Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。龙湖长楹天街龙湖长楹天街项目案例研究项目案例研究 北京中原投资顾问部 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2012龙湖长楹天街龙湖长楹天街Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2012项目区位项目区位龙湖长楹天街北京第二外国语学院传媒大学叠泉高尔夫叠泉高尔夫东坝郊野公园朝阳公园位于朝阳区常营乡，朝阳北路与管庄路交汇处东侧，东五至六环之间；位于朝阳区常营乡，朝阳北路与管庄路交汇处东侧，东五至六环之间；现状交通：未来地铁六号线常营站，地铁六号线现状交通：未来地铁六号线常营站，地铁六号线20122012年底通车；年底通车；现状配套：周边商圈均处于规划或初步发展阶段，商务氛围缺乏，生活配套不便。现状配套：周边商圈均处于规划或初步发展阶段，商务氛围缺乏，生活配套不便。Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2012项目区位项目区位项目未来发展项目未来发展u周边规划东坝商务区、垡头及定福庄商务区，未来周边商务氛围较好，具备成为u 商圈的基础，住宅升值潜力较好；u周边有通州新城、定福庄以及常营居住区支撑，商业有足够的居住区消费支撑。u未来地铁六号线直达项目，能够解决目前公共及轨道交通不便的问题。Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2012整体规划整体规划项目三种物业形态均平行于朝阳北路排列，由南向北依次是商业、公寓、写字楼、住宅。商业部分：坐拥朝阳北路之上，交通环境良好，配以M6号线首站，交通状况良好。写字楼部分：位于商业南侧，部分楼体与商业连接，商业氛围感强，所在区位具有较好的通达性，并配有轨道交通。住宅部分：位于地块南侧，独享5万平米密林果岭，并由写字楼为其屏蔽商业与公路带来的噪音，环境较为安静舒适。项目地块被市政道路纵向分割，形成东西两大项目地块被市政道路纵向分割，形成东西两大地块，商业部分以天桥衔接东西地块。地块，商业部分以天桥衔接东西地块。由于双桥东路纵穿项目，使项目呈现东西两大组团，物业形态由北向南依次是商业、公寓、住宅，层次分明由于双桥东路纵穿项目，使项目呈现东西两大组团，物业形态由北向南依次是商业、公寓、住宅，层次分明Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2012集中商业与公寓底商在二层有连廊连接，将两部分商业连成一体，有利于商业动线组织及商业人流流动，促进商业消费。商业连廊商业连廊Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2012园林景观园林景观龙湖长楹天街独创“森林果岭”概念，将呈现龙湖地产有史以来最大尺度的园林景观：长度达715米、宽度达70米的中心园林景观规划，约5万平米。多达十余处点式水景点缀。园林垫起坡度达8米，米高叠水景观。5 5万平米森林果岭景观万平米森林果岭景观Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2012园林景观园林景观森林果岭景观：坡度达森林果岭景观：坡度达8 8米，米，20002000多树种，保证四季景观效果多树种，保证四季景观效果入口入口外围外围树木树木道路道路Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2012建筑外观建筑外观10栋ART DECO风格，住宅和写字楼、公寓无区别，立面1-3层为石材，三层以上为涂料，办公档次较低。Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2012主力户型设计主力户型设计主力户型主力户型三居三居Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2012主力户型设计主力户型设计主力户型主力户型四居四居Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2012精装修精装修u客厅、卧室、书房地面：实木地板u卫生间、厨房：大理石u赠送微波炉、烤箱等，不赠送家俱Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2012商业商业地铁上盖：北京地铁上盖：北京20112011年首席地铁上盖商业旗舰年首席地铁上盖商业旗舰近两年以来，北京的地铁物业每年呈现约30%的价格涨幅，并且能够为区域房地产带来约10-12%的涨幅。地铁将增加当今市场房产项目的附加值，“地铁上盖”能吸引往来城市的置业者。而随着地铁6号线在未来的建成通车，龙湖长楹天街的近30万平米商业配套陆续开放营运，将使这座朝阳东部商业地标成为未来城市繁华生活的催化剂，带动区域逐渐成为居住核心区，使常营的未来土地价值进一步升值。 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2012商业定位商业定位Family mallFamily mall“地铁上盖地铁上盖”2727万平米商业配套，汇集地铁、影城、儿童乐园、国际冰场和购物中心的万平米商业配套，汇集地铁、影城、儿童乐园、国际冰场和购物中心的FAMILY MALLFAMILY MALL主题商业主题商业一个主题、四大单元一个主题、四大单元主题：主题：FAMILY MALLFAMILY MALL，家庭购物中心提倡贴心周到，家庭购物中心提倡贴心周到的商业服务。的商业服务。四大单元：四大单元：IMAXIMAX影城：影城：60006000平米的超大体谅影院成为朝阳区平米的超大体谅影院成为朝阳区最大的现代化影院。最大的现代化影院。儿童职业体验公园：长楹天街将为孩子们营造一儿童职业体验公园：长楹天街将为孩子们营造一座座70007000平米的平米的minimini梦幻支撑，这里可以实现孩子梦幻支撑，这里可以实现孩子们的各种愿望，完成童年的职业梦想。们的各种愿望，完成童年的职业梦想。国际室内冰场：国际室内冰场：18001800平米北京顶级室内冰场，平米北京顶级室内冰场，12001200平米宽广真冰冰面，具有国际锦标赛的专业平米宽广真冰冰面，具有国际锦标赛的专业水准。水准。四季购物中心：汇集城市主流一线品牌，体验最四季购物中心：汇集城市主流一线品牌，体验最舒适的购物感觉。舒适的购物感觉。项目的独立商业将成为常营及管庄区域最大最高项目的独立商业将成为常营及管庄区域最大最高档的商业区档的商业区定位：朝阳区规模最大最高档的独立商业。定位：朝阳区规模最大最高档的独立商业。位置：朝阳北路常营区域沿线，项、项目地块北位置：朝阳北路常营区域沿线，项、项目地块北侧。侧。规模：总建面规模：总建面2727万平米万平米卖点：卖点：M6M6号线，朝阳区最高端的独立商业。号线，朝阳区最高端的独立商业。Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2012商业业态商业业态IMAX3DIMAX3D影院影院u位于集中商业u西端转角处u6000平米超大体量将成为朝阳最大的现代化院线之一。Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2012商业业态商业业态溜冰场溜冰场u位于集中商业中间位置4-5层u北京市第三家真冰溜冰场，1200平米真冰冰面，国际赛事标准专业滑道，600平米3条滑道提供冰上游戏节目。Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2012商业业态商业业态职业体验公园职业体验公园u位于集中商业东端u龙湖长楹天街将为孩子们营造一座7000平米的MINI之城，在这里为孩子们提供职业扮演的乐趣，并能通过工作“挣钱” 为孩子们精心准备了一场职业体验盛会，这里装载的不仅是孩子的梦想，微缩城市也将唤起您孩童时代最美的回忆。Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2012商业业态商业业态四季主题购物中心四季主题购物中心u约4万平方米主题百货，以春、夏、秋、冬四大主题模块，定植mall空间风情，构成一处汇聚主流家庭消费品牌的购物中心。Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2012 销售销售情况情况住宅：开盘蓄势热销三个月后销量持住宅：开盘蓄势热销三个月后销量持续走低，一年签约续走低，一年签约201201套住宅，月均套住宅，月均套。消化套。消化43%43%商业：报价虚高成交价较低，稳定在商业：报价虚高成交价较低，稳定在4000040000元元/ /平米，一年签约平米，一年签约9696套，月均套，月均签约签约8 8套，消化套，消化58%58%写字楼：整层出售，总数写字楼：整层出售，总数3636套，一年套，一年签约签约3030套，消化套，消化83%83% （信息数据截止（信息数据截止20122012年年3 3月）月）商业销售套数和均价商业销售套数和均价住宅销售套数和均价住宅销售套数和均价写字楼销售套数和均价写字楼销售套数和均价销售情况销售情况Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2012销售价格销售价格u当前精装销售均价报价30000元/平米，总价最高600万元，10层以下每层价差50元/平 米，边户型价格较中间户型价格高出约1000元/平米；u项目2011年3月5日一期开盘，成交均价26000-30000元/平米不等。目前二期排号阶段，均价30000元/平米，全款95折，按揭50%以上97折。住宅住宅商业商业u行政公寓下面底商散售，商水商电，规模约4万平米，当前成交价约40000元/平米，铺面分割面积50-300平米；u集中商业：开发商自持。Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2012客户信息客户信息住宅客户住宅客户商业客户商业客户写字楼客户写字楼客户客户满意点：客户满意点：“地铁上盖地铁上盖”升值空间巨大，开发商自持升值空间巨大，开发商自持82%82%，保证质量，大量优质商家，保证质量，大量优质商家入驻提升含金量入驻提升含金量客户特点：均为投资型客户，外地本市均有，年龄在客户特点：均为投资型客户，外地本市均有，年龄在40-4840-48岁之间，通常购买多套。岁之间，通常购买多套。购买目的：出租，待升值后出售购买目的：出租，待升值后出售付款方式：全款客户占八成付款方式：全款客户占八成客户满意点：潜在升值空间，低单价低总价的泛豪宅产品，优质的商业，交通配套客户满意点：潜在升值空间，低单价低总价的泛豪宅产品，优质的商业，交通配套客户特点：社会富裕阶层，来自北京的各个区域，客户年龄从客户特点：社会富裕阶层，来自北京的各个区域，客户年龄从30-6030-60岁均有，年龄跨度岁均有，年龄跨度较大，以较大，以4545岁上下为主，客户大多是首次改善，部分岁上下为主，客户大多是首次改善，部分5050岁以上的客户是终改型客户。岁以上的客户是终改型客户。购买目的：自住为主，投资不到两成购买目的：自住为主，投资不到两成付款方式：贷款居多可达付款方式：贷款居多可达60%60%客户满意点：客户满意点：“地铁上盖地铁上盖”升值空间巨大，整层出售方便投资型客户对外出租升值空间巨大，整层出售方便投资型客户对外出租客户特点：均为投资型客户，外地本市均有，年龄在客户特点：均为投资型客户，外地本市均有，年龄在40-4840-48岁之间。岁之间。购买目的：出租，待升值后出售购买目的：出租，待升值后出售付款方式：全款客户占付款方式：全款客户占7 7成成