成都工投成都工投榜样项目榜样项目裙楼商业物业发展研判裙楼商业物业发展研判 上海同鸿上海同鸿成都同策汇房产咨询公司成都同策汇房产咨询公司2011年9月| Page 2同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com一、一、项目概况及解目概况及解读| Page 3同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项目概况项目概况商业楼层：地面1-3F建筑面积：约2500，扣除公共配套设施 占用，实际可售商业物业建筑 面积约为2300平方米。建筑层高：均为4.5m，净高3.9m商业划分：以独立商铺形式，二、三层商 铺均以外廊进行连接。项目位于成都市成华区沙板桥路，紧临沙河，距离二环路约600米。项目占地面积8246平方米，总建筑面积:24000平方米 ， 总户数:208 户。建筑类型为2幢21层高层建筑组成。其中1-3层为商业用房，建筑面积约2500平方米。项目由成都工投园区建设投资有限公司 开发建设，目前项目住宅已全部销售完毕，剩余商业物业尚未销售。| Page 4同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项目解读项目解读大量物业配套设施布局在一层，使一层商业可大量物业配套设施布局在一层，使一层商业可售面积降低，大大减少了销售总产值。售面积降低，大大减少了销售总产值。建筑面积约建筑面积约930平方米，实际可售商业面平方米，实际可售商业面积仅约积仅约580平方米。平方米。内部柱距较短，进深短，最大进深约内部柱距较短，进深短，最大进深约16米，米，适合中小型铺面划分。适合中小型铺面划分。内部柱点布局较多，且存在较多的异形承内部柱点布局较多，且存在较多的异形承重墙体，使得商业内部空间存在较多的拐重墙体，使得商业内部空间存在较多的拐点，商业使用率受到一定影响；点，商业使用率受到一定影响；商业专用电梯和步行楼梯分处设置，且设商业专用电梯和步行楼梯分处设置，且设置在项目商业最佳口岸，一方面增加了销置在项目商业最佳口岸，一方面增加了销售单元的公摊，另一方面降低了可售物业售单元的公摊，另一方面降低了可售物业总产值；总产值；物业用房、业委办公室均设置在一层临沙物业用房、业委办公室均设置在一层临沙河公园处，使得一层可售商业面积减少，河公园处，使得一层可售商业面积减少，降低了项目总产值。降低了项目总产值。| Page 5同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项目解读项目解读超大平台设计，增强了二层商业的经营价值。超大平台设计，增强了二层商业的经营价值。内部动线组织不强，物业价值差异增大。内部动线组织不强，物业价值差异增大。平台平台建筑面积约建筑面积约890平方米，实际可售商业面平方米，实际可售商业面积仅约积仅约800平方米。平方米。内部柱距较短，进深短，最大进深约内部柱距较短，进深短，最大进深约14米，米，适合中小型铺面划分。适合中小型铺面划分。部分商铺外侧设置超大露台，扩大了使用部分商铺外侧设置超大露台，扩大了使用空间，提高商业经营价值。空间，提高商业经营价值。两处公共卫生间设置，有利于后期多家商两处公共卫生间设置，有利于后期多家商家共同经营需求。家共同经营需求。内部存在较多的异形承重墙体，使得商业内部存在较多的异形承重墙体，使得商业内部空间使用率受到一定影响；内部空间使用率受到一定影响；商业专用电梯和步行楼梯分处设置以及公商业专用电梯和步行楼梯分处设置以及公共连廊配置，商业公摊大；共连廊配置，商业公摊大；南侧卫生间处杂物间西侧商铺面积小且相南侧卫生间处杂物间西侧商铺面积小且相对孤立，销售价值降低，如作为公共通道对孤立，销售价值降低，如作为公共通道则又使空间浪费增大。则又使空间浪费增大。空间浪费空间浪费价值孤立价值孤立| Page 6同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项目解读项目解读超大平台设计，增强了三层商业的经营价值。超大平台设计，增强了三层商业的经营价值。内部动线组织不强，物业价值差异增大。内部动线组织不强，物业价值差异增大。平台平台设杂物间设杂物间使空间浪费。使空间浪费。作商铺又面临作商铺又面临价值孤立。价值孤立。建筑面积约建筑面积约890平方米，实际可售商业面平方米，实际可售商业面积仅约积仅约835平方米。平方米。内部柱距较短，进深短，最大进深约内部柱距较短，进深短，最大进深约14米，米，适合中小型铺面划分。适合中小型铺面划分。部分商铺外侧设置超大露台，扩大了使用部分商铺外侧设置超大露台，扩大了使用空间，提高商业经营价值。空间，提高商业经营价值。两处公共卫生间设置，有利于后期多家商两处公共卫生间设置，有利于后期多家商家共同经营需求。家共同经营需求。内部存在较多的异形承重墙体，使得商业内部存在较多的异形承重墙体，使得商业内部空间使用率受到一定影响；内部空间使用率受到一定影响；商业专用电梯和步行楼梯分处设置以及公商业专用电梯和步行楼梯分处设置以及公共连廊配置，商业公摊大；共连廊配置，商业公摊大；南侧卫生间处杂物间如作为商铺销售，由南侧卫生间处杂物间如作为商铺销售，由于其地段相对孤立，销售价值降低。于其地段相对孤立，销售价值降低。| Page 7同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com区域分析区域分析区域高端商业、高端住宅密集，将成为城东商业中心区域高端商业、高端住宅密集，将成为城东商业中心区和区和“富人区富人区”。但项目仍处于区域商业影响边缘地。但项目仍处于区域商业影响边缘地段。段。根据成根据成华区政府政府规划，建，建设路路-万年万年场-成仁路成仁路将打造成打造成为城城东二二环线商商贸经济带，使，使区域成域成为城城东经济中心。中心。区域大量的品牌商域大量的品牌商业和大型商和大型商业MALL聚集，伊聚集，伊藤洋藤洋华堂、堂、SM广广场以及首以及首创商商业街和街和龙湖三千湖三千集商集商业街已街已纷纷入入驻营业。同。同时王府井百王府井百货城城东店也店也将入入驻招商地招商地产项目。目。东区音音乐公公园的的开门营业，使，使区域成域成为最具人最具人气的休的休闲娱乐中心中心区。保利康保利康桥、九、九龙仓御御园高端豪宅高端豪宅项目的入市，目的入市，使使区域成域成为名符其名符其实的城的城东富人富人区。区域以交通、商业配套、地段区域以交通、商业配套、地段优势立足于未来城东商贸经济优势立足于未来城东商贸经济区的核心区域。区的核心区域。| Page 8同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com建设北路建设北路建设南支路建设南支路沙板桥路沙板桥路成洛路成洛路双庆路双庆路万年场商业圈万年场商业圈建设路商业圈建设路商业圈二环路商业带二环路商业带沙河商业带沙河商业带 锦绣东方锦绣东方社区配套区社区配套区 音乐公园音乐公园休闲商业区休闲商业区项目处于繁华成熟的建设路商业圈和万年场商业圈的交叉区域，即左可建项目处于繁华成熟的建设路商业圈和万年场商业圈的交叉区域，即左可建设路、右可万年场。由于项目区域离建设路、万年场均只不足设路、右可万年场。由于项目区域离建设路、万年场均只不足2 2公里，因公里，因此本项目商业发展的品牌吸引力降低。此本项目商业发展的品牌吸引力降低。项目位于沙板桥社区人口居住密集区的外缘，锦绣东方临街商铺以其项目位于沙板桥社区人口居住密集区的外缘，锦绣东方临街商铺以其地处人口聚集中心和项目本身庞大的入住群体优势，已成为区域社地处人口聚集中心和项目本身庞大的入住群体优势，已成为区域社区商业配套密集区。区商业配套密集区。项目与项目与1010月月1 1号开园的成都音乐公园仅一桥之隔。随着音乐号开园的成都音乐公园仅一桥之隔。随着音乐公园二期和沙河音乐绿地公园的呈现，本项目将有机会公园二期和沙河音乐绿地公园的呈现，本项目将有机会融入到音乐公园商业区。融入到音乐公园商业区。项目位于沙河景观带，目前绿地公园雏项目位于沙河景观带，目前绿地公园雏形已成，但与之相适应的商业严形已成，但与之相适应的商业严重缺乏，这无疑将给项重缺乏，这无疑将给项目发展带来一定的利好。目发展带来一定的利好。区域商圈区域商圈在建设路商业区和万年场商业区的夹击下，项目品牌吸引在建设路商业区和万年场商业区的夹击下，项目品牌吸引力降低。但沙河商业带及音乐公园商业区将是项目的机会。力降低。但沙河商业带及音乐公园商业区将是项目的机会。| Page 9同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com区域交通区域交通区域交通道路体系比较完备，道路通畅，但城市公共交通区域交通道路体系比较完备，道路通畅，但城市公共交通体系尚需完善。体系尚需完善。159159路路6161路路342342路路412412路路5151、5252、2 2路路541541路路项目区域交通道路良好。沙板桥路为新建的双向八车道景观大道，道路通畅。且项目临二环路仅600米左右，城市交通道路体系完善，通行便捷。目前项目仅有541路、61路和159路公交车会经过项目，其余如51路、52路、2路等公交车均停靠二环路站点。项目的城市公共交通体系尚待完善。目前项目虽具备成熟完善的道路系统，但由于缺乏城市公共交通支撑，使得项目商业的通达性目前仍然偏低，项目未来经营方向将受到一定的限制。| Page 10同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com区域资源区域资源项目紧临生态良好的沙河及沙河公园，也紧临试营业中的项目紧临生态良好的沙河及沙河公园，也紧临试营业中的成都东区创意公园，资源环境优越。成都东区创意公园，资源环境优越。自然自然资源源城市城市资源源已呈已呈现的翠的翠绿环绕的沙河公的沙河公园生生态环境良好的沙河水景境良好的沙河水景路路况良好的新建道路良好的新建道路成都的成都的798创意公意公园-东区音音乐公公园项目目拥有有良好的自良好的自然然资源和源和城市城市资源源| Page 11同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项目属性界定：项目属性界定：未来城东商业经未来城东商业经济中心区济中心区自然资源优越自然资源优越小型城市集中商小型城市集中商业体业体商业区边缘，氛商业区边缘，氛围营造中围营造中城东商业经济中心区边缘的自然资源优越的小型集中商业体城东商业经济中心区边缘的自然资源优越的小型集中商业体| Page 12同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com二、成都商二、成都商业市市场环境分析境分析| Page 13同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com市场分析市场分析国家持续施行稳健的货币政策，不断加化宏观调控，经国家持续施行稳健的货币政策，不断加化宏观调控，经济运行继续朝着宏观调控预期方向发展。济运行继续朝着宏观调控预期方向发展。20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年 20102010年年20112011年年1-21-2季度季度2005200520052005年年年年2011201120112011年上半年我国年上半年我国年上半年我国年上半年我国GDPGDPGDPGDP同比增幅走势同比增幅走势同比增幅走势同比增幅走势2011年上半年我国GDP同比增长9.6%，比上年同期回落1.5个百分点，经济运行总体良好。其中一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。从一、二季度GDP增长情况来看 ，2011年 全 年 经 济 增 长8 %的 整体目标应可以保障。20102010-1-120102010-2-220102010-3-320102010-4-420102010-5-520102010-6-620102010-7-720102010-8-820102010-9-920102010-10-1020102010-11-1120102010-12-1220112011-1-120112011-2-220102010-3-320102010-4-420102010-5-520102010-6-62010201020102010年年年年2011201120112011年上半年我国年上半年我国年上半年我国年上半年我国CPICPICPICPI、PPIPPIPPIPPI走势走势走势走势CPICPI走势走势PPIPPI走势走势近两年CPI一路走高，稳定物价仍然是目前宏观调控的重中之重。截止今年6月CPI达到近18个月的最高点。6月PPI同比5月上升0.3个百分点。PPI的价格压力消退明显，已连续3个月低于历史环比均值。值得关注的是，广义货币（M2）余额持续增长，而M2的走势与房价走势重叠度较高。因此下半年在货币政策依然从紧情况下，房价就可能跟随M2的走势下行。| Page 14同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com市场分析市场分析上半年国家实行上半年国家实行“宽松财政政策、稳健货币政策宽松财政政策、稳健货币政策”的经的经济政策（实际是货币从紧政策），连续济政策（实际是货币从紧政策），连续3次加息。次加息。时间时间措施措施2011.7.6加息0.25%；上调个人住房公积金贷款和商业贷款利率。2011.6.20央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。2011.5.18央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。2011.4.21央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。2011.4.6加息0.25%；上调个人住房公积金贷款和商业贷款利率。2011.3.25央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。2011.2.24央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。2011.2.9加息0.25%；上调个人住房公积金贷款和商业贷款利率。2011.1.20央行上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。2011年上半年中央采取 “稳健货币政策、宽松财政政策”。货币政策打压通胀，回收流动性，抑制房地产泡沫。宽松财政政策是为促进经济发展，避免货币政策对经济的冲击。上半年人民币信贷规模 4.17万亿元，同比减少了 4497亿元。因此，预计下半年或将适当释放或拓宽信贷规模或社会融资规模的结构性空间，但主要针对保障房及公共设施方面。适度从紧的货适度从紧的货币政策币政策稳健的财稳健的财政政策和政政策和从紧的货从紧的货币政策币政策积极的财政政策和适度宽松的货币政策积极的财政政策和适度宽松的货币政策适度宽松的货币政策适度宽松的货币政策积极的积极的财政政财政政策和稳策和稳健的货健的货币政策币政策一保一控一保一控保增长、扩内需、调结构保增长、扩内需、调结构惠民生、保增长，调结构惠民生、保增长，调结构两防两防政政策策导导向向宏宏观观基基调调次贷危机爆发次贷危机爆发从金融危机演变为经济危机从金融危机演变为经济危机5.125.12地震地震经济持续下滑经济持续下滑经济复苏经济复苏经济总体运行平稳经济总体运行平稳稳健的货币政策稳健的货币政策20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年经济触底开始复苏经济触底开始复苏经济恢复快速，经济恢复快速，出现过热势头出现过热势头加大调控力度，加大调控力度，经济平稳发展经济平稳发展20112011年年经济总体运行良好经济总体运行良好把物价调控放宏观调控首位把物价调控放宏观调控首位宽松的财宽松的财政政策和政政策和稳健的货稳健的货币政策币政策稳定物价稳定物价, ,调整结构调整结构| Page 15同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com市场分析市场分析中中央央和和成成都都政政府府陆陆续续出出台台一一系系列列调调控控政政策策，以以年年初初“新新国国八八条条”为为主主，拉拉开开调调控控大大幕幕。限限购购令令、加加息息、一一房房一一价价等等多多政政策策重重调调控控。其其中中以以“限限购、限价、限贷购、限价、限贷”调控效果最为明显。调控效果最为明显。时间时间全国性政策措施全国性政策措施2011.6.7住建部颁发国有土地上房屋征收评估办法2011.6.1新规划管理建筑面积计算成本办法2011.5.26关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知征求意见稿2011.5.12国土资源部关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知2011.5.12国家发改委关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知2011.5.1国家发改委关于降低部分建设项目收费标准、规范收费行为等有关问题的通知2011.4.1房地产经纪管理有关办法2011.3.22国家发改委商品房销售明码标价管理规定2011.1.28上海、重庆开征房产税2011.1.26国务院办公厅发布房地产调控1号文件新“国八条”时间时间全国性政策措施全国性政策措施2011.6.1关于经济适用住房上市交易的有关问题的补充通知2011.4.18关于进一步明确申购经济适用住房的家庭收入认定有关事项的通知2011.4.8成都市城乡房地产抵押融资担保评估操作规则（试行）2011.4.6成都市限价商品住房销售规则2011.4.6成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法2011.4.6关于进一步加强商品住房价格监管的通知2011.3.31关于2011年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知2011.3.31四川省32个城市公布新建住房价格控制目标2011.3.30成都市人民政府办公厅发布关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知2011.2.15落实“国八条”，成都市出台房地产调控细则关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障，做好房地产调控工作要求的实施意见| Page 16同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com市场分析市场分析今年是国家调控最为严厉的一年。国家相继出台大力度的调控政策，从今年是国家调控最为严厉的一年。国家相继出台大力度的调控政策，从限购到限贷，从抑制房价涨幅到一房一价。政策调控使得市场需求得到限购到限贷，从抑制房价涨幅到一房一价。政策调控使得市场需求得到压制，市场成交呈现萎缩。压制，市场成交呈现萎缩。市场需求压制市场成交萎缩限价限价房产税房产税限购限购限制外限制外地购房地购房提高提高首付首付限贷限贷加息加息保障房保障房监管监管加强加强20112011年上半年宏观调控小结：年上半年宏观调控小结：1、把抑制通货膨胀摆在第一 位；货币政策由适度宽松转 为稳健（实为从紧）；2、落实和执行国务院新“国八 条”政策，同时抑制投资需 求，增加供应；3、加快建设保障性安居工程住 房；4、规范商品房预售制度监管。| Page 17同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com市场分析市场分析在政策宏观调控下，楼市呈现价稳量缩局面。在政策宏观调控下，楼市呈现价稳量缩局面。2011年上半年成都年上半年成都房地产市场无论新增还是销售均持续萎缩，市场价格在高位盘整。但目房地产市场无论新增还是销售均持续萎缩，市场价格在高位盘整。但目前已呈现出小幅下行的趋势。前已呈现出小幅下行的趋势。| Page 18同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com20112011年年1-61-6月成都近郊商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）月成都近郊商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）20112011年年1-61-6月成都远郊商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）月成都远郊商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）认购口径下：认购口径下：p20112011年年1-61-6月份新增供应量月份新增供应量主城区主城区406.58406.58万方万方，郊区，郊区975.71975.71万方万方；p20112011年年1-61-6月份销售备案量月份销售备案量主城区主城区388.9388.9万方万方，郊区，郊区892.17892.17万方万方；p20112011年年1-61-6月份认购口径下的存量月份认购口径下的存量主城区主城区457.37457.37万方万方， 郊区郊区975.71975.71万方万方；p供销比供销比上半年主城区上半年主城区1.051.05左右左右；p今年因银行按揭放款迟缓问题，备案数据相对滞后，认购数据相对今年因银行按揭放款迟缓问题，备案数据相对滞后，认购数据相对备案数据更能及时的反应市场情况。故从今年的认购情况可以看出，备案数据更能及时的反应市场情况。故从今年的认购情况可以看出，今年上半年成都的房地产市场受政策影响较大，全年供销比会在较低今年上半年成都的房地产市场受政策影响较大，全年供销比会在较低位保持一个相对平衡。位保持一个相对平衡。市场分析市场分析20112011年前年前6 6个月房产市场表现低迷，受政策调控影响成交量一直处于低个月房产市场表现低迷，受政策调控影响成交量一直处于低位徘徊，供销比达到历史较高位。对比近五年同期市场的情况可以看出位徘徊，供销比达到历史较高位。对比近五年同期市场的情况可以看出今年上半年的供销量处于历史最低值。今年上半年的供销量处于历史最低值。20112011年年1-61-6月成都主城区商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）月成都主城区商品住宅供销存走势图（认购口径下仅住宅）备案口径下：备案口径下：p20112011年年1-61-6月份新增供应量月份新增供应量主城区主城区406.58406.58万方万方，郊区，郊区975.71975.71万方万方；p20112011年年1-61-6月份销售备案量月份销售备案量主城区主城区348.57348.57万方万方，郊区，郊区854.68854.68万方万方；p20112011年年1-61-6月份备案口径下的存量月份备案口径下的存量主城区主城区579.81579.81万方万方， 郊区郊区1310.531310.53万方万方；p20112011年年1-61-6月份备案均价月份备案均价主城区主城区88068806元元/ /平方米，除开经适房因素平方米，除开经适房因素 ，实际均价依然已超过，实际均价依然已超过93009300元元/ /平方米；平方米；p供销比供销比上半年主城区上半年主城区1.171.17左右左右，供销总面积都较去年同期有所萎，供销总面积都较去年同期有所萎 缩，但供销比依然高于缩，但供销比依然高于1 1；| Page 19同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com市场分析市场分析20112011年上半年，成交商品房的面积段以年上半年，成交商品房的面积段以70-13070-130平为主，占了平为主，占了75%75%市场份额；成交商品房类型以高层电梯为主。市场份额；成交商品房类型以高层电梯为主。20112011年年1-61-6月大成都范围内各面积段供销存走势图（单位：万平方米月大成都范围内各面积段供销存走势图（单位：万平方米 ）20112011年年1-61-6月大成都范围内各建筑形态供销存走势图（单位：平方米月大成都范围内各建筑形态供销存走势图（单位：平方米 ）| Page 20同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com市场分析市场分析在住宅调控、经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，在住宅调控、经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，商业地产需求正逐步释放，商业投资出现了一波新的热潮。商业地产需求正逐步释放，商业投资出现了一波新的热潮。 成都商业地产表现活跃，投资者对商业地产热情有增无减，供应量和成交量仍呈稳步上升态势。2011年8月成都整体商业市场供应量16.9万，同比增长了35.09%，环比7月则增长了142.47%；商业成交活跃。8月商业房成交12.57万，同比增长了65.6%，环比7月增长了7.16%。商业供求比为1：0.74。本月供应明显增加。从市场整体来看供大于求。 | Page 21同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com市场分析市场分析商业地产市场成交活跃。商业成交量保持稳定。商业地产市场成交活跃。商业成交量保持稳定。2011年8月成都市商业总成交面积12.57万，环比上涨7.16%，同比增加339%。从区域上看，主城区总成交量为3.81万，较上月增加85.23%，同比小幅上涨10.12%；郊区成交面积8.76万，环比上月小幅上涨5.93%，同比上涨84.81%。 主城区成交量为3.81万，成交量以成熟商圈城西为首，成交量为1.76，其次是城南和城东，成交量分别为0.98万和0.71万。8月份，商业项目成交量前三分别是郫县的西部国际装饰城、双流的佳兆业现代城和城西的中大君悦金沙，成交量分别为1.35万、0.89万和0.66万。| Page 22同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com市场分析市场分析楼市低迷，价格松动的现象已经频频出现。楼市低迷，价格松动的现象已经频频出现。 2011年8月份成都市商业用房成交均价为10453元/，环比大幅度下跌5.25%，同比较大幅度下跌14.95%。其中主城区商业用房成交均价为16184元/，环比上月大幅度下跌9.48%，同比大幅度下跌26.46%；郊区商业用房成交均价为7959元/，环比较大幅度下跌2.88%，同比大幅上涨23.76%。8月成都商业用房主城区项目成交价前三位分别是城中、城北和城西，成交价分别39111元/、21822元/和17448元/。项目成交价前三位分别为城中的锦城华府、城中的山水琨玉和城北的金牛万达广场，成交价分别54000元/、51500元/和47416元/。 | Page 23同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com市场分析市场分析住宅投资抑制、通货膨胀、股市低迷，房产投资转向商业地产。住宅投资抑制、通货膨胀、股市低迷，房产投资转向商业地产。2011年商业地产呈现良好销售势头。商业销售主要集中在年商业地产呈现良好销售势头。商业销售主要集中在市中心商业和写市中心商业和写字楼、公寓等字楼、公寓等“类住宅商业类住宅商业”。纯商业铺面销售则保持稳定纯商业铺面销售则保持稳定。p随着住宅投资调控和限购，开发商开始转战商业地产，商业供应放量。随着住宅投资调控和限购，开发商开始转战商业地产，商业供应放量。p从成交上看，今年商业地产销售整体较好，但主要集中在地段好的商业和从成交上看，今年商业地产销售整体较好，但主要集中在地段好的商业和投投资额低、变现快捷的写字楼及商务公寓类商业产品资额低、变现快捷的写字楼及商务公寓类商业产品。纯商业产品销售则保持。纯商业产品销售则保持相对稳定的发展。相对稳定的发展。p今年的成都商业地产维持在一个相对平稳的供需关系下，而下半年商业地产今年的成都商业地产维持在一个相对平稳的供需关系下，而下半年商业地产集中供应后，将会出现严重的供过于求的现象。集中供应后，将会出现严重的供过于求的现象。20102010年年-2011-2011年年6 6月成都主城区各类型商业供销走势图（备案口径下不含车位）月成都主城区各类型商业供销走势图（备案口径下不含车位）20072007年年-2011-2011年年6 6月成都主城区各类型商业供销存走势图（备案口径下不含车位）月成都主城区各类型商业供销存走势图（备案口径下不含车位）20112011年年1-61-6月成都主城区各类型商业销售占比月成都主城区各类型商业销售占比（备案口径下）（备案口径下）2 2月月1515日日成都住宅成都住宅限购令限购令20102010年各类型商业销售占比年各类型商业销售占比20092009年各类型商业销售占比年各类型商业销售占比| Page 24同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com市场分析市场分析城市综合体商业风涌而出。城市综合体商业风涌而出。 据不完全统计成都市主城区及近郊据不完全统计成都市主城区及近郊2011年年上半年在售及未售的城市综合体达到了上半年在售及未售的城市综合体达到了42个（总体量在个（总体量在10万平方米以万平方米以上的项目）。未来商业地产市场竞争将十分激烈。上的项目）。未来商业地产市场竞争将十分激烈。备注：以上为总体量在备注：以上为总体量在1010万平米以上项目分布示意万平米以上项目分布示意新世纪环球中新世纪环球中心（心（176176万）万）金牛万达广金牛万达广场（场（110110万万）成都大魔方成都大魔方（105105万）万）绿地世纪绿地世纪城（城（8383万万）中铁西城中铁西城（7070万）万）华润万象华润万象城（城（3232万万）来福士广来福士广场（场（3232万万）棕榈泉国际中棕榈泉国际中心（心（2626万）万）复城国际复城国际（2323万）万）北城天街北城天街（7070万）万）时代天街时代天街（180180万）万）世豪广场世豪广场（7777万万）阳光阳光100100米娅米娅中心（中心（3030万）万）江宇天府江宇天府城（城（138138万万）布鲁明顿广场布鲁明顿广场（1717万）万）传化国际新城传化国际新城（110110万）万）新熙门新熙门（1212万）万）唐人街唐人街（7070万）万）雄飞中心雄飞中心（1414万）万）北欧知识城北欧知识城（240240万）万）中粮大悦城中粮大悦城（2525万）万）环球贸易广场环球贸易广场（130130万）万）美年广场美年广场（100100万）万）福年广场福年广场（1818万）万）绿地国际花绿地国际花都（都（100100万万）珠江国际珠江国际新城（新城（2424万）万）华置广场华置广场（4343万）万）摩根中心摩根中心（1313万）万）铁狮门项铁狮门项目（目（1818万万）城北天城北天地（地（4848万）万）成都水游成都水游城（城（5757万万）富森美家居法国风富森美家居法国风情长廊（情长廊（5050万）万）沙湾现代沙湾现代城（城（6060万万）成都国际成都国际商城（商城（3232万）万）仁恒广场仁恒广场（2020万）万）大鼎世纪广大鼎世纪广场（场（2020万）万）莱蒙置地广莱蒙置地广场（场（1414万）万）富力天汇富力天汇（3030万）万）国际金融国际金融中心（中心（4444万）万）凯德广场天府凯德广场天府（2828万）万）华润翡翠广华润翡翠广场（场（1414万）万）在售在售未售未售龙之梦龙之梦（163163万）万）城市综合体分布图城市综合体分布图项目总体量万平米北欧知识城240龙湖时代天街180新世纪环球中心176龙之梦163江宇天府城138环球贸易广场130金牛万达广场110传化国际新城110成都大魔方105美年广场100绿地国际花都100绿地世纪城83世豪广场77中铁西城70龙湖北城天街70唐人街70沙湾现代城一期一期23成都水游城57富森美家居50瑞安城北天地48国际金融中心44华置广场43华润万象城32来福士广场32成都国际商城32阳光100米娅中心30富力天汇30凯德广场天府28项目总体量万平米棕榈泉国际中心26中粮大悦城25珠江国际新城24复城国际23大鼎世纪广场20仁恒广场20福年广场18铁狮门项目18布鲁明顿广场17雄飞中心14莱蒙置地广场14华润翡翠广场14摩根中心13新熙门12| Page 25同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com三、三、项目商目商业占位分析占位分析| Page 26同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com商业整商业整体环境体环境区域商业经营以社区生活配套为主。经营杂乱、档次不高。由区域商业经营以社区生活配套为主。经营杂乱、档次不高。由于人流不足，除锦绣东方周边外，项目区域商业氛围尚不成熟。于人流不足，除锦绣东方周边外，项目区域商业氛围尚不成熟。项目周目周边以老以老旧底商底商为主主低低档生活配套、形象差生活配套、形象差锦绣东方新建社方新建社区商商业群，安置群，安置区、人口多、人口多中中档生活配套、形象生活配套、形象较好好宽阔道路但人流不足道路但人流不足商商业氛氛围缺失缺失| Page 27同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com商业整商业整体环境体环境区域商业以临街小商铺为主要经营形态，多为老旧多层住宅底区域商业以临街小商铺为主要经营形态，多为老旧多层住宅底层商铺，经营规模小。新建商业主要集中在锦绣东方小区。层商铺，经营规模小。新建商业主要集中在锦绣东方小区。华川医院此街无商此街无商业项目周目周边商商业铺面面锦绣东方方新建新建铺面面区域商域商业分布不均衡，商分布不均衡，商业主要集中在主要集中在锦绣东方方项目周目周边，由于居住人口相，由于居住人口相对密集，商密集，商业氛氛围比比较成熟，成熟，经营业态档次次较高。但高。但项目周目周边由于缺乏人流支撑，由于缺乏人流支撑，经营商商铺仍以仍以传统的老的老旧底商底商为主，主，经营业态较杂、档次不高。次不高。项目目与锦绣东方之方之间的新的新扩建跳建跳蹬河北路沿河北路沿线几无商几无商业铺面，使得面，使得项目商目商业商商气受到阻隔，商受到阻隔，商业人流自然到人流自然到达率率极低，大大降低了商低，大大降低了商业氛氛围。| Page 28同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com商业整商业整体环境体环境由于商气不足、业态低档，项目周边租金水平较低，一般在由于商气不足、业态低档，项目周边租金水平较低，一般在60-70元元/月之间；而锦绣东方商业租金则可达到月之间；而锦绣东方商业租金则可达到100元元/月左右。月左右。华川医院形态：老旧多层底商面积：开间2-3m，进深6-8m，面积以12- 20平米为主业态：建材五金店、低端小餐饮、日杂、 小型便利店、理发店 租金：60-70元元/平方米平方米月月形态：新建小区底商（1F）面积：开间4m，进深8-15m 面积以20-50 平米为主，可组合。 业态：连锁超市、药房、美发美容、餐饮、 蔬菜瓜果、通信通讯、文具、糕 点铺、五金百货、干洗店、按摩、 小型诊所、书店、音像店、网吧、 茶坊、药房等 租金：相相对较高，高，100元元/月左右月左右商业断档，商气无法扩展到项目。| Page 29同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项目在大区项目在大区域商业占位域商业占位大区占位：商业圈边缘者；业态规避者大区占位：商业圈边缘者；业态规避者建设北路建设北路建设南支路建设南支路沙板桥路沙板桥路成洛路成洛路双庆路双庆路万年场商业圈万年场商业圈建设路商业圈建设路商业圈二环路商业带二环路商业带万象城万象城2012年下年下半年半年开业二环路商业街二环路商业街厂房区厂房区在二环线商贸经济区域中，项目地处建设路商业圈和万年场商业圈的交叉区域。而建设路和万年场分别以伊藤洋华堂、SM广场、龙湖三千集商业街、华润万象城(计划2012年下半年开业)等众多品牌聚集，项目的商业品牌吸引力大大降低；道路的良好通达性，使得项目未来经营业态无法与建设路、万年场商圈相抗衡；项目虽处两大商圈辐射，但从地缘上看均处于两大商圈辐射的边缘地段。项目占位：项目占位： 商业圈边缘商业圈边缘 业态规避者业态规避者| Page 30同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com建设北路建设北路建设南支路建设南支路成洛路成洛路双庆路双庆路建设路商业圈建设路商业圈二环路商业带二环路商业带沙板桥路沙板桥路厂房区厂房区居住密集度居住密集度项目所处片区范围内，人口主要集中在南侧和靠二环路的西侧，居住人口密集；而本项目北侧为在建项目，东侧为传统工业厂房区，南侧为沙少量的低矮建筑和华川医院，住宅区数量少；由于锦绣东方位于片区中央位置，其体量庞大的商业街已成为片区主要的商业中心，其经营业态以居民日常生活配套为主，经营档次较好；在地段上，本项目处于片区居住区域的边缘地段，且由于跳蹬河北路目前几无商业经营，使是项目周边成了片区商业盲区，现有少量商业档次也偏低，租金水平不高。保利高端住宅区入市，虽对商业环境有所改善，但本项目规模小，且以宽敞主干道相隔，项目依富获利的机会小。锦绣东方商业街锦绣东方商业街商业盲区商业盲区项目占位：项目占位： 社区商业边缘社区商业边缘 业态突破者业态突破者项目在社区项目在社区 商业占位商业占位社区占位：社区商业圈边缘者；业态突破者社区占位：社区商业圈边缘者；业态突破者| Page 31同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项目在沙河项目在沙河商业带占位商业带占位商业带占位：商业带中心；业态提升者商业带占位：商业带中心；业态提升者建设北路建设北路沙板桥路沙板桥路成洛路成洛路双庆路双庆路二环路商业带二环路商业带沙河商业带沙河商业带业态：国光路茶楼一条街商家：旺东生态茶楼、园林缘 茶楼、惠缘茶楼、梧影居 茶楼、缘河茶楼、经典茶 楼、在水一方茶楼、沁 园春茶坊、文荟茶坊沙河沙河6号茶楼号茶楼会所会所休闲茶坊休闲茶坊此段尚未相应此段尚未相应商业配置商业配置 音乐公园音乐公园休闲商业区休闲商业区东郊工业园梧桐露天茶吧成都人好喝茶，凡是有水有景的地方，茶坊总是接二连三，茶客也总是络绎不绝，如府南河沿线，各式茶坊、茶吧数量众多；沙河整治后，水环境已得到极大改善，加之沙河公园绿化休闲景观带的打造，沙河沿线景观资源更加清静怡人。从而也带动沙河商业带的成形。沙河线国光路段各式茶坊密集，茶客不断；光明路口沙河6号以会所形式集茶坊、餐饮、商务为一体；梧桐茶园以露天茶坊形式，后观公园、前戏沙河。自保利地块起经本项目，再至成洛线段，沙河绿化景观公园已成形，但由于近年来开发量小，一直没有临公园商业物业出现，沙河商业带在项目区域出现断档。项目占位：项目占位： 商业带中心商业带中心 业态提升者业态提升者| Page 32同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项目与音乐项目与音乐公园的关系公园的关系商业关系：产业依托者；业态补充者商业关系：产业依托者；业态补充者东区音乐公园一期东区音乐公园二期音乐绿地公园施工中本项目本项目周边沙河公园东郊音乐公园以创意文化公园形式，打造市区文化旅游商业产业。音乐公园的开业，将吸引大量本地或外地的旅游、观光、消费客群，从而为区域商业带来大量的人流；目前音乐公园仅开发第一期。后续尚有28万平方米的二期工程即将动工，临沙河的音乐绿地公园已经开始施工。项目完全建设完毕后，区域将成为成都的“798”，成华的“宽窄巷子”。项目距音乐公园一期仅500米左右，距开发中的二期和滨河音乐公园仅不足100米。几近无缝对接的地理优势使本项目未来将有可能融入到音乐公园产业配套发展。项目关系：项目关系： 产业依托者产业依托者 业态补充者业态补充者| Page 33同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com现状下的问题界定现状下的问题界定目标目标本体条件本体条件市场环境市场环境Question 1项目地处商业区边缘，商业氛围相对不成熟的项目地处商业区边缘，商业氛围相对不成熟的情况下，目标客户如何定位？情况下，目标客户如何定位？Question 2在项目商业布局现状下，如何凸显项目产品的在项目商业布局现状下，如何凸显项目产品的价值点？价值点？Question 3如何实现高租金水平业态招商，以促进商业销如何实现高租金水平业态招商，以促进商业销售价值最大化？售价值最大化？QUESTION| Page 34同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com四、四、项目商目商业发展建展建议| Page 35同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项目市场项目市场占位分析占位分析由于本项目地处建设路商业圈和沙板桥片区商业的边缘地段，由于本项目地处建设路商业圈和沙板桥片区商业的边缘地段，因此在占位上依托保利高端住宅、沙河公园、音乐公园，占位因此在占位上依托保利高端住宅、沙河公园、音乐公园，占位于区域业态提升者和补充者，增强于区域业态提升者和补充者，增强“目的性消费目的性消费”。业态规避者业态突破者业态提升者业态补充者项目目区位位项目角色目角色项目劣目劣势项目目优势项目目目目标建设路商圈建设路商圈沙板桥片区沙板桥片区沙河商业带沙河商业带音乐公园区音乐公园区地地处边缘品牌吸引力低品牌吸引力低片片区边缘；商；商业氛氛围不足；不足；现有居民有居民消消费力低；力低；对保利保利依富依富获利机利机会小小区域域内缺乏缺乏规模效模效应与主入口有一主入口有一定距离定距离沙河水景沙河水景资源源沙河沙河绿地公地公园沙河水景沙河水景资源源沙河沙河绿地公地公园临保利等高端保利等高端社社区；临公公园沙河沙河绿地公地公园道路通道路通达性好性好较高租金招商；高租金招商；较高价格定价；快速高价格定价；快速实现销售。售。| Page 36同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com物业方向排除物业方向排除区域中高档综合百货不宜生存，中低档百货租金承受较低。区域中高档综合百货不宜生存，中低档百货租金承受较低。且项目地处边缘，人气不足，且项目地处边缘，人气不足，因此不建议作社区百货。因此不建议作社区百货。社社区综合百合百货方向：方向：区域域内伊藤洋伊藤洋华堂、堂、龙湖三千集商湖三千集商业街品牌吸引力强街品牌吸引力强项目周目周边区域主流人群消域主流人群消费力低，中高力低，中高档综合百合百货缺乏消缺乏消费支撑支撑项目目处于于区域人域人气、商、商气的的边缘地段，人地段，人气、商、商气不足不足中低中低档综合百合百货租金低，影租金低，影响物物业未未来增增值空空间项目商目商业体量小、体量小、进深短，无法深短，无法满足有足有档次的次的综合百合百货经营需求。需求。| Page 37同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com物业方向排除物业方向排除项目规模小，短期内无法与周边形成有效的集群效应，招项目规模小，短期内无法与周边形成有效的集群效应，招商难度大，影响后续销售。商难度大，影响后续销售。因此不建议服装类经营。因此不建议服装类经营。服装服服装服饰方向：方向：区域离建域离建设路商路商业区近，其品牌服装服近，其品牌服装服饰众多多区域目前主流人群消域目前主流人群消费力低，品牌服装服力低，品牌服装服饰需求空需求空间较小，无法形成小，无法形成规模效模效应项目地目地处片片区边缘，商，商气、人、人气不足，前期招商困不足，前期招商困难项目目规模小，且模小，且与周周边物物业短期短期内无法无法实现集群效集群效应，影，影响招商招商进度度项目目区域公共交通不便，商域公共交通不便，商业昭示性低，昭示性低，对外外围客群吸引力低客群吸引力低| Page 38同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com物业方向排除物业方向排除项目远离片区人口密集区，且中心区已有锦绣东方商业街进行项目远离片区人口密集区，且中心区已有锦绣东方商业街进行阻隔，项目出现商业盲区。且超市需求面积小、租金低，阻隔，项目出现商业盲区。且超市需求面积小、租金低，因此因此不建议作中型超市方向发展不建议作中型超市方向发展中型社中型社区超市方向：超市方向：区域已有域已有红旗旗连锁超市超市和大量的自和大量的自营便利店便利店项目地目地处片片区边缘，周，周边居住人口到居住人口到达率低率低在在区域人口密集域人口密集区内已有已有锦绣东方商方商业街街进行有效行有效满足足项目目与居住密集居住密集区存在商存在商业盲盲区，片，片区商商业易受阻隔易受阻隔中型社中型社区超市需求面超市需求面积小，租金承受力低。小，租金承受力低。| Page 39同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com物业方向排除物业方向排除区域紧临沙河公园和音乐公园，适宜发展中高档餐饮休闲娱乐区域紧临沙河公园和音乐公园，适宜发展中高档餐饮休闲娱乐业态。且中高档餐饮休闲娱乐业租赁业态。且中高档餐饮休闲娱乐业租赁面积需求大、租金承受力面积需求大、租金承受力高，有利于项目未来价值提升。高，有利于项目未来价值提升。主主题餐餐饮休休闲娱乐方向：方向：项目目紧靠沙河水景和沙河公靠沙河水景和沙河公园，而成都人均喜，而成都人均喜欢在有水有景在有水有景处进行休行休闲娱乐消消费沙河沙河线北段休北段休闲娱乐产业布局布局较多，而多，而项目所在目所在区域仍存在域仍存在较大的空大的空间项目目紧临东区音音乐公公园，往，往来旅游旅游观光客群光客群较大，而本大，而本项目以沙河公目以沙河公园、沙河水景、沙河水景优势将为游客或本地市民提供休憩的最佳游客或本地市民提供休憩的最佳场所所项目目紧临保利高端住宅保利高端住宅区，未，未来区域高域高档休休闲娱乐需求需求较大大项目商目商业层高和高和规模均适宜中高模均适宜中高档餐餐饮、娱乐商家商家经营餐餐饮、娱乐业商家租金承受力高、租商家租金承受力高、租赁面面积需求大需求大中高中高档次餐次餐饮、娱乐入入驻，有利于提升，有利于提升项目未目未来价价值| Page 40同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项项 目目 整整 体体 形形 象象 定定 位位沙河公园 突出项目地段优势，沙河公园及沙河景观提升环境价值首席 强调产品的领先性和区域唯一性生活会所 突出产品经营业态，会所则标明以高端休闲、养生、娱乐、商务 为主题，凸现项目经营业态档次。| Page 41同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项项 目目 整整 体体 形形 象象 定定 位位这里，就是您的生活会所这里，就是您的生活会所| Page 42同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项项 目目 整整 体体 形形 象象 定定 位位为了确保项目中高档形象的塑造，提升物业的持续经营和增值能力，未来商家应选择有较强经营实力者优先入驻。且在装饰、装修风格上应特色化、档次高、品质感强，增强项目的竞争力。| Page 43同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项项 目目 整整 体体 业业 态态 定定 位位约250平方米；平方米；中高中高档餐餐饮主力店一主力店一层（如老房子），共（如老房子），共计2层约750平方米。平方米。约200平方米平方米特色主特色主题餐餐饮主主题特色茶坊特色茶坊约130平方米平方米主主题特色茶坊特色茶坊餐饮主力店餐饮主力店一层一层一层商业业态定位一层商业业态定位特色主特色主题餐餐饮/主主题特色茶坊特色茶坊| Page 44同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项项 目目 整整 体体 业业 态态 定定 位位二层商业业态定位二层商业业态定位约500平方米平方米中高中高档餐餐饮主力店主力店2层（如老房（如老房子），共子），共计2层约750平方米平方米约300平方米平方米中高中高档特色咖特色咖啡茶茶吧（如上（如上岛咖咖啡）餐饮主力店餐饮主力店二层二层| Page 45同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项项 目目 整整 体体 业业 态态 定定 位位二层商业业态定位二层商业业态定位约835平方米平方米特色商特色商务休休闲会所所整整层，集棋牌、餐，集棋牌、餐饮、茶、茶艺、健身、商、健身、商务洽洽谈为一体。一体。特色商特色商务休休闲会所所整整层| Page 46同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项项 目目 租租金金 价价 格格 定定 位位本本项目位于目位于区域域边缘地段，目前商地段，目前商业氛氛尚未成熟，未成熟，因此在因此在综合考合考虑本本项目目实际情情况，本，本项目目现阶现阶段段租金水平建租金水平建议为： 一一层商商业平均租金：平均租金：80元元/月月二二层商商业平均租金：平均租金：50元元/月月地段地段租租赁水平水平业态构成成杉板杉板桥路路沿沿线底商底商60-70元元/平米平米月月建材五金店、建材五金店、为其住其住户提提供的低端的小餐供的低端的小餐饮、日、日杂、小型便利店、理小型便利店、理发店以及店以及个别小茶坊。小茶坊。锦绣东方方小小区底商底商100元元/平米月平米月小型超市、小型超市、药房、美房、美发美美容、餐容、餐饮、蔬菜瓜果、通、蔬菜瓜果、通信通信通讯、文具、糕点、文具、糕点、五金百五金百货、干洗店、按摩、干洗店、按摩、小型小型诊所、所、书店、音像店、店、音像店、网吧、茶坊、茶坊、药房等房等三三层商商业平均租金：平均租金：35元元/月月从中期中期来看，保利康看，保利康桥项目的入市和音目的入市和音乐公公园的的完全完全开发，将会对本本项目的形象和价目的形象和价值带来较大大的拉升，本的拉升，本项目目中期租金中期租金水平建水平建议为： 一一层商商业平均租金：平均租金：140元元/月月二二层商商业平均租金：平均租金：85元元/月月三三层商商业平均租金：平均租金：48元元/月月| Page 47同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项项 目目 销销售售 价价 格格 定定 位位 签于本于本项目在目前市目在目前市场环境和境和区域商域商业尚未成熟的情未成熟的情况下，下，单纯的的进行商行商铺销售售难度度较大，大，无法无法与成熟商成熟商铺进行行竞争，而保利康，而保利康桥项目的利好因素也需要一段目的利好因素也需要一段时间方可体方可体现。因此本。因此本项目目将通通过“整体招租、分零整体招租、分零销售、先招商、售、先招商、带租租约销售售”模式模式进行行销售，以售，以较高回高回报（年回（年回报6%）进行刺激，促行刺激，促进项目快速目快速销售。售。 基于此，本基于此，本项目的未目的未来销售价格定位售价格定位将按以下公式按以下公式进行：行：项目基本价格目基本价格=商商铺平均租金平均租金12月月15年年最最终销售价格售价格=基本价格基本价格+返租成本返租成本-公公摊面面积价格比例价格比例+培培养期租金期租金损失失项目目计算算标准准备注注商商铺租金租金140元元/平米月平米月按未按未来租金租金计算算返租成本返租成本最最终价格价格6%2按按6%回回报返返2年年公公摊价格价格最最终价格价格30%公公摊率按率按30%计租金租金损失失（140-80）24按按80元出租元出租/2年年最最终价格价格X一层商业最终销售价格一层商业最终销售价格 =32487 =32487（元（元/ /）| Page 48同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com项项 目目 销销售售 价价 格格 定定 位位 本本项目采用了目采用了“商商业街街”形式形式进行行2、3层商商业布局，但由于布局，但由于为了商了商业总体公共配体公共配备的均衡性，的均衡性，部分公共部分公共设施施(如公共如公共卫生生间等等)在平面布局上存在一定的不合理性，使得商在平面布局上存在一定的不合理性，使得商业整体浪整体浪费空空间较大，商大，商业铺面的价面的价值差差异较大。大。综合考合考虑项目所目所处环境和境和项目自身目自身条件，本件，本项目的各目的各楼层最最终销售价格建售价格建议如下表所示：如下表所示：楼层建筑面建筑面积返租返租销售价格售价格(2年，年年，年6%）实得得销售价格（扣除返租）售价格（扣除返租）销售售单价价（元（元/)销售售总额（万元）（万元）销售售单价价（元（元/)销售售总额（万元）（万元）一层580324871884.25 285881658.10 二层800162401299.20 143001144.00 三层8359800818.30 8600718.10 合计22154001.753520.20 总体体销售均价售均价1806615893备 注 商商业各各楼层最最终销售价格体系表售价格体系表 | Page 49同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com销销售售周周期期及及入入市市时时机机建建议议 项目销售周期：项目销售周期：6-86-8个月个月销售周期建议销售周期建议入市时机建议入市时机建议1、目前市、目前市场虽然呈然呈现商商业销售售较旺的局面，旺的局面， 但市但市场商商业销售主要集中在售主要集中在写字字楼、商、商务 公寓等公寓等“类住宅住宅”项目，目，纯商商业铺面面销售售 量量则一直保持平一直保持平稳；2、政策、政策尚不明确。在商不明确。在商业投投资走强的走强的环境境 下，未下，未来政府是否政府是否会对商商业投投资贷款款实行行 “限限贷”尚不明确。不明确。3、项目体量小、目体量小、总产值低，无法低，无法进行大行大规模、模、 高强度的高强度的营销推广，因此需大量的推广，因此需大量的“借借势 而而发”。目前。目前区域价域价值体系体系尚未完全呈未完全呈现。1、保利康、保利康桥一期正式公一期正式公开销售，售，并大量大量进行行 广告利好宣广告利好宣传。区域域“富人富人区”形象形象开始始 树立。立。2、东区音音乐公公园二期或二期或滨河音河音乐公公园雏形呈形呈 现(按目前的工程按目前的工程进度，明年上半年度，明年上半年应可以可以 呈呈现)。音。音乐公公园的的辐射效果呈射效果呈现。项目目与 音音乐公公园的裙的裙带关系呈系呈现。3、项目招商完成目招商完成60%以上且至少有一家商家以上且至少有一家商家 已正式已正式营业。项目形象目形象树立，价立，价值体体现。满足上述满足上述3 3个市场节点之一，均可作为个市场节点之一，均可作为最佳入市时机，做到最佳入市时机，做到“顺势而发顺势而发”、“借市扬名借市扬名”，实现低成本营销。，实现低成本营销。| Page 50同鸿咨询同鸿咨询 敏锐敏锐/ 务实务实/ 创新创新 Tel：84464156 Email：Tongcehui2006163.com汇报结束，谢谢！汇报结束，谢谢！期待合作，实现共赢，共创辉煌！期待合作，实现共赢，共创辉煌！