因区域发展条件不成熟，因区域发展条件不成熟，暂缓开发商业、酒店及写暂缓开发商业、酒店及写字楼物业。字楼物业。l住宅及住宅及SOHOSOHO产品由北向产品由北向南递进开发，有利于运用南递进开发，有利于运用价格杠杆并实现价值最大价格杠杆并实现价值最大化。化。l开发的商业地块修建售开发的商业地块修建售楼部及意境区。楼部及意境区。汇智汇智营销营销1 1期期居家公寓居家公寓+ +住宅住宅项目一期开发建议项目一期开发建议l一期分一期分三三批次推出，每批次推出，每批次体量约批次体量约8 89 9万方，易万方，易于销控及制造市场热点。于销控及制造市场热点。l居家式商务公寓考虑精居家式商务公寓考虑精装修，住宅考虑菜单式装装修，住宅考虑菜单式装修。修。l一期位置相对较差，在一期位置相对较差，在价格策略上通过低开高走，价格策略上通过低开高走，后期外部环境能够给予支后期外部环境能够给予支撑。撑。汇智汇智营销营销一期物业营销策略一期物业营销策略推推 广广销销 售售项目营销纲要项目营销纲要汇智汇智营销营销确立确立20092009年年-2010-2010年营销目标：年营销目标：实现项目实现项目1 1期销售目标！期销售目标！树立项目市场知晓度，奠定项目品牌基础！树立项目市场知晓度，奠定项目品牌基础！南城最具影响力的领袖楼盘！南城最具影响力的领袖楼盘！通过项目通过项目1 1期的成功推广，初步树立公司品牌！期的成功推广，初步树立公司品牌！总体营销战略总体营销战略项目品牌项目品牌项目产品项目产品项目销售项目销售汇智汇智营销营销关于品牌关于品牌0909年，地产品牌年，不争之事实。年，地产品牌年，不争之事实。 在08年的地产市场中，我们不难发现，无论在成都热点区域还是非热点区域，无论外地或本地的品牌开发商，如万科、中海、华润、蓝光等。在下行的市场趋势中，既要抵御市场冲击，也要维持正常的销量，即是促销策略也要维护品牌形象。无疑，品牌效应发挥的作用对客户的影响是积极的，客户对品牌项目的信任程度要高于普通项目，无论市场波动，品牌效应都将成为推动项目销售的关键动力。对中奥华公司而言，目前市场上品牌知名度不高。对中奥华公司而言，目前市场上品牌知名度不高。对于项目而言，作为南城首席都市综合体，势必需要通过项目品牌对于项目而言，作为南城首席都市综合体，势必需要通过项目品牌的树立，来带动公司品牌。的树立，来带动公司品牌。总体营销战略总体营销战略汇智汇智营销营销品牌推广战略品牌推广战略项目品牌项目品牌30-70 30-70 精装公寓精装公寓80-120 80-120 适度户型适度户型品牌物管品牌物管住宅住宅产品产品SOHOSOHO大型超市大型超市特色商业特色商业五星酒店五星酒店写字楼写字楼商业商业产品产品国际城南国际城南休闲之都休闲之都区域价值区域价值城市价值城市价值中国第四城中国第四城产产品品区区隔隔的的建建立立与与攻攻击击客客户户圈圈层层的的认认知知与与锁锁定定一座来了就不想离开的城市一座来了就不想离开的城市未来城市新中心未来城市新中心欢乐海洋城欢乐海洋城成都的、中国的成都的、中国的在成都，我选择南城，在南城，我选择在成都，我选择南城，在南城，我选择欢乐海洋城欢乐海洋城便捷交通、海洋公园旅游配套便捷交通、海洋公园旅游配套欢欢乐乐海海洋洋城城，我我的的生生活活磁磁场场欢欢乐乐海海洋洋城城，我我的的欢欢乐乐时时光光汇智汇智营销营销一期（一期（SOHOSOHO公寓公寓+ +住宅）物业将依托项目住宅）物业将依托项目“欢乐、欢乐、动感动感”的主题定位，寻求产品在区域市场乃至的主题定位，寻求产品在区域市场乃至大成都市场的独特、差异化价值主张！大成都市场的独特、差异化价值主张！一期物业营销策略一期物业营销策略汇智汇智营销营销住宅部分通过住宅部分通过SOHOSOHO产品与商业部分产品与商业部分进行分割，干扰性较小。进行分割，干扰性较小。面积区间控制合理，有利于销售。面积区间控制合理，有利于销售。周边紧邻待建高层住宅项目，自然周边紧邻待建高层住宅项目，自然景观较差，需充分打造小区内部景景观较差，需充分打造小区内部景观。观。南面紧邻极地海洋世界，局部可观南面紧邻极地海洋世界，局部可观极地海洋世界，可作为住宅开发实极地海洋世界，可作为住宅开发实现经济效益最大化的部分。现经济效益最大化的部分。半围合式规划，双半围合式规划，双U U型布局，形成组团式景观，生态水系贯穿其间，型布局，形成组团式景观，生态水系贯穿其间，2828层高层建筑。层高层建筑。一期产品面积区间一期产品面积区间8080120120平米，是本区域内较为畅销的面积区间范围。平米，是本区域内较为畅销的面积区间范围。住宅产品分析住宅产品分析汇智汇智营销营销产品体量大。产品体量大。30307070平米户型区间，全框架结构，可自由组合，满足后期用户的办公、居住等多重功能。三平米户型区间，全框架结构，可自由组合，满足后期用户的办公、居住等多重功能。三个组团功能可独立定位，满足不同需求的客户群体。但本产品属商业用地性质，水电气按商业标准，可能会个组团功能可独立定位，满足不同需求的客户群体。但本产品属商业用地性质，水电气按商业标准，可能会加大用户使用成本，影响后期销售价格。加大用户使用成本，影响后期销售价格。通过对南延线的市场调查，目前还没有形象定位突出的类似竞争产品。本产品的推出可抢占市场空白点，但通过对南延线的市场调查，目前还没有形象定位突出的类似竞争产品。本产品的推出可抢占市场空白点，但在目前区域内商务办公条件还不成熟的前提下，需考虑在目前区域内商务办公条件还不成熟的前提下，需考虑SOHOSOHO三类产品的开发顺序。三类产品的开发顺序。SOHOSOHO产品分析产品分析汇智汇智营销营销第一圈层：第一圈层：南延线周边工作、生活中青年群体；（软件园）华阳区域工作和生活的中青年人群；第二圈层：第二圈层：城南工作、生活，10万元以上的私家车作为出行工具，看重城南发展潜力的中青年群体；1 12 23 3第三圈层：第三圈层：游离在大成都范围内，看重区域发展潜力及居住环境的客群；周边二级城市客户群体。一期目标客群圈层描述一期目标客群圈层描述住宅汇智汇智营销营销第一圈层：第一圈层：南延线周边工作、生活年轻白领；（软件园）华阳区域工作和生活的青年人群；第二圈层：第二圈层：城南工作、生活，10万元左右的私家车作为出行工具追求时尚、动感的都市生活青年群体第三圈层：第三圈层：游离在大成都范围内，看重项目投资价值的客群；周边二级城市客户群体。一期目标客群圈层描述一期目标客群圈层描述SOHO公寓1 12 23 3汇智汇智营销营销一期目标客群特征具象描述一期目标客群特征具象描述区域年青自住型人群年龄分布年龄分布收入状况收入状况年龄层主要集中于25至35岁之间，处于事业上升期。月收入较为可观，但此类人士往往不会有较多储蓄存款，高收入、高消费的中青年人士多为“超前消费”一群。行业特征行业特征此类人群多为城市新贵，“新贵”/“小资”已成为他们的代名词，其从事的行业也多与时尚与创意挂钩，城市中符合此类标准的行业主要集中为：广告创意、传媒、IT信息产业、旅游业、金融、国家公务员等。生活习性生活习性该类人群往往不仅仅会安份于“朝九晚五”的日常工作，广泛的交际成为他们生活中重要的组成部份，生活圈、朋友圈较宽，运动也成为他们不可或缺的喜好之一。但与其较为活跃的交际活动和光鲜的外部形象形成鲜明对比的是，个人生活的“懒惰”情绪也较为明显，主要表现为对一些生活服务的依赖性，如：洗衣、送餐、保洁等。消费习惯消费习惯青年高收入人群普遍对生活的品质要求较高，消费意识较强，通常被称为“超前一族”，由于工作压力较大，为达到减压目的，其日常休闲消费场所多集中于格调感较强的酒吧、咖啡厅、电影院等，另外，户外运动、SHOPPING、SPA等也都成为他们所热衷的消遣方式。汇智汇智营销营销一期目标客群特征具象描述一期目标客群特征具象描述区域来蓉企业管理人员年龄分布年龄分布收入状况收入状况此类客群年龄多集中于32至40岁之间，由于其在公司所处职位较高且为外派人员，因而，收入普遍高于市内同职工作人员，收入普遍较高，多在4000元/月以上。行业特征行业特征此类人群多为企业高管、生意人等，工作相对较为固定，同时掌握公司和企业的发展和前途，符合此类标准的行业：房地产行业、加工制造业、生物药业等。生活习惯生活习惯该类人群往往生活较为有规律，同时也有广泛的交际、生活圈、朋友圈较宽。比较强调生活的品质和质量，符合此阶层的大多数特征。相对年轻人而言，比较重视事业，同时为了事业的成功，对工作更是兢兢业业。同时更加注重家庭感情的维系。消费习惯消费习惯由于收入较高，工作压力较大，因而该类客户上班之余多活动于市内各咖啡厅、休闲娱乐等场所。汇智汇智营销营销一期目标客群特征具象描述一期目标客群特征具象描述本地、外地投资客户地段价值地段价值地段永远是投资者看重物业的重要因素之一，较好的地理位置也为物业未来的增值奠定了基础。（地铁价值、未来升值潜力）投资金额投资金额“小投入、大产出”是永恒不变的投资目标，因而低总价的物业首当其冲地成为市场投资者选择的目标。（SOHO公寓）产品素质产品素质经过08年的资本市场动荡期后，务实的投资者对物业的挑剔度增加，在投资产品种类繁多的市场上，产品的自身质素将成为投资者用于对比的主要指标之一，其中，产品质素又包含了产品的硬环境（建筑本身）和产品的软环境（附加值的体现）。通过对目标客群分析：本项目通过对目标客群分析：本项目1 1期期SOHOSOHO公寓公寓+ +住宅产品完全符合区域客住宅产品完全符合区域客户需求喜好，因此，通过对项目的整体包装打造，结合差异化营销战户需求喜好，因此，通过对项目的整体包装打造，结合差异化营销战略，势必能够实现略，势必能够实现1 1期阶段性销售目标，树立项目市场知名度，建立期阶段性销售目标，树立项目市场知名度，建立项目品牌！项目品牌！汇智汇智营销营销SOHOSOHO住宅住宅投资性投资性+ +居住性居住性全精装全精装30-7030-70 BOX BOX自由空间组合自由空间组合品牌物业管理品牌物业管理菜单式装修菜单式装修阔景景观府邸阔景景观府邸80-12080-120 适度空间适度空间一期物业核心价值具象描述一期物业核心价值具象描述汇智汇智营销营销欢乐海洋城欢乐海洋城80-12080-120幸福社区幸福社区欢乐海洋城欢乐海洋城幸福郡幸福郡80-120，表明户型区间；幸福社区，诉求产品形象。100%100%的幸福生活指数！的幸福生活指数！幸福，表明项目所倡导的生活方式；郡，表明住宅品质较高。幸福指数，符合目前发展和谐社会的要求。旨在倡导一种幸福、快乐的生活方式，悠享质感人生！一期物业诠释一期物业诠释住宅部分汇智汇智营销营销欢乐海洋城欢乐海洋城30-7030-70全精装全精装BOXBOX社区社区欢乐海洋城欢乐海洋城SOHOSOHO领寓领寓SOHO直接定义产品形态；领寓，即白领公寓，直击目标客户；简单明了，易于传播，具备时尚气质。30-70，表明户型区间；全精装BOX产品，诉求产品核心价值。ItIts my s my Happy HourHappy Hour! !（我的欢乐时光！）（我的欢乐时光！）简单的英文，不仅为了阅读更为有力，同时体现出现代青年的身份标示； 我的欢乐时光是一种自信和自我的体现；同时也是对于项目商业另一个层面的有益补充。 一期物业诠释一期物业诠释SOHO公寓部分汇智汇智营销营销营营销销总总体体策策略略纲纲要要造造势势借借势势推推势势三三维维一一体体服务营销服务营销展示策略展示策略活动策略活动策略渠道策略渠道策略销售策略销售策略通过现场细节包装及专业人员的周到服务树立项目的口碑效应通过对项目售楼部、样板房、样板景观区、建筑材料及工程进度的实体展示，增强客户购买信心通过一系列生活方式主题活动增强项目在区域的影响力和知名度，同时使客户近距离感知项目产品优势和核心价值主张通过公交站台、户外广告、报纸电台及房交会等媒体组合，扩大项目在大成都范围的影响力并拓宽渠道通过有效的销售政策及价格策略，建立具有高性价比的产品卖点，促进客户成交一期营销总体策略纲要一期营销总体策略纲要汇智汇智营销营销借势借势推势推势造城市之势成都的、中国的造区域之势南城首席国际化都市综合体造项目之势SOHO、住宅、SHOPPINGMALL、酒店、写字楼多元集成造时事之势2009年复合地产改变城市区域价值南延线的改革开放借区域之势城市新中心、高尚CLD住区借配套之势极地海洋公园的人气和商气借政策之势推广精装房推产品之势SOHO+住宅并举，填补区域空白推地铁之势放大地铁之于物业的产业价值推竞争之势南延线周边竞争项目众多，通过户外及特渠的把控，放大项目核心价值及子产品独特卖点，加强推广的广度和深度，实现客户终端拦截。造势造势我的势力范围，我做主我的势力范围，我做主区域领头羊区域领头羊区域领导者区域领导者一期营销总体策略一期营销总体策略汇智汇智营销营销目标客户目标客户通过现场细节包装及周到服务通过现场细节包装及周到服务建立客户口碑，增强其购买欲望建立客户口碑，增强其购买欲望营销策略营销策略服务营销 建立客户口碑效应汇智汇智营销营销为保证项目整体开发为保证项目整体开发的延续性，建议售楼的延续性，建议售楼部选择在第四期开发部选择在第四期开发地块上（如图所示）；地块上（如图所示）；紧邻极地海洋公园，紧邻极地海洋公园，为后期住宅及为后期住宅及SOHOSOHO部部分的销售奠定外部基分的销售奠定外部基础；础；为意境区的打造利用为意境区的打造利用留出合理空间。留出合理空间。营销策略营销策略展示策略 售楼部选址汇智汇智营销营销简简洁洁大大气气时时尚尚营销策略营销策略展示策略 售楼部风格汇智汇智营销营销洗手间：洗手间：女士设置化妆间，男士设置吸烟区咖啡、咖啡、雪茄吧：名品展示，特定时间开放亲子游戏区：亲子游戏区：设置儿童玩具及安全设施书吧：书吧：提供多重时尚及商务杂志，格调等营销策略营销策略展示策略 售楼部布局及细节汇智汇智营销营销营销策略营销策略展示策略 样板间风格一SOHOSOHO公寓公寓简约、时尚简约、时尚住宅住宅简洁、时尚简洁、时尚、欢快、欢快汇智汇智营销营销营销策略营销策略展示策略 样板间风格建议二SOHOSOHO公寓公寓简约、时尚简约、时尚住宅住宅温馨、浪漫温馨、浪漫汇智汇智营销营销营销策略营销策略展示策略 意境区功能定位功能定位“嘉年华嘉年华”主题广场主题广场娱乐场所、自由交流空间，项目整体形象展示海洋动物小品、各类活动交流平台汇智汇智营销营销营销策略营销策略广告物料楼书调性示意图：简洁、时尚、欢快楼书调性示意图：简洁、时尚、欢快汇智汇智营销营销营销策略营销策略展示策略 广告物料：楼书+DM户外围墙包装及户外围墙包装及DMDM调性示意图调性示意图设计时尚、调性活泼、欢乐设计时尚、调性活泼、欢乐汇智汇智营销营销营销策略营销策略广告包装围墙包装调性围墙包装调性醒目、时尚、活泼醒目、时尚、活泼汇智汇智营销营销 政府公关活动政府公关活动20092009新天府广场区域发展论坛新天府广场区域发展论坛 邀请政府相关部门领导参与本次活动，通过对城市综合体结合旅游地产，势必构造成都国际城南新的经济增长点。借势而为，顺势推广项目。媒体公关活动媒体公关活动产品推荐会产品推荐会依附营销中心样板间以及现场包装呈现，邀请各大媒体记者亲临现场，为项目造势冷餐会形式，赠送项目形象手册礼品以及向媒体前面介绍项目。事件公关活动事件公关活动名人论坛名人论坛邀请成都知名地产人举办“城市嘉年华都市综合体”论坛，制造新闻爆破点和市场影响力以增加产品内涵。为项目造势。活动内容：邀请知名地产人深度解读项目。互动公关活动互动公关活动“音乐节音乐节”、“电影周电影周”、“圣诞嘉年华圣诞嘉年华”等等通过客户联谊的互动活动，调动客户的积极性，制造项目高关注度和市场曝光率。营销策略营销策略活动策略 活动制造影响力汇智汇智营销营销商报为主，华西、居周刊、成都楼市为辅，前期通过硬广+软文形式树立项目及公司品牌形象，依托项目价值进行软文+硬广的适时炒作，引爆市场。主要以搜房为主，辅助其他房产网站，进行项目宣传及价值解读，扩大全国辐射力度；主要以南延线、成渝、成雅高速路、市中心为主，吸引往返客户及外区域客户主要城南二环路、红牌楼、双楠区域为主，进行主城区客户全面覆盖；主要以客户长期出入的地方和频繁接触的渠道如：写字楼轿厢广告、旅行社广告、短信、电台、电影院线广告形式，进行客户终端拦截；房交会作为成都楼盘集体展示和蓄客的主要活动，势必对项目推广起到重要作用；立立足足成成都都辐辐射射全全国国营销策略营销策略渠道策略报纸媒体报纸媒体网络媒体网络媒体户外媒体户外媒体公交站台媒体公交站台媒体房交会房交会特色渠道特色渠道汇智汇智营销营销价值解读期价值解读期从品牌形象过渡到消费者推广，培育市场购买欲望从品牌形象过渡到消费者推广，培育市场购买欲望 价值倡导期价值倡导期以品牌形象推广为主线，制造全城项目关注热点以品牌形象推广为主线，制造全城项目关注热点价值释放期价值释放期以购买引导推广为主线，品牌形象推广为辅助以购买引导推广为主线，品牌形象推广为辅助开盘强销期开盘强销期以购买引导推广为主线，产品价值推广为辅助以购买引导推广为主线，产品价值推广为辅助户外大牌、报纸广告、公交站台广告强势出击，高密度、高频度、高强度推广营销中心、样板间、环境包装呈现，报纸软文+硬广，网络、短信等户外大牌、报纸广告、VIP会员排号申请、房交会、短信、网络、电台全面覆盖户外大牌、报纸广告、短信、网络、电台全面覆盖，开盘活动引爆营销策略营销策略推广策略 推广周期划分及媒体组合汇智汇智营销营销项目营销推广线路图项目营销推广线路图v营销中心、意境区开放品牌推广品牌推广活动推广活动推广工程条件工程条件价值解读期价值释放期开盘强销期vSOHO公寓+住宅部分主体施工现场活动体验品牌升华引爆 价值倡导期全面亮相、生活方式导入生活方式解读品牌高度树立海洋世界休闲体验活动嘉年华系列主题活动年度城市综合体论坛活动( (价值保温、建立品牌高度价值保温、建立品牌高度) )软文软文硬广硬广南城首席快乐生活方式领地+区域联合炒作倡导快乐生活方式、全面解读SOHO+住宅落地我的“欢乐海洋”我的快乐选择！09年区域联合发展论坛“欢乐海洋” 快乐新主张全面解读产品价值全面解读v预售许可证取得开盘活动营销策略营销策略推广策略生活方式价值保温+开盘信息汇智汇智营销营销项目名称项目名称物业形态物业形态销售价格销售价格新鸿基悦城新鸿基悦城高层电梯 目前处于蓄客阶段，预计售价在5300元/平米河畔新世界河畔新世界高层、别墅 均价4800元/平方米。一次性优惠2%，按揭优惠1%南湖国际社区南湖国际社区高层电梯 目前一期均价在4500元/平米左右双华麓港双华麓港高层电梯 小户型面积4070平米，均价3800元/平米左右，目前小户型基本消化完毕。心怡紫晶城心怡紫晶城高层电梯 均价3900元/平米左右雅居乐花园雅居乐花园小高层、高层 项目50-94平方米宽景小户，精装价3998元/平方米起带800元/平方米精装，120-167平方米阔景风情华宅，精装价4606元/平方米起带1500元/平方米升级版精装。从周边可类比项目分析可以看出，区域高层电梯项目均价由于其产品质量、从周边可类比项目分析可以看出，区域高层电梯项目均价由于其产品质量、周边配套、区域环境等因素影响，价格浮动较大，均价区间在周边配套、区域环境等因素影响，价格浮动较大，均价区间在3800380053005300元元/ /平米之间。平米之间。营销策略营销策略价格定位汇智汇智营销营销从竞争层面讲：从竞争层面讲：本项目由于属于新开发项目，开发商知名度相对较低，周边可比楼盘均价浮动较大，建议均价以合理的价格取值来突破市场。从客户层面讲：从客户层面讲：本项目1期目标客群主要是青年群体为主，收入有限，建议在保证合理的利润条件下，快速切入市场，赢得客户口碑。从销售层面讲：从销售层面讲：项目一期入市必须采取低开高走的价格策略，才能支撑项目后期大体量的住宅和商业的联动销售，为后期住宅的入市蓄势。营销策略营销策略价格定位汇智汇智营销营销 住宅产品：均价区间：住宅产品：均价区间：4200420045004500元元/ /平米平米精装修精装修SOHOSOHO公寓：均价区间：公寓：均价区间：4300430046004600元元/ /平米平米备注：以上价格是根据现阶段区域市场可比项目销售价格体系结合项目目前实际情况进行的初步建议，不作为后期定价的依据，后期需要对项目进行详细的细分和评估，才能获取合理的价格定位。营销策略营销策略价格定位 初步价格建议汇智汇智营销营销住宅部分均价取值：4300元/平米公寓部分均价取值：4400元/平米公寓装修标准：600元/平方米（SOHO公寓）1期住宅销售收入: 400004300 =1.72亿1期公寓销售收入: 500004400 =2.2亿合计销售收入：3.92亿根据前面整体推广思路，因涉及项目整体定位及推广，因此一期总体营销费用比例占总销售额的1.5（不含售楼部、意境区及样板房修建、装修费用）项目整体推广费用合计：588万营销策略营销策略经济测算汇智汇智营销营销 根据前面营销推广周期划分及营销线路安排，结合销售策略根据前面营销推广周期划分及营销线路安排，结合销售策略对项目对项目1 1期入市的价格预判，对本项目期入市的价格预判，对本项目20092009年至年至20102010年年1 1期物业期物业营销节奏做出如下建议：营销节奏做出如下建议：营销策略营销策略营销节奏汇智汇智营销营销工程进度展示节点活动节点媒体推广推广支出销售回款一期开工主体施工预售证取得预热VIP排号及认购开盘围墙出街售楼部呈现样板房呈现意境区呈现项目亮相活动圣诞嘉年华电影周、音乐节开盘焰火晚会软文+硬广户外+站台房交会、网络、短信直邮+院线广告+电台220万180万90万100万1.5亿2亿房交会持续销售期硬广、短信、夹报、直邮09年区域发展论坛营销策略营销策略2009年至2010年一期物业营销节奏总控图20092009年年20102010年年4 45 56 67 78 89 91010111112121 12 23 34 45 5房交会汇智汇智营销营销宏观市场宏观市场房地产走势（1 1）供需矛盾将继续加大）供需矛盾将继续加大 0808年成都市供应量约年成都市供应量约10001000万方，成交量约万方，成交量约600600万方，存量面积约万方，存量面积约800800万方，存量住宅近万方，存量住宅近9000090000套，套，按按0808年平均销售速度，需年平均销售速度，需1818个月才能完成存量住宅的消化；同时个月才能完成存量住宅的消化；同时0909年成都市预计还将新增供应量约年成都市预计还将新增供应量约600600万万方；方；（2 2）楼市回暖缓慢，量价小幅上涨）楼市回暖缓慢，量价小幅上涨 0909年房地产市场的观望情绪仍将持续。随着政府一系列利好政策的出台，部分自住型需求及长期年房地产市场的观望情绪仍将持续。随着政府一系列利好政策的出台，部分自住型需求及长期投资需求将开始释放，但在整体经济形势转冷的大环境下，预期成交量将呈现小幅上涨的态势。投资需求将开始释放，但在整体经济形势转冷的大环境下，预期成交量将呈现小幅上涨的态势。（3 3）政府或将出台更多繁荣房市的政策）政府或将出台更多繁荣房市的政策 0909年政策的主调应该是年政策的主调应该是“扶持扶持”，但力度取决于宏观经济、行业健康及民生问题的动态平衡。，但力度取决于宏观经济、行业健康及民生问题的动态平衡。 0909年房地产市场走势仍受国家经济及政策环境影响较大，进入调整期，量价相比年房地产市场走势仍受国家经济及政策环境影响较大，进入调整期，量价相比20082008年应有小幅增长。年应有小幅增长。汇报完毕！汇报完毕！Thanks！