物业管理法规物业管理法规主讲人：朱雪欣主讲人：朱雪欣【教学目的和要求】【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解法律通过本章的学习使学生了解法律基础知识、物业管理法规的基本知识、并对与物业管理基础知识、物业管理法规的基本知识、并对与物业管理有关的部分法律法规进行了简要介绍。有关的部分法律法规进行了简要介绍。 【教学重点及难点】【教学重点及难点】法和法律的概念、特点，我国现法和法律的概念、特点，我国现行法的法律效力，物业管理相关法律法规行法的法律效力，物业管理相关法律法规。【教学内容与时间】【教学内容与时间】 （4学时）学时） 。【教学方法与手段】【教学方法与手段】以课堂讲授为主，辅之以适量讨以课堂讲授为主，辅之以适量讨论和课后阅读论和课后阅读。第一章第一章 物业管理法规概述物业管理法规概述第一节第一节 法律基础知识概述法律基础知识概述 1.1.1 法和法律的概念及特点法和法律的概念及特点 1) 1) 法的概念法的概念 法法是是指指表表现现为为国国家家意意志志，由由国国家家制制定定或或认认可可，以以权权利利义义务务为为主主要要内内容容，具具有有普普遍遍约约束束力力并并受受国国家家强强制制力力保保证证实实施施的的行行为为规规则则( (规规范范) )的的总总称称。在在中中国国，法法包包括括全全国国人人民民代代表表大大会会及及其其常常务务委委员员会会，国国务务院院，各各省省、区区、直直辖辖市市人人民民代代表表大大会会及及其其常常务务委委员员会会等等机构制定的规范性法律文件。机构制定的规范性法律文件。2) 2) 法律的概念法律的概念广义上：广义上：法律与法的概念一致。法律与法的概念一致。狭狭义义上上：仅仅指指全全国国人人民民代代表表大大会会及及其其常常务务委委员员会会制制定定的的规规范范性性法法律律文件。文件。第一章第一章 物业管理法规概述物业管理法规概述 法与法律这法与法律这2 2个概念，在广义上，即一般的使用中是可以相个概念，在广义上，即一般的使用中是可以相互混用、彼此取代的。互混用、彼此取代的。 法的基本特征是法与其他社会规范的重要区别，主要有下列几个方面：1.1.2 法的基本特征法的基本特征 1) 法的国家意志性法的国家意志性 2) 法的普遍约束力法的普遍约束力 3) 法的国家强制性法的国家强制性 4) 4) 法的明确公开性法的明确公开性 5) 5) 法的权利义务性法的权利义务性 大大陆陆法法系系国国家家中中法法最最基基本本的的分分类类是是公公法法和和私私法法。公公法法与私法所调整的法律关系不同。与私法所调整的法律关系不同。 公公法法是是规规范范法法律律关关系系主主体体中中一一方方为为国国家家、具具有有管管理与服从关系的法。理与服从关系的法。 私私法法是是规规范范人人们们之之间间平平等等的的、自自主主关关系系的的法法。国国家家也也可可以以出出现现在在私私法法关关系系中中，但但这这时时国国家家是是以以非非公公权权的身份出现。的身份出现。 公法和私法是相互制约、互为补充的关系。公法用以防止私法的滥用，私法则用以限制公法的无限扩大。 1.1.3 法的分类法的分类 在在法法律律的的效效力力形形式式上上，中中国国现现行行法法包包括括宪宪法法、法法律律、行行政政法法规规、地地方方性性法法规规( (含含民民族族自自治治区区的的自自治治条条例例和和单单行行条条例例、特别行政区的法、经济特区的法特别行政区的法、经济特区的法) )、行政规章等。、行政规章等。 1 1）宪法性法律）宪法性法律 宪宪法法性性法法律律是是以以宪宪法法典典为为核核心心，由由所所有有具具有有宪宪法法性性质质的的法法律律构构成成的的一一个个整整体体。它它包包括括宪宪法法、选选举举法法、人人民民代代表表大大会会组织法、立法法等。组织法、立法法等。 1.1.4 中国现行法中国现行法2) 2) 法律法律 （狭狭义义的的法法律律）仅仅指指由由最最高高国国家家权权力力机机关关，即即最最高高国国家家立立法法机机关关全全国国人人民民代代表表大大会会及及其其常常务务委委员员会会依依法法制制定定的的规范性法律文件的总称规范性法律文件的总称。3)3)行政法规行政法规 行行政政法法规规：指指由由最最高高国国家家行行政政机机关关，即即中中央央人人民民政政府府国国务务院院依依法法制制定定的的规规范范性性法法律律文文件件的的总总称称。行行政政法法规规应应以以宪宪法法和和法法律律作作为依据，并不得与宪法和法律相抵触，其效力低于宪法和法律。为依据，并不得与宪法和法律相抵触，其效力低于宪法和法律。 4)4)地方性法规地方性法规( (自治条例、单行条例自治条例、单行条例) ) 地地方方性性法法规规 ：是是由由省省、自自治治区区、直直辖辖市市人人民民代代表表大大会会及及其其常常务务委委员员会会根根据据本本行行政政区区域域的的具具体体情情况况和和实实际际需需要要，在在不不与与宪宪法法、法法律律和和行行政政法法规规相相抵抵触触的的前前提提下下，制制定定的的规规范范性性法法律律文文件件的的总总称称。其其效力不超过本行政区域范围，可作为地方司法的依据之一。效力不超过本行政区域范围，可作为地方司法的依据之一。5) 5) 行政规章行政规章 包括：包括： 部门规章部门规章 地方政府规章地方政府规章 指有关行政机关制定的事关行政机关的规范性法律文件的总称。指有关行政机关制定的事关行政机关的规范性法律文件的总称。 地方政府规章：地方政府规章：是是有权制定地方性法规的地方人民政府根有权制定地方性法规的地方人民政府根据法律、行政法规制定的规范性文件据法律、行政法规制定的规范性文件。 地方政府规章可以就下列事项做出规定：地方政府规章可以就下列事项做出规定： 为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项；定规章的事项； 属于本行政区域的具体行政管理事项。地方政府规属于本行政区域的具体行政管理事项。地方政府规章除了不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与章除了不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触。上级和同级地方性法规相抵触。部部门门规规章章: :指指国国务务院院的的组组成成部部门门及及其其组组成成机机构构在在其其职职责责范范围围内内制制定定的的规规范范性性文文件件。国国务务院院各各部部委委、中中国国人人民民银银行行、审审计计署署和和具具有有行行政政管管理理职职能能的的直直属属机机构构，可可以以根根据据法法律律和和国国务务院院的的行行政政法法规规、决决定定、命命令令，在在本本部部门门的的权权限限范范围围内内，制制定定规规章章。部部门门规规章章的的效效力力低低于于宪宪法法、法法律律、行行政政法法规规，不不得得与与它它们们相相抵触。抵触。1.1.5 中国现行法之间的效力中国现行法之间的效力 根根据据中中华华人人民民共共和和国国立立法法法法的的规规定定，在在中中国国现现行行法法中中，宪宪法法具具有有最最高高的的法法律律效效力力，一一切切法法律律、行行政政法法规规、地地方方性性法法规规( (自自治治条条例、单行条例例、单行条例) )、行政规章都不得与宪法相抵触。、行政规章都不得与宪法相抵触。法法律律效效力力: :指指法法律律在在什什么么条条件件下下，在在什什么么时时间间、什什么么区区域域，对对什什么么人和什么事项有约束力人和什么事项有约束力。1 1）宪法的效力高于法律；）宪法的效力高于法律；2 2）法律的效力高于行政法规、地方性法规、行政规章）法律的效力高于行政法规、地方性法规、行政规章3 3）行政法规的效力高于地方性法规、行政规章。）行政法规的效力高于地方性法规、行政规章。4 4）地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。）地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。 5 5）省省、自自治治区区人人民民政政府府制制定定的的地地方方性性规规章章的的效效力力 高高于于本本行行政政区区域域内的市人民政府制定的地方政府规章。内的市人民政府制定的地方政府规章。 6 6）部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，）部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。在各自的权限范围内施行。补充：补充：补充：补充：我国土地法的渊源我国土地法的渊源我国土地法的渊源我国土地法的渊源l根据土地法律规范的不同制定机关及其效力方面的根据土地法律规范的不同制定机关及其效力方面的差异，我国现行的土地法渊源有：差异，我国现行的土地法渊源有：（一）宪法（一）宪法（根本法 ）：原则性规定：原则性规定 制定其他法律（规）依据制定其他法律（规）依据 第第9 9条、第条、第1010条对国有土地和集体土地的范围、土条对国有土地和集体土地的范围、土地征用、土地流转、个人及组织使用土地时应尽的地征用、土地流转、个人及组织使用土地时应尽的义务等问题作出根本性规定。义务等问题作出根本性规定。土地法律创立的方土地法律创立的方式及存在形式式及存在形式第一节第一节 法律基础知识概述法律基础知识概述 （二）法律（二）法律（基本法 ） 直接规范的法律直接规范的法律相关法律中的规范相关法律中的规范土地管理法土地管理法农村土地承包法农村土地承包法民法通则民法通则 城市房地产管理法城市房地产管理法 森林法草原法森林法草原法水土保持法水土保持法水法矿产资源法水法矿产资源法 通过；通过；修改决定，一次修订通过修改决定，一次修订通过修改决定修改决定2002年8.29通过通过通过（四）国务院所属部、委发布的四）国务院所属部、委发布的行政规章行政规章（五）（五）地方法规地方法规 （六）最高人民法院的司法（六）最高人民法院的司法解释解释（七）其他法的渊源（七）其他法的渊源（三）（三）（三）（三）国务院国务院国务院国务院制定的行政法规制定的行政法规制定的行政法规制定的行政法规有行政立法权，根据宪有行政立法权，根据宪法和法律制定行政法规、法和法律制定行政法规、规定行政措施、发布决规定行政措施、发布决定和命令。定和命令。部门规章，部门规章，在实施法律、行政法规中发挥重要作用地方政府规章地方政府规章有权解释，解决有权解释，解决土地法使用中的土地法使用中的疑难问题疑难问题土地管理法实施条例土地管理法实施条例基本农田保护条例基本农田保护条例水土保持法实施条例水土保持法实施条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例土地登记办法属于？土地登记办法属于？房屋登记办法属于？房屋登记办法属于？一、概述1.概念 物业管理法规：指国家立法机关或其授权的行政机关制定的，旨在调整物业管理活动中产生的各种社会关系的法律规范的总称。 目前我国物业管理 法规主要构成： 法律 行政法规 部门规章 地方性法规及规章第二节 物业管理法律法规概述2.2.我国物业管理法律法规我国物业管理法律法规 宪法宪法宪宪法法中中关关于于住住宅宅、城城市市管管理理、经经济济管管理理、公公民民权权利利等等方方面面的的规规定定及及原原则则，是是我我国国物物业业管管理理立立法法的的依依据据和和指指导思想，是物业管理法律规范的最重要组成部分。导思想，是物业管理法律规范的最重要组成部分。 法律法律 法法律律是是由由最最高高国国家家权权力力机机关关全全国国人人民民代代表表大大会会和和它它的的常常务务委委员员会会，经经过过一一定定的的立立法法程程序序制制定定的的规规范范性性文件。如：中华人民共和国物权法文件。如：中华人民共和国物权法 行政行政法规法规行行政政法法规规是是国国务务院院根根据据宪宪法法与与法法律律制制定定和和颁颁布布的的规规范性文件。如国务院颁布的范性文件。如国务院颁布的 物业管理条例等。物业管理条例等。地地 方方 性性 法规法规如深圳经济特区住宅区物业管理条例。如深圳经济特区住宅区物业管理条例。行政规章行政规章如业主大会规则如业主大会规则 3. 3. 我国物业管理立法的特点我国物业管理立法的特点 1. 物业管理实践先行，立法跟进较慢。 2. 住宅区物业管理先行，非居住物业管理立法 有待充实。 3. 立法层次逐渐提高、法律效力加强。二、物业管理法律关系二、物业管理法律关系 法法律律关关系系是是法法律律规规范范调调整整一一定定社社会会关关系系过过程程中中所所形形成成的的人人们们之之间的权利义务关系。间的权利义务关系。 物物业业管管理理关关系系是是一一种种具具体体的的法法律律关关系系，是是法法律律规规范范调调整整人人们们在在物业管理过程中形成的权利与义务关系。物业管理过程中形成的权利与义务关系。 物物业业管管理理法法律律关关系系是是随随着着房房地地产产业业及及物物业业管管理理的的发发展展而而出出现现的的新型法律关系。新型法律关系。 1.概念概念(1) (1) 物物业业管管理理民民事事法法律律关关系系: :指指物物业业管管理理活活动动中中，业业主主、使使用用人人、开开发发商商、物物业业服服务务企企业业、其其他他专专业业服服务务机机构构之之间间因因一一系系列列合合同同规规约而发生的民事法律关系约而发生的民事法律关系。 (2) (2) 物物业业管管理理行行政政法法律律关关系系: : 指指物物业业管管理理活活动动中中相相关关政政府府机机构构与与相相关关当当事事人人发发生生的的服服从从与与被被服服从从、管管理理与与被被管管理理、监监督督与与被被监监督督的法律关系。的法律关系。 物业管理领域中，主要存在民事法律关系和行政律关系：物业管理领域中，主要存在民事法律关系和行政律关系：第二节 物业管理法律法规概述(1)(1)业主意志的多元化和代表性。业主意志的多元化和代表性。(2) (2) 政府在物业管理法律关系中的特殊地位政府在物业管理法律关系中的特殊地位(3) (3) 物业管理法律关系既涉及公权关系，也涉及物业管理法律关系既涉及公权关系，也涉及私权关系。私权关系。(4) (4) 业主所有权的限制和监督权的扩大。业主所有权的限制和监督权的扩大。(5) (5) 物业管理行为是一种提供公共性服务商品的物业管理行为是一种提供公共性服务商品的法律行为。法律行为。2. 物业管理法律关系特怔 3.物业管理法律关系的构成要素 物业管理法律关系三个要素 主体 客体 内容 业主、非业主使用人及开发商 物业服务企业 行政管理部门 物 行为 智力成果 权利 义务 物业管理法律关系主体：物业管理法律关系主体：指物业管理法律关系的 直接参与者，即权利的享有者和义务的承担者。 1) 业主、非业主使用人及开发商业主、非业主使用人及开发商 （1）业主：业主：业主是物业所有权人，是物业管理法律关 系中的重要主体。 （2） 非业主使用人非业主使用人：指物业的承租人和其他实际 使用物业的人。 （3） 开发商开发商：又称发展商（第一业主；大业主）， 指从事房地产开发和经营的企业。 2) 物业服务企业物业服务企业 物业服务企业是物业服务合同的一方当事人， 与业主是平等的民事主体，双方存在服务与被服务 关系、被委托与委托关系。 3) 行政管理部门行政管理部门 政府行政机关如建设行政管理等部门基于行政权 均介入物业管理活动，对各方的行为进行指导、监督。 物物业业管管理理法法律律关关系系客客体体: : 指法律关系主体权利义 务共同指向的对象，包括物、行为和智力成果。 “物物”指物业，物业是业主所有权、物业服务企业 管理权指向的对象。 “行为行为”指物业管理中各方主体业主、开发商、 物业服务企业以及政府主管部门的活动。 智力成果包括精神文化财富，如物业小区的荣誉 称号、品牌等非物质财富非物质财富均可成为物业管理各方主体 权利义务的客体。 物业管理法律关系的内容：物业管理法律关系的内容：主要包括业主及物业 服务企业的权利、义务。 业主的权利：业主不论作为单独所有权人或建筑 物区分所有权人，拥有物业的所有权。业主的其他权 利来源于他对物业的所有权，并依法享有对物业共有 部分和共同事务进行管理的权利。 业主的义务：业主共同生活于物业区域，为全体 业主生活之共同利益，业主权利的行使受民法相邻关 系制度的限制，而且受管理规约、物业服务合同进一 步的约束。因此，业主在物业管理活动中，应履行自 己的义务。 业主享有的权利： (1)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提 供的服务； (2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事 项提出建议； (3)提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的 建议； (4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权； (6)监督业主委员会的工作； (7)监督物业服务企业履行物业服务合同； (8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用 情况享有知情权和监督权； (9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金 (专项维修资金)的管理和使用； (10)法律、法规规定的其他权利。 业主应履行的义务： (1) 遵守管理规约、业主大会议事规则； (2) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施 设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方 面的规章制度； (3) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员 会作出的决定； (4) 按照国家有关规定交纳专项维修基金； (5) 按时交纳物业服务费用； (6) 法律、法规规定的其他义务。 物业服务企业的权利： 依照法律法规、合同制定物业管理办法并备案。 依照法律法规、合同对物业实施管理。 依照合同、规定收取物业服务费。 制止违反规章制度的行为。 选聘专业机构，承担专业服务业务。 要求业主大会和业主委员会协助管理。 物业服务企业的义务： 履行物业服务合同，依法经营。 接受业主、业主委员会的监督。 重大管理措施应当提交业主大会或业主委员会 批准。 接受房地产行政主管部门、其他有关行政主管 部门以及物业所在地人民政府的监督、指导。4 4 4 4、物业管理法律关系的特殊性、物业管理法律关系的特殊性、物业管理法律关系的特殊性、物业管理法律关系的特殊性l物业管理法律关系是由多种法律关系组成的统物业管理法律关系是由多种法律关系组成的统一体一体一方面一方面，它包含各平等主体之间的物业管理民事法律关系另一方面另一方面，它也包含了物业管理行政法律关系需要强调的是，物业管理法律关系仍然主要是一种民事法律关系l物业管理法律关系围绕着业主自治展开物业管理法律关系围绕着业主自治展开业主自治是物业管理法律制度的核心，法律法规对业主自治的内部法律关系进行了严格的规范 l物业管理法律关系主要指向物业服务行为物业管理法律关系主要指向物业服务行为 单务法律关系，是指在某个具体的法律关系主体之间，权利人仅享有权利，义务人仅履行义务双务法律关系，是指在特定的法律关系主体双方之间，一方的权利即为另一方的义务，如果一方不履行自己的义务，另一方的权利就不可能实现l物业管理法律关系受到社会责任的制约物业管理法律关系受到社会责任的制约各种物业管理主体在公共安全、公共秩序、社会责任等方面应当承担一定的责任 l物业管理法律关系的产生、变更和终止必须符物业管理法律关系的产生、变更和终止必须符合程序要求合程序要求 4 4 4 4、物业管理法律关系的特殊性、物业管理法律关系的特殊性、物业管理法律关系的特殊性、物业管理法律关系的特殊性5 5 5 5、物业服务纠纷中物业管理法律关系的识别、物业服务纠纷中物业管理法律关系的识别、物业服务纠纷中物业管理法律关系的识别、物业服务纠纷中物业管理法律关系的识别 l单纯从法律关系看，建设单位同物业服务企业是两个独立的民事主体，物业服务合同与房屋买卖合同是两个独立的法律关系；但在前期物业管理中，二者之间的界限有时非常模糊 l房地产与物业管理是两个相对独立的产业，各自具有自己的产业特征l物业管理条例第二十四条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业 1、物业管理法律关系产生、变更和消灭的、物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提条件前提条件 2、物业管理法律事实的种类、物业管理法律事实的种类 3、物业管理法律关系的产生、变更和消灭、物业管理法律关系的产生、变更和消灭第三节第三节 物业管理法律关系的产生、变更和消灭物业管理法律关系的产生、变更和消灭一、物业管理法律关系产生、变更和消灭的前提条件 l法律规范法律规范，即法律关系产生、变更和消灭的法律依据 l主体主体，即权利的享有者与义务的承担者 l法律事实法律事实，即出现法律规范所假定的那种情况 二、物业管理法律事实的种类二、物业管理法律事实的种类l事件和行为，按照是否以权利主体的意志为转移可以将物事件和行为，按照是否以权利主体的意志为转移可以将物业管理法律事实分为：事件和行为。业管理法律事实分为：事件和行为。 行为：行为：是以权利主体的意志为转移、能够引起法律后果的是以权利主体的意志为转移、能够引起法律后果的法律事实。分为法律事实。分为合法行为合法行为和和违法行为违法行为 事件事件：是指与权利主体意志无关的法律事实。分为：是指与权利主体意志无关的法律事实。分为：绝对绝对事件事件和和相对事件相对事件l肯定肯定和和否定的物业管理法律事实否定的物业管理法律事实 ，按照产生法律后果按照产生法律后果是否要求某些物业管理现象的存在是否要求某些物业管理现象的存在l一次性作用的物业管理法律事实和状态，一次性作用的物业管理法律事实和状态，按照作用时按照作用时间的长短间的长短l单一的物业管理法律事实单一的物业管理法律事实和和事实构成事实构成 ，按照产生法律按照产生法律后果所需的事实的数量后果所需的事实的数量 三、物业管理法律关系的产生、变更和消灭三、物业管理法律关系的产生、变更和消灭 l物业管理法律关系的产生是指基于一定法律事实的出现，在物业管理法律关系主体之间形成了法律上的具体的权利义务关系。例如，P53l物业管理法律关系的变更是指由于某种法律事实的出现，使原来存在的物业管理法律关系构成的诸要素发生了变化，进而使物业管理法律关系本身发生了变化 主体发生变化 客体发生变化 内容发生变化l物业管理法律关系的消灭是指基于一定法律事实的出现，使原有的物业管理法律关系主体间的权利义务终结l主体资格的丧失l客体的灭失 XX年X月，某市美丽住宅小区召开第一次业主大会，该住宅小区的前期物业服务企业远景物业服务公司，是原建设单位远大房地产开发公司的附属企业，由于该公司专业性不强、服务较差、收费又不合理，因此业主大会决议不再聘请远景公司继续承担该小区的物业服务工作。同时，该小区通过招标的方式选择具有三级资质的城美物业服务公司承接该小区的物业服务，并签订了新的物业服务合同。但远景公司不服，不愿意退出，拒不移交相关资料和办公用房。该市的房地产行政主管部门对远景公司逾期不移交相关资料和办公用房的行为罚款2万元。 问：1.本案中存在哪些物业管理法律关系？ 2.本案中物业管理法律事实有哪些？ 3.分析美丽小区与城美公司物业服务合同法律 关系的构成要素。案例4-1： 民事法律关系；行政法律关系。 A. A. 开发商与远景物业公司因前期物业管理而产生的委托开发商与远景物业公司因前期物业管理而产生的委托 关系。关系。 b. b. 业主委员会与城美物业公司因物业服务合同而产生的业主委员会与城美物业公司因物业服务合同而产生的 委托关系。委托关系。 c. c. 行政管理部门处罚远景物业公司产生的行政管理关系。行政管理部门处罚远景物业公司产生的行政管理关系。 1.本案中存在哪些物业管理法律关系？物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的能够引起物业管理法律关系产生、变更和消灭（或终止）的客观现象或条件。 2.本案中物业管理法律事实有哪些？ 本案物业管理法律事实即业主解聘原物业服务 企业和新聘物业服务企业的行为。 3.分析美丽小区与城美公司物业服务合同法律 关系的构成要素。 法律关系通常由法律关系的主体、客体、内容 三要素构成。 主体：业主；物业服务企业。 客体：物业被服务的小区；服务合同。 内容：法律关系主体间依法（约定）享有的权 利和承担的义务复习题一、单项选择题 1、通常所说的法律是指由（ ）依照立法程序制定和颁布的规范性文件。A、全国人大；B、全国人大常务委员会；C、全国人大及其常务委员会； D、国务院。2、物业管理条例是由（ ）部门颁布的？A、全国人大常务委员会；B、国务院；C、原建设部；D、国土资源部。3、（ ）是一种具体的法律关系，是法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利与义务关系。 A、法律关系；B、物业管理关系；C、民事法律关系；D、行政法律关系。4、物业服务企业与业主委员会通过签订物业服务合同而成立的物业管理法律关系属于（ ）。A、法律关系；B、物业管理关系；C、民事法律关系；D、行政法律关系。5、政府主管部门在对物业管理进行监督和指导过程中形成的物业管理法律关系属于（ ）。A、法律关系；B、物业管理关系；C、民事法律关系；D、行政法律关系。CBBCD6、物业管理条例第三十九条第一款规定，“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交换给业主委员会。”这个法律关系属于（ ）。A、单务法律关系； B、双务法律关系； C、民事法律关系； D、行政法律关系。7、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，这一义务对应的是业主享受良好物业服务的权利。这个法律关系属于（ ）A、单务法律关系； B、双务法律关系； C、民事法律关系； D、行政法律关系。8、物业管理条例第六条规定，房屋的（ ）为业主。A、所有人； B、使用人； C、所有人和使用人； D、所有人或使用人。9、物业管理条例规定了（ ）为国家一级的物业管理主管机构。A、住房和城乡建设部； B、国务院； C、地方一级的物业主管机构； D、地方人民政府。10、（ ）是法律规范所规定的，能够引起法律后果即法律关系产生、变更和消灭的现象。A、法律关系； B、法律事实； C、法律规范； D、主体。ABAAB二、多项选择题 1、物业管理法律关系构成的三要素是：（ ）A、主体；B、客体； C、权利； D、义务；E内容2、下列（ ）法律法规是由全国人民代表大会常务委员会通过的。A、土地管理法；B、城市房地产管理法； C、物权法； D、物业管理条例；E、物业服务企业资质管理办法3、下列（ ）法律法规是由国务院通过的。A、物业管理条例；B、保安服务管理条例； C、住宅专项维修资金管理办法 ； D、物业服务收费管理办法；E、物业服务企业资质管理办法4、下列哪些属于业主享有的权利：（ ）。A、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；B、提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；C、遵守管理规约、业主大会议事规则；D、监督业主委员会的工作； E、按时交纳物业服务费用。5、下列哪些属于业主应履行的义务：（ ）A、按照国家有关规定交纳专项维修基金；B、提出制订和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；C、按时交纳物业服务费用； D、监督业主委员会的工作；E、遵守管理规约、业主大会议事规则。1、ABE；2、ABC；3、AB；4、ABD；5、ACE二、多项选择题 6、下列哪些属于物业服务企业享有的权利：（ ）。A、依照法律法规、合同制定物业管理办法并备案；B、依照法律法规、合同对物业实施管理；C、制止违反规章制度的行为；D、要求业主大会和业主委员会协助管理；E、选举业主委员会委员。7、下列哪些属于物业服务企业应履行的义务：（ ）A、履行物业服务合同，依法经营；B、接受业主、业主委员会的监督；C、重大管理措施应当提交业主大会或业主委员会批准；D、监督业主委员会的工作；E、遵守管理规约、业主大会议事规则。8、下列哪些属于业主委员会的义务：（ ）A、筹备业主大会并负责向其报告工作；B、督促业主遵守管理规约、物业管理规定；C、执行业主大会通过的各项协议并按时公布执行情况，接受所有业主的监督；D、监督业主委员会的工作；E、遵守管理规约、业主大会议事规则。6、ABCD；7、ABC；8、ABC；二、多项选择题 9、物业法律关系的主体包括（ ）A、业主、物业使用人；B、业主自治机构，即业主大会和业主委员会；C、建设单位；D、国家机关、物业管理协会；E、物业服务企业。10、下列哪些属于物业管理法律关系的客体（ ）A、业主及物业使用人的行为；B、物业服务企业的物业服务行为；C、业主自治机构的行为；D、建设单位的行为；E、业主自治机构。9、ABCDE；10、ABCD1、法律的效力高于行政法规、地方性法规和行政规章。（ ）2、行政法规的效力高于地方性法规、行政规章。（ ）3、部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。（ ）4、地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。（ ）5、民事法律关系是指物业管理活动中相关政府机构与相关当事人发生的服从与被服从、管理与被管理、监督与被监督的法律关系。（ ）6、物业管理法律关系只存在于物业服务过程中。（ ）7、物业管理法律关系与其构成要素的关系是整体与部分的关系（ ）8、物业管理法律关系主要是一种行政法律关系。（ ）9、物业管理从本质上说是业主的自我管理，物业服务企业的“管理”只是一种形式，即基于业主的授权、按照合同的约定对公共事务进行适当的处分。（ ）10、业主负有如期交纳物业服务费的义务，而该义务对应的是物业服务企业收取报酬的权利。（ ） AAAAB;AABAA三、判断题1、我国目前还没有形成物业管理法律体系。2、我国物业管理条例颁布，标志物业管理有了 一部全国性法律。 3、物业管理法律关系的构成要素包括：主体、客体、 权利和义务。4、非业主使用人也是物业管理法律关系的主体之一。5、物业管理主管部门与物业服务企业之间形成了物 业管理的民事法律责任。6、物业管理法规主要调整物业管理相关主体之间的 物业管理经济关系。 7、政府机关也是物业管理法律关系的主体。8、业主在装修中如涉及变动房屋结构主体或承重结 构，必须报物业公司备案。9、物业管理法律关系客体也包括智力成果。10、物业管理中的无过错责任，说明行为人不必承担 经济赔偿责任。ABBAB;BBBAB三、判断题四、思考题： 1、试举例说明物业服务企业的一般侵权行为。 2、简述业主常见的行政违法行为。 3、我国物业管理立法的特点有哪些？ 。1、（ ）是以权利主体的意志为转移、能够引起法律后果的法律事实，它是人们有意志、有目的的活动。A、行为； B、现象； C、事实； D、事件。2、（ ）是指与权利主体意志无关的法律事实。A、行为； B、现象； C、事实； D、事件。3、物业管理法律关系产生的前提条件有：（ ）A、法律规范；B、法律事实；C、行为；D、主体；E、客体。4、按照是否以权利主体的意志为转移可以将物业管理法律事实分为：（ ）。A、客观事实；B、主观事实；C、事件；D、行为；E、现象。A;D;ABD; CD 法是以国家意志的形式表现出来的，包括2层含义： 法都是由国家制定或认可的； 法都是以国家的名义颁行的，具有国家的权威性。1 1）法的国家意志性）法的国家意志性 2) 法的普遍约束力法的普遍约束力 法在其制定或认可者管辖的范围内具有普遍约束力，任何组织或者个人都不能违反（即法律面前人人平等），否则都应当承担相应的法律责任。 3) 法的国家强制性法的国家强制性 法具有以国家强制力作为保障的特征。社会成员在法律的强制下遵守法律，实际上是慑于法的国家强制性的压力。4) 4) 法的明确公开性法的明确公开性 法法都都应应当当是是明明确确公公开开的的。这这里里的的明明确确是是指指法法的的规规定定应应当当清清楚楚明明白白而而无无歧歧义义，便便于于人人们们遵遵守守和和执执行行，并并成成为为人人们们行行为为的指针。的指针。 5) 5) 法的权利义务性法的权利义务性 法都是以权利义务作为自己的内容的。法通过对人们权利义务的设定，告诉人们在社会生活中可以做什么、必须做什么和不得做什么，从而为各种法律关系中的主体提供具体的行为准则。