不动产投资分析第五章房地产投资项目基础数据的分析估算基本要求n掌握房地产开发投资项目的成本构成及成本测算。n掌握房地产开发项目的收益获取方式及收益测算n了解房地产投资项目的资金筹措的相关内容n掌握借款还本付息的测算房地产投资项目基础数据的分析估算1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同2房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同n一般项目n总投资=固定资产投资+建设期借款利息+流动资金n房地产开发项目n总投资=开发建设投资(开发产品成本+固定资产投资)+经营资金n开发建设投资n指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。n当开发项目用于出售或出租时，开发建设投资就等于开发产品成本。n经营资金n房地产开发企业用于日常经营的周转资金。开发产品成本n定义n指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。n如果项目开发完成后用于租售，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（总成本费用）n如果项目开发完成后用于经营，项目总投资等于开发建设投资（开发产品成本+固定资产投资）和经营资金例题n某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581平方米，休养所为1200平方米，综合商场为1000平方米。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。开发项目投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元土地前期工程基础设施建筑安装公共配套设施开发间接管理费用财务销售开发期税费其它费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元房地产开发项目总投资构成图总成本费用2房地产开发项目总投资与总成本费用的估算n房地产开发成本的组成n房地产开发项目总成本费用的内容房地产开发成本的组成n房地产开发成本n是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，可分为三大部分：n土地、土建、设备费用n配套及其他收费支出n管理费用和筹资成本土地、土建、设备费用n这一部分费用是房地产开发成本的主体内容，大致占项目总成本的80。n其中最重要的是土地费用，由于土地的不同来源，其成本也是不同的。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。n房产商在决定是否开发一个项目之前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。配套及其他收费支出n配套费用n主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。n房地产业产品的特性决定了房地产开发必须有这一类的费用支出，因为商品房要具备居住功能，通路、通水、通电、通煤气及排水是最基本的条件，另外，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的居住条件。n其他收费支出n这些费用中有些虽然属于押金性质，如新型墙体材料费、档案保证金、绿化保证金等等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回，有些甚至本息无归。这类收费项目的特点是种类繁多，标准不一，任意性很强。由于许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，并且未在法规上予以透明的合法化，所以标准普遍偏高，加重了开发企业的负担。n配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，且数额较大，一般占项目总投资的1015，房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本的一项重要内容。管理费用和筹资成本n管理费用n筹资成本n筹资成本是房地产开发成本的重要组成部分。房地产开发具有建设周期长、投资数额大，投资风险高等特点，因此光靠企业自有资金和预收房款不能满足资金要求，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生利息支出。因此，如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本，体现经营成果将起到非常重要的作用。房地产开发项目总成本费用的内容n开发产品成本内容n土地费用估算n前期工程费用n基础设施建设费n建筑安装工程费n公共配套设施建设费n开发间接费n管理费用n财务费用n销售费用n其他费用n开发期税费n不可预见费n运营费用及修理费用n成本的测算n分项测算n汇总n以表格的形式表现出来。n成本测算的原则n不能重复，也不能遗漏。n准确合理。土地费用测算n涵义n为了取得房地产项目用地使用权而发生的费用。n费用估算n根据实际情况而定；n费用类别n土地征用拆迁费n农村土地征用拆迁费n城镇土地拆迁费n土地出让地价款n土地转让费n土地租用费n土地投资折价前期工程费n涵义n开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三/七通一平”等阶段的费用支出。n费用组成及测算n规划设计建安工程费的3%；n可研费总投资的1%3%n水文、地质勘查费n根据工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。n“七通一平”费n可根据实际工程量n参照有关计费标准进行基础设施建设费（见教材p154表5-5）n涵义n指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用；n费用组成n供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用；n费用测算n一般按实际工程量估算。n详细估算时，可按单位指标估算法计算。建筑安装工程费n含义n建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装修家具费等。n建筑工程费用n包括结构、建筑、特殊装修工程费。n设备采购费用及安装工程费用n给排水、电器照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等。n室内装修家具费建筑安装工程费估算方法n单元估算法=基本建设单元的综合投资单元数n单位指标估算法=单位工程量投资工程量n工程量近似匡算法=匡算工程量相应的概预算定额单价取费标准n概算指标估算法n直接费=每平方米造价指标建筑面积n主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标建筑面积n类似法公共配套设施建设费n涵义n指居住小区为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（公建设施）的建设费用；n费用组成n居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。n费用测算n这些配套设施是不能有偿转让的，一般按规划指标和实际工程量估算。管理费用n含义n指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。n项目n主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。n取费标准n管理费可按项目总投资的3一5估算。n如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。财务费用n涵义n房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。n费用组成n借款和债券的利息n金融机构手续费n融资代理费n承诺费n外汇汇兑净损失n企业筹资所发生的其他费用财务费用n利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；n利息以外的其他融资费用，一般占利息的10左右。销售费用n涵义n房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托代理的各项费用。n费用构成n销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可申领费等；销售费用n费用测算n广告宣传及市场推广费n销售收入的2%3%。n销售代理费n销售收入的1.5%2%。n其他销售费用n销售收入的0.5%1%。n费用合计n销售收入的4%6%其它费用n费用组成n临时用地费n临时建设费n工程造价咨询费n总承包管理费n合同公证费n施工执照费n工程质量监督费n工程监理费n竣工图编制费n工程保险费n费用测算n按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%3%。开发期税费n概念n项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。n费用组成n固定资产投资方向调节税（现在已经停止征收)n土地使用税n市政支管线分摊费n供电贴费n用电权费n分散建设市政公用设施建设费n电话初装费n费用测算n按当地有关法规标准估算不可预见费n依据n项目的复杂程度n前面各项费用测算的准确度。n上述费用之和的3%7%运营费用n指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。n管理费用n销售费用修理费用n以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。3房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措n经营收入估算n税金估算n销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及附加n房地产投资项目的资金筹措经营收入估算n房地产投资项目的经营模式n租售方案的确定n租售价格的确定n经营收入的估算房地产投资项目的经营模式n经营模式n出售n出租n自营n混合n经营模式决定收益模式房地产投资项目收益分析租售方案的确定租售价格的确定经营收入/租售收入的估算租售方案的确定n租售方案的含义n出售、出租、自营等的计划；n考虑销售数量/销售价格/销售时间总体安排。n内容n房地产投资项目的经营形式？n项目出售？/项目出租？/租售并举？n可出售的面积？/可出租的面积？/在建筑物中的位置？n进度安排？n市场变化的影响？n售价与租金水平的确定？n收款方式与收款计划地确定？n结果n相应的表格销售计划及收款计划租售价格的确定n租售价格应在房地产市场分析的基础上确定，一般可选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。也可以参照房地产开发项目产品定价的技术和方法，确定租售价格。n成本导向定价法n成本加成/目标定价法n购买者导向定价法n认知价值定价法/价值定价法n竞争导向定价法n领导导向定价法n挑战定价法n随行就市定价法n租售价格的确定n租售价格的确定要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。经营收入的估算n经营收入n含义n经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。n种类n销售收入n租金收入n自营收入经营收入的估算销售收入n销售收入n销售收入=可出售的建筑面积销售单价n注意销售量与销售价格的关系经营收入的估算租金收入n租金收入n租金收入=可出租建筑面积租金单价n可出租建筑面积n考虑空置情况n空置期n出租率n租金单价n调查与预测要合理。经营收入的估算租金收入n租金收入的种类n潜在总收入/毛租金收入n潜在总收入=可出租面积单位租金n其他收入n除租金之外的其他收入n实际总收入/有效总收入n实际总收入=潜在总收入（1空置率）+其他收入n实际总收入=潜在总收入出租率+其他收入n净租金收入（净经营收入）n净经营收入=实际总收入运营费用经营收入的估算自营收入n自营经营收入n开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业、服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。n估算时考虑经营所在的行业以及市场价格。n考虑的因素n目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响；n未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产市场的影响经营收入的估算自营收入n自营收入的估算n年收入=年经营收益年运营费用（成本）n注：n通常以年等值的形式表现出来；n年运营费用包括房地产所形成的固定资产的折旧税金的估算n税金n国家和地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。n税收n国家或地方政府通过税金筹集财政资金的手段；n税收具有强制性、无偿性和固定性的特点；n注意与开发期税费的区别税金的估算n房地产开发投资企业纳税的主要税种n经营税金及附加n土地使用税n房产税n企业所得税n土地增值税n应注意的问题n计税基数计税税率税金的估算经营税金及附加n含义n在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费；n种类两税一费n营业税=应纳税销售（出租）收入税率（5%）n城市建设维护税n教育费附加城市建设维护税n一般计税依据n增值税、消费税、营业税的实交税额；n对房地产开发投资企业，城市建设维护税的计税依据n实际缴纳的营业税n城市建设维护税=营业税税率n税率以纳税人所在的地区而有所区别n市区7%n县城、镇5%n上面两种情况除外1%教育费附加n一般计税依据n同城市建设维护税n对房地产开发投资企业，城市建设维护税的计税依据n实际缴纳的营业税n教育费附加=营业税税率n税率n教育费附加的税率一般为3%。经营税金及附加的计算n经营税金及附加=营业税+城市建设维护税+教育费附加=营业税+营业税7%+营业税3%=营业税（1+7%+3%）=应纳税销售（出租）收入5%（1+7%+3%）=应纳税销售（出租）收入5.5%关于其他税种相关表格n销售收入与经营税金及附加估算表n出租收入与经营税金及附加估算表n自营收入与经营税金及附加估算表n土地使用税n房产税n企业所得税n土地增值税房地产投资项目的资金筹措n资金筹措的依据n投资估算的结果n房地产投资资金的来源n资本金（股本金）n银行贷款n预售收入n资金的筹措计划n根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，来安排资金来源和相应数量的过程。资金筹措计划n制定资金筹措计划时应当注意的问题n严格按照资金的需要量确定筹资额；n以需定量n金额n资金使用的时间n认真选择筹资来源渠道；n可行性n成本n合法性n避免利率风险对项目的不利影响。资金使用计划n考虑的因素n项目建设进度n可能发生的实际付款时间及金额n编制计划应注意的问题n根据建筑安装工程进度表，按照不同年度的工作量安排相应的资金供给量；n根据设备到货计划，安排设备购置费支出。n项目的前期费用应尽早落实；n在安排投资计划时，应先安排自有资金，后安排外部资金。资金使用计划n编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。n如果我们将工程发包出去，编制资金使用计划的依据是什么？有什么不同。n资金筹措计划n资金筹措计划n依据n资金使用计划n销售收入计划n资金来源n资本金n预租售收入n借贷资金n为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。借款还本付息的估算n还本付息的资金来源n利润n预售或预租收入n还款方式及还款顺序n方式n按照借款协议所确定的方式进行还款；n顺序n先贷款先还，后贷款后还；n利息高的先还，利息低的后还；利息的计算n国内借款利息的计算n借款时的利息计算n为了简化计算，假设借款当年在年中使用，按半年计息，其后各年按全年计息；n每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款2）利率n见教材p186例题n还款时的利息计算n等额偿还本金和利息总额n等本偿还n见教材p187，p189例题n国外借款利息的计算n同国内借款利息的计算等额偿还n第一步n求年等值（等额还本付息额）nA=P (A/P,i,n) = P i(1+i)n / (1+i)n-1n第二步n计算每年偿还的利息和本金n求第t年末的贷款余额贷款余额=M0(1+i)n-t-1/ i(1+i)n-t T是已过去的年数, M0 = An每年偿还利息=每年初贷款余额年利率n每年偿还本金=每年付款额（等额还本付息额）-每年偿还利息等本偿还n含义n指偿还期内每年偿还的本金额是相等的，利息将随本金逐年偿还而减少，但各年之间的本金及利息之和不等。等本偿还的计算公式n第一步n每年偿还本金=P/nn第二步n第t年年初借款累积的计算公式n=PP/n(t-1)=p1-(t-1)/nn第三步n每年支付利息=年初借款累计年利率n第四步n第t年的还本付息额的计算公式nAt=P/n+p1-(t-1)/nI借款还本付息表n分析项目债务清偿能力n协助安排短期贷款n研究资金筹措方案的合理性n见教材p191例题作业1n见教材p249n6.5.4项目各种财务数据的估算n投资与成本费用估算n开发费用估算n投资与总成本费用估算汇总表n项目销售收入估算n投资计划与资金筹措n投资计划与资金筹措n借款还本付息估算作业2n某房地产投资项目，贷款1000万元，年利率为10%，从借款当年起，10年还清本息。试按下列要求进行计算，并作出还本付息计划表。n采用等额偿还本金和利息的方式还款，试计算每年还本付息额及偿还的本金和利息额；n采用等本偿还的方式还款，试计算每年的还本额及利息额；