第二章第二章房地产价格房地产价格 房地产市场与供求房地产市场与供求 房地产价格的类型房地产价格的类型房地产价格的影响因素分析房地产价格的影响因素分析房地产价格的形成房地产价格的形成第二章 房地产价格3-1 3-1 房地产估价的概念房地产估价的概念第一节第一节 房地产价格的形成房地产价格的形成一一 、房地产价格的概念、房地产价格的概念C+V+MC+V+MV V 是劳动者为自己劳动所创造的价值是劳动者为自己劳动所创造的价值: :工资和工资性津贴工资和工资性津贴M M 是劳动者为社会创造的价值是劳动者为社会创造的价值: :利润和税金利润和税金C C 是开发土地或建造房屋过程中消耗的生产资料的价值是开发土地或建造房屋过程中消耗的生产资料的价值3-1 3-1 房地产估价的概念房地产估价的概念第一节第一节 房地产价格房地产价格二二 、房地产价格的形成条件、房地产价格的形成条件价格形成条件效用性效用性相对相对稀缺性稀缺性有效有效需求需求3-1 3-1 房地产估价的概念房地产估价的概念第一节第一节 房地产价格的形成房地产价格的形成三、房地产的价格特性三、房地产的价格特性区位性区位性 双重性双重性权益性权益性 高值性高值性个别性个别性 增值性增值性敏感性敏感性一、房地产市场一、房地产市场第二节 房地产市场与供求 人口人口 购买能力购买能力 购买动机购买动机二、房地产供求与价格1.影响房地产经济供给的因素影响房地产经济供给的因素自然供给自然供给社会需要社会需要价格价格计划与规划计划与规划用于建设的土地用于建设的土地指可以实现的指可以实现的有利可图有利可图可以直接影响供多少可以直接影响供多少经济供给的经济供给的 影响因素影响因素2.决定房地产需求的因素决定房地产需求的因素二、房地产供求与价格房地产需求房地产需求的影响因素的影响因素人口因素人口因素收入水平收入水平消费结构消费结构相关政策相关政策3.房地产供求与价格的关系房地产供求与价格的关系价格是市场运行中重要的信号价格是市场运行中重要的信号是调节市场供求关系、影响资源配置的和重要是调节市场供求关系、影响资源配置的和重要经济杠杆经济杠杆二、房地产供求与价格第三节房地产价格类型一、价值、使用价值和交换价值一、价值、使用价值和交换价值二、市场价格、理论价格、评估价格二、市场价格、理论价格、评估价格第三节房地产价格类型三三. 土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格、建筑物价格和房地价格四、总价、单价、楼面地价四、总价、单价、楼面地价五、五、 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保买卖价格、租赁价格、抵押价值、保 险价值、计税价值、征收价值险价值、计税价值、征收价值六、所有权价格、使用权价格、其他权益价格城市六、所有权价格、使用权价格、其他权益价格城市规划、土地用途规划、土地用途第三节 房地产价格类型 八、基准地价、标定地价、房屋的重置价格八、基准地价、标定地价、房屋的重置价格九、现房价格、期房价格九、现房价格、期房价格十、实际价格、名义价格、起价、标价、成交价、十、实际价格、名义价格、起价、标价、成交价、均价均价七、市场调节价、政府指导价、政府定价七、市场调节价、政府指导价、政府定价十一、原始价值、账面价值、公允价值、市场价值十一、原始价值、账面价值、公允价值、市场价值第四节 房地产价格的影响因素分析一、一般因素一、一般因素1.行政因素：行政因素：房地产制度房地产制度房地产价格政策房地产价格政策城市发展战略城市发展战略税收政策税收政策行政隶属变更行政隶属变更交通管制交通管制第四节 房地产价格的影响因素分析一、一般因素一、一般因素2.经济因素：经济因素：经济发展状况经济发展状况物价物价居民收入与消费水平居民收入与消费水平利率水平利率水平第四节 房地产价格的影响因素分析一、一般因素一、一般因素3.社会因素：社会因素：政治安定情况政治安定情况社会治安程度社会治安程度房地产投机房地产投机城市化水平城市化水平第四节 房地产价格的影响因素分析一、一般因素一、一般因素4.人口因素：人口因素：人口数量人口数量人口素质人口素质家庭规模家庭规模第四节 房地产价格的影响因素分析一、一般因素一、一般因素5.国际因素：国际因素：世界经济状况世界经济状况军事冲突情况军事冲突情况政治对立状况政治对立状况国际竞争状况国际竞争状况第四节 房地产价格的影响因素分析二、区域因素二、区域因素区域因素：区域因素：心理因素心理因素商业服务繁华程度商业服务繁华程度交通条件交通条件基本设施基本设施第四节 房地产价格的影响因素分析三、个别因素三、个别因素个别因素个别因素环境条件：噪声、空气质量、水质量、环境条件：噪声、空气质量、水质量、 景观、卫生状况景观、卫生状况物理因素：位置、肥力、地质、地形地物理因素：位置、肥力、地质、地形地势、土地面积、地块形状、日势、土地面积、地块形状、日照、通风、风力、风向、温度、照、通风、风力、风向、温度、湿度、降水、自然灾害、建筑湿度、降水、自然灾害、建筑物外观、建筑物的综合因素物外观、建筑物的综合因素