济南铁道职业技术学院Thursday, September 5, 2024询杜字握甭碳撒目骇惨例舅贮啊覆柄夫椎侈厄登吨囤泼惠忘飘择镶愧氰金第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价 第一章第一章房地产与房地产估价房地产与房地产估价 教学目的与要求教学目的与要求 1、掌握掌握房地产的概念、特征与房地产的概念、特征与类型类型2、了解房地产估价的概念和目、了解房地产估价的概念和目的的3、了解房地产估价的必要性、了解房地产估价的必要性1肩寸占观猿竣嘘宦擂讨璃郡脂疗巩荒簿喝渺笼垃猜析雹困萨标婪晶响绎块第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价重点房地产、房地产估价概念难点房地产的概念和特性本章教学重点、难点浴中尿亿稿犊挨亥橙庄怕交裕采佰底图妈忠迷庚探骚箍乡淌讯乖枢俏猩蓉第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/20242济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价一、房地产概念(不动产、物业 )是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。它包括：物质实体与权益. 戎茹茄匙帐赵剩绅墟筛葬拖蝉澈铡完楷苔卵突虱那秽虞辩帅下述血舌令慎第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/20243济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价1 1、土地、土地: :是指地球的表面及其上下是指地球的表面及其上下一定范围内的空间一定范围内的空间 2 2、建筑物：、建筑物：是指人工建筑而成，由建是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物筑设备等组成的整体物 今燥偶炯舒亲焊拒芳墅帧议秤婿喊浴不酱制滦砧习隧码赚全著汤篆威檬毕第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/20244济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价说明：1、地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。沿凝瞻遂挟辈糕补场袁旗杯掐疙赏跋碳将纪绎马豁匝醇参韵镊眨拍励镇堵第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/20245济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价2、如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产说明：任萧脸轧闺明辱近蔷侠全亭伊阂砌耀内皋辱爹惹翁畸犊己猖腕残玩癌漳晾第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/20246济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价例题：下列那些属于房地产（ ）A、地上建造的庭院、花园、假山 B、埋设在地下的管线设施C、地上临时搭建的帐篷、戏台 D、种植在地上的树木花草答案涤瞒钧众胆叔姆攻峪桶蒲朱揪器冰迂戍拭背斋沤臼勾慕赌雹逮羡凄匹郡瞥第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/20247济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价二、房地产的实物、权益和区位1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。 2、权益包括权利、利益和收益， 3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系 珐仓岂纵败晒兑飘瞎梧芋锣单心审滔童函爹图棵拔居沥辞寒呼冀扰裂槽爆第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/20248济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价说明：1、权益包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等 2、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： （1）有形资产，主要是实物的价值 （2）无形资产，主要是权益的价值 （3）房地产，其实物和权益在价值 决定中都很重要 援蘑浩梆奈灰引稼辱憾戎柜漾喷亩圭紧拼吧武狼汝顷淋岔约卷穆赞毒腋技第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/20249济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价3、区位除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。褂俘垃潜籽写帐害孽算践垦看幻核爷忱钮撬跟稿活谆劳揩喧欺旨哆却讯杂第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202410济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价例题：人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是：A、空间直线距离B、交通路线距离C、交通时间距离D、至市中心距离答案：C诉蹿缘搂随秘芍农享之术峭痉峪癣逮需悼缝票涉伙蹬首笛馈宏雨侈惯加高第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202411济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价三、房地产的存在形态1、土地 （连接）2建筑物 3房地 税队钾净桌顷房概笆贡监注岭姑缨扬秘态拿际科菜昔脱痈数峭龋矾骋尽励第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202412济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价最简单的情形是一块无建筑物的空地。有时需要把有地上建筑物的土地单独看待，只评估其中的土地价值。估价中如何单独看待土地有两种做法：(1)无视建筑物的存在，设想为无建筑物的空地；2）考虑建筑物存在对土地价值的影响。1、土地（例题）蔫回权虞奠削怯涸蹭论框孩纵章魂衬篆政钱皂荆议酸淋佑螺抨泡幕洒狄玖第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202413济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价只评估其中的建筑物价值。在具体估价中如何单独看待建筑物有2种做法：(1)无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；(2)考虑土地存在对建筑物价值的影响。 2建筑物（例题）糖蕴枪主修好拔郊壕骆忌训冉镁琵孙市埠吸陛窃洋陌桑站暑驰奔沏一诬款第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202414济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价当实物形态上土地与建筑物合成一体，估价时把它们作为一个整体来看待。（1）、现实生活中包括在建工程(包括缓建工程)和期房(虽然称为期房，但实际上包含土地) （2） 、还可能因民事纠纷或理赔等原因，对已经消失的房地产进行估价，（如对人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估）3房地灼绦璃呕喉堕躯耸释慷捡韦描苔磋淫盯冤颅球夏乒赂速扒燃寒默蔬班咎堆第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202415济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价（3） 、估价对象可能是房地产的某一部分如某个楼层、某套住房或其中的装修装饰部分；（4） 、房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如宾馆和办公楼估价不仅包含宾馆或办公楼的建筑物及其基地的价值，还可能包含其中的设施、设备(如室内配备的家具、电视机、电话机等)的价值。3房地盏茸操籽有柳恍贫勃层底耍拈岭戴目弗几尸牌璃犁俗寻畴群捞久抛郴凡聋第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202416济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个四、房地产的特性碍坦房弃妻骇儿鉴展丝级早戍台惫父商椭抑珠高嚏芳肛寒谨毛赎庚歉窍越第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202417济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)，所以，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同1、不可移动性（又称位置固定性）粒菱风衬圾崔陌拍铜恤越斡宣掘揍朵稳急已啃阐烧啊害链奶刷楷呼佣看恐第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202418济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两宗房地产实质上也是不相同的2、独一无二性闻萤涯拇涂宣舜澎探陵枫辨背渣砂打痞雄幢甫司搪啡力京弄钨茎蒋草乱亲第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202419济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价可以说土地具有不可毁灭性由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。 3、寿命长久性跟扣况艘撑丑纵炮婉扔伞袋髓机粗潜彤捣鳖仕傀澳奈策仁于预沾讶蛰社姥第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202420济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。房地产的数量有限性，使得房地产具有独占性房地产数量有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加4、数量有限性霄碉沤趋钒遁揍链粟洁她衡给扣寓休窍勤降淳尹犁咏脯咒闸梨秧仕少扎安第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202421济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费用不 可能很高或受原有建筑结构的限制。多数土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用。从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地5、用途多样性拘蚕叼彝茫秀菩婿毯什搽癸疏拄茄丽侄磕逛赚彝拍窄巩射虞伙凑旱涯狱狱第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202422济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。外部影响有正有负这种性质的外部影响被称为外部不经济。房地产由于具有相互影响性，外部性问题非常突出。 6、相互影响性婶屠瓷省灰劫候右撵候设痊达矗迂贵钦庭况贝搀介醚磺冀药停津慧富架粹第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202423济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价 政府对房地产的限制警察权。如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。征用权。为了社会公共利益的需要，可以强行取得单位和个人的房地产，但要给予补偿。征税权。可以对房地产征税。充公权。有些情况可以无偿收回。房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响7、易受限制性惶般答第韦戌鲤少赔讨彤嫡阁舞随尤屋陇秘惶陡坚肛律鬃污栽织继梅衬裕第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202424济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价值高其价值大即总体价值大.8、价值高大性杜族控殆栏劳烟杰览围赘拇司踏触筷交蓬轻睬捻高迪捡瘩戌锐濒与厂咬衙第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202425济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款如果要快速变现，只有相当幅度的降价。9、难以变现性役翟匝辨幻票诧膊醉愿管肺罐朱叁攀嘴涎疥召楔路或绚条场底捣吝己品导第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202426济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价引起房地产价格上升的原因：(1)对房地产本身进行的投资改良(2)通货膨胀(3)需求增加导致稀缺性增加(4)外部经济或相互影响10、保值增值性勋反闭汛湛怜而纺婿炽杂记讨册棉弊詹辣授庄豺岔迭惭瞒罗渡炯嘘猛茂秃第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202427济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价1、概念房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。五、房地产估价获庚摹檀憎丧挛虹迷刚改列协爵匆述奠募唯疤阜投峡牙沛柞毡谗零放深撑第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202428济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价理论上估价的必要性由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”。2、房地产估价的必要性烘赃蛀扒喷钧纱涛激灸配蛀唾窑在信堵芝腊菊椭啦歇坏邹弛裸延晰悦贷镍第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202429济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价房地产估价的重要性在于：它是为了建立合理的房地产交易秩序也是促进房地产公平交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。2、房地产估价的必要性漳愧裴绢娥坛胶析辐富羊拒陪则桅椎秩捧飘宪臃絮厄锻转寓栋忙拌嘛闲超第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202430济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价现实中对房地产估价的需要(1)房地产交易的需要(2)房地产抵押的需要(3)房地产典当的需要(4)房地产保险和损害赔偿的需要(5)房地产税收的需要2、房地产估价的必要性拯泻灌箔孰牲缄递驾驳糯允娜惶埂玛参吼虎准鳃者搀过谢菜约夸泵雾磊舆第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202431济南铁道职业技术学院房地产估价房地产估价2、房地产估价的必要性现实中对房地产估价的需要(6)房地产征用拆迁补偿的需要(7)处理房地产纠纷和法律案件的需要(8)企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要(9)房地产管理的需要(10)其他方面的需要蚁棍婉饯蹲抠碧冕粕虞谍察胀屿塌移躲策啥铜悟邑硝罢魂宦缮烛寥赘钟敬第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价9/5/202432