第八讲第八讲 物业管理企业物业管理企业物业管理的概念物业管理的概念物业管理的目标目的、原则及特性物业管理的目标目的、原则及特性物业管理的基本内容、类型物业管理的基本内容、类型物业管理企业物业管理企业中国物业服务的趋势中国物业服务的趋势一、一、 物业管理的概念物业管理的概念n物业一词是由Property引译而来，含义为财产、资产、拥有物、房地产等，是一个广义的范畴。狭义上往往是对单元性房地产的称谓，指有价的土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、公用设施及建筑地块等。物业通常由土地、建筑物物权三个部分组成。 物业管理物业管理n物业管理就是：物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规管理标准及委托合同行事管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营并为物业所有人和使用人提供全方位的服务使物业发挥最大的使用价值和经济效益。物业管理的目的目标物业管理的目的目标 建立有效的管理，制定标准，把费用减至最低。 保证提供高质量的服务，把差错的可能性减少至最低。 从投资物业中获得最大净租收入。 与客户、租户、住户、业主、商业协会业主、主案法团、互助委员会、政府部门等保持良好的公众关系。 物业管理的原则物业管理的原则 1、“用户至上、服务第一”的原则 2、两权分离的原则 3、综合治理的原则 4、有偿服务的原则 5、三重效益并重的原则社会效益、环境效益、经济效益6专群结合、民主管理的原则 物业管理的特性物业管理的特性q 物业管理职能的社会化q 物业管理组织的专业化q 物业管理形式的规范化q 物业管理过程的商业化q 物业管理关系的契约化物业管理的性质物业管理的性质q物业管理管理的对象-物业q服务对象-人q性质-服务性的q 寓管理、经营于服务中 物业管理的内容物业管理的内容 1、常规性的公共服务： （1）房屋公用部位的维护与管理。（2）房屋公用设备设施及运行的维护与管理（3）环境卫生绿化管理服务（4）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务（5）物业装饰装修管理服务（6）维修基金的代管服务（7）物业档案资料的管理（8）代收代缴收费服务物业管理的基本内容和类型物业管理的基本内容和类型n 2、针对性的专项服务n日常生活、商业服务、文教卫体、社会服务、各类中介服务n 3、委托性的特约服务 物业管理的类型物业管理的类型（二）物业管理的类型 1、按管理性质划分行政性管理 企业性管理 2、按产权性质划分委托服务型物业管理自主经营型物业管理 物业管理的主要环节物业管理的主要环节 q 1、物业管理的策划阶段q 2、物业管理的前期准备阶段q 3、物业管理的启动阶段q 4、物业管理的日常运作阶段 物业管理企业物业管理企业 物业管理企业是依法定程序设立，以物业管理为主业，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。 物业管理企业的性质是具有独立的法人地位的经济实体。物业管理企业物业管理企业n由房地产开发企业派生出来的企业n由房地产管理部门所属的房管所转换来的企业n由大中型企业的自管房单位所组建的物业管理企业n社会上自发成立的n少量的由街道办事处组建的物业管理企业。物业管理在开发中的地位物业管理在开发中的地位q物业管理是房地产的组成部分q重视物业管理可以提高开发企业的形象q重视物业管理可以促进房屋的销售 物业管理经费的来源物业管理经费的来源 1、定期收取物业管理服务费 2、物业公用部位公用设施设备维修基金 3、物业管理企业开展多种经营的收入和利润 4、政府的扶持 5、开发建设单位给予一定的支持物业管理服务计费原则物业管理服务计费原则 专款专用原则 收支平衡或保本微利原则 保持相对稳定和适当调整相结合原则物业管理资金的主要用途物业管理资金的主要用途q 1、保证房屋及其附属设备的完好，进行公用部位公共设施及公用设施大修和更新的耗费和支出。q 2、物业各类人员的工资和福利的支出q 3、物业管理公司原材料消耗、设备折旧及办公费支出q 4、物业管理企业的利润及国家税收五、五、 物业管理资金的使用原则物业管理资金的使用原则v “必要合理”原则v 计划使用原则v 民主管理原则v 服务第一原则v 成本核算原则物业管理服务费的构成物业管理服务费的构成 1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 2、公共设施设备日常运行维修及保养费 3、绿化管理费 4、清洁卫生费 5、保安费 6、办公费 7、物业管理单位固定资产折旧费 8、法定税费新世纪中国物业管理的服务趋势（一）奉行以人为本的服务理念q 提供以人为本的人性化服务q 营造具有中国特色的人文居住环境q 建设天人合一的居住区（二）运用专业化规范化科学化管理手段思考题思考题n1、物业管理对于房地产开发企业的重要性n2、物业管理公司的主要业务是什么？n3、物业管理资金如何进行分配？