KOHO MALL市场定位报告2013年3月5日目 录1. 宏观环境分析4. KOHO MALL定位2. 微观市场分析3. SWOT目 录1. 宏观环境分析4. KOHO MALL定位2. 微观市场分析3. SWOT平湖经济概况深圳市人均可支配收入深圳市人均可支配收入一、2012年深圳经济运行情况。根据统计显示，2012年深圳全市生产总值为12950 .08亿元，比上年 增长10 .0%，生产总值在全国内地城市中继续位列第四。二、2012年深圳常住居民人均可支配收入40742元，比2011年名义增长11.6%，扣除价格因素实际增 长8.6%。三、2011年CPI指数相对较高，2012年CPI涨幅相对收窄，也让2012年居民人均可支配收入相比 2011年有明显增长。2009年末，平湖街道常住人口达24.86万人。其中，户籍人口约1.85万人。2010年末，平湖街道常住人口达29.25万人。其中，户籍人口约1.9万人。2012年末，平湖街道常住人口达35万人。其中，户籍人口约2.5万人。平湖街道有约25万的外来人口，总人口量达到60万。人口人口平湖经济概况支柱产业支柱产业工业总产值工业总产值2010年，全街道共完成工业总产值247.28亿元，占龙岗区7.2%，同比增长6.8%；其中，规模以上工业总产值179.37亿元，同比增长13.4%。社会消费品零售总额社会消费品零售总额2012年，平湖街道社会消费品零售总额45.46亿元，占龙岗区9.9%，同比增长16%。平湖主要支柱产业为工业、物流业。现有各类工业企业1200多家，覆盖了电子、塑料、金属、玩具、纺织、机械、印刷、纸品等多种行业。平湖经济概况深莞惠三地经济指标深莞惠三地经济指标区域未来规划平湖概况平湖概况立足深圳、依托珠三角、辐射深莞惠。立足深圳、依托珠三角、辐射深莞惠。 平湖位于深圳市北部，东邻横岗，南靠布吉、坂田、南湾，西北与宝安区接壤，距离香港特平湖位于深圳市北部，东邻横岗，南靠布吉、坂田、南湾，西北与宝安区接壤，距离香港特别行政区别行政区25公里，是深圳和东莞、龙岗和宝安的交接点。辖区总面积公里，是深圳和东莞、龙岗和宝安的交接点。辖区总面积40.77平方公里，总人口约平方公里，总人口约60多万。多万。 平湖地理位置得天独厚，域内立体交通网络畅顺通达，辐射连接珠三角地区和全国各地。平平湖地理位置得天独厚，域内立体交通网络畅顺通达，辐射连接珠三角地区和全国各地。平湖已成为深圳与外部联系的重要门户。湖已成为深圳与外部联系的重要门户。道路规划道路规划区域未来规划 铁路方面：京九线、广九线铁路方面：京九线、广九线穿基地而过，平盐线、平南线在穿基地而过，平盐线、平南线在基地内与京九线接轨，盐田国际基地内与京九线接轨，盐田国际中转港、蛇口集装箱港经此两线中转港、蛇口集装箱港经此两线辐射国内外，己投入使用的日编辐射国内外，己投入使用的日编组能力组能力8000车次的平湖南铁路编车次的平湖南铁路编组站位于基地中心。组站位于基地中心。 公路方面：平深、平蛇、平樟、机荷高速公路等在基地周围纵横交错，东接惠盐、深汕高速公路方面：平深、平蛇、平樟、机荷高速公路等在基地周围纵横交错，东接惠盐、深汕高速公路至惠州、汕头，西至宝安、观澜、龙华直通广深高速公路，南接深圳市区，北连东莞，把基地公路至惠州、汕头，西至宝安、观澜、龙华直通广深高速公路，南接深圳市区，北连东莞，把基地与港口、机场紧紧连在一起，形成畅通的海陆空立体交通网络。基地内的供水、供电、通讯等基础与港口、机场紧紧连在一起，形成畅通的海陆空立体交通网络。基地内的供水、供电、通讯等基础设施业己形成。设施业己形成。 轨道规划轨道规划区域未来规划深圳轨道交通规划示意图16号线路图13号线路图据政府文件报道：地铁16号线提前建设 平湖规划设4站分别为上木古、华南城、平湖和平湖东，平湖将迈入地铁时代 16号线原计划连接福田区益田村和龙岗中心城回龙埔，从福田区跨越梅林检查站、坂田至平湖，同时行径东莞凤岗至 龙岗中心城。线路全长39.8公里，设26站，投资267亿元。2011年，市政府批准龙岗区政府关于提前启动轨道交通16号线前期工作的请示，原定于2020年后实施的轨道交通16号线提前上马终点站暂时设置在平湖，预留连接端口，并拟采用“轨道+城市更新”的投融资方式展开工作。 16号线地铁线的开建，标志着平湖也将迈入地铁时代。地铁建成后，除了平湖人出行更方便之外，地铁引领的城市更新立马将会随之上马，平湖的交通和城市面貌必将随着地铁时代改变模样。 轨道交通是城市经济社会发展转型的工具，随着地铁开进平湖，平湖的特区一体化将加速，“有发达的、现代的轨道交通，平湖将会迎来文明的都市文化生活。平湖东 平湖华南城上木古本案轨道规划轨道规划区域未来规划濒临KOHO MALL广弘中心项目的平新大道，该路段为双向六车道，部分路段为双向八车道，绿化以及路灯等工作陆续完成，此次政府出资的1000万元用于平新大道的绿化，力求将其打造成为平湖一流的景观道路，2012年，平湖街道强力推动辖区7条主干道建设。目前已经完工的良白路是良安田社区的对外通道，科园西路是禾花社区的市政路，作为平湖北部过境通道的平大路主路面已通车，作为中部物流组团路网中西走向重要主干道的富康路已完成。 道路建设逐渐完善，平湖各项商业蓬勃发展，蓄势待发。 平湖人足不出门便可以满足一站式购物需求，本项目荟萃吃、喝、玩、乐、购业态。轨道规划轨道规划区域未来规划人口规划人口规划 威凤山庄约1800人 以平新北路为连接道路，在距KOHO MALL广弘中心约3公里范围内，目前约有人口25万；未来随着佳兆业茗翠园、佳兆业大观邸、总建筑面积30万平米的和记黄埔御峰园、九号院馆、威凤山庄、翠峰丽景、东都雅苑、融湖中心城、上木古苑的陆续入住，以及华南城二期的全面进驻，周边潜在消费群将达到40万以上。 伴随城市升级改造的进一步实施，未来平湖常驻人口的比例将扩大。九号院馆约1500人 翠峰丽景约3000人辅城坳社区约60000人 华南城商户及员工目前约20000人禾花社区约1800人新木村约65000人佳兆业 茗翠园大观邸约10000人 上古木村约50000人和记黄埔御峰园约9000人KOHO MALL 周边人口统计合计326800人融湖世纪花园约36000人小结：小结：区域未来规划1 1、平湖街道主要支柱产业为工业、物流业；、平湖街道主要支柱产业为工业、物流业；现已由政府规划产业现已由政府规划产业升级，大型商业产业将会逐渐取代原有物流，成为平湖片区主导经升级，大型商业产业将会逐渐取代原有物流，成为平湖片区主导经济支柱济支柱。2 2、平湖街道社会消费品零售总额达、平湖街道社会消费品零售总额达45.4645.46亿元，增速较快。亿元，增速较快。3 3、平湖街道总人口达、平湖街道总人口达6 60 0万，常住人口数近万，常住人口数近3 35 5万，人口密度较高。万，人口密度较高。目 录1. 宏观环境分析4. KOHO MALL定位2. 微观市场分析3. SWOT规划用地面积45388.25规划占地面积18363.40规划总建筑面积141673.56地下车库面积26981.05容积率2.48建筑密度40.4%绿化率31%规划停车位1050个地上规划停车位200个地下规划停车位850个平平 新新 北北 路路 富富 安安 大大 道道项目基本情况项目经济技术指标项目经济技术指标 位于深圳龙岗区平湖平新北路、富安大道交界处，区域内交通方便快捷，毗邻机荷高速华南城出口，距离深圳市中心仅20公里，东接惠州，南靠香港，西临东莞，辐射珠三角。项目所处的龙岗区位于珠江口东岸深莞惠城市圈的重要节点，是连接珠三角经济圈与海峡西岸经济区的重要通道，与惠州的惠阳区、东莞的凤岗镇相接，与深圳市罗湖、盐田、宝安三个区相邻，东部海域与香港海域相连。 205国道和深汕、机荷、水官、南坪、清平等7条高速公路，广深、京九、平盐和正在规划建设的厦深高速铁路，以及正在修建的深圳地铁13号线、16号线穿境而过，区域存在极佳的升值潜力。 项目基本情况地理位置地理位置本案东面住宅群西面住宅群南面华南城北面住宅 群项目基本情况项目四周分析项目四周分析1 1、项目地处平湖中心区，平湖富安大道与平新北路交汇处，地理位置优越，、项目地处平湖中心区，平湖富安大道与平新北路交汇处，地理位置优越，商圈发展尚需培育；商圈发展尚需培育；2 2、项目总占地、项目总占地1.81.8万，总建筑面积万，总建筑面积1 14 4万，包含写字楼、商业等多种业态。万，包含写字楼、商业等多种业态。3 3、深圳正积极实现关内关外一体化，政府高度重视，平湖作为深莞惠周边城、深圳正积极实现关内关外一体化，政府高度重视，平湖作为深莞惠周边城市的重要节点，项目必将成为区域名片，作为区域商业引擎，周边配套日渐成市的重要节点，项目必将成为区域名片，作为区域商业引擎，周边配套日渐成熟，商业氛围旺盛指日可待熟，商业氛围旺盛指日可待. .4 4、集中商业在城市及商业主干道侧基本有临街面。、集中商业在城市及商业主干道侧基本有临街面。5 5、项目可达性高，公共交通便利，未来道路交通通畅，临地铁站项目可达性高，公共交通便利，未来道路交通通畅，临地铁站。项目基本情况小结：小结：车程半小时生活圈车程半小时生活圈项目基本情况片区片区项目名称项目名称项目位置项目位置套数或面积套数或面积平湖片区主要楼盘平湖片区主要楼盘平湖片区平湖片区慢城慢城布吉石芽岭公园附近的生态新布吉石芽岭公园附近的生态新区区普通住宅普通住宅, ,多层多层, ,小高层，总建筑面积约小高层，总建筑面积约2727万万, ,总户数约为总户数约为2 2千多户。千多户。平湖片区平湖片区龙园意境天赋龙园意境天赋布龙路与景芬路交汇处布龙路与景芬路交汇处别墅别墅, ,高尚住宅高尚住宅, ,高层高层, ,小高层小高层, ,联体别墅，建筑面积联体别墅，建筑面积17.817.8万，总户数为万，总户数为16251625户。户。平湖片区平湖片区左庭右院左庭右院布吉深惠路与李朗路交汇处向布吉深惠路与李朗路交汇处向北约北约200200米米普通住宅普通住宅, ,多层多层, ,高层高层, ,小高层，建筑面积：小高层，建筑面积：10.910.9万，入伙时间为万，入伙时间为20062006年年1010月，月，总套数为总套数为783783套。套。平湖片区平湖片区威凤山庄威凤山庄平湖镇平湖村凤凰大道旁平湖镇平湖村凤凰大道旁普通住宅普通住宅, ,别墅别墅, ,多层多层, ,高层高层, ,小高层小高层, ,联体别墅，建筑面积联体别墅，建筑面积6.66.6万，总户数万，总户数394394户，户，20072007年年1010月入伙。月入伙。平湖片区平湖片区和黄御峰园和黄御峰园平湖街道办凤凰大道平湖街道办凤凰大道别墅别墅, ,高尚住宅高尚住宅, ,高层高层, ,小高层小高层, ,联体别墅，建筑面积约联体别墅，建筑面积约3737万，总套数约万，总套数约600600套，套，20092009年底入伙。年底入伙。平湖片区平湖片区九号院馆九号院馆平湖凤凰大道平湖凤凰大道商住楼商住楼, ,高层高层, ,小高层，建筑面积小高层，建筑面积7.27.2万万, ,总套数总套数585585套套,2007,2007年底入伙。年底入伙。平湖片区平湖片区佳兆业茗萃园佳兆业茗萃园平湖街道良安田平安大道与良平湖街道良安田平安大道与良白路交汇处白路交汇处高尚住宅高尚住宅, ,高层高层, ,小高层，建筑面积约小高层，建筑面积约3030万，总套数为万，总套数为29922992套，套，20102010年底入伙。年底入伙。平湖片区平湖片区翠峰丽景翠峰丽景平湖街道办凤凰大道平湖街道办凤凰大道商住楼商住楼, ,高层高层, ,小高层，建筑面积小高层，建筑面积3.573.57万，总套数万，总套数331331套，套，20062006年年1212月入伙。月入伙。平湖片区平湖片区华南西苑华南西苑平湖镇华南城西侧平湖镇华南城西侧商住楼商住楼, ,小高层，建筑面积约小高层，建筑面积约1616万，万，20082008年年2 2月入伙。月入伙。平湖片区平湖片区东都雅苑东都雅苑平湖镇平龙大道与裕和北街交平湖镇平龙大道与裕和北街交汇处南侧汇处南侧普通住宅普通住宅, ,多层多层, ,高层高层, ,小高层，建筑面积约小高层，建筑面积约4.34.3万，总套数万，总套数334334套，套，20042004年年4 4月月入伙。入伙。平湖片区平湖片区融湖中心城融湖中心城平湖镇平新北路与平龙路交汇平湖镇平新北路与平龙路交汇处处20122012年年1212月开盘一期；月开盘一期；20132013年入伙；总共年入伙；总共3030栋高层，共栋高层，共1600016000套；套；7070万平方米；万平方米；合计合计1111230.37230.37万平方米万平方米广弘中心周边平湖、布吉、观澜以及东莞凤岗等地近几年房地产发展迅速，新建大量住宅、商铺以及写字楼，规模以上住宅区超过50多个，总面积约1200万平方。平湖住宅统计商 圈 分 析住宅分析住宅分析布吉片区布吉片区主要楼盘主要楼盘布吉片区布吉片区中城康桥中城康桥布吉布吉李朗大道东李朗大道东侧侧普通住宅普通住宅, ,多层多层, ,高层高层, ,小高层，建筑面积小高层，建筑面积3535万，万，20012001年年1010月入伙。月入伙。布吉片区布吉片区中海怡翠山中海怡翠山庄庄布吉布龙公路北布吉布龙公路北水径村水径村普通住宅普通住宅, ,多层多层, ,独栋别墅，建筑面积独栋别墅，建筑面积3030万平方米，分万平方米，分4 4期发展，共期发展，共32073207个单位，全部建成后可容纳一万个单位，全部建成后可容纳一万余人居住，入伙时间为余人居住，入伙时间为20022002年年3 3月。月。布吉片区布吉片区康达尔花园康达尔花园布吉大芬村布吉大芬村普通住宅普通住宅, ,小高层，建筑面积小高层，建筑面积2 2、3 3共为期共为期5454万，万，20022002年年6 6月三期入伙，三期户数为月三期入伙，三期户数为734734户。户。布吉片区布吉片区桂芳园桂芳园布吉深惠路与李布吉深惠路与李朗路交汇处朗路交汇处普通住宅普通住宅, ,公寓公寓, ,高层高层, ,小高层，三期建筑面积小高层，三期建筑面积7.77.7万，三期入伙时间为万，三期入伙时间为20062006年年1010月，户数为月，户数为903903户。户。布吉片区布吉片区信义假日名信义假日名城城布吉百鸽路布吉百鸽路普通住宅普通住宅, ,多层，总建筑面积多层，总建筑面积3838万，为布吉新城区最大的法国风情度假物业。入住户数万，为布吉新城区最大的法国风情度假物业。入住户数45004500户。户。布吉片区布吉片区万科城万科城布吉坂田雪岗工布吉坂田雪岗工业区，梅观高速业区，梅观高速与机荷高速交汇与机荷高速交汇处处别墅别墅, ,高尚住宅高尚住宅, ,多层多层, ,小高层小高层, ,联体别墅，建筑总面积约联体别墅，建筑总面积约5252万，户数约为万，户数约为43004300户，户，布吉片区布吉片区佳兆业佳兆业可可园园布吉布沙路大芬布吉布沙路大芬油画村对面油画村对面普通住宅普通住宅, ,小高层，总建筑面积近小高层，总建筑面积近6060万，户数约为万，户数约为60006000户。户。布吉片区布吉片区四季花城四季花城梅观高速与布龙梅观高速与布龙公路交汇处公路交汇处普通住宅普通住宅, ,多层多层, ,高层高层, ,小高层小高层, ,独栋别墅，建筑面积独栋别墅，建筑面积5353万，入伙时间为万，入伙时间为20022002年。年。布吉片区布吉片区第五园第五园布吉坂田雅园路布吉坂田雅园路( (万科第五园万科第五园) )南南普通住宅普通住宅, ,多层多层, ,高层高层, ,小高层，建筑面积小高层，建筑面积1010万，入伙时间为万，入伙时间为20092009年，总户数为年，总户数为758758户。户。布吉片区布吉片区茵悦之生茵悦之生布吉街道三联社布吉街道三联社区松源路区松源路1 1号号普通住宅普通住宅, ,多层多层, ,高层高层, ,小高层，总建筑面积约小高层，总建筑面积约2828万，三期入伙时间为万，三期入伙时间为20072007年年3 3月，月，布吉片区布吉片区英郡年华英郡年华布吉镇深惠路旁布吉镇深惠路旁( (布吉丹竹头布吉丹竹头) )高尚住宅高尚住宅, ,高层高层, ,小高层，建筑面积小高层，建筑面积23.923.9万，约为万，约为22002200套，入伙时间为套，入伙时间为20092009年。年。片区片区项目名称项目名称项目位置项目位置套数或面积套数或面积布吉住宅统计商 圈 分 析住宅分析住宅分析布吉片区布吉片区百合星城百合星城布吉罗岗路口布吉罗岗路口普通住宅普通住宅, ,高层高层, ,小高层，建筑面积小高层，建筑面积14.514.5万，总套数为万，总套数为587587套，套，20062006年年7 7月入伙。月入伙。布吉片区布吉片区百合山庄百合山庄布吉深惠公路南侧布吉深惠公路南侧普通住宅普通住宅, ,多层多层, ,小高层，建筑面积小高层，建筑面积10.0010.00万，入伙时间为万，入伙时间为20012001年年4 4月。月。布吉片区布吉片区月朗苑月朗苑北临雅园路、西靠坂雪岗大道北临雅园路、西靠坂雪岗大道普通住宅普通住宅, ,小高层，总建筑面积约小高层，总建筑面积约1010万，总套数万，总套数892892套，套，20062006年年1212月入伙。月入伙。布吉片区布吉片区南景豪庭南景豪庭布吉布吉镇南岭村布沙公路南岭村布沙公路普通住宅普通住宅, ,高层，建筑面积高层，建筑面积2.532.53万，万，20032003年年6 6月入伙。月入伙。布吉片区布吉片区诚信华庭诚信华庭布吉市府路布吉市府路118号号商住楼商住楼, ,高层高层, ,小高层，建筑面积约小高层，建筑面积约3 3万，总套数万，总套数193193套，套，20062006年底入伙。年底入伙。布吉片区布吉片区大世纪花园大世纪花园布吉新中心区布吉新中心区镇政府后政府后商住楼商住楼, ,小高层，建筑面积小高层，建筑面积13.413.4万，总套数万，总套数202202套，套，20062006年底入伙。年底入伙。布吉片区布吉片区盈翠家园盈翠家园布吉大芬村布吉大芬村普通住宅普通住宅, ,多层，建筑面积多层，建筑面积4.204.20万，万， 20022002年元月入伙。年元月入伙。布吉片区布吉片区京南华庭京南华庭布吉街道布吉街道办罗岗京南路京南路1号号商住楼商住楼, ,小高层，建筑面积小高层，建筑面积4.44.4万，总套数万，总套数333333套，入伙时间待定。套，入伙时间待定。布吉片区布吉片区荔山公荔山公馆布吉布吉罗岗路与荣路与荣华路交路交汇处普通住宅普通住宅, ,高层，建筑面积高层，建筑面积28.428.4万，总套数万，总套数22582258套，套，20102010年底入伙。年底入伙。布吉片区布吉片区丽湖花园丽湖花园布吉镇上水径布吉镇上水径普通住宅普通住宅, ,多层多层, ,小高层，占地面积小高层，占地面积2626万，建筑面积：万，建筑面积：3030万，入伙时间为万，入伙时间为20072007年年6 6月。月。布吉片区布吉片区龙珠花园龙珠花园布吉深惠路边布吉深惠路边普通住宅普通住宅, ,高层，共分高层，共分3 3期，规划十六栋三十层的高楼。建筑面积：期，规划十六栋三十层的高楼。建筑面积：1313万，万，19971997年入伙，年入伙，48004800户。户。小计小计2525525.03525.03万平方米万平方米布吉住宅统计商 圈 分 析住宅分析住宅分析观澜片区主要楼盘观澜片区主要楼盘观澜片区观澜片区招商澜园招商澜园观澜街道大和路与竹园路交汇处大和路观澜街道大和路与竹园路交汇处大和路西侧西侧2222万平米低容积率的大型高尚社区，由万平米低容积率的大型高尚社区，由1313栋小高层、高层组成。栋小高层、高层组成。2010-062010-06入住。入住。观澜片区观澜片区招商招商观园园观澜街道环观南路北侧普通住宅，叠拼普通住宅，叠拼 多层多层 小高层总建筑面积为小高层总建筑面积为2222万平方米，万平方米，2382 2382 户，户，20102010年年8 8月月3131日入伙；日入伙； 观澜片区观澜片区中航格中航格澜郡郡观澜大和路大和路普通住宅总户数普通住宅总户数16641664户，建筑面积约户，建筑面积约1818万平方米，万平方米，9-189-18层小高层建筑，层小高层建筑，20052005年入年入住；住；观澜片区观澜片区万科棠樾万科棠樾林坪大道林坪大道观澜高高尔夫夫东莞球会莞球会门口口别墅墅；建筑面积：；建筑面积：4141万平方米；万平方米；2009年年12月月30日入住。日入住。观澜片区观澜片区观澜松柏公寓宝安宝安观澜富士康富士康总部大水坑路部大水坑路35号号普通住宅普通住宅, ,小高层，小高层， 20082008年入伙，年入伙，3 3万平方米。万平方米。观澜片区观澜片区观澜湖长堤别墅观澜观光路与高光路与高尔尔夫大道之夫大道之间别墅墅，224套，套，总建筑面建筑面积约3万平方米，万平方米，1998-01-01入住；入住；观澜片区观澜片区十二星座公寓观澜大水坑工大水坑工业区旁区旁边公寓，公寓，总建筑面建筑面积约2 2万平方米万平方米，2002年入住，年入住，观澜片区观澜片区金泽花园金泽花园观澜泗黎路泗黎路总户数：总户数：485485户，总建筑面积：户，总建筑面积：3.53.5万平方米万平方米 2001-07入住，入住，观澜片区观澜片区观澜上堤观澜上堤宝安宝安观澜高高尔尔夫大道夫大道别墅，总户数：别墅，总户数：244244户，户，总建筑面积：总建筑面积：3.63.6万平方米，万平方米，2 2007-01-01入住，入住，观澜片区观澜片区观澜豪园观澜豪园观澜湖高湖高尔尔夫球会内夫球会内住宅、酒店式公寓住宅、酒店式公寓，总建筑面建筑面积:5.4万万平方米平方米，2002年年04月入住。月入住。观澜片区观澜片区晓峰居晓峰居宝安宝安观澜高高尔夫大道夫大道别墅，别墅，38063806户，总建筑面积：户，总建筑面积：1616万平方米，万平方米，20052005年入住。年入住。观澜片区观澜片区金地金地天悦湾天悦湾环观南路南路鹭湖国湖国际住区住区3号路号路别墅墅，总建筑面积：总建筑面积：2222万平方米，万平方米，2011年年9月月10日入伙。日入伙。观澜片区观澜片区骏景高景高尔尔夫花夫花园园观澜高高尔尔夫大道夫大道普通住宅，普通住宅，总户数：数：3000户，总建筑面积：户，总建筑面积：4545万平方米，万平方米，20052005年年1010月入住。月入住。 小计小计13132062065 5万平方米万平方米观澜住宅统计片区片区项目名称项目名称项目位置项目位置套数或面积套数或面积商 圈 分 析住宅分析住宅分析凤岗片区主要楼盘凤岗片区主要楼盘凤岗片区凤岗片区名流印象名流印象凤岗凤岗龙平西路龙平西路普通住宅，普通住宅，户数共户数共3720套，套，总建筑面积约总建筑面积约50万分三期开发，一期万分三期开发，一期户数户数1090户，户，20122012年年1212月开盘；月开盘；凤岗片区凤岗片区祥利上城祥利上城永盛大街与永盛大街与观天路交天路交汇处普通住宅，普通住宅，总建面建面约20万平米，万平米，总共总共 2000 户，户，2010年年07月入住月入住凤岗片区凤岗片区嘉辉豪庭嘉辉豪庭凤岗镇油甘浦村龙平公路凤岗镇油甘浦村龙平公路普通住宅，建筑面积：普通住宅，建筑面积：3333万平方米万平方米 ，20072007年入伙；年入伙；凤岗片区凤岗片区三正卧龙山三正卧龙山凤岗镇东莞市凤岗城市中心凤岗镇东莞市凤岗城市中心区东深河畔区东深河畔20万平方米，约万平方米，约500栋别墅，栋别墅， 入住时间：入住时间：2007年年05月月01日日凤岗片区凤岗片区翡翠山湖翡翠山湖凤岗镇竹塘凤清路清溪路口凤岗镇竹塘凤清路清溪路口小高层住宅，总建筑面积小高层住宅，总建筑面积:19:19万平方米，总户数万平方米，总户数: :约约20002000户，入住时间：户，入住时间：2004-032004-03，凤岗片区凤岗片区佳兆业水岸豪佳兆业水岸豪门门凤岗雁田村雁田村东深公路旁深公路旁普通住宅，建筑面积普通住宅，建筑面积:17:17万平方米，一期万平方米，一期2010-01开工，一期户数开工，一期户数779779户。户。凤岗片区凤岗片区益田大运城邦益田大运城邦龙平西路龙岗天安数码城以龙平西路龙岗天安数码城以西西500500米处龙城工业园西侧米处龙城工业园西侧普通住宅，建筑面积：普通住宅，建筑面积：7777万平方米，总户数万平方米，总户数63316331户，一期已销售户，一期已销售2424万平方米万平方米小计小计7 7236236万平方米万平方米合计合计56561197.91197.9万平方米万平方米片区片区项目名称项目名称项目位置项目位置套数或面积套数或面积凤岗住宅统计 以KOHO MALL广弘中心为中心，十公里范围内辐射区域有平湖、布吉、观澜、凤岗四大区域，辐射范围楼盘统计为56个楼盘，住宅建筑面积总额为1197.9万平方米万平方米商 圈 分 析住宅分析住宅分析片区片区户籍人口数量户籍人口数量(万万人人)常住人口数量常住人口数量(万人万人)流动人口数流动人口数量量(万人万人)备注备注白泥坑白泥坑社区社区0.10.12.722.720.680.68社区内现有社区内现有4个工业区，企业个工业区，企业200家家鹅公岭鹅公岭社区社区0.170.173.23.20.80.8社区正全力鹅公岭打造成高新科技产业园区社区正全力鹅公岭打造成高新科技产业园区平湖老街平湖老街0.150.153.23.20.80.8重点社区：御峰园、凤凰星苑、威凤山庄等大型社区。重点社区：御峰园、凤凰星苑、威凤山庄等大型社区。新南社区新南社区0.30.32.42.40.60.6拟打造商业活动和居住生活两大空间拟打造商业活动和居住生活两大空间力昌社区力昌社区0.092.0.092.2.242.240.560.56社区内共有企业社区内共有企业130家，家，三小场所三小场所500家。家。禾华社区禾华社区0.060.062.642.640.660.66社区建有佳业、兴联及禾虾岭三个工业区，拥有包括华南城、中国电子、华润万佳社区建有佳业、兴联及禾虾岭三个工业区，拥有包括华南城、中国电子、华润万佳在内的各类大小企业在内的各类大小企业103家，商铺家，商铺3400余家余家山厦社区山厦社区0.120.123.23.20.80.8融湖世纪花园共融湖世纪花园共15栋栋30层约层约6000户大型住宅项目目前已经在售。户大型住宅项目目前已经在售。辅城坳辅城坳社区社区0.150.154.324.321.081.08重点为原主居民，重点为原主居民，主要以物业出租和收取结汇作为经济来源主要以物业出租和收取结汇作为经济来源良安田良安田社区社区0.080.08万人万人0.960.960.240.24重点住宅：佳兆业茗翠园重点住宅：佳兆业茗翠园新木社区新木社区0.060.062.42.40.60.6平湖编组站和物流基地的汇集点平湖编组站和物流基地的汇集点上木古上木古社区社区0.0450.0451.721.720.430.43重点为原主居民重点为原主居民凤凰社区凤凰社区0.480.483.63.60.90.9是一个以居住、商业为主的社区是一个以居住、商业为主的社区华南城华南城0.010.01万人万人2 20.50.5占地面积占地面积100万平方米，数千家经营商户，加上配套的华南城西苑。万平方米，数千家经营商户，加上配套的华南城西苑。小计：小计：1.9071.90734.634.68.658.65合计：合计：45.157万人万人（数据来源平湖街道办）商 圈 分 析辐射平湖人口辐射平湖人口商 圈 分 析辐射辐射观澜观澜人口人口项目周边片项目周边片区区户籍人户籍人口数量口数量(万人万人)流动人口数流动人口数量量(万人万人)常住人口常住人口数量数量(万人万人)备注备注观城社区观城社区0.10.14.84.81.71.7观城社区位于城社区位于龙华新区、新区、观澜办事事处的中心区，的中心区，东至松元，南至樟坑径，与至松元，南至樟坑径，与龙华青湖交界，西至福民青湖交界，西至福民。富民社区富民社区0.20.25.65.60.30.3福民社区（社区工作站），位于福民社区（社区工作站），位于观澜街道街道办西北面，西北面，辖区区域区区域总面面积约61平方公里，位于观澜办事处新规划发展中平方公里，位于观澜办事处新规划发展中心区内的部位；心区内的部位；桂花社区桂花社区0.10.16.96.90.20.2桂花社区位于观澜中部偏北面，南与观澜圩镇相连，北与东莞市塘厦镇接壤。桂花社区位于观澜中部偏北面，南与观澜圩镇相连，北与东莞市塘厦镇接壤。松元夏社区松元夏社区0.20.26.06.00.20.2松元厦社区工作站位于松元厦社区工作站位于龙华新区新区观澜松元厦社区德松元厦社区德胜路路37号，社区位于观澜东面，东临牛湖社区，南接新田社区，号，社区位于观澜东面，东临牛湖社区，南接新田社区，西靠观城社区，北接桂花社区。西靠观城社区，北接桂花社区。新田社区新田社区0.30.36.16.10.20.2新田社区位于新田社区位于观澜东面，面，东临龙岗区，与平湖街道相接区，与平湖街道相接樟坑径社区樟坑径社区0.10.16.66.60.10.1樟坑径社区地樟坑径社区地处观澜东南面，西与布吉南面，西与布吉岗头相接相接,东与平湖辅城坳相连东与平湖辅城坳相连,北与新田为邻，北与新田为邻，君子布社区君子布社区0.150.152.82.80.090.09观澜君子布社区是君子布社区是传统革命老区，位于革命老区，位于观澜东南部，南部，东邻东莞市莞市凤岗镇，南靠，南靠龙岗区平湖，西区平湖，西连新田社区，北接牛新田社区，北接牛湖社区湖社区牛湖社区牛湖社区0.120.124.84.80.20.2牛湖社区地牛湖社区地处深圳市深圳市东北面北面,周边相邻有东边君子布社区周边相邻有东边君子布社区,南靠新田社区、西连观澜湖高尔夫球会、北接东莞塘厦、南靠新田社区、西连观澜湖高尔夫球会、北接东莞塘厦、凤岗两镇凤岗两镇库坑社区库坑社区0.20.21.51.50.090.09观澜街道街道库坑社区是革命老区，离街道中心区坑社区是革命老区，离街道中心区约四公里，四公里，邻近近东莞市塘厦莞市塘厦镇，全社区面，全社区面积6.2平方公里平方公里大水坑社区大水坑社区0.320.3213.513.51.61.6大水坑社区工作站位于大水坑社区工作站位于观澜西北部，西西北部，西邻光明新区光明街道光明新区光明街道办，北，北连东莞塘厦莞塘厦镇黎光社区黎光社区0.130.132.52.50.050.05黎光社区工作站位于深圳市宝安区黎光社区工作站位于深圳市宝安区观澜街道街道办事事处北部与北部与东莞相莞相邻，属偏，属偏远小社区，也是革命老区之一。小社区，也是革命老区之一。新澜社区新澜社区0.050.056.3.6.3.0.20.2新新澜社区位于社区位于观澜街道的中心区周街道的中心区周围，东至松元厦社区，南至至松元厦社区，南至观城社区，西至福民社区，北至桂花社区。城社区，西至福民社区，北至桂花社区。章阁社区章阁社区0.120.1215150.060.06章章阁社区成立于社区成立于2008年年3月，是农村城市化后从原大水坑社区划出新成立的社区，位于观澜西北面，总面积月，是农村城市化后从原大水坑社区划出新成立的社区，位于观澜西北面，总面积5.83平方平方公里公里茜坑社区茜坑社区0.160.166.76.70.30.3茜坑社区工作站位于茜坑社区工作站位于观澜办事事处南大南大门大水田社区大水田社区0.210.212.32.30.020.02大水田社区地大水田社区地处深圳市深圳市东北面北面,周边相邻有东边君子布社区周边相邻有东边君子布社区,南靠牛湖社区、西连观澜湖高尔夫球会、北接东莞塘厦、南靠牛湖社区、西连观澜湖高尔夫球会、北接东莞塘厦、凤岗两镇凤岗两镇小计：小计：2.4691.45.31合合计：96.17万人万人（数据来源观澜街道办）商 圈 分 析辐射辐射布吉布吉人口人口项目周边片区项目周边片区户籍人口数量户籍人口数量(万万人人)常住人口数量常住人口数量(万人万人)流动人口数量流动人口数量(万人万人)备注备注布吉圩社区布吉圩社区0.2360.2360.770.771.61.6管辖面积管辖面积584，830平方米，东至广深铁路，南至宝丽路，西至布吉平方米，东至广深铁路，南至宝丽路，西至布吉河、乐民路，北至大坪路和公园路河、乐民路，北至大坪路和公园路布吉社区布吉社区0.430.435 56 6辖区面积辖区面积0.67平方公里，平方公里，是由五个居民小组组成的城中村社区，人口是由五个居民小组组成的城中村社区，人口密度大，流动性强密度大，流动性强木棉湾社区木棉湾社区0.370.372.372.373 3木棉湾社区位于布吉街道东面。东邻可园社区，南与龙珠社区交界，木棉湾社区位于布吉街道东面。东邻可园社区，南与龙珠社区交界，西靠深惠公路，北与大芬社区交界。辖区总面积约西靠深惠公路，北与大芬社区交界。辖区总面积约55万平方米万平方米南三社区南三社区0.8120.8125.45.44.64.6南三社区位于布吉街道中心位置，由三村、南门墩两个片区三个居民南三社区位于布吉街道中心位置，由三村、南门墩两个片区三个居民小组（三村、南上村、南下村）组成，其中三村片区：东至广深铁路小组（三村、南上村、南下村）组成，其中三村片区：东至广深铁路以西，南至新乐路，西到长吉路、布中路，北与阳光花园交界。南门以西，南至新乐路，西到长吉路、布中路，北与阳光花园交界。南门墩片区：东至深惠路，南至罗岗立交桥口，西至广深铁路以东，东北墩片区：东至深惠路，南至罗岗立交桥口，西至广深铁路以东，东北至中兴路和吉政路至中兴路和吉政路，社区总面积为社区总面积为0.658平方公里平方公里大芬社区大芬社区0.40.42.8562.8562.4532.453大芬社区总面积大芬社区总面积773434.13平方米，平方米，管辖区域包括：大芬油画村、管辖区域包括：大芬油画村、大芬桔子坑、中翠花园、盈翠花园、怡芬花园、桂芳园七、八期大芬桔子坑、中翠花园、盈翠花园、怡芬花园、桂芳园七、八期长龙社区长龙社区0.450.452.352.350.6990.699辖区面积约为辖区面积约为0.46平方公里。东至长吉路（长龙新村）、布里路（牛平方公里。东至长吉路（长龙新村）、布里路（牛岭吓、上圩片），西至吉华路，南到布吉公园，北至长龙路。南邻布岭吓、上圩片），西至吉华路，南到布吉公园，北至长龙路。南邻布吉圩社区，北接水径社区，东连新三村，西靠龙岭社区，总体上可分吉圩社区，北接水径社区，东连新三村，西靠龙岭社区，总体上可分为两个片区，即布吉上圩片和长龙新村片。为两个片区，即布吉上圩片和长龙新村片。龙岭社区龙岭社区0.440.441.31.30.40.4龙岭社区位于布吉街道中心区龙岭社区位于布吉街道中心区,吉华路、西环路、大坪路从社区周边经吉华路、西环路、大坪路从社区周边经过，龙岭路贯穿其中，周边与布吉一村、长龙新村相邻，过，龙岭路贯穿其中，周边与布吉一村、长龙新村相邻，总面积总面积0.327平方公里平方公里德兴社区德兴社区0.760.761.771.771.11.1德兴社区工作站位于布吉西环路，辖区总面积约德兴社区工作站位于布吉西环路，辖区总面积约1平方公里平方公里龙珠社区龙珠社区0.520.522.22.21.691.69龙珠社区位于布吉街道东南部，辖区范围东至天时公路，南至罗岗路，龙珠社区位于布吉街道东南部，辖区范围东至天时公路，南至罗岗路，西至罗岗桥，北至深惠路。辖区总面积为西至罗岗桥，北至深惠路。辖区总面积为0.3平方公里平方公里（数据来源布吉街道办）商 圈 分 析辐射辐射布吉布吉人口人口茂业社区茂业社区0.550.552.412.411.11.1茂业社区工作站管辖范围东至深惠路，南至布龙路，西至石芽头与东方半岛花园相邻，北至李朗大道与茂业社区工作站管辖范围东至深惠路，南至布龙路，西至石芽头与东方半岛花园相邻，北至李朗大道与南湾街道相邻南湾街道相邻，辖区总面积辖区总面积0.67平方公里平方公里丽湖社区丽湖社区0.070.072.52.50.40.4管辖面积约为管辖面积约为0.573平方公里，包括丽湖花园、上水花园、景华苑、金湖星苑、以及布龙路美利达自行平方公里，包括丽湖花园、上水花园、景华苑、金湖星苑、以及布龙路美利达自行车工业区车工业区国展社区国展社区0.20.22.232.230.30.3国展社区辖区面积国展社区辖区面积0.44平方公里，平方公里，社区由社区由6个花园小区（国展苑、荣超花园、吉星花园、百合山庄、中个花园小区（国展苑、荣超花园、吉星花园、百合山庄、中加名园、百合星城）构成，为花园式社区加名园、百合星城）构成，为花园式社区中海怡翠社中海怡翠社区区0.8750.8752.0872.0870.20.2总面积为总面积为0.386平方公里，下辖中海怡翠山庄、茵悦之生两个花园小区平方公里，下辖中海怡翠山庄、茵悦之生两个花园小区东方半岛社东方半岛社区区1.051.052.712.711.861.86东方半岛社区地处布吉中心区繁华地段，辖区面积约东方半岛社区地处布吉中心区繁华地段，辖区面积约2平方公里，东至茂业城，南至布龙路，西至广深铁平方公里，东至茂业城，南至布龙路，西至广深铁路、北至石芽岭路、北至石芽岭凤凰社区凤凰社区0.750.751.351.351.181.18社区位于布吉街道辖区的西南部，辖区范围东至西环路，南至钱排学园村，西至清平高速路，北至吉华社区位于布吉街道辖区的西南部，辖区范围东至西环路，南至钱排学园村，西至清平高速路，北至吉华工业区交界处工业区交界处罗岗社区罗岗社区0.210.213.763.761.11.1位于布吉街道东南面。东至南湾街道为界，西至国展社区为界，南至金排社区为界，北至龙珠社区为界。位于布吉街道东南面。东至南湾街道为界，西至国展社区为界，南至金排社区为界，北至龙珠社区为界。辖区总面积辖区总面积1.67平方公里平方公里金排社区金排社区0.0320.0320.4420.4423.2023.202金排社区地处金排社区地处“二线关二线关”龙岗、罗湖两区交界处，两区龙岗、罗湖两区交界处，两区“插花地插花地”，全社区总面积为，全社区总面积为0.69平方公里平方公里光华社区光华社区0.3360.3362.0882.0881.7541.754辖区总面积为辖区总面积为0.45平方公里，范围东至广深铁路，南与长龙新村交界，西至吉华路，北连布龙路平方公里，范围东至广深铁路，南与长龙新村交界，西至吉华路，北连布龙路（数据来源布吉街道办）商 圈 分 析辐射辐射布吉布吉人口人口水径社区水径社区0.0020.0020.3210.3216.8326.832水径地处深圳以北，东至布龙路与光华社区和三联社区交界，西至细靓鸡公山与凤凰社区交界，北至水径地处深圳以北，东至布龙路与光华社区和三联社区交界，西至细靓鸡公山与凤凰社区交界，北至红门和国防训练基地与坂田交界，南至西环路与龙岭社区交界。占地面积约红门和国防训练基地与坂田交界，南至西环路与龙岭社区交界。占地面积约8.197平方公里平方公里三联社区三联社区0.110.114.84.81.31.3三联社区位于深圳市龙岗区布吉街道中部，毗邻香港，紧靠特区，前身三联村委是三联社区位于深圳市龙岗区布吉街道中部，毗邻香港，紧靠特区，前身三联村委是1999年年10月月15日日从原水径村委分设成立。东面与东方半岛居委相邻，西面与水径居委相邻，南面与阳光花园，北面与从原水径村委分设成立。东面与东方半岛居委相邻，西面与水径居委相邻，南面与阳光花园，北面与甘坑居委相邻，甘坑居委相邻，管辖面积为管辖面积为3.3平方公里平方公里甘坑社区甘坑社区0.860.862.82.80.70.7位于深圳市位于深圳市龙岗区布吉街道区布吉街道办事事处，总面面积5.47平方公里平方公里可园社区可园社区0.960.962.62.60.20.2可园社区位于广可园社区位于广东省深圳市省深圳市龙岗区布吉街道，成立于区布吉街道，成立于2006年年12月月26日，辖区总面积日，辖区总面积0.21平方公里平方公里翠湖社区翠湖社区0.2850.2852.72.71 1东至吉至吉华路，南至西路，南至西环路，西北至路，西北至鸡公山脚，公山脚，辖区区总面面积0.88平方公里平方公里文景社区文景社区0.7950.7951.21.21.11.1社区社区总面面积1.13平方公里，管辖平方公里，管辖14个规范小区（吉祥别墅、怡馨苑、新利苑、大世纪花园、金运家园、个规范小区（吉祥别墅、怡馨苑、新利苑、大世纪花园、金运家园、金运花园、鸿景豪苑、灏景明苑、中心花园、文雅豪庭、杰座、诚信华庭、世纪华夏、华昱花园）；金运花园、鸿景豪苑、灏景明苑、中心花园、文雅豪庭、杰座、诚信华庭、世纪华夏、华昱花园）；管辖管辖3个城中村（富丽新村、教育新村、百和苑）、个城中村（富丽新村、教育新村、百和苑）、1所九年制义务教育学校（科城学校）、所九年制义务教育学校（科城学校）、3所幼儿园所幼儿园（机关幼儿园、储运幼儿园、怡和园幼儿园）、（机关幼儿园、储运幼儿园、怡和园幼儿园）、1个大型商场（天虹）、个大型商场（天虹）、1家四星级酒店（世纪皇廷酒家四星级酒店（世纪皇廷酒店）、店）、2个工业区：杓妈岭工业区、恒得源工业区。个工业区：杓妈岭工业区、恒得源工业区。小计：小计：11.511.558.01458.01442.7742.77合计：合计：（数据来源布吉街道办）布吉总人口为112.284万人万人，人口基数庞大，消费力旺盛，人口基数庞大，消费力旺盛商 圈 分 析辐射辐射凤岗凤岗人口人口项目周边片区项目周边片区户籍人口数户籍人口数量量(万人万人)常住人口数常住人口数量量(万人万人)流动人口数流动人口数量量(万人万人)备注备注雁田村雁田村0.280.289 92 2位于东莞市最南端，东、南、西三方均与深圳接壤，总面积位于东莞市最南端，东、南、西三方均与深圳接壤，总面积24平方公里平方公里油甘埔村油甘埔村0.230.234 42 2油甘埔村位于油甘埔村位于东莞市莞市凤岗镇东南部，南部，东与与凤岗镇官井官井头村毗村毗邻，东南与深圳市南与深圳市龙岗区交界，南与区交界，南与凤岗镇雁田村相雁田村相邻，西南与，西南与凤岗镇塘塘沥村相接，北与村相接，北与凤岗镇凤德岭村接壤，面德岭村接壤，面积7.2 平方公里平方公里五联村五联村0.120.121 11.21.2五联村位于凤岗镇新规划的中心区，毗邻深圳平湖，南北有凤平路贯通，东西有碧湖大道走向，形五联村位于凤岗镇新规划的中心区，毗邻深圳平湖，南北有凤平路贯通，东西有碧湖大道走向，形成五联村的主要交通网络成五联村的主要交通网络竹塘村0.170.171.81.80.60.6竹塘村位于凤岗镇西北部竹塘村位于凤岗镇西北部，分别居住在石马河两岸。东与黄洞村接壤；西与竹尾田村接壤；南靠凤分别居住在石马河两岸。东与黄洞村接壤；西与竹尾田村接壤；南靠凤岗镇人民政府，与凤岗居民委员会接壤；北依龙眼山，与清溪镇三中村接壤岗镇人民政府，与凤岗居民委员会接壤；北依龙眼山，与清溪镇三中村接壤，村辖范围面积约村辖范围面积约5.5平方公里平方公里官井头村0.180.183.13.10.70.7位于位于凤岗的的东南部，下南部，下辖8个村民小组，个村民小组，东面与深圳市龙岗区相接，西北面与黄洞村隔山相望东面与深圳市龙岗区相接，西北面与黄洞村隔山相望，全全村村总面面积为10.3平方公里平方公里黄洞村0.2230.2231 10.20.2黄洞村位于东莞市凤岗镇东北部，东与深圳市龙岗区交界，南与塘沥村相邻，西与竹塘村相连，北黄洞村位于东莞市凤岗镇东北部，东与深圳市龙岗区交界，南与塘沥村相邻，西与竹塘村相连，北与清溪镇三中村接壤。面积与清溪镇三中村接壤。面积10.8.8平方公里平方公里凤德岭村0.1180.1180.8830.8830.10.1凤德岭村位于蕉坑西德岭村位于蕉坑西侧，东深河深河东岸，由三个自然村岸，由三个自然村组成成，全区三面由山和水包全区三面由山和水包围，西北面出口通，西北面出口通过凤岗镇中心，地中心，地势东北高，西南低。最高点是北高，西南低。最高点是东面的蕉坑山面的蕉坑山，总面面积3.1平方公里平方公里塘沥村0.180.182 20.20.2位于凤岗中部，辖下六个自然村，面积位于凤岗中部，辖下六个自然村，面积7.6平方公里平方公里竹尾田村0.1010.1010.90.90.10.1位于位于凤岗镇西北面，西北面，东面与竹塘村、西面与塘厦面与竹塘村、西面与塘厦镇桥陇村相村相邻，东深公路从村中深公路从村中间横穿而横穿而过，距，距东莞市区莞市区55.8公里，到深圳市区公里，到深圳市区30公里，公里，只有一个自然村，只有一个自然村，辖区面区面积1.5平方公里平方公里三联村0.1440.1441.21.20.60.6位于凤岗中心区，东与塘沥村委会相邻，西是天堂围村委会，南与五联村委会相连，北与竹塘村委位于凤岗中心区，东与塘沥村委会相邻，西是天堂围村委会，南与五联村委会相连，北与竹塘村委会相连，总面积会相连，总面积3平方公里平方公里天堂围村0.1530.1531.31.30.70.7位于东莞南部，周边与深圳市接壤，总面积位于东莞南部，周边与深圳市接壤，总面积4.5平方公里平方公里居委会居委会0.110.110.2430.2430.40.4位于凤岗西北部，东临黄洞村，南连唐沥，凤德岭至雁田村，西北接排沙围、竹塘、竹尾田出塘厦，位于凤岗西北部，东临黄洞村，南连唐沥，凤德岭至雁田村，西北接排沙围、竹塘、竹尾田出塘厦，西与三联五联接连，总面积西与三联五联接连，总面积1.83平方公里平方公里小计：小计：2.0092.00926.42626.4268.88.8合计：合计：37.235（数据来源凤岗街道办）商 圈 分 析商圈人口统计：商圈人口统计：以以KOHO MALL广弘中心为中心，十公里范围内辐射区广弘中心为中心，十公里范围内辐射区域有：布吉、平湖镇、观澜镇以及东莞凤岗镇，户籍人域有：布吉、平湖镇、观澜镇以及东莞凤岗镇，户籍人口超过口超过17万人；万人；总人口超过总人口超过250万人！万人！小结小结1525岁 属于冲动消费心理，而且有很大的自主支配权，喜欢攀比，追求个性化新事物，新潮流，带有一定消费盲目性，并主要以群体消费行为为主。 消费以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、快餐、小食、大众娱乐（等）、IT 产品、体育用品为主。2535岁 具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。 消费力以中、高档为主，是主力消费群体，以购买中、高档实用型产品为主。包括：电器、 服装、鞋、化妆品、钟表、家居用品、品牌餐饮娱乐。商 圈 分 析消费者分析消费者分析3550岁 较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟。 消费以中、高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。 注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。休闲娱乐客户群体 亲身体验崭新 mall 生活，梦想都市繁华体验，而前来购物观光消费，具有一定的冲动性和随意。 传统的中档商品较受欢迎，消费以中高为主。商 圈 分 析消费者分析消费者分析优雅搏族优雅搏族殷实用族殷实用族玩乐性高玩乐性高 新颖独特的商场：新颖独特的商场： 喜欢好玩新颖的商场，对休闲娱乐餐饮购物综合性商场尤为青睐；平均每月逛3.5次商场；选择周六日和工作日中午休息时间逛较多；自己一人和与朋友逛商场；乘坐地铁和自驾车去商场购物。打折促销打折促销 商圈集中的商场：商圈集中的商场： 喜欢逛交通方便、离家和公司距离近的商场，对价格是否合理更为关注；平均每月逛3.3次商场；选择周六日和平时下班后时间逛商场较多；与朋友逛商场较多，受逛伴影响大；乘坐地铁和自驾车去商场购物，偶尔会选择步行。富贵显族富贵显族商 圈 分 析消费者价值观分类消费者价值观分类大小适中大小适中 低调简洁的商场：低调简洁的商场： 关注服务停车等细节，对朋友和同事的推荐更为信赖；平均每月逛2.8次商场；选择周六日去逛居多；多和朋友、同事逛商场；乘坐地铁和公交车去商场购物。大牌云集大牌云集 档次高档的商场：档次高档的商场： 关注商场知名度和品牌档次全，商场购物环境也有一定要求；平均每月逛3.8次商场；选择周末和平时下班后时间逛商场较多；与丈夫/妻子家人一起逛商场居多；乘坐自驾车和地铁去商场购物，自驾车比率较高。乐活悠族乐活悠族 喜欢购物的驱动因素分析 交流感情的方式 消磨时间 养眼、欣赏漂亮的东西 一种锻炼、运动方式 一种休闲娱乐中心 减压、放松心情、转化心情的方式购买到所需要的商品所带来的成就感、满足感 获取新资讯，跟上潮流发展总体来说，消费者喜欢购物的驱动因素可归纳为下面的8种：KOHO MALL广弘中心不但能辐射到平湖镇，甚至消费能力可以辐射到布吉、观澜、东莞凤岗、以及龙岗中心城，鼎盛商业再造平湖商业巅峰，项目繁荣昌盛指日可待，平湖即将成为下一个商业地产焦点，未来平湖商业氛围将比肩罗湖、福田，成为平湖的商业名片。近年来国际国内著名商业巨头人人乐、国美、华润万家、顺电等纷纷进驻平湖，改写了平湖商业布局。平湖正在升级改造，本项目正是切合平湖整体规划水平，本项目价值主要体现在现有价值和改造升级后的价值提升：改造后的价值又与项目的经营定位有着密切联系。 项目目标客群为殷实的客户，讲究装饰又懂艺术、生活殷实，不甘落伍的她们，对于经济实惠和打折尤为关注。追求工作和家庭的同步稳定，适可满足是幸福法宝。（工薪一族、全家庭以及企业高层）商 圈 分 析消费心理消费心理优惠优惠舒服舒服时尚时尚 新鲜新鲜实惠实惠实惠实惠不甘落伍不甘落伍不甘落伍不甘落伍殷殷殷殷实实实实用用用用族族族族穿衣上，比如说我现在40，但是我觉得我要买的衣服，我不可能买40岁人穿的衣服，我没准买30多岁人穿的，要穿的体面一点时尚一些，跟上当今的潮流潮流。 现在的人不像过去约束自己，感觉自己特别舒服舒服了就行。装修感觉另类另类一点，有一种新鲜感，跟别的商场感觉不一样。我有个做生意的朋友，很有品味，她经常陪我去逛街，给我推荐推荐该穿什么，感觉她推荐的就是很有好，很适合我。夏天衣服这些小店的东西便宜便宜，比较适合，场面的衣服就要去市内买。 等打折再说吧，没准过这个季打折打折了，肯定我就买了。 百丽的鞋比较适合我，因为它的皮子比较软，我的脚有点偏肥，不好买鞋，我也不不愿意穿着好看的自己受罪受罪。SampleSample（价值需求描述）（价值需求描述）（价值需求描述）（价值需求描述）商 圈 分 析目标消费者目标消费者1.酒店万福盈连锁酒店、薰衣草酒店、星湖宾馆、维也拿酒店、7天等2.餐饮永和大王、六千馆、麦当劳、东海渔港、一品居等3.娱乐酷党、欢乐迪、金丰好盈动漫KTV 、金大力量贩式KTV等4.学校平南学校、平湖中学、龙湖学校、新木小学等周边配套除了酒店娱乐餐饮配套、办公配套、生活配套、物流配套之外，项目还共享华南城商业现有的配套设施。华南城配套业态业态建筑面积建筑面积项目项目金融金融1885m2工商银行、农业银行、中国银行、建设银行和中国平安保险电信电信390m2中国移动人才市场人才市场2520m2深圳人才市场商 圈 分 析商业分析商业分析1324568现有项目：现有项目： 南康百货 新都百货 天和百货 汇港鑫商业中心 新供销购物城 凤凰商业广场 龙洲百货 华南城环球物流中心 商业裙楼123456778 以下几个项目为平湖目前为止较大型商场，考虑项目辐射范围，这几个项目会给KOHO MALL广弘中心项目产生不同程度影响。商 圈 分 析商业分析商业分析本项目次核心客户：观澜等片区居民核心客户：平湖片区居民KOHO MALL辐射范围为十公里，核心商圈3公里客群，次级商圈为3-5公里范围辐射依据主力店+次主力店+零售店强势组合而定。三公里五公里十公里次核心客户：凤岗等片区居民次核心客户：李朗、布吉等片区居民商 圈 分 析商业分析商业分析 细数华南城周边，政府投资的90亿以上的深港金融后台服务基地、李朗国际珠宝交易中心、宝福珠宝园、全国最大的布吉农批市场、百分百创意广场、华美嘉酒店用品广场、香港广弘中心这些国际商业巨头及金融机构的到来，必将引发一场商业地震，他们所在的以华南城为核心的商业区域，短时间内便能迅速呈现鼎盛人气和繁华商业景象，相互拉动各自物业的大幅升值。 KOHO MALL占据优越的地理位置，并且优先入市占领市场份额，无疑是平湖政府未来重点扶持对象。弥补区域商业空白的同时，将被打造成为平湖第一个全业态购物公园，注定为这一区域、这座城市带来前所未有的购物体验商 圈 分 析商业分析商业分析项目南康百货项目位置守珍街与平湖大街交叉口（项目北侧）项目规模四层，共6000楼层分布一层：快餐、药店、个人护理、家用电器、皮鞋二层：综合超市三层：女装、职业装、淑女装四层：男装、休闲装、箱包主要商户屈臣氏、肯德基、周六福珠宝、李宁项目评价项目位于主干道，临街曝光率高，引入KFC及屈臣氏，扩大辐射范围，经营档次为中档。商 圈 分 析商业分析商业分析项目新都百货项目位置平湖双拥街中段项目规模三层，共7000楼层分布一层：百佳超市二层：皮具、眼镜、床上用品、电器三层：男女服饰、皮鞋皮具、童装童鞋、手袋箱包主要品牌啄木鸟、彬伊奴、宝莱克项目评价位于平湖传统商业街繁华地块，以连锁超市百佳为主力店，但2、3楼百货较为低端，经营状况一般。项目位置平湖双拥街中段项目规模三层，共6000楼层分布一层：运动服饰、时尚服饰二层：童装童鞋、妇婴用品三层：正在招商主要商户富艺珠宝、阿依莲、安踏、童心妇幼百货项目评价一、二、三层均正在招商，三楼欲引入美容院、儿童乐园、游戏反斗城。项目与周边商业错位经营，以儿童零售与娱乐为主题，可长期关注。商 圈 分 析商业分析商业分析项目位置平湖双拥街中段项目规模二层，共4000楼层分布一层：超市二层：超市项目评价项目经过重新装修后，将一层、二层统一作为超市区域，购物档次提升。超市面积扩大，经营状况良好。项目位置平湖守珍街中段项目规模四层，共6000楼层分布1F：运动休闲服饰、皮具 2F：休闲服饰3F：鞋、男装 4F：暂停营业主要商户匹克、贵人鸟、特步、361、鸿星尔克、美特斯邦威项目评价一层与守珍街街铺业态类似，二层整租给美特斯邦威，三层中低档男装。位于商业中心，定位中低档、较为符合当地实际需求。守珍街是平湖最重要的商业中心，集中了街道主要的个体商贩，专卖店、手机守珍街是平湖最重要的商业中心，集中了街道主要的个体商贩，专卖店、手机店等各类商铺约店等各类商铺约100100家。家。商 圈 分 析商业分析商业分析项目位置平湖凤凰大道项目规模七层，共66800楼层分布一层：化妆品、珠宝、皮鞋、快餐二层：男女服饰、西餐三层：超市四层：餐饮五层：招商中六层：SPA会所、健身回所七层：招商中主要商户国美电器、人人乐主要品牌玉兰油、欧莱雅、旁氏、自然堂、巧迪尚惠、金六福、润鑫珠宝、万宁、真功夫、永和大王项目是平湖规划中的重点商业项目，也是平湖最大体量的商业，是平湖第一个真正意义上的综合性商业。但规划设计存在很大的诟病，中庭面积约600，动线较长。项目一、二、三层整租给人人乐，引入众多主力店，打造休闲、购物、娱乐为一体的商业中心，经营状况一般，需要一段时间的培育期。商 圈 分 析商业分析商业分析项目位置平湖大街与富安路交汇处斜对面项目规模五层，共20000楼层分布一层：超市（果蔬、生鲜、食品）、烟酒店、手机、数码产品、化妆品二层：超市（日用品、家电、药店、音像制品）三层：男女服饰、内衣、睡衣、童装、童鞋四层：书城、影楼、儿童乐园主要商户周六福、恒波通讯项目评价项目体量适中，具有连锁百货的优势。但地理位置偏离传统商业区，经营状况一般，原有的五层经营调整为四层。商 圈 分 析商业分析商业分析项目位置华南城西大门附近项目规模四层，共15973.41项目定位综合商务服务，涵盖餐饮、健身、娱乐等服务性功能。租金水平一层120元/月，二层80/月，三层50/月，四层40/月项目评价华南城已不仅是专业市场交易中心，目前也涉及零售产业。项目地理位置较为偏远，但体量较大，一旦华南城整体成熟，会对本项目带来一定的影响。商 圈 分 析商业分析商业分析商 圈 分 析广弘中心公交站台客群立体输送渠道：客群立体输送渠道：公交线路：公交线路：322、363、398、M302、M311、M265、788、881、977、979、K533、机场4号线等12条公交全天候输送客群；地铁线路：地铁线路：深圳13号线、16号线贯穿项目，设有4个专属停落点（上木古、华南城、平湖和平湖东）；高速线路：高速线路：机荷（深圳机场荷坳）、深汕（深圳汕头）、惠盐（惠州盐田港）、盐坝（盐田港葵涌坝光）、水官（布吉水径官井头）、清平（深圳清水河龙岗平湖）一期、盐排（盐田排榜）、清平二期和横坪（横岗坪山）、沙荷（沙湾荷坳）、龙沙（龙景立交沙湾）、东部通道等干线道路、205国道（深惠公路）专属客群出入口；立体式运输：立体式运输： 建立更快捷的购物通道，链接周边配套，幅射更大范围；建立更快捷的购物通道，链接周边配套，幅射更大范围；为项目商圈消费者出行购为项目商圈消费者出行购物带来很大的便利，轻松享受高质量生活。物带来很大的便利，轻松享受高质量生活。交通情况交通情况1、平湖目前商业约14万平米，其中凤凰商业广场为单体最大商业（6.68万），商户主要集中在在守珍街、双拥街一带，以百货、超市、专卖店为主要业态；2、平湖未来的发展趋势为主力店带动的集中商业。3、守珍街街铺租金水平相对总体较高。4、凤凰商业广场、华南城配套商业是未来项目的主要竞争对手凤凰商业广场、华南城配套商业是未来项目的主要竞争对手。微 观 市 场小结：小结：目 录1. 宏观环境分析4. KOHO MALL定位2. 微观市场分析3. SWOTSWOT 分 析优劣式分析优劣式分析Strengths 项目位于平新北路与富安大道交汇处，区位优势明显，交通便利。 项目位于平湖传统商业中心区域，商业氛围浓厚，商圈发展成熟，面临产业升级，本项目培育时期可缩短。Opportunities 随着平湖中高档住宅的发展，旧城改造的推进及产业的升级，会引入一定比例的中高端消费人群，必然会产生高消费体。项目较早入市，且平湖目前无大型一站式购物中心Threats 凤凰商业广场与华南城配套商业均是较大体量集中式商业，未来各自商圈培育成熟后，将对本项目造成一定的影响。项目经过多番定位，商家认同度较低Weaknesses 项目建筑设计未能完全满足主力店对硬件的要求，且概念容易退伍项目临街面有高压线土地使用性质SWTOSWOT 分 析市场机遇市场机遇 随着关内土地开发日益紧缺，关外土地开发成本低廉，关外经济飞速发展，开发商看准市场契机，把握机遇，首先进入华南城区域开发大型的购物中心,区域处于良好发展势头； 目前华南城片区商业氛围较淡，整个平湖片区商业较为中低档，偏低档次，业态不够齐全，功能划分凌乱，缺乏一个多功能、多业态上档次的购物中心；依托平湖生态园景观资源，与优美自然生态景观相结合，精心打造轻松愉悦的购物环境，营造清新俊雅的休闲氛围，立体街区式购物中心不二选择；中高端消费者追求一个休闲、舒适、且惬意的购物场所，打造符合切合中高端消费人群的需求，避免片区人流外流； 平湖产业升级改造必将引发一场商业变革，旧的模式不再适宜平湖新生力量的发展，只有创新且充满活力的模式才是平湖商业的城市名片。消费模式以及习惯的改变，必将带动体验商业时代的到来；机遇SWOT 分 析市场机遇市场机遇大型购物中心大型购物中心目 录1. 宏观环境分析4. KOHO MALL定位2. 微观市场分析3. SWOTKOHO MALL定位定位思路定位思路 KOHO MALL项目定位可从不同的角度进行阐释，分别由下面三个指标进行分类。 第二指标：商圈 第三指标：功能上第一指标：表现手法 立体街区体验式购物中心区域型购物中心综合性购物中心以家庭休闲体验为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体，以购物为主，以餐饮、以家庭休闲体验为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体，以购物为主，以餐饮、休闲娱乐为辅，面对城市新兴家庭及周边商务群体为主的立体街区式体验综合性购物休闲娱乐为辅，面对城市新兴家庭及周边商务群体为主的立体街区式体验综合性购物中心中心KOHO MALL定位辐射范围定位辐射范围定位本项目次核心客户：观澜等片区居民核心客户：平湖片区居民KOHO MALL辐射范围为十公里，核心商圈3公里客群，次级商圈为3-5公里范围辐射依据主力店+次主力店+零售店强势组合而定。三公里五公里十公里次核心客户：凤岗等片区居民次核心客户：李朗、布吉等片区居民KOHO MALL定位功能定位功能定位咖啡、美食咖啡、美食网站、电子屏幕网站、电子屏幕主题景观点主题景观点体验智能设备，沟通与交流的平台体验智能设备，沟通与交流的平台体验高强度工作压力后的轻松和浪漫体验高强度工作压力后的轻松和浪漫体验咖啡、美酒、盛宴的品质生活体验咖啡、美酒、盛宴的品质生活体验参与、前卫、格调、享受体验参与、前卫、格调、享受展示型品位店展示型品位店影院、游艺、影院、游艺、KTVKTV享受快捷方便的最新资讯服务享受快捷方便的最新资讯服务视觉焦点带来的吸引、沉醉、享受视觉焦点带来的吸引、沉醉、享受休闲广场休闲广场体验放松、自然、沉静体验放松、自然、沉静时尚生活专卖店时尚生活专卖店项目主题元素项目主题元素目标客户群的生活特征目标客户群的生活特征爱美食，环境要求高爱美食，环境要求高浪漫，随意，渴望放松浪漫，随意，渴望放松善于接受最新资讯善于接受最新资讯项目体验之旅项目体验之旅时尚，并敢于体验前卫时尚，并敢于体验前卫渴望交流，喜好聚会渴望交流，喜好聚会视觉独特，视觉独特，对体验场景要求高对体验场景要求高童真乐趣童真乐趣儿童欢乐天地儿童欢乐天地享受家庭温馨、体验亲情乐趣享受家庭温馨、体验亲情乐趣KOHO MALL定位功能定位功能定位满足本区居住人群；满足本片区家庭生活、生活配套、休闲及娱乐消费需求；满足城市崇尚时尚休闲购物消费的集合中心；积极提高商务服务质量及服务水平，成为本区休闲商务要求的重要场所； 以多元化时尚购物、餐饮、休闲、娱乐为主，提供一站式全方位的消费广场，以多元化时尚购物、餐饮、休闲、娱乐为主，提供一站式全方位的消费广场，极力极力成为未来片区居民的重要生活中心、片区商务活动的重要消费场所。成为未来片区居民的重要生活中心、片区商务活动的重要消费场所。KOHO MALL定位功能定位功能定位区域购物中心区域购物中心以主题百货主力店为带动，首先满足日常生活需求，吸引人气。利用充足的服饰零售品类打造时尚购物中心。引入大型餐饮、特色餐饮、休闲餐饮等多类型美食，满足当地商务宴请、家庭聚会、朋友见面、日常饮食等全方位就餐需求。当地休闲场所较为缺乏，本项目可利用中央绿地广场，打造休闲、运动中心；引入电影院、量贩式KTV、电玩、儿童乐园等娱乐业态，填补市场空白，打造娱乐生活中心 购物购物 餐饮餐饮休闲休闲 娱乐娱乐KOHO MALL定位功能定位功能定位项目业态比例图 美食基地 时尚生活潮流数码 国际名品综合超市 主题百货 汇集国际名品、主题百货、综合超市、潮流数码、时尚美食、星级影院的城市综合体项目 星级影院 KOHO MALL定位功能定位功能定位KOHO MALL定位KOHO MALL广弘中心业态组合剖面图 区域A栋B栋C栋D栋E栋F栋楼层L5品质家居水疗会所美食广场主题百货影院L4 千姿城KTV中国地方菜西餐咖啡主题百货L3千姿城KTV日本料理健康素食主题百货L2千姿城海鲜酒楼扒房自助时尚火锅主题百货L1国际名品个人护理咖啡休闲餐饮主题百货B1银行、美容美发写字楼大堂地下停车场功能定位功能定位KOHO MALL定位表现手法定位表现手法定位立体街区式立体街区式休闲体验式休闲体验式KOHO MALL定位小结：小结：以家庭休闲体验为主题，以家庭休闲体验为主题，融合购物、餐饮、休闲娱融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体，以购物为主，乐为一体，以购物为主，以餐饮、休闲娱乐为辅，以餐饮、休闲娱乐为辅，面对城市新兴家庭及周边面对城市新兴家庭及周边商务群体为主的立体街区商务群体为主的立体街区式体验综合性购物中心式体验综合性购物中心分分期期空间空间形态形态商业形商业形态态主要业态主要业态A区主题馆体验、配套休闲体验、创意、个性、配套B区休闲、娱乐休闲商业为主特色、娱乐、商务C区美食广场餐饮为主美食D区时尚购物购物为主主题百货A区B区C区D区平平新新大大道道富安大道富安大道主入口主入口KOHO MALL定位业态功能分区业态功能分区KOHO MALL定位业态落位图业态落位图KOHO MALL定位业态落位图业态落位图KOHO MALL定位业态落位图业态落位图KOHO MALL定位业态落位图业态落位图KOHO MALL定位业态落位图业态落位图Thanks！深圳市广弘联邦商业经营管理有限公司深圳市广弘联邦商业经营管理有限公司深圳市龙岗区平新北路163号招商热线：0755-2884 8888-8806FAX:0755-28493521Http:/www.konhon.com